融资活动 - 子公司新城环球有限公司拟发行1.6亿美元11.88%担保优先票据 于2027年到期 [1] - 票据发行所得款项总额约为1.57亿美元 拟将净额用于偿还现有债务及一般企业用途 [1] - 票据由新城发展及新城控股提供担保 以美元计值 [1] 交易结构 - 发行人与海通国际证券 国泰君安证券(香港) 中信里昂证券 花旗环球金融 中信银行(国际) 星展银行 龙石资本管理及淞港国际证券集团作为初始买方签订购买协议 [1] - 交易于2025年9月23日达成协议 [1]

票据发行基本信息 - 发行主体为新城发展及其关联公司新城控股 与初始买方包括海通国际证券 国泰君安证券(香港) 中信里昂证券 花旗环球金融 中信银行(国际) 星展银行 龙石资本管理及淞港国际证券集团共同订立购买协议 [1] - 发行本金总额1.6亿美元 票面利率11.88% 的担保优先票据 于2027年到期 [1] - 票据发行所得款项总额约为1.57亿美元 [1] 资金用途安排 - 拟将票据发行所得款项净额用于偿还现有债务及一般企业用途 [1] 上市安排 - 票据获新交所原则上批准上市及报价 并被纳入正式上市名单 [1] - 公司明确未寻求票据在香港上市 [1] - 预期票据发行将于2025年9月30日完成 [2]

票据发行信息 - 新城环球拟发行2027年到期、本金总额1.6亿美元、利率11.88%的担保优先票据[5][6][9] - 票据发行所得款项总额约为1.57亿美元，净额用于偿还现有债务及一般企业用途[6] - 购买协议日期为2025年9月23日[10] - 预期票据发行于2025年9月30日完成[8] - 票据发售价为票据本金额的98.082%[16] 参与机构 - 海通国际等4家公司为票据发售及销售的联席全球协调人等，中信银行等4家公司为联席账簿管理人等[11] 上市情况 - 票据已获新交所原则上批准上市及报价，公司未寻求票据在香港上市[7] 发售范围 - 票据不会根据美国《证券法》登记，仅会根据美国《证券法》S规例于美国境外发售，不会向香港公众人士发售[6][12] 违约事件 - 若拖欠票据本金（或溢价），或拖欠利息达连续30日，构成违约事件[22] - 母公司担保人或其受限制子公司不履行或违反契约等，且经受托人或票据本金总额25%或以上持有人书面通知后持续30日，构成违约事件[22] - 母公司担保人或其受限制子公司结欠未偿还本金合共达2000万美元或以上的债项违约，构成违约事件[22] - 对发行人等下达最终裁定或判令，未支付或解除金额超2000万美元，且连续60日未执行，构成违约事件[22] - 对发行人等提出非自愿或其他程序，连续60日未撤回或搁置，构成违约事件[22] - 发行人等进行自愿诉讼等相关情况，构成违约事件[23] 赎回条款 - 发行人可随时赎回全部票据，赎回价为票据本金100%加适用溢价和应计未付利息；可用股票发售所得现金按本金111.88%加应计未付利息赎回最多35%票据，前提是赎回后至少65%本金未赎回且在股票发售结束60日内赎回[25] - 发行人赎回票据需提前30 - 60日通知持有人和受托人[25] - 本金20,000美元或以下票据不得部分赎回，部分赎回需说明拟赎回本金部分，赎回后发行未赎回部分等额新票据，赎回后不再计息[26] 其他 - 新城发展控股有限公司董事长为王晓松[35] - 新城控股为公司子公司，股票代码601155于上海证券交易所上市[37]

内房股市场表现 - 内房股集体回落 新城发展跌5.64%至2.51港元 融创中国跌4.76%至1.6港元 融信中国跌4.15%至0.23港元 富力地产跌2.94%至0.66港元[1] 房地产开发投资数据 - 2025年1-8月全国房地产开发投资同比下滑12.9% 降幅扩大0.9个百分点[1] - 新开工面积同比下滑19.5% 降幅扩大0.1个百分点[1] - 竣工面积同比下滑17.0% 降幅扩大0.5个百分点[1] - 销售面积同比下滑4.7% 降幅扩大0.7个百分点[1] - 销售金额同比下滑7.3% 降幅扩大0.8个百分点[1] - 全国房价环比维持下滑趋势[1] 政策与行业展望 - 北上深等一线城市已落地优化限购政策[1] - 需求旺季带动基本面有望修复[1] - 8月地产数据显示需要更多政策带动止跌回稳[1] - 政策预期持续处于加码期[1] - 地产板块估值偏低 建议逢低配置地产股[1]

