公司融资活动 - 新城发展子公司New Metro Global Limited新城环球有限公司建议进行以美元计值的担保优先票据的国际发售 [1] - 票据发行将向机构投资者开展一连串推介会 定价将由花旗环球金融有限公司及海通国际证券有限公司透过入标定价活动厘定 [1] - 公司拟将票据发行所得款项净额用于为同步2026年购买要约提供资金、现有债务再融资及一般企业用途 [1]

公司融资活动 - 公司子公司新城环球有限公司建议进行由公司担保的美元计价担保优先票据的国际发售 [1] - 票据将通过向机构投资者开展一连串推介会的方式进行 [1] - 票据的定价将由花旗环球金融有限公司及海通国际证券有限公司作为联席全球协调人通过入标定价活动厘定 [1] 融资条款与用途 - 票据发行所得款项净额拟用于为同步2026年购买要约提供资金 [1] - 票据发行所得款项净额拟用于现有债务再融资 [1] - 票据发行所得款项净额拟用于一般企业用途 [1]

票据发行 - 新城发展子公司新城环球拟发售美元担保优先票据[5][7] - 票据定价由花旗环球及海通国际通过入标定价活动厘定[5][7] - 发行所得用于购买要约资金、债务再融资及一般企业用途[5][9] 发行安排 - 票据获新交所原则批准上市，未寻求在港上市[6][10] - 按S规例于美国境外发售，不根据美国《证券法》登记[2][8] - 仅向英国专业投资人士发售，不向港公众人士发售[3][8] 其他情况 - 预期票据获标准普尔B–级评分[10] - 建议票据发行可能落实也可能不落实[6][11] - 公告日期为2026年2月26日，公布公司各董事名单[16]

