行业投资评级 - 地产及物管行业维持"看好"评级，核心观点包括广义住房需求见底、核心城市市场领先筑底回升、好房子政策开辟新发展赛道等 [2][61] 行业数据表现 - 34城新房周成交环比下降9%，一二线环比下降7.9%，三四线环比下降23.5% [4] - 8月34城一手房成交同比下降19.1%，较7月下降11.6个百分点，其中一二线同比下降17.6%，三四线同比下降35.5% [7] - 13城二手房周成交环比下降3.6%，8月累计成交同比下降3%，较7月下降3.2个百分点 [13] - 15城新房库存环比上升0.1%，3个月移动平均去化月数环比上升0.6个月至21.3个月 [24] 政策动态 - 北京"五环外不限购"新政落地后首个周末，五环外新房到访量增长约20% [34] - 上海发布"商改住"新政，允许存量商务楼宇兼容租赁住房功能 [34] - 苏州公积金首付比例降至15%，成都调整贷款额度计算方式较原公式提升38% [34] - 1-7月全国房地产开发投资额同比下降12.0%，销售面积同比下降4.0% [34] 公司动态 - 华润置地1-7月销售额1236亿元同比下降11.8%，中国金茂销售额618亿元同比上升23.0% [42] - 龙湖集团预告上半年归母净利润同比下降45%，核心净利润同比下降70% [42] - 华发股份上半年归母净利润1.7亿元同比下降86.4% [42] - 招商蛇口与华润置地联合体86.4亿竞得深圳宝安宅地 [34] 板块表现 - SW房地产指数上周上涨3.94%，相对沪深300指数超额收益1.56%，在31个板块中排名第6位 [47] - 物业管理板块平均上涨2.79%，相对沪深300指数超额收益0.42% [51] - 当前主流AH房企25/26年PE均值分别为15.4/13.7倍，物管板块25/26年PE均值分别为14.1/12.6倍 [51]

公司人事变动 - 非执行董事刘文获委任为公司战略及投资委员会委员 [1] - 执行董事乔晓洁不再担任战略及投资委员会委员 [1] - 上述变动自公告之日起生效 [1]

核数师相关 - 向董事会提外聘核数师委任、重委及罢免建议，批薪酬及聘用条款[3] - 每年至少与核数师开会两次[5] 财务与管理检讨 - 检讨财务会计政策、实务，审阅审核说明函件[5] - 检讨财务监控、风险管理及内控系统有效性[5] - 讨论检讨法规执行与决议案执行情况[5] 人事与制度 - 提内部审计部门负责人任免建议[5] - 确保建立并检讨员工直接报告制度[7] 追责 - 对损害企业利益或违规董高人员提追责意见[7]

公司人事变动 - 中国金茂非执行董事刘文获委任为公司战略及投资委员会委员 [1] - 执行董事乔晓洁不再担任战略及投资委员会委员 [1] - 上述变动自公告之日起生效 [1]

公司治理变动 - 刘文获委任为公司战略及投资委员会委员 [1] - 乔晓洁不再担任战略及投资委员会委员 [1] - 相关变动自公告之日起生效 [1]

公司基本信息 - 公司为中国金茂控股集团有限公司，股票代号00817[2] 董事会情况 - 董事会有执行、非执行和独立非执行董事共11人[4] - 董事会设立5个委员会[5] 管理层任职 - 陶天海担任董事会主席及战略及投资、ESG委员会主席[4][6] - 乔晓洁为公司首席财务官[4] 董事构成 - 崔焱、刘文、陈一江、王葳为非执行董事[4] - 刘峰、孙文德、高世斌、钟伟为独立非执行董事[4] 委员会任职 - 刘峰担任薪酬及提名委员会主席和审核、战略及投资委员会成员[6] - 钟伟担任战略及投资委员会主席和独立董事、ESG委员会成员[6] - 高世斌为5个委员会成员[6]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性 或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對任何就因本公告全部或任何部份內容而產生 或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔責任。 China Jinmao Holdings Group Limited 中國金茂控股集團有限公 司 （於香港註冊成立的有限公司） （股票代號：00817） 公告 董事委員會組成變動 中國金茂控股集團有限公司（「本公司」）董事會（「董事會」）宣佈，非執行董事劉 文先生獲委任為本公司戰略及投資委員會委員，執行董事喬曉潔女士不再擔任戰 略及投資委員會委員，自本公告之日起生效。 承董事會命 中國金茂控股集團有限公司 主席 陶天海 香港，2025年8月15日 於本公告日期，本公司董事為執行董事陶天海先生（主席）、張輝先生及喬曉潔女 士；非執行董事崔焱先生、劉文先生、陳一江先生及王葳女士；以及獨立非執行 董事劉峰先生、孫文德先生、高世斌先生及鍾偉先生。 ...

