报告公司投资评级 - 公司维持"优于大市"的投资评级 [2] 报告的核心观点 - 公司 2024 年 1H 收入达 219.75 亿元,同比下降 18%,主要是由于交付结算的销售物业较 2023 年同期减少所致 [2] - 公司 2024 年 1H 净利润为 18.39 亿元,同比增长 4%,归母净利润为 10.10 亿元,同比增长 133%,利润强势反弹 [2] - 公司 2024 年 1H 整体销售毛利率为 16%,较 2023 年基本持平 [2] - 公司有现金和现金等价物 337.51 亿元,同比增长 9.16%;有计息银行贷款及其他借款合共约 1294.25 亿元,较 2023 年年底增长 1.61% [3] - 公司预测 2024 年 EPS 约为 0.12 元每股,给予公司 2024 年 6-7 倍 PE 估值,对应合理价值区间为 0.70-0.82 元每股,即为 0.82-0.89 港元每股 [3] 财务数据总结 - 公司 2024 年营业总收入预计为 63,032.93 百万元,同比下降 13.1% [4] - 公司 2024 年净利润预计为 1,575.24 百万元,扭亏为盈 [4] - 公司 2024 年毛利率预计为 14%,较 2023 年有所提升 [4] - 公司 2024 年净资产收益率预计为 3.9%,较 2023 年大幅改善 [4] 可比公司估值分析 - 公司 2024 年预测 PE 为 4.94 倍,低于同行业可比公司均值 4.79 倍 [6] - 公司 2024 年预测 PE/（2023-2025 年净利润复合增速）为 3.01,低于同行业可比公司均值 1.82 [6]

报告公司投资评级 - 维持"推荐"评级 [1] 报告的核心观点 财务表现 - 营收同比下降18%,归母净利同比大幅提升133% [2] - 签约销售稳居行业第一梯队,销售回款率维持在90%以上 [2] - 融资成本同比下降13% [2] 业务发展 - 土地拓展力度放缓,但均位于热门城市 [2] - REITs上市以来完成两次分红,持续回馈投资者 [2] 盈利预测 - 预测2024-2026年营收分别为668.18亿元/692.51亿元/737.59亿元,对应PE倍数为3X/3X/3X [2] 报告内容总结 财务表现 - 2024年上半年实现总营业收入219.75亿元,同比下降18% [2] - 其中城市运营及物业开发板块营收下降23%,主要由于销售物业交付结算减少 [2] - 商务租赁及零售收入下降9%,主要由于金茂商业REIT底层资产不再纳入 [2] - 酒店经营收入下降17%,主要受网红城市和境外旅游分流及威斯汀酒店处置影响 [2] - 物业服务收入增长10%,主要由于在管面积增加 [2] - 2024年上半年实现归母净利10.10亿元,同比增长133% [2] 业务发展 - 2024年上半年中国金茂销售金额455亿元,排名第12位,稳居行业第一梯队 [2] - 2024年上半年累计回款413亿元,回款率为93%,维持在90%以上 [2] - 截至2024年上半年,公司未售货值约3000亿元,84%位于一二线城市 [2] - 2024年上半年成功获取多个热门城市的土地,可售面积超30万平方米 [2] - REITs上市以来完成两次分红,第二次分红简单年化分派率达5.01% [2] 融资情况 - 2024年6月和8月发行两笔无担保中票,合计50亿元,最终票面利率为2.8% [2] - 截至2024年上半年,融资成本为12.67亿元,较上年同期下降13% [2] 盈利预测 - 预测2024-2026年营收分别为668.18亿元/692.51亿元/737.59亿元 [2] - 预测2024-2026年归母净利润分别为25.07亿元/25.30亿元/26.41亿元 [2] - 预测2024-2026年PE倍数为3X/3X/3X [2]

