财务数据关键指标变化：收入和利润 - 基础净盈利增加5%至港币64.56亿元，每股港币2.13元[4] - 计入投资物业重估减值净额港币105.28亿元后，股东应占集团亏损为港币42.57亿元[4] - 集团收入减少1%至港币128.15亿元，营业盈利减少4%至港币93.49亿元[18] - 是年亏损为43.51亿港元，而去年盈利为8.75亿港元[41] - 投资物业之公允价值减少105.88亿港元，是导致亏损的主要原因[41] - 集团除税前盈利由2024年的盈利20.53亿港元转为2025年的亏损30.92亿港元[49] - 公司2025年收入为128.15亿港元，营业盈利为93.49亿港元，分别较2024年下降0.6%和3.5%[53] - 公司2025年股东应占亏损为42.57亿港元，而2024年为盈利8.91亿港元[60] - 公司2025年每股基本亏损为1.40港元，基于42.57亿港元亏损及303.6百万股已发行普通股计算[60] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 借贷开支减少32%[8] - 财务支出减少25%至港币13.59亿元，实际借贷年利率下降至4.1%[22] - 公司2025年总利息支出为13.61亿港元，较2024年的20.24亿港元下降32.8%[57] - 公司2025年其它亏损净额为3.50亿港元，而2024年为收入0.83亿港元，主要包含汇兑亏损净额2.57亿港元及中国内地发展物业项目减值0.93亿港元[57][58] - 公司2025年所得税总额为12.59亿港元，较2024年的11.78亿港元增长6.9%[59] 各条业务线表现：投资物业 - 投资物业组合整体出租率为92%[6] - 投资物业收入减少1%至港币106.53亿元，营业盈利减少2%至港币89.04亿元[18] - 投资物业重估减值净额达港币105.88亿元，导致股东应占亏损为港币42.57亿元[17][20] - 投资物业总额为港币2117亿元，占营业资产93%，其中海港城估值港币1465亿元[27] - 投资物业之公允价值减少105.88亿港元，是导致亏损的主要原因[41] - 投资物业公允价值大幅减少，从2024年的56.65亿港元增至2025年的105.88亿港元[49] - 投资物业分部业绩由2024年除税前盈利14.30亿港元转为2025年亏损30.33亿港元[49] - 公司2025年投资物业收入总额为106.10亿港元，较2024年的107.57亿港元下降1.4%[56] 各条业务线表现：酒店 - 酒店收入增加6%至港币16.31亿元，营业盈利大幅增加54%至港币1.52亿元[18] - 酒店分部收入从2024年的15.41亿港元增长至2025年的16.31亿港元[50] 各条业务线表现：具体物业 - 海港城整体收入和营业盈利（包括酒店）上升1%[9] - 时代广场整体收入下跌10%，营业盈利下跌14%[12] - 海港城商场年末出租率为92%，写字楼年末出租率为91%[10][11] - 海港城（包括酒店）总收入占集团收入72%，营业盈利占集团营业盈利77%[18] 财务数据关键指标变化：资产与债务 - 负债净额减少港币22亿元至港币320亿元；负债率为17.2%[6] - 资产净值下降3%至每股港币59.85元[6] - 