政策环境 - 2025年上海房地产市场政策以延续性刺激为主，全年无重磅新政，核心是放松限购、优化公积金与信贷[1][9] - 2025年8月“沪六条”政策解除了外环外购房套数限制，非户籍居民在上海连续缴纳社保或个税满1年即可在外环外不限套数购房，同时提升公积金贷款额度并对符合条件的非户籍家庭免征房产税[1][9][10] - 2025年9月“好房子”新规落地，明确使用干挂石材、金属、陶板等高品质建材的外立面不计入容积率，并对阳台面积（最大为户型建面10%且不大于16平方米，计一半面积）等做出优化，以推动住宅品质提升[1][10][14] - 信贷环境持续宽松，商业贷款利率定价不再区分首套和二套，5年期以上LPR已连续7个月保持稳定在3.5%[1][12][13] - 公积金政策支持力度加大，购买二星级及以上新建绿色建筑住房，最高贷款额度上浮15%，首套最高可贷184万元，多子女家庭首套最高可贷216万元，并支持提取公积金支付首付款且不影响贷款额度计算[10][11][12] 土地市场 - 2025年上海土地市场整体呈现“先扬后抑”态势，全年成交规模与2024年基本持平，成交楼面价较2024年提升6%[1][17][24] - 上半年市场活跃，核心区域优质地块高溢价成交，全年共有17宗地块溢价率超过20%，其中4宗溢价率达到40%的上限[1][17] - 下半年市场回归理性，底价成交成为常态，国央企主导拿地，民企择机抄底，共有17宗地块以底价成交[1][17][23] - 区域供应分化明显，杨浦区全年成交11宗含宅地块，为各区域之最；徐汇区凭借东安新村地王项目，全年出让金高达606.44亿元，位列区域榜首[1][26][29] - 核心地块价格持续上涨，如绿城竞得的北外滩地块楼面价达126，577元/平方米，溢价率46.33%；徐汇衡复风貌区地块楼面价达20.03万元/平方米，创全国涉宅地单价新地王[17][20][35] - 郊区部分板块地价出现回调，例如徐泾、奉贤新城等地块地价较前期高点下调15%-25%[21][22] - 浦东、青浦、宝山三区土地成交规模居前，预计将在2026年成为主力供货区域[1][31] 商品住宅市场 - 2025年上海商品住宅市场供求两端持续收缩，供应量和成交量均创5年来新低，供求比降至0.94，库存去化成效显现[2] - 成交均价结构性上扬至8.06万元/平方米，核心原因是中心城区豪宅项目集中入市拉高了整体均价[2] - 从成交结构看，90-110平方米刚需户型和总价300-700万元的产品是市场主力；高端改善产品成交量虽有增长，但客户消耗明显[2] - 区域表现分化，黄浦、静安、徐汇等中心城区保持热度，而郊区市场相对低迷[2] - 二手房市场“以价换量”趋势显著，全年成交25.38万套，刚需小户型和低总价产品主导市场，年末成交虽回暖但部分次新标杆项目价格出现下滑[2] 房企格局与项目 - 房企格局中国央企占据主导地位，中海、金茂等表现突出，华润、保利、招商位列2025年销售金额前三甲，房企间的合作联盟趋于稳定[2] - 国央企在土地市场重仓核心区域，例如保利、中海、中铁置业等企业积极在杨浦滨江等板块拿地[33][34] - 部分民企在土地市场择机抄底，例如上海盘谷房地产、宇诚集团等企业在市场转冷时获取地块[20][23] - 市场关注度高的大型项目包括徐汇东安新村旧改项目，三宗地块总地价达523亿元，预计将供应近40万平方米住宅，货值约760亿元；以及中海云锦路地块、绿城北外滩项目等高价地王项目[29][35][36]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：优于大市（维持） [1][2] 报告核心观点 - 2025年房地产行业基本面下行收官，但2025年末至2026年初出现积极信号，房价急跌结束，基本面稳步改善，政策预期提升 [1][4] - 基于当前的量价组合，2026年房价止跌的概率已从“不可能”提升至“有可能”，若春节后不再重演“以价换量”，则概率可进一步提高至“很可能” [4] - 2025年12月地产股调整已较为充分，建议对地产股态度更加乐观，推荐标的为中国金茂、招商蛇口 [4] 销售市场表现 - 2025年1-12月全国商品房销售额83937亿元，累计同比下降12.6%，降幅较1-11月扩大1.5个百分点；销售面积88101万平方米，累计同比下降8.7%，降幅扩大0.9个百分点 [3][5] - 2025年12月单月商品房销售额同比下降23.6%，降幅较11月收窄1.5个百分点；销售面积同比下降15.6%，降幅收窄1.7个百分点 [5] - 2025年12月商品房销售额和销售面积分别仅相当于2019年同期的43%和41%，仍处历史低位 [5] - 