内房股市场表现 - 融信中国股价下跌6.25%至0.18港元 [1] - 融创中国股价下跌3.13%至1.55港元 [1] - 富力地产股价下跌3.03%至0.64港元 [1] - 新城发展股价下跌2.94%至2.31港元 [1] 行业销售与价格展望 - 标普预计中国今年新屋销售同比下跌8%至8.8万亿至9万亿元人民币 跌幅远大于5月时预测的3% [1] - 标普预计明年销售额将再跌6%至7% [1] - 标普预计明年一手楼价下跌1.5%至2.5% [1] - 标普认为需求若能先在一线城市趋向稳定 将有助需求更持续地复苏 [1] 房企业绩与行业复苏前景 - 申万宏源预计三季度房企业绩仍将继续承压 主要源于2021年后销售连续下降导致结算下降 [1] - 前期降价促销推动当期结算影响利润率低位 [1] - 申万宏源综合预计2025至2026年板块业绩有望底部震荡中弱复苏 [1] - 企业之间业绩分化也将进一步加剧 [1]

呈交日期: 2025年10月3日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 03301 | 說明 | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | 38,000,000,000 | HKD | 0.00001 | HKD | | 380,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | HKD | | 0 | | 本月底結存 | | 38,000,000,000 | HKD | 0.00001 | HKD | | 380,000 | FF301 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年9月30日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 融信中國控股有限公司（於開曼群島註冊成立之有限公司） 本月底法定/註冊股本總額： HKD ...

港股市场整体表现 - 10月2日港股三大指数集体上涨，恒生指数涨1.61%，国企指数涨1.77%，恒生科技指数涨3.36% [1] 芯片板块 - 芯片股全线爆发，中芯国际大涨12.7%，芯智控股涨10.71%，华虹半导体涨7.12%，上海复旦涨4.7% [1] - 驱动因素包括OpenAI与三星电子、SK海力士宣布合作，AI投资增加带动存储半导体需求爆发，以及国内晶圆厂扩产计划落地 [1] 科技板块 - 短视频概念、云办公、云计算、科网股普遍上涨，快手-W涨8.57%，百度集团-SW涨4.5%，阿里巴巴-W涨3.45%，京东集团-SW涨3.1%，网易-S涨1.52%，美团-W涨1.24% [1] 黄金及有色金属板块 - 黄金股多数上扬，潼关黄金涨15.13%，紫金黄金国际涨14.01%，珠峰黄金涨9.93%，灵宝黄金涨10.68%，赤峰黄金涨6.9%，紫金矿业涨3.99% [2] - 上涨主因是小非农数据不及预期导致美联储降息预期升温，推高了金价 [2] 汽车产业链 - 锂电池、汽车股等板块涨幅靠前，天齐锂业涨12.93%，赣锋锂业涨11.45%，比亚迪电子涨6.63%，宁德时代涨5.95%，蔚来-SW涨6.62%，小米集团-W涨3.33%，零跑汽车涨3.99% [2] - 消息面包括美国能源部长称政府将持有美洲锂业股份，以及中国新能源汽车品牌9月销量普遍创新高 [2] 其他上涨板块 - 生物医药、创新药、医药外包、苹果概念、机器人概念、电力股等板块亦表现较好 [3] 下跌板块 - 地产板块逆市下滑，远洋集团跌4.38%，融信中国跌4.27%，华润置地跌3.42% [3] - 物管股、建材水泥股等相关板块表现低迷，佳兆业美好跌8.12%，恒大物业跌5.08% [3] - 消费股中的影视、航空、教育、奶制品、体育用品、奢侈品等板块亦承压走弱 [4]

港股内房股市场表现 - 港股内房股板块在10月2日出现逆市下跌行情 [1] - 中国海外宏洋集团股价下跌3.21%至2.41港元 [1] - 远洋集团股价下跌3.13%至0.155港元 [1] - 融信中国股价下跌2.84%至0.205港元 [1] - 融创中国股价下跌1.76%至1.67港元 [1]

