担保情况 - 2024年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元[1] - 担保事项一贷款余额36亿港元[2] - 担保事项二涉及29亿港元、9000万英镑、21亿港元[2][3] 资产负债情况 - 2024年末万科置业资产4977000万港元、负债4853300万港元[6] - 2025年10月万科置业资产5642563万港元、负债4612480万港元[6] - 2024年末万科地产资产9145600万元、负债7374600万元[7] - 2025年10月万科地产资产10610502万元、负债8950609万元[7] 担保余额及占比 - 2025年11月30日，担保余额844.93亿元，占比41.69%[11] - 本次担保后，对外担保总额938.77亿元，占比46.32%[11] 担保影响 - 本次担保助经营发展，风险可控，符合规定[10]

担保情况 - 公司拟为海南万骏提供不超7.31亿元信用保证担保[1] - 2024年度股东大会同意授权新增担保总额不超1500亿元[1] - 横琴万骏为本次保证事项提供不超2.19亿元反担保[2][3] - 截至2025年11月30日，担保余额844.93亿元，占比41.69%[6] - 本次担保后，对外担保总额将为852.24亿元，占比42.05%[7] 子公司业绩 - 截至2024年末，海南万骏净资产5.18亿元，净利润 -0.50亿元[3] - 截至2025年11月30日，海南万骏净资产5.17亿元，净利润0亿元[3] 其他情况 - 海南万骏有一起涉案约13.4亿元诉讼处于申请执行阶段[4] - 公司无逾期担保事项[7]

担保相关 - 2024年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，有效期至2025年度股东大会决议之日[1] - 截至2025年11月30日，公司及控股子公司担保余额844.93亿元，占2024年末经审计归属于上市公司股东净资产比重41.69%[6] - 公司无逾期担保事项[6] 深圳泊寓财务 - 2024年1 - 12月，深圳泊寓营收123957.18万元，利润总额4158.87万元，净利润3194.73万元[2] - 2025年1 - 11月，深圳泊寓营收105041.87万元，利润总额 - 11038.28万元，净利润 - 8881.32万元[3] - 截至2024年12月31日，深圳泊寓资产总额253412.55万元，负债总额174975.18万元，净资产78437.37万元[2] - 截至2025年11月30日，深圳泊寓资产总额246871.79万元，负债总额177315.74万元，净资产69556.05万元[3] 深圳泊寓其他 - 深圳泊寓前期向华夏银行贷款4亿，现贷款余额2亿，期限延长1年[1][2] - 深圳富春为深圳泊寓4亿贷款提供抵押担保，担保期限至债务履行期届满之日[2] - 截至2025年11月30日，深圳泊寓平均出租率为94%[3]

公司财务与担保情况 - 公司全资子公司深圳泊寓向华夏银行贷款4亿元，贷款余额不变，经申请延长了贷款期限，担保方式不变 [1] - 深圳泊寓2024年营收12.40亿元，净利润0.32亿元 [1] - 深圳泊寓2025年1-11月营收10.50亿元，净利润为-0.89亿元，出现亏损 [1] - 截至2025年，公司及控股子公司担保余额为844.93亿元，占2024年末经审计归属于上市公司股东净资产的41.69% [1] - 公司无逾期担保事项，此次担保后，担保余额占净资产的比例保持不变 [1] 子公司运营与资产抵押 - 深圳泊寓的贷款由控股子公司深圳富春以资产抵押提供担保 [1] - 担保方式在贷款期限延长后保持不变 [1]

