收入和利润（同比环比） - 收入为人民币23.965亿元，同比下降62.42%[5] - 公司总收入同比下降62.4%至人民币23.97亿元（2024年同期：人民币63.78亿元）[18] - 2025年上半年收入23.9652亿元人民币，亏损73.9153亿元人民币，资本亏绌194.4661亿元人民币[44] - 公司总收入同比下降62.42%至人民币23.9652亿元，其中物业销售收入占比90.73%但同比下降64.52%至21.7438亿元[60] - 母公司拥有人应占亏损为人民币56.321亿元，同比收窄9.97%[5] - 公司母公司拥有人应占亏损人民币56.32亿元，流动负债净额人民币307.53亿元，负债净额人民币194.47亿元[13] - 公司除税前亏损人民币75.78亿元，融资成本人民币18.74亿元，利息收入人民币0.14亿元[21] - 公司除税前亏损78.901亿元人民币[22] - 公司期内亏损80.128亿元人民币[22] - 公司母公司拥有人应占期内亏损62.56亿元人民币[33] - 期内亏损人民币73.9153亿元，主要受减值亏损和收入减少影响[72] 成本和费用（同比环比） - 毛利率降至0.94%，毛利为人民币0.2255亿元[6] - 销售成本同比下降62.13%至人民币23.7397亿元，主要因交付物业面积减少[61] - 毛利率仅为0.94%，毛利额下降至人民币2,255万元[62] - 融资成本为人民币18.742亿元[6] - 公司总融资成本为18.982亿元人民币，其中利息支出21.322亿元，资本化利息2.34亿元[26] - 合营公司毛利率为-5.47%，联营公司毛利率为-12.06%[69][70] 各条业务线表现 - 公司物业销售收入同比下降64.5%至人民币21.74亿元（2024年同期：人民币61.28亿元）[18] - 公司投资物业租金收入同比下降4.7%至人民币1.17亿元（2024年同期：人民币1.23亿元）[18] - 公司物业管理费收入同比下降16.1%至人民币1.05亿元（2024年同期：人民币1.25亿元）[18] - 公司物业开发分部业绩亏损人民币51.22亿元，物业投资分部亏损人民币6.19亿元[21] - 公司物业开发分部收入为61.287亿元人民币，占总收入96.1%[22] - 公司物业投资分部业绩亏损2.913亿元人民币[22] - 公司物业管理分部业绩盈利1.179亿元人民币[22] - 物业销售收入21.7438亿元人民币，同比下降64.52%，占总收入90.73%，交付面积278,399平方米[45] - 酒店营运业务2025年上半年收入约0.8万元人民币[54] - 物业投资板块拥有39个项目，商业总面积超153万平方米，购物中心、写字楼和社区商业占比分别为60%、20%和20%[51] 各地区表现 - 物业销售平均售价每平方米7,810元人民币，华中区域贡献31.94%收入[45] - 2025年上半年合约销售金额37.2851亿元人民币，面积254,589平方米，均价每平方米14,645元人民币[47] - 长三角区域合约销售20.1938亿元人民币，占集团总额54.16%[47] - 大湾区合约销售9.4374亿元人民币，占集团总额25.31%[47] - 2024年上半年合约销售总额为434.62亿元人民币，销售面积279,311平方米，平均售价15,561元/平方米[50] - 长三角区域合约销售金额最高，达192.73亿元人民币，占总额44.3%[50] - 大湾区合约销售均价最高，达18,516元/平方米[50] - 土地储备总面积1,035万平方米，平均楼面成本5,943元/平方米[57] - 长三角区域土地储备占比最高，达30.7%（318.05万平方米）[58] - 海西经济区土地储备占比22.4%（231.66万平方米），其中厦门占比8.0%[58] - 公司总建筑面积为10,348,545平方米，其中环渤海区域占比17.4%（1,797,605平方米），华中区域占比12.1%（1,254,071平方米），大湾区占比6.1%（629,113平方米）[59] 管理层讨论和指引 - 国家2025年下半年预计持续实施积极财政政策和适度宽松货币政策[107] - 房地产行业处于深度调整周期，市场环境复杂严峻远超预期[108] - 