楼市供应与成交 - 上周昆明9个项目新增供应面积17.19万㎡ 环比暴涨292% [1] - 商品住宅成交面积6.35万㎡ 环比微涨3% 成交均价11047元/㎡ 环比持平 [1] - 5个项目加推585套房源 整体去化率约17% 其中邦泰春华序去化率41%为最高 [5] 项目销售表现 - 筑友双河湾单周销售金额0.29亿元 成交36套 成交均价6592元/㎡ 套均价81万元/套 [3] - 邦泰·观云销售金额0.46亿元 成交15套 成交均价18849元/㎡ 套均价304万元/套 [3] - 龙湖·峯萃成交均价21117元/㎡为周度最高 套均价356万元/套 [3] - 揽湖半山成交40套位列套数榜首 成交均价仅5000元/㎡ 套均价49万元/套 [3] 土地市场 - 上周昆明主城区无土地供应与成交 [4] 基础设施建设 - 昆明西客站综合交通枢纽一期工程启动招标 总建筑面积5.86万㎡ 预计投资8.5亿元 [7][8] - 招标范围包括西广场地块工程、轨道接驳工程及车道工程 含地下换乘中心3.57万㎡和公交枢纽2.28万㎡ [8]

股权与关联方 - 卢女士间接持有已发行股份总数约81.13%[4][18] - 美的建业由卢女士间接全资拥有，间接持股比例为100%[16] 交易数据 - 2024年10月22日至12月31日历史关连交易金额约为6190万元[10] - 截至2025年7月31日止七个月实际交易金额约2.18亿元[13] - 2025年现有年度上限从240.0修订为330.0，2026年从215.0修订为206.0[9] 协议与决议 - 2025年9月18日公司与美的建业订立补充协议修订年度上限，待独立股东批准[3][7][11] - 董事会建议于股东特别大会通过特别决议案批准建议修订，通函10月13日前后寄发[6] - 各控股股东及联系人将在股东特别大会就补充协议及上限决议案放弃投票[5] 组织章程 - 建议修订组织章程细则，允许董事会委任超一名主席及填补核数师临时空缺[6][22] 其他 - 公司经营物管服务、资产运营、房地产科技及开发服务等主要业务[15] - 美的建业集团主要于中国从事房地产开发及销售业务[16]

港股内房股表现 - 远洋集团股价下跌6.32%至0.163港元 融创中国股价下跌6.08%至1.700港元 [1] - 融信中国股价下跌4.89%至0.214港元 中梁控股下跌3.57%至0.081港元 [1] - 龙光集团下跌2.68%至1.090港元 碧桂园下跌1.59%至0.620港元 雅居乐集团下跌1.85%至0.530港元 [1] - 万科企业下跌1.74%至5.650港元 龙湖集团下跌1.53%至11.620港元 富力地产下跌1.33%至0.740港元 [1] - 美的置业下跌1.24%至4.790港元 世茂集团下跌1.23%至0.400港元 [1] 房地产市场数据 - 8月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1% 降幅较上月收窄0.1个百分点 [1] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅收窄0.1个百分点 [1] - 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4% 降幅扩大0.1个百分点 [1] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0% 降幅与上月持平 [1] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6% 降幅扩大0.1个百分点 [1] - 三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5% 降幅与上月相同 [1] 行业趋势展望 - 房地产市场下行压力持续存在 行业修复需要过程 [1] - 短期市场活跃度有望因政策利好和"金九银十"销售旺季出现阶段性回升 [1] - 中长期行业将向高质量发展转型 注重产品品质 运营服务和可持续发展 [1]