股东权益减少港币61亿元至港币1817亿元，相当于每股港币59.85元[25] - 负债净额减少22亿港元至320亿港元，负债净额与总权益比率降至17.2%[32][34] - 集团（不包括海港企业）负债净额为324亿港元[33] - 备用信贷及已发行债务证券总额为439亿港元，其中340亿已被动用[35] - 公司总资产从2024年的2380.72亿港元下降至2025年的2296.93亿港元，减少83.79亿港元[43] - 公司总负债从2024年的460.88亿港元降至2025年的436.31亿港元，净负债减少24.57亿港元[43] - 公司股东权益从2024年的1878.20亿港元下降至2025年的1817.05亿港元，减少61.15亿港元[43] - 公司银行及现金从2024年的13.08亿港元增加至2025年的20.31亿港元，增长55.3%[43] - 公司2025年总资产为2296.93亿港元，较2024年的2380.72亿港元下降3.5%[52] 财务数据关键指标变化：投资组合与现金流 - 其它长期投资以市值港币71亿元列报，应占按市价计值盈余港币14.82亿元[30] - 投资组合总额从533.4亿港元增至705.5亿港元，增长32.3%[31] - 地产投资从500.0亿港元增至658.0亿港元，增长31.6%[31] - 流通性上市投资组合总市值从53亿港元增至71亿港元[36] - 营业业务带来的净现金流入为68亿港元[37] 财务数据关键指标变化：收入细分 - 集团总收入从2024年的129.12亿港元微降至2025年的128.15亿港元[50] - 租金收入（固定+可变）从2024年的93.31亿港元下降至2025年的91.37亿港元[50] 财务数据关键指标变化：应收应付账款 - 公司2025年应收贸易及其它账项总额为8.45亿港元，较2024年的9.95亿港元下降15.1%[63] - 应付贸易账款总额为12.1亿港元，较去年同期的10.5亿港元增长15.2%[65] - 账期在零至三十日的应付贸易账款为0.91亿港元，较去年的0.72亿港元增长26.4%[65] - 租金及客户按金为28.63亿港元，较去年的29.62亿港元下降3.3%[65] - 建筑成本应付账款为5.53亿港元，较去年的6.48亿港元下降14.7%[65] - 其它应付账款为14.81亿港元，较去年的16.42亿港元下降9.8%[65] - 应付贸易及其它账项总额为50.32亿港元，较去年的53.71亿港元下降6.3%[65] 管理层讨论和指引：股息与股东回报 - 全年每股合共派息港币1.32元，占香港投资物业及酒店基础净盈利的65%[5] - 公司2025年宣派股息总额为40.08亿港元，每股1.32港元，较2024年的37.65亿港元增长6.5%[62] - 2025年第二次中期股息除权基准日为2026年4月2日，派付日期为2026年4月23日[69] 管理层讨论和指引：公司治理与会议 - 公司主席与行政总裁由同一人担任，偏离了《企业管治守则》的相关条文[67] - 2026年股东周年大会将于2026年5月12日上午11时15分举行[70] 其他没有覆盖的重要内容 - 基础净盈利增加5%至港币64.56亿元，主要因财务支出减少[17] - 在2025财年内，公司或其附属公司未购买、出售或赎回任何上市证券[68]