公司坚持促进销售与资金管控战略，推进营销创新和资金精细化管理[108] - 公司持续优化人才管控体系，提升人才活力和人均效能[108] - 公司加速存量资产盘活，提升资金运转效率[108] - 公司执行董事包括主席郭英兰女士及林聪辉先生[108] 债务和融资 - 公司计息银行及其他借贷、公司债券及优先票据本金总额为人民币519.72亿元，现金及现金等价物仅为人民币12.97亿元[13] - 公司境外债务重组计划涉及本金总额66.8亿美元（包括优先票据、永续证券及境外借款），重组生效日为2025年8月29日[13] - 公司债券总额从2024年12月31日的287.5亿元人民币下降至2025年6月30日的283.9亿元人民币[36] - 2024年到期债券本金为10.75亿元人民币，2025年到期债券本金从18亿元人民币降至17.64亿元人民币[36] - 6.5厘公司债券利率从6.5%调整至6.98%，再降至6%，未偿还本金53.75百万元列为流动负债，1021.25百万元列为非流动负债[36] - 6.5厘公司债券二利率调整为4%，未偿还本金10.8亿元人民币列为流动负债，77.4亿元人民币列为非流动负债[36] - 6.5厘公司债券三利率调整为4%，未偿还本金10.8亿元人民币列为流动负债，77.4亿元人民币列为非流动负债[37] - 优先票据总额从387.898亿元人民币降至386.1815亿元人民币[38] - 公司未支付优先票据利息22.7328亿美元（约16.057亿元人民币）及本金8.86亿美元（约62.583亿元人民币）[39] - 累计未支付优先票据利息15.12824亿美元（约106.859亿元人民币）及本金39.81085亿美元（约281.206亿元人民币）[39] - 所有优先票据因违约事件被分类为流动负债[39] - 公司债券非流动负债部分从19.75亿元人民币增至25.6925亿元人民币[36] - 境外债务重组完成，解除及免除66.8亿美元本金及相关应计利息债务[42] - 发行5,645,000,000股新股予计划债权人，占重组后总股份37.9%[42] - 计息借贷总额为人民币519.7164亿元，较期初下降1.23%，加权平均利率7.91%[77] - 公司总债务519.72亿元中16.38%为人民币计价，83.62%为港元及美元计价[80] - 美元计值债务规模达人民币428.53亿元，现金结余中美元部分仅人民币1.18亿元[81] - 债务重组化解约66.8亿美元债务，中期及长期票据期限为4-10年[87] 现金流和流动性 - 现金及现金等价物为人民币12.968亿元[9] - 流动负债净额为人民币307.533亿元[9] - 负债净额为人民币194.466亿元[10] - 现金及现金等价物为人民币28.0824亿元[76] - 净负债比率恶化至-252.81%[78] 资产减值和公允值变动 - 投资物业公允值亏损净额达人民币7.274亿元[6] - 撇减持作销售用途的物业及在建物业至可变现净值为人民币29.231亿元[6] - 投资物业公允值亏损人民币7.2739亿元，同比扩大108%[63] 担保和财务资助 - 公司为物业买家提供的按揭贷款担保金额增至人民币128.14亿元（2024年底：人民币114.51亿元）[79] - 公司对合营及联营公司融资担保金额分别为人民币0.53亿元（持平）和人民币11.70亿元（2024年底：人民币8.89亿元）[79] - 公司对第三方融资担保本金为人民币28.02亿元（2024年底：人民币28.16亿元），计提预期信贷损失拨备人民币22.56亿元[79] - 公司向联属公司提供财务资助总额为81.89亿元人民币，其中垫款69.67亿元，融资担保12.23亿元[91] - 财务资助总额占公司资产比率为11.0%[92] - 太仓康溢达房地产开发有限公司获得最高综合资助6.58亿元（垫款3.48亿+担保3.10亿）[91] - 天津禹洲裕成房地产开发有限公司获得最高单笔垫款9.03亿元[91] - 天津和谐家园建设开发有限公司获得最大单笔融资担保4.67亿元[91] - 所有垫款均为无抵押、免息且无固定还款期限[93] 联属公司情况 - 联属公司合并总资产达689.41亿元（非流动资产90.33亿+流动资产599.08亿）[92] - 