财务业绩 - 2024年上半年公司收入219.749亿元，同比下降18%[4] - 2024年上半年公司所有者应占溢利10.1亿元，同比增长133%[4] - 2024年上半年每股基本盈利7.26分，同比增长123%[4] - 截至2024年6月30日，公司资产总额4193.76亿元，较2023年末增长3%[4] - 截至2024年6月30日，公司所有者应占权益549.331亿元，较2023年末增长40%[4] - 2024年上半年城市运营及物业开发收入170.728亿元，占比75%，较2023年同期222.007亿元减少23%[90] - 商务租赁及零售商商业运营收入8.608亿元，占比4%，较2023年同期9.456亿元减少9%[90] - 酒店经营收入8.847亿元，占比4%，较2023年同期10.691亿元减少17%[90] - 金茂服务收入14.914亿元，占比7%，较2023年同期13.533亿元增加10%[90] - 其他业务收入23.816亿元，占比10%，较2023年同期20.195亿元增加18%[90] - 截至2024年6月30日止六个月销售成本约184.048亿元，整体销售毛利率为16%，与上年同期基本持平[92] - 2024年上半年城市运营及物业开发毛利率为11%，与上年同期持平[92] - 2024年上半年商务租赁及零售商业运营毛利率为78%，上年同期为83%[92] - 2024年上半年酒店经营毛利率为43%，上年同期为50%；金茂服务毛利率为25%，上年同期为26%[92] - 截至2024年6月30日止六个月其他收入和收益约14.827亿元，同比减少19%[93] - 截至2024年6月30日止六个月销售和营销开支约9.828亿元，同比减少19%[93] - 截至2024年6月30日止六个月管理费用约12.85亿元，同比下降34%[93] - 截至2024年6月30日止六个月，公司其他费用及损失净额约为5.119亿元，较上年同期的6.789亿元下降25%[94] - 2024年上半年公司对发展中物业及持有待售物业确认减值损失共计约1.6亿元[94] - 截至2024年6月30日止六个月，公司利息开支总额约为35.468亿元，较上年同期的39.58亿元减少10%[94] - 截至2024年6月30日止六个月，公司资本化的利息开支约为22.799亿元，较上年同期的25.089亿元减少9%[94] - 截至2024年6月30日止六个月，公司融资成本约为12.669亿元，较上年同期的14.491亿元减少13%[94] - 截至2024年6月30日止六个月，公司所得税费用约为3.504亿元，较上年同期的2.794亿元增长25%[95] - 投资物业由2023年12月31日的约372.992亿元降至2024年6月30日的约361.81亿元[95] - 2024年6月30日，发展中物业（流动及非流动）约为1355.019亿元，较2023年12月31日的约1307.31亿元增长4%[95] - 合营公司投资从2023年12月31日约263.955亿元增至2024年6月30日约283.31亿元[96] - 联营公司投资从2023年12月31日约224.926亿元增至2024年6月30日约228.221亿元[96] - 持作出售物业从2023年12月31日约270.309亿元增至2024年6月30日约287.791亿元[96] - 发展中土地在2024年6月30日约为270.552亿元，较2023年12月31日增加10.002亿元[96] - 应收贸易款在2024年6月30日约为48.164亿元，较2023年12月31日增加9% [96] - 预付款项等资产在2024年6月30日约为338.077亿元，较2023年12月31日减少8% [97] - 商誉在2024年6月30日约为4.799亿元，2023年12月31日为2.491亿元[97] - 应付贸易账款及票据在2024年6月30日约为267.158亿元，较2023年12月31日减少15% [97] - 其他应付款项和应计款项在2024年6月30日约为762.512亿元，较2023年12月31日增加2% [97] - 计息银行贷款和其他借款在2024年6月30日约为1294.252亿元，较2023年12月31日增加2% [97] - 2024年6月30日净债务为90464.9百万元，2023年12月31日为89543.3百万元；债务与调整后资本比率从2023年的73%升至2024年的76%[101] - 2024年6月30日现金和现金等价物约为33750.7百万元，2023年12月31日约为30920.0百万元[102][104] - 2024年6月30日计息银行贷款及其他借款合共约129425.2百万元，2023年12月31日约为127379.3百万元[102][104] - 2024年6月30日一年内须偿还的计息银行贷款及其他借款约为19349.3百万元，2023年12月31日为23862.4百万元[105] - 