致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 佳兆業美好集團有限公司 呈交日期: 2026年3月2日 I. 法定/註冊股本變動 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2026年2月28日 狀態: 新提交 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 02168 | 說明 | | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 500,000,000 | HKD | | 0.01 | HKD | | 5,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | HKD | | | | 本月底結存 | | | 500,000,000 | HKD | | 0.01 | HKD | | 5,000,000 | 本月底法定/註冊股本總額： H ...

公司战略与投资 - 刘强东个人投资50亿元人民币创立游艇品牌，目标是进入游艇产业并大幅降低产品价格[1] - 该项目为个人投资，未动用京东集团资源，与京东的电商和供应链体系关联度较低[7] - 公司已获得5条大型游艇（72米双体船）的订单，每艘售价约6000万欧元，订单总额折合人民币近24亿元[7] 市场定位与目标 - 核心战略目标是将高端游艇价格降至10万元人民币级别，旨在让游艇像汽车一样普及[1][4] - 公司认为中国游艇市场存在巨大空白，中国游艇保有量仅约1.2万艘，而美国保有量约1300万艘，是中国的1000倍以上[1] - 当前中国90%以上的游艇市场被欧美企业垄断，公司认为市场空间巨大[1] 产业布局与选址 - 项目选址在广东省珠海市，看重其作为全国制造业大省的供应链、人才和国际化沿海城市优势[1] - 珠海平沙游艇产业园是国内规模最大、产业链最完整的游艇制造基地，聚集了30多家企业，业务高峰期年总产值近15亿元人民币[2] - 珠海在海洋旅游领域发展迅速，以万山群岛为例，2025年区域GDP同比增长12%，上岛游客近200万人次，旅游收入超21亿元[2] 行业挑战与竞争环境 - 游艇消费存在高额持有成本，包括停泊费、养护费和维修费，每年费用可能超过10万元游艇的自身价格[5] - 例如小型游艇在三亚的年停泊费需十几万元，加上海水腐蚀带来的养护费还需数万元[5] - 公司创始人及其关联企业拥有多次跨界经历，涉及外卖、汽车、餐饮、文旅及AI手机等领域，但除外卖业务外，其他跨界项目目前影响有限[6][7]

股本与股份 - 截至2026年1月底，公司法定/注册股本总额为500万港元，法定/注册股份数目为5亿股，面值0.01港元[1] - 截至2026年1月底，已发行股份（不包括库存股份）、库存股份及已发行股份总数均为1.5411亿股[2] 公众持股与期权 - 截至2026年1月底，公众持股量符合25%门槛要求[3] - 行使价15.7港元的股份期权计划，上月底及本月底结存489万股，本月底可能发行或转让900万股[4] - 本月内因行使期权所得资金总额为0港元[4]

公司治理与信息披露 - 公司香港核数师的英文名称由"SFAI(HK)CPA Limited"更改为"ZSZH(HK)Fuson CPA Limited"[1] - 公司香港核数师的中文名称由"永拓富信会计师事务所有限公司"更改为"中审众环(香港)富信会计师事务所有限公司"[1] - 此项核数师名称变更将于2026年1月9日起生效[1]

公司公告核心信息 - 佳兆业美好发布公告，宣布其香港核数师名称发生变更 [1] - 变更自2026年1月9日起生效 [1] 核数师名称变更详情 - 核数师英文名称由“SFAI (HK) CPA Limited”更改为“ZSZH (HK) Fuson CPA Limited” [1] - 核数师中文名称由“永拓富信会计师事务所有限公司”更改为“中审众环(香港)富信会计师事务所有限公司” [1]

公司核心变更 - 佳兆业美好宣布其香港核数师名称发生变更，变更自2026年1月9日起生效 [1] - 核数师英文名称由「SFAI(HK) CPA Limited」变更为「ZSZH(HK)Fuson CPA Limited」 [1] - 核数师中文名称由「永拓富信会计师事务所有限公司」变更为「中审众环(香港)富信会计师事务所有限公司」 [1]

核数师变更 - 自2026年1月9日起香港核数师英文名称由「SFAI (HK) CPA Limited」改为「ZSZH (HK) Fuson CPA Limited」[3] - 自2026年1月9日起香港核数师中文名称由「永拓富信会计师事务所有限公司」改为「中审众环（香港）富信会计师事务所有限公司」[3] 董事会成员 - 公告日期执行董事有郭英成、刘立好等[3] - 公告日期独立非执行董事有刘洪柏、马秀敏等[3]

股本情况 - 本月底法定/注册股本总额为500万港元，每股面值0.01港元，法定/注册股份数目为5亿股[1] - 本月底已发行股份（不包括库存股份）数目为1.5411亿股，库存股份数目为0，已发行股份总数为1.5411亿股[2] 股份期权情况 - 上月底结存行使价为15.7港元的股份期权数目为609万股，本月减少120万股，月底结存489万股[3] - 本月底因股份期权可能发行或自库存转让的股份数目为780万股[3] - 本月内因行使期权所得资金总额为0港元[3]

