雅居乐集团面临清盘危机与经营困境 - 核心事件：2025年12月9日，雅居乐集团被债权人新濠（中山）企业管理有限公司提交清盘呈请，涉及未付款项合计1858.71万美元及223.43万港元，导致公司股价跌至历史最低水平，标志着“华南五虎”房企时代落幕 [2][4] - 公司回应与法律影响：雅居乐集团表示将极力反对清盘呈请，但根据公司清盘条例，若最终清盘，在未获高等法院认可令的情况下，起始日后的股份转让将属无效，公司目前无意申请认可令 [4] - 债务状况严峻：截至2024年末，集团总借款达489.16亿元，其中银行借款290.63亿元、优先票据125.44亿元、各类债券73.09亿元，且78.35%的借款集中在2025年到期 [5] - 债务重组进展：公司正积极进行境外债务全面重组，目标是与主要境外债权人尽快达成初步协议，已与多家金融机构达成初步协议，获批约14.92亿元借款还款期延长，并自2025年4月29日起累计收回资金约12.01亿元 [5] - 经营业绩恶化：截至2025年6月30日，公司营业额为135.74亿元，销售成本144.93亿元，期内亏损73.87亿元 [6] - 销售大幅下滑：2025年11月单月预售金额约6.4亿元，同比下降46.7%，对应建筑面积约7万平方米，平均售价每平方米9083元；2025年前11个月累计预售金额约80.8亿元，同比下降45.2%，对应建筑面积88.6万平方米，平均售价每平方米9113元 [6] - 人员裁减：截至2025年6月末，集团员工总数从年初的89925名减少至84105名，其中地产及其他业务员工从3052名减少 [7] 绿庭投资转型不良资产实现扭亏为盈 - 转型背景：上海绿庭投资因业绩不佳，2020年营收仅2563万元，净亏损2159万元，触发退市条款被“*ST”，同时面临监管处罚与股民索赔 [12] - 战略转向：2020年，公司看好不良资产行业机会，设立不良资产处置全资子公司，并从四大国有AMC挖人组建专业团队，核心成员具备AMC、司法、风控等背景 [12] - 初期收购与处置：公司收购了两个不良资产包，包括2019年12月以1.167亿元收购的债权资产包，截至2020年底该资产包已累计收回处置款5170.47万元；2020年12月签订了1.58亿元债权的资产转让协议 [13] - 业绩快速改善：转型后不到一年，2021年第一季度实现营业收入1592.45万元，同比大增119.83%，实现归母净利润396.93万元，而去年同期为亏损1869.82万元 [13] - 标杆重整案例：2021年，绿庭投资以2.5亿元盘活了悦合置业的百亿债权，该重整计划获得各债权人组超高票数通过（超过99%及88%），并于2021年7月1日获法院批准，成为上海首例续建式房企破产重整及首例以共益债方式重整烂尾楼的案例 [14][15] - 公司核心能力：凭借多年在不动产投资、运营、服务领域的经验及社会资源，公司在资产评估、风险控制和抵押物处置方面具备专业优势，同时作为上市公司拥有信用和融资渠道优势 [16] 不良资产管理行业进入发展机遇期 - 行业规模激增：根据普华永道报告，2020年中国不良资产整体规模较2019年增加9000亿元，达到5.21万亿元，其中商业银行不良资产规模为2.70万亿元，非银金融机构不良资产规模大增62.90%至1.14万亿元，信托项目不良增加额达4000亿元 [16][33][34] - 行业进入“黄金十年”：特殊时期加大了不良资产供给，行业被认为即将进入“黄金十年”发展期 [16][34] - 模式转变要求：行业专家指出，单纯依靠经济增长获取差价红利的模式已难以为继，未来需依靠价值挖掘和价值重估提升盈利水平，对参与者的处置能力要求更高 [34]

市场表现 - 内房股普遍上涨，截至发稿，融信中国(03301)涨5.26%，万科企业(02202)涨4.03%，雅居乐集团(03383)涨3.28% [1][2] - 融创中国(01918)涨3.09%，世茂集团(00813)涨2.30%，旭辉控股集团(00884)涨2.78%，绿城中国(03900)涨2.69% [1][2] 政策背景 - 中央经济工作会议于12月10日至11日在北京举行，确定了明年经济工作的重点任务 [1][2] - 政策强调坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险，其中着力稳定房地产市场是重点任务之一 [1][2] - 房地产政策方向为因城施策，旨在控制增量、消化库存、优化供给 [1][2] - 政策鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房 [1][2] - 将深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式 [1][2] 相关风险化解 - 会议提出要积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，并禁止违规新增隐性债务 [1][2] - 将优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [1][2]

