收入和利润（同比环比） - 集团收入减少1%至港币64.07亿元（2024年：港币65.01亿元）营业盈利减少5%至港币46.84亿元[19] - 2025年上半年收入64.07亿港元，同比下降1.5%[44] - 2025年上半年营业盈利46.84亿港元，同比下降4.7%[44] - 营业盈利46.84亿港元，同比下降4.7%[60][65] - 集团总收入为64.07亿港元，同比下降1.4%[62][65] 成本和费用（同比环比） - 财务支出为港币8.53亿元，实际借贷年利率降至4.4%（2024年：5.7%）[22] - 所得税支出增加3%至港币6.28亿元（2024年：港币6.07亿元）[23] - 财务支出8.53亿港元，同比下降3.3%[60][71] - 所得税支出6.28亿港元，同比增长3.5%[72] - 员工成本5.83亿港元，同比增长9.4%[68] - 公司期内支付税费3亿港元，同比下降11.5%[52] 投资物业表现 - 投资物业重估减值净额扩大至港币51.18亿元（2024年：港币44.26亿元）[3] - 投资物业收入减少3%至港币53.71亿元营业盈利减少4%至港币45.28亿元[19] - 投资物业公允价值减少51.5亿港元，同比扩大15.7%[44] - 投资物业公允价值减少51.5亿港元，同比扩大15.7%[60] - 投资物业总额港币2172亿元（2024年末：港币2218亿元），占营业资产93%，海港城估值1498亿港元，时代广场估值420亿港元[28] 酒店业务表现 - 酒店收入增加2%至港币7.66亿元营业盈利几乎翻倍至港币4700万元[19] 海港城业务表现 - 海港城整体收入和营业盈利（含酒店）同比变化小于1%出租率达93%[9][10] 债务和融资 - 债务净额降至港币333亿元（上市以来最低）平均利息成本降至4.4%借贷成本节省27%[8] - 负债比率维持17.6%的健康水平[8] - 平均借贷年息率4.4%，同比下降1.3个百分点[71] - 负债净额减少港币9亿元至港币333亿元（2024年末：港币342亿元），负债净额与总权益比率降至17.6%[34][36] - 备用信贷及已发行债务证券总额达港币441亿元，其中港币347亿元已被动用[37] - 银行借款及其它借款总额为347.26亿港元，较去年底的355.38亿港元略有下降[82] - 流动借贷（摊还年期少于一年）为91.18亿港元，低于去年底的107.99亿港元[82] - 非流动借贷中，摊还年期多于二年但少于五年的部分从126.67亿港元大幅增加至208.21亿港元[82] - 票据负债减少14.1%，从154.26亿港元降至132.54亿港元[87] - 银行借款增加5.4%，从6.83亿港元增至7.2亿港元[87] 盈利和亏损 - 股东应占集团亏损港币24.06亿元（2024年：港币10.52亿元）[3] - 基础净盈利保持稳定为港币31.19亿元（2024年：港币31.23亿元）[3] - 股东应占集团亏损为港币24.06亿元（2024年：港币10.52亿元），每股基本亏损港币0.79元（2024年：港币0.35元）[25] - 基础净盈利保持稳定为港币31.19亿元（2024年：港币31.23亿元），每股基础盈利港币1.03元[25] - 2025年上半年净亏损24.75亿港元，同比扩大132%[44] - 公司股东应占亏损24.06亿港元，同比扩大129%[44] - 每股基本亏损0.79港元，同比增加126%[44] - 公司期内亏损24.06亿港元，非控股股东应占亏损6900万港元，总亏损24.75亿港元[50] - 公司股东应占亏损为24.06亿港元，较去年同期的10.52亿港元大幅增加[76] - 每股基本亏损基于30.36亿股已发行普通股计算，与去年同期股数相同[76] 现金流 - 公司营业现金流入46.46亿港元，同比下降4.9%，营业所得现金净额33.84亿港元[52] - 公司已付公司股东股息18.22亿港元，同比减少1.6%，融资活动现金净流出33.48亿港元[52] - 公司现金及现金等价物期末结存13.72亿港元，较期初增加4.6%[52] - 公司投资活动现金净流出100万港元，同比改善98.5%，主要因资本支出减少至5100万港元[52] - 公司营运资本变动导致现金流出9.62亿港元，同比改善25.3%[52] 资产和权益 - 股东权益减少港币26亿元至港币1852亿元（2024年末：港币1878亿元），每股权益港币61.01元（2024年末：港币61.86元）[26] - 总资产达港币2342亿元（2024年末：港币2381亿元），其中94%位于香港[27] - 上市投资组合总市值港币65亿元（2024年末：港币53亿元），按地域分析香港投资占34.55亿港元[32][33] - 