香港房地产市场展望与复苏路径 - 核心观点：香港住宅市场预计于2025年中触底，随后复苏将在2026年加强并扩展至CBD办公室及高端零售板块 [1] - 住宅价格展望：预期2026年香港住宅价格上升5%至10%，2027年上升5% [1] - 板块估值与目标价：板块估值已正常化，预计迎来较温和升幅，平均上调多个目标价8%，以反映更强劲的住宅价格展望及资本化率下调50个基点至4.5%至5.25% [1] 投资评级与看好的公司 - 看好公司：基于未来3年实体市场复苏带动的盈利反弹潜力，看好长江实业、太古地产及恒隆地产的“买入”评级 [1] - 重申评级：重申对港铁的“跑输大市”评级，因其庞大资本开支计划下大幅上调股息的可能性低 [1] - 盈利反弹引领者：整体而言，长江实业及嘉里建设预计于2025-28财年带领发展商盈利反弹，平均每年反弹超过10% [2] - 业主盈利增长：预期太古地产及恒隆地产于2025-28财年期间每年领先盈利增长 [2] 特定公司的事件催化剂与预期 - 恒隆地产：预计公布新的新加坡物业基金，同时预期公司至少增加2亿美元的股份回购 [1] - 恒基地产：投资者对其2025财年股息是否下调意见分歧，可能于业绩公布后引发股价双向波动，该行将其收入评级从7下调至8 [1] - 九龙仓置业：受HIBOR下降及超额租金上升支持，预期其2025财年股息增长7% [1] - 恒基地产盈利反弹：预期恒基地产为2026财年唯一录得显著盈利反弹的香港发展商 [2] 市场定价与股价表现分析 - 发展商定价：将当前住宅价格及股价与2021年对比，估计发展商已计入5%至10%的住宅价格增长 [1] - 业主股价表现：业主股价仍远低于其盈利跌幅 [1]

核心观点 - 在香港地产股中，更偏好写字楼板块而非零售领域，尤其青睐中环区域 [1] - 偏好具备股息率高且可持续、具有自我改善潜力的股票 [1] 香港写字楼板块 - 虽然写字楼空置率仍处于高位，但正在改善，中环区域将率先受益 [1] - 偏好中环多于非核心区域 [1] - 预计中环租金2024年上涨3%，整体写字楼租金预计下跌3% [1] - 公司偏好排序：香港置地、希慎兴业(00014)优于九龙仓置业(01997) [1] 香港零售板块 - 商场租金仍然承压，主要受到线上销售及深圳市场竞争的影响 [1] - 偏好内地奢侈品零售股多于香港零售股 [1] - 公司偏好排序：恒隆地产(00101)优于九龙仓置业及领展房产基金(00823) [1] - 公司偏好排序：太古地产(01972)优于九龙仓置业 [1] 对九龙仓置业的看法 - 建议避开九龙仓置业，因其面临市占率流失及租客留存风险等挑战 [1] - 具体风险案例：阿里巴巴(09988)在10月收购铜锣湾甲级商厦"港岛壹号中心"后，将从时代广场搬迁出去 [1] - 内地免税购物及入境旅游的增长，可能对主要商场的奢侈品销售造成冲击 [1]

行业板块偏好 - 在香港地产股中更偏好写字楼板块而非零售领域 [1] - 零售领域商场租金仍然承压，主要受到线上销售及深圳市场竞争的影响 [1] - 更青睐具备股息率高且可持续、具有自我改善潜力的股票 [1] 写字楼市场观点 - 写字楼空置率仍处于高位，但正在改善 [1] - 认为中环区域将率先受益 [1] - 偏好中环多于非核心区域 [1] - 预计中环租金2024年上涨3%，整体写字楼租金预计下跌3% [1] - 在香港写字楼板块中，香港置地、希慎兴业优于九龙仓置业 [1] 零售市场观点 - 偏好内地奢侈品零售股多于香港零售股 [1] - 在零售板块中，恒隆地产优于九龙仓置业及领展房产基金 [1] - 太古地产优于九龙仓置业 [1] - 内地免税购物及入境旅游的增长，可能对主要商场的奢侈品销售造成冲击 [1] 具体公司观点 - 建议避开九龙仓置业，因其面临市占率流失及租客留存风险等挑战 [1] - 例如阿里巴巴在10月收购铜锣湾甲级商厦“港岛壹号中心”后，将从时代广场搬迁出去 [1]