行业表现 - 内房股集体回落 新城发展跌5.64%报2.51港元 融创中国跌4.76%报1.6港元 融信中国跌4.15%报0.23港元 富力地产跌2.94%报0.66港元 [1] 行业数据 - 2025年1-8月全国房地产开发投资同比下滑12.9% 降幅扩大0.9个百分点 [1] - 新开工面积同比下滑19.5% 降幅扩大0.1个百分点 [1] - 竣工面积同比下滑17.0% 降幅扩大0.5个百分点 [1] - 销售面积同比下滑4.7% 降幅扩大0.7个百分点 [1] - 销售金额同比下滑7.3% 降幅扩大0.8个百分点 [1] - 全国房价环比维持下滑趋势 [1] 政策与市场预期 - 北上深等一线城市已落地优化限购政策 [1] - 需求旺季带动基本面有望修复 [1] - 8月地产数据显示需要更多政策带动止跌回稳 [1] - 政策预期持续处于加码期 [1] 投资观点 - 地产板块估值偏低 [1] - 建议逢低配置地产股 [1]

融资活动 - 新城发展全资子公司新城环球有限公司建议进行美元优先担保票据的国际发售 [1] - 票据发行由新城发展及新城控股提供担保 [1] - 公司将向机构投资者开展一连串推介会 [1] 资金用途 - 票据发行所得款项净额拟用于偿还现有债务 [1] - 部分资金将用于一般企业用途 [1] 交易安排 - 待票据条款落实后 发行人 公司 新城控股及初始买方将订立购买协议 [1]

融资活动 - 新城发展全资子公司新城环球有限公司建议进行以美元计值的优先担保票据国际发售 [1] - 票据发行由新城发展及新城控股提供担保 [1] - 发行对象为机构投资者并将开展一连串推介会 [1] 资金用途 - 拟将票据发行所得款项净额用于偿还现有债务 [1] - 部分资金将用于一般企业用途 [1]

融资活动 - 新城发展全资子公司新城环球有限公司建议进行美元优先担保票据的国际发售 [1] - 票据发行由公司及新城控股提供担保 [1] - 发行对象为机构投资者并将开展一连串推介会 [1] 资金用途 - 拟将票据发行所得款项净额用于偿还现有债务 [1] - 部分资金将用于一般企业用途 [1]

票据发行 - 新城环球拟发行美元担保优先票据[4] - 票据定价由多家公司通过入标定价活动厘定[5][7][8] - 发行所得用于偿还现有债务及一般企业用途[6][9] 上市情况 - 票据获新交所原则上批准上市及报价，未寻求在港上市[6] - 原则上获批纳入新交所正式上市名单[10] 销售安排 - 禁止向欧洲经济区和英国散户派文件，未编制[8] - 票据仅根据S规例于美国境外发售，不向港公众发售[2][8] - 公司将向机构投资者开展推介会[5][7] 评级与协议 - 票据预期获标准普尔评级评定为B - 级[10] - 建议票据发行可能落实也可能不落实[6][11] 公司架构 - 新城发展董事长为王晓松[13] - 新城环球是公司全资子公司，新城控股是子公司[12]

