报告核心观点 地产链止跌回稳迹象初显，非传统建材景气度更高，传统链条要重视结构及供给，非传统链条关注下游成长性机会 [1][3] 分组1：行情复盘 - 2025年以来建材指数呈“N型”走势，3月后跑赢沪深300，年初至今跑输万得全A，预计前期受节后开复工需求恢复不及预期拖累，后期受大宗周期品提价落地和博弈Q1业绩增长预期影响，中小市值建材标的涨幅不及A股全行业 [14] - 建材各细分行业中，其他专用材料、玻纤、其他结构材料、陶瓷板块取得正收益，其他装饰材料、水泥、玻璃取得负收益，地产链中消费建材和水泥跌幅相近，玻璃承压较大 [17] - 个股层面，获超额收益个股以下游高景气或存转型预期公司为主，跌幅靠前个股以地产链公司为主 [22] - 建材板块PB估值处近五年3.1%分位，PE处90%高分位，ROE回升有望带动PB向上修复，分板块看，24Q4以来全板块PE估值有提升，25Q1水泥ROE负值同比缩小、玻纤ROE同比正增，玻纤和消费建材PB呈向上趋势，有望率先实现估值修复 [24] 分组2：传统地产链 房地产 - 2025年以来房地产政策延续宽松基调，“止跌回稳”是主基调，货币政策与信贷政策将形成更强合力，限购、限贷等调控政策有望进一步松绑，“白名单”制度与收储政策将持续落地，城市更新行动与“三大工程”将加快推进 [34] - 截至2025年5月，商品房销售、房屋新开工、竣工面积累计值同比分别-2.9%、-22.8%、-17.3%，5月销售端降幅边际扩大，开工和竣工端有所收窄，前端销售情况已开始逐步企稳，但新开工及竣工仍在下探，预计增量政策落地节奏加快，地产基本面逐步触底企稳，一二线核心城市复苏进展或更快 [35] 水泥 - 预计25年水泥产量同比降幅有望收窄，中长期我国水泥需求底或在12 - 15亿吨附近 [39] - 24年水泥行业利润跌破上一轮底部，预计再次下滑空间有限，2025年行业利润有望回升 [42] - 企业稳价格、保利润意识逐渐加强，价格底部反弹，叠加煤炭价格下降，进一步支撑利润改善 [44] 消费建材 - 2024年家装需求中与存量需求相关的占比高达63%，25年1 - 5月全国十二个重点城市二手房成交面积同比增长22%，随着新房销售触底，存量需求拉动效应将更明显，二手房重装需求在家装补贴等消费政策刺激下有望加快释放 [46] - 2024年主要消费建材公司收入端仍延续下滑趋势，但伟星新材、三棵树、北新建材、兔宝宝收入基本持平甚至逆势增长，反映C端市场已有触底企稳态势，三棵树利润同比增速较快，北新建材同比实现小幅增长，东方雨虹下滑相对较多 [53] - 在地产整体需求下滑背景下，渠道下沉和多品类扩张是消费建材公司对冲收入下滑的主要方式，渠道下沉进展和效果相对更好，未来具备渠道深度、产品广度和服务精度的企业将在行业洗牌中占据主导地位 [57] 浮法玻璃 - 目前浮法产能、库存处历史较高位，市场供需矛盾持续增加，导致价格持续走低，单位利润方面，石油焦口径平均行业利润为负，动力煤口径平均毛利为正，成本端石油焦和纯碱价格均同步走低，后期成本端大概率维持低位，当前多数玻璃厂价格已低于成本线水平，雨季过后Q3主要矛盾集中在供给是否能降低 [59] - 2025年至今冷修产线有限，后续计划点火产线较少，10年以上老产线占目前在产的7.8%，若行业亏损持续，老产线集中冷修潜力较大 [67] 分组3：非传统建材 玻纤 - 玻纤产量连续两年低速增长，正逐步从“内卷式”恶性竞争中走出来，25年1 - 2月玻纤实际消费量同比增长较好，3 - 4月同比走弱，风电、热塑需求持续较强，品类上热固、热塑纱合计占比超五成，下游建筑材料占比最高，25年风电、汽车交通运输领域需求景气上行，有望带动全年需求向上 [73][76][80] - 25年风电装机预计在105 - 115GW，明年景气仍有望持续，汽车领域需求亦景气，新能车产量及单车玻纤用量提升带动需求向上，电子纱22 - 23年需求承压，24 - 