股本情况 - 2026年2月底公司法定/注册股本总额为5亿港元，股份50亿股，面值0.1港元[1] - 2026年2月底已发行股份30.36227327亿股，库存股份0股[2] 股份认购权计划 - 上月底及本月底结存股份期权350万股，本月新股及转让库存股为0[4] - 本月底可能发行或转让股份140万股，总数3.00122732亿股[4] 资金与股份变动 - 2026年2月行使期权所得资金0港元[4] - 2月已发行及库存股份总额增减为0[6] 公众持股量 - 截至2026年2月底公司符合公众持股量要求[3]

公司财务与治理 - 九龙仓置业将于2026年3月10日举行董事会会议 [1] - 会议议程包括批准截至2025年12月31日止年度的全年业绩公告 [1] - 会议将考虑派发一项股息（如有） [1]

会议安排 - 公司将于2026年3月10日举行董事会会议[3] 业绩与股息 - 董事会会议将批准公司2025年度全年业绩公告[3] - 董事会会议将考虑派发股息（如有）[3] 公告信息 - 公告日期为2026年2月26日[4] - 公告时董事会成员有吴天海等4位及8位独立非执行董事[4]

香港地产股市场表现 - 截至发稿，香港主要地产股温和上涨，新鸿基地产涨2.49%报139.8港元，长实集团涨1.93%报47.56港元，恒基地产涨0.58%报34.78港元，九龙仓置业涨0.54%报26.22港元 [1] 财政政策调整 - 香港财政司司长在《财政预算案》中宣布，价值一亿港元以上的住宅物业交易印花税税率将由4.25%调高至6.5% [1] - 该措施预计仅影响约0.3%的住宅物业交易，估计每年可为政府增加约10亿港元收入 [1] - 新税率将在条例修订草案通过后，追溯至2月26日开始生效 [1] 机构观点与市场影响 - 汇丰研究指出，在政策公布后，部分发展商股价于2月25日下跌约2% [1] - 该行认为此次股价回调属健康，考虑到板块年初至今的强劲升势 [1] - 该措施对市场的影响应属有限，因其仅占市场总成交量的0.3% [1] - 此举意图主要是增加财政收入，而非打压整体住宅市场 [1] - 该行预期香港楼市政策立场将继续有利于地产市场，并认为房地产信托基金或迎来新机遇 [1] 机构投资偏好 - 在香港本地地产股中，汇丰研究偏好新鸿基地产、恒基地产及信和置业，全部给予“买入”评级 [1]

香港财政预算案调整印花税及市场反应 - 香港财政司司长宣布将价值1亿港元以上的住宅物业交易印花税税率由4.25%调高至6.5% [1] - 该措施预计每年可为政府增加约10亿港元收入 仅影响约0.3%的住宅物业交易 [1] - 措施将在条例修订草案通过后 追溯至2月26日开始生效 [1] 地产股市场表现 - 截至发稿 香港主要地产股温和上涨 新鸿基地产上涨2.49%至139.8港元 长实集团上涨1.93%至47.56港元 恒基地产上涨0.58%至34.78港元 九龙仓置业上涨0.54%至26.22港元 [1] - 在政策公布次日（2月25日） 部分发展商股价曾下跌约2% [1] - 汇丰研究认为 考虑到板块年初至今的强劲升势 此次股价回调属健康 [1] 机构观点与行业前景 - 汇丰研究指出 印花税上调措施的影响应属有限 因其仅占市场总成交量的0.3% [1] - 该行认为政策意图是增加财政收入 而非打压整体住宅市场 [1] - 汇丰研究预期香港楼市政策立场将继续有利于地产市场 并指出房地产信托基金或迎来新机遇 [1] - 在香港本地地产股中 该行偏好新鸿基地产、恒基地产及信和置业 全部给予“买入”评级 [1]

香港房地产市场展望 - 高盛将今年香港楼价升幅预测由5%大幅上调至12% [1][3] - 上调预测主要基于政府签证及移民政策将带动需求 以及2024财年初“撤辣”后交易成本大为降低可能刺激投资需求 [1][3] - 预计2023至2025年间租金累计增长约两成 加上按揭利率下降 或促使更多人“转租为买” [1][3] - 预计未来政府政策将继续支持人口 收入增长及住屋可负担能力 [1][3] 写字楼与零售市场前景 - 受惠于资本市场活跃 预计今年核心中环区写字楼租金将同比上升3% 其他地区租金则大致持平 [1][3] - 对零售市场前景较为审慎 预计租金仅温和增长2% 因面临港人外游及网购的持续竞争 [1][3] 地产股评级调整：获上调评级的公司 - 将恒基地产评级由“沽售”上调至“买入” 目标价大幅升至39港元 [1][3] - 将信和置业评级由“沽售”上调至“买入” 目标价大幅升至14.6港元 [1][3] - 重申对新鸿基地产的“买入”评级 目标价大幅升至159港元 [1][3] - 上述三家公司单位库存合计占市场整体约36% 并有不同新项目正在推进 [1][3] 地产股评级调整：遭下调评级的公司 - 将长实集团评级由“买入”下调至“中性” 目标价升至53港元 因其对香港物业市场敞口较小 [1][3] - 将九龙仓置业评级由“买入”下调至“沽售” 目标价降至28港元 [2][4] - 将领展房产基金评级由“买入”下调至“中性” 目标价降至41.3港元 [2][4] - 将港铁公司评级由“中性”下调至“沽售” 目标价升至36.1港元 [2][4] - 九龙仓置业与领展房产基金遭降级主因是对零售业敞口较大 且各自面临公司层面的特定问题或其他结构性挑战 [2][4]

