公司财务表现 - 全年新增融资平均成本降至2.75%，较2024年底明显下降，融资成本保持行业低水平 [1] - 债务结构进一步优化，低融资成本的开发贷及经营贷占比提升至约50% [1] - 外币债务占比持续下降至20%，财务安全性增强 [1] 公司资金状况 - 截至报告期末，公司在手未动用银行授信超过700亿元，资金储备充足 [1]

公司盈利能力 - 公司2025年实现毛利92.21亿元，同比增长7% [1] - 公司2025年毛利率提升至16%，同比提升1个百分点 [1] - 公司股东应占利润（含投资物业公平值损益）同比增18% [1] - 公司开发业务毛利率由11%提升至13%，同比提升2个百分点 [1] 业务与产品策略 - 公司2024年以来获取新项目全部聚焦核心城市、核心板块 [1] - 公司“金玉满堂”四大新产品线精准对位当地客群需求，平均销售净利率超过10% [1] 行业背景 - 当前房地产行业利润普遍承压 [1]

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 2025年收入为59,371.3百万元人民币，较2024年的59,053.0百万元人民币增长1%[19] - 2025年收入为人民币59,371.3百万元，同比增长1%[38] - 集团总收入达人民币593.713亿元，较上年增长1%[175] - 2025年本公司所有者应占溢利为1,253.2百万元人民币，较2024年的1,064.8百万元人民币增长18%[19] - 2025年本公司所有者应占溢利为人民币1,253.2百万元，同比增长18%[38] - 公司所有者应占溢利为人民币12.532亿元，较上年增长18%[174] - 2025年税前利润为人民币4,967.6百万元，同比增长12%[38] - 2025年扣除投资物业公平值亏损（已扣除递延税项）后的本公司所有者应占溢利为1,362.7百万元人民币，较2024年的1,332.8百万元人民币增长2%[19] - 2025年本公司所有者应占核心溢利为人民币1,362.7百万元，同比增长2%[38] - 扣除投资物业公平值亏损后，公司所有者应占溢利为人民币13.627亿元，较上年增长2%[174] - 公司所有者应占溢利为人民币12.532亿元，同比增长18%；若不计及投资物业公平值亏损，则为人民币13.627亿元，同比增长2%[190] 财务数据关键指标变化：成本、费用与盈利能力 - 集团整体销售毛利率为16%，较上年15%增加1个百分点[180] - 物业开发毛利率为13%，较上年11%增加2个百分点[181] - 金茂服务毛利率为20%，较上年24%有所下降[181] - 其他费用及损失净额为人民币14.582亿元，同比下降28%[185] - 发展中物业及持作出售物业确认减值损失共计人民币6.116亿元[187] - 利息开支总额为人民币63.971亿元，同比下降7%；其中融资成本为人民币22.911亿元，同比下降10%[188] - 所得税费用约为人民币27.795亿元，同比增长24%；实际税率为56%[189] - 基本每股盈利为人民币4.38分，同比下降16%；若不计及投资物业公平值亏损，则为人民币5.19分，同比下降28%[191] 物业开发业务表现 - 2025年度签约销售额为人民币1,135亿元（11,350百万元），较2024年的982.55亿元增长15.5%[10] - 2025年签约销售额为人民币113,500百万元，行业排名第八[38] - 2025年签约单价为人民币27千元，同比增长24%[38] - 2025年末集团持有的二级物业开发项目未销售面积约为2，447.6万平方米[41][42] - 2024年末集团持有的二级物业开发项目未销售面积约为2，689.0万平方米[44] - 物业开发签约金额1135亿元人民币，同比增长16%，市场排名第8位，较去年提升4名[48] - 2025年新增物业开发项目计容建筑面积总计1,359,846平方米[50][52] - 物业开发收入为人民币494.759亿元，占总收入80%，与上年基本持平[176][179] - 持作出售物业从2024年12月31日的39,250.4百万元减少至2025年12月31日的37,039.3百万元，减少额为2,211.1百万元[200] - 持作出售物业减少主要由于绍兴暨阳府等项目交付去化[200] 物业投资业务表现 - 2025年物业投资租金收入为人民币16.721亿元（1,672.1百万元）[10] - 公司主要物业投资项目包括13个商业零售中心和写字楼[10] - 主要物业投资项目的总建筑面积为1,359,846平方米[53] - 集团主要写字楼2025年出租率：北京凯晨世贸中心为93.3%，西城金茂中心为93.3%，上海金茂大厦写字楼为76.0%[123] - 投资物业由人民币364.82亿元增长至人民币393.194亿元[192] 酒店经营业务表现 - 2025年酒店经营收入为人民币16.202亿元（1,620.2百万元），较2024年的16.986亿元下降4.6%[11] - 公司主要经营12家高端酒店，客房数超过3,601间[15] - 酒店业务总建筑面积为548,629平方米，客房总数为3,601间[55] - 公司酒店经营2025年新开业两家嘉悦系酒店[144] - 