行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 核心观点 - 房地产行业投资端持续走弱，供给主体过度出清及补库存困难导致后续投资仍将偏弱，修复节奏显著慢于以往周期 [1][20] - 销售端处于筑底阶段，政策推动需求修复，但供给端约束销售修复，总量偏弱但结构有弹性 [2][34] - 资金来源降幅收窄，融资资金改善，预计后续仍略偏紧但将逐步改善 [2][39] - 核心城市房地产市场预计进入底部拐点区域，好房子政策将推动新产品、新定价、新模式发展 [2] 投资端表现 - 2025年1-8月房地产开发投资60,309亿元，同比-12.9%，较1-7月下降0.9个百分点 [3][4] - 8月单月投资同比-19.5%，较7月下降2.4个百分点 [1][4] - 住宅投资46,382亿元，同比-11.9%，占开发投资比重76.9% [3][4] - 分区域表现：东部地区同比-15.2%、中部-10.6%、西部-6.5%、东北-22.9% [3] - 新开工面积同比-19.5%，施工面积同比-9.3%，竣工面积同比-17.0% [1][4] - 维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [1][20] 销售端表现 - 2025年1-8月销售面积5.7亿平方米，同比-4.7%；销售额5.5万亿元，同比-7.3% [2][4] - 销售均价9,601元/平米，同比-2.6% [4][33] - 8月单月销售面积同比-10.6%，销售金额同比-14.0% [2][4] - 住宅销售面积4.8亿平米，同比-4.7%；住宅销售均价10,075元/平米，同比-2.3% [4][33] - 分区域销售面积增速：东部-7.1%、中部-1.4%、西部-3.2%、东北-6.6% [29] - 维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、均价同比-2.0% [2][34] 资金端表现 - 2025年1-8月资金来源6.4万亿元，同比-8.0% [2][4] - 8月单月资金来源同比-11.9%，较7月上升3.9个百分点 [2][4] - 国内贷款同比+0.2%，8月单月+1.1%；自筹资金同比-8.9%，8月单月-11.7% [2][4] - 定金及预收款同比-10.5%，8月单月-15.2%；个人按揭贷款同比-10.5%，8月单月-19.5% [2][4][37] - 融资资金中国内贷款增速由负转正，自筹资金降幅收窄；销售回款中定金及预收款降幅收窄 [2][39] 投资建议与推荐标的 - 推荐产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 推荐低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 关注二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 推荐物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

产品模式 - 推广方以房地产作为底层资产进行RWA代币化包装 宣称投资3万元可年分红10万元以上 投资10万元可在3年内成为数字资产亿万富豪[2] - 通过微信小程序销售房地产项目数字资产份额 项目数字化托管合伙人名额及城市代理权 价格以万元起步[7] - 用户注册小程序并提供个人联系方式后可免费获得10个代币 并有专人通过微信私聊联系[12] 监管环境 - 中国人民银行等多部委于2017年发布公告 明确禁止任何未经批准的代币发行融资活动 指出此类活动涉嫌非法集资 金融诈骗及传销等违法犯罪[14] - 中国内地尚未明确允许真实世界资产代币化 房地产代币化投资未被允许 监管态度谨慎[15] - 房地产权属变更必须通过不动产登记中心完成 链上代币无法直接代表产权 目前仅能代表收益权或债权等间接权益[15] 全球发展现状 - 波士顿咨询集团预计到2030年RWA市场规模将达到16万亿美元 渣打银行预计到2034年市场规模达30万亿美元[14] - 美国圣瑞吉斯阿斯彭度假村2018年出售1800万美元代币 首个交易日发行价上涨32% 但流动性很快枯竭[16] - 迪拜土地局2025年5月推出Prypco Mint投资平台 投资门槛为2000迪拉姆（约540美元） 代币转让与政府土地登记同步[16] - 日本三菱UFJ信托银行收购价值1000亿日元（约48亿元人民币）的大阪办公楼并将整栋大楼转换为链上代币[18] 香港市场进展 - 香港特区政府2024年6月发表《香港数字资产发展政策宣言2.0》 35次提及代币化 显示促进RWA发展的决心[18] - 深圳市福田投资控股有限公司在香港通过以太坊公链发行全球首单RWA公募上市数字债券 规模5亿元人民币 期限2年 票面利率2.62%[18] - 新城发展控股有限公司拟成立数字资产管理公司 推动优质资产收益代币化 吾悦广场总资产价值超1200亿元人民币[19] 风险特征 - 承诺稳赚不赔的项目多为骗局 房地产项目的租金收益和资产增值存在波动[15] - 2020年之前数百个RWA项目中超过90%未能实现有意义的交易量 失败原因包括代币化产权未获法律承认及缺乏流动性基础设施[16]