公司应占联属公司资产净额为83.93亿元[92] - 联属公司流动负债达403.01亿元[92] 供股和资本活动 - 公司供股计划按每持有100股股份获发49股供股股份的基准进行[14] - 供股获有效接纳2,690,960,456股，占最高发售股数83.92%，筹资总额94.2百万港元，净额92.2百万港元[42] - 供股发行约26.91亿股（占发售总数83.92%），募集资金净额约0.922亿港元[85] 股息和股东权益 - 公司未就2024年6月30日止六个月期间派付中期股息[31] - 报告期内未派发中期股息[89] 股份奖励计划 - 股份奖励计划可用股份总数1032万股，占已发行股份0.16%[102] - 根据股份奖励计划已授出可发行股份总数为122,047,273股，占已发行股份0.82%[104] - 2025年1月1日股份奖励计划可发行股份为114,392,504股，占比1.75%[104] 其他重要事项 - 公司雇员总数为981人，未披露同比变化数据[82] - 公司未进行任何重大收购或处置事项[90] - 审核委员会已审阅集团截至2025年6月30日止六个月未经审核简明综合中期财务报表[105] - 公司2025年中期报告将于适当时间寄予股东并刊发于官方网站[106]

土地市场投资 - 2025年1-8月TOP100企业拿地总额6056亿元 同比增长28% 增幅较1-7月收窄6.3个百分点 [1] - 拿地企业以央国企为主 部分民企保持投资强度 滨江集团拿地金额进入前十 [1] - 土地市场热度较7月有所下降 回暖态势不均衡且增长节奏放缓 [1] 房地产销售表现 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元 同比下降13.3% 降幅与1-7月持平 [2] - 权益销售额16275.2亿元 权益销售面积8382.8万平方米 [2] - 绿城中国、滨江集团、中建壹品、保利置业等房企8月单月销售表现强劲 [2] 企业债务重组 - 禹洲集团完成66.8亿美元境外债重组 获得超过99%债权人同意 [3] - 重组方案削减约35亿美元境外债务本息偿付压力 [3] - 重组涵盖美元票据、永续证券及银团贷款等债务类型 [3] 土地出让动态 - 上海杨浦区挂牌二类住宅用地 建设用地面积2.86万平方米 起拍价28.47亿元 [4] - 地块楼面价7.65万元/平方米 需配建不低于5%保障性租赁住房 [4] - 项目要求全装修比例100% 并设置500平方米公共服务设施无偿移交 [4] 管理层变动 - 红星美凯龙副总经理车国兴因个人原因辞职 [5] - 车国兴在任期间为公司发展做出重要贡献 [5] - 管理层变动被视为国资控股背景下推进市场化专业化建设的必经过程 [5]

财务表现 - 合约销售金额37.2851亿元人民币 同比下降14.21% [1] - 收入23.9652亿元人民币 同比下降62.42% [1] - 母公司拥有人应占亏损56.3206亿元人民币 较上年同期62.5598亿元亏损额收窄 [1] 经营状况 - 2025年上半年合约销售与收入指标呈现双位数下滑 [1] - 亏损规模较上年同期有所收窄 同比减亏约6.2392亿元人民币 [1]

财务表现 - 合约销售金额37.2851亿元人民币 同比下降14.21% [1] - 收入23.9652亿元人民币 同比下降62.42% [1] - 母公司拥有人应占亏损56.3206亿元人民币 较上年同期62.5598亿元亏损额收窄 [1]

核心财务表现 - 2025年中期收益23.965亿元 其中物业销售收入21.74亿元 占总收入90.73% [1] - 物业管理费收入1.523亿元 投资物业租金收入1.169亿元 酒店运营收入0.8万元 [1] - 合约销售金额37.285亿元 合约销售面积25.46万平方米 销售均价每平方米14645元 [1] 业务结构分析 - 物业投资板块形成禹悦购物中心 禹洲广场写字楼和商业街三条产品线 [1] - 商业项目总数39个（32个已开业+7个筹备） 商业总面积超153万平方米 [1] - 业态占比：购物中心60% 写字楼20% 社区商业20% [1] 区域布局战略 - 深耕六大都市圈：长三角 海西经济区 环渤海 大湾区 华中及西南区域 [2] - 土地储备1035万平方米 覆盖38个城市 涉及161个项目 [2] - 平均楼面成本每平方米5943元 土地储备可满足未来2-3年发展需求 [2] 地理分布特征 - 物业投资项目覆盖上海 深圳 杭州 厦门等9个核心城市 [1] - 业务集中分布于海西经济区 长三角和大湾区等经济发达区域 [1]