2024年6月30日银行信贷额度约为154432.6百万元，已动用约75078.9百万元[106] - 截至2024年6月30日止六个月现金流入净额约为2829.6百万元[106] - 2024年上半年经营活动现金流出净额约为3683.2百万元[106] - 2024年上半年投资活动现金流出净额约为4191.2百万元[106] - 2024年上半年筹资活动现金流入净额约为10704.0百万元[106] - 2024年上半年公司收入为219.75亿元，2023年同期为268.41亿元[145] - 2024年上半年公司毛利为35.70亿元，2023年同期为44.44亿元[145] - 2024年上半年公司税前利润为21.89亿元，2023年同期为20.54亿元[145] - 2024年上半年公司本期利润为18.39亿元，2023年同期为17.74亿元[145] - 2024年上半年母公司所有者应占利润为10.10亿元，2023年同期为4.33亿元[145] - 2024年上半年基本及摊薄每股盈利为7.26分，2023年同期为3.25分[145] - 2024年上半年其他全面亏损为2.50亿元，2023年同期为14.04亿元[147] - 2024年上半年全面收益总额为15.89亿元，2023年同期为3.70亿元[147] - 2024年上半年母公司所有者应占全面收益为7.13亿元，2023年同期亏损10.07亿元[147] - 2024年6月30日非流动资产总额为224,156,932千元，2023年12月31日为219,967,817千元[149] - 2024年6月30日流动资产总额为195,219,037千元，2023年12月31日为187,151,384千元[149] - 2024年6月30日流动负债总额为167,624,659千元，2023年12月31日为176,090,404千元[150][151] - 2024年6月30日流动资产净额为27,594,378千元，2023年12月31日为11,060,980千元[151] - 2024年6月30日总资產减流动负债为251,751,310千元，2023年12月31日为231,028,797千元[151] - 2024年6月30日非流动负债总额为134,921,714千元，2023年12月31日为121,191,680千元[151] - 2024年6月30日净资产为116,829,596千元，2023年12月31日为109,837,117千元[151] - 2024年6月30日母公司所有者应占权益为54,933,085千元，2023年12月31日为39,291,296千元[152] - 2024年6月30日非控制权权益为61,896,511千元，2023年12月31日为70,545,821千元[152] - 2024年6月30日权益总额为116,829,596千元，2023年12月31日为109,837,117千元[152] - 2024年1月1日公司权益相关数据：法定资本3100991千元、永续资本工具70545821千元等[154] - 本期利润为1010044千元[154] - 本期其他全面收益（损失）中，外币报表折算差额为 - 297514千元[154] - 本期全面收益（损失）总额为1589191千元[154] - 发行永续资本工具金额为15000000千元[154] - 赎回永续资本工具金额为9000000千元[154] - 永续资本工具分配金额为303600千元[154] - 收购子公司金额为608769千元[154] - 向非控制股东偿还资本为1078046千元[154] - 2024年6月30日储备账目构成综合储备为12985702000元[154] - 本期利润为432,880千元人民币[156] - 2023年1月1日至本期其他全面收益为20,745,682千元人民币[156] - 换算境外业务产生的汇兑差异为 - 1,472,860千元人民币[156] - 现金流量套期净损失为31,045千元人民币[156] - 物业重估收益（税后）为1,479千元人民币[156] - 本期全面收益总额为369,972千元人民币[156] - 已宣派2022年末期股息为 - 245,156千元人民币[156] - 收购子公司金额为3,536,117千元人民币[156] - 出售子公司金额为 - 649,749千元人民币[156] - 