香港房地产市场观点 - 将今年香港住宅楼价升幅预测由5%大幅提高至12% [1] - 预测依据包括政府签证及移民政策将带动需求、2023至25年间租金累计增长约20%、按揭利率下降可能促使更多人“转租为买”以及2024财年初“撤辣”后交易成本降低可能刺激投资需求 [1] - 预期未来政府政策将继续支持人口增长、收入增长及住房可负担能力 [1] 写字楼与零售市场前景 - 受惠于资本市场活跃，预期今年核心中环区写字楼租金将同比上升3%，其他地区租金则大致持平 [1] - 对零售市场前景较为审慎，预计租金仅温和增长2%，原因在于面临港人外游及网购的持续竞争 [1] 住宅开发商评级与目标价调整 - 将恒基地产评级由“沽售”上调至“买入”，目标价大幅上调至39港元 [1] - 将信和置业评级由“沽售”上调至“买入”，目标价大幅上调至14.6港元 [1] - 重申对新鸿基地产的“买入”评级，目标价大幅上调至159港元 [1] - 指出上述三家公司单位库存合计占市场整体约36%，并有不同新项目正在推进 [1] - 将长实集团评级由“买入”下调至“中性”，目标价上调至53港元，因其对香港物业市场的敞口较小 [1] 零售及特定公司评级与目标价调整 - 将九龙仓置业评级由“买入”下调至“沽售”，目标价下调至28港元 [2] - 将领展房产基金评级由“买入”下调至“中性”，目标价下调至41.3港元 [2] - 下调原因包括两者对零售业敞口较大，且各自面临公司层面的特定问题或其他结构性挑战 [2] - 将港铁公司评级由“中性”下调至“沽售”，目标价上调至36.1港元 [2]

