致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 佳兆業美好集團有限公司 呈交日期: 2025年9月2日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 02168 | 說明 | | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 500,000,000 | HKD | | 0.01 | HKD | | 5,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | HKD | | | | 本月底結存 | | | 500,000,000 | HKD | | 0.01 | HKD | | 5,000,000 | 本月底法定/註冊股本總額： HKD 5,000,000 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年8 ...

财务业绩 - 收益8.22亿元同比减少8.5% [1] - 毛利2.04亿元同比减少20.2% [1] - 公司拥有人应占溢利4782.1万元同比增长7.84% [1] - 每股盈利0.31元 [1] 业务板块表现 - 物业管理服务收益6.95亿元同比减少1.8% [1] - 业主增值服务收入8030万元同比减少5.3% [1] - 非业主增值服务收益4700万元同比减少55.6% [1] 业绩变动原因 - 策略性退出不佳项目导致在管面积减少 [1] - 业主增值服务减少因居民消费低迷与行业竞争加剧 [1] - 业绩改善主要源于应收贸易账款亏损准备拨备及行政开支减少 [1] 业务规模与战略 - 物业管理覆盖中国20个省份77个城市 [1] - 总在管建筑面积9990万平方米 [1] - 在管物业707个含334个住宅社区及373项非住宅物业 [1] - 加快发展公共城市服务转型为全域管理服务提供商 [1]

财务表现 - 总收益同比减少8.5%至8.22亿元人民币 [1] - 毛利同比减少20.2%至2.039亿元人民币 [1] - 溢利及全面收益总额同比增加5.3%至5340万元人民币 [1] 业务规模 - 物业管理总合同建筑面积为126.2百万平方米 较2024年末减少2.2% [1] - 总在管建筑面积为99.9百万平方米 较2024年末减少2.7% [1]

财务表现 - 收益8.22亿元同比减少8.5% [1] - 毛利2.04亿元同比减少20.2% [1] - 公司拥有人应占溢利4782.1万元同比增长7.84% [1] - 每股盈利0.31元 [1] 业务板块收入 - 物业管理服务收益6.95亿元同比减少1.8% [1] - 业主增值服务收入8030万元同比减少5.3% [1] - 非业主增值服务收益4700万元同比减少55.6% [1] 业绩变动原因 - 物业管理收益减少因策略性退出业绩不佳项目导致在管面积减少 [1] - 业主增值服务减少因居民消费低迷及行业竞争加剧 [1] - 利润增长主要源于应收贸易账款亏损准备拨备及行政开支同比减少 [1] 业务规模与战略 - 业务覆盖中国20个省份77个城市 [1] - 总在管建筑面积9990万平方米 [1] - 在管物业707个包括334个住宅社区及373项非住宅物业 [1] - 加快发展公共城市服务转型为全域管理服务提供商 [1]