2025年全年期房销售面积5.6亿平方米，占比64%，较2024年下降6个百分点；商品住宅销售面积7.3亿平方米，占比83%，较2024年下降1个百分点 [6] - 截至2025年末，全国商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长2%，增幅较2022-2024年明显收窄 [6] 价格走势分析 - 2025年1-12月新建商品房销售均价9527元/平方米，累计同比下降4.3%，降幅较1-11月扩大0.7个百分点 [37] - 2025年12月单月新建商品房销售均价9370元/平方米，同比下降9.5% [37] - 2025年全年新建商品住宅销售均价10005元/平方米，同比下降4% [37] - 2025年12月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降3.0%，降幅较11月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格同比下降6.1%，降幅扩大0.4个百分点 [37] - 2025年12月末至2026年1月中旬，二手房挂牌价月环比跌幅已连续6周快速收窄，一线城市尤为明显，上海核心区已基本止跌 [37] 开发投资与资金状况 - 2025年1-12月全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点 [3][53] - 2025年12月单月开发投资额同比下降35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点 [53] - 2025年1-12月施工投资额同比下降19.8%，土地购置费同比下降13.7% [53] - 2025年1-12月房地产开发企业到位资金93117亿元，同比下降13.4%，降幅较1-11月扩大1.5个百分点 [3][53] - 2025年1-12月定金及预收款同比下降16.2%，个人按揭贷款同比下降17.8% [53] - 2025年12月房地产开发投资和房企到位资金分别相当于2019年同期的38%和44%，均处历史较低水平 [54] 新开工与竣工情况 - 2025年1-12月房屋新开工面积58770万平方米，同比下降20.4%，降幅较1-11月收窄0.1个百分点 [3][87] - 2025年1-12月房屋竣工面积42984万平方米，同比下降19.8%，降幅较1-11月扩大0.1个百分点 [3][87] - 2025年12月单月新开工面积同比下降19.4%，降幅较11月收窄8.2个百分点；竣工面积同比下降18.3%，降幅收窄7.2个百分点 [87] - 2025年12月新开工面积相当于2019年同期的24%，在较低基数上略有好转；竣工面积相当于2019年同期的65%，作为滞后指标下行趋势确定 [87]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：优于大市（维持） [1][2] 报告核心观点 - 2025年房地产行业基本面下行收官，但2025年末至2026年初出现积极信号，房价结束急跌，基本面稳步改善，政策预期提升 [1][4] - 基于当前的量价组合，2026年房价止跌的概率已从“不可能”提升至“有可能”，若春节后不再重演“以价换量”，则概率可能进一步提高至“很可能” [4] - 2025年12月地产股调整已较为充分，建议对地产股态度更加乐观，推荐标的为中国金茂、招商蛇口 [4][104] 销售情况总结 - 2025年1-12月全国新建商品房销售额83937亿元，累计同比下降12.6%，降幅较1-11月扩大1.5个百分点；销售面积88101万平方米，累计同比下降8.7%，降幅较1-11月扩大0.9个百分点 [3][5] - 2025年12月单月销售额同比下降23.6%，降幅较11月收窄1.5个百分点；单月销售面积同比下降15.6%，降幅较11月收窄1.7个百分点 [5] - 2025年12月商品房销售额和销售面积分别仅相当于2019年同期的43%和41%，仍处于历史低位 [5] - 销售结构变化：2025年全年期房销售面积5.6亿平方米，占比64%，较2024年下降6个百分点；商品住宅销售面积7.3亿平方米，占比83%，较2024年下降1个百分点 [6] - 截至2025年末，全国商品房待售面积7.7亿平方米，同比增加2%，增幅较2022-2024年明显收窄 [6] 价格走势总结 - 2025年1-12月新建商品房销售均价9527元/平方米，累计同比下降4.3%，降幅较1-11月扩大0.7个百分点 [37] - 2025年12月单月新建商品房销售均价9370元/平方米，同比下降9.5% [37] - 2025年全年新建商品住宅销售均价10005元/平方米，同比下降4% [37] - 