港股内房股市场表现 - 12月12日港股内房股盘初普遍拉升上涨，多家公司股价涨幅显著 [1] - 世茂集团、融信中国、万科企业股价涨幅均超过5%，具体分别为5.31%、5.26%、5.11% [1][2] - 融创中国股价上涨4.5% [1][2] - 绿城中国、雅居乐集团、金辉控股、碧桂园股价皆上涨超过3%，具体分别为3.51%、3.28%、3.41%、3.09% [1][2] - 旭辉控股集团、中国金茂、龙湖集团、新城发展股价上涨超过2%，具体分别为2.78%、2.40%、2.25%、2.42% [1][2] 中央经济工作会议政策导向 - 中央经济工作会议于12月10日至11日在北京举行，为明年经济工作定调 [1] - 会议确定明年要坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险 [1] - 会议明确要着力稳定房地产市场，具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给 [1] - 政策鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房 [1] - 会议提出要深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式 [1] - 会议还强调要积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务 [1] - 政策将优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [1]

内房股早盘市场表现 - 截至发稿，内房股板块呈现普遍上涨态势 [1] - 融信中国股价上涨5.92%，报0.161港元 [1] - 雅居乐集团股价上涨3.28%，报0.315港元 [1] - 世茂集团股价上涨3.35%，报0.216港元 [1] - 融创中国股价上涨2.27%，报1.35港元 [1] - 富力地产股价上涨1.52%，报0.67港元 [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股板块在早盘交易时段出现普遍上涨行情 [1] - 截至发稿时，融信中国股价上涨5.92%，报0.161港元 [1] - 截至发稿时，世茂集团股价上涨4.83%，报0.217港元 [1] - 截至发稿时，雅居乐集团股价上涨3.28%，报0.315港元 [1] - 截至发稿时，富力地产股价上涨3.03%，报0.68港元 [1] - 截至发稿时，融创中国股价上涨2.27%，报1.35港元 [1] 个股具体涨幅 - 融信中国在所列公司中涨幅最大，达到5.92% [1] - 世茂集团涨幅为4.83% [1] - 雅居乐集团涨幅为3.28% [1] - 富力地产涨幅为3.03% [1] - 融创中国涨幅为2.27% [1]

市场表现 - 内房股早盘普遍上涨 融信中国涨5.92%至0.161港元 世茂集团涨4.83%至0.217港元 雅居乐集团涨3.28%至0.315港元 富力地产涨3.03%至0.68港元 融创中国涨2.27%至1.35港元 [1] 政策动向 - 中央经济工作会议于12月10日至11日举行 确定明年重点任务包括坚持守牢底线 积极稳妥化解重点领域风险 [1] - 会议提出着力稳定房地产市场 具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [1] - 会议提出深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式 [1] - 会议提出积极有序化解地方政府债务风险 督促各地主动化债 不得违规新增隐性债务 优化债务重组和置换办法 多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [1] 分析师解读 - 分析师指出 2024年12月政治局会议对地产风险的表述为“有效防范化解重点领域风险” 而此次中央经济工作会议表述为“积极稳妥化解重点领域风险” [2] - 分析师认为 表述从“有效防范”变为“积极稳妥” 对应近期一些企业出现的风险事件 意味着政策重心从预防转向应对 [2] - 分析师预期 后续相关市场化和法制化的“稳妥”处理可能会逐步展开 [2]

港股内房股市场表现 - 港股内房股在盘初交易中普遍拉升上涨，多只股票涨幅显著[1] - 世茂集团、融信中国、万科企业股价涨幅均超过5%，具体分别为5.31%、5.26%和5.11%[1][2] - 融创中国股价上涨4.55%[1][2] - 绿城中国、雅居乐集团、金辉控股、碧桂园股价皆上涨超过3%，具体分别为3.51%、3.28%、3.41%和3.09%[1][2] - 旭辉控股、中国金茂、龙湖集团、新城发展股价上涨超过2%，具体分别为2.78%、2.40%、2.25%和2.42%[1][2] 中央经济工作会议政策导向 - 中央经济工作会议于12月10日至11日在北京举行，为明年经济工作定调[1] - 会议确定明年要坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险[1] - 会议提出要着力稳定房地产市场，具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给[1] - 政策鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房[1] - 会议提出深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式[1] - 会议还强调积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务[1] - 政策将优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险[1]

