要约信息 - 新城环球有限公司现金购买2026年到期4.5%有担保优先票据[3] - 2026年要约于2026年3月5日下午4:00（伦敦时间）截止[10] 票据数据 - 有效提交的2026年5月票据本金总额为1.94438亿美元[10] - 公司接受购买本金总额为1.67978亿美元的2026年5月票据[11] - 2026年5月票据每1000美元本金应计利息为8.25美元[11] 后续安排 - 预计2026年3月10日左右支付购买款及应计利息[11] - 取消已接受购买的票据后，未偿还本金余额为2.36022亿美元[12] 相关主体 - 合格持有人参考2026年要约购买文件了解条款[13] - 2026年要约信息和投标代理为Kroll Issuer Services Limited [13] - 公司委任花旗环球金融和海通国际证券为2026年要约交易经理[13]

票据收购 - 新城环球有限公司现金购买2027年到期11.88%有担保优先票据[3] - 2027年9月票据要约于2026年3月5日截止[10] 数据详情 - 有效提交本金总额8376.5万美元[10] - 公司接受6597.3万美元本金票据用于购买[11] - 非关联方提交1397.3万美元，关联方提交5200万美元[11] - 每1000美元本金应计利息51.15美元[11] 后续安排 - 预计2026年3月10日左右支付款项及利息[12] - 取消购买后未偿还本金余额9402.7万美元[12] 交易相关 - 花旗环球和海通国际为交易经理[13]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出针对特定行业的整体投资评级 [1][6][11][15][18][20][25][30][34][39] 报告核心观点 * 全球地缘政治冲突（美伊冲突升级）导致市场避险情绪升温，资金从风险资产撤离，涌入黄金、美债等避险资产，高评级美债成为核心选择，推动债市迎来结构性行情 [19] * 高评级企业债券在当前环境下具备三重优势：1) 与股市负相关性恢复，可对冲投资组合风险；2) 收益率处于相对高位，可锁定票息收益并博弈未来降息带来的资本利得；3) 市场规模大，流动性好 [19] 全球主要股市表现总结 * **美股市场**：截至2026年3月1日当周普遍下跌，标普500指数周跌0.44%，年初至今涨0.49%；纳斯达克指数周跌0.95%，年初至今跌2.47%；道琼斯指数周跌1.31%，年初至今涨1.90% [13] * **欧洲市场**：表现相对强劲，欧洲斯托克600指数周涨0.52%，年初至今涨7.03%；富时100指数周涨2.09%，年初至今涨9.86%；德国DAX指数周涨0.09%，年初至今涨3.24%；法国CAC40指数周涨0.77%，年初至今涨4.89% [13] * **亚太市场**：分化明显，恒生指数周涨0.82%，年初至今涨3.90%；恒生科技指数周跌1.41%，年初至今跌6.86%；上证指数周涨1.98%，年初至今涨4.89%；日经225指数周涨3.56%，年初至今大幅上涨16.91% [13] 重点基金产品分析（景顺环球高评级企业债券基金） * **基金定位**：以环球高评级企业债券为主要投资标的，平均信贷评级达A-，平均存续期6.0年，属于中等久期 [19] * **风险控制**：全球化分散配置，无单一地区占比超30%；持有747项投资，前十大重仓标的单一债占比均不超过0.6%，信用风险高度分散；过去3年波幅仅5.06%，净值稳定性强 [19][24] * **近期表现**：截至2026年2月27日，最近一年收益率为6.18%，略逊于彭博美国公司债指数（6.91%），主要源于更保守的信用选择；近期市场波动加剧下防御属性突出，表现良好 [19][22] * **资产配置**：地域上主要投资于发达国家，美国占比27.7%，英国占比14.0%；行业上金融占比48.9%，工业占比33.1% [24] 全球债券市场表现总结 * **主要债券指数**：截至2026年3月1日当周，避险情绪推动主要债券指数多数上涨。彭博美国国债指数周涨0.69%，年初至今涨1.72%；彭博美国公司债总回报指数周涨0.21%，年初至今涨1.47% [26] * **收益率水平**：彭博美国公司债总回报指数到期收益率为4.74%，彭博美国企业高收益债指数到期收益率为7.16% [26] 中资境外债市场动态 * **一级市场发行**：上周（截至2026年3月1日）新城发展发行一笔3年期、规模3.55亿美元的债券，初始定价收益率为13.25% [36] * **二级市场交易**：部分中资美元债价格出现波动，例如新城发展某债券上周价格上涨1.92，合景泰富某债券上涨0.12，而一嗨租车某债券下跌0.22 [33] 国际大行一周观点精选 * **地产与消费**：摩根大通将2026年香港楼价升幅预测由5%-7%上调至10%-15% [41]；高盛预期2026年中国内地餐饮销售增长加快至4.2%（2025年为3.2%） [41]；大和看好农历新年假期带来的强劲消费，建议优先配置餐饮旅游受惠股 [46] * **科技与AI**：摩根大通认为市场对AI担忧过度，当前是优质软件公司抄底时机 [41]；高盛指出五大云厂商2023-2026年AI基础设施累计投入约1.5万亿美元，将利好电力、能源、材料、设备等重资产型制造公司 [43]；富国银行将Alphabet目标价上调至387美元，评级调升至“增持” [45] * **股票策略**：摩根士丹利看好受AI投资驱动的新兴市场股票盈利增长，并提出了涵盖材料、公用事业、国防等七大结构性支柱产业的“HALO”交易篮子 [41]；花旗重申超配美股，同时建议将50%持仓转向小盘股 [41] * **具体公司**：花旗指出携程受惠于新春长假强劲需求，国内酒店间夜量及出境预订录得双位数按年增幅 [41]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 上周中资离岸债一级市场发行仍处低位，二级市场小幅上涨，美债收益率全线下行，市场受宏观要闻影响 [1][2][3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 上周中资离岸债一级市场新发2只债券，规模共约3.65亿美元，新城发展发行3.55亿美元债券，息票率11.8%，为最大发行规模及定价最高的新发债券 [1][7] 二级市场 中资美元债指数表现 - 上周中资美元债指数（Bloomberg Barclays）按周上涨0.42%，新兴市场美元债指数上涨0.17%，投资级指数周涨幅0.45%，高收益指数周涨幅0.19% [5][8] - 上周中资美元债回报指数（Markit iBoxx）按周上涨0.27%，投资级回报指数周涨幅0.28%，高收益回报指数周涨幅0.24% [5][13] 中资美元债各行业表现 - 各行业收益率及变动情况不同，如医疗保健收益率5.44%，1周变动37.5bps；房地产收益率1856.14%，1周变动675.7bps等 [18] - 必需消费、非必需消费板块领涨，地产、医疗保健板块领跌，受相关公司名字涨跌影响 [23] 中资美元债不同评级表现 - 投资级名字均上涨，A等级周收益率下行1.7bps，BBB等级周收益率下行5.3bps；高收益名字多下跌，BB等级收益率下行3.1bps，DD+至NR等级收益率上行约91.1bps，无评级名字收益率上行153.7bps [20] 上周债券市场热点事件 - 阳光城截至2月26日已到期未支付的债务本金合计656.01亿元，境外公开市场债券未按期支付本金累计22.44亿美元，境内公开市场债券未按期支付本金累计164.63亿元 [24] - 泛海控股股份有限公司截止2026年1月31日未能按期偿还有息债务合计340.26亿元，原因系流动性困难 [24] 上周主体评级调整 - 世纪互联评级上调，因其业务状况改善，批发型IDC业务收入贡献增加，预计未来营收和盈利将保持强劲增长 [26] - 连云港港口集团评级确认，反映其对连云港市政府战略重要性，政府在其需要时会提供支持 [26] - 漳州靖圆发展国际评级展望稳定，因其持续获得漳州高新区政府大力度支持，资本实力提升，业务多样性提高 [28] 美国国债报价 - 展示了到期年限在6个月以上、按到期收益率由高到低取前30只美国国债的报价信息 [29] 宏观数据追踪 - 截至2月27日，1年期美国国债收益率3.4746%，较上周下行3.11bps；2年期收益率3.3749%，较上周下行10.32bps；5年期收益率3.5017%，较上周下行14.5bps；10年期收益率3.9375%，较上周下行14.51bps [33] 宏观要闻 - 美国和以色列空袭伊朗，全球市场严阵以待，袭击目标包括摧毁伊朗导弹工业等，打击或持续至少一周 [32] - 美国正式征收10%全球关税，白宫准备将税率提高到15%，还考虑对六个行业加征新一轮关税 [34] - 米兰预计2026年需降息100个基点，古尔斯比表示在通胀未持续回落前不适合进一步降息，沃勒称若2月就业数据强劲可能倾向于暂停加息 [35][36][37] - 美国将对从印度、印度尼西亚和老挝进口的晶硅太阳能电池组件征收反补贴税 [38] - 全球债务规模去年底攀升到创纪录的348万亿美元，增长近29万亿美元 [39] - 德国总理默茨参访宇树科技，浙江将加强与德国在多领域的合作 [40][41] - 2025年韩国出生人口连续两年回升，总和生育率升至0.8 [42] - IDC预测2026年全球智能手机出货量将同比下滑12.9%至约11亿部 [43] - 英伟达2026财年第四季度营收681亿美元，超预期，预计2027财年第一季度营收764.4亿 - 795.6亿美元 [44] - 英国央行行长贝利预计不久后将下调利率，泰国央行意外将关键利率下调25个基点至1%，韩国央行维持基准利率在2.5%不变 [45][46][47] - 央行支持境内银行开展人民币跨境同业融资业务 [48] - 春节假期全国重点21城新建商品住宅共网签成交10万平米，与去年春节假期日均成交量基本持平 [49] - 上海发布楼市新政“沪七条”，非沪籍购房大松绑 [50] - 2026年1月中国品牌乘用车销量环比下降32.1%，同比下降8.9% [51] - 市场监管总局要求外卖增设“无堂食”专项标识 [52] - 截至2025年末，点心债市场已连续六年增长，存续规模约1.3万亿元，全年有17家全球发行人首次进入市场 [54]

