股本信息 - 本月底法定/注册股本总额5亿港元，股份50亿股，每股面值0.1港元[1] - 本月底已发行股份总数30.36227327亿股，库存股份为0[2] 股份认购权计划情况 - 上月底和本月底股份期权数目均为350万股，本月发行新股和转让库存股份为0[3] - 本月底可能发行或转让股份140万股，可行使时总数为3.00122732亿股[3] - 本月行使期权所得资金为0港元[3] 股份增减情况 - 本月已发行股份和库存股份增减总额均为0普通股[5]

核心观点 - 瑞银认为阿里巴巴可能购置新物业并迁出时代广场 这将导致九龙仓置业的时代广场空置率上升并造成租金收入损失 但对本地写字楼市场有正面意义 [1] 阿里巴巴潜在行动分析 - 阿里巴巴正考虑购置铜锣湾新甲厦"港岛壹号中心"共13层楼面及命名权 [1] - 阿里巴巴目前租用九龙仓置业旗下时代广场10层共17万平方英尺楼面 租约将于2028年到期 [1] - 报道指阿里巴巴可能购入27万平方英尺楼面 较其现有办公面积增加10万平方英尺 [1] 对九龙仓置业的影响 - 若阿里巴巴迁出 将令时代广场空置率上升16个百分点 时代广场截至今年6月底止的租用率为90% [1] - 按时代广场上半年写字楼租金每平方英尺54元计算 九龙仓置业每年租金收入损失估算达1.1亿元 相当于去年盈利的1% [1] - 考虑到希慎兴业铜锣湾物业组合的资产提升工程将于2026至27年完成 预期时代广场在零售与写字楼层面仍将持续承压 [1] - 予九龙仓置业"中性"评级 目标价20港元 [1] 对本地写字楼市场的意义 - 若交易成功完成 将对本地写字楼市场有正面意义 [1] - 交易的退出收益率仅为2.5% 低于置地控股于今年4月出售交易广场一期楼面时的成交水平 [1]

阿里巴巴潜在物业交易 - 阿里巴巴正考虑购置铜锣湾新甲厦"港岛壹号中心"共13层楼面及命名权 [1] - 可能购入的楼面面积为27万平方英尺，较其现有办公面积增加10万平方英尺 [1] - 目前集团租用九龙仓置业旗下时代广场10层共17万平方英尺楼面，租约将于2028年到期 [1] 对九龙仓置业的潜在影响 - 若阿里巴巴迁出时代广场，将令该物业空置率上升16个百分点 [1] - 时代广场截至今年6月底的租用率为90% [1] - 按时代广场上半年写字楼租金每平方英尺54元计算，估算九龙仓置业每年租金收入损失达1.1亿元，相当于去年盈利的1% [1] - 预期时代广场在零售与写字楼层面仍将持续承压 [1] 对本地写字楼市场的意义 - 若交易成功完成，将对本地写字楼市场有正面意义 [1] - 交易的退出收益率仅为2.5%，低于置地控股于今年4月出售交易广场一期楼面时的成交水平 [1]

政策影响分析 - 新《施政报告》未如预期削减住宅印花税且房地产互联互通无进展[1] - 政府加速推进北部都会区发展并将3000万至5000万港元豪宅投资纳入新资本投资者入境计划[1] - 未推出公屋租置计划并将居屋白表配额由60%降至50%对私人住宅市场构成正面讯号[1] 地产商股价表现预期 - 地产商股价或因缺乏减税措施轻微承压[1] - 恒基地产表现或优于同行 受惠于农地收回加速 补地价付款灵活性提升及市区重建项目获批更高容积率 获买入评级及29港元目标价[1] - 领展房产基金与九龙仓置业可能逊于同行 因REIT互联互通进展有限且吸引旅客措施不足 分获买入及中性评级 目标价44.2港元及20港元[1]