核心事件 - 雅居乐集团于12月9日收到债权人新濠（中山）企业管理有限公司向香港高等法院提出的清盘呈请，涉及未付款项总额约1858.71万美元和223.43万港元 [1][12] - 清盘呈请源于一项仲裁裁决，香港高等法院已将首次聆讯日期定为2026年2月26日 [3][14] - 公告披露当天，雅居乐股价盘中暴跌19%，最低触及0.305港元的历史新低，成交额超870万港元 [4][15] 纠纷始末 - 清盘呈请源于雅居乐与新濠国际在中山市一个大型文旅地产项目的合作纠纷 [6][17] - 2021年6月，双方合资公司以38.2亿元底价竞得中山市地块，计划总投资100亿元建设文旅生态综合体 [6][17] - 根据分工，雅居乐预计投入约56.5亿元，新濠国际投入不少于4亿元 [7][18] - 项目未能如期推进，双方于2023年就合作方退出订立协议 [7][18] - 新濠国际因雅居乐未履行付款义务提起仲裁，并已就该投资成本计提约1.04亿港元的减值 [7][18] 公司财务状况与偿债压力 - 雅居乐自2024年5月已公开承认流动性问题，预计无能力履行所有境外债务付款义务 [8][19] - 2024年财报显示，公司有约295.46亿元本金及6.15亿元利息的借款违约，并触发61.27亿元借款交叉违约 [8][19] - 2025年公司面临集中偿债压力，需支付5支债券，其中境外到期本金12.97亿美元，境内到期本金7亿元 [9][20] - 2025年上半年，公司收入为135.74亿元，同比下降35.8%，股东应占亏损达80.3亿元 [9][20] - 截至2025年6月底，公司总借款约474.42亿元，其中一年内到期借款约379亿元，而可动用现金及等价物仅30.93亿元 [9][20] 债务重组进展 - 公司正在积极与债权人新濠中山沟通，力求使清盘呈请被撤回或驳回 [6][17] - 公司表示将继续推进境外债务全面重组，目标是与主要境外债权人尽快达成初步重组条款 [6][17] - 自2025年4月29日至9月末公告日，公司已与多家金融机构达成协议，获批将本金总额约14.92亿元的借款还款期延长 [9][20] - 同期，公司已收回资金约12.01亿元，主要用于支付支出及退回保交楼监管账户 [9][20] - 公司目标是在2025年底前与境外多数主要债权人达成初步重组条款 [9][20]

公司面临清盘呈请 - 雅居乐于12月9日收到债权人新濠中山向香港高等法院提出的清盘呈请，涉及未付款项总额约1858.71万美元和223.43万港元 [2] - 清盘呈请源于中国国际经济贸易仲裁委员会于2025年9月25日作出的仲裁裁决，香港高等法院将首次聆讯日期定为2026年2月26日 [5] - 公告披露当天，雅居乐股价盘中暴跌19%，最低触及0.305港元历史新低，成交额超870万港元 [6] 公司应对措施 - 雅居乐正在积极与新濠中山沟通，力求协商达成有效解决方案，包括努力促使清盘呈请尽快被撤回或驳回 [7] - 公司表示将继续积极与境外债权人沟通合作，对集团境外债务进行全面重组，目标是尽快与主要境外债权人组别就初步重组条款达成协议 [8] 清盘呈请纠纷始末 - 债权人新濠中山是港股上市公司新濠国际的关联方，此次清盘呈请主要源于双方在中山市土地项目的合作纠纷 [9] - 2021年6月，双方合资公司中山新濠雅创以38.2亿元的底价竞得中山市翠亨新区地块，计划总投资100亿元建设大型文旅生态综合体 [10] - 项目分工明确：新濠国际负责开发主题乐园地块，雅居乐负责其他地块；雅居乐预计投入约56.5亿元，新濠国际投入不少于4亿元 [10] - 项目未如期推进，雅居乐2023年中期财报提及已就合作方退出事宜订立框架协议 [10] - 新濠国际于2022年7月通知终止合作协议，原因为雅居乐未履行协议若干条文；双方于2023年6月30日就剥离计划签订协议 [11] - 新濠国际已就付款义务提起仲裁追讨，并就该投资成本进行了约1.04亿港元的减值计提 [11] 公司财务状况与偿债压力 - 雅居乐于2024年5月公告出现流动性问题，未能支付2020年票据利息，并预计无能力履行所有境外债务付款义务 [12] - 2024年财报显示，公司有约295.46亿元本金及6.15亿元利息的借款出现违约，并触发总金额61.27亿元的借款出现交叉违约 [12] - 2025年，雅居乐需支付5支债券，其中境外到期本金12.97亿美元，境内到期本金7亿元 [13] - 2025年上半年，公司实现收入135.74亿元，同比下降35.8%，股东应占亏损达80.3亿元 [13] - 截至2025年6月底，公司总借款约474.42亿元，其中一年内到期借款约379亿元，而可动用现金及现金等价物仅30.93亿元 [13] 债务重组进展 - 2025年4月29日至公告日，雅居乐已成功与多家金融机构达成初步协议，获批本金总额约14.92亿元的借款还款期延长 [13] - 同期，公司已收回资金约12.01亿元，主要用于支付支出及退回保交楼监管账户 [13] - 公司目标是在2025年底前与境外多数主要债权人达成初步重组条款，以全面重组境外负债 [13]

市场行情表现 - 内房股普遍回落，雅居乐集团跌6.06%报0.31港元，世茂集团跌4.17%报0.207港元，融创中国跌2.96%报1.31港元，富力地产跌1.56%报0.63港元 [1] - 12月10日午后，A股地产龙头万科A直线封死涨停，港股万科一度涨超17% [1] 政策动态与市场讨论 - 近期市场有关房贷贴息政策的讨论明显增多 [1] - 上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，部分城市已执行房贷贴息政策，可降低购房者房贷压力，但需明确贴息资金来源是银行还是财政 [1] - 若房贷贴息政策能够落地，可以激发潜在的购房需求 [1] 行业研究观点 - 华创证券研报指出，当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑、库存尚未解决、土地财政对经济有拖累 [1] - 上述问题对地产行业有负面影响，预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力 [1] - 在此背景下，寻找地产alpha（超额收益）尤为重要 [1]