报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 上半年楼市收官，Q2销售回落，三季度是政策发力关键期，其定调及方向影响下半年楼市表现 考虑到当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面或有弹性，建议逢低配置地产股 推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的，如建发国际集团、中国海外发展、滨江集团等房企，贝壳等中介，华润万象生活等物管商管[7] 各部分总结 上半年土地市场量价表现 - 25H1全国300城累计供应21930万方，同比-14.9%；累计成交17390万方，同比-4.9%，较2024年降幅明显收窄，土地成交降幅已收窄至-5%以内 [5][14] - 25H1全国300城/一线/二线/三四线宅地成交价分别为4953、36484、8061、2008元/平，分别同比+34.4%、+23.6%、+21.3%、+11.1%，成交楼面价全线上升 [5][14] 上半年房企销售额情况 - 2025年1 - 6月百强房企全口径销售金额17820亿元，累计同比-11.4%，较1 - 5月扩大3.0pct，延续3月以来累计同比走扩趋势 [6][16] - 6月单月全口径销售金额3707亿元，环比+16.6%，同比-21.2%，延续单月同比下降趋势，且6月单月同比降幅明显 [6][16] 行情回顾 地产行情 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.3%，位列第23；恒生港股房地产板块涨跌幅为+1.7%，位列第4 [3][18] - 本周地产涨跌幅前5名为*ST南置、力高集团等，涨跌幅分别为+14.6%、+14.2%等；末5名为华音国际控股、英皇国际等，涨跌幅分别为-23.8%、-17.6%等 [18] 物业行情 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-0.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.7%，沪深300指数涨跌幅为+1.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.8%和-2.4% [3][24] - 本周物业涨跌幅前5名为经发物业、润华服务等，涨跌幅分别为+18.6%、+8.7%等；末5名为德信服务集团、泓盈城市服务等，涨跌幅分别为-16.3%、-9.3%等 [24] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第27周，全国300城宅地成交建面762万㎡，单周环比-35%，单周同比-15%，平均溢价率4% [29] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面18475万㎡，累计同比-3.7%；保利发展、绿城中国等权益拿地金额位居行业前五 [29] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计514万平米，周环比-3%，周同比-8%，月度累计同比-24%，年度累计同比+0% [34] - 一线城市周环比-6%，周同比-12%，月度累计同比-29%，年度累计同比+1%；二线城市周环比+12%，周同比0%，月度累计同比-18%，年度累计同比-6%；三四线城市周环比-18%，周同比-15%，月度累计同比-28%，年度累计同比+7% [34][36] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计240万平米，周环比-10%，周同比-8%，月度累计同比-6%，年度累计同比+19% [45] - 一线城市周环比-1%，周同比-15%，月度累计同比-14%，年度累计同比+25%；二线城市周环比-16%，周同比-10%，月度累计同比-11%，年度累计同比+19%；三四线城市周环比-13%，周同比+14%，月度累计同比+19%，年度累计同比+9% [45] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.01亿平米，环比-1.7%，同比-9.4% [53] - 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为22.5月，较上周-1.3个月，较去年同比-1.7个月 [53] 行业政策和公司动态 地产行业政策和新闻 - 武汉延长部分房地产政策期限，包括优化新建商品房项目审批服务、给予阶段性购房优惠支持等政策 [58][61] - 南京优化住房公积金相关政策，扩大异地贷款范围、放宽异地购房提取条件、延长存量房贷款最长期限 [61] - 广州对商转公贷款实施办法征求意见，明确启动和防控条件及贷款额度 [61] - 北京规范个人住房转租活动，10套及以上纳入行业监管 [61] - 荆门推动房地产市场平稳健康发展，推进现房销售、提高预售门槛、推行房票安置 [61] 地产公司动态 - 城建发展、路劲高管变更 [62] - 招商蛇口回购股份，累计回购4480.4万股，占总股本0.4945% [62] - 万科A获大股东借款并展期，需提供万物云股权质押 [62] - 保利发展、越秀地产等公布经营业绩 [62][63] - 融创中国拟发行7.54亿股新股偿付56亿元境内债券 [63] 物管行业政策和新闻 - 江苏发布物业服务质量提升行动实施方案，明确到2026年底多项工作目标 [64] 非开发公司动态 - 碧桂园服务、贝壳-W等进行股份回购 [64] - 华润万象生活收购华润网络和华网数据科技100%股权 [64] 行业估值 - 报告展示了A股地产、港股地产、港股物业的PE - TTM图表 [67][69][70] - 给出覆盖公司估值情况，包括万科A、保利发展等公司的市值、PE、归母净利润及同比增速等数据 [71]