核心财务表现 - 2025年中期收益23.965亿元 其中物业销售收入21.74亿元占比90.73% 物业管理费收入1.523亿元 投资物业租金收入1.169亿元 酒店运营收入0.8万元[1] - 合约销售金额37.285亿元 合约销售面积25.46万平方米 销售均价每平方米14645元[1] 业务结构分析 - 物业投资板块形成禹悦购物中心、禹洲广场写字楼和商业街三条产品线 覆盖上海深圳等9个核心城市[1] - 已开业项目32个及筹备期项目7个 商业总面积超153万平方米 购物中心、写字楼及社区商业占比分别为60%、20%及20%[1] 土地储备与区域布局 - 土地储备总建筑面积1035万平方米 覆盖161个项目 分布于六大都市圈38个城市[2] - 平均楼面成本每平方米5943元 储备量可满足未来二至三年发展需求[2] - 深耕长三角、海西经济区、环渤海、大湾区、华中及西南六大都市圈 实施区域聚焦策略[2]

收入和利润（同比环比） - 收入为人民币23.965亿元，同比下降62.42%[5] - 公司截至2025年6月30日止六个月总收入为人民币23.97亿元，较去年同期人民币63.78亿元下降62.4%[18] - 公司2025年上半年收入为人民币23.9652亿元，亏损为人民币73.9153亿元，资本亏绌达人民币194.4661亿元[44] - 公司总收入同比下降62.42%至23.965亿元人民币，物业销售收入占比90.73%（21.7438亿元）[60] - 期内亏损73.9153亿元人民币[72] - 母公司拥有人应占亏损为人民币56.321亿元，对比去年同期亏损人民币62.560亿元[5] - 公司录得母公司拥有人应占亏损人民币56.32亿元[13] - 公司除税前亏损为人民币75.78亿元[21] - 公司期内亏损为人民币73.92亿元[21] - 公司总亏损为人民币80.12801亿元，其中物业开发分部亏损人民币58.49235亿元[22] - 母公司普通股股东应占期内亏损为人民币62.55983亿元[33] - 每股基本及摊薄亏损计算所用亏损为人民币63.89027亿元[33] - 母公司拥有人应占每股基本亏损为人民币88.28分，对比去年同期人民币97.79分[6] 成本和费用（同比环比） - 毛利为人民币2255万元，对比去年同期人民币1.080亿元[6] - 销售成本同比下降62.13%至23.7397亿元人民币[61] - 毛利率为0.94%，毛利仅2255万元人民币[62] - 已售物业成本大幅下降至人民币61.85653亿元，对比其他期间数据[28] - 融资成本为人民币18.98184亿元，其中利息支出人民币21.32214亿元，资本化利息抵消人民币2.3403亿元[26] - 公司未计提香港利得税，中国企业所得税开支为人民币1.03346亿元[29][30] 各业务线表现 - 物业销售收入为人民币21.74亿元，较去年同期人民币61.28亿元下降64.5%[18] - 投资物业租金收入为人民币1.17亿元，较去年同期人民币1.23亿元下降4.7%[18] - 物业管理费收入为人民币1.05亿元，较去年同期人民币1.25亿元下降16.1%[18] - 物业投资分部亏损人民币2.9129亿元，物业管理分部盈利人民币1.17917亿元[22] - 物业销售收入人民币21.7438亿元，同比下降64.52%，占总收入90.73%，交付建筑面积278,399平方米，平均售价每平方米7,810元[45] - 酒店营运业务2025年上半年收入约0.8万元人民币[54] - 物业投资板块拥有39个项目（32个已开业+7个筹备），商业总面积超153万平方米[51] - 绿色建筑认证面积达2,100万平方米，其中555万平方米获二星级及以上标准[55] - 土地储备总面积1,035万平方米，平均楼面成本5,943元/平方米[57] 各地区表现 - 