行业投资评级 - 维持房地产行业“买入”评级 [5][8] 核心观点 - 春节前楼市进入传统淡季 新房和二手房成交预计将逐步回落 [5] - 北京已率先优化限购政策 预计其他一线城市在成交数据下降后将跟进出台需求端政策 [5] - 今年楼市政策力度仍需等待3月两会定调 但随着基本面数据持续下行 市场对政策加码的预期愈发强烈 [5] - 房企业绩预告陆续披露 头部房企债务展期方案有所进展 板块短期内利空因素减少 存在资金面的博弈机会 [5] - 投资建议关注两个方向：一是土储分布在核心城市及产品聚焦高端改善型的头部房企 如保利发展 二是二手房交易占比持续提升趋势下的头部中介机构 如我爱我家 [5] 核心城市成交情况 - **北京**：近一周（1.17-1.23）二手住宅日均成交558套 同比上升16.3% 新房日均成交80套 同比下降45% 单月（截至1.23）来看 二手住宅成交套数同比下降9% 新房成交同比下降32% [2] - **上海**：近一周（1.17-1.23）二手房日均成交609套 同比上升10% 新房日均成交242套 同比持平 单月（截至1.23）来看 二手房成交套数同比下降7% 新房成交同比下降23% [2] - **深圳**：近一周（1.17-1.23）二手房日均成交201套 同比上升68% 新房日均成交53套 同比下降57% 单月（截至1.23）来看 二手房成交套数同比下降9% 新房成交同比下降71% [3] 全国重点城市成交情况 - **新房市场**：30个大中城市近一周（1.17-1.23）新房成交面积同比下降38% 1月（截至1.23）成交面积同比下降38.6% 分城市看 近一周一线、二线、三线城市新房成交面积同比分别下降31%、38%、48% [4] - **二手房市场**：13城近一周（1.17-1.23）二手房成交面积同比上升9.2% 但同比上涨主要受去年同期春节前基数下降影响 1月（截至1.23）成交面积同比下降10% 降幅较去年12月显著收窄 [4] 重点房企市场表现 - **A股房企**：截至2026年1月23日 近一周涨幅居前的包括新城控股（9.75%）、滨江集团（9.36%）、招商蛇口（8.70%） 年初至今涨幅居前的包括城建发展（27.22%）、新城控股（13.76%）、招商蛇口（14.24%）[29] - **H股房企**：截至2026年1月23日 近一周涨幅居前的包括绿城中国（10.87%）、中国金茂（8.40%） 年初至今涨幅居前的包括中国金茂（17.36%）、绿城中国（14.40%） 碧桂园近一周及年初至今股价分别下跌26.32%和32.53% [29]

文章核心观点 - 央媒“2026楼市政策应出尽出”的表述旨在提振市场信心，而非预示将出台颠覆性猛药，其核心是传递政策托底的信号[2][5] - 房地产行业当前问题的核心在于居民信心不足和购买力缺失，而非政策力度不够，因此“应出尽出”更可能意味着对现有政策工具箱的优化和剩余工具的渐进式使用[5][6][13] - 行业复苏的根本在于居民收入的实质性增长和预期的稳定，仅靠政策刺激难以实现全国楼市的整体回暖[11][13] 政策分析与解读 - “应出尽出”的表述源自《求是》杂志开年刊文，其导向是“政策一次性给足、尽可能缩短调整时间”，并重申房地产是“国民经济基础产业”[5] - 自2024年9月以来，需求端政策工具已大量使用，包括三四线城市限购、限售、限价名存实亡，多数城市首付比例降至20%以下，房贷利率跌破3.5%创历史新低[5] - 当前政策工具箱中尚未完全使用的工具主要是一线城市的限购措施[5] - 开年定调的核心意图是进行“心理按摩”，挽救市场已接近冰点的信心，以阻止“躺平”情绪蔓延并拖累上下游产业及内需[6] 市场现状与数据 - 2025年全年居民中长期贷款（主要是房贷）同比少增超过2000亿元，表明居民加杠杆买房的意愿降至冰点[6] - 2025年居民储蓄率升至35%，创下五年新高，反映出居民因对未来预期不稳而倾向于储蓄而非消费[13] - 2025年1月，深圳二手房成交涨幅曾飙升至263%，北京和广州的涨幅分别为13%和64%，但这被解读为局部情绪炒作而非可持续趋势[6][7] 未来政策与市场路径预判 - 一线城市限购全面放开被认为可能性极低，因为这可能短期虹吸全国购买力，但长期会抽干二三四线城市购买力，不符合“稳”的总基调[6][7] - 更可能的路径是“挤牙膏”式渐进放松，例如在上海临港、北京通州等远郊区先行放宽，或针对多孩家庭、高层次人才优先解锁购房资格[7] - 政策将配合政府收储存量房做保障房、加大保交楼力度等操作，核心目标是实现行业“软着陆”，即避免房企集中违约和房价断崖式下跌，用时间逐步消化风险[7][8] 行业根本问题与挑战 - 房地产行业面临的根本挑战是居民“不敢花钱、兜里没钱”，对失业的担忧抑制了加杠杆购房的意愿，这使得即便首付降至15%、利率降至3%也难以有效刺激需求[13] - 政策被比喻为“临时麻药”，能止痛但治不了根，行业复苏需要“城乡居民增收计划”这类能提升居民实际收入和稳定预期的根本性措施[11][13] - 真正的行业回暖需要建立在千家万户敢赚钱、敢花钱的基础上，而非仅靠政策口号或短期情绪炒作[13]