福州楼市2025年上半年表现 - 2025年上半年福州楼市表现不及预期，尽管年初出台了一系列政策组合拳，但数据表现不尽人意[2] - 6月国务院常务会议提出要多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，推动房地产市场止跌回稳[4] - 行业萎靡颓废预期持续蔓延，政策"药效"衰减导致后续救市难度加大[4] 2025年1-6月签约数据 - 2025年1-6月福州五行政区住宅总签约套数7289套，签约面积770701平方米[5] - 八县市区同期住宅总签约套数7493套，签约面积961775平方米[5] - 6月五行政区签约套数1840套，签约面积175598平方米，均创年内新高[5][14] - 6月八县市区签约套数971套，签约面积132740平方米[13] 6月签约数据分析 - 6月28-30日集中签约722套，占当月五行政区签约量的39.24%[6] - 剔除安商房数据后，商品房网签数据变化不大[7] - 6月福州全市住宅签约2811套，环比5月增加713套，增幅33.98%[9] - 仓山区和晋安区占据五行政区大部分签约份额，分别签约826套和794套[10][14] 区域签约情况 - 仓山区6月签约面积74678平方米，环比5月增长68.86%[14] - 晋安区6月签约面积71249平方米，环比5月增长84.11%[14] - 台江区6月签约面积17214平方米，环比5月减少24.57%[16] - 福清市6月签约面积58445平方米，环比5月增长60.34%[20] - 长乐区6月签约面积24680平方米，环比5月增长62.7%[20] 区域差异 - 八县市区签约面积超过五行政区19万平方米，主要因福清市套均面积较大[7] - 福清市套均面积194.16平方米，远高于其他区域[13] - 罗源县签约量最低，仅签约9套，面积1001平方米[13][17]

房地产市场整体态势 - 重点城市房地产市场在传统销售旺季"金三银四"后步入平稳发展阶段，新房市场关注度显著提升[1] - 楼市政策支持力度不断加大，房企积极筹备年中冲刺，市场呈现复杂微妙变化态势[1] - 5月重点城市新房整体销售环比增长，核心城市"新规"项目开盘去化较好，但郊区老项目及低能级城市项目面临较大压力[3] 城市成交数据表现 - 北京5月二手房网签量14277套，环比下降8.3%，同比上涨，新建商品住房网签量3917套，环比同比均上涨[1] - 上海5月一二手住房合计成交223万平方米，同比增加17%[1] - 广州新房二手房网签量均有不同程度提升，深圳一二手住宅网签总量7849套，环比下降16.7%，同比增长21.1%[1] 新规产品市场表现 - 深圳"新规"项目及得房率较高的新房备受青睐，如龙华观澜片区新房项目75平方米可打造三房两卫户型，吸引众多购房者[3] - 多个城市第四代住宅、低密洋房等产品成交表现优于普通楼盘，苏州成交金额前十楼盘中6个属于此类[3] - 杭州核心区新房项目凭借优质配套及产品力吸引高净值客群，部分项目触发社保摇号[3] 旧规产品市场困境 - 深圳罗湖区、福田区城市更新项目新房容积率超过8，得房率低的"摩天住宅楼"去化缓慢，部分项目开盘超一年未清盘[3] - 购房者在价格无明显优势情况下不考虑此类住宅[3] 房企销售与拿地情况 - 2025年前5个月TOP100房企销售总额14436.4亿元，同比下降10.8%，超百亿房企33家，五十亿房企64家较去年同期减少6家[3] - 前5个月TOP100企业拿地总额4051.9亿元，同比增长28.8%，拿地策略聚焦收益确定性高和现金流回笼快的项目[3] - 房企为年中业绩冲刺加大推盘及促销力度，深圳一大型民营房企将结合最新政策加快回款[3] 楼市政策动态 - 5月以来楼市政策支持力度持续加大，降息成为焦点，部分二线城市推出一揽子提振楼市措施[3] - 湖南省推出加大契税支持力度、推进"以旧换新"等措施，重庆市发布支持换购住房需求、加大商业性个人住房贷款支持力度等举措[3] - 预计6月楼市政策环境保持宽松，核心城市市场有望持续修复，但城市间及新旧项目分化行情延续[3][4] 未来市场展望 - 6月一二线城市新房价格有望维持高位，成交热点集中在区位好、品质高、性价比突出区域[4] - 外围区域新房或"旧库存"可能继续以价换量，市场处于分化调整阶段[4] - 房企需精准把握市场需求，优化产品结构，在市场分化中寻求新平衡与发展机遇[4]