2023年6月30日合并权益总计为113,449,282千元人民币[156] - 2024年上半年税前利润为21.89227亿元，2023年同期为20.53655亿元[158] - 2024年上半年经营业务所用现金为18.73881亿元，2023年同期所得现金为32.30764亿元[160] - 2024年上半年经营活动现金流量净额为-36.83233亿元，2023年同期为25.7092亿元[160] - 2024年上半年发展中物业增加232.03536亿元，2023年同期增加145.16381亿元[160] - 2024年上半年持作出售物业减少152.65271亿元，2023年同期减少188.09619亿元[160] - 2024年上半年投资活动现金流量净额为-41.9122亿元，2023年同期为9555.3万元[162] - 2024年上半年购入物业、厂房及设备项目支出2.08963亿元，2023年同期为3.41971亿元[162] - 2024年上半年收購子公司支出3.79869亿元，2023年同期为14.05761亿元[162] - 2024年上半年出售子公司所得为-7.92438亿元，2023年同期为5.94412亿元[162] - 2024年上半年于合营公司的投资为19.18068亿元，2023年同期为14.76774亿元[162] - 2024年上半年发行永续资本工具扣除发行费用后为1.5亿人民币，2023年同期为0[164] - 2024年上半年赎回永续资本工具为8000万人民币，2023年同期为3456550人民币[164] - 2024年上半年新增银行贷款和其他借款为2.3388441亿人民币，2023年同期为4.8385803亿人民币[164] - 2024年上半年偿还银行贷款和其他借款为1.6420213亿人民币，2023年同期为4.8890743亿人民币[164] - 2024年上半年筹资活动所得现金流量净额为1.0704049亿人民币，2023

公司业务发展 - 公司定位为城市运营商，持续推进“一核•三聚焦”业务战略升级，加速打造第二增长曲线[5] - 公司在2023年成功增加土地储备，商务租赁和零售商业运营租金收入较上年有所下降[6] - 公司在2023年取得多个项目，包括青岛世园·金茂府、太原长风金茂悦项目等[7] - 公司在2023年成功取得上海中环金茂府、杭州上城金茂府等项目，参加消费类基础设施REITs研讨会[8] 公司财务表现 - 公司2023年收入为72403.6百万人民币，同比下降13%[10] - 公司2023年毛利为9021.5百万人民币，同比下降31%[10] - 公司2023年年度虧損为4858.3百万人民币，同比下降193%[10] - 公司2023年资产总额为407119.2百万人民币，同比下降4%[10] - 公司2023年本公司所有者应占溢利为-6896.6百万人民币，同比下降448%[10] - 公司2023年每股基本盈利为-51.62人民币分，同比下降432%[10] - 公司2023年股息为中期每股1.5港仙，末期每股11港仙，共计每股1.5港仙[11] 公司战略展望 - 公司主席表示对未来市场充满信心，将坚定“深耕聚焦、提质增效”战略方向，落实“盘活存量、做优增量”[13] - 公司积极应对形势变化，推动“产升级”主题年工作，为人民群众建设好房子、提供好服务，实现公司长期稳定高质量发展[13] 公司市场地位与荣誉 - 金茂服務榮獲克而瑞物管頒發的「2023中國物業管理上市公司領先企業－ESG可持續發展TOP10」獎項[31] - 金茂綠建榮獲中國能源發展與創新論壇組委會頒發的「踐行雙碳目標2022年度創新企業獎」獎項[33] - 张家港金茂览秀城、青岛金茂览秀城、天津金茂汇荣获美陈网颁发的「2023年美陈网城市新地标金灯奖」獎项[36] - 金茂商业获得「2023年度卓越城市商业运营商」奖项[36] 公司项目情况 - 公司持有的城市运营、物业开发、商务租赁及零售商业、酒店经营项目数量为382个，未交付面积约为8,360万平方米[38] - 2023年，金茂控股集团在广州、深圳、长沙等地的住宅项目可售面积分别为41,793平方米至511,603平方米，其中部分项目已于2022年至2027年竣工[46] - 2023年，金茂控股集团在南京、重庆、宁波等地的住宅和商业项目可售面积达到73,235平方米至931,702平方米，部分项目预计于2023年至2031年竣工[47] 