上海金茂君悦大酒店2025年平均房价1，323元，入住率88.5%，平均可出租客房收入1，171元[145] - 金茂深圳JW万豪酒店2025年平均房价1，140元，入住率87.3%，平均可出租客房收入995元[145] - 南京威斯汀大酒店2025年平均房价744元，入住率82.5%，平均可出租客房收入613元[145] - 北京金茂万丽酒店2025年平均房价1，280元，入住率86.9%，平均可出租客房收入1，113元[145] - 长沙梅溪湖金茂豪华精选酒店2025年平均房价628元，入住率72.3%，平均可出租客房收入454元[145] 金茂服务业务表现 - 金茂服务2025年经营收入为人民币36.678亿元（3,667.8百万元），较2024年的29.66亿元增长23.7%[14] - 金茂服务总在管建筑面积约达1.057亿平方米（105.7百万平方米）[14] - 金茂服务收入为人民币36.678亿元，占总收入6%，较上年大幅增长24%[176][179] - 在管建筑面积约达1.057亿平方米[167] 商业运营与项目亮点 - 南京金茂览秀城年轻客群占比达到42%，全年品牌招调98个，引入南京及区域首店品牌18个[133] - 青岛金茂览秀城在2025年焕新品牌超百家，并在三周年庆与跨年活动中创下单日客流突破10万的历史新高[139] - 张家港览秀城总体量约20万平方米，于2022年12月开业[141] - 张家港览秀城2025年引入20余家张家港首进品牌，品牌焕新61家[141] - 张家港览秀城2025年12月31日单日客流达15万人次，刷新项目历史记录[141] 重点项目销售业绩 - 上海润云金茂府项目在回顾期内五开五罄，荣膺2025年上海别墅项目成交金额、成交面积、成交套数“三冠王”[67] - 上海江湾金茂府项目在回顾期内四开四捷，荣获环线内全年销售金额、面积、套数三冠王[69] - 西安曲江金茂府项目自5月首开以来，八个月内3开3罄，斩获西安每平方米人民币3万元以上高改住宅销售套数TOP1[72] - 南京江宁金茂府项目从“未开先罄”到“四开四捷”，荣获江宁区面积180平方米以上户型项目面积、金额、套数“三冠王”[74] - 天津体北金茂府项目销售业绩稳居人民币600万以上的大宅市场TOP1地位，占据了人民币600万以上市场1/5以上的份额[77] - 雄安金茂府项目在回顾期内三开三捷，荣膺雄安新区2025年新房市场签约套数、签约面积、签约金额、回款金额“四冠王”[79] - 长沙湘江金茂府项目住宅销售金额位列全市第七，开福区板块销售金额第一[82] - 杭州拱宸金茂府项目登顶2025年12月杭州总价人民币1600万级豪宅销售第一[84] - 北京金茂璞逸丰宜项目荣膺2025年丰台区人民币千万级住宅套数冠军，并位列北京市网签金额前十[87] - 上海金茂璞元项目位列2025年8-12月上海市每平方米人民币13万元以上项目第三名[89] - 西安金茂璞逸东方项目位列2025年西安每平方米人民币3万元以上高改住宅销售金额榜首[92] - 长沙金茂璞印梅溪项目位列全市销售金额前十，梅溪湖板块销售金额第一，并获别墅市场年度销售金额、面积、套数三冠王[94] - 郑州金茂璞逸云湖项目7-12月连续6个月荣登郑州单月销冠，位列郑州市全年销售业绩排行榜第一[97] - 南京樾满云川项目成为2025年南京市12月首开网签套数第一[105] - 天津金茂泮湖满庭项目以半年销售周期斩获天津新房年度签约金额第三[107] - 上海金茂棠前项目在2025年5月至12月期间连续夺得宝山区销售“三冠王”，并成为全市销售套数TOP2[110] - 成都东城金茂晓棠项目实现“14开14罄”，销售套数与销售面积均为全成都TOP1，成交金额为城东TOP1[112] - 南京东山金茂晓棠项目在回顾期内位列南京市全市销售套数TOP1[113] - 天津上东金茂晓棠&锦棠双盘荣膺2025年度天津市销售金额、套数、面积三项TOP1，并于2025年7月起连续6个月蝉联累计三冠王[115] 土地储备与投资活动 - 公司2025年新增21宗土地，新增超1000亿元高质量货值[26] - 公司全年累计盘活土地15宗[26] - 公司在北京、上海等战略城市成功实现加仓补货[10] - 公司持有项目位于北京、天津、上海、广州等核心城市[8] - 发展中物业（流动及非流动）约为人民币1364.521亿元，同比增长25%[193] - 于合营公司的投资降至约人民币292.84亿元[194] - 于联营公司的投资增至约人民币266.541亿元[195] 资本市场与融资活动 - 2025年2月发行公司债17亿元人民币，票面利率2.79%[49] - 2025年3月发行公司债16亿元人民币，票面利率2.93%[49] - 2025年7月发行公司债20亿元人民币，票面利率2.38%[49] - 2025年7月发行银行间市场中期票据20亿元人民币，票面利率2.3%[49] - 2025年9月发行公司债19.5亿元人民币，票面利率2.51%[49] - 2024年3月，以长沙金茂览秀城为底层资产的华夏金茂商业REIT在上海证券交易所上市，公司间接全资附属公司认购了该REIT中34%的基金份额[56] - 长沙金茂览秀城REIT股价在报告期内上涨近40%[26] - 