行业与公司 * 房地产行业[1] 核心观点与论据 * **行业整体仍处筑底阶段**：销售、投资、开工、竣工、资金等核心指标全年同比均为负增长[1] * **销售端持续承压**：全年商品房销售面积同比-8.7%，销售金额同比-12.6%[1] * **供应端投资收缩显著**：全年房地产开发投资同比-17.2%，新开工面积同比-20.4%，竣工面积同比-18.1%[1] * **行业资金面依然紧张**：全年房地产开发企业到位资金同比-13.4%，其中国内贷款同比-7.3%[1] * **市场信心有待恢复**：25年12月70个大中城市二手住宅销售价格环比降幅维持在-0.7%[1] * **政策暖风频吹，未来可期**：开年《求是》文章明确房地产的金融属性，提及政策应一次性给足，预示26年可能有更多、更大力度的楼市呵护政策出台[1] 其他重要内容 * **对短期数据的解读**：25年第四季度部分指标因高基数原因同比降幅较大[1] * **政策定调的意义**：《求是》文章强调了房地产不可替代的宏观和微观作用，并表明政策目标是扭转市场预期[1]

国内宏观与市场 - 12月PMI超季节性反弹，建筑业PMI环比大幅回升，反映产业端对明年政策前置的预期[2][7] - 12月CPI同比0.8%，PPI同比-1.9%，均高于预期，环比均录得0.2%，价格弹性持续改善[2][7] - 2026年第一批支持消费品以旧换新的超长期特别国债资金625亿元已提前下达，政策节奏前置[2][7] - 2025.12.29-2026.1.9期间，A股市场放量上涨，日均成交额达25806亿元，环比放量6154亿元[7] - 同期债市收益率整体上行，10年期国债活跃券收益率上行5.1个基点，30年期上行8.2个基点[7] 海外市场与政策 - 美国2025年12月季调后非农就业人口增加5万人，低于预期的6万人，但失业率降至4.4%，低于预期的4.5%，就业数据保持韧性[2][7] - 非农数据公布后，市场预期美联储1月降息的可能性几乎为零，美债利率高位震荡[2][7] - 美方对委内瑞拉实施打击，地缘风险支撑油价回升，NYMEX原油期内上涨3.60%[2][7] - 报告提示风险包括：美国通胀再度抬头、地缘政治风险超预期[2]

