行业表现 - 中国房地产行业多家主要公司股价出现显著上涨 其中绿城中国涨2.93% 中国金茂涨2.78% 中国海外宏洋集团涨2.71% 中梁控股涨2.70% 富力地产涨2.70% 美的置业涨2.33% 新城发展涨2.89% [1][2] - 行业龙头公司同步上涨 万科企业涨1.52% 碧桂园涨1.14% 雅居乐集团涨1.11% 建发国际集团涨1.72% [2] 公司市值 - 大型房企市值差异明显 万科企业市值637.1亿港元 建发国际集团市值411.07亿港元 绿城中国市值249.64亿港元 中国金茂市值199.89亿港元 [2] - 中小型房企市值相对较低 中梁控股市值3.31亿港元 融信中国市值3.38亿港元 富力地产市值28.52亿港元 雅居乐集团市值22.96亿港元 [2] 股价表现 - 多数房企股价处于低位 中梁控股最新价0.076港元 融信中国最新价0.201港元 碧桂园最新价0.445港元 雅居乐集团最新价0.455港元 [2] - 部分企业股价相对较高 建发国际集团最新价18.350港元 绿城中国最新价9.830港元 美的置业最新价4.840港元 [2]

核心财务表现 - 上半年收入251.13亿元同比增长14% 所有者应占溢利10.9亿元同比增长8% 剔除投资物业公平值损益后归母净利润11.23亿元 [2] - 销售费用同比下降15% 管理费用下降5% 财务费用下降4% 集采使用率提升至94.9% [6] - 内外新增融资平均成本2.70% 较2024年底下降69个基点 外币债务占比从25%降至21% 低息开发贷和经营贷占比提升至41% [6] 销售与产品策略 - 签约销售额534亿元同比增长20% 行业排名升至第九 住宅平均签约单价2.6万元/平方米 较2024年2.2万元/平方米提升18.2% 较2023年2.1万元/平方米提升24% [3] - 产品线升级为"金玉满堂"四大系列 新获取项目中高端产品线府系和璞系占比68% [3] - 新项目首开平均去化率81% 首开认购兑现度132% 首开价格兑现度104% [5] 土地投资与储备 - 上半年获取16个项目全部位于一二线城市 土地价款总计492亿元 其中北京和上海投资额324亿元占比66% [3] - 2024年以来累计获取41个项目100%聚焦核心城市 未售货值69%位于华北和华东 较2024年底提升6个百分点 一线城市未售货值占比提升9个百分点 [4] - 总土储可支撑未来两年发展 全年投资目标维持200亿-300亿元 [4] 运营效率提升 - 新项目平均首开周期4.8个月 全部达成6个月内开标准 经营现金流回正周期缩短至11.4个月低于12个月目标 [5] - 实施"奋进计划"三年解决80%存量问题 2025年目标处置35%存量资产 通过规划调整和土地收储方式优化 [5] 非开发业务发展 - 金茂服务营业收入17.83亿元同比增长20% 在管面积增长11% [6] - 零售商业及酒店经营稳定 长沙览秀城出租率达99.03% 平均租金提升8% 华夏金茂商业REIT完成六次超预期分红 [6] 战略规划 - 制定"活下来、活得好、活出彩"三阶段规划 2025-2027年实现"活得好"目标 2028-2030年达成"活出彩"目标 [2][7] - 通过极致优化增量运营和盘活存量提升竞争力 确保项目"一年一熟"并力争"一年两熟" [7]

核心财务表现 - 2025H1实现营收251.1亿元 同比增长13.3% 归母净利润10.9亿元 同比增长7.9% [1] - 整体毛利率维持16% 其中地产开发毛利率12% 同比提升1个百分点 商业租赁及零售业务毛利率79% 同比提升1个百分点 酒店经营毛利率34% 同比下降9个百分点 [1] - 营销费用降至8.3亿元 同比下降15% 管理费用降至12.2亿元 同比下降5% [1] 业务发展状况 - 开发业务收入200.4亿元 同比增长17% 主要因交付结算项目增加 [1] - 签约口径销售额达533.5亿元 同比增长19.8% 排名行业第九 首次进入前十 [2] - 600万以上改善产品市占率超20% 居市场第一 [2] 土地储备与投资 - 土地储备总量2681万方 2025年新增获取18宗土地共计145万方 总投资金额261亿元 [2] - 拿地强度0.49 全部位于一二线城市 [2] 财务稳健性 - 资产负债率53% 在手现金340.6亿元 现金短债比1.24 [2] - 利息支出3.3亿元 同比下降8% 资本化利息2.3亿元 同比下降10% 融资成本1.2亿元 同比下降4% [2] - 发行人民币债券33亿元 期限2+2年 利率2.79%-2.93% 拟派发中期股息3.7亿元 [2] 多元化业务表现 - 商业及零售业务收入占比4% 酒店业务收入占比4% 物业服务收入占比7% [3] - 长沙览秀城REITs出租率超98% 累计分红6.4亿元 [3] - 金茂物业服务收入同比增长20% 主要因在管面积增加 [3] 业绩展望 - 预计2025-2027年营业收入分别为618.9亿元、612.7亿元、600.4亿元 [3] - 预计同期归母净利润分别为12.6亿元、14.3亿元、15.8亿元 [3] - 对应PE估值分别为15.6倍、13.7倍、12.4倍 [3]