公司股东权益总额1852.29亿港元，非控股股东权益42.62亿港元，总权益1894.91亿港元[50] - 公司汇兑储备变动显著，从期初5500万港元增至6.27亿港元，增幅达1040%[50] - 公司其他全面收益总额18.06亿港元，其中投资重估储备增加10.55亿港元，汇兑储备增加5.72亿港元[50] - 以公允价值列报的金融资产总额为65.95亿港元，其中上市证券为65.1亿港元（一级）[87] - 衍生金融工具资产减少56.9%，从1.97亿港元降至8500万港元[87] - 衍生金融工具负债减少31.0%，从18.56亿港元降至13.37亿港元[87] 股息和派息 - 中期股息每股港币0.66元（2024年：港币0.64元）派息总额港币20.04亿元[4] - 公司宣布派付第一次中期股息每股0.66港元，总额达20.04亿港元，高于去年的0.64港元和19.43亿港元[78] 应收应付账项 - 应收贸易账项总额从去年底的2.17亿港元下降至1.79亿港元，其中零至三十日账龄的金额从1.65亿港元降至1.31亿港元[79] - 其他应收账项及预付款项为7.06亿港元，较去年底的7.78亿港元有所减少[79] - 应付贸易账项从去年底的1.05亿港元降至0.86亿港元，其中零至三十日账龄的金额从0.72亿港元降至0.63亿港元[81] 资本开支 - 公司计划未来数年主要资本开支为9亿港元，其中2亿港元已承担[41] - 投资物业资本开支总额6.39亿港元，其中香港占6.39亿港元[41] - 发展物业资本开支总额2.78亿港元，全部位于中国内地[41] - 计划开支总额增加8.0%，从86.7亿港元增至93.6亿港元[94] - 香港投资物业承诺开支增加11.7%，从57.2亿港元增至63.9亿港元[94] 地区表现 - 香港地区收入60.43亿港元，同比下降2.4%[65] 其他亏损和收益 - 其他亏损净额3.73亿港元，去年同期为收入0.7亿港元[60][69] - 汇兑亏损净额3.32亿港元，去年同期为收益0.62亿港元[69] 关联公司和担保 - 对关联公司的租金收入为2100万港元，较去年同期的2400万港元下降12.5%[92] - 对附属公司的担保金额减少7.0%，从463.99亿港元降至431.68亿港元[93] - 按揭贷款担保减少20.0%，从1000万港元降至800万港元[93] 公司治理和董事信息 - 董事吴天海持有1,435,445股普通股，占已发行股份总数0.0473%[100] - 董事徐耀祥持有300,000股普通股，占已发行股份总数0.0099%[100] - 董事梁君彦通过家属权益持有6,629股普通股，占已发行股份总数0.0002%[100] - 董事杨永强持有50,000股普通股，占已发行股份总数0.0016%[100] - 董事吴天海持有1,500,000份认股权，占已发行股份总数0.05%[101] - 董事凌缘庭持有1,500,000份认股权，占已发行股份总数0.05%[101] - 董事李伟中持有500,000份认股权，占已发行股份总数0.02%[101] - 董事吴天海薪金及津贴为395.1万港元同比增长2.5%现金花红316万港元同比下降22.9%[110] - 董事徐耀祥薪金及津贴为258.5万港元同比增长2.5%现金花红153万港元同比下降10%[110] - 董事凌缘庭薪金及津贴为354.4万港元同比增长2.9%现金花红550万港元同比下降26.7%[110] - 董事李伟中薪金及津贴为285.9万港元同比增长3.1%现金花红270万港元同比无变化[110] - 欧肇基于2025年5月15日不再担任九龙仓置业地产投资有限公司提名委员会成员[111] - 蒋丽苑于2025年5月15日获委任为九龙仓置业地产投资有限公司提名委员会成员[111] - 周德熙于2025年5月16日不再担任贸易通电子贸易有限公司独立非执行董事[111] 股东结构 - 会德丰有限公司持有1,487,742,651股普通股，占已发行股份总数48.99%[105] - HSBC Trustee (C.I.) Limited持有1,487,742,651股普通股，占已发行股份总数48.99%[105] - Big Heritage Limited持有1,360,780,651股普通股，占已发行股份总数44.82%[105] - 公司已发行及缴足普通股为30.36亿股，股本金额为30.4亿港元，与去年底保持一致[84] 股份和认股权计划 - 股份认购权计划下可供授出的认股权数目为300,122,732股[108] - 已授出认股权可予发行股份数目占公司已发行股份加权平均数比例为0.12%[108] - 公司报告期内未购买出售或赎回任何上市证券且未持有库存股份[113] 员工信息 - 截至2025年6月30日，公司员工总数约2900人[42]

