核心交易 - 中国金茂间接非全资附属公司上海沁茂佳与股东西安葆茂及沁睿佳上海订立框架协议，同意按股权比例及相同条款向股东提供贷款 [1] - 预期框架协议有效期内，上海沁茂佳向沁睿佳上海提供贷款的每日最高结存余额（含应计利息）为人民币10.32亿元 [1] 资金运用与效益 - 上海沁茂佳销售情况良好、销售回款充裕，提供贷款可减少现金结余闲置，充分发挥资金优势，提高资金使用率 [1] - 贷款资金将用于满足集团其他开发项目的发展及财政需要 [1] 交易条款与安排 - 提供给西安葆茂及沁睿佳上海（或其指定实体）的贷款金额将与各方所持上海沁茂佳的股权比例对等，且其他贷款交易条款及条件相同 [1] - 公司财务资本部将与上海沁茂佳根据其财务状况厘定贷款金额及期限，具体贷款协议将提交至公司审计法务部以确保符合框架协议 [1]

公司信息 - 公司为中国金茂控股集团，于香港注册，股份在联交所上市[17] - 公司是中化控股旗下房地产开发平台，主营多业务[15] - 执行董事有陶天海、张辉、乔晓洁[19] - 非执行董事有崔焱、刘文、陈一江、王葳[19] - 独立非执行董事有刘峰、孙文德、高世斌、钟伟[19] 股权结构 - 西安葆茂和沁睿佳上海分别持有上海沁茂佳90%及10%股权[4][6][14][16][17][18] 贷款协议 - 2025年11月28日上海沁茂佳与西安葆茂及沁睿佳上海订立框架协议提供贷款[3][5][6][17][18][19] - 每笔贷款利率参考LPR，可在上下50%范围浮动[7] - 协议有效期三年，自2025年11月28日起生效[10] - 向沁睿佳上海贷款每日最高结存余额（含应计利息）为10.32亿元[11] - 贷款利息原则上按季度支付，上海沁茂佳有权要求提前还款[8] - 上海沁茂佳有权以应付款项抵销借款方应付的款项[9] 交易性质 - 本次交易不构成上市规则第14A章下的关连交易[4][14] - 本次交易构成须予披露的交易[4][14]

资产交易与资本运作 - 中国金茂计划以22.65亿元人民币的底价出售其全资持有的金茂（三亚）旅业有限公司100%股权，该公司核心资产为拥有446间客房的亚龙湾丽思卡尔顿酒店，此次出售旨在实现资产证券化 [1] - 融创文旅已通知华发股份，将行使对深圳融华置地投资有限公司51%股权的回购权，但提出需就回购方式、价格及时间等核心条款重新商议 [1] - 大悦城地产的股份于2025年11月27日从香港联交所正式撤销上市地位，此行动通过协议安排回购股份的方式完成 [3] 旅游住宿业公司业绩 - 同程旅行2025年第三季度营业收入为55.09亿元人民币，同比增长10.4%，其中交通业务收入22.09亿元（同比增长9%），住宿业务收入15.80亿元（同比增长14.7%）[2] - 亚朵集团2025年第三季度营收26.28亿元人民币，同比增长38.4%，经调整净利润为4.88亿元（同比增长27%），经调整EBITDA为6.85亿元（同比增长28.7%），报告期末在营酒店1948家，客房21.9万间，RevPAR为371元，入住率达80.2% [4] 行业政策与消费促进 - 文化和旅游部表示将支持各地推出应季应景的产品和服务，如赏冰乐雪、避寒避暑及文创市集，并通过举办“游购乡村”等活动促进文旅消费 [5] - 行业将打造“跟着演出去旅行”、“跟着赛事去旅行”等品牌，并推广离境退税及“即买即退”措施，以满足多样化消费需求并吸引境外游客 [5]

文章核心观点 - 中国金茂计划通过北京产权交易所公开挂牌，以人民币22.65亿元的底价出售其持有的金茂（三亚）旅业有限公司100%股权，该公司核心资产为金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店 [1] - 此次出售的核心目的是进行资产证券化，旨在实现“重资产”向“高流动性现金”的彻底转化，为后续商业物业的类REITs退出提供范本，而非简单的资产变现 [1][7] - 公司在加速向轻资产运营模式转型，但酒店业务目前仍处于调整期，营收占比小且出现下滑 [8] 标的资产基本面 - 标的资产为三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店，是一家2008年开业的五星级酒店，拥有446间客房 [2] - 酒店经营基本面稳健：2024年营业收入约3.1亿元，净利润5793.33万元；截至2025年8月31日，营业收入约2.36亿元，净利润3779.99万元，资产总计33.24亿元 [3] - 