股本信息 - 截至2026年2月底，公司法定/注册股本总额为1000万港元，法定/注册股份数目为100亿股，面值为0.001港元/股，本月无变动[1] - 2026年1月底已发行股份（不包括库存股份）数目为70.65741521亿股，2月增加1.98亿股，月底结存72.63741521亿股，库存股份数目为0[3] 公众持股 - 公司已符合适用的公众持股量要求，最低公众持股量要求为上市股份所属类别已发行股份总数（不包括库存股份）的25%[4] 新股配售 - 2026年2月11日，公司配售/认购新股涉及1.98亿股，价格为2.39港元/股，股东大会通过日期为2025年5月8日[6]

行业投资评级 - 报告维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，叠加供给侧深度出清，行业格局显著优化 [2] - 优质房企的盈利修复预计将更早、更具弹性，且当前板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比大幅回升**：上周（2026年2月21日至2月27日）34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比上升334.6% [2][3] - **分线城市表现**：其中，一二线城市合计成交95万平米，环比上升315.9%；三四线城市合计成交10.7万平米，环比上升626.2% [2][3] - **月度成交同比仍为负增长**：2月（2月1日至2月27日）34城一手房成交同比下降24.5%，较1月降幅扩大3.3个百分点 [2][6] - **分线城市月度同比**：一二线城市成交同比下降23.1%，三四线城市成交同比下降37.1%，分别较1月降幅扩大2.6和9.2个百分点 [2][6][7] - **年初累计成交**：年初至今34城累计成交0.16亿平米，同比下降12.8% [6] 二手房市场 - **周度成交环比激增**：上周13个重点城市二手房合计成交51.2万平米，环比上升823.7% [2][11] - **月度成交同比下滑**：2月截至上周累计成交247.3万平米，同比下降25.5%，较1月同比增速下降39.6个百分点 [2][11] - **年初累计成交**：年初至今13城累计成交696.2万平米，同比上升8.2% [11] 库存与去化 - **可售面积微降**：截至上周末（2026年2月27日），15个重点城市合计住宅可售面积为8843.6万平米，环比下降0.3% [2][20] - **去化周期延长**：15城住宅3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比上升1.85个月 [2][20] - **成交推盘比显著改善**：上周15城合计推盘12万平米，成交38万平米，成交推盘比为3.1倍，而最近三个月（2025年11月至2026年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [2][20] 行业政策与新闻总结 宏观与因城施策 - **LPR维持不变**：2026年2月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期为3%，5年期以上为3.5% [2][26] - **上海推出“沪七条”新政**：非沪籍居民购房社保或个税要求从连续满3年减为满1年，满3年可购2套（此前限购1套）；持居住证满5年可限购1套；首套公积金贷款最高额度提升至240万元（此前160万元）；本地家庭成年子女名下仅一套住房的免征房产税 [2][26][29] - **广州城市更新计划**：提出到2026年完成城市更新投资2200亿元 [2][26][30] - **多地发布春节楼市数据**：湖北、深圳、重庆等地春节假期新房销售同比实现正增长 [27][29] 土地市场与REITs - **广州土地市场热度高**：越秀地产以236亿元竞得广州天河区跑马场地块，溢价率26.6%，刷新当地楼面单价纪录 [2][26][30] - **商业不动产REITs进展**：新城控股商业不动产REITs项目已向中国证监会申报 [2][26][30] 公司动态总结 融资活动 - **新城发展发行美元债**：成功发行3.55亿美元高级无抵押债券，发行期限3年，票面利率11.8% [2][32][33] 板块行情回顾 房地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，在31个板块中排名第24位 [2][34] - **主流房企估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.3倍和19.0倍 [2][40] 物业管理板块 - **板块表现弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.12%，相对沪深300指数收益为-1.2% [2][41] - **主流物管公司估值**：当前物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.0倍和12.6倍 [2][44][46] 投资分析意见与推荐标的 - 报告推荐关注以下四类标的 [2]： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 3. **二手房中介**：贝壳-W 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业