政策背景与市场目标 - 国务院会议明确房地产"止跌回稳"政策目标 并强调多管齐下释放改善性需求 [1] - 江苏部分城市如苏州已优化公积金政策并取消限售以配合政策导向 [1] 2025年1-8月江苏房企销售业绩 - TOP20房企销售金额门槛为34.39亿元 销售面积门槛为14.22万㎡ [3] - 招商蛇口以88.25亿元销售额位居金额榜首位 华发股份82.14亿元及绿城中国77.39亿元紧随其后 [2][3] - 销售面积前三为招商蛇口34.08万㎡ 保利发展32.17万㎡及新城控股29.07万㎡ [2][3] - TOP4房企销售业绩均超70亿元和26万㎡ [3] 江苏本土房企表现 - 本土房企TOP20销售金额门槛17.70亿元 销售面积门槛7.44万㎡ [5] - 金基地产以52.66亿元居本土销售额榜首 新城控股以29.07万㎡居销售面积榜首 [4][5] - TOP8本土房企销售业绩均超27亿元和11万㎡ [5] 本土国有房企专项排名 - 本土国有房企TOP10销售金额门槛20.41亿元 销售面积门槛7.89万㎡ [6] - 苏州恒泰以45.05亿元销售额居国有房企金额榜首位 华建地产以16.05万㎡居面积榜首位 [6] - 南京南部新城30.56亿元和梁城美景29.83亿元分列金额榜第二、三名 [6] 土地市场数据 - 全省1-8月成交涉宅用地425宗 成交规划建面2625.74万㎡ 楼面均价6484元/㎡ [7] - 8月单月成交涉宅用地85宗 成交建面494.56万㎡ 楼面均价6517元/㎡ [7] - 南京和南通为省内土地供应及成交主力 苏州以12187元/㎡楼面价领跑全省 [9] - 南京土地出让金428.32亿元居省内首位 [9] 重点城市土地成交案例 - 南通8月6日6宗宅地全部底价成交 总成交金额22.198亿元 [11] - 苏州高新区宅地由苏州高新区新振建设以4.452亿元底价竞得 楼面价12500元/㎡ [11] - 南京鼓楼区宅地由金基控股以3.40亿元竞得 楼面价12119元/㎡ [11] - 南京8月15日两宗宅地由南京地铁和电建地产分获 总成交7.23亿元 [11] - 南通海门两宗宅地8月27日以8.03亿元底价成交 楼面价约3370元/㎡ [12] 市场展望 - 政策支持力度有望加大 市场对美联储9月降息预期升温 国内货币政策空间或进一步打开 [13] - 房企预计在"金九银十"期间加快核心城市推盘节奏 市场活跃度有望阶段性回升 [13]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入人民币1996.59亿元，同比增长41.3% [1] - 核心净利润人民币312.08亿元，同比增长119.4% [1] - 毛利率30.8%，同比下降3个百分点，主因销售成本上升 [1] - 财务收益净额人民币11.63亿元，同比由负转正，因还清所有借款致利息费用减少 [1] 股息政策 - 宣布派发每股0.15港元中期股息 [1] - 自2018年上市后持续七年维持行业竞争力派息政策，股息率常年超8% [1] 业务板块结构 - 物管服务收入人民币929.99亿元（同比+8.7%），资产运营收入274.93亿元（同比+13.9%），房地产科技收入286.97亿元（同比-9.2%），开发服务收入504.70亿元（新增业务单元） [2] - 物管服务在管面积7946万平方米（同比+5%），合约面积9606万平方米（同比+4%） [2] - 新签7个金额超千万级别的非住业态项目，聚焦园区及医养业态 [2] 开发业务进展 - 2024年10月重组后承接控股股东房地产开发全链条管理业务 [2] - 2025年上半年于贵阳、无锡、徐州拓展4个第三方住宅项目，全周期签约金额1.6亿元 [2] - 无锡美的东望府项目首开销售额4.72亿元，去化率超90%，量价超委托方预期 [2] 盈利预测与估值 - 预测2025/2026/2027年EPS分别为人民币0.42/0.57/0.74元 [1] - 给予2025年12倍PE估值，目标价5.46港元（1港元=0.92元人民币） [1]