港股内房股市场表现 - 2月25日，港股市场内房股集体上涨，呈现普涨格局[1] - 碧桂园涨幅领先，达到8%[1] - 建发国际集团涨超6%[1] - 绿城中国涨5%[1] - 龙湖集团、金辉控股、旭辉控股集团、融信中国、中国海外宏洋集团、越秀地产、中国金茂、华润置地、融创中国等公司股价均涨超4%[1] 主要公司股价及市值详情 - 碧桂园股价上涨8.06%至0.335港元，总市值139.99亿港元，但年初至今累计下跌19.28%[2] - 建发国际集团股价上涨6.54%至15.810港元，总市值354.17亿港元，年初至今累计上涨1.02%[2] - 绿城中国股价上涨5.04%至11.470港元，总市值291.29亿港元，年初至今累计大幅上涨35.42%[2] - 龙湖集团股价上涨4.90%至10.270港元，总市值723.18亿港元，年初至今累计上涨19.98%[2] - 中国海外宏洋集团股价上涨4.55%至2.990港元，总市值106.43亿港元，年初至今累计涨幅高达51.01%[2] - 越秀地产股价上涨4.37%至4.780港元，总市值192.41亿港元，年初至今累计上涨20.71%[2] - 华润置地股价上涨4.33%至33.240港元，总市值2370.32亿港元，年初至今累计上涨22.21%[2] 其他公司股价及市场表现 - 金辉控股股价上涨4.85%至1.730港元，总市值69.98亿港元，年初至今累计下跌5.98%[2] - 旭辉控股集团股价上涨4.82%至0.087港元，总市值14.9亿港元，年初至今累计下跌45.96%[2] - 融信中国股价上涨4.62%至0.136港元，总市值2.29亿港元，年初至今累计上涨4.62%[2] - 中国金茂股价上涨4.35%至1.680港元，总市值227.01亿港元，年初至今累计上涨38.84%[2] - 融创中国股价上涨4.03%至1.290港元，总市值208.89亿港元，年初至今累计下跌1.53%[2] - 美的置业股价上涨3.99%至4.170港元，总市值59.86亿港元，年初至今累计上涨1.71%[2] - 新城发展股价上涨3.75%至2.490港元，总市值180.87亿港元，年初至今累计上涨21.46%[2] - 龙光集团股价上涨3.73%至1.390港元，总市值79.03亿港元，年初至今累计下跌22.35%[2]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [3] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 新房成交量 - **春节前一周（2.7-2.13）成交**：34个重点城市新房合计成交192.3万平米，环比下降1.1%，较2025年周均成交241万平米下降20.2%，较本年周均成交122.8万平米上升56.6% [4] - 一二线城市合计成交176.1万平米，环比下降2.8% [4] - 三四线城市合计成交16.2万平米，环比上升21% [4] - **2月（截至2.13）成交同比**：34城一手房累计成交362.9万平米，较去年2月同期同比上升88.5%，当月成交同比较1月上升109.7个百分点 [9] - 一二线城市同比上升96.8%，较1月上升117.3个百分点 [9] - 三四线城市同比上升26.4%，较1月上升54.3个百分点 [9] - **春节期间（2.16-2.21）成交**：16个城市样本合计新房成交9.3万平米，较2025年同期增长5.4%，但较2016-2025年同期平均值10.9万平米下降14.2% [13] - **春节当周（2.14-2.20）成交**：34城新房合计成交21.7万平米，环比大幅下降88.7% [20] - 一二线城市合计成交20.2万平米，环比下降88.5% [20] - 三四线城市合计成交1.5万平米，环比下降90.9% [20][21] - **2月（截至2.20）成交同比**：34城一手房累计成交384.6万平米，较去年2月同期同比下降2.8% [25] - 一二线城市同比微升0.1% [25] - 三四线城市同比下降27% [25][26] 二手房成交量 - **春节前一周（2.7-2.13）成交**：13个重点城市二手房合计成交85.1万平米，环比下降25% [31] - **2月（截至2.13）成交同比**：13城二手房累计成交190.5万平米，较去年2月同期同比上升91.6%，当月成交同比较1月上升77.5个百分点 [31] - **春节当周（2.14-2.20）成交**：13城二手房合计成交5.5万平米，环比骤降93.5% [39] - **2月（截至2.20）成交同比**：13城二手房累计成交196.1万平米，较去年2月同期同比下降4.3% [39] 新房库存 - **春节前一周（截至2.13）库存**：15个重点城市合计住宅可售面积为8879.7万平米，环比上升0.32% [43] - 3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比上升0.39个月 [46] - **春节当周（截至2.20）库存**：15城合计住宅可售面积为8870.4万平米，环比微降0.1% [54] - 3个月移动平均去化月数为25.8个月，环比上升1.99个月 [55] 行业政策和新闻跟踪 地产行业 - **宏观政策**：《求是》杂志发文强调从供需两端发力稳定房地产市场，并积极有序化解地方政府与融资平台经营性债务风险 [3][62] - **因城施策**：多地出台稳定楼市政策，重庆发布22条新政，上海加力推进城中村改造，江苏推动“一楼盘一策”，广东为“白名单”项目提供超万亿授信且落地金额达9，119亿元 [3][62][65] - **REITs市场**：崇邦商业不动产REIT、首农商业不动产REIT正式申报，为市场申报的第11、12单商业不动产REIT；临港机构间REIT成功落地，发行规模8.1亿元 [3][62][66] 物管行业 - **行业会议**：上海市物业管理事务中心召开年度工作会议，总结2025年工作并提出2026年推进规范建设、数字转型等五大重点工作，推动行业高质量可持续发展 [67] 重点公司公告 地产公司 - **1月销售数据**：多家房企公布1月单月销售金额及同比变化 [3][68] - 中国金茂：76亿元，同比上升13.6% [3][69] - 华润置地：116.5亿元，同比上升0.4% [3][68] - 保利发展：156.2亿元，同比下降13.3% [3][68] - 招商蛇口：76.7亿元，同比下降15.2% [3][68] - 龙湖集团：24.5亿元，同比下降45% [3][68] - 旭辉集团：7.3亿元，同比下降59.7% [3][68] - 新城控股：7.1亿元，同比下降29.8% [3][68] - 金地集团：12.2亿元，同比下降45.8% [3][68] - **其他动态**：旭辉集团子公司债务逾期规模合计34.5亿元；华发股份向华发集团发行不超过30亿元股票 [68][71] 物管公司 - **股份回购**：碧桂园服务于2月10日至12日共耗资约1，104万港元回购股份约170.9万股 [72][73] 板块行情回顾 地产板块 - **板块表现**：春节前一周（2.7-2.13）SW房地产指数下跌0.69%，沪深300指数上涨0.36%，相对收益为-1.05%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第19位 [74] - **估值水平**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.5/19.1倍 [3][78] 物管板块 - **板块表现**：同期物业管理板块个股平均上涨0.38%，相对收益为0.02%，板块表现强于大市 [3][79] - **估值水平**：物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.0/12.6倍 [3][85] 投资分析意见 - **推荐方向**：报告推荐四个方向的投资标的 [3] 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展 [3] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，并关注新城发展、太古地产、大悦城 [3] 3. **二手房中介**：贝壳-W [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [3]

