会议安排 - 公司将于2026年3月27日举行董事会会议[4] 会议审议事项 - 审议并批准2025年度全年业绩及发布[4] - 考虑派发末期股息（如有）[4] 公告日期董事 - 执行董事吕小平、陆忠明、周福东[4] - 非执行董事王晓松[4] - 独立非执行董事朱增进、钟伟、吴科[4]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2][4] 报告核心观点 - 房地产行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，供给侧深度出清优化了行业格局，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [4] 投资端总结 - **整体表现**：2026年1-2月全国房地产开发投资完成9,612亿元，累计同比-11.1%，降幅较2025年1-12月收窄6.1个百分点；单月同比-11.1%，降幅较2025年12月收窄24.7个百分点 [4][5][20] - **住宅投资**：1-2月住宅投资7,282亿元，累计同比-10.7%，占总投资比重为75.8% [5] - **区域分化**：1-2月投资增速东部地区同比-11.4%，中部地区-11.5%，西部地区-8.6%，东北地区-30.1% [5] - **先行指标**：1-2月新开工面积累计同比-23.1%，降幅较前值扩大2.7个百分点；施工面积累计同比-11.7%，降幅扩大1.7个百分点；竣工面积累计同比-27.9%，降幅扩大9.8个百分点 [4][18][20] - **核心判断**：行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，考虑到供给主体过度出清及补库存困难，后续投资仍将偏弱，修复节奏将显著慢于以往周期 [4][20] - **全年预测**：维持2026年预测为新开工-7.7%、竣工-13.1%、投资-9.1% [4][20] 销售端总结 - **销售面积**：2026年1-2月商品房销售面积0.93亿平方米，累计同比-13.5%，降幅较2025年1-12月扩大4.8个百分点；单月同比-13.5%，降幅较2025年12月收窄2.1个百分点 [4][21][30] - **销售金额**：1-2月商品房销售额8,186亿元，累计同比-20.2%，降幅较前值扩大7.6个百分点；单月同比-20.2%，降幅较前值收窄3.4个百分点 [4][21][30] - **销售均价**：1-2月商品房销售均价8,809元/平方米，累计同比-7.7%，降幅较前值扩大3.5个百分点；单月同比-7.7%，降幅较前值收窄1.7个百分点 [4][29][30] - **住宅销售**：1-2月住宅销售面积0.77亿平方米，累计同比-15.9%；住宅销售均价9,259元/平方米，累计同比-7.0% [22][29] - **区域表现**：1-2月销售面积累计增速东部地区-12.8%、中部地区-9.1%、西部地区-17.8%、东北地区-18.6% [24] - **库存情况**：2月末商品房待售面积8.0亿平方米，同比增长0.1%，较2025年12月末增加3,366万平方米，其中住宅待售面积增加3,516万平方米 [29] - **核心判断**：销售端处于筑底阶段，预计积极政策推动需求修复，但供给端约束（主体出清、补库存困难）将使销售在短期维度仍处于需求中枢之下，总量偏弱但结构有弹性 [4][30][32] - **全年预测**：维持2026年预测为销售面积-7.6%、销售金额-9.4%、房价-2.0% [4][32] 资金端总结 - **整体到位资金**：2026年1-2月房地产开发企业到位资金1.30万亿元，累计同比-16.5%，降幅较2025年1-12月扩大3.1个百分点；单月同比-16.5%，降幅较2025年12月收窄10.2个百分点 [4][33][34] - **国内贷款**：1-2月累计同比-13.9%，降幅较前值扩大6.6个百分点；单月同比-13.9%，降幅较前值收窄31.1个百分点 [4][33][34] - **自筹资金**：1-2月累计同比-5.9%，降幅较前值收窄6.3个百分点；单月同比-5.9%，降幅较前值收窄9.8个百分点 [4][33][34] - **销售回款**：1-2月定金及预收款累计同比-21.5%，降幅较前值扩大5.3个百分点，但单月降幅收窄2.2个百分点；个人按揭贷款累计同比-41.9%，降幅较前值扩大24.1个百分点，且单月降幅扩大2.7个百分点 [4][33][34] - **核心判断**：预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着行业政策的持续放松，资金来源也将逐步改善 [4][36] 投资分析意见与推荐标的 - **投资主线**：看好优质房企及商业地产 [4] - **优质房企推荐**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中海外发展，关注建发股份、城投控股 [4] - **商业地产推荐**：新城控股、华润置地、恒隆地产、太古地产、嘉里建设，关注新城发展、大悦城 [4] - **二手房中介推荐**：贝壳-W [4] - **物业管理推荐**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [4]

公司信息 - 新城发展控股有限公司于开曼群岛注册成立，股份代号1030[2] 董事会成员 - 2026年3月16日执行董事为陆忠明、周福东[3] - 2026年3月16日非执行董事王晓松（董事长）[3] - 2026年3月16日独立非执行董事有朱增进、钟伟、吴科[3] 董事会委员会 - 已成立审核、薪酬、提名、环境社会及管治四个委员会[4] - 王晓松为审核委员会主席[4] - 陆忠明是薪酬和提名委员会成员[4] - 周福东为提名委员会成员[4] - 朱增进是审核、薪酬和提名委员会主席[4] - 钟伟是审核和薪酬委员会成员[4]

人事变动 - 吕小平自2026年3月16日辞任公司执行董事等职务[2] - 公司正在物色行政总裁候选人并将适时公布[3] 人员构成 - 公告日公司董事包括陆忠明等6人[4]

行业投资评级 * 行业评级：买入 [5] 报告核心观点 * 商业不动产公募REITs试点加速推进，申报及审核效率显著提升，对盘活存量资产、扩大有效投资意义重大 [1][5][27] * 2026年2月C-REITs市场综合表现走弱，未能延续1月上涨行情，市场活跃度下降，呈现估值回归趋势 [5][66] * 一级市场发行热度仍较高，商业不动产REITs成为重要增量，审核阶段项目储备丰富 [5][27][30] * 解禁压力对二级市场行情构成影响，单次解禁份额占比高的项目在解禁前后下跌概率更大 [44][51][52] * 存量REITs表现分化，高速公路等估值较低板块表现强势，而前期涨幅较高的产业园区、保租房等板块出现回调 [5][75] 按目录总结 一、C-REITs政策环境及事件梳理 * 2026年2月，地方层面政策密集出台支持REITs发展，陕西、福建、广东、安徽、苏州等多地在政府工作报告或相关文件中明确支持拓宽REITs试点覆盖范围、激活存量资产价值 [5][16] 二、C-REITs市场规模变化及一级市场发行情况 * **整体市场规模**：截至2026年2月28日，C-REITs市场总规模为2273.77亿元，环比下降13.32亿元（降幅0.58%）；流通盘市值1252.24亿元，环比上升5.19亿元（增幅0.42%）；上市基金总数79只 [5][17] * **月度发行**：2月新增1单REITs上市，募集规模15.05亿元；2026年第一季度（截至2月）合计发行规模15.05亿元，较2025年第四季度下降70.68% [5][18] * **资产结构**：已发行项目中，按规模计，高速公路REITs占比最高（32.59%，687.71亿元），国企发行人规模占比最大（54.83%，1156.95亿元） [18] * **一级市场进展**： * 商业不动产REITs审核效率高，自证监会试点公告至首批项目申报仅62天，华泰紫金华住安住REIT在22天内完成问询，其他商业不动产REITs平均28.7天完成反馈 [5][27] * 截至2月28日，交易所在审项目共25单，规模合计710.33亿元；其中商业不动产REITs有14单已申报，合计规模达469.52亿元 [5][28][30] * 对新披露的4单商业不动产REITs（光大安石、中信建投首农食品、华泰紫金华住安住、国泰海通崇邦）的经营数据和估值进行了分析，指出其估值水平和分派率存在差异 [32][33][34][35][36][37] * **新上市标的热度**：2月上市的华夏中核能源REIT配售比例低至0.28%，显示市场对热门板块新REITs关注度仍较高 [38][39][41] * **解禁影响**： * 2月有4单项目解禁，规模21.27亿元 [44] * 历史数据显示，单次解禁份额占比越高的REITs，在解禁前后（解禁前5日至解禁后5-10日）下跌的可能性更高，如明阳新能源REIT、中交高速REIT等跌幅超过9% [51][52][53] * 展望后市，2026年3月解禁压力较大（预计39.23亿元），需注意京能光伏REIT等解禁抛压风险 [59][60] * **潜在储备项目**：截至2月末，已有125家发起人进入招募REITs发行联合体流程，其中能源水利（37单）、商业不动产（19单）两类资产储备较多 [62][65] 三、2月REITs市场行情表现回顾 * **整体走势**：2月C-REITs综合收益指数下跌1.16%，环比由涨转跌（1月上涨4.93%），跑输沪深300（涨0.08%）和中债新综合指数（涨0.04%）；日均换手率回落至0.38%，环比下降0.19个百分点 [5][66] * **板块表现**： * 2月仅3个板块上涨：数据中心（+1.94%）、水电（+1.12%）、高速公路（+0.32%） [5][75] * 5个板块下跌：产业园区（-2.94%）、保租房（-2.90%）、消费（-2.15%）、物流设施（-1.34%）、新能源（-1.08%） [5][75] * **个票表现**： * 新股华夏中核REIT上涨26.56% [5] * 存量REITs呈现估值回归趋势，P/NAV（市价/净资产价值）较高的REITs涨幅排名靠后 [5] * 高速公路REITs表现强势，江苏交控REIT（+3.50%）、宁波交投REIT（+2.36%）涨幅居前；数据中心板块热度不减，润泽REIT（+2.59%）涨幅靠前 [5] * 跌幅较高的多为前期涨幅较高的REITs，如南京建邺REIT（-8.11%）、金隅产园REIT（-5.96%）等 [5] 四、估值和业绩表现对比评价 * 报告包含重点公司（如万科A、招商蛇口、保利发展等）的估值和财务分析表，提供了收盘价、评级、合理价值、预测EPS、PE、EV/EBITDA、ROE等数据 [6] （附）图表索引概要 * 报告包含大量图表，详细展示了C-REITs市场规模历史走势、月度发行规模、上市流程、解禁影响分析、各板块收益走势、估值水平（P/NAV、分派率）以及综合收益构成等 [11][12][15]

销售业绩 - 2026年2月合约销售金额约12.23亿元，面积约18.68万平方米[3] - 2026年1 - 2月累计合同销售金额约19.37亿元，面积约33.46万平方米[3] 物业与收入 - 2026年2月房地产出租物业179个，建筑面积约1652.40万平方米[4] - 2026年2月租金收入约10.71亿元，商业运营收入约11.48亿元[4] - 2026年1 - 2月累计租金收入约21.92亿元，商业运营收入约23.49亿元[4]

市场扩张和并购 - 新城环球有限公司现金购买2026年到期4.5%有担保优先票据要约结算[3] 业绩总结 - 公司已接受并回购本金1.67978亿美元的2026年5月票据，于2026年3月10日注销[9] - 注销后，2.36022亿美元的2026年5月票据仍未偿还[9] - 2026年5月票据每1000美元未偿还本金应计利息4.75美元[10] 其他新策略 - 2026年5月要约相关公告及文件可在https://deals.is.kroll.com/seazen查阅[11]