国内投资要闻 - 三部门推出一揽子金融政策稳市场稳预期 包括央行全面降准0 5个百分点 下调政策利率0 1个百分点 降低结构性货币政策工具利率和公积金贷款利率0 25个百分点 设立5000亿元"服务消费与养老再贷款" 金融监管总局将推出八项增量政策 包括加快出台适配房地产发展新模式的融资制度 再批复600亿元保险资金长期投资试点 证监会将支持中央汇金发挥类"平准基金"作用 出台深化科创板创业板改革措施 [3] - 四大一线城市同步下调公积金贷款利率 北京广州深圳紧随上海步伐下调个人住房公积金贷款利率 成都公积金新政提出购买保障性住房首付比例最低15% 最高贷款额度上浮50% 旨在降低购房门槛刺激需求 [3] - 权益市场震荡调整中 重仓机器人赛道的基金守住领跑地位 创新药板块反弹带动相关基金净值大幅回暖 多只基金涨幅超过40% [3] - 部分次新基金快速建仓 有产品成立半个月股票仓位达九成 科技主题类产品在震荡市中表现更为积极 基金经理认为AI行业进展加速 具备长期投资逻辑 [4] 国际投资要闻 - 美联储维持联邦基金利率目标区间在4 25%至4 5%不变 符合市场预期 [6] - 日本利率交易员人才争夺激烈 对冲基金提供数百万美元薪酬方案 因日本债券收益率升至20年来高点 [6] - 穆迪警告零售业对私人信贷敞口风险上升 自疫情以来私人信贷公司管理资产规模超过2万亿美元 市场份额从银行转向此类公司 [6] 本周市场表现 - 主要股指表现：上证指数累计涨1 92% 深证成指涨2 29% 创业板指涨3 27% 科技股普遍低迷 银行电力股走强 [8] - 基金指数表现：偏股混合型基金指数涨2 63% 普通股票型基金指数涨2 43% 可转债基金指数涨2 50% 短期纯债型基金指数仅涨0 11% [11][12] - 行业ETF表现：通信设备指数涨6 3% 中证军工指数涨5 2% 5G通信指数涨4 4% 中华半导体芯片指数跌1 7% [16] 基金与理财市场 - 本周新发基金14只 其中股票型12只 债券型和混合型各1只 [13] - 银行理财产品新发513只 净值型产品成立规模417 06亿元 较上周减少57 12% 固定收益类产品今年以来回报0 7721% [17][18] 贵金属与外汇市场 - SHFE黄金收报788 42元/克 周涨0 14% 持仓量增加7304手 白银周跌0 58% [21][22]

武汉楼市新政"汉九条"核心内容 - 一季度武汉商品房销售面积同比增长5.5% [1][3] - 新政呈现四大特点：金融支持力度加大、补贴力度加大、以旧换新持续升级、创新政策盘活存量 [1] - 提高第二套公积金贷款额度至与首套一致 降低改善家庭置业成本 [1] - 针对青年人提供特色金融产品 包括降低利率和灵活还款方式 [1] - 扩大商办产品支持政策 非经营用途购买可获契税补贴且首付降低5个百分点 [1] - 将多孩家庭6万/12万购房补贴从新城区扩大至全市范围 [1] 以旧换新与存量盘活措施 - 对卖旧买新家庭继续给予契税补贴 [2] - 鼓励企业收购个人二手房 计划全市收购3000套用于租赁和安置 [2] - 允许符合条件的自持商办物业转让 [2] - 创新支持政策促进地下停车位交易 降低办证成本 [2] 政策影响与市场预期 - 新政覆盖人群广泛 包括青年人、多孩家庭、改善家庭等 [2] - 体现严控增量、盘活存量的思路 针对不同人群精准施策 [2] - 预计将进一步释放刚性和改善性住房需求 [2] - 结合"五一"假期时点 有望激活市场形成"红五月"行情 [3]

房地产政策与消费提振 - 房地产被视为提振消费政策框架的重要组成部分 [1] - 各地政策相继出台，稳定楼市成为提升居民消费信心的关键手段 [1] 房价与市场现状 - 2025年3月新房价格在70个大中城市中已有24个上涨 [1] - 整体房价仍在下跌，政策紧迫性增加 [1] 地方政策支持 - 贵州、青岛等地通过改造、补贴等措施支持房地产市场 [1] 政策预期与投资机会 - 全国性政策可能在4-5月出台 [1] - 具备产品力的开发企业和拥有优质资产的企业具备投资价值 [1] - 物业和商管服务板块也被看好 [1]