2025年上半年核心运营指标：平均入住率80.5%（2024年同期69.3%），每间房收益1654元（同比增长3.25%），平均房价2054元（同比下降11.16%）[3] - 该酒店的平均房价和每间房收益两项核心指标均位列中国金茂旗下所有酒店首位 [4] - 业内人士认为该酒店资产具备较强稀缺性与抗风险能力，是极具吸引力的投资标的 [5] 行业背景与趋势 - 酒店行业正处于供需结构调整与消费需求升级的双重变革期 [6] - 2025年第一季度，全国酒店平均空置率达38.2%且持续攀升 [6] - 2025年国庆期间，全国主要城市（一二线及旅游热点城市）酒店的平均入住率仅为58% [6] 公司战略与资本运作 - 此次交易是公司资产证券化战略的体现，试图从简单资产变现向专业化资本运作升级 [7] - 交易可将“重资产”转为“高流动性现金”，优化财务报表，并为战略收缩和再投资腾挪空间 [7] - 资产证券化后，公司极有可能仍负责酒店运营并拥有部分资产的管理权及实际控制权 [7] - 公司近年已通过REITs等多种方式盘活存量资产，例如2024年成功推动华夏金茂商业REIT上市 [7] - 此次选择产权交易所挂牌而非传统REITs，绕开了国内酒店类REITs的准入门槛，并可一次性实现100%股权的真实出售 [1] 公司业务转型与表现 - 公司在剥离酒店重资产的同时，正加速向轻资产运营转型，重点打造金茂璞修、金茂隐逸和金茂嘉悦三大酒店产品线 [8] - 公司酒店业务仍处于转型调整期：2025年中期，酒店经营收入在整体业务中占比仅3%，营收同比下降了12% [8] - 业绩波动受行业竞争、内需收缩及阶段性资产处置的短期效应影响，轻资产运营模式的规模化效应与盈利潜力有待检验 [8] - 此次出售是公司近期第二次处置三亚高端酒店资产，2024年12月曾以18.49亿元的价格出售三亚希尔顿酒店 [7]

行业投资评级 - 投资评级为看好（维持）[3] 核心观点 - 政策端有望进一步发力 稳住房价对畅通经济内循环有重要意义[4] - 中央层面高频提及建设好房子 高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 多重利好因素推动下 香港私人住宅市场情绪逐步修复 港资发展商有望迎来新一轮价值重估[4] - 建议关注地产开发、地产转型、二手房中介及港资发展商等方向[4] 板块行情 - 本周房地产（申万）板块下跌5.8% 表现弱于主要股指（上证指数跌3.9% 深证成指跌5.1% 创业板指跌6.2% 沪深300跌3.8%）[7] - 个股方面 ST中迪（+18.8%）、世联行（+12.5%）、财信发展（+12.3%）涨幅居前 荣盛发展（-16.9%）、新华联（-15.2%）、上海临港（-13.3%）跌幅居前[7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（11.15-11.21）42个重点城市新房合计成交185万平米 环比上升6.5% 同比下降40.1%[12] - 分能级看 一线城市成交42.1万平米（环比降2.6%） 二线城市成交114.3万平米（环比升15.4%） 三四线城市成交28.5万平米（环比降8.9%）[12] - 11月截至本周（11.1-11.21）42城新房累计成交514万平米 环比上月同期升4.6% 同比降41.7% 年初至今累计成交同比降12.7%[16] - 分能级累计数据：一线城市成交124万平米（环比升5.9% 同比降45.2% 年初至今降8.2%） 二线城市成交302万平米（环比升5.8% 同比降38.9% 年初至今降12.2%） 三四线城市成交88万平米（环比降1.1% 同比降45.7% 年初至今降19.4%）[16] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（11.15-11.21）21个重点城市二手房合计成交200万平米 环比降1.2% 同比降14.3%[28] - 分能级看 一线城市成交79.7万平米（环比降7.0%） 二线城市成交104.8万平米（环比升3.2%） 三四线城市成交15.3万平米（环比升1.9%）[28] - 11月截至本周（11.1-11.21）21城二手房累计成交594万平米 环比上月同期升41.6% 同比降20.2% 年初至今累计成交同比升8.7%[33] - 分能级累计数据：一线城市成交244万平米（环比升45.6% 同比降19.7% 年初至今升9.7%） 二线城市成交306万平米（环比升37.6% 同比降22.1% 年初至今升8.9%） 三四线城市成交44万平米（环比升49.3% 同比降8.6% 