以长沙金茂览秀城为底层资产的华夏金茂商业REIT股价在回顾期内上涨近40%[136] 运营与交付成果 - 2025年全年累计实现2.3万套住宅高品质交付，客户满意度达94分[27] - 建筑科技业务累积服务面积超1500万平方米[173] 市场环境与行业地位 - 2025年签约销售额在行业中排名前8位[10] - 2025年全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，销售额同比下降12.6%[45] - 2025年国内生产总值同比增长5.0%，居民人均可支配收入名义增长5.0%[45] 其他财务数据 - 2025年资产总额为441,733.8百万元人民币，较2024年的409,256.4百万元人民币增长8%[19] - 2025年每股基本盈利为4.38分人民币，较2024年的5.19分人民币下降16%[19] - 2025年净债务与调整后资本比率为69%，2024年为67%[19] 数字化转型 - 金茂服务通过万物互联管设备、移动互联管服务推动企业数字化转型[163]

报告行业投资评级 - 报告标题明确显示对房地产行业的评级为“推荐（维持）” [2] 报告核心观点总结 - 新房与二手房市场在第12周成交环比均实现增长，但同比仍为负增长，市场呈现弱复苏态势 [6] - 地方层面房地产支持政策持续出台，聚焦“因城施策”去库存、优供给，并通过人才房票、购房补贴等方式激活需求 [6][17] - 开发类房企的投资机会在于高精准度的拿地能力，区域深耕型房企更适应市场趋势 [6][36] - 稳定红利资产的投资方向包括头部购物中心运营方和具有高效中央交易系统的中介龙头 [6][36] 根据相关目录分别进行总结 一、板块行情 - 第12周（3月16日-3月20日）申万房地产指数下跌4.2%，在31个一级行业中排名第15位 [6][9] - 近1个月、6个月、12个月，房地产板块绝对表现分别为-12.2%、-13.5%、-4.9%，相对沪深300指数的表现分别为-7.0%、-11.2%、-17.7% [3] - A股板块内，京投发展周涨幅达24.0%，为涨幅第一；西藏城投周跌幅达11.4% [12][13] - 港股板块内，旭辉控股集团周涨幅达5.7%，为涨幅第一；美的置业周跌幅达17.4% [14][16] 二、政策要闻 - **江苏**：3月16日省政府常务会议提出要因城施策控增量、去库存、优供给，多渠道盘活存量商品房，加大人才房票政策力度，激活改善性住房需求 [6][17] - **绍兴**：3月19日发布10条房地产支持政策，包括对一线环卫工人购房最高补贴20万元，对二孩、三孩及以上家庭购房最高分别补贴20万元和40万元 [6][17] - **南京**：3月20日发布稳定房地产市场六方面措施，包括继续支持“以旧换新”并给予贷款总额1%的贴息（全市总限额1亿元），以及全面推行“人才房票”政策 [6][17] - **济南**：3月18日优化高层次人才购房补贴，B、C、D类人才最高可获100万元、70万元、40万元补贴，并重点支持“专精特新”民营企业引才 [17] 三、公司动态 - **中国金茂**：3月17日以底价20.27亿元竞得长沙开福区一宗商住用地，楼面价约11010元/平方米，出让面积61365.55平方米 [6][19] - **华润置地**：3月18日以总价30亿元摘得沈阳浑南区奥体板块四宗地块，总出让面积34.75万平方米，规划总建筑面积约52万平方米，刷新沈阳近十年单次拿地体量及2025年以来金额最高纪录 [6][20] - **万科等联合体**：3月20日，由万科、中海、越秀、金地、青岛城投五家房企联合组成的青岛昌明置业以总价9.98亿元竞得青岛李沧区一宗“商改住”地块，楼面价9010元/平方米，占地面积约4.4万平方米 [6][20] 四、销售端数据 （一）新房市场 - 第12周，监测的20个城市商品房成交面积229万平方米，日均成交面积32.7万平方米，环比增加33%，同比减少13% [6][22] - 年初至今，20城累计商品房成交面积1658万平方米，累计同比减少21% [6][22] - 分城市级别看，第12周一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-14%、-12%、-11% [23] - 一线城市中，北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-41%、-2%、16%、-27% [23] （二）二手房市场 - 第12周，监测的11个城市二手房成交面积242万平方米，日均成交面积34.5万平方米，环比增加14%，同比减少5% [6][26] - 年初至今，11城累计二手房成交面积1952万平方米，同比减少10% [6][26] - 分城市级别看，第12周一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为5%、-15%、-5% [30] - 一线城市中，北京、上海二手房成交面积同比分别增加11%和9%，深圳同比减少22% [30] 五、融资端 - 第12周发债企业大部分为地方国企 [33] - 轨道城市发行规模最大，发行15亿元私募债 [33] - 电建地产发行的私募债利率最高，为3.35%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.62% [33] 六、投资建议 - **开发类房企**：建议关注拿地决策胜率高、区域深耕型的房企，包括绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国金茂、越秀地产 [6][36] - **稳定红利资产-头部购物中心**：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [6][36] - **稳定红利资产-中介龙头**：建议关注通过强管控建立高效中央交易系统的贝壳-W [6][36]