收入和利润（同比） - 总收益同比下降8.5%至8.22亿元人民币（对比去年同期8.98亿元）[3][6] - 2025年上半年总收益为822,001千元，较2024年同期的897,997千元下降8.5%[20][22] - 截至2025年6月30日营业收益为人民币822.0百万元，同比下降8.5%[48] - 公司截至2025年6月30日止六个月总收益为人民币822.0百万元，同比下降8.5%[79][81] - 溢利及全面收益总额同比增长5.3%至5340万元人民币（对比去年同期5070万元）[3][6] - 本公司拥有人应占溢利增长至4782万元人民币（对比去年同期4435万元）[6] - 本公司拥有人应占期内溢利及全面收益总额同比增长7.8%，从2024年人民币44,346千元增至2025年人民币47,821千元[28] - 截至2025年6月30日综合净溢利为人民币53.4百万元，同比增长5.3%[48] - 截至2025年6月30日公司拥有人应占溢利为人民币47.8百万元，同比增长7.9%[48] - 期内溢利及全面收益总额由人民币50.7百万元增加至53.4百万元，增幅5.3%[93] 成本和费用（同比） - 员工成本（包括董事酬金）同比下降12.7%，从2024年人民币403,092千元降至2025年人民币351,229千元[25] - 金融资产及合约资产减值损失同比下降17.2%，从2024年人民币58,014千元降至2025年人民币48,054千元[25] - 所得税开支同比增长37.4%，从2024年人民币14,714千元增至2025年人民币20,221千元[27] - 直接经营开支由人民币642.6百万元减少至618.1百万元，降幅3.8%[84] - 销售及市场推广开支由人民币4.5百万元增加至5.2百万元，增幅15.6%[90] - 行政开支由人民币89.3百万元减少至77.6百万元，降幅13.1%[91] 毛利和毛利率（同比） - 毛利同比下降20.2%至2.039亿元人民币（对比去年同期2.554亿元）[3][6] - 整体毛利由人民币255.4百万元减少至203.9百万元，降幅20.2%[85] - 整体毛利率由28.4%下降至24.8%，减少3.6个百分点[85] - 物业管理服务毛利率由24.2%下降至21.5%，减少2.7个百分点[87] - 业主增值服务毛利率由64.7%下降至60.1%，减少4.6个百分点[88] - 非业主增值服务毛利率由27.9%下降至13.3%，减少14.6个百分点[89] 各业务线收益表现（同比） - 物业管理服务收益为694,653千元，同比下降1.8%[20] - 业主增值服务收益为80,339千元，同比下降5.3%[20] - 非业主增值服务收益大幅下降至47,009千元，同比减少55.6%[20] - 物业管理服务收益为人民币694.7百万元[48] - 业主增值服务收益为人民币80.3百万元[48] - 非业主增值服务收益为人民币47.0百万元[48] - 2025年上半年物业管理服务收益为人民币6.947亿元，同比下降1.8%[72] - 物业管理服务收益为人民币694.7百万元，同比下降1.8%[81] - 业主增值服务收益为人民币80.3百万元，同比下降5.3%[76][81][82] - 非业主增值服务收益为人民币47.0百万元，同比下降55.6%[78][81][83] - 物业管理服务收益占比84.5%，业主增值服务占比9.8%，非业主增值服务占比5.7%[81] 各业务线收益下降原因 - 业主增值服务收入下降主要由于居民消费低迷及行业竞争加剧[76][82] - 非业主增值服务收入下降主要由于房地产开发商需求减少[78][83] 管理规模变化（同比/环比） - 物业管理总合同建筑面积减少2.2%至1.262亿平方米（对比2024年末1.291亿平方米）[3] - 总在管建筑面积减少2.7%至9990万平方米（对比2024年末1.027亿平方米）[3] - 在管面积约9,990万平方米[46] - 在管项目达到707个[46] - 公司总在管建筑面积达99.9百万平方米，覆盖中国77个城市的707个物业[64] - 合同建筑面积从2024年底的129,067千平方米下降至2025年中的126,214千平方米[65] - 在管物业数目从2024年底的728个减少至2025年中的707个[65] - 合同建筑面积同比下降约2.2%（129,067→126,214千平方米）[65] - 在管建筑面积同比下降约2.7%（102,697→99,900千平方米）[65] - 在管物业数目同比下降约2.9%（728→707个）[65] - 截至2025年6月30日，公司在管总建筑面积为99.9百万平方米，较2024年12月31日的102.7百万平方米减少2.7%[68] - 在管项目数量从2024年12月31日的728个减少至2025年6月30日的707个，减少21个项目[68] - 期内新委聘项目37个，对应建筑面积1.6百万平方米[68] - 终止项目58个，减少建筑面积4.4百万平方米[68] 地区和市场分布 - 累计进驻20个省份77座城市[46] - 