报告行业投资评级 - 报告维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] - 春节后“沪七条”新政卡点推出，释放稳楼市强信号并示范全国 [1][2] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比大幅回升**：上周(2.21-2.27)34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比上升334.6%，其中一二线城市环比上升315.9%，三四线城市环比上升626.2% [2][3] - **月度同比仍为负增长**：2月(2.1-2.27)34城一手房成交同比下降24.5%，较1月降幅扩大3.3个百分点，其中一二线同比下降23.1%，三四线同比下降37.1% [2][6][7] - **累计成交同比下滑**：年初累计至今34城新房成交0.16亿平米，同比下降12.8%，其中一二线累计同比下降8.1%，三四线累计同比下降41.3% [6][7] 二手房成交量 - **周度环比激增**：上周(2.21-2.27)13个重点城市二手房合计成交51.2万平米，环比上升823.7% [2][11] - **月度同比下滑**：2月累计成交同比下降25.5%，较1月降幅扩大39.6个百分点 [2][11] - **累计成交同比转正**：年初累计至今13城二手房成交696.2万平米，同比上升8.2% [11] 新房库存与去化 - **去化速度加快**：上周15个重点城市成交推盘比为3.1倍，而最近三个月（2025年11月至2026年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [2][21] - **库存微降，去化周期拉长**：截至上周末（2026/2/27）15城合计住宅可售面积8843.6万平米，环比下降0.3%，但3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比上升1.85个月 [2][21] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观与因城施策 - **LPR维持不变**：2026年2月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期为3%，5年期以上为3.5% [2][28] - **上海推出“沪七条”新政**：核心内容包括：非沪籍居民购房社保/个税年限从3年减至1年，满3年可购2套；持居住证满5年可购1套；首套公积金贷款最高额度从160万元提升至240万元；本地家庭成年子女名下唯一住房免征房产税 [2][28][31] - **地方政策与市场动态**：广州市计划到2026年完成城市更新投资2200亿元；越秀地产以236亿元、溢价率26.6%竞得广州跑马场地块；新城控股商业不动产REITs项目已申报；湖北、深圳、重庆等地春节假期楼市成交数据表现积极 [2][28][29][31][32] 公司动态跟踪总结 - **新城发展成功发行美元债**：发行3.55亿美元高级无抵押债券，期限3年，票面利率11.8% [2][35][36] 板块行情回顾总结 房地产板块 - **板块跑输大盘**：上周SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，在31个板块中排名第24位 [2][37] - **个股表现分化**：涨幅前五位包括*ST荣控、黑牡丹、京能置业等；跌幅前五位包括上实发展、海南机场、珠免集团等 [2][37][38][41] - **主流房企估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.3/19.0倍 [2][42][43] 物业管理板块 - **板块同样弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.12%，相对沪深300指数收益为-1.2% [2][44] - **个股涨跌情况**：涨幅居前的有烨星集团、兴业物联等；跌幅居前的有首程控股、远洋服务等 [44][45][49] - **板块估值水平**：板块平均2025/2026年预测PE分别为14.0/12.6倍 [2][47][50] 投资分析意见总结 - **推荐四大方向**： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 [2] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 [2] 3. **二手房中介**：贝壳-W [2] 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]