报告行业投资评级 - 行业评级：优于大势 [1] 报告核心观点 - 2026年春节后楼市呈现“二手强、新房弱”的分化格局，二手房市场“小阳春”成色充足，一二手分化或持续，二手房成交占比有望提升 [2][13] - 2024年“924新政”的动能正逐步减弱，楼市信心仍待提振，预计将有更多楼市政策出台，方向包括需求侧调减限购、供给侧加快回收闲置用地与收储现房、以及引导行业向“好房子”品质提升转型 [2][3] - 投资建议关注存量地产三大方向：商业地产、二手经纪、物业服务，以及优质产品力开发商 [5][17] 根据相关目录分别总结 1. 本周观点：3月过半，小阳春成色几何？ - **二手房市场热度显著**：农历除夕至正月二十六，20城二手房实时成交46,018套，农历同比增加22.5%，其中北京、合肥、南京、厦门、沈阳等核心城市涨幅显著，部分三四线城市（如廊坊、南通、徐州）涨幅达50%左右 [13] - **二手房热度延续**：截至3月15日，20城2026年累计二手实时成交121,412套，同比增加5.7%；其中3月累计成交37,450套，同比增加7.5% [14] - **网签数据滞后于实时成交**：由于网签普遍滞后2-4周及大中介市占率提升，网签数据表现普遍弱于实时成交数据，例如北京累计网签同比持平而实时成交同比增加8.9%，南京累计网签同比减少17.2%而实时成交同比增加19.8% [15] - **新房市场持续走弱**：2026年3月上半月，重点24城新房成交面积247万平方米，同比减少20%，表现显著弱于二手房，其中一线城市成交面积57.8万平方米，同比减少30%，三四线城市成交面积99.5万平方米，同比增加10% [16] 2. 股票市场与信用债 - **A股与港股地产板块跑输大盘**：本周（截至2026年3月20日）A股房地产板块涨跌幅为-4.21%，跑输大盘2.02个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为-2.06%，跑输大盘1.32个百分点 [2][19] - **近期板块表现疲软**：近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-7.54%，跑输沪深300指数（-4.08%）；近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-8.07%，跑输沪深300指数（-2.00%） [23] - **信用债净融资额为负**：本周地产信用债发行83.35亿元，净融资额为-95.36亿元；截至2026年3月20日，地产信用债累计发行831.20亿元，净融资额为-249.01亿元，去年同期为-116.01亿元 [2][39] 3. REITs市场 - **整体指数微涨**：本周REITs指数涨跌幅为0.08%，收于116.34点 [3][40] - **产权型与特许经营权型分化**：本周产权型REITs指数收于116.30点，涨跌幅为-0.26%；特许经营权型REITs指数收于116.09点，涨跌幅为0.50% [3][40] - **近一个月跑输大盘**：近一个月，REITs指数跑输沪深300指数0.33个百分点 [3][40] - **市场活跃度下降**：本周REITs成交额为8.37亿元，环比减少15.58%；换手率为0.27%，环比减少0.04个百分点 [3][40] 4. 楼市成交 - **新房与二手房成交面积同比均下降**：本周（3月14日至20日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别减少23.00%和28.28%；年初至今累计同比分别减少28.28%和16.26% [5][69] - **新房市场各能级城市均走弱**：本周45城新房成交293.40万平方米，滚动四周同比减少23.00%，其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别减少26.76%、20.97%、19.33% [5][70] - **二手房市场三四线相对稳健**：本周14城二手房成交189.84万平方米，滚动四周同比减少28.28%，其中一、二线城市滚动四周同比分别减少28.60%和31.05%，三四线城市仅减少4.56% [5][81] 5. 