政策预期 - 购房资金通短期推出可能性较低 全国性计划短期亦不预期推出 [1] - 资本投资者入境计划下豪宅投资限制进一步放宽机会属中等 [1] - 多次往返个人游签注可能扩展至深圳以外其他大湾区城市居民 [1] 受益行业及公司 - 施政报告预期利好恒基地产 新鸿基地产 信和置业等发展商 [1] - 更多内地旅客访港支持地区商场业主 包括九龙仓置业 希慎兴业及新地 [1] - 加快北部都会区发展对港铁属负面 因资本开支忧虑上升 [1] - 农地加快收回对恒基地产属正面 [1] - REITs纳入互联互通进展对领展房产基金属正面 [1]

施政报告政策预期 - 市场预期施政报告可能放宽新资本投资者入境计划、住宅物业印花税及设立购房资金通计划 [1] - 对是否一次性推出所有措施存疑 若政策力度弱于预期可能导致地产股短期获利回吐 [1] 地产股表现与利率关系 - 美联储议息结果公布次日 若减息符合预期则香港地产股表现普遍逊于大市 [1] - 对本地地产行业未来一年前景持正面看法 建议趁低吸纳 [1] 个股投资建议 - 发展商中较看好恒基地产(00012)和信和置业(00083) [1] - 风险胃纳较低投资者可选择太古地产(01792)及领展房产基金(00823) [1] - 认为恒隆地产(00101)及九龙仓置业(01997)有较大上行空间 [1]

施政报告政策预期 - 市场预期新资本投资者入境计划、住宅物业印花税放宽及购房资金通计划可能推出 [1] - 政策力度若弱于预期可能导致地产股短期获利回吐 [1] - 施政报告发布次日美联储议息结果将影响香港地产股表现 [1] 地产行业前景与投资策略 - 对本地地产行业未来一年前景持正面看法 [1] - 建议趁低吸纳 发展中商看好恒基地产和信和置业 [1] - 风险胃纳较低投资者可选择太古地产及领展房产基金 [1] - 恒隆地产及九龙仓置业被认为有较大上行空间 [1]

股息派发安排 - 九龙仓置业于2019年8月6日宣派2019年第一次中期股息 每股港币1.10元 [1] - 若截至2025年10月9日仍有股息未被领取 该部分股息将被没收并归公司所有 [1]

股息政策与没收条款 - 九龙仓置业根据组织章程细则第140条规定 宣派日期起六年后未领取股息将被没收归公司所有 [1] - 2019年第一次中期股息每股港币1.10元若在2025年10月9日前未被领取将触发没收条款 [1] - 该股息最初于2019年8月6日宣派 距今已接近六年没收时限 [1]

股息没收安排 - 九龙仓置业于2019年8月6日宣派每股港币1.10元的2019年第一次中期股息 [1] - 若截至2025年10月9日仍无人领取该股息 将被公司没收并归公司所有 [1]

股息信息 - 2019年第一次中期股息每股港币1.10元[2] - 2019年第一次中期股息于2019年8月6日宣派[2] 股息处理 - 2019年第一次中期股息若2025年10月9日无人领取将被公司没收[2] - 未收到股息或未兑现股息单股东需在2025年10月8日下午4时30分前联系公司[2]