九龙新城发展规划与目标 - 重庆市九龙坡区于2月25日举行专场发布活动，启动2026年重庆枢纽港产业园九龙新城“立柱架梁、突破关键”行动年，今年将实施九大专项行动以推动建设[1] - 九龙新城是九龙坡区工业高质量发展的主战场，在市级规划12.4平方公里重庆枢纽港产业园先行区基础上，整合拓展至50平方公里进行整体打造[1] - 2025年，九龙新城GDP增长8%、规上工业产值增长8.6%、规上服务业营收增长48.5%、固定资产投资增长62.9%，展现出蓬勃发展新气象[1] 主导产业发展与招商策略 - 成套装备产业是九龙新城三大主导产业之一，将通过实施“成套装备能级提升”专项行动，加速推动优势传统装备提质增效和新兴未来装备聚势成链[1] - 2025年，九龙坡区将聚焦氢能、低空经济、半导体装备、具身智能、工业母机等新赛道加快建链补链强链，力争招引成套装备项目35个以上[1] - 通过“先进材料强链提质”和“现代物流及供应链服务突破”专项行动，紧扣先进材料和现代物流补链强链延链精准招商，做强轻合金材料产业链并突破非合金材料产业空白[2] - 目标是加快打造具有全球影响力的千亿级先进材料产业集群和中心城区西部片区现代物流及供应链服务产业集聚高地[2] 物流通道建设与国际市场拓展 - 围绕提质优化通道组织，将实施“四向通道天天跑”专项行动：南向加密铁海联运班列助力产品出海；北向高效链接中欧班列拓展欧亚市场；东向深耕长江黄金水道巩固江海联运；西向强化与云贵川等地协同构建大宗货物“对流走廊”[2] - 此举旨在为全区枢纽经济发展提供坚实保障[2] - 将实施“渝贸全球”国际市场开拓计划，组织区内企业参加广交会、进博会等国际展会，推动装备、技术和服务等出口[2] - 对外资项目开展全生命周期跟踪服务，着力将枢纽港产业园九龙新城打造成外资入渝的优选地[2]

债券发行核心信息 - 新城发展控股有限公司与新城控股集团股份有限公司成功发行3.55亿美元高级无抵押债券 [2][6][12] - 本次债券发行期限为3年，票面利率为11.8% [4][6][13] - 债券的定价日期为2026年2月26日 [4][9] 发行参与方 - 本次债券发行的联席全球协调人为花旗集团和海通国际 [6][9][14] - 联席簿记管理人为龙石资本 [6][9][14] - 法律顾问包括中伦律师事务所有限法律责任合伙、金杜律师事务所、广东信达律师事务所及北京市通商律师事务所 [9][10] 公司背景 - 新城发展是一家专注于幸福生活构建的产业投资运营集团，业务涵盖住宅开发、商业开发、商业运营管理以及相关企业股权投资和资产管理 [6][14] - “新城系”旗下拥有三家上市公司，分别为新城控股（601155.SH）、新城发展（01030.HK）和新城悦服务（01755.HK） [6][14]

公司融资动态 - 2025年2月26日，新城控股母公司新城发展的子公司新城环球有限公司成功发行3.55亿美元的优先担保票据，发行期限为3年[1] - 本次美元债发行由花旗集团与海通国际联席主导，获得了国际投资者的积极认购[1] - 发行所得款项净额将主要用于为同步2026年购买要约提供资金、现有债务再融资及一般企业用途[1] 公司境外融资历程与能力 - 自2025年6月以来，公司持续打开并夯实境外融资渠道[1] - 2025年6月，新城发展成功发行3亿美元高级无抵押债券，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企[1] - 2025年9月，在新城控股及新城发展的联合担保下，子公司新城环球再次发行1.6亿美元的优先担保票据[1] - 公司作为少数成功发行美元债的民营房企，已接连实现三笔境外债的顺利发行[2] - 这标志着公司境外融资渠道持续畅通、融资能力稳步提升，为穿越行业周期提供了资金保障[2] 资本市场认可与公司基本面 - 国际投资者的积极认购彰显了资本市场对公司稳健经营及未来发展的广泛认可[1] - 连续成功的境外发债印证了国际资本市场对公司经营基本面、抗风险能力及长期发展价值的高度认可[2] - 中信建投在研报中指出，公司持有的运营收入稳步提升，多层级REITs战略首单落地，向资产运营深化转型取得实质性突破[2] - 中信建投预测公司2025年至2027年EPS分别为0.42元、0.52元、0.63元，并维持买入评级和21.82元的目标价[2] 行业融资环境 - 根据中指研究院数据，2025年房企境外债发行规模仅为161.45亿元人民币，占总融资规模的2.7%[1] - 2025年境外债发行主体以华润、越秀等央国企为主，民营房企境外融资依旧承压[1]