市场整体态势 - 11月房地产市场延续分化态势，新房价格环比上涨，二手房市场处于以价换量阶段 [1] - 2025年整体市场预计呈现稳中向好的继续调整态势，市场深度调整后购房性价比将明显提升 [2] 新房市场表现 - 11月全国100个城市新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [1] - 新房价格结构性上涨，主要受上海、成都、杭州等城市高端改善项目入市带动 [1] - 市场供应整体仍在低位，核心城市优质新盘预计年末将增加，成交量有望实现“年末翘尾” [1][2] - 新房市场价格保持平稳向好态势，与近两年项目地段优势凸显、品质较高、增值属性较好有关 [2] - 今年前11个月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的新房销售面积同比均有所下降 [1] 二手房市场表现 - 11月全国100个城市二手住宅平均价格为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95% [1] - 二手房价格下行压力加大，主要受高挂牌量及市场预期偏弱影响 [1] - 二手房市场维持一定热度，北京、上海成交量分别同比增长2%、8%，深圳二手房成交量同比增长超10% [1] - 二手房价格调整后认购性价比高，带动了各大城市成交量表现良好 [2] - 二手房市场受挂牌量较高等因素影响，价格仍处博弈期，年末成交量预计维持稳定 [2] 政策环境 - 今年以来各地合计已出台超560条楼市政策以稳楼市、促进购房需求释放 [2] - 11月份各地共出台楼市政策37条，政策的持续支持进一步促进了房地产市场向好发展 [2] 市场驱动因素与展望 - 好产品获得市场认可，做好产品是市场后续可以积极关注的方向 [2] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，但整体市场仍有压力 [2]

行业投资评级 - 行业评级为“买入”，且为维持评级 [2] 核心观点 - 一线城市近一周二手房成交同比降幅出现收窄迹象 [1] - 11月以来市场进入传统淡季，并受去年政策刺激后的高基数影响，新房成交同比降幅较大，二手房成交同比亦逐步放缓 [7] - 未来地产板块政策预期将重点关注12月中央经济工作会议，预计“十五五”期间提到的楼市政策将逐步落地 [7] - 投资建议关注两个方向：一是拿地能力强、土储布局在核心城市的头部房企；二是受益于二手房交易占比提升及政策放松预期的头部中介机构 [7] 核心城市成交数据总结 - **北京**：近一周（11.9-11.15）二手住宅日均成交504套，同比下降14.5%；新房日均成交85套，同比下降43.3% [4] - **上海**：近一周（11.9-11.15）二手房日均成交756套，同比下降15%；新房日均成交315套，同比下降2% [4] - **深圳**：近一周（11.9-11.15）二手房日均成交171套，同比下降29%；新房日均成交64套，同比下降77% [5] 整体市场成交数据总结 - **新房市场**：30个大中城市近一周（11.9-11.15）成交面积同比下降26%；11月（截至11.15）成交面积同比下降37.3%；1-11月累计成交面积同比下降9.6% [6] - **新房市场分线城市**：近一周一线、二线、三线城市成交面积同比分别下降42%、16%、21%；11月（截至11.15）同比分别下降44%、34%、33%；1-11月累计同比分别下降7.1%、10.7%、10.2% [6] - **二手房市场**：13个城市近一周（11.9-11.15）成交面积同比下降21%；11月（截至11.15）成交面积同比下降31%，降幅较10月扩大7个百分点；1-11月累计成交面积同比上升5%，涨幅较1-10月收窄3个百分点 [6]