上海虹口地王项目分析 - 金茂璞元项目首批99套房源预售均价达16.6万元/平方米，创四川北路板块单价地王纪录 [1] - 项目认购首日认购率达151%，最终认购率约169%，市场反响热烈 [3] - 项目总价区间2000万-3000万元，最低总价1800多万元，主打128-239平方米科技住宅 [7] 土地市场与项目对比 - 金茂联合体以89.64亿元竞得虹口瑞虹新城地块，楼板价11.75万元/平方米刷新区域纪录 [6] - 华润置地此前以51.36亿元摘得相邻地块，楼板价9.29万元/平方米，成本低于金茂 [6] - 两项目客群接近但华润外滩瑞府因风貌别墅规划审批复杂导致进度滞后 [10] 产品竞争格局 - 金茂璞元利用科技住宅属性实现空间设计突破，吸引年轻客群关注 [7] - 华润地块容积率3.87需复杂规划设计，含7000平方米风貌别墅，施工周期较长 [10] - 两项目均定位高端产品线，起步价2000万元左右，装修与公区景观媲美传统豪宅 [12] 区域市场动态 - 四川北路板块新兴为高端住宅集聚区，但与传统豪宅区仍存差距 [6] - 前滩、北外滩、东外滩等新兴区域依托一江一河资源吸引年轻群体 [7] - 上海土拍市场竞争激烈，核心区地块成本上升倒逼产品升级 [12]

上海豪宅市场竞争格局 - 上海四川北路板块豪宅市场竞争白热化 金茂璞元项目首批99套房源预售均价达16.6万元/平方米 认购首日认购率151% 最终认购率169% [1] - 金茂与华润在四川北路板块形成直接竞争 两者客群接近 华润外滩瑞府因审批流程复杂尚未取得预售证 [1][5] 土地交易数据 - 金茂联合体于2025年2月以89.64亿元总价竞得虹口瑞虹新城地块 成交楼板价11.75万元/平方米 刷新区域单价纪录 [2] - 华润置地于2024年11月以51.36亿元总价获取虹口区hk191A-03地块 成交楼板价9.29万元/平方米 [2] 产品定位与设计 - 金茂璞元作为上海首个"璞"系产品 主打128-239平方米科技住宅 首批房源总价区间2000-3000万元 最低总价1800余万元 [4] - 项目通过科技住宅属性和空间设计创新吸引年轻客群 产品竞争力比肩内环内豪宅项目 [4][7] 区域市场特征 - 四川北路板块属新兴高端住宅集聚区 依托"一江一河"资源辐射 产品竞争力持续提升 但与传统豪宅区仍存差距 [3] - 板块内现有项目如北外滩虹口源·717等剩余房源有限 产品竞争力相对较弱 弘安里风貌别墅项目客群差异显著 [3] 企业战略与业绩表现 - 金茂对璞元项目寄予较高期望 其2025年1-7月上海销售额71.2亿元 行业排名第20 华润同期销售额215.6亿元位列第三 [6] - 两家企业曾在宝山南大板块正面竞争 本次四川北路板块竞争中华润因审批流程和规划设计复杂度暂时落后 [5][6] 行业发展趋势 - 上海土拍市场核心区域优质地块竞争激烈 土地成本持续上升 倒逼房企提升产品力 [7] - 豪宅与高端改善型住宅界限逐渐模糊 2000万元级产品采用顶级产品线 装修及公区景观标准比肩传统豪宅 [7] - 旧城改造推动城市界面更新 新兴豪宅区域迎来升级改造 对住宅产品提出更高要求 [7]

行业销售表现 - 2025年1-7月TOP100房企销售总额2.07万亿元同比下降13.3% 较去年同期40.1%的跌幅显著收窄 [3][11] - 千亿销售额房企数量从去年同期的6家减少至5家 包括保利(1631.85亿元)、绿城(1368亿元)、中海(1320亿元)、华润(1236亿元)和招商(1046亿元) [3][5] - 多数房企销售规模仍低于去年同期 保利/绿城/中海/华润/招商销售额分别下降17.85%/7.3%/18.3%/11.8%/11% [5] 企业个案分析 - 龙湖前7月合同销售金额410.1亿元同比下降30% 销售面积308.2万平方米同比下降27.5% [7] - 新城控股销售额119.9亿元同比下滑超50% [8] - 金茂实现销售额618.07亿元同比增长超20% 越秀地产销售规模也高于去年同期 [10] 价格策略变化 - 房企普遍采用以价换量策略 绿城7月销售均价26733元/平方米较去年同期的29755元/平方米明显下调 [10] - 禹州销售均价14606元/平方米低于去年同期的15391元/平方米 世茂和合生销售均价均低于上年同期 [10] - 62家上市房企中仅17家实现预增或扭亏 28家续亏11家首亏6家预减 [12] 市场趋势展望 - 政策持续优化如北京松绑五环外限购 核心城市二手房成交量有望保持平稳 [13] - 新房市场在政策发力和积极销售策略推动下预计进一步回稳 [13] - 房企利润率走低情况改善仍需时间 仅少数一二线核心区域项目可实现盈利 [12][13]