文章核心观点 - 公司正就一笔20亿元到期中期票据与债权人进行第二轮展期博弈 新方案核心为承诺提前付息、提供增信及大幅延长宽限期 但公司可用于增信的优质资产已非常有限 且在当前市场环境下通过出售资产快速回笼资金面临折价高、周期长的挑战 短期偿债资金筹集前景严峻 [1][5][8][15] 债务展期新方案详情 - 针对“22万科MTN004”20亿元中票 公司提出三项新议案 计划召开第二次持有人会议 [2] - 议案一：拟简化会议召集程序 豁免相关公告及议案发送期限要求 并计划在12月22日前完成表决 [3] - 议案二：计划将本金兑付展期一年至2026年12月15日 并提供增信措施 同时承诺在12月22日宽限期届满前先行支付本月15日到期的6000万元利息 展期期间利率不变 新增利息利随本清 [4] - 议案三：提议将原仅5个工作日的宽限期大幅延长至30个交易日 届满日延后至2026年1月28日 若通过可将偿付压力实质性推迟至农历春节后 [4][5] - 业内分析认为 新方案中延长宽限期和提前付息可能是公司能给出的最大让步 相比首次方案更为简化 且此次债权人未提出补充议案 意见或趋于一致 [5] 公司增信资源与资产状况 - 公司可用于增信的优质资产已所剩不多 [1] - 股权增信方面：万物云股份是核心资产 今年7月公司将所持1.17亿股万物云股份质押给大股东深铁集团 为15.51亿元存量贷款提供担保 此次质押后 累计质押的万物云股份比例已达55.8% 接近57.12%的实际持股比例 后续操作空间极为有限 [9] - 不动产增信方面：截至2025年上半年末 公司投资性房地产账面价值为1373.63亿元 其中已用于抵质押及担保的余额高达800亿元 占比超过一半 [9] - 截至12月15日 公司及控股子公司对外担保总额为844.93亿元 占公司2024年末经审计净资产的比重为41.69% [10] 短期资金筹集面临的挑战 - 展期风波使公司从公开市场或银行获得新增融资的通道基本关闭 [11] - 账面可自由动用资金极少：截至9月30日 公司货币资金为656.8亿元 但绝大部分沉淀于各地区项目公司的监管账户中 受“保交楼”政策要求锁定无法随意调用 截至2025年上半年末 母公司资产负债表上的货币资金只有8.58亿元 [11] - 依赖大股东输血空间有限：根据相关框架协议 在2025年度股东会之前 公司剩余可向大股东深铁集团获得的新增有担保贷款本金仅为22.9亿元 [11] - 资产出售变现面临障碍：当前市场环境下买家少、有实力的接盘方更有限 为尽快回款往往不得不接受远低于市场正常水平的交易价格 折价严重 且前期已处置一批优质资产 后续可快速变现的优质资产越来越少 谈判难度和折价幅度可能更大 [12][15] - 尽管公司加速资产处置 例如上半年完成13个项目大宗交易 合计签约金额64.3亿元 下半年处置步伐进一步加快 但通过资产出售变现的周期 似乎难以匹配债务到期的紧迫性 [13][14][15] 与同业展期方案的对比 - 公司的债务展期模式与近年来出险房企常见的处置模式显著不同 显得更为简化 [5] - 对比部分房企首次展期初步方案：公司方案为20亿元债券本金整体展期12个月 到期一次性兑付 而远洋、碧桂园、融创、旭辉等房企的方案普遍涉及分期兑付本金并提供股权质押等具体增信措施 [6]

万科 据悉周三将在深圳与 保险 公司和商业银行开会。 ...

公司动态 - 万科计划于周三在深圳与保险公司和商业银行举行会议 [1] 会议信息 - 会议参与方包括保险公司和商业银行 [1] - 会议地点位于深圳 [1]

万科中期票据展期方案更新 - 公司对已到期的20亿人民币中期票据“22万科MTN004”推出新的展期方案，将本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日 [3] - 方案提出，2025年12月15日到期的应付利息6000万元在宽限期内（2025年12月22日内）支付，展期期间票面利率维持3.00%，新增利息利随本清 [3] - 公司明确将为该笔中票的展期提供相应的增信措施 [4] 方案优化与债权人博弈 - 此前在12月10日的首次持有人会议上，公司提出的本息展期一年且无任何增信措施的方案获0票支持，债权人提出的要求支付利息并提供增信的措施方案也均未获通过 [4] - 最新方案对利息支付和增信措施进行了优化，业内人士认为“三个方案变成一个方案，大概率是与债权人达成一致了” [4] - 新议案拟将本期中票的本息兑付宽限期由原5个工作日延长至30个交易日，宽限期届满日定为2026年1月28日，期内足额偿付则不构成违约 [4] 其他相关债务安排 - 公司旗下另一笔中期票据“22万科MTN005”的展期会议也将在12月25日召开，该笔债券余额37亿人民币，票面利率3%，兑付日为2025年12月28日 [5]