大类资产表现 - 全球主要股指普遍上涨，日经225指数表现突出，假期期间大涨6.72% [1][4] - 避险情绪推动贵金属价格走高，COMEX黄金价格突破4000美元/盎司关口，假期上涨3.31%至4012.3美元/盎司 [2][4] - 有色金属板块整体大幅上行，伦锌、伦锡、伦铜假期涨幅均超过3% [2][4] - 能源板块表现弱势，WTI原油假期下跌1.61%至62.16美元/桶 [2][4] - 美元指数小幅回升0.86%，日元兑美元大幅贬值2.55% [2][4] 全球宏观要闻 - 中国国庆假期出行活力强劲，全国累计出游人次达8.26亿，旅游消费总额突破2.5万亿元，服务消费占比首次超过商品零售达到53% [6] - 美国联邦政府时隔近七年再度停摆，导致劳工统计局多项关键经济数据发布中断，包括月度就业数据和消费者价格指数 [11] - 美联储理事米兰表示美联储有充足空间降息，距离零利率下限仍很遥远 [16] - 美国总统特朗普宣布自2025年11月1日起对进口中型和重型卡车征收25%关税 [17] - 受美国加征关税影响，巴西9月对美国出口额同比下降20.3%至约25.8亿美元 [18] - 日本高市早苗当选自民党总裁，其经济政策顾问暗示日本央行10月加息可能有难度，12月时机更成熟 [14][20] - 中国9月末外汇储备规模为33387亿美元，较8月末上升165亿美元，升幅0.5% [10] 能源化工 - OPEC+宣布11月维持增产措施，同意日均增产13.7万桶原油 [24] - 沙特阿拉伯维持11月份销往亚洲的轻质原油官方售价不变，较阿曼/迪拜均价升水2.2美元 [27] - 美国石油和天然气钻机总数持平为549座，同比减少36座或6.15% [25] - 汇丰银行维持2025年Q4和2026年布伦特原油价格预估在每桶65美元 [28] - 瑞银预计布伦特原油将维持在每桶60-70美元区间内交投 [29] 黑色金属 - 中国重要能源通道大秦铁路开启为期20天的秋季集中修施工，每天将停运180分钟 [31] - 中国45港铁矿石到港总量2608.7万吨，环比增加248.2万吨 [32] - 全球铁矿石发运总量3279.0万吨，环比减少196.4万吨 [33] - 赢联盟西芒杜铁矿石项目发生致命事故导致停产，这是该矿区在不到两个月内的第二次停产 [35] - 9月下旬中国21个城市5大品种钢材社会库存902万吨，环比下降4.1% [39] - 螺纹钢产量连续二周增加至207.02万吨，表需连续三周增加至241.07万吨 [36][37][38] 有色金属 - 全球有色金属供应商Aurubis 2026年向欧洲客户提供的铜溢价为每吨315美元，创历史新高，较2025年上涨38% [39] - 高盛上调2026年铜价预测至每吨10500美元，并预计全球铜市场将在本世纪末转为供不应求 [41] - 智利8月铜产量同比下滑9.9%至423643吨，创逾两年最大降幅 [46] - 智利安托法加斯塔Los Pelambres铜矿工会拒绝合同提议，若谈判失败或发起罢工行动，该矿2024年铜产量达33.12万吨 [45] - 高盛将2026年12月黄金价格预测上调至每盎司4900美元 [48] - 中国央行连续第11个月增持黄金，9月末黄金储备报7406万盎司，环比增加4万盎司 [47] - 国际镍业研究组织预计全球镍产量将在2026年增至409万吨 [40] 油脂油料及玉米谷物 - 美国旧作大豆库存总量为3.16亿蒲式耳，同比下降8% [49] - 巴西9月大豆出口量预计达到713万吨，9月第5周累计装出大豆734.11万吨，日均装运量同比增加20.22% [50][59][60] - 分析师预估美国8月大豆压榨量为1.969亿蒲式耳，若预期成真将是有记录以来8月压榨量最高水平 [51][52] - 2025年1-8月印尼毛棕榈油和精炼棕榈油出口量同比增长13.56%至1620万公吨 [54] - 马来西亚9月棕榈油产量预估减少2.35%，但10月1-5日产量环比增加12.55% [57][58] - 美国旧作玉米库存总量为15.3亿蒲式耳，同比下降13% [61] - 美国所有小麦库存总量为21.2亿蒲式耳，同比增加6% [62] 软商品 - 截至9月30日当周，美国棉花产区受干旱影响的面积占比扩大至59% [65] - 巴西9月上半月糖产量同比增长15.72%至362万吨 [67] - 巴西9月出口糖324.58万吨，同比减少16% [66] - 粮农组织食糖价格指数9月平均为99.4点，较8月下降4.1%，降至2021年3月以来的最低水平 [69]

施政报告楼市政策影响 - 印花税减免和"购房通"措施未落实 但不会造成下行冲击 [1] - 唯一略微积极的宽松措施是放宽新资本投资者计划 价值逾3000万港元住宅单位成为合资格投资 [1] - 施政报告后地产股反应平淡 9月17日相关板块表现落后恒生指数2% [1] 房地产市场展望 - 房地产市场仍有可能在2025年下半年稳定 [1] - 2026年楼价有望上升3-5% [1] 发展商投资偏好 - 首选恒基地产(00012)和信和置业(00083) [1] 业主投资偏好 - 最看好太古地产(01972)和恒隆地产(00101) [1] - 其次看好九龙仓置业(01997)和领展房产基金(00823) [1]