股价表现 - 内房股逆市走低，中国海外宏洋集团股价下跌3.21%至2.41港元 [1] - 远洋集团股价下跌3.13%至0.155港元 [1] - 融信中国股价下跌2.84%至0.205港元 [1] - 融创中国股价下跌1.76%至1.67港元 [1] 行业销售数据 - 1-9月百强房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，但降幅较1-8月收窄1.1个百分点 [1] - 9月单月百强房企销售总额环比增长11.9% [1] 市场状况与政策展望 - 9月核心城市市场有所修复，但多数城市楼市表现相对平淡，市场仍面临调整压力 [1] - 行业分化行情将延续，核心城市新房供应或迎来温和改善，而更多城市新项目较为有限 [1] - 后续政策预计将维持宽松基调，聚焦“止跌回稳”目标，推动已出台政策加快落实 [1]

内房股市场表现 - 中国海外宏洋集团股价下跌3.21%至2.41港元 [1] - 远洋集团股价下跌3.13%至0.155港元 [1] - 融信中国股价下跌2.84%至0.205港元 [1] - 融创中国股价下跌1.76%至1.67港元 [1] 百强房企销售数据 - 1-9月百强房企销售总额为26065.9亿元人民币，同比下降12.2% [1] - 1-9月销售额降幅较1-8月收窄1.1个百分点 [1] - 9月单月百强房企销售总额环比增长11.9% [1] 房地产市场状况与政策 - 9月核心城市市场有所修复，但多数城市楼市表现相对平淡 [1] - 市场仍面临一定调整压力，分化行情将延续 [1] - 后续政策预计维持宽松基调，聚焦“止跌回稳”目标 [1] - 核心城市新房供应或迎来温和改善，对市场形成支撑 [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股普遍下跌，远洋集团跌幅最大，接近4% [1] - 龙湖集团、融创中国、建发国际集团、融信中国、龙光集团、越秀地产均下跌超过2% [1] - 华润置地、绿城中国、万科企业等主要内房股也出现不同程度下跌，跌幅在1.56%至1.91%之间 [2] 重点公司股价与市值 - 远洋集团股价下跌3.75%至0.154港元，总市值为17.95亿港元 [2] - 龙湖集团股价下跌2.95%至11.53港元，总市值为811.9亿港元 [2] - 融创中国股价下跌2.94%至1.65港元，总市值为189.25亿港元 [2] - 建发国际集团股价下跌2.91%至17.37港元，总市值为389.11亿港元 [2] - 华润置地总市值最高，达2125.02亿港元，股价下跌1.91%至29.8港元 [2]

收入和利润（同比环比） - 收益大幅下降至21.22亿元人民币，同比下降85.06%[9] - 期内亏损达17.04亿元人民币，而去年同期为盈利7997万元人民币[9] - 本公司拥有人应占亏损为18.29亿元人民币，同比收窄5.26%[9] - 毛利下降至5.65亿元人民币，同比下降80.61%[9] - 其他收入及其他收益或亏损为2615万元人民币，同比改善171.58%[9] - 合约销售额人民币21.08亿元，同比下降37.30%[23][29] - 已交付物业收益人民币19.10亿元，同比下降86.32%[23] - 期内亏损人民币17.04亿元，同比下降2,230.78%[23] - 物业销售收益同比大幅下降86.32%，从139.618亿元人民币降至19.102亿元人民币[44] - 租金收入及其他收益同比下降12.00%，从2.406亿元人民币降至2.118亿元人民币[44] - 杭州地区物业销售收益为11.15亿元人民币，占总额58.4%，交付建筑面积31,205平方米，平均售价每平方米35,732元[45] - 其他收入同比激增709.98%，从781万元人民币增至6,329万元人民币，主要源于债务重组收益[47] - 收益同比大幅下降85.1%至21.22亿元人民币[97] - 期内亏损显著扩大至17.04亿元人民币，去年同期为盈利0.8亿元[97] - 毛利润下降80.6%至5.65亿元人民币[97] - 公司2025年上半年期内亏损为人民币17.04132亿元[112] - 