股本与股份情况 - 截至2025年8月底，公司法定/注册股本总额为5亿港元，较上月无增减[1] - 截至2025年8月底，已发行股份（不含库存股份）30.36227327亿股，库存股份为0，较上月无增减[2] 股份期权情况 - 截至2025年8月底，股份认购权计划的股份期权数目为350万股，较上月无增减[3] - 截至2025年8月底，因股份期权计划可能发行或转让股份140万股[3] - 2025年8月行使期权利得资金总额为0港元[3]

行业与公司 * 纪要涉及中国内地与香港的房地产行业 包括开发商 物业管理公司 房地产投资信托基金及综合企业[1][2][4] * 核心公司包括万科 华润置地 中国海外发展 龙湖集团 新世界发展 新鸿基地产 恒隆地产等主要上市房企[4][9][63][72] 核心观点与论据：中国内地市场 * 领先指标走弱 中原一线城市二手报价指数从194降至185 创2024年5月以来新低 经理人信心指数从45降至44 创2024年10月以来新低[4][6][7][8][10][11][12] * 60城新房网签量同比增长1% 环比增长27% 但环比增长主要受月底集中备案及武汉 杭州一次性销售登记影响 上周为同比下降8%[4][19][20][21][23] * 北京自8月7日政策放宽后 销售登记量初现改善 从同比下跌转为同比增长17% 但报价仅保持平稳[4] * 12城二手房销量同比增长从4%改善至6%[4][24][25][26][27][28] * 中国高收益地产指数上周微涨01% 年内回报达112% 市场因上海放宽非核心区购房限制及对美国9月降息预期升温而走强[9] * 万科二季度净亏损60亿元人民币 净负债率进一步升至90% 但预计其国有大股东深圳地铁将继续提供流动性支持 年内已提供八笔股东贷款总计240亿元人民币[9] 核心观点与论据：香港市场 * 游客人数环比增长1%至124万人次 为年初至今最高水平 仅次于劳动节 同比增长19% 对九龙仓置业有利[4][48][49][50][51] * 住宅销售率放缓 长实集团旗下Blue Coast II以每平方英尺233万港元的价格推出134个单位 周末销售率为56% 低于预期 近期销售率已从二季度的一些100%售罄项目放缓至50-90%[4][29][30][31] * 房价指数环比下跌05%[4][41][42][43][45] * 中原城市估价指数CVI升至652 上周为631 高于60表明银行正在上调估值 这有助于支持价格稳定[4][45][46] * 35大屋苑二手交易量环比增长52%至82宗 部分因前一周恶劣天气所致[4][40] * 中原网站二手挂牌量从5月底的超过35万套降至上周的318万套 下降约107% 有助于稳定房价[4][36][37][38] 市场表现与资金流向 * 板块股价上周上涨3% 与恒指持平 表现优异者为万科涨9% 华润万象生活与龙湖集团均涨7% 表现落后者为世茂集团跌14% 雅生活服务跌7%[4][53][54] * 南向资金持股变化 内地开发商平均增持006% 雅生活服务增持289% 越秀地产增持096% 香港地产及综合企业平均增持021% 新世界发展增持118% 恒隆地产增持059%[4][63] 机构观点与推荐 * 摩根大通股票首选 基本面看好华润置地 华润万象生活和中国金茂 但认为落后股中国海外发展 中国海外宏洋和龙湖集团有更多上涨空间[4] * 摩根大通股票首选 地产商中看好太古地产 恒隆地产 九龙仓置业和领展 开发商中看好恒基兆业地和信和置业[4] * 摩根大通信贷推荐超配万科2027年到期债券 因其收益率较高达136% 且还款确定性更高[9][65] 其他重要内容 * 香港银行同业拆息HIBOR反弹至2%以上 导致地产板块上涨2% 轻微跑输恒指3%的涨幅[4] * 新城控股通过发行10亿元人民币由购物中心资产支持的ABS获得了更多在岸融资[9] * 报告包含大量详细的数据图表 涵盖各线城市销售 价格指数 代理网站流量 项目销售详情 估值及信贷分析等[7][8][10][11][13][14][16][17][19][20][21][23][24][25][26][27][28][30][31][33][34][35][36][37][38][40][41][42][43][45][46][48][49][50][51][53][54][55][56][58][59][60][61][63][65][66][67][69][70][72][73]