土地市场 - **百城土地市场量价齐跌**：本周百城土地供应建面环比减少54.89%，成交建面环比减少12.82%，溢价率为2.38%，环比下降2.10个百分点 [4][90] - **一线城市成交建面环比上升**：一线城市土地成交建面环比增加54.99%，但供应建面环比大幅减少90.28%，溢价率为2.29%，环比上升2.29个百分点 [4][90][101] - **二线城市量价齐跌**：二线城市土地供应建面环比减少37.74%，成交建面环比减少32.08%，溢价率为4.81%，环比下降4.56个百分点 [4][90][110] - **三四线城市市场冷淡**：三四线城市土地供应建面环比减少59.04%，成交建面环比减少7.87%，溢价率仅为0.77%，环比下降0.38个百分点 [4][90][120] 6. 政策梳理 - **地方出台购房补助政策**：例如杭州余杭区在3月6日至31日期间，对购买新建商品住宅的家庭给予5万元购房补助 [128]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持） [1][3][51] 核心观点 - 尽管全国新房和二手房成交面积连续六周同比下降，显示“小阳春”成色略有不足，但在央行维持适度宽松货币政策以及南京、郑州等地出台地产优化政策的共同作用下，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面，因此维持行业“看好”评级 [3][51] - 报告推荐了三个方向的标的：1）布局于城市基本面好、擅长改善型需求的强信用房企；2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费政策的房企；3）在“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司 [3][51] 政策端总结 - **国家统计局数据**：2026年1-2月，全国新建商品房销售面积 9293 万平方米，同比下降 13.5%，降幅比2025年全年扩大 4.8 个百分点；房地产开发投资 9612 亿元，同比下降 11.1%，降幅比2025年全年收窄 6.1 个百分点 [4][12] - **房价数据**：2月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有 10 个；一线城市新建商品住宅销售价格环比由1月下降 0.3% 转为持平，同比下降 2.2% [4][14] - **货币政策**：央行提出继续实施好适度宽松的货币政策，发挥政策集成效应，3月5年期以上LPR为 3.5%，与2月持平 [4][15] - **地方政策**：上海、南京将商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于 30%；南京对完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额 1% 的贴息；郑州2026年计划分配保障性租赁住房 1 万套（间） [4][16][17][18] 市场端总结 - **新房销售**：2026年第12周，全国30城新房单周成交面积 221.6 万平方米，同比下降 12.4%；年初至第12周累计成交面积 1791.2 万平方米，同比下降 19.8% [5][20] - **二手房销售**：2026年第12周，全国15城二手房单周成交面积 196.1 万平方米，同比下降 6.8%；年初至第12周累计成交面积 1707.5 万平方米，同比下降 8.5% [5][29] - **土地市场**：2026年第12周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积 1961.8 万平方米，同比增长 35%；但年初至第12周累计成交面积 27628.6 万平方米，同比下降 7% [5][37] - **土地价格与溢价**：2026年第12周，全国100大中城市土地成交楼面价为 1082 元/平米，同比增长 9%；土地成交总价 231.1 亿元，同比增长 48%；平均溢价率（4周移动平均）为 6.0% [5][39] - **具体城市土拍**：第12周前后，北京、深圳、宁波、长沙、东莞等多个城市有土地成交，多以底价成交为主，其中中国金茂在长沙摘地总价 20.27 亿元，华润置地在东莞摘地总价 13.1 亿元 [45][46] 价格端总结 - **二手房价格指数**：2026年第12周，冰山100指数为 9994，周环比下降 0.1%，周同比下降 12.5% [6][47] - **重点城市同比变化**：北京、上海、深圳、广州的冰山指数周同比分别下降 14.9%、11.1%、10.1%、12.8% [6][47]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以维持 [1][3][51] 报告核心观点 - 尽管新房和二手房成交面积连续数周同比下降，“小阳春”成色略显不足，但在央行继续实施适度宽松货币政策以及南京、郑州等地出台地产优化政策的共同作用下，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面 [3][51] - 年初土地市场表现较为火热，土地溢价率维持较高水平，单周土地成交面积同比大幅增长，显示出投资端的一定韧性 [5][39] 根据相关目录分别总结 政策端 - 