物业项目签约情况（按城市/地区） - 常州武進區新城路勁西岸雲棲花園項目可租售面積107,578平方米，累計簽約面積79,753平方米[14] - 常州新北區新城綠都萬和城綜合體項目可租售面積1,383,945平方米，累計簽約面積918,552平方米[14] - 常州新北區新城華宇雲鏡花苑項目可租售面積196,263平方米，累計簽約面積184,681平方米[14] - 常州金壇區新城萃雋花園項目可租售面積140,075平方米，累計簽約面積127,225平方米[14] - 常州市金壇區新城熙雋花園項目可租售面積153,304平方米，累計簽約面積134,143平方米[14] - 泰州泰興市新城丹霞花園項目可租售面積445,860平方米，累計簽約面積336,394平方米[14] - 泰州泰興市新城水岸嘉苑項目可租售面積259,866平方米，累計簽約面積187,667平方米[14] - 泰州海陵綜合體項目可租售面積568,088平方米，累計簽約面積351,393平方米[14] - 泰州興化綜合體項目可租售面積623,747平方米，累計簽約面積504,095平方米[14] - 南通港闸区新城香溢紫郡项目可租售面积714,445平方米，累计签约542,136平方米，签约率75.9%[17] - 苏州吴江区新城邻水湾景苑项目可租售面积688,594平方米，累计签约580,144平方米，签约率84.2%[16] - 淮安清江浦区海尚风华项目可租售面积619,319平方米，累计签约90,334平方米，签约率仅14.6%[15] - 淮安涟水项目可租售面积613,506平方米，累计签约462,942平方米，签约率75.5%[16] - 泰州泰兴项目可租售面积462,220平方米，累计签约316,854平方米，签约率68.5%[15] - 扬州高邮综合体项目累计签约面积达588,582平方米，占可租售面积734,918平方米的80.1%[18] - 镇江扬中综合体项目累计签约面积258,240平方米，占可租售面积601,101平方米的43.0%[18] - 宿迁泗阳综合体项目累计签约面积753,030平方米，占可租售面积887,432平方米的84.9%[19] - 徐州新沂综合体项目累计签约面积493,780平方米，占可租售面积839,429平方米的58.8%[19] - 宿迁泗洪综合体项目累计签约面积697,642平方米，占可租售面积851,617平方米的81.9%[19] - 上海宝山区新城云麓之城住宅项目累计签约87,922平方米，占可租售面积198,681平方米的44.2%[18] - 南京江北新区越江时代住宅项目累计签约161,239平方米，占可租售面积202,815平方米的79.5%[19] - 南京江宁区新城云漾滨江二期住宅项目累计签约104,562平方米，占可租售面积155,508平方米的67.2%[19] - 亳州谯城区新城亳州玺樾府住宅项目累计签约160,092平方米，占可租售面积200,340平方米的79.9%[19] - 南通海门区新城大业风华花苑住宅项目累计签约85,529平方米，占可租售面积124,233平方米的68.9%[18] - 徐州贾汪项目可租售面积达1,023,598平方米，累计签约率60.5% (618,868平方米)[20] - 徐州丰县项目累计签约面积713,290平方米，占可租售面积的78.4%[20] - 阜阳颍上综合体项目签约率54.1%，累计签约486,343平方米（可租售899,166平方米）[20] - 嘉兴平湖悦宸里项目签约率97.9%，累计签约188,466平方米（可租售192,474平方米）[21] - 温州洞头区瓯江湾项目签约率88.1%，累计签约372,983平方米（可租售423,575平方米）[21] - 湖州南浔综合体项目签约率70.9%，累计签约467,914平方米（可租售660,299平方米）[21] - 南昌南昌县天御城项目321,125平方米处于拟建状态，暂未签约[21] - 南昌高新区湖城大境项目签约率50.4%，累计签约258,546平方米（可租售513,159平方米）[21] - 滁州天长综合体项目签约率74.0%，累计签约449,549平方米（可租售607,864平方米）[20] - 铜陵铜官综合体项目签约率68.4%，累计签约359,210平方米（可租售525,500平方米）[20] - 青岛胶州市新城璽樾项目签约面积达329,475平方米，占可租售面积622,634平方米的52.9%[22] - 潍坊诸城市新城榮樾大都会项目签约面积251,245平方米，占可租售面积491,008平方米的51.2%[22] - 日照莒县新城金樾府项目接近完全签约，签约面积206,368平方米，占可租售面积206,855平方米的99.8%[23] - 烟台高新项目签约进展缓慢，累计签约仅47,846平方米，占可租售面积514,331平方米的9.3%[23] - 杭州建德市新城臻瓏府及潍坊诸城市新城榮樾大都会四五期项目尚未开始签约，可租售面积分别为179,667平方米和434,329平方米[22] - 德州齐河县新城玺樾（资产包二）签约率仅4.6%，累计签约面积25,928平方米，可租售面积559,523平方米[24] - 鄂州鄂城项目签约率31.0%，累计签约面积379,394平方米，可租售面积1,222,800平方米[25] - 