股本情况 - 本月底法定/注册股本总额为5亿港元，股份数目50亿股，每股面值0.1港元[1] - 本月底已发行股份总数30.36227327亿股，库存股份为0[2] 股份认购权计划 - 上月底和本月底结存股份期权数目均为350万股[3] - 本月底可能发行或转让股份数目为140万股[3] - 本月底可行使期权发行或转让股份总数3.00122732亿股[3]

香港零售销售表现分析 - 2023年11月香港零售销货价值同比上升6.5%，与10月6.9%的升幅相若，维持温和复苏趋势 [1] - 非必需消费品销售同比上升11%，显著跑赢仅上升2%的必需品销售 [1] - 电子产品销售表现格外强劲，同比大幅上升39%，若撇除电子产品，11月零售销货价值同比升幅收窄至2.1% [1] - 11月零售增长轻微放缓，部分原因可能为11月底大埔宏福苑大火影响了消费情绪 [1] 未来展望与驱动因素 - 预计2023年12月零售销售将录得低至中单位数增长，意味着增长将轻微放缓 [1] - 增长放缓的预期基于三个因素：电子产品强劲升势可能减退、12月入境旅客同比增幅轻微放缓、大埔火灾持续影响消费情绪 [1] - 零售消费预计将继续受到两方面支撑：股市楼市带来的财富效应以及港元贬值 [1] 相关公司观点 - 对九龙仓置业维持“增持”评级及建设性看法，因有迹象显示非必需零售已走出谷底 [1] - 对领展房产基金维持“中性”评级，因2023年11月香港超市销售同比下跌2%，该数据作为领展租户销售的替代指标，意味着领展持续面对来自拼多多等跨境电商加剧的竞争 [1]

香港零售销售表现 - 2023年11月香港零售销货价值同比上升6.5%，与10月6.9%的升幅相若，维持温和复苏趋势 [1] - 非必需消费品销售同比上升11%，跑赢仅上升2%的必需品销售 [1] - 电子产品销售表现格外强劲，同比大幅上升39%，若撇除电子产品，11月零售销货价值同比仍升2.1% [1] - 11月零售增长轻微放缓，部分原因可能是11月底大埔宏福苑大火影响了消费情绪 [1] 未来展望与影响因素 - 预计香港12月零售销售将录得低至中单位数增长，意味着增长可能轻微放缓 [1] - 增长放缓的原因包括：电子产品强劲升势可能减退、12月入境旅客同比增幅轻微放缓、大埔火灾持续影响消费情绪 [1] - 预计零售消费将继续受到两大因素支撑：股市楼市带来的财富效应、港元贬值 [1] 相关公司观点 - 对九龙仓置业维持建设性看法及“增持”评级，因有迹象显示非必需零售已走出谷底 [1] - 对领展房产基金维持“中性”评级，因2023年11月香港超市销售同比下跌2%，该数据作为领展租户销售的替代指标，意味着领展持续面对来自拼多多等跨境电商加剧的竞争 [1]