国家统计局发布2026年1-2月地产数据：全国新建商品房销售面积**9293万平方米**，同比下降**13.5%**，降幅比2025年全年扩大**4.8个百分点**；房地产开发投资**9612亿元**，同比下降**11.1%**，降幅比2025年全年收窄**6.1个百分点** [4][12] - 2月70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比由1月下降**0.3%**转为持平，同比下降**2.2%**；新建商品住宅销售价格环比上涨城市有**10个** [4][14] - 央行表示继续实施好适度宽松的货币政策 [4][15] - 地方政策优化：上海、南京将商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于**30%**；南京对完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额**1%**的贴息；郑州2026年计划分配保障性租赁住房**1万套（间）** [4][16][18] 市场端：销售 - 2026年第12周，全国30城新房单周成交面积**221.6万平米**，单周同比下降**12.4%**；累计成交面积**1791.2万平米**，累计同比下降**19.8%** [5][20] - 同期，一线城市新房单周成交面积**50.4万平米**，单周同比下降**19.6%**；累计成交面积**431.5万平米**，累计同比下降**21.9%** [24] - 2026年第12周，全国15城二手房单周成交面积**196.1万平米**，单周同比下降**6.8%**；累计成交面积**1707.5万平米**，累计同比下降**8.5%** [5][29] - 同期，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积**55.4万平米**，单周同比增长**3.4%**；累计成交面积**455.0万平米**，累计同比下降**8.2%** [33] 市场端：投资 - 2026年第12周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积**1961.8万平方米**，单周同比增长**35%**；前12周累计成交**27628.6万平方米**，累计同比下降**7%** [5][37] - 同期，土地成交楼面价为**1082元/平米**，同比增长**9%**；土地成交总价**231.1亿元**，同比增长**48%**；平均溢价率（4周移动平均）为**6.0%** [5][39] - 近期多个城市完成土地出让，例如北京3宗土地底价成交，深圳罗湖地块由深铁以**8.7亿元**底价摘得，中国金茂以**20.27亿元**摘得长沙开福区综合用地等 [45][46] 市场端：价格 - 2026年第12周，二手房冰山100指数为**9994**，周环比下降**0.1%**，周同比下降**12.5%** [6][47] - 主要一线城市中，北京、上海、深圳、广州的冰山指数周同比分别下降**14.9%**、**11.1%**、**10.1%**、**12.8%** [6][47] 投资建议 - 维持行业“看好”评级，并推荐三类标的 [3][51] - 第一类：布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企，包括绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产 [3][51] - 第二类：住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的公司，包括华润置地、新城控股、龙湖集团 [3][51] - 第三类：在“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司，包括华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [3][51]

核心观点 - 公司接受19家房企客户以房产抵偿债务，涉及金额1.61亿元，以化解应收账款回款风险 [1] - 公司认为以房抵债是当前实现资产安全和维护股东权益的最优办法，尽管抵债房产评估价值显著低于抵债金额 [2] 交易方案概述 - 公司拟接受龙湖集团、万科、碧桂园、中国金茂、成都新希望置业有限公司等19家房企的非现金资产抵债 [1] - 抵债资产为债务人已建成和在建的商品房，含住宅、商铺、公寓、停车位，合计金额1.61亿元（含增值税），用以抵偿1.55亿元货款，差额606.49万元由公司以现金补足 [1] - 执行方式有两种：一是将房产网签备案至公司名下抵债；二是由债务人出售房产后以销售回款归还公司 [1] 交易背景与关联关系 - 债务人均为公司建筑陶瓷和卫浴业务的客户及其关联人 [1] - 所有债务人与公司及公司董事、高管、主要股东及其关联方不存在关联关系，也不存在利益输送情形 [1] 资产估值与财务处理 - 公司聘请资产评估公司对抵债房产进行评估，评估基准日为2026年1月31日，评估价值为6454.75万元 [2] - 该评估价值与抵债金额9451.58万元存在差异，公司为化解回款风险接受了资产抵偿让步 [2] - 公司已对部分抵债资产按网签备案的评估价值或市场价格标准进行财务入账 [1] 决策程序与历史情况 - 本次事项已经公司董事会审议通过 [2] - 公司此前已多次开展非现金资产抵债，2024年5月至2025年4月累计抵债金额约7.83亿元，相关事项已在2024年年度股东会上通过 [2]