年初至今升1.4%）[33] 行业新闻 - 宏观政策：住建部推进城市更新工作 强调其为推动城市高质量发展的战略性行动 系统推进"四好"建设[45] 财政部提前下达2026年城镇保障性安居工程补助566亿元[45] - 因城施策：广东省委书记强调积极主动构建房地产发展新模式[45] 成都允许存量自持租赁房转为普通商品房[45] 上海加强房地产经纪行业自律[45] - 公积金政策：北京修订商品房销售合同 禁止开发商限制公积金贷款[45] 佛山公积金贷款首付最低15%[45] - 土地市场：上海挂牌9宗地块总起价169.11亿元[47] 广州挂牌三宗地铁上盖地块总起价42.71亿元[47] 北京海淀区一综合用地84.22亿元挂牌[47] 公司公告 - 融资动态：招商蛇口发行公司债券50.40亿元[48] 华润置地发行3亿美元票据（2028年到期 利率4.125%）和43亿人民币票据（2030年到期 利率2.40%）[48] 中国金茂拟出售金茂（三亚）旅业100%股权[48] - 人事变动：陆家嘴董事刘广安离任[48] 城建发展副总经理刘锋离任[48] - 其他：贝壳-W连续进行股份回购[49]

资产出售与证券化交易 - 中国金茂通过北京产权交易所挂牌转让其全资子公司金茂（三亚）旅业有限公司100%股权，挂牌底价约为22.65亿元人民币 [1] - 此次产权转让的实际目的是对三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店进行类REITs资产证券化，旨在优化公司资产负债结构并压降有息负债规模，而非单纯出售资产 [3] - 截至公告日，公司尚未确定股权的最终受让方及对价，也未签订任何有约束力的协议 [4] 标的酒店资产状况 - 金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店是一家五星级酒店，于2008年开业，拥有446间客房及套房，其中包括51间行政客房与套房以及33栋私密别墅 [1] - 截至今年8月31日，标的公司金茂（三亚）旅业有限公司营业收入约为2.36亿元，净利润为3777.99万元 [2] - 该酒店在中国金茂持有的六处酒店资产中收益最高，2025年半年报显示其平均房价为2054元，平均入住率达80.5%，每间房收益为1654元 [4] 公司战略与行业趋势 - 此次交易延续了公司去年出售三亚希尔顿酒店的“轻资产”转型思路，即保留品牌管理输出但退出物业所有权，以降低资本沉淀和后续投入压力 [5] - 行业专家认为，此举符合行业“由重转轻”的大趋势，是公司主动去杠杆、盘活存量资产的体现 [6] - 公司近两年加速轻资产转型，已通过如华夏金茂商业REIT等案例打通“募投管退”链条，该REIT底层资产长沙览秀城在2025年第三季度出租率进一步提升至98.64% [7] 公司近期经营动态 - 2025年前10个月，中国金茂累计实现签约销售金额926.82亿元，累计签约销售建筑面积400.60万平方米 [8] - 公司在投资上有所收缩，拿地聚焦一线城市，近期在上海以底价37.26亿元拿下宝山区一地块 [7] - 去年10月，公司曾挂牌转让持有三亚希尔顿酒店的金茂三亚100%股权及相关债权，最终以约18.49亿元的总对价完成出售 [5][6]

行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“优于大势” [1][6] 核心观点 - 政策预期再起，新一轮楼市政策出台具备必要性和急迫性，以应对量价下行压力及对银行系统的冲击 [1][5][16] - 政策方向预计将围绕需求侧（如限购松绑、房贷贴息、个税补贴）、供给侧（如回收闲置用地、收储现房）及行业转型（“好房子”标准）展开 [2][28][31][34][37] - 政策节奏研判为：短期关注房贷贴息与个税补贴；中期关注一线城市限购完全松绑；长期关注中央下场推动大规模市场化收储 [1][39] - 2025年展望：二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底 [10] - 投资建议关注存量地产三大方向（商业地产、物业管理、房产中介）及“好房子”相关标的 [5][40] 市场表现与数据总结 股票市场表现 - 本周（2025年11月17日-21日）A股房地产板块涨跌幅为-5.83%，跑输大盘（沪深300）2.06个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为-4.94%，跑赢大盘（恒生指数）0.15个百分点 [2][42][53] - 近一个季度及近一个月，A股房地产板块均跑输大盘 [45] - 本周A股涨幅靠前的个股包括*ST中迪（18.77%）、新城控股（4.63%）；港股涨幅靠前的包括富力地产（14.55%）、恒大物业（5.47%） [47][56] 信用债市场 - 本周地产信用债发行71.57亿元，净融资额7.96亿元；年初至今累计净融资额为-421.33亿元，去年同期为-251.54亿元 [2][58] REITs市场表现 - 本周REITs指数涨跌幅为-1.12%，其中产权型REITs指数涨跌幅为-1.19%，特许经营权型REITs指数涨跌幅为-1.05% [3][59][60] - 近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数3.21个百分点 [3][70] - 本周REITs成交额为12.34亿元，环比下降8.80%；换手率为0.45%，环比下降0.11个百分点 [3][59][81] 楼市成交数据 - 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降31.53%和20.83%；累计同比分别下降15.63%和上升2.42% [5][89] - 新房端：45城商品房成交270.22万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别下降43.55%、24.39%、44.30% [90] - 二手房端：14城二手商品房成交158.04万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别下降34.11%、21.92%、上升112.86% [101] 土地市场数据 - 本周百城土地供应建面环比上升92.79%，成交建面环比上升24.37%，溢价率为0.52% [4][110] - 分城市能级看，一线城市供应和成交建面环比分别上升13.22%和25.14%，溢价率0.00%；二线供应和成交建面环比分别上升67.87%和19.35%，溢价率0.03%；三四线供应和成交建面环比分别上升110.92%和27.02%，溢价率0.80% [4][110][120][129][138] 政策梳理与展望 - 政策复盘：2024年“924新政”动能正逐步减弱，京沪深等一线城市已部分松绑限购，但现行政策依然较为严格 [2][28][29] - 政策窗口期：关注2025年12月中央经济工作会议定调，2026年小阳春或为集中出台力度较大政策的关键窗口期 [39] - 具体政策方向包括：限购松绑（尤其是一线城市）、LPR下调或房贷贴息、提升房贷个税抵扣标准、保主体（防止流动性风险蔓延）、以及中央下场推动大规模市场化收储 [28][31][34][36][37]

资产出售交易 - 公司全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司拟出售其持有的金茂（三亚）旅业有限公司100%股权，出售目的为资产证券化 [1] - 该交易在北京产权交易所挂牌，挂牌底价为22.65亿元人民币 [1] - 截至公告日，公司尚未确定受让方及最终对价，也未订立有约束力的协议 [1] 标的资产详情 - 目标公司核心资产为金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店，是一家于2008年开业的五星级酒店 [1] - 该酒店拥有446间客房及套房，包括51间行政客房与套房及33栋私密别墅，并设有450平方米行政酒廊 [1] - 截至2025年8月31日，目标公司营业收入约为2.36亿元人民币，净利润为3779.99万元人民币 [1] 资产处置战略 - 公司明显加快了酒店资产的退出节奏，此次并非首次挂牌出售三亚酒店资产，去年已出售三亚希尔顿酒店 [1] - 对于过往出售，公司解释原因为酒店运营近20年，装修及设施设备较为陈旧需持续投入，股权出售是实现资产整体销售的良机 [2] - 资产出售带来的现金流及利润有助于优化集团整体财务状况及营运资金，并便于寻找新投资机会 [2] 公司经营与财务表现 - 公司主营业务涵盖物业开发、商务租赁、零售商业运营、酒店经营等 [3] - 2025年中期报告显示，公司营业收入为251.13亿元人民币，同比增长14.28%，归母净利润为10.9亿元人民币，同比增长7.93% [3] - 同期经营活动产生的现金流量净额为-81.22亿元人民币，上年同期为-36.83亿元人民币 [3] - 