核心财务表现 - 上半年收入251.1亿元同比增长14% 归母净利润10.9亿元同比增长8% [1] - 综合毛利率16.2%与上年持平 开发业务毛利率12%同比提升1个百分点 [2] - 销售/管理/财务费用率合计13.0%同比下降3.1个百分点 [2] - 利润增速低于收入增速主因其他收入减少2.4亿元及所得税增加7.1亿元 [2] 销售投资表现 - 1-7月开发业务销售额618亿元同比增长23% [2] - 新增土储货值794亿元同比增长1509% 投资强度达73% [2] - 销售额增速/新增货值增速/投资强度在Top10房企中均列第一 [2] - 新增18宗地块建面145万平 70%位于北上广深成杭核心城市 [2] 融资与股东回报 - 债券平均融资成本2.57%较去年下降39BP 7月中票发行利率2.3% [3] - 每股派发中期股息0.03港元 股利支付率34% [3] - 按当前股价计算年化股息率达3.8% [3] 业绩展望 - 维持2025-2027年EPS预测0.09/0.10/0.13元 [3] - 科技住宅产品在好房子时代具备长期表现潜力 [3] - 维持买入评级与2.20港元目标价 [3]

行业基本面 - 2025年1-7月全国商品房销售额同比-6.5% 降幅较1-6月扩大1.0个百分点 [2] - 2025年1-7月全国商品房销售面积同比-4.0% 降幅较1-6月扩大0.5个百分点 [2] - 2025年7月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的43%和44% 创2022年以来同期新低 [2] - 2025年7月新建商品房销售均价9613元/㎡ 同比-2.6% 降幅较1-6月扩大0.5个百分点 [3] 城市维度价格表现 - 2025年7月70城新建商品住宅销售价格同比-3.4% 降幅较6月收窄0.3个百分点 连续9个月收窄 [3] - 2025年7月70城新房销售价格环比-0.3% 降幅与6月持平 一线城市环比跌幅收窄 二线城市扩大 三线城市持平 [3] - 2025年7月70城二手住宅销售价格同比-5.9% 降幅较6月收窄0.2个百分点 连续10个月收窄 [3] - 2025年7月70城二手房价环比-0.5% 降幅较6月收窄0.1个百分点 一线城市环比跌幅-1.0%继续扩大且连续3个月超过二三线城市 [3] 政策动态 - 8月8日北京放松限购政策 符合条件的家庭五环外不限购 成年单身人士视为家庭 [3] - 8月25日上海放松限购政策 符合条件的家庭外环外不限购 成年单身人士视为家庭 同时取消首套房房贷利率下限并不再区分首套与二套 [3] - 一线城市后续仍有需求端放松空间 [3] 板块表现 - 房地产板块上涨11.3% 跑赢沪深300指数0.3个百分点 在31个行业中排名第16 [4] - 板块2025年动态PE为19.8倍（剔除亏损企业后按Wind一致预期计算） [4] 投资建议 - 推荐关注中国金茂(00817) 华润置地(01109) 招商蛇口(001979 SZ) 滨江集团(002244 SZ) 绿城中国(03900) [1]

投资评级 - 维持"买入"评级 [3] 核心观点 - 公司通过品质驱动销售增长和组织变革实现效率提升 融资成本持续下降 [1] - 销售规模首次进入行业前十 产品力引领独立行情 [1] - 经营效率提升明显 期间费用率持续下降 [2] - 融资成本下降 信用优势凸显 [3] 财务表现 - 2025年1-6月营业收入251亿元 同比增长14% [1] - 2025年1-6月归母净利润10.9亿元 同比增长8% [1] - 派发中期股息每股3港仙 将于2025年10月31日前派发 [1] - 2025年1-6月销售签约额533.5亿元 同比增长20% [1] - 管理费用率从5.8%下降至4.8% 销售费用率从4.5%下降至3.3% [2] - 有息负债1233亿元 同比下降4.7% 短债占比22.3% [3] - 利息开支32.6亿元 同比下降8.2% [3] 业务运营 - 销售排名从第12名提升至第9名 首次进入行业前十 [1] - 通过"金玉满堂"系列产品实现品质升级 [1] - 组织架构调整为"总部-地区公司"两级管控 [2] - 2025年发行两笔公司债 票面利率分别为2.79%和2.93% [3] 盈利预测 - 上调2025-2027年归母净利润预测至12.2/13.3/14.6亿元 [3] - 预计2025-2027年归母净利润增长率分别为14.6%/9.3%/9.5% [4] - 当前股价对应2025-2027年PE分别为14.6/13.4/12.2倍 [3] - 预计2025年营业收入604.39亿元 同比增长1.3% [4]