行业宏观背景与发展阶段 - 2025年房地产行业正式迈入“止跌回稳、品质升级”新发展阶段，行业全面转向品质竞争 [1] - 中央持续深化房地产融资白名单制度，实现常态化全覆盖，为项目复工续建提供资金保障 [15] - 截至2025年末，全国**750多万套**历史遗留难交付住房完成交付，交付风险对市场的拖累效应基本消除 [1][15] - 现房销售试点范围持续扩大，推动“所见即所得”的交付模式落地 [1][15] - 预售资金全流程闭环监管制度全面落地，实现专款专用、全程可溯，从源头防范交付风险 [15] - 建立存量难交付项目盘活长效机制，联动AMC等专业机构明确项目纾困路径 [15] 企业交付表现与格局 - 2025年行业交付摆脱2024年收缩态势，头部房企交付规模基本企稳 [16] - 出险房企通过债务重组实现交付能力显著恢复 [1][16] - TOP50房企成为保交付主力军，改善型高品质项目交付占比持续提升 [16] - 绿色建筑、智慧社区成为交付标配，契合“好房子”建设行业导向 [16] - 部分头部房企2025年交付规模：碧桂园交付约**17万套**，2022-2025年累计完成约**185万套**；保利发展交付**13万套**；绿城中国交付**11.86万套**；华润置地交付**7.1万套**；龙湖集团交付**7万套**；融创中国交付**5.4万套**，2022-2025年累计交付突破**72万套**；建发房产交付**5.7万套**；新城控股交付超**3.8万套**；越秀地产交付**3.67万套**；华发股份交付**2.6万套**；滨江集团交付**25020户**，面积约**383.5万方** [18] 交付力内涵的演变与核心 - 交付力已从“按时交房”拓展为全体系保障、全维度精工、全周期服务的综合能力，成为房企立足市场的根本基石 [1][19] - 交付力内涵升级，以“地物协同”为核心，实现交付与服务深度融合，形成从前端设计到后端运营的完整闭环 [19] - 目标是从“交付产品”向“交付生活方式”跨越，实现从“造好房”到“住得好”的价值升维 [1][19] 全流程闭环交付体系实践 - 体系核心是精准回应业主从期房等待到长期居住的全周期痛点，形成“交付前-交付中-交付后”完整闭环 [21] - **交付前**：通过前置品控与全流程透明化消解等待焦虑，例如上海保利建发印象青城实行“样板先行”，武汉新希望・D10天元提前引入第三方验房机构完成全户体检 [21] - **交付中**：聚焦业主真实体验，摒弃传统走流程模式，例如上海绿城留香园完成“一房五验”与问题整改后再正式交付，长沙中海阅湘台实现“交房前交证”，武汉长江中心配备百人快修团队实现问题当场响应、两周内100%销项 [21] - **交付后**：延伸至长期居住的服务兜底与社区共建，例如成都越秀・天悦云萃建立专属维保群实现维修进度实时反馈，昆明邦泰・臻境邀请业主参与社区公约制定与公共空间运营 [22] 产品精工与品质落地 - **室内空间**：注重美学表达、功能适配与品质保障，例如武汉长江中心运用“留白美学”与天然石材，三亚保利伴山瑧悦使用哑光石材与肤感木饰面，上海时代乐章打造满配玄关收纳，深圳润宏城润雅园实现毫米级施工管控，上海海玥黄浦源全屋选用零甲醛环保建材 [23] - **建筑立面**：追求材质、工艺、功能的多维统一，例如深圳卓越闽泰云奕府采用公建化幕墙体系与三层中空Low-E玻璃，上海保利建发印象青城选用耐老化真石漆，上海保利世博天悦打造1:3超高窗墙比并搭配电动外遮阳系统，杭州中海潮展云起通过昼夜双重验收严控立面精度 [24] - **景观公区**：构筑有温度的社区生活共同体，例如上海招商南昌市政・公园1872打造“公园式住区”，天津中海峰境南开以室内级工艺打造景观，上海中建海樾境府以BIM技术优化地下车库管线排布，上海海玥黄浦源打造全龄社区俱乐部配齐恒温泳池等设施 [25] 2025年交付力榜单概览 - 发布《2025年中国房地产企业交付力TOP50》榜单，评测维度包括交付总规模、交付及时性、交付满意度、交付体系完整性 [13] - 榜单前列企业包括：龙湖集团、融创中国、万科地产、招商蛇口、越秀地产、华发股份、金地集团、中国金茂、建发房产、新希望地产等 [3][4][5] - 同时发布《2025年十大交付力作品》榜单，分为高端、轻奢、品质三个子类，实现企业与项目层面的全方位测评 [6][9][11][13] - **高端作品**代表项目包括：广州保利天瑞、厦门保利天悦、北京北京悦府、天津中海峰境南开、上海海玥黄浦源等 [6] - **轻奢作品**代表项目包括：昆明邦泰・悦九章・彩云、苏州保利琅悦、厦门国贸海上鸣越、嘉兴绿城・晓风印月等 [9] - **品质作品**代表项目包括：昆明邦泰・臻境、三亚保利伴山臻悦、上海保利建发印象青城、仁怀万达生态城等 [11][12]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前中国实际房价调整的长度与深度均已相对充分[5] - “好房子”结构性机会：中国房地产市场进入结构分化阶段，中央层面高频提及建设好房子，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 