长三角区域合约销售金额人民币20.1938亿元，占集团整体合约销售金额54.16%[47] - 大湾区合约销售金额人民币9.4374亿元，占集团合约销售总额25.31%[47] - 华中和环渤海区域分别为物业销售确认收入主要贡献区域，占比分别为31.94%和28.56%[45] - 2024年上半年长三角区域合约销售金额最高达1,927.3亿元人民币，占总额44.3%[50] - 大湾区合约销售均价最高为18,516元/平方米[50] - 长三角区域土地储备占比最高达30.7%（318万平方米）[58] - 海西经济区土地储备占比22.4%（231.7万平方米）[58] - 厦门地区土地储备面积82.4万平方米（占比8%）[58] - 公司总建筑面积为10,348,545平方米，其中环渤海区域占比17.4%（1,797,605平方米）[59] 销售表现 - 合约销售金额为人民币37.285亿元，同比下降14.21%[5] - 合约销售金额人民币37.2851亿元，合约销售面积254,589平方米，合约销售均价每平方米14,645元[47] - 合约销售总面积279,311平方米，整体销售均价15,561元/平方米[50] 债务和融资 - 公司计息银行及其他借贷、公司债券及优先票据本金总额为人民币519.72亿元，而现金及现金等价物仅为人民币12.97亿元[13] - 境外债务重组计划涉及本金总额66.8亿美元（约合人民币478.5亿元，按1:7.16汇率估算）的债务[13] - 公司债券总额从2024年12月31日的287.5亿元人民币下降至2025年6月30日的283.9亿元人民币，减少3.6亿元人民币（降幅1.3%）[36] - 2024年到期债券本金为107.5亿元人民币，2025年到期债券本金从180亿元人民币降至176.4亿元人民币，减少3.6亿元人民币（降幅2%）[36] - 6.5厘公司债券延期后，53.75百万元人民币分类为流动负债，1021.25百万元人民币分类为非流动负债[36] - 6.5厘公司债券二剩余余额88.2亿元人民币，其中10.8亿元人民币分类为流动负债，77.4亿元人民币分类为非流动负债[37] - 优先票据总额从2024年12月31日的387.898亿元人民币降至2025年6月30日的386.182亿元人民币，减少1.716亿元人民币（降幅0.4%）[38] - 公司未付清优先票据利息15.128亿美元（相当于106.859亿元人民币）及未支付本金39.811亿美元（相当于281.206亿元人民币）[39] - 所有优先票据因违约事件均分类为流动负债[39] - 6.5厘公司债券利率从6.5%调整为6.98%（2021年）后再次调整为6%（2024年）[36] - 6.5厘公司债券二利率从6.5%调整为4%（2025年1月）[37] - 6.5厘公司债券三利率从6.5%调整为4%（2025年1月），余额88.2亿元人民币[37] - 供股获有效接纳及申请2,690,960,456股，占最高提呈发售股份83.92%，筹集所得款项总额94.2百万港元，净额92.2百万港元[42] - 境外债务重组解除及免除本金总额约66.8亿美元债务，并发行5,645,000,000股新股份予计划债权人，占重组后已发行股份总数约37.9%[42][43] - 计息借贷总额为519.7164亿元人民币，较2024年末下降1.23%[77] - 加权平均融资成本为7.91%[75] - 公司总债务约人民币519.72亿元，其中16.38%为人民币计价，83.62%为港元及美元计价[80] - 美元计值的债务及优先票据余额达人民币428.53亿元，现金结余仅人民币1.18亿元[81] - 公司通过供股发行26.91亿股（占供股总数83.92%），募集净额约9220万港元[85] - 公司完成债务重组，化解约66.8亿美元债务，实现去杠杆化[87] - 重组后中期及长期票据期限为4-10年，均不分类为流动负债[87] 现金流和财务状况 - 现金及现金等价物为人民币12.968亿元，对比2024年底人民币11.191亿元[9] - 流动负债净额为人民币307.533亿元，对比2024年底人民币238.016亿元[9] - 负债净额为人民币194.466亿元，对比2024年底人民币117.357亿元[10] - 