公司资金情况 - 公司自2023年以来积极拓展多种资金筹集管道，包括发行公司债券和票据，总额达数十亿人民币，票面利率在3.6%至4.68%之间[42] - 公司在北京、上海等城市签约超过百亿的项目，有效支撑业绩实现[42] - 公司酒店收入已恢复至2019年水平，市场趋势明显，特别是度假酒店经营业绩表现突出[42] 公司经营分部情况 - 公司城市运营与物业开发收入为62,781.9百万元，占总收入的85%[137] - 公司商务租赁与零售商业运营收入为1,802.3百万元，占总收入的2%[137] - 公司酒店经营收入为2,080.4百万元，占总收入的3%[137] - 公司金茂服务收入为2,704.4百万元，占总收入的4%[137]

业绩总结 - 公司实现营业收入724亿元，同比减少13%[2] - 公司销售额69.7亿元，同比减少65.3%[2] - 公司2024年预测营业收入为66,484百万元，同比下降8.2%[3] - 2026年预计净利润（不含少数股东损益）为18.99亿元[5] - 2026年预计现金流净额为1.22亿元[5] 未来展望 - 公司24-25年基本归母净利润预测为11.6/14.2亿元，PE估值分别为5.4/4.4倍，维持“买入”评级[2] - 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上为买入评级[7] 公司信息 - 报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格[9] - 光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格[10] - 光大证券股份有限公司是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一[11] - 光大证券研究所编写的报告基于合法获得的信息，但不保证信息的准确性和完整性[11] - 报告中的资料、意见、预测反映了光大证券研究所的判断，可能随时调整且不构成投资建议[11]

业绩总结 - 公司2023年收入同比下跌13%[1] - 公司2023年净亏损为4858.3百万元，同比下降193%[2] - 公司2023年签约销售额为1412亿元，同比下降8.9%[3] - 公司2023年营业总收入为72564.06百万元，同比下降12.9%[6] - 公司2023年净利润为-6896.64百万元，同比下降447.6%[6] 财务状况 - 公司截至2023年底有现金和现金等价物30920.0百万元，同比下降16.6%[4] - 公司2024年预测EPS约为0.10元每股，对应合理价值区间为0.60-0.70元每股[5] - 公司2023年全面摊薄EPS为-0.52元，毛利率为12%[6] - 公司2023年净资产收益率为-17.6%[6] 未来展望 - 可比公司估值表中，公司2024PE为1.1，低于均值5.0[7] - 2026年中国金茂每股收益预计为0.12元，较2023年有显著增长[8] - 2026年营业利润预计为4774百万元，较2023年有较大增长[8] - 2026年资产负债率预计为75.48%，较2023年略有增加[8] - 中国金茂的流动比率预计在2026年达到1.27，较2023年有所提高[8] - 中国金茂的现金净流量预计在2026年为12855百万元，较2023年有显著增长[8]

业绩总结 - 公司2023年总营业收入为724.04亿元，同比下降13%[1] - 公司2023年归母净利为-67.94亿元，较上年同期大幅下降[1] - 公司2023年合同销售额稳居行业第一梯队，回款率为104%[2] - 公司2023年华夏金茂购物中心基金规模为10.68亿元，预计分派率为4.92%[2] - 公司2023年新增土地储备199万方，位于核心一二线城市[2] - 公司2023年平均融资成本为4.3%，债务到期结构合理[2] 未来展望 - 预测公司2024-2026年营收分别为818.53亿元/899.16亿元/978.25亿元，同比增长逐年下降[3] - 风险提示包括城市运营一级触底不及预期和销售价格涨幅不及预期[4] - 公司2023-2026年营业收入和净利润预测数据详细列出[4] 新产品和新技术研发 - 2026年中国金茂地产预计营业收入为97,825百万元，相比2023年的72,404百万元增长了35.2%[5] - 2026年归属母公司净利润预计为1,926百万元，相比2023年的-6,897百万元有了显著增长[5] - 2026年ROE预计为4.41%，较2023年的-17.55%有了明显改善[5]