2025年10月，公司取得签约销售金额119.97亿元人民币，同比增加3.45%，签约销售建筑面积33.15万平方米 [3] - 2025年前10个月，公司累计签约销售金额达926.82亿元人民币，同比增加23.57%，累计签约销售建筑面积为400.6万平方米 [3]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持）[5] 报告核心观点 - 2025年土地市场呈现“量缩价升”与“向核心城市聚焦”的显著特征，房企投资高度集中于高能级核心城市[1][3] - 政策持续落地推动市场分化，具备综合开发能力、优质存量资源及强大运营品牌的房企将受益于结构性机会[4][117][118] 百城土地市场供需概况 - 2025年1-10月，百城土地成交建面9.46亿平方米，累计同比下降7.0%[8] - 2025年1-10月，百城住宅类用地成交建面1.84亿平方米，累计同比下降9.3%[1][18] - 分能级看，一线城市住宅用地成交建面692万平方米（累计同比-24.4%），二线城市7,912万平方米（累计同比+7.6%），三线城市9,749万平方米（累计同比-18.6%）[1][26][36][44] 百城土地市场价格表现 - 2025年1-10月，百城住宅类用地成交楼面均价为6,597元/平方米，累计同比上涨14.9%[1][51] - 分能级看，一线城市成交楼面均价40,610元/平方米（累计同比+38.8%），二线城市7,260元/平方米（累计同比+9.4%），三线城市3,643元/平方米（累计同比+7.4%）[1][62][65][73] 重点房企拿地情况 - 2025年1-10月，TOP50房企新增土储价值9,084亿元，累计同比大幅增长55.0%；新增土储面积5,288万平方米，累计同比增长5.8%[78][83] - 新增土储价值排名前三的房企为：中海地产（1,199亿元）、招商蛇口（1,034亿元）、绿城中国（651亿元）[2][87] - 新增土储面积排名前三的房企为：中海地产（415万平方米）、保利发展（351万平方米）、招商蛇口（307万平方米）[2][87] 核心城市市场表现 - 2025年1-10月，光大核心30城宅地成交建面8,286万平方米（累计同比-3.3%），成交总价9,465亿元（累计同比+17.8%），楼面均价11,423元/平方米（累计同比+21.8%），溢价率10.5%（同比+6.0个百分点）[3][95] - 核心城市土地价值高度集中：核心30城宅地成交总价占百城比重达78.2%，核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）占比达44.7%[3][102] - 2025年10月单月，核心30城土地市场降温，成交宅地133宗（单月同比-33.2%），零溢价成交地块111宗，占比高达83.5%[2][115] 投资建议主线 - 主线一：推荐产品美誉度高、在核心城市销售表现好的稳健龙头房企，如招商蛇口、保利发展、中国金茂等[4][118] - 主线二：推荐存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，如华润置地、上海临港、新城控股等[4][118] - 主线三：看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等[4][118]

交易核心信息 - 中国金茂全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司拟出售金茂（三亚）旅业有限公司100%股权，挂牌底价为22.65亿元（226,460万元）[1][3] - 该交易在北京产权交易所进行，挂牌日期为2025年11月21日，挂牌期间为20个工作日，选择网络竞价方式，并设置自动延期[3] - 截至公告日，公司尚未确定受让方及最终对价，也未订立任何有约束力的协议[1] 标的资产详情 - 目标公司核心资产为金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店，是一家于2008年开业的五星级酒店[1] - 酒店拥有446间客房及套房，包括51间行政客房与套房，以及33栋私密别墅，并设有450平方米行政酒廊[1] - 截至2025年8月31日，标的企业营业收入约为2.36亿元，净利润为3777.99万元[1] 公司资产处置战略 - 此次出售目的为资产证券化[1] - 公司明显加快了酒店资产的退出节奏，此次并非首次挂牌出售三亚酒店资产，去年已出售三亚希尔顿酒店[1]