武汉汉南区新城天悦观澜签约率22.2%，累计签约面积53,465平方米，可租售面积240,468平方米[25] - 泰安岱岳区新城五岳熙湖签约率64.0%，累计签约面积70,812平方米，可租售面积110,633平方米[24] - 淄博周村项目签约率41.7%，累计签约面积363,465平方米，可租售面积871,885平方米[24] - 聊城度假区湖语上院签约率98.6%，累计签约面积227,531平方米，可租售面积230,790平方米[24] - 武汉东西湖区住宅项目签约率达77.1%（512,905/664,844平方米）[26] - 郑州荥阳市住宅项目签约率仅19.9%（29,288/147,430平方米）[27] - 仙桃南城综合体项目签约面积达538,000平方米，占可租售面积58.1%[26] - 北京石景山区住宅项目实现508,218平方米签约，去化率77.1%[27] - 天津滨海新区综合体项目签约302,800平方米，去化率64.7%[27] - 长沙宁乡综合体项目竣工后签约435,568平方米，去化率73.0%[26] - 保定莲池区住宅项目282,950平方米尚未产生签约记录[27] - 郑州管城区洋房项目实现100%完全去化（80,857平方米）[27] - 商丘睢阳综合体项目累计签约面积达475,904平方米，占其可租售面积780,066平方米的61%[29] - 安阳文峰综合体项目累计签约面积575,549平方米，占其可租售面积761,806平方米的76%[29] - 天津宝坻区金地新城大境住宅项目签约率最高，累计签约532,559平方米占可租售面积576,479平方米的92%[28] - 深圳新城燕澜和鸣住宅项目接近完全签约，累计签约107,194平方米占可租售面积109,270平方米的98%[29] - 唐山两个住宅项目（路南区谢庄项目和爱民里项目二期）累计签约面积尚未披露，总可租售面积为326,622平方米[29] - 惠州金樾江南花园项目签约进度为45%，累计签约401,729平方米占可租售面积885,286平方米[29] - 云浮云城综合体项目签约进度为42%，累计签约273,623平方米占可租售面积655,759平方米[29] - 天津武清区新城玺樾春秋在建住宅项目签约进度为56%，累计签约160,432平方米占可租售面积285,860平方米[28] - 沧州运河综合体项目签约进度为66%，累计签约295,266平方米占可租售面积447,343平方米[28] - 保山隆阳综合体项目在建可租售面积达969,387平方米，签约率41.7%[30] - 昆明太平综合体项目在建可租售面积1,175,928平方米，签约率仅15.1%[31] - 贵阳经开综合体项目在建可租售面积1,448,497平方米，签约率23.1%[31] - 昆明晋宁综合体项目在建可租售面积1,100,401平方米，签约率36.0%[31] - 重庆江津综合体项目在建可租售面积650,961平方米，签约率53.6%[32] - 佛山南海壹鸣花园住宅项目竣工可租售面积527,479平方米，签约率94.1%[30] - 贵港港北综合体项目竣工可租售面积589,105平方米，签约率78.1%[30] - 昆明安宁综合体项目竣工可租售面积773,183平方米，签约率82.7%[30] - 广州白云住宅项目在建可租售面积175,589平方米，签约率27.9%[30] - 贵阳龙里住宅项目五六期拟建可租售面积282,492平方米，暂未签约[31] - 重庆大足项目可租售面积947,622平方米，签约率达69.1%[33] - 沈阳沈北项目可租售面积971,304平方米，签约率达72.5%[33] - 太原大井峪项目可租售面积194,703平方米，签约率达99.6%[34] - 运城盐湖项目可租售面积775,639平方米，签约率达79.5%[34] 物业项目总体签约概况 - 截至2025年6月30日，公司主要物业总可租售面积约为7,800,000平方米，累计签约面积约为6,200,000平方米，整体签约率约79.5%[15][16][17] - 住宅类项目可租售面积约6,500,000平方米，累计签约面积约5,100,000平方米，签约率78.5%[15][16][17] - 综合体项目可租售面积约1,642,583平方米，累计签约面积约1,210,997平方米，签约率73.7%[15][16] - 竣工项目累计签约面积约3,200,000平方米，平均签约率达85.2%[15][16][17] - 在建项目累计签约面积约2,900,000平方米，平均签约率为68.4%[15][16][17] - 截至2025年6月30日，公司主要物业可租售总面积达7,197,193平方米，累计签约总面积达3,777,137平方米，整体签约率为52.5%[22][23] - 住宅类项目可租售面积总计5,789,186平方米，累计签约3,344,289平方米，签约率为57.8%[22][23] - 综合体类项目可租售面积总计2,018,632平方米，累计签约493,991平方米，签约率仅为24.5%[22][23] - 商业类项目可租售面积总计389,455平方米，累计签约49,812平方米，签约率为12.8%[23] - 在建项目可租售面积总计4,650,280平方米，累计签约2,102,387平方米，签约率为45.2%[22][23] - 