公司经营业绩 - 2025年前8个月新签合同总额28799亿元人民币 同比增长1.0% [1] - 建筑业务新签合同额26644亿元人民币 同比增长1.8% [1] - 房屋建筑业务新签合同额17606亿元人民币 同比增长0.2% [1] - 基础设施业务新签合同额8954亿元人民币 同比增长5.0% [1] - 境内业务新签合同额25306亿元人民币 同比增长2.2% [1] - 房屋建筑施工面积155615万平方米 新开工面积18041万平方米 竣工面积12479万平方米 [1] - 地产业务合约销售额2155亿元人民币 合约销售面积812万平方米 [1] - 新购置土地储备576万平方米 期末土地储备7473万平方米 [1] 重大项目进展 - 近期获得重大项目合计85.9亿元人民币 [2] - 沙特阿拉伯德拉伊耶二期歌剧院街区项目 浙江金华金东区金漪湖未来产业科技园配套基础设施建设项目 上海浦东新区张家浜楔形绿地住宅项目等3项房屋建筑类项目稳步推进 [2] - 各地工程建设进度基本符合预期 [2] 行业政策环境 - 2025年8月份楼市以公积金政策和松绑政策为主 [2] - 政策通过扩大公积金使用范围 放开限购 减轻租购负担等方式激发市场活力 [2] - 核心一线城市放宽限购利好政策出台 [2] - 预计9月将迎来传统营销旺季 市场活跃度有望阶段性回升 [2] 公司竞争优势 - 建筑地产行业领军者 依托强大建造实力 技术创新能力和优质地产项目储备 [2] - 未来将保持强大发展韧性 [2]

市场现状 - 2025年7月70个大中城市商品住宅销售价格环比下降 一线城市新房环比降0.2% 二手房降1.0% [1] - 一线城市新房价格同比下降1.1% 其中上海逆势上涨6.1% 广州下降4.6% 深圳下降2.2% [3] - 二手房市场分化明显 北京上海同比降幅控制在3%以内 广州同比下降6% [3] - 2025年上半年全国新房成交面积同比下降8% 二手房挂牌量同比增加23% [5] 政策动态 - 住建部央行联合发布《房地产从业机构反洗钱工作管理办法》9月1日实施 要求身份不明客户不得购房 [1] - 武汉对二孩三孩家庭分别发放6万12万元购房补贴 泰州推出8类补贴最高可补8万元 浏阳按契税金额60%发放补贴 [3] - 长春延长公积金贷款最高额度政策至2025年底 有共同借款人家庭可贷100万元 [4] - 5年期以上LPR维持3.5% 商贷首套利率最低3.15% 公积金首套利率2.6% [5] - 南京换购新房可叠加政府1%和企业3%补贴 武汉出售自有住房后6个月内购房可获契税全额补助 [6] - 宜宾三江新区对"以旧换新"给予新旧房价差5%补贴最高3万元 二孩三孩家庭额外再补4-6万元 [6] - 住建部《住宅项目规范》要求新建住宅层高从2.8米提升至3米 4层及以上需配电梯 隔声标准从75分贝降至65分贝 [7] 区域市场表现 - 青岛市南区次新房价格回调10% 城阳区部分新盘因地铁开通价格企稳 [3] - 青岛浮山后2018年交付高层住宅因得房率低梯户比高 价格较峰值下跌18% [7] - 某中部城市保障房租金为市场价60% 导致周边二手房挂牌价下跌12% [10] - 2025年7月三线城市二手房价格同比下降6.4% 降幅高于一二线城市 [10] - 北京房山区"保交楼"项目通过法院协调解除土地查封 765户业主拿到房产证 [10] 行业发展趋势 - 2024年全国商品住宅现房销售面积占比达26.5% 较2020年提高16个百分点 [10] - 浙江南浔发行5.12亿元专项债收购404套存量房改造为保障性租赁住房 辽宁计划2025-2027年收购12万套商品房用于保障房 [10] - 上海要求2025年新建住宅100%采用装配式建筑 绿色建筑占比超90% [10] - 南京河西中某楼盘因配备全屋智能系统24小时管家服务 开盘去化率达85% [10] - 2025年全国计划改造2000年前建成老旧小区 北京某小区改造后二手房挂牌价上涨5% 成交周期缩短15天 [11] 投资策略建议 - 改善型卖家可优先选择参与"以旧换新"的开发商项目 如青岛某楼盘推出"旧房托管+新房锁定"服务 [6] - 投资型卖家建议将多套非核心房产变现 置换为一线城市或强二线城市次新房 [12] - 可关注武汉长江新区成都东部新区等规划新区 未来5年基础设施投资超千亿 [12] - 合肥购房补贴截止到2026年5月14日 泰州"以旧换新"补贴2025年12月31日后将下调30% 长春房交会贴息政策仅覆盖2025年9月 [12]