春节前理财市场动态 - 春节前夕理财窗口开启 多家理财公司与银行密集推出节前理财攻略和春节专属理财产品 低门槛与稳收益成为主流卖点 [1] - 中邮理财发布春节攻略 按风险等级和资金周期划分产品 现金类产品“天天盈”0.01元起购 支持最高10万元快赎 非现金类产品“灵活·鸿运日开15号A”成立以来年化收益率3.43% “添颐·鸿锦最短持有365天1号安盈款A”成立以来年化收益率3.99% [3] - 工银理财推出现金管理类与低波稳健类两大系列 均1元起购 低波稳健类包含固收与固收增强类型 天天鑫稳益系列近一个月年化收益率分别为1.70%和1.26% 天天鑫添益近一个月年化收益率1.84% 天天鑫核心优选成立以来年化收益率1.95% [3] - 平安理财、民生理财、兴银理财等多家理财公司均推出节前方案 产品覆盖现金管理、短持有期、中长期稳健等多种类型 布局思路围绕低波动、稳收益、重持有 [4] - 兴银理财长盈系列分为现金和长持固收产品 测算显示长期持有可提升投资效率 以一款产品为例 截至2月4日近三个月年化收益率为1.7% 10万元投资三个月 长期持有收益超出频繁换仓收益约17.59% [4] - 银行端同步上线春节专属产品 河北银行、长沙银行、西安银行等均上新“春节专属”理财产品 产品期限覆盖短期至长期 投资性质均为固定收益类 主要投向债券、存款等稳健资产 [4] 理财产品结构与市场偏好 - 低波动、稳收益的理财产品成为居民财富管理首选 银行业理财登记托管中心数据显示 截至2025年末银行理财市场存续规模33.29万亿元 较年初增长11.15% [5] - 2025年全年累计新发理财产品3.34万只 募集资金76.33万亿元 持有理财产品的投资者数量达1.43亿个 较年初增长14.37% 全年为投资者创造收益7303亿元 [5] - 截至2025年末 固定收益类产品存续规模为32.32万亿元 占全部理财产品存续规模的比例达97.09% 较年初减少0.24个百分点 但仍是市场绝对主力 [5] - 在银行网点 稳健型固定收益类产品是理财经理推荐的重点 投资者风险评估结果是产品推荐的核心依据 [6] 投资者配置策略建议 - 针对中风险投资者 可配置底层资产以权益类为主的“固收+”类型产品 采用固收资产打底、权益资产增强策略 收益弹性更高 [6] - 针对中低风险投资者 推荐一年以上至两年左右长久期固定收益类产品 主要投向债券、高等级信用债等 单日最大回撤小 收益稳定性更强 [6] - 不同理财产品主要区别在于封闭期限、底层资产、发行范围 封闭式长期限产品收益中枢更高 当前低波稳健产品是主要推荐方向 [6] - 普遍建议采用“稳健80%、权益20%”的配置思路 可按活期低波、稳健理财、收益进阶类搭配产品 [6] - 对于稳健型投资者 可将现金管理类、纯固收类理财产品作为核心配置标的 满足稳定收益需求 [7] - 对于中等风险偏好投资者 可采取以稳为主、适度增强策略 重点关注“固收+”类产品 兼顾资产安全与收益弹性 [7] - 对于高风险偏好投资者 短期资金建议配置低风险资产 长期资金可适度布局混合类基金、权益类基金等高波动品类 需明确长期持有周期并分散配置 [7] - 对于稳健型投资者 建议优先配置低风险或中低风险产品 重点选择同业存单类或其他固定收益类理财产品作为压舱石 搭配少量现金管理类产品增强流动性 [10] - 对于中等风险投资者 建议重点配置“固收+”理财 辅以少量纯固收产品平衡风险 严控回撤的同时争取浮动收益 [10] - 对于高风险投资者 考虑到春节前夕部分权益市场投资者可能落袋为安 建议对权益类产品以轻仓为主 待春节后再结合市场行情调整配置 [10] 节前申购操作要点 - 在长假前夕购买理财产品需精准把握关键节点 避免资金“站岗”现象 各大理财公司明确了节前申购时点和收益规则 [8] - 中邮理财规定 现金类理财产品非夜市款需在2月13日15:30前买入 夜市款申购时间可延迟至2月13日24:00 非现金类理财产品需在2月14日17:00前买入 以保障资金覆盖春节假期收益起点 [8] - 华夏理财规定 现金管理类产品在2月12日交易时间结束前买入享有收益机会 其他理财产品2月13日交易时间结束前买入享有收益机会 [8] - 节前购买理财需注意时间规则变化 部分理财产品在周末及法定节假日期间不产生收益 会造成收益空窗期 影响真实回报 [8] 理财产品评估维度 - 衡量理财产品的常见风险指标包括波动率、跟踪误差、夏普比率、最大回撤率、破净率、胜率等 [9] - 投资者可结合波动率、最大回撤判断风险承受力 用夏普比率看收益性价比 用跟踪误差看风格稳定性 用胜率衡量赚钱概率 综合挑选适配产品 [9]

股本情况 - 本月底法定/注册股本总额为5亿港元，股份数目50亿股，面值0.1港元[1] - 本月底已发行股份总数（不含库存股）30.36227327亿股，库存股数目为0[2] 股份相关 - 本月底公众持股量符合25%门槛要求[3] - 上月底和本月底股份期权数目均为350万股[4] - 本月行使股份期权所得资金总额为0港元，发行及库存股增减均为0[4][6]