物业管理服务覆盖中国20个省份、直辖市及自治区[64] - 长三角地区在管建筑面积55.7百万平方米（占比55.8%），是公司最大区域市场[68] - 住宅社区在管建筑面积61.0百万平方米，占总在管面积的61.1%[70] - 非住宅物业在管面积38.9百万平方米，占比38.9%[70] - 在管物业包括334个住宅社区及373项非住宅物业[64] - 包干制物业管理模式占比76.6%，在管建筑面积76.5百万平方米[70] - 来自佳兆业集团开发项目的在管面积占比44.1%，达44.0百万平方米[71] 客户集中度变化 - 来自佳兆业集团及相关方的收益占比从2024年同期的12.2%降至7.3%[17] 资产和现金流变化 - 现金及现金等价物减少至1.882亿元人民币（对比2024年末2.433亿元）[7] - 现金及现金等价物由人民币243.3百万元减少至188.2百万元，降幅22.6%[94] - 公司2025年6月30日资产净值为1,003,811千元，较2024年12月31日的955,140千元增长5.1%[8] - 公司权益总额从2024年12月31日的955,140千元增至2025年6月30日的1,003,811千元，增长5.1%[8] 应收和应付账款状况 - 应收贸易账款增至5.269亿元人民币（对比2024年末4.556亿元）[7] - 其他应付款项从2024年末的4,433千元增至2025年中的7,393千元，增长66.8%[8] - 应收贸易账款总额从2024年末的1,443.858百万元人民币增至2025年6月30日的1,553.854百万元人民币，增长7.6%[35] - 应收贸易账款亏损准备从2024年末的988.288百万元人民币增至2025年6月30日的1,026.971百万元人民币，增长3.9%[35] - 3年以上账龄的应收贸易账款从2024年末的268.051百万元人民币增至2025年6月30日的383.010百万元人民币，增长42.9%[36] - 应付贸易账款总额从2024年末的206.574百万元人民币增至2025年6月30日的231.490百万元人民币，增长12.1%[38] - 超过365天账龄的应付贸易账款从2024年末的31.124百万元人民币增至2025年6月30日的42.151百万元人民币，增长35.4%[39] - 其他应付款项总额从2024年末的333.933百万元人民币降至2025年6月30日的312.205百万元人民币，减少6.5%[38] - 其他应付款项为人民币312.2百万元，较2024年末的人民币333.9百万元减少人民币21.7百万元（降幅6.5%），主要因代表住户收款结付[101] 负债和税务变化 - 递延税项负债从2024年末的9,020千元降至2025年中的8,210千元，减少9.0%[8] - 非流动负债总额从2024年末的14,533千元增至2025年中的17,001千元，增长17.0%[8] - 资产负债比率为零，因无计息借款[105] 金融资产公平值变动 - 按公平值经损益入账的金融资产公平值变动收益大幅下降93%，从2024年收益人民币42,706千元降至2025年收益人民币3,000千元[25] - 物业的合约权利金融资产公平值确认进一步亏损人民币3,000千元（2024年同期：亏损人民币42,706千元）[34] 经营溢利和减值损失 - 经营溢利同比下降31.7%至7136万元人民币（对比去年同期1.045亿元）[6] - 金融资产及合约资产减值损失为4805万元人民币（对比去年同期5801万元）[6] 其他收入和亏损 - 其他收入、收益及亏损净额由2024年盈利人民币808千元转为2025年亏损人民币1,639千元[24] 资本开支和投资 - 物业、厂房及设备新增成本同比下降58.6%，从2024年人民币3,880千元降至2025年人民币1,606千元[31] - 作为出租人，集团未来最低租金总额从2024年末的3.094百万元人民币降至2025年6月30日的2.029百万元人民币，减少34.4%[42] - 未购买/出售/赎回任何上市证券[115] 数字化和增值服务进展 - 小K生活平台用户日活率及复购率增长超50%[56] - 公司注册分销员突破1万人[56] - 小K生活展示馆已覆盖广州、深圳、上海等11个主要城市[75] 宏观和行业环境 - 2025年上半年中国国内生产总值(GDP)为660,536亿元人民币，同比增长约5.3%[43] - 央行降准降息推动5年期LPR和公积金利率创新低，超160城出台刺激政策[44] - 住建部发布新版《住宅物业服务标准》，明确"质价相符"原则，取消数项不合理收费[45] 人力资源变化 - 公司聘用11,737名雇员，较2024年末的12,013名减少276名（降幅2.3%）[108] 外汇和风险管理 - 外汇风险敞口为人民币0.3百万元，涉及港币和美元计值现金[107] 股权激励计划 - 购股权计划可授出上限为4,820,000份，占已发行股本约3.13%[110] 其他重要声明 - 无重大资本承担[102] - 无重大资产抵押[103] - 无重大或然负债[106] - 无重大期后事项[109] - 不派发2025年中期股息[116]