公司流动负债净额为人民币307.53亿元，负债净额为人民币194.47亿元[13] - 现金及受限制现金为28.0824亿元人民币[76] - 净负债比率为-252.81%[78] - 贸易应付款项总额为人民币79.60003亿元，其中一年内到期部分为人民币47.84145亿元[35] 担保和财务资助 - 公司为物业买家提供的按揭贷款担保金额增至人民币128.14亿元（2024年底：人民币114.51亿元）[79] - 公司对合营及联营公司融资担保金额分别为人民币0.53亿元（持平）和人民币11.70亿元（2024年底：人民币8.89亿元）[79] - 公司对独立第三方融资担保金额为人民币47.75亿元（2024年底：人民币47.98亿元），其中计入计息借贷本金人民币28.02亿元[79] - 公司向联属公司提供财务资助总额为81.89493亿元人民币，其中垫款69.66534亿元人民币，融资担保12.22959亿元人民币[91] - 财务资助总额占资产比率为11.0%[92] - 联属公司合并财务状况显示总资产净额为250.22376亿元人民币，公司应占权益为83.92503亿元人民币[92] - 垫款均为无抵押、免息且无固定还款期限[93] - 联属公司中最大单笔垫款为天津禹洲裕成房地产开发有限公司90.2631亿元人民币（公司权益占比13%）[91] 管理层讨论和指引 - 国家政策持续引导房地产行业向建造"好房子"方向发展[107] - 公司坚持促进销售与资金管控战略，推进营销创新及资金精细化管理[108] - 公司持续优化人才管控体系，提升人才活力和人均效能[108] - 公司加速存量资产盘活，提升资金运转效率[108] - 当前执行董事为郭英兰（主席）及林聪辉，非执行董事为林龙安[108] - 独立非执行董事包括林广兆、黄循强及于上游[105][108] 其他财务数据 - 投资物业公允值亏损净额为人民币7.274亿元，对比去年同期人民币3.463亿元[6] - 海外业务换算之汇兑差额收益人民币9796万元，对比去年同期亏损人民币3.072亿元[8] - 投资物业公允值亏损7.2739亿元人民币[63] 公司治理和股东信息 - 董事不建议就截至2024年6月30日止六个月期间派付中期股息[31] - 无单一外部客户交易的收入占集团总收入10%或以上[24] - 公司雇员总数为981人，未提及薪酬具体数据[82][84] - 董事会决定不派发截至2025年6月30日的中期股息[89] - 公司确认已维持上市规则规定的充足公众持股量[94] - 自2024年度报告后公司业务无重大变动[95] - 报告期内公司未购入、出售或赎回任何上市证券[96] - 股份奖励计划可供奖励股份总数10,324,504股，占已发行股份约0.16%（2025年1月1日及6月30日）和0.07%（公告日期）[102] - 股份奖励计划授予上限为公司已发行股本1%[103] - 根据购股权计划及股份奖励计划已授出可发行股份总数为122,047,273股，占已发行股份0.82%[104] - 2025年1月1日可发行股份总数为114,392,504股，占已发行股份1.75%[104] - 审核委员会已审阅集团截至2025年6月30日止六个月期间未经审核简明综合中期财务报表[105] - 公司2025年中期报告将于适当时间寄发股东并刊发于官方网站[106] 市场环境 - 2025年上半年房地产投资金额人民币4.67万亿元，同比下降11.2%[43] - 2025年上半年TOP-100房企累计合约销售金额同比录得双位数下降，但降幅相比去年同期有所收窄[43]

公司股份发行 - 公司向计划债权人发行及配发56.45亿股股份 [1] - 股份发行依据2024年12月30日股东特别大会授予的特别授权 [1] - 股份发行完成时间为2025年8月29日 [1]

公司股份发行 - 公司于2025年8月29日根据2024年12月30日股东特别大会授予的特别授权发行56.45亿股股份 [1] - 股份发行对象为计划债权人 [1] - 股份发行数量为5,645,000,000股 [1]

公司治理变动 - 梁兴超辞任非执行董事 因考虑到重组生效日期落实后公司少数股东股权发生可观变动[1] - 林怀汉获委任为非执行董事 自2025年9月1日起生效[1]