2025年上半年物业销售收益同比暴跌86.3%至人民币19.101亿元[136] - 利息收入大幅增至26327千元，同比增长1899%[138] - 出售联营公司收益为24588千元，去年同期无此项收益[138] - 出售及注销附属公司亏损扩大至63085千元，同比增长38%[138] - 外汇收益为70638千元，去年同期为外汇亏损185179千元[139] - 每股基本亏损为1.09元，较去年同期1.15元改善5%[148] - 联营公司贡献溢利净额人民币414万元，而合营企业则亏损1032万元，导致整体投资亏损618万元[153] - 从合营企业获得利息收入0.26亿元，较去年同期的0.01亿元大幅增长3228.6%[192] - 向合营企业提供咨询服务收入0.24亿元，较去年同期的0.10亿元增长127.7%[192] 成本和费用（同比环比） - 销售成本下降至15.57亿元人民币，同比下降86.21%[9] - 销售成本同比下降86.21%，从112.902亿元人民币降至15.574亿元人民币，因交付物业建筑面积减少[45] - 销售及营销成本减少36.06%至74.75百万元[49] - 行政开支增加20.67%至294.42百万元[50] - 投资物业公平值亏损38.31百万元转为无变动[51] - 融资成本净额减少至1,243.80百万元[52] - 融资成本净额达12.44亿元人民币[97] - 银行借款利息开支达1340374千元，同比下降16%[139] - 企业所得税支出为148923千元，同比下降74%[140] - 土地增值税支出为163175千元，同比下降49%[140] - 物业厂房及设备折旧摊销为33011千元，同比下降12%[151] - 开发中物业及持作出售物业计提减值损失人民币1.201亿元，确认为销售成本[157] - 物业管理服务费用支付给融信服务集团为0.17亿元，较去年同期的1.78亿元下降90.6%[191] - 园林工程服务费用支付给秀景（福建）园林工程为0.05亿元，较去年同期的0.66亿元下降92.4%[191] - 主要管理层薪酬总额为0.058亿元，较去年同期的0.059亿元下降1.7%[189] 各条业务线表现 - 公司承接206个物业开发项目[11] - 公司主要物业组合总剩余未出售可售建筑面积为5,002,202平方米，涵盖48个住宅及商业项目[12][14] - 郑州江湾城－德蓝项目剩余未出售面积最大达907,419平方米，占该项目总建筑面积98.7%[12] - 郑州时光之城项目权益占比51%，剩余未售面积1,081,216平方米，占总可售面积47.6%[12] - 福州融信温泉城项目总建筑面积达1.54百万平方米，剩余未售面积270,346平方米[12] - 太原时光之城项目权益占比80.08%，剩余未售面积489,080平方米[12] - 西安三迪86亩项目权益占比30%，剩余未售面积155,666平方米[12] - 青岛海月星湾项目权益占比51%，剩余未售面积121,077平方米[12] - 句容天悦府项目权益占比18%，剩余未售面积143,280平方米[12] - 苏州吴中区木渎镇项目权益占比45%，剩余未售面积87,602平方米[14] - 杭州彭埠商业地块为唯一商业项目，权益占比20.86%，剩余未售面积64,396平方米[14] - 公司总土地储备面积为14,465,142.93平方米，总建筑面积为48,950,410.59平方米[17] - 公司剩余未出售可售总建筑面积为8,861,207.22平方米，权益占比部分为5,854,762.33平方米[17] - 上海区域多个项目剩余未售面积超3万平方米，包括中兴路项目31,860.01平方米（权益50%）[15] - 杭州科技城项目总建筑面积187,462.43平方米，剩余未售24,422.11平方米，预计2024年3月竣工[15] - 徐州新沂项目总建筑面积148,623.86平方米，剩余未售32,229.87平方米，已于2023年10月竣工[15] - 合约建筑面积187,577.72平方米，同比下降33.83%[23][29] - 平均合约售价每平方米人民币11,238元，同比下降5.24%[23] - 总土地储备约16,581,830.96平方米，其中一二线城市占比85.16%[20] - 