公司业务发展 - 公司成功獲取多个地产项目，包括上海中環金茂府、西安科技路金茂府等[7] - 公司在城市運營與物業開發方面取得了显著进展，持續推進「一核•三聚焦」業務戰略升級[4] - 公司在城市運營模式的同時，持續提升開發及持有核心業務的經營效益，以高品质地產開發為核心，聚焦精品持有、高端服務、建築科技三類業務助力公司發展[4] - 公司在城市運營與物業開發方面持續推進「一核•三聚焦」業務戰略升級，加速打造第二增長曲綫[4] - 公司持续推动产业升级，为人民群众提供优质房屋和服务[17] - 公司积极响应国家政策，推动消费基础设施公募REITs发行[18] 公司财务状况 - 公司2023年收入为72,403.6百万人民币，同比下降13%[9] - 公司2023年年度虧損为4,858.3百万人民币，同比下降193%[9] - 公司2023年资产总额为407,119.2百万人民币，同比下降4%[9] - 公司全年实现签约人民币1,412亿元，销售规模稳定行业第一梯队[15] - 公司对2024年市场充满信心，将深耕聚焦、提质增效，盘活存量、做优增量[20] 公司荣誉与奖项 - 公司在2023年获得了多个重要项目，包括青島世園·金茂府、太原長風金茂悅項目等[6] - 公司在2023年成功獲取多个重要项目，包括上海中環金茂府、杭州上城金茂府等[7] - 公司在2023年舉辦了多个重要活动，包括金宴中國典禮、雄安金茂府開工奠基等[7] - 公司在2023年获得多个荣誉和奖项，包括中房地产报“2023中国建造行业数字化典范企业”奖项[21][22][23][24][25][26][27][28][29][30][31][32][33][34] - 张家港金茂览秀城、青岛金茂览秀城、天津金茂匯荣获美陈网颁发的「2023年美陈网城市新地标金灯奖」獎项[35] - 金茂商业获得「2023年度卓越城市商业运营商」奖项[35] 公司项目情况 - 公司在2023年取得了多个重要项目，包括青島世園·金茂府、太原長風金茂悅項目等[6] - 公司在2023年成功獲取多个重要项目，包括上海中環金茂府、杭州上城金茂府等[7] - 金华金茂未来科学城项目2022年将竣工，可售面积达2,165,163平方米，80.00%为一级物业[55] - 珠海湖心金茂悦项目2024年将竣工，可售面积为397,438平方米，69.99%为住宅[56] - 上海中环金茂府项目2025年将竣工，可售面积为115,566平方米，100.0%为住宅[58] - 金茂智慧科学城项目位于天津中心城区，规划包括TOD商业区、智慧办公区、城市公园区等功能区，打造智慧城市综合体[64] 公司市场表现 - 公司全年实现签约人民币1,412亿元，销售规模稳定行业第一梯队[15] - 全年商品房销售面积较上年下降8.5%；商品房销售额较上年下降6.5%[39] - 公司在北京、上海、青岛等城市签约超过百亿的项目，有效支撑业绩实现[41] - 公司酒店收入已恢复至2019年水平，充分抓住市场趋势，緊抓度假酒店的经营业绩[41] - 公司持有的商业租赁及零售商业运营项目总建筑面积达到约789,030平方米[42]

业绩总结 - 公司发布的2023年业绩预告显示归母净利润预计亏损约67亿元，同比减少约87亿元[1] - 公司23年销售额为1412亿元，同比下降8.9%[2] - 24年1-2月销售额为105.5亿元，同比下降56.3%[2] 股东信息 - 公司控股股东中化香港计划在未来3个月内增持公司股票不超过港币2亿元，显示出对公司未来发展的信心[1] 公司信息 - 光大证券股份有限公司是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一[10] - 光大证券研究所编写的报告基于合法获得的信息，但不保证信息的准确性和完整性[10] - 报告中的资料、意见、预测反映了光大证券研究所的判断，可能随时调整且不构成投资建议[10]

公司管理层行动 - 中国金茂董事及管理层计划在未来一个月内使用自筹资金购买公司股票，总金额约港币2500万元[1] - 公司将不会参与增持计划，也不会为增持计划提供任何财务资助[1]