公司流动性纾困与资产质押 - 近期万科正密集向大股东深铁集团交付质押资产以应对流动性压力[1][4] - 2025年12月16日 万科将旗下资管平台万丈资本100%股权质押给深铁集团 为220亿元股东借款补充增信[1][4][5] - 过去一个月内 万科已向深铁完成三次100%股权质押 包括万丈资本 贵州融通小微企业金融超市以及天津泊寓相关公司的股权[1][2][5] 具体质押资产详情 - 2025年12月 万丈资本100%股权被质押 该平台成立于2015年 曾主导上海中区广场改造 2023年该项目净利润达4435万元[1][4][5] - 2025年12月10日 贵州融通小微企业金融超市100%股权已质押给深铁[2][5] - 2025年11月17日 万科间接全资持股的天津市泊寓商业运营有限公司 将天津泊寓津滨商业运营管理有限公司2000万元出资额质押予深铁 占所持股份比例100%[2][5] - 万科持有的万物云57.16%全部股权 已通过四次质押为220亿元借款提供全额担保[3][5] 公司债务与资金状况 - 截至2025年三季度末 万科有息债务达3544.39亿元 其中短期有息债超1500亿元 而现金及等价物仅603.88亿元 资金缺口显著[3][5] - 近期一笔20亿元中期票据展期议案未通过[3][6] - 2025年12月15日 公司成功就一笔金额约为10.5亿港元的存量贷款与大华银行达成展期协议 期限延长一年[3][6] 大股东支持与交易实质 - 深铁集团对万科的“输血”已超300亿元[3][6] - 深铁接收质押本质是市场化风险对冲 以较低利率提供资金支持 同时通过资产质押锁定处置优先权[3][6] 行业背景与影响 - 万科密集质押核心资产以换取短期偿债缓冲 但其未来业务重构因此充满变数[3][6] - 当前情况是房企流动性困境的缩影 预示着房地产行业化债已进入“以优质资产换生存空间”的关键阶段[3][6]

万科中期票据展期方案更新 - 公司对已到期的20亿元人民币中期票据（22万科MTN004）提出了新的展期方案，核心变化包括延长本金兑付时间、调整利息支付安排、提供增信措施以及延长宽限期 [1] - 新方案将本金兑付时间展期12个月，调整后兑付时间为2026年12月15日，届时偿付全部本金 [1] - 展期期间（2025年12月15日至2026年12月15日）票面利率维持3.00%不变，新增利息利随本清 [1] 具体展期与支付条款 - 2025年12月15日到期的应付利息6000万元将在宽限期内（2025年12月22日内）支付 [1] - 宽限期内未偿付本金按3.00%计息，未偿付利息不计复利 [1] - 公司明确将为此次展期提供相应的增信措施 [1] 方案演变与债权人协商 - 此前在12月10日的首次持有人会议上，公司提出的本息展期一年且无增信措施方案获0票支持，债权人提出的要求支付利息并提供增信的措施方案也均未通过 [2] - 最新方案对利息支付和增信措施进行了优化，业内人士认为从三个方案变为一个方案，大概率意味着与债权人达成了一致 [2] 宽限期条款的补充 - 此次新增议案拟将本期中票的本息兑付宽限期由原5个工作日大幅延长至30个交易日，宽限期届满日定为2026年1月28日 [2] - 在宽限期内足额偿付本息、消除违约事件或获得豁免，将不构成发行人违约，且不产生罚息、违约金、逾期利息等 [2] - 业内人士指出，宽限期提供了缓冲时间，降低了立即违约的风险 [2] 其他相关债务情况 - 公司旗下另一笔中期票据（22万科MTN005）余额为37亿元人民币，票面利率3%，兑付日为2025年12月28日，其展期会议也定于12月22日召开 [3]