2025年12月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降3.0%，降幅较11月扩大0.2个百分点；二手住宅销售价格同比下降6.1%，降幅较11月扩大0.4个百分点 [37] - 积极信号：2025年12月末至2026年1月中旬，二手房挂牌价月环比跌幅已连续6周快速收窄，一线城市较为明显，上海核心区已基本止跌 [37] 开发投资与资金情况总结 - 2025年1-12月全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点 [3][53] - 2025年12月单月开发投资额同比下降35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点 [53] - 2025年12月房地产开发投资额相当于2019年同期的38%，处于历史较低水平 [54] - 投资结构：2025年1-12月施工投资额同比下降19.8%，土地购置费同比下降13.7%，房企拿地热情降温 [53] - 2025年1-12月房地产开发企业到位资金93117亿元，同比下降13.4%，降幅较1-11月扩大1.5个百分点 [3][53] - 2025年12月单月房企到位资金同比下降26.7%，降幅较11月收窄5.8个百分点 [53] - 2025年12月房企到位资金相当于2019年同期的44%，处于历史较低水平 [54] - 资金来源：2025年1-12月定金及预收款同比下降16.2%，个人按揭贷款同比下降17.8%，房企资金受销售低迷拖累加深 [53] 新开工与竣工情况总结 - 2025年1-12月房屋新开工面积58770万平方米，同比下降20.4%，降幅较1-11月收窄0.1个百分点 [3][87] - 2025年1-12月房屋竣工面积42984万平方米，同比下降19.8%，降幅较1-11月扩大0.1个百分点 [3][87] - 2025年12月单月新开工面积同比下降19.4%，降幅较11月收窄8.2个百分点；竣工面积同比下降18.3%，降幅较11月收窄7.2个百分点 [87] - 2025年12月新开工面积相当于2019年同期的24%，在较低基数上略有好转；竣工面积相当于2019年同期的65%，作为滞后指标下行趋势确定 [87]

港股内房股市场表现 - 1月22日港股内房股多数上涨 其中中国金茂涨4.4% 绿城中国涨4% 中梁控股涨超3% 新城发展涨1.8% 龙湖集团、越秀地产、富力地产、中国海外发展均涨超1% [1] - 绿城中国最新价9.680港元 涨3.86% 中国金茂最新价1.420港元 涨4.41% 中梁控股最新价0.067港元 涨3.08% 新城发展最新价2.260港元 涨1.80% [2] - 龙湖集团最新价9.720港元 涨1.46% 越秀地产最新价4.290港元 涨1.18% 富力地产最新价0.500港元 涨1.01% 中国海外发展最新价13.550港元 涨1.04% [2] 政策支持与行业动态 - 住房城乡建设部部长倪虹表示 今年在城市更新方面重点抓好三件事 一是持续推进城镇老旧小区改造 二是全面推进完整社区建设 三是开展城市小微公共空间改造 [1] - 今年将着力稳定房地产市场 继续因城施策、精准施策 发挥好房地产融资“白名单”制度的作用 支持房企合理的融资需求 支持居民刚性和改善性住房需求 [1] 二手房市场趋势 - 2026年开年 多地二手房市场延续“翘尾行情” 一线及强二线核心区已显现热度回升的积极变化 [1] - 北京、上海、深圳三大一线城市成交回暖 中介平台数据显示上海二手房挂牌量已连续9个月下降 供需关系逐渐趋于平衡 [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股多数上涨，其中中国金茂涨4.4%，绿城中国涨4%，中梁控股涨超3%，新城发展涨1.8%，龙湖集团、越秀地产、富力地产、中国海外发展均涨超1% [1] - 绿城中国最新价为9.680港元，涨幅3.86% [2] - 中国金茂最新价为1.420港元，涨幅4.41% [2] - 中梁控股最新价为0.067港元，涨幅3.08% [2] - 新城发展最新价为2.260港元，涨幅1.80% [2] - 龙湖集团最新价为9.720港元，涨幅1.46% [2] - 越秀地产最新价为4.290港元，涨幅1.18% [2] - 富力地产最新价为0.500港元，涨幅1.01% [2] - 中国海外发展最新价为13.550港元，涨幅1.04% [2] 政策支持与行业动态 - 住房城乡建设部部长倪虹表示，今年在城市更新方面重点抓好三件事：持续推进城镇老旧小区改造、全面推进完整社区建设、开展城市小微公共空间改造 [1] - 今年将着力稳定房地产市场，继续因城施策、精准施策，发挥好房地产融资“白名单”制度的作用，支持房企合理的融资需求，支持居民刚性和改善性住房需求 [1] 二手房市场趋势 - 2026年开年，多地二手房市场延续“翘尾行情” [1] - 机构监测数据显示，一线及强二线核心区已显现热度回升的积极变化，北京、上海、深圳三大一线城市成交回暖 [1] - 中介平台数据显示上海二手房挂牌量已连续9个月下降，供需关系逐渐趋于平衡 [1]