行业融资活动显著升温 - 2026年以来上市房企融资活动显著升温 多家企业披露融资事宜 行业融资环境呈现积极转变 [1] - 在房地产金融政策发力背景下 房企融资环境持续改善 融资目的聚焦在建项目再投资与债务偿付 核心在于保障项目交付及规避违约风险 [1] 近期房企具体融资案例 - 新城发展完成配售及认购事项 共有1.98亿股股份按每股2.39港元价格配售 收取所得款项净额约4.69亿港元 拟用于未来发展、偿债及一般运营资金 [2] - 中华企业披露2026年度第一期中期票据申购说明 基础发行规模10亿元 发行金额上限22亿元 期限3年 申购利率区间2.30%至3.20% 募集资金拟全部用于偿还到期债务融资工具 [2] - 越秀地产公布公司债券发行结果 品种二发行规模7亿元 票面利率2.18% 认购倍数1.67倍 [2] - 华发股份拟向控股股东华发集团发行不超过7.13亿股A股股票 发行价格4.21元/股 募集资金总额预计不超过30亿元 是今年上市房企首单定增案例 [3][4] 融资特征与目的分析 - 当前房企配股、增发融资主要特征包括：企业性质多为央企、国企背景企业及具备稳定现金流业务的民营企业 拥有强资方支持且多由控股股东认购 融资目的主要用于在建项目再投资以保交房或用于未来偿债要求 [3] - 华发股份定增募集资金净额将全部用于9个具体项目 旨在增加所有者权益 降低资产负债率 改善财务结构 减少偿债风险 为后续债务融资提供空间和保障 [4] - 研究机构认为华发股份定增成功实施将改善其资产负债结构 募投项目聚焦核心城市保交房与高品质住宅建设 大股东支持有望增强债券投资者信心 [4] 融资环境改善与政策支持 - 房企融资环境正逐步改善 2026年1月初市场消息称 对已进入房地产融资协调机制“白名单”的项目 符合条件可在原贷款银行展期 展期期限可延长至5年 [4] - 民营房企高管表示“白名单”政策持续帮扶房企 企业可根据项目情况与银行协商贷款展期及降息 [4] 行业融资数据印证 - 2025年房地产企业债券融资总额为5967.2亿元 同比增长5.6% 其中信用债融资3428.7亿元 同比微降0.6% 占比57.5% 海外债融资161.5亿元 同比增长141% 占比2.7% ABS融资2377亿元 同比增长11.2% 占比39.8% [5][6] - 2025年行业债券平均利率为2.69% 同比下降0.26个百分点 行业债券平均融资成本明显下降 [6] - 2026年1月 50家典型房企境内债权融资193.82亿元 环比增长62.4% 同比增长3.1% 境外债权融资20.87亿元 环比减少48.3% 同比增长4.3% [6] 行业趋势与未来方向 - 业内人士表示尽管融资环境有所改善 但房地产行业面临的债务压力仍然较大 仍需相关部门给予合理的融资支持 [6] - 企业应认清楼市已步入存量阶段的现实 以往过度依赖增量市场的“重资产”模式已难以适应新形势 未来增量市场依赖的不是规模 而是回归单项目盈利模式 需控制杠杆率并注重现金流管理 通过高品质项目迎合改善群体住房需求 [6]