九龙仓置业股价表现 - 九龙仓置业股价下跌4.28%，报24.16港元，成交额2719.08万港元 [1] 香港零售业销售数据 - 2025年11月零售业总销货价值临时估计为337亿港元，较2024年同期上升6.5% [1] - 2025年10月零售业总销货价值修订估计较2024年同期上升6.9% [1] - 摩根大通指出11月零售增长轻微放缓，部分原因可能是11月底大埔宏福苑大火影响消费情绪 [1] - 摩根大通预计香港12月零售销售将录得低至中单位数增长，原因包括电子产品强劲升势可能减退、12月入境旅客同比增幅轻微放缓、以及大埔火灾持续影响消费情绪 [1] - 摩根大通认为零售消费将继续受到股市楼市带来的财富效应以及港元贬值的支撑 [1] 行业前景与策略 - 香港零售管理协会主席谢邱安仪预期，2026年上半年香港零售额将持平 [1] - 港人北上消费趋势预计将持续，整体消费力不会有太大改变 [1] - 行业未来希望吸引高消费客户，但需要时间带动 [1] 机构对公司的观点 - 摩根大通维持对九龙仓置业的建设性看法，评级为“增持” [1] - 该评级基于有迹象显示非必需零售正走出谷底 [1]

公司股价与市场反应 - 九龙仓置业股价下跌超过4%，截至发稿时下跌4.28%，报24.16港元，成交额2719.08万港元 [1] 香港零售业数据表现 - 2025年11月香港零售业总销货价值的临时估计为337亿港元，较2024年同月上升6.5% [1] - 2025年10月的零售业总销货价值的修订估计较2024年同月上升6.9% [1] - 香港零售管理协会主席预期2026年上半年香港零售额将持平 [1] 行业趋势与影响因素 - 港人北上消费趋势预计将持续，整体消费力不会有太大改变 [1] - 行业未来希望吸引高消费客户，但需要时间带动 [1] - 摩根大通指出11月零售轻微放缓，部分原因可能是11月底大埔宏福苑大火影响情绪 [1] - 该行预计香港12月零售销售将录得低至中单位数增长，意味着轻微放缓，原因包括电子产品强劲升势可能减退、12月入境旅客同比增幅轻微放缓，以及大埔火灾持续影响消费情绪 [1] - 预计零售消费将继续受到股市楼市带来的财富效应以及港元贬值的支撑 [1] 机构对公司看法 - 摩根大通维持对九龙仓置业的建设性看法，评级为“增持” [1] - 该评级基于有迹象显示非必需零售已走出谷底 [1]

香港零售业表现与趋势 - 香港2023年11月零售销货价值按年增长6.5%，与10月6.9%的增幅相若，维持温和复苏趋势 [1] - 11月零售增长轻微放缓，部分原因可能为11月底大埔宏福苑大火影响了消费情绪 [1] - 预计12月零售销售将录得低至中单位数增长，意味着轻微放缓，原因包括电子产品强劲升势可能减退、12月入境旅客按年增幅轻微放缓，以及大埔火灾持续影响消费情绪 [1] - 零售消费预计将继续受到股市楼市带来的财富效应及港元贬值的支撑 [1] 零售地产公司观点 - 对九龙仓置业维持建设性看法，评级为“增持”，因有迹象显示非必需零售已走出谷底 [1] - 对领展维持“中性”评级，因2023年11月超市销售按年下跌2%，该数据作为领展租户销售的替代指标，意味着领展持续面对来自跨境电商的竞争加剧 [1]

香港零售销售表现 - 10月零售销售额按年增长6.9%，创过去22个月以来最大升幅 [1] - 奢侈品零售表现突出，按年增长9.5%，销售额达到21个月高位 [1] - 增长主要由电器及奢侈品类别带动，而超级市场、家具及燃料类别则录得下跌 [1] 行业前景与投资主题 - 预期随着12月年底节日旺季及2月农历新年来临，短期内奢侈品主题投资将跑赢大市 [1] 公司评级与目标价 - 建议增持九龙仓置业，给予“买入”评级，目标价30.3港元 [1] - 建议投资者减持领展，评级“中性”，目标价36.8港元 [1] 零售表现对相关公司的影响 - 奢侈品零售表现向好将对九龙仓置业及希慎兴业股价带来正面驱动力 [1]