政策影响分析 - 新《施政报告》未如预期削减住宅印花税且房地产互联互通无进展[1] - 政府加速推进北部都会区发展并将3000万至5000万港元豪宅投资纳入新资本投资者入境计划[1] - 未推出公屋租置计划且居屋白表配额由60%降至50%对私人住宅市场构成正面讯号[1] 地产商股价表现预测 - 地产商股价因缺乏减税措施可能轻微承压[1] - 恒基地产(00012)表现或优于同行 因受益于农地收回加速/补地价付款灵活性提升/市区重建项目获批更高容积率 获买入评级及29港元目标价[1] - 领展房产基金(00823)与九龙仓置业(01997)可能逊于同行 因REIT互联互通进展有限且吸引旅客措施不足 分获买入及中性评级 目标价44.2港元及20港元[1]

施政报告楼市政策影响 - 印花税减免和"购房通"措施未落实 但不会造成下行冲击 [1] - 唯一略微积极的宽松措施是放宽新资本投资者计划 价值逾3000万港元住宅单位成为合资格投资 [1] - 施政报告后地产股反应平淡 9月17日相关板块表现落后恒生指数2% [1] 房地产市场展望 - 房地产市场仍有可能在2025年下半年稳定 [1] - 2026年楼价有望上升3-5% [1] 发展商投资偏好 - 首选恒基地产(00012)和信和置业(00083) [1] 业主投资偏好 - 最看好太古地产(01972)和恒隆地产(00101) [1] - 其次看好九龙仓置业(01997)和领展房产基金(00823) [1]

施政报告楼市政策影响 - 施政报告对楼市无重大政策惊喜 印花税减免和购房通措施均未落实[1] - 唯一略微积极的宽松措施是放宽资本投资者计划 价值逾3000万港元的住宅单位成为合资格投资[1] - 政策未造成下行冲击 但导致地产股表现落后恒生指数2%[1] 房地产市场展望 - 房地产市场预计2025年下半年趋于稳定[1] - 2026年楼价有望上升3-5%[1] 个股投资偏好 - 发展商首选恒基地产(00012)和信和置业(00083)[1] - 业主类最看好太古地产(01972)和恒隆地产(00101)[1] - 其次看好九龙仓置业(01997)和领展房产基金(00823)[1]

政策影响分析 - 港府未如预期削减住宅印花税 房地产及REIT互联互通无进展[1] - 加速推进北部都会区发展 将3000万至5000万港元豪宅投资纳入新资本投资者入境计划[1] - 未推出公屋租置计划 居屋白表配额由60%降至50% 对私人住宅市场构成正面讯号[1] 地产商股价表现预测 - 恒基地产受惠于农地收回加速 补地价付款灵活性提升及市区重建项目获批更高容积率 目标价29港元[1] - 新鸿基地产或因股息收益率较低且未减印花税承压 目标价96港元[1] - 领展与九龙仓置业因REIT互联互通进展有限及吸引旅客措施不足可能逊于同行 目标价分别为44.2港元及20港元[1]

报告发布与获取 - 公司2025年中期报告中英文版已发布[4][12] - 可在公司网站和港交所网站查阅[4][12] - 此前要求印刷本的非登记股东将获附寄[4][12] 沟通与资料处理 - 非登记股东接收邮件通知需联系相关机构[5][12] - 有疑问可工作日致电客服热线[7][12] - 提供个人资料自愿，可书面申请查询或更正[10][16]

报告获取 - 2025年中期报告中英文版可在公司网站和香港交易所披露易网站查看[4][12] - 之前要求印刷本会随函附上，难在网站查看可要求免费寄送[4][5][12][13] 通讯接收 - 未提供有效邮箱可填表格交回以接收通讯邮件通知[5][13] 咨询方式 - 对信件有疑问可在工作日9:00 - 18:00致电咨询[6][13] 个人资料 - 提供自愿，可能转交他人，保留用于核实记录，可书面要求查阅更正[10][17]