市场扩张和并购 - 新城环球有限公司现金购买2027年到期11.88%有担保优先票据[3] 业绩总结 - 已回购本金总额6597.3万美元的2027年9月票据并于2026年3月10日注销[10] - 注销后本金总额9402.7万美元的2027年9月票据仍未偿还[10] - 2027年9月票据每1000美元本金应计利息为52.8美元[11] 其他新策略 - 2027年9月要约相关公告及文件可在https://deals.is.kroll.com/seazen查阅[12]

财务数据 - 2022 - 2025年各期收入分别为116,540,630元、119,463,530元、89,226,520元、22,173,548元[94] - 2022 - 2025年各期毛利润分别为15,938,808元、16,167,987元、14,984,406元、5,400,565元[94] - 2022 - 2025年各期EBITDA分别为13,275,546元、13,927,704元、12,676,500元、4,133,812元[94] - 2022 - 2025年各期EBITDA利润率分别为11.4%、11.7%、14.2%、18.6%[94] - 截至2022 - 2025年各期总资产分别为463,473,896元、377,088,556元、309,124,937元、291,118,564元[96] - 截至2022 - 2025年各期归属于公司所有者权益分别为44,753,612元、45,871,995元、46,353,824元、46,958,409元[96] - 截至2024年12月31日，负债总计222,335,178千人民币；截至2025年6月30日，负债总计206,252,528千人民币[97] - 2024年全年和2025年上半年，合同销售额分别为401.71亿和103.3亿，同比分别下降47.1%和56.1%[124] - 2022 - 2024年及2024年、2025年上半年土地增值税分别约为13.789亿、14.438亿、12.279亿、4.176亿和3.377亿人民币[137][139] - 2022 - 2023年投资性房地产公允价值收益分别为14.553亿和2340万人民币[153] - 2024年全年、2024年上半年和2025年上半年，投资性房地产公允价值损失分别为3900万元、6610万元和8350万元人民币[154] - 截至2025年6月30日，客户按揭贷款未偿还担保金额达1.67366亿元人民币[160] - 截至2025年6月30日，总流动和非流动借款为572.386亿人民币，其中银行借款约349.976亿人民币[187] - 截至2025年6月30日，贸易及其他应付款总额达803.525亿人民币，为银行提供担保167.366亿人民币[187] - 2022 - 2025年6月30日，未偿还的流动和非流动借款分别为795.376亿、631.696亿、577.331亿和572.386亿人民币[188] - 截至2025年6月30日，流动负债超过流动资产约192.078亿元人民币[196] 票据发行 - 新城环球发行2029年到期的3.55亿美元11.8%担保优先票据，发行价为97.095%[3][22] - 票据利息从2026年3月9日开始计算，每年11.8%，每半年支付一次[23] - 发行人可按100%本金加适用溢价及应计未付利息赎回全部票据，也可用公司普通股发售所得赎回最多35%本金的票据，赎回价格为111.8%本金加应计未付利息[25] - 控制权变更触发事件发生时，公司须以101%本金加应计未付利息回购所有未偿还票据[25] - 公司开展现金购买2026年到期4.5%有担保优先票据和2027年到期11.88%有担保优先票据的要约[28] - 票据预计获标普B - 评级[32] - 票据预计于2026年3月9日左右通过欧洲清算银行和明讯银行的账面记录设施交付[33] - 公司预计此次发行总收益约为3.447亿美元，净收益用于2026年要约回购、再融资现有债务和一般公司用途[86] 公司发展 - 2024年公司在中国商业地产开发商综合实力排名第四，运营排名第二[73] - 