公司表现 - 公司旗下“金茂·璞逸高新”项目在2026年首开取得约88%的去化率，成为西安高新区域千万级豪宅市场占有率第一的项目[3] - 公司“璞系”产品线在西安市场表现强劲，2024年的金茂·璞逸曲江实现“七开七罄”，2025年的金茂·璞逸东方雄踞年度单盘榜首，2026年的璞逸高新首开即火[9] - 公司在西安市场的高端产品占据主导地位，2025年在西安总价500万人民币以上的市场中占据约40%的份额，在700万人民币以上的顶级豪宅市场中，每成交两套就有一套来自该公司[11] 品牌与交付 - 公司在西安深耕7年，已交付4个社区且均实现提前交付，例如高新金茂悦园提前6个月交付，大明宫金茂府一期提前278天交付，交付满意度远超市场均值[4] - 公司构建了“透明化信任体系”，通过24小时施工直播和开创行业先例的“先住后买”试住模式，强化客户信心[10] - 公司提供全周期服务，交付后由专业团队保障科技系统运维，并由物业持续升级高阶生活服务，旨在保持社区“十年如新”并支撑二手房市场独立行情[10] 产品力与设计 - “璞系”是公司为高净值人群打造的高端产品序列，核心理念为“东方韵、国际范、艺术感”，契合“返璞归真”的生活追求[9] - 璞逸高新项目位于西安软东板块科技六路，是该区域唯一一个212平方米起步的纯粹大宅社区，定位于高知高改圈层[13] - 项目集成了12大科技系统，打造“五舒”空间，可实现冬季约20-22℃、夏季约24-26℃的恒温环境，PM2.5过滤效率不低于85%，并提供全天候14-16次全屋新风置换[15] - 项目拥有约12000平方米的实景园林，包括约3100平方米的山水私园会所和约9000平方米的四大主题疗愈景观庭院[16] - 项目在建筑上投入高成本，示范区使用上万块釉面陶板、大面积奢石铺装，并采用与深圳湾一号、上海古北壹号同款的“极窄边框系统窗”和艺术灰玻[17] - 项目创新设计了“空中浮岛”户型，将“空中岛院”融入客厅（端景岛院）、儿童房（生长岛院）和主卧（主卧岛院），以构建家庭互动与情绪调节的空间场景[18]

港股内房股市场表现 - 港股内房股出现逆势拉升行情，多只股票录得显著涨幅 [1] - 绿城中国股价上涨近6%，建发国际集团上涨近5%，中国海外宏洋集团上涨4.4% [1] - 华润置地、中国金茂上涨3%，越秀地产、融信中国、富力地产、融创中国、龙湖集团、美的置业均上涨超过1% [1] - 具体数据显示，绿城中国最新价9.310港元，涨跌幅5.68%；建发国际集团最新价15.000港元，涨跌幅4.75%；中国海外宏洋集团最新价2.120港元，涨跌幅4.43% [2] 政策与金融措施 - 中国内地近期推出了针对性的金融措施以支持房地产市场 [1] - 中国人民银行近期下调了再贷款利率25个基点 [1] - 商业房地产项目的最低首付比例要求从50%降至30% [1] 机构观点与行业展望 - 申万宏源认为，中国房地产基本面已经历深度调整 [1] - 近期中央要求“着力稳定房地产市场”，且年初央媒《求是》为房地产重磅发声，行业表态出现积极转变 [1] - 《求是》文章强调了地产的金融属性、居民资产负债表，并建议政策“一次性给足”，后续行业政策值得期待 [1] - 平安证券研报指出，预计2025年楼市降幅将收窄，2026年曙光渐行渐近 [1] - 展望2026年，“好房子”凭借品质和得房率等优势，预计仍将成为提振新房销售的重要因素 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 房地产行业基本面已深度调整，投资与销售两端承压，但政策面积极因素正在积累，行业政策值得期待 [1][3] - 供给主体的过度出清及补库存困难，将导致后续投资修复节奏显著慢于以往周期，并约束销售端的修复 [3] - 目前板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，具备吸引力 [3] 投资端分析 - **2025年1-12月累计数据**：全国房地产开发投资82,788亿元，同比-17.2%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点；新开工面积同比-20.4%，降幅收窄0.1个百分点；施工面积同比-10%，降幅扩大0.4个百分点；竣工面积同比-18.1%，降幅扩大0.1个百分点 [3][4][21] - **2025年12月单月数据**：投资同比-35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点；新开工同比-19.4%，降幅收窄8.2个百分点；竣工同比-18.3%，降幅收窄7.2个百分点 [3][21] - **分物业类型**：1-12月住宅投资63,514亿元，同比-16.3%，占总投资比重76.7% [4] - **分区域**：1-12月投资增速东部地区-19.7%、中部地区-15.3%、西部地区-9.8%、东北地区-27% [4] - **2026年预测调整**：考虑到近期拿地再次走弱，将新开工增速预测下调至-7.7%（原预测-4.6%），竣工增速预测维持-13.1%，投资增速预测下调至-9.1%（原预测-7.5%） [3][21] 销售端分析 - **2025年1-12月累计数据**：商品房销售面积8.8亿平方米，同比-8.7%，降幅较1-11月扩大0.9个百分点；销售额8.4万亿元，同比-12.6%，降幅扩大1.5个百分点；销售均价9,527元/平方米，同比-4.3%，降幅扩大0.7个百分点 [3][22][31] - **2025年12月单月数据**：销售面积同比-15.6%，降幅收窄1.7个百分点；销售金额同比-23.6%，降幅收窄1.5个百分点；销售均价同比-9.5%，降幅与上月持平 [3][22][31] - **分物业类型**：1-12月住宅销售面积7.3亿平方米，同比-9.2%；住宅销售均价10,005元/平方米，同比-4.2% [24][31] - **分区域**：1-12月销售面积累计增速东部-11.3%、中部-5.9%、西部-6.3%、东北-10.9% [26] - **库存情况**：12月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长1.6%，较11月末增加1,326万平方米；其中住宅待售面积增加875万平方米 [31] - **2026年预测调整**：将销售面积增速预测下调至-7.6%（原预测-6.0%），销售金额增速预测下调至-9.4%（原预测-7.9%），房价增速预测维持-2.0% [3][36] 资金端分析 - **2025年1-12月累计数据**：房地产开发企业到位资金9.3万亿元，同比-13.4%，降幅较1-11月扩大1.5个百分点 [3][37] - **2025年12月单月数据**：到位资金同比-26.7%，降幅收窄5.8个百分点 [3][37] - **12月单月各资金来源同比**：国内贷款-45%，降幅扩大34.6个百分点；自筹资金-15.7%，降幅收窄15个百分点；定金及预收款-23.7%，降幅收窄18.1个百分点；个人按揭贷款-39.2%，降幅扩大4.5个百分点 [3][37][38] - **趋势判断**：预计后续资金来源仍略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [3][40] 投资分析意见与推荐标的 - **投资主线**：看好优质房企及商业地产 [3] - **推荐标的分为四类**： 1. **优质房企**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [3] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注新城发展、太古地产 [3] 3. **二手房中介**：贝壳-W [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告核心观点 - 2025年房地产市场延续低位盘整，销售、投资、开工等核心指标全面下滑，市场呈现“以价换量”趋势[4][13] - 政策面整体较宽松，但市场观望情绪浓厚，行业开竣工规模在2026年同比回暖难度较大[5][20] - 投资建议聚焦于城市基本面好、信用强的房企，住宅与商业双轮驱动的公司，以及优质物管标的[7][32][34] 根据相关目录分别总结 1、全年销售数据同比下降，市场以价换量趋势明显 - 2025年1-12月，全国商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%，其中商品住宅销售面积同比下降9.2%[4][13] - 2025年1-12月，商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6%，其中商品住宅销售额同比下降13.0%[4][13] - 2025年1-12月，商品房销售均价为9527元/平方米，同比下降4.3%[4][13] - 