投资评级 - 维持"增持"评级 目标价5.46港元 [2][11] - 基于2025年12倍PE估值 [11] 核心财务表现 - 2025年上半年营业收入达人民币1996.59亿元 同比增长41.3% [11] - 核心净利润人民币312.08亿元 同比大幅增长119.4% [11] - 毛利率为30.8% 同比下降3个百分点 [11] - 财务收益净额人民币11.63亿元 同比由负转正 [11] - 预测2025/26/27年EPS分别为人民币0.42/0.57/0.74元 [11] 业务运营亮点 - 物管服务收入人民币929.99亿元 同比增长8.7% [11] - 资产运营收入人民币274.93亿元 同比增长13.9% [11] - 房地产科技收入人民币286.97亿元 同比下降9.2% [11] - 开发服务作为新增业务单元贡献收入人民币504.70亿元 [11] - 在管面积7946万平方米 合约面积9606万平方米 同比分别增长5%与4% [11] - 新签7个金额超千万级别的非住业态项目 [11] 开发业务进展 - 2024年10月重组后承接控股股东房地产开发资源 [11] - 2025年上半年在贵阳、无锡、徐州拓展4个第三方住宅项目 [11] - 全周期签约金额达1.6亿元 [11] - 无锡美的东望府项目首开销售额4.72亿元 去化率超90% [11] 股东回报 - 派发每股0.15港元中期股息 [11] - 自2018年上市以来持续七年维持超8%的股息率 [11] 财务预测 - 2025E营业收入4043百万港元 同比增长8.5% [6] - 2025E归属母公司净利润600百万港元 同比增长129.2% [6] - 预测2025/26/27年PE分别为10.60/7.78/5.97倍 [6] - 当前市值6919百万港元 股本1435百万股 [8] 同业比较 - 2025年预测PE为10.60倍 低于可比公司均值13.34倍 [13] - 总市值69亿港元 低于华润置地(2318亿港元)和龙湖集团(792亿港元) [13]

投资评级与目标价 - 国泰海通维持美的置业增持评级 给予2025年12倍PE估值 目标价5.46港元[1] - 中金公司给予跑赢行业评级 目标价5.8港元 中信证券给予买入评级 目标价6.5港元[1] - 近90天内2家投行给出买入评级 90天目标均价5.97港元[1] 财务表现预测 - 预测2025/2026/2027年EPS分别为0.42元/0.57元/0.74元[1] - 2025年上半年核心净利润实现翻倍增长[1] - 公司持续兑现行业有竞争力的派息政策[1] 市场表现与估值 - 截至2025年9月12日收盘价4.96港元 单日上涨2.9%[1] - 港股流通市值69.19亿港元 在房地产开发Ⅱ行业170家公司中排名第39[1][2] - 当日成交量537.24万股 成交额2652.97万港元[1] 财务指标表现 - ROE为-8.54% 显著优于行业平均的-19.07% 行业排名83/170[2] - 净利率15.68% 远高于行业平均的-141.4% 行业排名21/170[2] - 毛利率30.79% 超出行业平均12.85%一倍以上 行业排名63/170[2] - 负债率47.55% 低于行业平均66.95% 行业排名60/170[2] 业务发展 - 开发业务贡献新增长点[1] - 营业收入194.12亿元 行业排名168/170[2]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入1996.59亿元 同比增长41.3% [1] - 核心净利润312.08亿元 同比增长119.4% [1] - 毛利率30.8% 同比下降3个百分点 主因销售成本上升 [1] - 财务收益净额11.63亿元 同比由负转正 因还清所有借款致利息费用减少 [1] 股息政策 - 宣布派发每股0.15港元中期股息 [1] - 上市后连续七年维持行业竞争力派息政策 股息率常年超8% [1] 业务板块表现 - 物管服务收入929.99亿元 同比增长8.7% [2] - 资产运营收入274.93亿元 同比增长13.9% [2] - 房地产科技收入286.97亿元 同比下降9.2% [2] - 开发服务收入504.70亿元 