公司在建项目35个，计划总建筑面积约433.83万平方米，权益后建筑面积约253.42万平方米[32] - 公司土地储备总建筑面积约1658万平方米，其中已竣工物业约752万平方米（45.4%），在建约780万平方米（47.0%），待开发约126万平方米（7.6%）[33] - 土地储备每平方米平均成本约人民币8695元[34] - 郑州江湾城－苏派项目土地总值2.25亿元，建筑面积95.11万平方米，每平方米成本470元[35] - 福州鼓山大橋項目土地总值35.95亿元，建筑面积29.79万平方米，每平方米成本13521元[35] - 杭州湘湖悅章项目土地总值32.13亿元，建筑面积24.82万平方米，每平方米成本17134元[35] - 上海中興路项目土地总值28.63亿元，建筑面积3.28万平方米，每平方米成本100091元[40] - 杭州古翠隱秀项目土地总值10.56亿元，建筑面积3.50万平方米，每平方米成本40542元[40] - 杭州傲世邸项目土地总值14.82亿元，建筑面积4.36万平方米，每平方米成本27253元[38] - 上海海纳印象项目土地总值11.20亿元，建筑面积3.77万平方米，每平方米成本38763元[38] - 公司总土地储备价值为450.29亿元人民币，总建筑面积为878万平方米，平均成本为每平方米8,695元人民币[43] - 上海静安中兴社区项目土地成本最高，达每平方米72,000元人民币，土地总值5.67亿元人民币[41] - 福州碧桂园悦玲珑项目土地成本最低，为每平方米7,687元人民币，土地总值2,200万元人民币[43] - 开发中物业价值人民币253.305亿元，较期初273.421亿元下降7.4%，其中土地使用权占比58%达146.946亿元[156] - 持作出售已竣工物业价值人民币200.401亿元，较期初200.783亿元基本持平，建设成本占比53%达106.547亿元[157] - 预期一年内竣工的开发中物业价值人民币80.493亿元，较期初226.158亿元大幅下降64.4%[155] - 房地产开发及土地使用权承诺支出为127.114亿元人民币[181] 各地区表现 - 杭州地区物业销售收益为11.15亿元人民币，占总额58.4%，交付建筑面积31,205平方米，平均售价每平方米35,732元[45] 管理层讨论和指引 - 公司整体毛利率从20.51%提升至26.61%，主要由于交付项目平均毛利率上升及存货跌价准备转销[46] - 公司面临重大流动性风险，正与金融机构磋商借款续期和新融资[114][116] - 贸易应收款项账龄一年以上占比78.8%达人民币3516万元，但管理层评估无重大信贷风险[162] 其他财务数据 - 资产总值下降至961.71亿元人民币，较期初减少3.43%[9] - 权益总额大幅下降至46.68亿元人民币，较期初减少32.10%[9] - 负债总额下降至915.04亿元人民币，较期初减少1.30%[9] - 有息负债余额人民币382.47亿元[21] - 毛利率26.61%，同比上升29.75%[23] - 负债比率7.56，同比上升47.91%[23] - 流动比率0.87倍，同比下降9.30%[23] - 权益法投资由盈利90.99百万元转为亏损6.18百万元降幅106.79%[53] - 除所得税前由盈利965.57百万元转为亏损1,392.03百万元[54] - 所得税开支减少64.76%至312.10百万元[55] - 流动负债净值增至11,680.62百万元[58] - 现金及银行结余减少至2,956.96百万元[59] - 借款总额38,246.77百万元中22.22%为境内公司债券[60] - 公司或然负债未偿还担保总额为人民币13,508.30百万元（2024年12月31日：人民币20,058.79百万元），下降约32.7%[62] - 公司流动比率为0.87倍（2024年12月31日：0.96倍），下降主要由于开发中物业及持作出售已竣工物业减少[63] - 公司负债比率为7.56（2024年12月31日：5.11），上升主要由于总资产减少[64] - 公司以外币计值金融资产及负债主要为美元及港元借款，总金额约人民币14,954.71百万元[68] - 