香港楼市复苏延续：多重利好因素的共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 投资建议：关注港资发展商（新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业）、地产开发（华润置地、招商蛇口）、地产转型（衢州发展）、二手房中介（贝壳）及物管企业（招商积余、华润万象生活）[5] 板块行情 - 市场表现：本周（26/3/7-26/3/13）上证指数下跌0.7%，深证成指上升0.8%，创业板指上升2.5%，沪深300上升0.2%，房地产（申万）指数下跌0.5%[5][8] - 个股涨跌：涨幅前五为京投发展(+25.0%)、西藏城投(+13.4%)、*ST阳光(+9.3%)、首开股份(+9.2%)、沙河股份(+9.0%)，跌幅前五为财信发展(-8.6%)、*ST荣控(-8.2%)、特发服务(-6.5%)、新黄浦(-5.7%)、深深房A(-5.3%)[5][8] 数据跟踪 - **新房成交**： - 当周（3.07-3.13）：42个重点城市新房合计成交189万平米，环比上升28.6%，同比下降14.7%[5][14] - 分能级：一线4城成交50.1万平米，环比上升61.6%；二线15城成交108.6万平米，环比上升39.0%；三四线23城成交30.5万平米，环比下降19.7%[14] - 当月（3.01-3.13）：42城合计成交302万平米，环比上升15.0%，同比下降19.5%[5][19] - 年初至今：42城累计成交同比下降32.2%[5][19] - **二手房成交**： - 当周（3.07-3.13）：21个重点城市二手房合计成交220万平米，环比上升19.2%，同比下降14.8%[5][30] - 分能级：一线3城成交98.5万平米，环比上升22.0%；二线9城成交104.9万平米，环比上升18.3%；三四线9城成交16.4万平米，环比上升9.8%[30] - 当月（3.01-3.13）：21城合计成交376万平米，环比上升10.0%，同比下降16.8%[5][34] - 年初至今：21城累计成交同比下降8.7%[5][34] 行业新闻 - **宏观政策**：自然资源部等发布38号文，要求建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，新增建设用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发[5][45][46] - **市场动态**：上海二手房市场活跃，3月14日网签量1472套，本周（3.9-3.14）累计成交量达5843套，成交量显著提升，有望创近4年成交高峰[5][45][46] - **因城施策**： - 上海：公布2026年度个人住房房产税应税房价分界线为92536元/平方米，为2018年以来首次下调[5][45][46] - 东莞：优化人才住房政策，符合条件的人才购买配建安居房可享8折优惠[5][45][46] - 成都：拟提高公积金贷款额度，单缴存人最高额度由60万元提至80万元，双缴存人由100万元提至120万元，并阶段性取消贷款次数限制[45][46] - 福州：调整住房公积金政策，扩大首套公积金贷款利率适用范围[5][45] - **土地市场**：上海出让三宗地块起始总价超66.44亿元，合肥拟17.25亿元收储华侨城三宗闲置土地，广州天河区计划供应10宗涉宅地[46][48] 公司公告 - **2025年业绩**： - 张江高科：营收41.9亿元，同比增长111.2%；归母净利润9.9亿元，同比增长0.3%[5][49][50] - 浦东金桥：营收59.6亿元，同比增长118.9%；归母净利润10.7亿元，同比增长7.1%[5][49][50] - 陆家嘴：营收181.7亿元，同比增长24.0%；归母净利润12.2亿元，同比下降18.9%[5][49][50] - **2026年2月销售**： - 中国金茂：签约销售金额53.3亿元，同比增长20.6%[5][49][50] - 华润置地：合同销售金额100.5亿元，同比下降25.6%[5][49][50] - 保利发展：签约金额101.3亿元，同比下降36.7%[5][49][50] - 招商蛇口：签约销售金额77.7亿元，同比下降22.6%[5][49][50] - 新城控股：合同销售金额12.2亿元，同比下降37.6%[5][49][50] - 金地集团：签约金额6.3亿元，同比下降77.5%[5][49][50] - 华侨城A：合同销售金额3.9亿元，同比下降67.5%[5][49][50] - **融资活动**：新城控股境外子公司发行总额3.55亿美元、年息11.8%、2029年到期的无抵押固定利率债券[5][49][50] - **其他公告**：绿城中国预计2025年股东应占利润同比下降约95%；招商积余2025年营收192.73亿元，同比增长12.23%，归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%[50][51]