2025年10月单月销售业绩 - 2025年10月单月签约销售金额达人民币119.97亿元 [1] - 2025年10月单月签约销售建筑面积为33.15万平方米 [1] 2025年1月至10月累计销售业绩 - 截至2025年10月底累计签约销售金额共计人民币926.82亿元 [1] - 累计签约销售建筑面积达400.60万平方米 [1] - 累计销售金额包含长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际生态新城等八个重点城市运营项目的成交额 [1] 已认购未签约销售情况 - 截至2025年10月31日，已认购但未签约的物业销售金额共计人民币15.03亿元 [2]

2025年10月单月销售表现 - 签约销售金额达到人民币119.97亿元，同比增长3.45% [1] - 签约销售建筑面积为33.15万平方米 [1] 2025年1月至10月累计销售表现 - 累计签约销售金额共计人民币926.82亿元，同比显著增长23.57% [1] - 累计签约销售建筑面积为400.6万平方米 [1] - 销售金额包含多个城市运营项目的贡献，如长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际生态新城等 [1] 未签约认购情况 - 截至2025年10月31日，已认购未签约物业销售金额共计人民币15.03亿元 [1]

2025年10月单月销售业绩 - 签约销售金额达人民币119.97亿元，同比增长3.45% [1] - 签约销售建筑面积为33.15万平方米 [1] 2025年1月至10月累计销售业绩 - 累计签约销售金额达人民币926.82亿元，同比增长23.57% [1] - 累计签约销售建筑面积为400.6万平方米 [1] - 累计销售额包含长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际生态新城等八个城市运营项目的成交金额 [1] 截至2025年10月31日未签约销售情况 - 已认购未签约物业销售金额共计人民币15.03亿元 [1]

业绩总结 - 2025年10月签约销售金额119.97亿元[3] - 2025年10月签约销售建筑面积331,460.63平方米[3] - 截至2025年10月31日10个月累计签约销售金额926.82亿元[3] - 截至2025年10月31日10个月累计签约销售建筑面积4,006,017.40平方米[3] - 2025年10月31日已认购（未签约）物业销售金额15.03亿元[3]

港股内房股市场表现 - 港股内房股板块整体走高，多只股票出现显著上涨 [1] - 绿城中国领涨，涨幅达到9%，远洋集团涨超8%，富力地产涨超7% [1] - 世茂集团、建发国际集团、华润置地、中国金茂等公司涨幅均超过4% [1] 个股涨跌幅详情 - 绿城中国股价上涨9.09%至9.000港元，总市值为228.56亿港元 [2] - 远洋集团股价上涨8.65%至0.113港元，总市值为13.34亿港元 [2] - 富力地产股价上涨7.55%至0.570港元，总市值为21.39亿港元 [2] - 世茂集团股价上涨5.77%至0.275港元，总市值为23.66亿港元 [2] 个股年初至今表现对比 - 建发国际集团年初至今累计上涨39.71%，总市值达371.19亿港元 [2] - 华润置地年初至今累计上涨37.75%，总市值达2073.68亿港元 [2] - 中国金茂年初至今累计上涨48.42%，总市值为190.53亿港元 [2] - 新城发展年初至今累计上涨26.92%，总市值为163.22亿港元 [2]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好丨维持 [14] 报告核心观点 - 行业盈利短期难言系统性拐点，但受益于土储结构优化，结构性拐点可期，已在部分优质房企业绩端兑现 [2][12] - 资金安全仍为底线，但部分房企已适度向经营持续性倾斜，强化拓储的同时重视土地质量 [2][12] - 具备资源禀赋、融资、产品力优势的房企，有望获取持续的销售与业绩阿尔法，短期具备结构性投资机会，后续政策端发力将带来更大弹性 [2][12] 盈利端总结 - 2025Q1-3重点房企营收同比-2.7%，降幅明显收窄 [8][23] - 销售毛利率同比+0.1pct至9.3%，税费比例控制良好，期间费用率同比微降0.1pct至5.4% [8][23] - 表外项目盈利性下降、资产减值与少数股东损益占比提升拖累业绩，8家房企归母净利润同比恶化或亏损 [8][23] - 滨江集团、城建发展受益营收、毛利率等改善，归母净利润实现40%+增长 [8][23] - 归母净利率同比-1.6pct至-2.3%，ROE同比下降1.4pct至-2.0% [26] 债务端总结 - 2025Q3末有息负债总额同比+0.6%，有息负债/总权益比例同比提升0.08至0.97 [9][48] - 三道红线整体维持绿档，净负债率同比+6.1pct至65.8%，剔除预收的资产负债率同比+1.0pct至65.6% [48] - 