万科物业接管鞍山富力凯旋门小区的管理改善案例 - 万科物业于今年1月15日进驻鞍山富力凯旋门小区，通过近一年的精细化整改，显著提升了该小区的物业管理水平，扭转了此前管理混乱的局面 [2] 安全与车辆管理升级 - 公司第一时间对全部出入口的道闸系统进行了彻底更换与智能化升级，并重新核实录入车牌信息，从源头上规范车辆权限 [2] - 整改后，地库长期存在的200余辆违停车辆被逐一清理，消防通道恢复畅通，外来车辆随意进出的乱象消失 [2] - 公司全面整改了消防水系统，使消火栓有水有压，并建立了定期巡检制度，保障了消防“生命线”的畅通 [2] 园区环境与设施修复 - 绿化班组对园区绿植进行了集中修剪、补植和病虫害消杀，提升了绿化景观层次感 [5] - 保洁团队以“全覆盖、无死角”为标准，深度清理了绿化带、路面、地库及公共区域，彻底改变了以往“垃圾遍地、杂物堆积”的状况 [5] - 维修班组完成了多项设施修复工作，包括更换630盏各类灯具、翻新70处井盖、清掏排水渠、增设休闲座椅，并进行了电梯大修、路面修复等 [8] - 公司翻新了篮球场塑胶地面和公告栏，提升了园区环境品质 [5] 客户服务与社区文化建设 - 公司推行楼栋专属管家制度，为业主配备专属对接人，可快速响应各类诉求，并定期开展入户拜访主动排查问题 [10] - 物业累计举办了十余场社区文化活动，如“童趣端午欢乐六一”、朴里节联欢晚会、免费清洗地垫等，增强了社区温馨和睦的氛围 [10] - 针对老年业主较多的情况，公司推出了上门探望、代买生活用品、水电安全检查等暖心服务 [10]

行业核心矛盾与现状 - 业主与物业服务企业之间的矛盾加剧，从口头争执升级为法律诉讼、强制催费、物业主动撤场等直接对抗 [2][3][5] - 全国住宅小区物业费平均收缴率从2018年的83.7%下降至2023年的76.2%，且可能持续下滑，业主拖欠物业费现象普遍 [18] - 住宅物业的整体换手率从2021年的1.7%增加到2024年的3.3%，每年约有2万个小区更换物业公司，主要原因是业主对服务不满意 [22] 物业公司经营压力与撤场潮 - 2025年1月至9月，全国已公开披露物业公司“主动撤场”案例超过120起，较去年同期翻了一番，涉及多家品牌物企 [5] - 中指研究院数据显示，85%的撤离是物业公司主动选择，主要原因为行业竞争加剧、成本上升及收费困难 [12] - 多家上市物企在2025年上半年主动终止了大量管理面积，例如：中海物业退盘2680万平方米，永升服务终止合约面积1683.7万平方米，金科服务终止住宅合约面积1008.6万平方米 [6] - 物业费进入降价潮，重庆、银川、青岛和武汉上百个小区的物业费下调幅度在20%-35%之间，部分甚至腰斩 [15] - 随着小区房龄增长，维护成本占物业费比例急剧上升，5年以下小区占比约25-35%，10-15年占比约45-60%，15年以上占比约70-100%，导致老旧小区物业难以维系 [16] 业主不满与拒交费原因 - 业主拒交费主要源于认为物业服务质价不符，未能提供符合收费标准的服务，尤其在高物业费小区 [21][22] - 公共收益（如车位出租、电梯广告）被物业公司占用且不公开、不返还给业主，是引发矛盾的关键点，有案例显示法院判决物业需向业主返还414万元相关收益 [2][37] - 目前仅有23%的小区实现了物业费收支完全公开，财务不透明严重损害信任 [37] - 超过70%的物业服务企业属于开发商下属机构，约20%属于房管所或后勤单位改制，仅不到10%为独立物企，其服务理念可能偏向“管理”而非“服务” [28] 物业撤场对小区的影响 - 物业撤场可能导致小区管理真空，出现垃圾堆积、安防瘫痪、设施失修等问题，进而造成资产贬值，有案例显示物业撤场半年后小区房价暴跌25% [27] - 品牌物业撤场后，可能出现小区无人接手或新物业以更低价格和标准服务的情况，最终由业主承担资产价值损失 [30] 行业探索与解决方案 - 部分物业公司通过服务创新应对挑战，例如提供遛狗、上门喂猫等增值服务，或与周边商户合作提供低价服务 [33] - 推行服务标准化与收费模式改革是重要方向，例如万物云推出包含508项作业清单的“弹性定价”模式，其中158项为基础服务，350项由业主自选 [34] - 成都某小区实行“阶梯物业费”模式，基础服务费统一，增值服务按需付费，实施一年后收缴率从65%提升至92% [34] - 财务透明与监管是关键，可通过组建业委会、采用“酬金制”或引入信托公司管理资金等方式改善，财务透明后的小区甚至可向业主退款或分红 [39][41] - 南京某高端楼盘在降价潮中逆势上调物业费15%，通过新增智能安防和健康管家等升级服务获得了业主认可 [33]