为新增业务单元 [2] 物业管理规模 - 在管面积7946万平方米 同比增长5% [2] - 合约面积9606万平方米 同比增长4% [2] - 新签7个金额超千万级非住业态项目 聚焦园区及医养业态 [2] 开发业务进展 - 承接控股股东房地产开发资源全链条管理 [3] - 2025年上半年拓展4个第三方住宅项目 全周期签约金额1.6亿元 [3] - 无锡美的东望府项目首开销售额4.72亿元 去化率超90% 量价超委托方预期 [3] 盈利预测与估值 - 预测2025/2026/2027年EPS分别为0.42/0.57/0.74元 [1] - 给予2025年12倍PE估值 目标价5.46港元 [1] 战略方向 - 聚焦开发服务、物管服务、资产运营、房地产科技四大板块 [2] - 通过资源整合推动业务协同效应 [2] - 以科技、健康、节能为导向开展开发业务 [3]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入1996.59亿元 同比增长41.3% [1] - 核心净利润312.08亿元 同比增长119.4% [1] - 毛利率30.8% 同比下降3个百分点 [1] - 财务收益净额11.63亿元 同比由负转正 [1] - 中期股息每股0.15港元 股息率常年超8% [1] 业务板块表现 - 物管服务收入929.99亿元 同比增长8.7% [2] - 资产运营收入274.93亿元 同比增长13.9% [2] - 房地产科技收入286.97亿元 同比下降9.2% [2] - 开发服务收入504.70亿元 为新增业务单元 [2] - 在管面积7946万平方米 同比增长5% [2] - 合约面积9606万平方米 同比增长4% [2] 战略发展进展 - 聚焦开发服务+物管服务+资产运营+房地产科技四大板块 [2] - 新签7个金额超千万级非住业态项目 [2] - 开发业务承接控股股东房地产开发资源全链条管理 [3] - 深耕贵阳 无锡 徐州拓展4个第三方住宅项目 [3] - 全周期签约金额1.6亿元 [3] - 无锡美的东望府项目去化率超90% 首开金额4.72亿元 [3] 盈利预测与估值 - 2025/26/27年EPS预测0.42/0.57/0.74元 [1] - 给予2025年12倍PE估值 [1] - 目标价5.46港元 [1]

长沙房地产市场整体表现 - 2025年1-8月长沙房地产企业销售金额排名前20的企业合计实现264.56亿元销售额[2] - TOP20企业销售面积共计180.16万平方米[2] - TOP10房企销售金额门槛值为11.20亿元[2] - TOP20房企销售金额门槛值为4.65亿元[2] 企业销售金额排名 - 华润置地以30.71亿元位居金额榜榜首[3] - 招商蛇口以28.45亿元位列金额榜第二名[3] - 中建信和以27.65亿元位居金额榜第三名[3] - 权益销售金额中华润置地以27.85亿元居首[5] - 招商蛇口权益销售金额23.34亿元位列第二[5] - 中建信和权益销售金额21.88亿元位列第三[5] 企业销售面积排名 - 中建信和以20.34万平方米位居面积榜第一位[3] - 招商蛇口以19.94万平方米位居面积榜第二位[3] - 华润置地以17.22万平方米占据面积榜第三名[3] - 权益销售面积中招商蛇口以17.13万平方米居首[5] - 中建信和权益销售面积15.93万平方米位列第二[5] - 华润置地权益销售面积15.85万平方米位列第三[5] 项目层面销售表现 - 商品住宅销售金额TOP10项目合计销售金额107.16亿元[6] - 销售额TOP10门槛值为7.52亿元[6] - 长沙瑞府以19.43亿元占据销售金额排行榜榜首[6] - 建发观云以12.00亿元位居第二[6] - 运达会展湾以10.77亿元位列第三[6] - 商品住宅销售面积TOP10项目合计销售面积63.24万平方米[7] - TOP10销售面积门槛值为4.24万平方米[7] - 长沙瑞府以9.48万平方米居于销售面积榜第一位[7] - 中建桃李九章以7.95万平方米位居第二位[7] - 长沙润府以7.59万平方米位列第三[7]