短债占比同比+4.0pct至28.7%，现金短债比下降至1.12 [48] - 预收对年化营收覆盖倍数降至0.37，预示收入端仍将承压 [9][48] 现金流总结 - 2025Q1-3重点房企表内销售回款同比-9.3%，降幅较上年同期收窄23.1pct [10][57] - 经营性现金流实现净流入，投资活动保持克制，筹资活动现金流整体净流出 [10][57] - 滨江集团、建发股份筹资性现金流净额为正 [57] 经营端总结 - 2025Q1-3重点房企销售金额同比-12.2%，较去年全年跌幅(-25.1%)明显收窄 [11][66] - 中国金茂、建发股份、建发国际集团、越秀地产销售金额实现同比正增长 [11][66] - 拿地金额同比+110.4%，拿地强度提升至44.4%(+25.9pct)，楼面均价+38.9%彰显高度重视土地质量 [11][66] - 中国海外发展、中国金茂、建发国际集团等拿地强度居前 [11][66]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估 [3] - “好房子”政策将推动核心城市五重利好共振，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，促使房企经营模式由金融业转向制造业 [3] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（11月1日-11月7日）34个重点城市新房合计成交158.6万平米，环比下降45% [3][4] - 其中，一二线城市成交146.8万平米，环比下降46%；三四线城市成交11.8万平米，环比下降34% [3][4] - 11月（截至11月7日）34城一手房成交同比-47%，较10月下降20个百分点 [3][5] - 年初至今累计成交1.03亿平米，同比下降14% [5] 二手房成交量 - 上周（11月1日-11月7日）13个重点城市二手房合计成交98.8万平米，环比下降15% [3][12] - 11月（截至11月7日）累计成交同比-30%，较10月下降8个百分点 [3][12] - 年初至今累计成交5011.9万平米，同比上升1.4% [12] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘82万平米，成交64万平米，成交推盘比为0.78倍 [3][20] - 最近三个月（2025年8月-10月）成交推盘比分别为0.98倍、0.75倍和1.47倍 [3][20] - 截至上周末（2025年11月7日）15城合计住宅可售面积为8950.3万平米，环比上升0.2% [3][20] - 3个月移动平均去化月数为23.7个月，环比上升0.01个月 [3][20] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 宏观层面：国家发改委等五部门发布全域数字化转型行动计划，推动智慧城市建设与物业数字化转型 [3][29] - 因城施策：福州将房企信用等级与预售资金监管比例挂钩；苏州工业园区推出最高100%的契税补贴政策；厦门全面放宽落户门槛；深圳放宽非居住房屋改建保障性租赁住房条件 [3][29] - 公积金政策：湖北推出代际互助公积金政策，购买“好房子”项目公积金贷款额度上浮20% [3][29] - 土地市场：南京23.5亿元出让2宗宅地；杭州滨江区宅地17.3亿元成交 [3][29] 物管行业政策 - 宏观层面：中纪委等多部门联合整治物业侵占公共收益，要求物业费预收不超6个月、公共收益单独公示 [3][33] - 因城施策：山西推进智慧物业与城市更新融合；武汉修订物业管理条例，简化业委会流程 [3][33] 重点公司动态 地产公司经营数据 - 10月单月销售：保利发展211.2亿元（-50.1%）；招商蛇口153.7亿元（-31%）；龙湖集团50.0亿元（-55%）；中国海外发展186.6亿元（-55.1%）；越秀地产122.9亿元（-8%） [3][36] - 1-10月累计销售：保利发展2228.5亿元（-21.5%）；招商蛇口1560.7亿元（-7%）；龙湖集团557.5亿元（-34%）；中国海外发展1891.7亿元（-21.3%）；越秀地产921.0亿元（+1.2%） [3][36] 物管公司股份回购 - 贝壳-W于11月3日-5日共耗资约2400万美元回购股份约442万股 [40] - 绿城服务于11月3日-7日共耗资约454万港币回购股份约101万股 [40] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数下跌0.22%，沪深300指数上涨0.82%，相对收益为-1.05%，在31个板块中排名第24位 [3][43] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为22.6/19.8倍 [3] 物管板块表现 - 上周物业管理板块个股平均上涨0.31%，相对收益为-0.51%，表现弱于大市 [3][47] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.2倍 [3] 投资分析意见 - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [3] - 推荐商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W；物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [3]