2025年12月单月，销售面积和金额同比分别下降15.6%和23.6%，单月销售均价同比下降9.5%，环比上升3.0%[4][13] - 分区域看，2025年1-12月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-11.3%、-5.9%、-6.3%、-10.9%[12][16] - 2026年前3周，一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-34.8%、-26.6%、-33.6%，延续下行趋势[4][13] 2、新开工面积降幅连续四年超20%，竣工面积规模收缩 - 2025年1-12月，全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工同比下降19.8%[5][20] - 2025年1-12月，房屋竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.1%[5][20] - 2025年12月单月，全国房屋开竣工面积同比分别下降19.4%和18.3%[5][20] - 2022-2025年新开工面积降幅均超过20%，预计2026年全年行业开竣工规模同比回暖难度较大[5][20] - Wind 322城2025年全年宅地成交面积同比下降11.0%，拿地减少或将持续影响后续新开工[5][20] 3、开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 - 2025年1-12月，房地产开发投资额8.28万亿元，同比下降17.2%，其中住宅开发投资额同比下降16.3%[6][24] - 开竣工数据下滑、下半年销售数据低位运行影响了投资意愿[6][24] 4、企业到位资金降幅扩大，房企年末现金流压力犹存 - 2025年1-12月，房地产开发企业到位资金9.31万亿元，同比下降13.4%[6][26] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降7.3%、12.2%、16.2%、17.8%[6][26] - 在销售走弱情况下，房企销售回款资金（定金及预收款、个人按揭贷款）降幅超过15%[6] - 2025年12月，国内贷款资金单月同比降幅达45.0%，房企年末现金流压力大[6][26] - 报告测算2025年12月居民购房首付比例约为74%[12][32] 5、投资建议 - 2025年下半年销售市场整体平淡，11-12月促销下住宅销售均价降幅超10%，但在高基数下销售仍不及预期，市场观望情绪浓[7][32] - 2025年12月以来政策面整体较宽松，包括二手房增值税率下调、商业用房贷款最低首付下调、北京再次放宽限购等[7][32] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产[7][32][34] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团[7][34] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[7][34]

报告行业投资评级 - 行业评级：优于大势 [6][130] 报告核心观点 - 2026年开年政策暖风频吹，楼市预期稳步改善，2026年作为“十五五”规划首年，更多楼市政策值得期待，旨在呵护量价指标加速筑底 [2][6][17] - 行业正从“生存”走向“重生”，面临分化并孕育机遇，投资应关注存量地产及优质产品力开发商 [1][6][17] - 近期核心政策包括：1) 保障性住房再贷款利率下调至1.25%，改善地方政府收储现房商业模式可行性；2) 商业用房贷款最低首付比例从50%下调至30%，激活商办市场；3) 换房退税政策延期至2027年底，支持改善性需求 [2][14][15][16] 根据相关目录分别总结 1. 本周观点：开年政策暖风频吹，楼市预期稳步改善 - **保障性住房再贷款**：央行于2026年1月15日将各类结构性货币政策工具利率下调0.25个百分点，保障性住房再贷款利率从1.75%累计下调至1.25%，旨在解决资金成本与租金收益率不平衡问题，加速地方政府收储现房转为保障房 [14] - **商业地产去库存**：截至2025年11月末，办公楼现房库存达5234万平方米，商业用房现房库存达1.41亿平方米 [15]。2026年1月17日政策将商业用房贷款最低首付比例从50%下调至30%，以降低购置门槛，激活交易 [2][15]。