公司财务安排 - 公司将于2025年8月26日召开董事会会议审议截至2025年6月30日止六个月的中期业绩及其发布 [1] - 董事会会议将审议派发中期股息的建议（如有） [1]

会议安排 - 佳兆业美好集团董事会会议定于2025年8月26日举行[3] - 会议将考虑及通过集团截至2025年6月30日止6个月的中期业绩[3] - 会议将考虑建议派付中期股息（如有）[3] 人员构成 - 截至公告日期，董事会包括6名执行董事和3名独立非执行董事[5]

高端小区外卖配送矛盾 - 上海浦东高端楼盘仁恒公园世纪因实行"外卖短驳车运输"模式引发骑手不满 骑手反映流程耗时导致超时扣费 而业主担忧电瓶车进入的安全隐患[2] - 该小区二手房成交均价约13万元/平方米 物业费6.5元/平方米/月 2017年建成后即实行全人车分流 外卖配送问题持续存在[3][4] - 物业称短驳车模式已实行多年 高峰时段配送从30-40分钟提速至20-30分钟 但骑手仍频繁遭遇超时[4][5] 人车分流小区的管理难题 - 随着新楼盘产品理念升级 人车分流小区增多 但外卖派送管理缺乏统一标准 业主意见分歧明显[5] - 上海嘉定某2024年交付楼盘业主分为两派 一派反对电瓶车进入 另一派要求直接送餐到户[7] - 骑手反映高端小区配送效率低 部分骑手建立"黑名单"避开严格管理小区[7] 物业管理的创新实践 - 融创外滩壹号院(物业费10元/平方米/月)实行无接触管控 由物业团队完成外卖快递最后100米配送 每日三次分批送货[10] - 上海闵行华府天地愉园设置外卖专车 骑手可换乘限速5公里/小时的送餐车进入 解决大社区步行耗时问题[11] - 万科物业与京东外卖合作推出"骑手通行解决方案" 将门岗通行时间从1分钟压缩至3秒 已在3000多个小区推行[11] - 龙湖智创生活与美团合作推出骑手友好社区方案 新增快捷登记入口 划定专用停车区[12] 政府推动的骑手友好社区建设 - 中央多部门联合出台措施 推动优化住宅小区配送环境 多个省市探索建设骑手友好社区[13] - 浙江东阳市实行"三色分类管理" 234个小区按绿码(骑行进出)、蓝码(步行进出)、黄码(集中存放)分类 比例7:2:1[13] - 上海杨浦区殷行街道推出首个骑手友好社区 通过优化配送路线使骑手平均每单节省20%时间[14] - 多地设置爱心驿站 配备微波炉、冰箱等设施 改善骑手工作环境[14]

股本与股份 - 本月底法定/注册股本总额为500万港元[1] - 本月底已发行股份（不包括库存股份）数目为1.5411亿股[2] - 本月底库存股份数目为0股[2] 股份期权 - 行使价为15.7港元的股份期权计划上月底及本月底结存609万股[3] - 本月底该股份期权计划可能发行或转让的股份数目为255万股[3] - 本月内因行使期权所得资金总额为0港元[3]

物业企业主动退出项目现象加剧 - 中海物业因鄂州双创之星小区入住率低、欠费户数比例高（截至2025年1月欠费59.59万元）宣布2025年8月退出 [1] - 金科服务因物业费下调及开发商遗留问题亏损，退出重庆恒春凤凰城小区 [1] - 龙湖物业因历史遗留问题退出上海苏堤春晓小区 [1] - 2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，年均约2万个小区更换物业公司 [2][7] - 2025年滨江服务、保利物业等品牌物企因物业费下调或收缴率低退出杭州、徐州等地项目 [4] 物业企业战略调整与项目优化 - 万物云2024年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元 [5] - 世茂服务退出在管面积6090万平方米，同比上升7.2% [6] - 中海物业核心都市圈新签合约额占比提升17个百分点至66% [5] - 招商积余聚焦医院、交通等业态，新签合同额同比提升95%、46% [5] - 融创服务核心城市签约额占比提升6个百分点至98% [5] 业主与业委会推动物业更换 - 北京业委会/物管会组建率从12%升至97%，南宁从16%升至76% [11] - 浙江桐乡提出2025年底业委会组建率80%以上，专业物业服务覆盖率95% [11] - 上海中远两湾城更换万科物业后环境改善，2024年二手房成交进入上海前十 [12][13] - 上海康城通过多次更换物业（如招商积余）提升居住满意度 [14] 行业趋势与挑战 - 物业费下调与收缴率低导致企业退出（如重庆龙兴未来城市小区物业费从3.2元/㎡降至1.9元/㎡） [4] - 开发商遗留问题（如空置房物业费未支付）加剧经营风险 [4] - 行业转向"质价适配"原则，强调服务成本与品质平衡 [15] - 政策推动行业标准化（如《济宁市物业管理条例》设立物管会制度） [11]