行业投资评级与核心观点 - 报告对部分房企给出“买入-A”评级，首选股票包括新城控股（目标价18元）、绿城中国（目标价11.7元）和中国金茂（目标价2.1元）[5] - 核心观点认为2025年三季度以来房地产市场调整压力进一步显现，核心城市二手房市场正经历加速补跌过程，而一线城市新房市场展现出较强的抗跌韧性[1] - 报告预计在止跌回稳定调下，年末地产政策有望进一步宽松，并建议关注三类企业：困境反转类房企、布局核心城市龙头和优选多元经营国企[3] 一线城市房价分化现象 - 一线城市二手房价格自2025年4月以来出现明显补跌特征，4月至今跌幅扩大至4.4%，其中2018-2025年竣工的次新房源价格从2025年第二季度的116,872元/㎡降至第三季度的99,169元/㎡，单季度下跌15.1%[1][11] - 相较之下，一线城市新房市场表现出较强韧性，2025年一线城市新房价格同比下跌0.7%，较2024年的-3.8%明显收窄，年初至今跌幅仅为0.6%[1] - 上海和杭州等核心城市新房与二手房市场分化明显，上海新房价格自2025年4月至今上涨2.6%，杭州新房价格上涨1.8%，但这两个城市的二手房市场却面临较大下行压力，上海二手房价格下跌4.1%，杭州二手房价格下跌3.0%[23] 房价分化原因分析 - 核心城市房价分化的本质是前期限价政策下市场结构性矛盾的集中释放，限价政策执行期间房企高周转模式增加的新房供应在交付后集中转化为二手房市场中的次新房源[2] - 以上海为例，2018-2025年竣工的次新房源新增挂牌量从2023年的6,014套增长至2025年的10,084套，两年间增长67.7%，对二手房价格形成显著冲击[2][36] - 限价政策解除后土地市场市场化程度提升，2025年上海住宅类用地成交均价及溢价率持续提升，成本压力推升了新房名义价格，进一步加剧新房与二手房价格分化[2] 70城房价整体走势 - 70个大中城市房价同比降幅持续缩窄，2025年9月新房价格同比跌幅收窄至2.7%，二手房价格跌幅收窄至5.2%，但从环比角度看，2025年1-9月新房价格环比跌幅维持在0.1%-0.4%区间，二手房价格环比跌幅更为明显，1-9月均在0.3%-0.6%之间[13][14][15] - 以2018年为基期（100），70城新房价格指数从2021年9月的125.6高点回落至2025年9月的111.3，累计下跌11.4%，二手房价格指数从2021年9月的115.8高点下跌至2025年9月的93.0，累计下跌19.7%[19] - 2025年前三季度新房价格指数分别为113.2、112.4和111.3，二手房价格指数分别为96.3、94.6和93.0，均呈现逐季下行态势[19] 土地市场表现 - 2025年10月20-26日当周，百城土地宅地供应规划建筑面积1,067万㎡，2025年累计供应规划建面22,651万㎡，累计同比下降18.2%[80] - 同期百城土地住宅用地成交规划建筑面积752万㎡，2025年累计成交17,616万㎡，累计同比下降7.3%[103] - 土地成交价格方面，百城住宅用地平均成交楼面价为5,297元/㎡，环比下降3.5%，同比下降30.7%，整体溢价率为4.1%[104] 周度销售数据跟踪 - 2025年10月25-31日当周，重点监测32城商品住宅合计成交1.9万套，环比增长3.6%，2025年累计成交67.3万套，累计同比下降9.7%[53] - 同期重点监测16城二手房合计成交2.4万套，环比下降1.9%，2025年累计成交97.1万套，累计同比增长8.2%[67] - 一线城市二手房成交表现相对较好，当周成交11,018套，环比增长6.4%，2025年累计成交41.6万套，累计同比增长16.5%[67]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 政策端有望进一步发力，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 [4] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [4] - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义 [4] 板块行情 - 本周（25/10/25-25/10/31）房地产（申万）指数下跌0.7%，表现弱于上证指数（+0.1%）、深证成指（+0.7%）和创业板指（+0.5%）[4][7] - 