港股内房股表现 - 远洋集团股价大涨15.03%领涨内房股板块 [1] - 融信中国涨7.32% 中国金茂涨5.23% 碧桂园涨4.84% [1] - 龙光集团 雅居乐集团 旭辉控股集团涨幅均接近4% [1] 行业财务表现 - 2025年上半年房地产开发行业合计收入下降15% [1] - 行业亏损扩大270亿元 主要因存货减值计提增加和费用率上升 [1] - 毛利率下降对业绩拖累明显改善 部分优质房企毛利率与利润企稳回升 [1] 房企偿债能力 - 行业整体偿债能力因亏损增多而减弱 [1] - 头部房企保持盈利状态且偿债能力稳定 [1] - 业务规模收缩延续降杠杆趋势 [1] 市场销售数据 - 百强房企前8个月销售金额同比下降14% [1] - 销售降幅较去年全年收窄16个百分点 [1] - 土地市场率先回暖 百强房企前8个月拿地金额达7235亿元 同比增长31% [1]

港股内房股市场表现 - 远洋集团股价大涨15.03%领涨内房股 融信中国涨7.32% 中国金茂涨5.23% 碧桂园涨4.84% [1] - 龙光集团涨3.92% 雅居乐集团涨3.77% 旭辉控股集团涨3.73% 富力地产涨2.82% [1] - 新城发展涨2.77% 越秀地产涨2.51% 万科企业涨2.50% 多只内房股涨幅超2.5% [1] 行业财务表现 - 2025年上半年房地产开发行业收入下降15% 亏损扩大270亿元 [1] - 行业毛利率下降对业绩拖累明显改善 部分优质房企毛利率与利润企稳回升 [1] - 头部房企保持盈利状态且偿债能力稳定 但行业整体偿债能力因亏损而减弱 [1] 行业运营数据 - 百强房企前8个月销售金额同比下降14% 较去年全年降幅收窄16个百分点 [1] - 土地市场率先回暖 百强房企前8个月拿地金额达7235亿元 同比增长31% [1] - 房企积极补仓核心城市 销售规模渐近见底 [1]

港股内房股市场表现 - 远洋集团股价上涨超过10% [1] - 碧桂园股价上涨超过6% [1] - 融创中国股价上涨超过4% [1] - 新城发展、万科企业、龙湖集团均出现跟涨 [1]

合约销售表现 - 2025年8月单月合约销售金额约人民币15.76亿元 同比大幅减少36.99% [1] - 2025年8月单月合约销售面积约19.88万平方米 [1] - 2025年1月至8月累计合同销售金额约人民币135.66亿元 同比大幅减少54.08% [1] - 2025年1月至8月累计销售面积约174.78万平方米 [1] 商业运营表现 - 截至2025年8月拥有房地产出租物业共176个 总建筑面积约1,622.50万平方米 [1] - 2025年8月单月租金收入约人民币11.19亿元 [1] - 2025年8月单月商业运营收入约人民币11.94亿元 [1] - 2025年1月至8月累计租金收入约人民币87.13亿元 [1] - 2025年1月至8月累计商业运营收入约人民币93.38亿元 [1]

合约销售表现 - 2025年8月单月合约销售金额15.76亿元人民币[1] - 2025年8月单月合约销售面积19.88万平方米[1] - 2025年1月至8月累计合约销售金额135.66亿元人民币[1] - 2025年1月至8月累计销售面积174.78万平方米[1] 商业运营表现 - 截至2025年8月持有出租物业176个[1] - 出租物业总建筑面积1622.50万平方米[1] - 2025年8月单月租金收入11.19亿元人民币[1] - 2025年8月单月商业运营收入11.94亿元人民币[1] - 2025年1月至8月累计租金收入87.13亿元人民币[1] - 2025年1月至8月累计商业运营收入93.38亿元人民币[1]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不 負 責，對 其 準 確 性 或 完 整 性 亦 不 發 表 任 何 聲 明，並 明 確 表 示，概 不 對 因 本 公 告 全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責 任。 SEAZEN GROUP LIMITED 新城發展控股有限公司 （於 開 曼 群 島 註 冊 成 立 的 有 限 責 任 公 司） （股 份 代 號：1030） 2025年8月未經審核營運統計數據 於2025年8月，本 集 團 房 地 產 出 租 物 業 共176個，總 建 築 面 積 約1,622.50萬 平 方 米； 2025年8月份租金收入*約人民幣11.19億 元，商 業 運 營 收 入**約人民幣11.94億 元 （即 含 稅 租 金 收 入）。 2025年1月 至8月累計租金收入*約人民幣87.13億 元，累 計 商 業 運 營 收 入**約 人 民 幣93.38億 元（即 含 稅 租 金 收 入）。 *： 租 金 收 入 包 含 租 金、管 理 費、停 車 場、多 種 經 營 及 其 他 零 星 管 理 費 收 入。 **： 商 業 ...

