评级与目标价调整 - 星展将九龙仓置业评级由持有上调至买入 [1] - 目标价由27.7港元提升至29港元 [1] 公司业务前景 - 公司较依赖零售市场的复苏 [1] - 营业租金和回报增长前景正在改善 料有助推动租金收益增长 [1] - 可持续的零售市场复苏或令公司获得更高的股票估值 [1] 财务与成本影响 - 公司债务大多为浮动利率 [1] - 香港银行同业拆息潜在下降或可减少其利息成本 [1] - 更为宽松的利率环境亦将促使公司收益增长和股价上涨 [1]

评级与目标价调整 - 评级由持有上调至买入 [1] - 目标价由27.7港元升至29港元 [1] 公司业务前景 - 公司较依赖零售市场的复苏 [1] - 营业租金和回报增长前景正在改善 [1] - 可持续的零售市场复苏或令公司获得更高的股票估值 [1] 财务与成本影响 - 公司的债务大多为浮动利率 [1] - HIBOR潜在下降或可减少其利息成本 [1] - 更为宽松的利率环境将促使公司收益增长和股价上涨 [1]

市场表现 - 香港地产股在交易日尾盘阶段出现涨幅扩大现象 [1] - 九龙仓置业股价上涨4.36%至22.48港元 [1] - 希慎兴业股价上涨3.01%至16.09港元 [1] - 太古地产股价上涨2.14%至21.92港元 [1] - 新世界发展股价上涨1.36%至7.43港元 [1]

市场表现 - 香港地产股尾盘涨幅扩大，九龙仓置业涨4.36%至22.48港元，希慎兴业涨3.01%至16.09港元，太古地产涨2.14%至21.92港元，新世界发展涨1.36%至7.43港元 [1] 核心交易事件 - 阿里巴巴集团与蚂蚁集团斥资66亿元购入铜锣湾港岛壹号中心13层商业写字楼，作为其在香港的总部 [1] - 此次交易打破港交所今年3月以63亿港元购入中环交易广场一期9层办公楼的纪录，成为香港今年最大额的商厦买卖 [1] 行业影响分析 - 摩根大通认为该大型交易有助于稳定香港写字楼的资本化率，并降低商业地产风险 [1] - 更多来自内地的领先企业可能有意购买香港写字楼物业，作为其区域或非内地总部 [1] - 香港办公资本化率稳定将利好香港置地和太古地产 [1] - 该交易将影响九龙仓置业，因阿里巴巴很大可能将搬出时代广场 [1]

核心观点 - 阿里巴巴与蚂蚁集团斥资66亿元购入香港铜锣湾港岛壹号中心13层商业写字楼，创下香港今年最大额商厦交易纪录 [1] - 此笔大型交易有助于稳定香港写字楼资本化率并降低商业地产风险，可能吸引更多内地企业购买香港写字楼物业 [1] - 交易对香港地产股产生积极影响，九龙仓置业、希慎兴业、太古地产及新世界发展股价均录得上涨 [1] 个股市场表现 - 九龙仓置业股价上涨4.36%至22.48港元 [1] - 希慎兴业股价上涨3.01%至16.09港元 [1] - 太古地产股价上涨2.14%至21.92港元 [1] - 新世界发展股价上涨1.36%至7.43港元 [1] 交易细节分析 - 阿里巴巴集团与蚂蚁集团于10月17日宣布购入铜锣湾港岛壹号中心13层商业写字楼，交易金额达66亿元 [1] - 此次交易打破了港交所今年3月以63亿港元购入中环交易广场一期9层办公楼时创下的纪录 [1] 行业影响评估 - 摩根大通认为交易有助于稳定香港写字楼资本化率并降低商业地产风险 [1] - 预计更多内地领先企业可能购买香港写字楼物业作为区域或非内地总部 [1] - 资本化率稳定将利好香港置地和太古地产，但可能对九龙仓置业产生负面影响，因阿里巴巴可能搬出时代广场 [1]