金融资产减值亏损净额激增212.4%至3.64亿元人民币[97] - 总资产下降3.4%至961.71亿元人民币[99] - 流动负债增加5.6%至880.90亿元人民币[101] - 借款总额下降13.8%至382.47亿元人民币[101] - 现金及现金等价物增长33.5%至16.73亿元人民币[99] - 合约负债减少6.7%至143.73亿元人民币[101] - 公司2025年上半年经营所得现金为人民币15.79391亿元[105] - 公司2025年上半年经营活动所得现金净额为人民币13.05043亿元[105] - 公司2025年6月30日现金及现金等价物为人民币16.73276亿元[107] - 公司2025年6月30日流动负债净值为人民币116.80615亿元[112] - 公司2025年6月30日借款即期部分为人民币361.34268亿元[112] - 公司2025年上半年向非控股股东支付股息人民币4.1929亿元[104][107] - 公司2025年6月30日权益总额为人民币46.67762亿元[102] - 公司2025年6月30日本公司拥有人应占权益为负人民币135.82928亿元[102] - 公司2025年上半年投资活动所用现金净额为人民币1.02355亿元[105] - 公司未支付6笔优先票据本息，未偿还本金总额约149.547亿元人民币[113] - 未支付票据涉及2022年10月、2023年1月、2023年6月、2023年12月、2024年8月和2025年1月到期的优先票据[113] - 若持续未付款，持有至少25%未偿还本金的票据持有人可要求加速还款[114] - 公司短期金融负债压力显著，1年内到期金融负债总额约507.422亿元人民币[124] - 公司借款总额约404.541亿元人民币，其中1年内到期约108.344亿元人民币[124] - 贸易及其他应付款项约219.884亿元人民币均在1年内到期[124] - 应付关联方款项约57.371亿元人民币在1年内到期[124] - 财务担保合约总额约135.083亿元人民币，其中1年内到期约121.823亿元人民币[124] - 公司总金融负债合约现金流约816.879亿元人民币[124] - 公司总负债到期分布为按要求人民币275.832亿元少于1年人民币517.9456亿元1至2年人民币88.9034亿元2至5年人民币14.12887亿元[126] - 借款总额达人民币419.1046亿元其中短期借款（少于1年）占比12.4%为人民币52.0636亿元[126] - 财务担保合约余额人民币200.5879亿元其中18.8764亿元（94.1%）在1年内到期[126] - 2025年6月30日资产负债率高达756.03%较2024年末511.15%上升244.88个百分点[130] - 金融资产减值亏损净额同比激增212.3%至人民币3.636亿元[137] - 按公允价值计入损益金融资产中第三级资产占比99.7%达人民币50.489亿元[132] - 现金及银行结余减少13.1%至2025年6月末人民币29.569亿元[130] - 贸易及其他应付款项短期负债达人民币219.2703亿元[126] - 借款净额增加0.4%至2025年6月末人民币352.898亿元[130] - 投资物业期末账面净值达11399252千元，较期初增加156050千元[151] - 以权益法入账的投资总额为人民币66.246亿元，其中合营企业43.715亿元，联营公司22.532亿元[152] - 贸易及其他应收款项及预付款项总额人民币203.925亿元，其中应收少数权益款项占比53%达108.599亿元[159] - 现金及银行结余总额人民币29.57亿元，其中受限制现金占比41.3%达12.203亿元[163] - 定期存款加权平均年利率为2.48%，较期初2.78%下降30个基点[164] - 公司借款总额为382.467亿元人民币，较2024年末的385.401亿元略有下降[168] - 一年内到期的短期借款高达361.343亿元人民币，占借款总额的94.5%[168][171] - 人民币计值借款为232.921亿元人民币，美元计值借款为149.547亿元人民币[171] - 优先票据公平值大幅下降，从2024年末的2.931亿元人民币降至2025年中的2.488亿元人民币[171] - 