核心观点 - 行业利润承压但正越过偿债高峰 加速调整发展模式并寻求新增长曲线 [1] - 头部房企通过"好房子"战略和经营性业务转型增强韧性 应对债务压力 [1][2][4][7] 行业财务表现 - 286家上市房企上半年营收1.85万亿元 净利润851.77亿元 [1] - 89家房企出现亏损 亏损总额达1912亿元 [1] - 业绩承压主因：开发项目结算规模下降+资产减值计提 [2] 好房子战略实施 - 绿城中国新增907亿元货值 新拓项目平均净利率较为理想 [2] - 越秀地产销售均价逆势涨至42100元/平方米 达行业均值2.5倍 [2] - 龙湖重庆两江御湖境项目三个月续销近20亿元 北京观萃成交套数居昌平区第一 [3] 经营性业务发展 - 华润置地经常性收入205.6亿元 占总营收21.7% 贡献核心净利润60.2亿元 [4] - 龙湖运营及服务业务收入132.7亿元创历史新高 核心利润40亿元 [5] - 保利物业营收83.92亿元 归母净利润8.91亿元 [5] - 越秀地产商业板块占比10% 未来比重将加大 [5] 债务与融资状况 - 2025年下半年行业偿债规模达5301亿元 第三季度高峰约1579亿元 [7] - 绿城中国现金短债比2.9倍创历史新高 货币资金668亿元 可用资金395亿元 [8] - 绿城中国平均融资成本3.6% 同比下降40基点 期末降至3.4% [8] - 龙湖集团新增约百亿元经营性物业贷 平均融资成本3.58% 借贷年期延至10.95年 [8] - 龙湖集团有息负债过去三年降400亿元 预计年底再降200亿元 [9] 融资渠道创新 - 中海发展提交首单消费基础设施REIT申报 拟募资13.55亿元 [5] - 招商蛇口落地82亿元经营性物业贷款 [8] - 境外融资市场回暖：绿城中国发行1.5亿美元优先票据 新城发展发行3亿美元境外债 [9]

行业趋势与市场前景 - 房地产市场经历深刻调整与结构性变革 行业挑战与压力显著加大[2] - 金融资产代币化趋势日渐明晰 房地产领域RWA代币化探索取得初步突破[2] - RWA被视为继加密货币 DeFi之后的第三波区块链革命 麦肯锡预测2030年全球RWA市场规模有望突破16万亿美元[3] - 截至2025年8月全球RWA资产总额达267亿美元 市场规模增长迅速[3] - RWA核心意义在于提升资产流动性 降低交易成本[3] 企业战略布局 - 绿地集团旗下绿地亚洲证券获批香港证监会数字资产咨询服务及数字资产投资组合管理牌照升级[4] - 新城发展成立数字资产研究院 研究数字资产市场及政策变化 提供决策依据[4] - 新城发展拟成立数字资产管理公司 重点推进三类业务：发行吾悦广场IP的NFT数字藏品 探索以吾悦广场资产收益发行代币化产品 尝试将可转债 股份等金融资产通过RWA形式代币化[4] - 数字资产管理公司将与吾悦广场深度合作 预计2025年年底前完成公司注册 平台建设及首批NFT数字藏品上链[5] - 新城发展以每股2 58港元向Blockchain Metaverse Academy配发1934 6万股股份 净筹资4940万港元 全部用于RWA领域战略部署[7] 政策与市场环境 - 中央到地方出台一系列促进数字经济和支持消费的政策 包括提振消费专项行动方案[6] - 香港特区政府发布香港数字资产发展政策宣言2 0 提出构建数字资产中心的愿景[6] - 国内对资产代币化的监管政策尚未明确 技术层面如何确保链上与链下资产实时锚定仍需验证[6] 企业经营与财务表现 - 新城发展2025年上半年实现营业收入221 74亿元 净利润6 92亿元[8] - 集团物业发展业务营业额151 68亿元 商业运营业务收入69 44亿元 同比增长11 78%[8] - 加权平均借贷成本5 84% 同比下降0 18个百分点 融资成本净额下降11 9%至13 78亿元[8] - 2025年6月成功发行3亿美元无抵押有限票据 为近三年来首笔民营地产境外债券[8] - 公司已进驻141个城市 布局205个吾悦广场 其中在营项目174个[7] - 预计200余座吾悦广场全部开业后 全年商户销售额将达到1500亿元[7]