北京亦庄2026年春晚活动总结 - 活动于2026年2月9日在北京科技职业大学举办，主题为“骏马贺新春 京彩中国年”，旨在共迎新春并开启“十五五”规划新征程 [1] - 晚会由北京经开区工委宣传文化部及文联联合主办，国家级主创团队打造，主题为“亦心向未来”，演出时长90分钟，包含12个节目 [3] - 现场有市委宣传部、市文旅局等部门负责人，以及经开区各部门、企业、榜样、人才、劳模和兄弟区代表近千人参加 [1] 活动内容与特色 - 晚会分为万马奔腾、春暖人心、智慧之芯、跨越创新、马不停蹄五大篇章，融合“心、芯、新”寓意 [3] - 节目形式多元，涵盖歌舞、器乐、戏曲等，突出科技与人文、传统与创新的交融 [3] - 开场歌舞《马到春来》由数字偶像Yuri亮相，AI全程创作词曲编曲，并有机器人、机器狗伴演，体现科技年味 [3] - 器乐演奏《赛马/赛码》融合马头琴与小提琴，将传统赛马与科技“赛码”意象结合 [4] - 相声《“码”戏“马”》由经开区曲协主席与机器人搭档，以代码思维解构成语 [4] - 人机魔术《伙伴》展现人机协作，小品《“人”与“无人”》以Robotaxi站点为场景，讲述算法为人让路的故事 [4] - 歌曲《春风十万里》由中央歌剧院一级演员等演唱，经开区合唱协会110名居民合唱 [5] - 戏曲表演《同唱中国戏》由京剧传人、外籍演员与学校京剧社团孩子同台 [5] - 歌曲《亦庄我的爱》由专业歌手与亦庄榜样代表共同演绎 [5] - 舞蹈《凤舞亦城》由杨丽萍艺术团呈现，礼赞亦庄引才育才成效 [6] - 歌曲《新的天地》由中国传媒大学教授等演唱，尾声歌舞为《大都东南》与《我和我的祖国》 [6] - 场外设有新春市集、书法送福、非遗市集、类博物馆展区及惠买集团专属市集，营造新春氛围 [6] 活动意义与区域发展导向 - 活动在“十四五”收官、“十五五”开局节点举办，是北京亦庄精神的集中展现，彰显其“人文与科技共舞、激情与未来相拥”的城市气质 [6] - 北京经开区有关负责人表示，2026年是加快建设新质生产力典范区、打造国际一流高端产业综合新城的关键一年 [7] - 经开区将以文化为纽带，融合科技与产业优势，打造文化品牌，满足群众精神文化需求 [7] - 将以榜样力量引领，推动“人城产”深度融合，让文化成为科技创新的软实力和产业发展的硬支撑，为高质量发展注入文化动能 [7]

公司融资活动完成情况 - 新城发展控股有限公司的配售事项及认购事项已分别于2026年2月9日及2026年2月11日完成 [1] - 公司成功配售合共1.98亿股销售股份，配售价为每股2.39港元 [1] - 认购股份占公司经扩大后已发行股本的2.73% [1] 融资所得款项详情 - 新城发展通过认购事项收取所得款项净额约4.69亿港元 [1] - 其中90%（约4.22亿港元）将用于偿还子公司新城控股将于2026年5月到期的4.04亿美元债券 [1] - 5%（约2345万港元）将用于吾悦广场综合体翻新升级等未来发展 [1] - 其余5%将用于一般营运资金 [1] - 相关资金预计在2026年5月31日及12月31日前动用完毕 [1]

配售与认购完成情况 - 新城发展已完成配售事项及认购事项，配售于2026年2月9日完成，认购于2026年2月11日完成 [1] - 配售及认购的股份数量均为1.98亿股，每股价格均为2.39港元 [1] - 配售股份成功配售予不少于六名由配售代理促使的承配人 [1] - 认购股份由卖方按相同价格认购，占经扩大后已发行股本约2.73% [1] 募集资金情况与用途 - 公司通过认购事项收取所得款项净额总额约4.69亿港元 [1] - 所得款项净额拟用于集团未来发展、偿还日后到期债务及用作集团一般营运资金 [1]

公司融资活动完成情况 - 新城发展已完成配售事项及认购事项 配售事项于2026年2月9日完成 认购事项于2026年2月11日完成 [1] - 公司成功配售合共1.98亿股销售股份 配售价为每股2.39港元 承配人为不少于六名由配售代理促使的投资者 [1] - 卖方按每股2.39港元的认购价 认购了合共1.98亿股股份 该数目等同于配售股份数量 [1] 股权变动与资金用途 - 本次发行的认购股份 占公司经配发及发行认购股份扩大后已发行股本约2.73% [1] - 公司从认购事项中收取所得款项净额总额约4.69亿港元 [1] - 所得款项净额拟用于集团未来发展 偿还日后到期债务 以及作为一般营运资金 [1]