投资评级 - 维持"推荐"评级 [3][5] 核心观点 - 公司营收利润双增长 2025年上半年实现营收251.13亿元同比提升14% 扣非归母净利11.23亿元同比提升2% [1] - 销售规模显著提升 全口径销售金额533.5亿元同比提升16.36% 销售排名升至全国第9位首次跻身前十 [1] - 土地拓展力度加速 新增16宗土地计容建筑面积超145万方 全口径新增货值749亿元权益口径新增货值403亿元均超2024年全年水平 [2] - 融资成本大幅下降 发行多笔债券票面利率低至2.30% 利息开支32.56亿元同比减少8% [2] - 产品线全面升级 "金玉满堂"四大产品线在北京上海西安等重点城市发力 [1] - 背靠母公司中国中化融资成本具备央企优势 在一线和核心二线城市项目获取增多 [3] 财务表现 - 营收预测 2025E/2026E/2027E分别为636.40亿元/694.38亿元/767.90亿元 增长率7.8%/9.1%/10.6% [4] - 归母净利润预测 2025E/2026E/2027E分别为13.55亿元/19.10亿元/27.18亿元 增长率27.2%/41.0%/42.3% [4] - 盈利能力提升 毛利率从2024A的14.56%预计升至2027E的20.97% 销售净利率从1.80%升至3.54% [7] - 每股指标增长 EPS从2024A的0.08元预计升至2027E的0.20元 每股净资产从3.97元升至4.41元 [7] - 估值水平 2025E/2026E/2027E的PE分别为13X/9X/7X PB保持0.3X [4][7] 业务运营 - 物业开发收入200.41亿元同比提升17% 金茂服务收入17.83亿元同比提升20% [1] - 土地储备充足 物业开发项目未销售面积2681万平米足以支持未来销售 [2] - 资产规模扩大 总资产从2024A的4092.56亿港元预计增至2027E的4608.26亿港元 [7] - 现金流改善 经营活动现金流从2024A的-36.28亿港元转为正 2025E预计111.65亿港元 [7]

行业投资评级 - 投资评级为看好 维持[13] 核心观点 - 7月核心城市核心地块供应继续放缓 低线城市土地供应有所放量[2][6] - 土地成交整体平淡 仅低线城市同比边际改善[2][7] - 中海 绿城 招蛇7月在土地市场积极发力 金茂 建发 绿城1-7月拿地强度较高且销售表现更好[2][8] - 7月样本房企重点项目中 滨江预计利润兑现相对更优 绿城 招蛇 中海获取地块区位能级更高[2][9] - 结构上重视具备区域优势 产品力和轻库存的龙头房企 以及拥有稳定现金流的龙头经纪 商业地产和央国企物管[2][10] 土地供应情况 - 2025年1-7月全国300城涉宅用地累计推出建面同比-17% 一线/二线/三四线累计同比分别为+23%/-2%/-21%[6] - 北上广深杭成等6城核心行政区累计同比+30% 一二线及6城核心供应累计同比继续回落 三四线供应累计同比降幅收窄[6] - 7月当月300城涉宅用地推出建面环比-22% 6城核心当月推出建面环比-51%[6] - 一线/二线/三四线当月推出建面环比分别为-39%/-48%/+1% 6-7月三四线城市土地供应为年内最高[6] 土地成交情况 - 1-7月全国300城涉宅用地累计成交建面/成交金额同比分别为-6%/+25%[7] - 一线/二线/三四线累计成交建面同比分别为+15%/+9%/-10% 累计成交金额同比分别为+49%/+34%/+2%[7] - 6城核心行政区累计成交建面/成交金额同比分别为+41%/+80% 仅三四线成交同比边际改善[7] - 7月当月300城成交建面/成交金额环比分别为-16%/-27% 成交溢价率8.4%边际提升 流拍率进一步降低至7.6%[7] 房企拿地表现 - 7月中海 绿城 招蛇拿地力度较大 全口径拿地金额分列前3 为149亿元 139亿元 68亿元[8] - 1-7月累计拿地金额前3位是绿城 建发 中海 拿地金额分别为621亿元 617亿元 553亿元[8] - 累计拿地金额同比涨幅超80%的依次有金茂 中海 绿城 招蛇 保利 建发 华润等[8] - 金茂 建发 绿城等1-7月拿地强度超70%处较高水平 金茂 越秀 建发 华发等销售同比表现较好[8] 重点项目质量分析 - 区位能级角度 7月中海（3宗 143亿） 绿城（4宗 133亿） 招蛇（3宗 62亿） 金茂（1宗 15亿）获取地块均位于高能区[9] - 其他房企（滨江 保利 建发 华润）获取重点地块也均位于高中能级[9] - 盈利水平角度 本月保利 建发 金茂（各1宗）获取项目预计盈利水平较优[9] - 滨江（2宗 34亿） 华润（1宗 27亿）也有较好预期利润兑现度[9] - 综合考虑获取数量和质量 7月滨江获取重点项目利润兑现相对更优 绿城 招蛇 中海获取能级更高[9] 具体项目清单 - 样本房企7月获取总地价超10亿元重点项目共16宗 覆盖深圳 上海 武汉 杭州 长沙 苏州 温州 南京等城市[40] - 最高单宗成交价项目为绿城获取上海虹口区北外滩地块（64.72亿元 楼面价126,577元/平）[40] - 最高楼面价项目为绿城上海虹口地块（126,577元/平） 其次为招蛇深圳前海地块（84,180元/平）[40] - 可对标最高售价项目为中海上海静安地块（14.1万元/平）和绿城上海虹口地块（16.6万元/平）[40]