贸易应付款项为77.291亿元人民币，其中超过一年的长期应付款占95.8%，达74.024亿元人民币[175][179] - 应付利息显著增加，从2024年末的66.857亿元人民币升至2025年中的80.230亿元人民币[175] - 为买方提供的按揭融资担保从182.368亿元人民币降至118.257亿元人民币[180] - 合约负债中物业销售部分为143.731亿元人民币[174] - 其他应付款项中计息部分为1.317亿元人民币，须在一年内偿还[177] - 抵押为抵押品的资产总额为315.82亿元人民币，较期初的334.27亿元下降5.5%[182] - 开发中物业及持作出售已竣工物业抵押品价值为269.61亿元，较期初的287.27亿元下降6.1%[182] - 投资物业抵押品价值为36.54亿元，与期初持平[182] - 物业、厂房及设备抵押品价值为8.77亿元，较期初的9.54亿元下降8.1%[182] - 土地使用权抵押品价值为0.89亿元，较期初的0.92亿元下降3.3%[182] - 应收关联方款项总额为人民币3,284,162千元，较期初增长1.6%[194] - 应付关联方款项总额为人民币5,737,068千元，较期初下降0.8%[194][196] - 应收合营企业款项为人民币2,025,770千元，较期初增长1.2%[194] - 应付合营企业款项为人民币3,239,426千元，较期初增长5.7%[194] - 应收联营公司款项为人民币1,243,690千元，较期初增长3.6%[194] - 应付联营公司款项为人民币2,270,113千元，较期初下降6.9%[194] - 应收融信服务集团款项为人民币13,563千元，较期初下降52.6%[194] - 应付融信服务集团款项为人民币65,232千元，较期初下降29.2%[194][195] - 应付秀景园林工程款项为人民币52,547千元，较期初下降34.3%[194] - 应收关联方款项主要为无抵押免息现金垫款[194

港股内房股表现 - 碧桂园股价上涨5.26%至0.600港元 [2] - 中国海外宏洋集团股价上涨4.07%至2.560港元 [2] - 融信中国股价上涨3.45%至0.210港元 [2] - 万科企业股价上涨2.79%至5.530港元 [2] - 龙湖集团股价上涨2.72%至11.710港元 [2] - 远洋集团股价上涨2.61%至0.157港元 [2] - 融创中国股价上涨2.53%至1.620港元 [2] - 中国金茂股价上涨2.04%至1.500港元 [2] - 越秀地产股价上涨1.79%至5.130港元 [2] - 中国海外发展股价上涨1.31%至13.970港元 [2] - 新城发展股价上涨1.21%至2.510港元 [2] - 金辉控股股价上涨1.15%至2.630港元 [2] - 华润置地股价上涨超1% [1] 房地产政策优化 - 东莞对购买新房给予购房合同总价2%的补贴 最高不超过3万元 [1] - 四川要求"一城一策"制定住房支持政策以促进房地产消费止跌回稳 [1] - 广州出台新政允许房企自持住房入市销售 [1] - 北京 上海 深圳均已调整限购政策 [1] - 多个新一线城市正研究房地产市场最新政策举措以激发改善性住房需求 [1]

内房股市场表现 - 内房股集体回落 新城发展跌5.64%至2.51港元 融创中国跌4.76%至1.6港元 融信中国跌4.15%至0.23港元 富力地产跌2.94%至0.66港元[1] 房地产开发投资数据 - 2025年1-8月全国房地产开发投资同比下滑12.9% 降幅扩大0.9个百分点[1] - 新开工面积同比下滑19.5% 降幅扩大0.1个百分点[1] - 竣工面积同比下滑17.0% 降幅扩大0.5个百分点[1] - 销售面积同比下滑4.7% 降幅扩大0.7个百分点[1] - 销售金额同比下滑7.3% 降幅扩大0.8个百分点[1] - 全国房价环比维持下滑趋势[1] 政策与行业展望 - 北上深等一线城市已落地优化限购政策[1] - 需求旺季带动基本面有望修复[1] - 8月地产数据显示需要更多政策带动止跌回稳[1] - 政策预期持续处于加码期[1] - 地产板块估值偏低 建议逢低配置地产股[1]