截至2025年6月30日，公司有250个房地产项目，开发中约1750万平方米，未来开发约1790万平方米，土地储备总预估GFA为2910万平方米，集团权益2200万平方米[74] - 2025年8月29日，新城数字资产研究所在香港正式成立，推进RWA相关应用战略部署[81] - 2026年2月5日，公司、卖方和配售代理签订配售及认购协议，卖方出售1.98亿股，认购同等数量股份，款项用于集团未来发展、偿债和一般营运资金[82] 政策环境 - “三条红线”政策规定房企剔除预收账款后的资产负债率不超70%、净负债率不超100%、现金短债比不小于1，未达三个、两个、一个和达标的房企每年有息负债增幅分别为0%、5%、10%、15%，2023年底须满足要求[103] - 2022年11月，央行和银保监会发布通知，提出维护房地产融资稳定有序等六方面举措[104] - 2024年1月，住建部和国家金融监管总局发文建立房地产融资协调机制[104] - 2024年6月，住建部和国家金融监管总局发文要求金融机构满足“白名单”项目融资需求[104] - 2024年7月，发改委发文支持优质企业借用中长期外债促进实体经济高质量发展[104] - 2024年9月24日，央行和国家金融监管总局发文延长部分房地产金融政策期限[104] 风险因素 - 自2021年三季度起，中国房地产市场低迷，公司经营受行业逆风负面影响[108] - 公司业务和前景严重依赖中国长三角地区房地产市场，受经济、政策等多因素影响[106][107] - 公司贷款合同存在限制性契约和交叉违约条款，若违反，银行有权加速贷款偿还[110] - 房地产开发资金需求大，公司外部融资能力和成本受多种不确定因素影响[111] - 公司业务扩张面临诸多不确定性和挑战[116] - 公司房地产开发需获得多项政府审批，无法保证及时获得或续期[120] - 公司依赖第三方承包商，其表现不佳会影响公司[125] - 若未按土地出让合同开发土地，公司可能被政府警告、罚款或没收土地，闲置一年以上两年以下可能被征收最高20%土地出让金的闲置费[130] - 若未在土地出让合同规定时间内动工开发，土地管理局可无偿收回土地使用权[132] - 房地产投资流动性差，公司应对物业表现不利变化的能力受限[135] - 公司需为物业提供质量保修，若大量索赔无法及时获偿或质保金不足，将影响财务状况[140] - 政府重新分区、拆迁安置流程延误，会导致公司物业开发进度推迟和成本增加[141] - 建筑材料价格和承包商劳动力成本波动，会影响公司业务和财务业绩[143] - 若无法留住现有人员或招聘、培训和留住高管及关键人员，会损害公司产品开发和营销能力[145] - 公司可能面临健康和环境问题的潜在责任，导致大量成本[146] - 虚假、不准确或负面媒体报道会损害公司声誉，影响业务和财务状况[149][150] - 公司可能被视为中国居民企业，全球收入或按25%统一企业所得税税率征税[182] - 公司面临激烈竞争，长三角和沪宁经济走廊房地产市场竞争激烈[174] - 中国经济、政治、社会条件及政府政策可能对公司业务和前景产生不利影响[175] - 公司未来可能产生大量额外债务和或有负债，债务能力受契约限制[190] - 公司产生足够现金以满足债务义务取决于未来经营表现，可能无法产生足够现金流[191] - 大量债务会使公司面临多种风险，如增加对经济和行业不利条件的脆弱性等[193] - 公司业务可能无法产生足够现金流偿债，可能需再融资或采取替代策略[195] - 子公司支付股息和偿还公司及子公司间贷款受多种限制，可能影响公司偿债能力[200]

商业不动产REITs进展 - 2026年3月6日启动申报公开发行工作[3] - 2026年3月6日项目获中国证监会、上交所受理[4] 底层资产与股权 - 拟分拆常州天宁吾悦广场和启东吾悦广场项目为底层资产[3] - 新城控股及吾悦顺瑞将转让项目公司100%股权[4] 认购与配售 - 公司或子公司拟认购不少于34%发售单位[5] - 专业机构投资者战略配售持有期限不少于12个月[5] 其他策略 - 发行利于拓宽融资渠道、盘活存量资产[6] - 公司将尽快向联交所提交分拆方案[6] - 分拆须待联交所、上交所及中国证监会批准[7]