公司业绩表现 - 上半年实现营业收入251.13亿元 同比增长14% [3] - 归母净利润10.9亿元 同比增长8% [3] - 销售总金额534亿元 同比上升20% [3] - 首次冲进行业前十 [4] 项目销售情况 - 上海虹口瑞虹新城项目99套房源均价16.6万元/平方米 26分钟内售罄 [6] - 宝山站项目160套房源均价5.39万元/平方米 开盘当日售罄 [7] - 普陀桃浦项目三次开盘均快速售罄 整体去化率接近80% [7] - 小五角场项目认筹率超100% 录得销售额14亿元 [8] 管理架构调整 - 取消五大区域层级 重组为14个地区公司 [14] - 形成总部-地区二级架构 直接管理城市项目 [14] - 晋升三位副总裁高管 公布14位地区总经理 [15] - 免除五大区域领导班子正职岗位人员职务 [15] 土地储备策略 - 权益拿地金额261亿元 位居行业第七位 [18] - 在高能级城市积极竞标 包括上海北京等11个城市 [17] - 杭州地块溢价率达55.91% 楼面价41240元/平方米 [17] - 从低能级区域退出 利用央企资源走土地收储路径 [19] 运营管理机制 - 开展"奋进之星"评选 表彰五类优秀团队或个人 [8] - 推行"六力三比"管理理念 提升内部组织能力 [15][16] - 促进项目快速周转 确保"一年一熟"力争"一年两熟" [8] - 122天开放示范区 实现拿地即开工 [8] 高管团队变更 - 陶天海从华东区域总经理跃升为董事长 [3][13] - 职业生涯25年均在金茂体系内 曾担任多个部门管理岗 [9] - 2021年带领华东区域实现销售额超1000亿元 贡献集团近半业绩 [10][11]

核心财务表现 - 上半年收入251.12亿元同比增长14% 归母净利润10.9亿元同比增长8% 整体毛利率16%与2024年同期持平[2] - 物业开发收入逆势增长17%至200.4亿元 但商务租赁及零售商业运营收入同比减少5% 酒店经营收入同比减少12%[3] - 经营活动现金流量净额虽为负值14.88亿元 但较去年同期30.19亿元流出额收窄[4] 销售与行业地位 - 上半年签约销售金额534亿元同比增长20% 销售规模排名首次进入行业第九[2] - TOP100房企销售总额18364.1亿元同比下降11.8% 公司销售表现显著优于行业整体[2] - 以261亿元拿地金额位居行业第七 新获取16个项目均位于核心一二线城市[2][3] 资产与业务结构 - 持有物业开发项目销售面积约2681万平方米[3] - 金茂物业服务收入同比增长20% 占总收入比例维持7%[3] - 商业收入占比下降因长沙览秀城成为REIT底层资产及宁波嘉苑广场一期出售[3] 战略方向 - 坚持"做优增量 盘活存量"策略 推进"六力三比"主题年工作提升全链竞争力[2] - 短期以经营性现金流回正为核心 加快增量去化与存量盘活 加速第二曲线打造[4] - 中长期把握存量与增量市场 深化城市运营商定位 探索新发展模式[4] 行业环境认知 - 行业处于筑底过程 止跌回稳任重道远[2][4] - 政策持续落地与购房信心修复将推动行业逐步回归平稳发展轨道[4] - 所有房企均需优化业务结构与加强风险管理以实现可持续发展[4]