住宅项目累计签约面积总计达5,105,000平方米，占可租售总面积6,800,000平方米的75.1%[24][25] - 综合体项目累计签约面积总计达2,500,000平方米，占可租售总面积4,400,000平方米的56.8%[24][25] - 竣工住宅项目签约率达88.2%，累计签约面积2,300,000平方米，可租售面积2,600,000平方米[24][25] - 在建住宅项目签约率达71.3%，累计签约面积2,800,000平方米，可租售面积3,900,000平方米[24][25] - 公司主要物业总可租售面积达12,000,000平方米，其中住宅类项目占比65%，综合体项目占比35%[26][27] - 竣工项目整体平均去化率达78.3%，在建项目平均去化率为52.6%[26][27] - 公司总可租售面积达10,200,000平方米，其中汕尾海丰县新城和樾项目占比最大，为1,020,167平方米[29] - 总可租售面积为10,672,124平方米，累计签约面积为6,593,687平方米[34] - 归属于公司的可租售面积为5,706,439平方米，累计签约面积为3,484,775平方米[34] - 公司累计可租售面积达106,721,247平方米，签约面积为65,936,873平方米[58] - 长三角地区签约面积占比最高，江苏省签约16,841,837平方米，占该地区可租售面积72.5%[57] 收入和利润（同比/环比） - 商业运营总收入达人民币69.44亿元，同比增长11.8%[35][39] - 2025年上半年物业发展业务营业额为人民币151.68亿元[46][47] - 2025年上半年公司合约销售额为人民币103.3亿元[52] - 投资物业租金及管理费收入2025年上半年为64.79亿元人民币，同比增长11.8%[59][60] - 商业运营总收入2025年上半年达69.44亿元人民币，同比增长12.0%[60] - 物业销售收入2025年上半年为151.68亿元人民币，同比下降44.9%[63] - 商业物业管理服务收入2025年上半年为30.66亿元人民币，同比增长16.8%[63] - 租金收入2025年上半年为33.59亿元人民币，同比增长5.6%[63] - 整体营业额2025年上半年为221.74亿元人民币，同比下降34.8%[63] - 公司毛利为人民币5400.6百万元，同比下降人民币1426.3百万元[64][65] - 公司2025年上半年营业收入为221.74亿元人民币，较2024年同期的340.03亿元人民币下降118.29亿元人民币（约34.8%）[167] - 公司2025年上半年毛利为54.01亿元人民币，较2024年同期的68.27亿元人民币下降14.26亿元人民币（约20.9%）[167] - 公司2025年上半年净利润为8.93亿元人民币，较2024年同期的13.91亿元人民币下降4.98亿元人民币（约35.8%）[167] - 公司2025年上半年归属于母公司股东的净利润为6.92亿元人民币，较2024年同期的9.59亿元人民币下降2.67亿元人民币（约27.8%）[167] - 公司期内利润为人民币89.308亿元，较上年同期的人民币139.050亿元下降35.8%[169] - 期内全面收益总额为人民币90.541亿元，较上年同期的人民币138.697亿元下降34.7%[169] - 本公司权益持有人应占期内全面收益总额为人民币70.217亿元，较上年同期的人民币95.687亿元下降26.6%[169] - 非控股股东权益应占期内全面收益总额为人民币20.325亿元，较上年同期的人民币43.010亿元下降52.7%[169] 成本和费用（同比/环比） - 销售及营销成本为人民币988.8百万元，同比下降39.9%[69][73] - 行政开支为人民币1350.4百万元，同比下降20.0%[70][74] - 融资成本净额为人民币1378.3百万元，同比下降11.9%[71][75] - 所得税开支为人民币763.7百万元，同比下降19.1%[72][76] 其他财务数据 - 毛利率为24.4%，同比上升4.3个百分点[64][65] - 投资物业公允价值亏损人民币83.5百万元[66][67] - 归母净利润为人民币691.6百万元，同比下降27.9%[77][79] - 非HKFRS核心盈利为人民币765.7百万元[84] - 投资物业及金融资产公允价值亏损人民币76.2百万元[80][84] - 公司总借款为人民币572.4亿元，在手现金为人民币103.4亿元[85][86] - 净负债权益比率为54.6%，剔除预收款后的资产负债率为64.9%[85][86] - 长期借款占总借款比重为71.3%[87] - 加权平均借贷成本为年利率5.84%，平均贷款年限为5.4年[88] - 非抵押债务占总债务比例为14.7%，抵押债务金额为人民币482.9亿元[88] - 一年内到期借款为人民币164.3亿元，占总借款比例28.7%[90] - 现金余额中人民币计价的为919.89亿元，美元计价的为112.45亿元[93] - 为物业买家提供的按揭贷款担保或然负债约为人民币167.366亿元[103] - 向合营及联营公司提供担保金额为人民币19.198亿元[