个股方面，周度涨幅前五分别为：京投发展(+28.2%)、ST中迪(+27.6%)、和展能源(+12.5%)、西藏城投(+11.3%)、海南机场(+10.5%) [4][7] - 个股方面，周度跌幅后五分别为：沙河股份(-13.4%)、合肥城建(-13.0%)、ST广物(-10.1%)、深振业A(-9.7%)、*ST荣控(-8.7%) [4][7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（10.25-10.31）42个重点城市新房合计成交243万平米，环比上升4.8%，但同比下降41.1% [4][13] - 分能级看，一线城市（4城）成交55.3万平米，环比下降4.1%；二线城市（15城）成交151.0万平米，环比上升11.4%；三四线城市（23城）成交36.5万平米，环比下降4.8% [13] - 10月全月（10.1-10.31）42城新房合计成交843万平米，环比上升1.4%，但同比下降34.6% [4][18] - 年初至今（1-10月）42城新房累计成交面积同比下降10.3% [4][18] - 10月全月分能级表现：一线城市成交198万平米，环比下降10.7%，同比下降38.2%；二线城市成交501万平米，环比上升4.8%，同比下降31.3%；三四线城市成交145万平米，环比上升9.5%，同比下降39.6% [18] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（10.25-10.31）21个重点城市二手房合计成交205万平米，环比下降3.3%，同比下降23.6% [4][30] - 分能级看，一线城市（3城）成交91.9万平米，环比上升6.8%；二线城市（9城）成交98.8万平米，环比下降12.0%；三四线城市（9城）成交14.6万平米，环比上升5.3% [30] - 10月全月（10.1-10.31）21城二手房合计成交732万平米，环比下降14.0%，同比下降21.2% [4][33] - 年初至今（1-10月）21城二手房累计成交面积同比上升11.4% [4][33] - 10月全月分能级表现：一线城市成交300万平米，环比下降16.4%，同比下降26.3%；二线城市成交380万平米，环比下降13.0%，同比下降16.8%；三四线城市成交51万平米，环比下降6.4%，同比下降20.4% [33] 行业新闻与政策 - 宏观层面：住建部推进现房销售制，以防范交付风险；商务部等五部门支持符合条件的商业地产项目发行REITs，为城市商业提质提供融资支持 [4][45] - 因城施策：广州发布好房子建设指引，强制要求绿色建材使用比例不低于20%；重庆创新存量用地盘活方式，全面推行集体经营性建设用地入市 [4][45] - 公积金政策：海南将住房公积金贷款月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60%；湖北统一首二套房公贷额度，高品质住宅贷款额上浮不低于20%，保障房首付降至15% [4][45] - 土地市场：广州番禺区宅地由越秀地产以11.94亿元总价竞得，溢价率8.2%；福州公开出让14宗地，总起拍价46.85亿元 [46][47] 公司公告与业绩 - 2025年第三季度归母净利润表现：滨江集团5.4亿元（同比+16.0%）、陆家嘴2.5亿元（同比+45.2%）、浦东金桥1.6亿元（同比+159.3%）、张江高科2.5亿元（同比+1.1%）[4][48] - 2025年第三季度归母净利润为负或大幅下滑：万科A -160.7亿元（同比-98.6%）、华发股份0.7亿元（同比-199.4%）、首开股份-12.7亿元、华侨城A -15.0亿元（同比-15.8%）[4][48] - 融资动态：深铁集团拟向万科A提供不超过220亿元借款额度 [4][48] - 销售数据：陆家嘴1-9月住宅类物业合同销售金额82.73亿元，同比增加144%；华发股份1-9月实现销售金额633.1亿元，较去年同期减少2.8% [49] 投资分析意见与建议关注标的 - 建议关注核心城市布局重、拿地能力强且产品力强的房企：滨江集团、华润置地、建发股份、建发国际集团、绿城中国 [4] - 建议关注地产转型标的：衢州发展 [4] - 建议关注二手房中介：贝壳、我爱我家 [4] - 建议关注物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活 [4]

股份情况 - 截至2025年10月31日，公司已发行股份（不含库存股）为13,512,466,348，较上月底增加6,495,130[2] - 截至2025年10月，公司库存股份数目为0，无变动[2] 期权计划 - 行使价3.99港元的期权计划，上月底结存96,774,000，本月失效1,000,000，月底结存95,774,000[3] - 行使价4.58港元的期权计划，上月底结存2,000,000，本月无变动，月底结存2,000,000[3] - 本月行使期权所得资金总额为0港元[3]