核心观点 - 香港录得近年来最大宗写字楼销售交易，文华东方酒店以72亿港元出售港岛壹号中心最高13层楼面予阿里巴巴及蚂蚁集团 [1] - 该交易有助于稳定香港写字楼市场的资本化率，并可能降低商业地产风险 [1] - 交易将对九龙仓置业产生负面影响，并可能利好香港置地和太古地产 [1] 交易细节分析 - 交易金额为72亿港元 [1] - 假设物业每月租金为每平方呎65港元，估算资本化率为3.3% [1] - 该资本化率与湾仔或铜锣湾一带的平均水平相近 [1] 对市场参与者的影响 - 阿里巴巴位于时代广场的租约将在2028年到期，届时该公司很大可能将搬出，对九龙仓置业构成影响 [1] - 更多来自内地的领先企业可能有兴趣购买香港写字楼物业，作为区域或非内地总部 [1] - 香港办公资本化率的稳定将利好香港置地和太古地产 [1]

行业前景 - 营业租金和回报增长前景正在改善 [1] - 可持续的零售市场复苏有助于提升股票估值 [1] - 更为宽松的利率环境将促进行业收益增长和股价上涨 [1] 公司财务状况 - 公司债务大多为浮动利率 [1] - 香港银行同业拆息潜在下降可能减少公司利息成本 [1] - 租金收益增长前景改善有助于推动公司租金收益增长 [1] 投资评级与目标价 - 公司投资评级由持有上调至买入 [1] - 目标价由27.7港元上调至29港元 [1]

公司股价与市场预期 - 九龙仓置业股价年内上涨13% [1] - 市场已消化近期零售销售稳定和由HIBOR下降驱动的盈利反弹预期 [1] - 预计2025至2026年盈利增长介乎2%至9% [1] 盈利预测调整 - 瑞银将公司2025至2027年各年每股盈利预测上调介乎4%至8% [1] - 盈利预测调整基于HIBOR假设 [1] 行业与零售前景 - 香港零售额近期趋稳 [1] - 预测香港零售销售在今明两年几近持平，不太可能录得强劲增长 [1] - 维持对零售销售的审慎态度 [1] 长期结构性阻力 - 长期阻力来自香港人出境旅游反弹 [1] - 内地税务退税安排更便利构成挑战 [1] - 高端商场竞争加剧持续对行业产生影响 [1]

公司股价与评级 - 九龙仓置业股价年内上涨13% [1] - 瑞银维持对该股"中性"评级并将目标价上调至23港元 [1] 盈利预测与零售前景 - 瑞银将公司2025至2027年各年每股盈利预测上调4%至8% [1] - 预计公司盈利反弹在2025至2026年达到2%至9% [1] - 预测香港零售销售在今明两年几近持平 不太可能录得强劲增长 [1] 短期驱动因素与风险 - 近期零售销售趋稳及盈利反弹由HIBOR下降驱动 市场已消化此因素 [1] - 预期零售额反弹趋势是暂时性的 本地可自由支配支出在国庆黄金周后将面临压力 [1] 长期结构性阻力 - 长期逆风持续 主要来自香港人出境旅游反弹 [1] - 长期逆风包括内地税务退税安排更便利 [1] - 长期逆风包括高端商场竞争加剧及内地电子商务平台竞争加剧 [1] - 扩大适用试点税务退税方案的陆路边境管制点带来结构性阻力 [1]

香港零售销售表现 - 香港8月零售销售总额同比增长3.8%至303亿港元，优于市场预期的2%及该行预期的1%增长 [1] - 零售销售已连续第四个月录得增长 [1] - 今年首八个月零售销售同比跌幅持续收窄至1.9%，较首七个月的2.6%跌幅有所改善 [1] - 全年零售销售有望回复至持平水平 [1] 零售销售增长驱动因素 - 零售销售改善主要受惠于访港旅客人数增加，其中中国内地及长途旅客分别同比增长15%及23% [1] - 月内举办多项大型活动带动销售增长 [1] - 奢侈品销售表现强劲，相信是由于旅客消费增加及低基数效应所致 [1] - 必需品销售表现仍然疲弱 [1] 相关公司影响 - 九龙仓置业及希慎兴业股价或会因此造好 [1] - 新世界发展有望在尖沙咀区抢占更多市场份额 [1] - 租金下调压力及内地免税店购物增加仍是隐忧 [1]