地方配套措施包括武汉给予50%契税补助、南宁对购买超100平方米项目发放1万元补贴等 [15] - **退税政策延期**：换房退税政策第二次延期，有效期延长至2027年12月31日，旨在稳定市场预期、降低换房资金压力，支持改善性住房需求有序释放 [2][16] - **城市更新潜力**：住建部部长指出城镇有超300亿平方米存量住房亟待更新改造，城市更新是挖掘潜在需求、化解存量风险的核心路径 [17] 2. 股票市场与信用债 - **A股与港股表现**：本周（截至2026年1月16日）A股房地产板块涨跌幅为-3.52%，跑输大盘（沪深300）2.95个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为2.54%，跑赢大盘（恒生指数）0.20个百分点 [3][19][20][32] - **阶段表现**：近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-6.91%，跑输沪深300（+1.71%）；近一个月，A股房地产板块涨跌幅为4.67%，跑赢沪深300（+3.93%） [23] - **个股表现**： - A股涨幅靠前：南都物业（+4.73%）、中交地产（+0.89%）、大悦城（+0.34%）[27] - A股跌幅靠前：华夏幸福（-29.78%）、*ST中迪（-16.72%）、荣盛发展（-13.90%）[27] - 港股涨幅靠前：佳兆业集团（+18.99%）、彩生活（+16.02%）、建业地产（+13.33%）[35] - 港股跌幅靠前：方圆生活服务（-14.77%）、弘阳服务（-12.20%）、弘阳地产（-11.43%）[35] - **信用债市场**：本周地产信用债发行100.00亿元，净融资额-42.55亿元；截至2026年1月16日累计发行163.80亿元，净融资额-37.98亿元，去年同期净融资为119.43亿元 [3][19][39] 3. REITs市场 - **指数表现**：本周REITs指数收于117.47点，涨跌幅为-0.41% [4][40][41]。产权型REITs指数收于120.41点，涨跌幅-0.43%；特许经营权型REITs指数收于113.68点，涨跌幅-0.39% [4][40][44][47] - **细分类型表现**： - 产权型：产业园区型REITs指数涨跌幅+0.33%，物流仓储型-0.91%，保租房型-1.74% [44] - 特许经营权型：高速公路型REITs指数涨跌幅-0.52%，生态环保型+0.50%，能源型-0.62% [47] - **相对收益**：近一个月，REITs指数跑输沪深300指数1.95个百分点 [4][40][51] - **成交与活跃度**：本周REITs成交额12.88亿元，环比下降20.24%；换手率0.45%，环比下降0.12个百分点 [4][40][54][61] 4. 楼市成交 - **总体成交**：本周（2026年1月10日-16日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降20.37%和18.53%；年初至今累计同比分别下降61.83%和37.34% [6][70] - **新房市场**：45城商品房成交200.42万平方米，滚动四周同比下降20.37% [6][71]。分城市看，一、二、三四线城市滚动四周同比分别为-23.27%、-19.14%、+3.51% [6][71] - **二手房市场**：14城二手房成交179.26万平方米，滚动四周同比下降18.53% [6][78]。分城市看，一、二、三四线城市滚动四周同比分别为-23.46%、-18.60%、-15.11% [6][78] 5. 土地市场 - **百城土地市场**：本周100大中城市土地供应建面2199万平方米，成交建面1503万平方米，成交总价189亿元，供应和成交建面环比分别下降64.57%和14.03%，溢价率1.39%，环比上升0.96个百分点 [5][88][89] - **各线城市表现**： - 一线城市：供应和成交建面环比分别为-57.97%和+8.98%，溢价率0.00% [5][88][98] - 二线城市：供应和成交建面环比分别为-72.70%和-7.86%，溢价率0.48%，环比上升0.32个百分点 [5][88][108] - 三四线城市：供应和成交建面环比分别为-59.74%和-18.00%，溢价率2.20%，环比上升1.12个百分点 [5][88][118] 6. 投资建议 - **政策展望**：预计未来政策将从“需求侧”继续调减一线城市限购等限制性措施，从“供给侧”加快回收闲置用地与收储现房进度，并通过“好房子”标准体系建设引导行业向品质提升转型 [3] - **标的建议**：关注存量地产三个方向：①商业地产（新城控股、华润万象生活）；②二手经纪（我爱我家、贝壳）；③物业服务（绿城服务）；以及优质产品力开发商（中国金茂） [6][17]