25年有望实现较好修复 [83][85][92] - 24 - 25年粗纱有较多新点火/复产产线，电子纱年内基本暂无新增产线，24年对次年新增产能冲击约11万吨，整体增量有限，18/24年为新点火或复产大年，19/25年为实际产能冲击大年，今年供给确存一定压力，明年随着冷修预期提升压力有望边际减缓 [94][100][104] - Q2粗纱价格环比微降/同比正增，电子纱同环比增长较优，24Q2以来玻纤盈利逐季修复，周期底或已确认，电子纱/电子布公司盈利24Q1以来逐季修复，预计25年受低介电电子布等高端产品需求放量驱动，盈利有望进一步抬升 [107][113][116] - 25Q1预计头部企业吨净利在700 - 800元附近，随着3 - 4月风电热塑纱涨价的落地，Q2吨净利有望继续上行，下半年或将保持相对稳定，当前玻纤行业估值及ROE或处于中部偏低位置 [122][125] 民爆 - 2025M1 - 4工业炸药产量稳定增长，东北、西北等地炸药产销更旺，民爆行业市场需求回暖，利润稳定增长，原材料方面，4月主要硝酸铵品种价格同比持续下降 [126][132] - 采矿业固定资产投资持续提升，民爆下游需求持续旺盛，主要矿产资源价格中枢上移，推动相关行业资本开支上行，矿采需求高景气度延续 [134][139] - 水利占基建固投比重提升至7.0%，五年内仍有较好建设预期，近几年来水运相关政策频出，三大运河建设稳步推进，有利拉动民爆下游需求，运河项目开工在即，在建+规划项目投资超6000亿元，或将打开民爆需求增量空间 [145][146][149] - 今年2月政策推动企业重组整合，产业集中度进一步提升，今年以来民爆上市公司并购整合事件频出 [150] 耐材 - 近几年来全国耐火材料产量逐年降低，下游需求仍然疲软，行业经营形势存在产能过剩、产业集中度低等问题，但行业集中度持续向头部优势企业集中，产品价格因下游需求低迷而承压，生产企业仍处在较为底部区间 [151] - 行业内头部公司逐步拓展新业务，濮耐股份在镁盐化工等新市场取得成效，预计湿法业务今年将给公司带来上亿净利润贡献，北京利尔参股国产AI芯片公司，也已布局硅碳负极材料领域，积极谋求新增长点 [156] 光伏玻璃 - 国内市场政策驱动导致需求前置将一定程度影响下半年光伏传统旺季的需求量，海外市场2025年一季度中国出口光伏组件同比下降8%，仅非洲市场拉货呈现上升，其他市场一季度拉货同比均弱于去年 [157] - 价格端近期已开始下探，短期供需看库存天数回升，利润端5月2.0mm光伏玻璃毛利已转负，展望下半年，需求前置或可能导致下半年旺季不旺，Q4迎年底抢装需求或有所恢复，供给端后续释放节奏趋缓 [158][162] 分组4：投资主线 水泥 - 整体产能利用率持续下滑，但旺季仍存超产现象，政策驱动下存量项目补产能进展加快，中长期实际产能有望降至18亿吨以下 [165][167][168] - 疆藏地区供需格局相对较优，利润端存优化空间，2025年开年疆藏水泥需求同比实现高增长，全年有望保持高景气，供给集中度高，未来随着产能利用率的提升带来规模效应发挥，成本费用端有望继续优化，吨净利存在进一步提升空间 [171][172][177] - 近几年中国水泥企业加快出海步伐，重心逐渐转向非洲，西部水泥、华新水泥海外增长弹性突出，海外水泥价格及效益明显高于国内，海外板块已成为公司利润的主要增长极 [181][186] 消费建材 - 2022年以来消费建材价格战持续加剧，2025年以来涂料行业价格战率先出现缓和迹象，立邦提价向行业释放积极信号，三棵树工程墙面漆价格环比已出现企稳迹象，家装漆二季度有望环比改善，毛利率提升可期 [191][192] - 三棵树利润端与立邦仍有差距，随着业务结构调整以及降本增效落地，有望逐步向立邦看齐，目前涂料仍是消费建材中的“黄金赛道”，行业竞争格局相对稳定，龙头公司市占率提升空间大，三棵树C端增长印证其核心竞争力，盈利能力或将逐步进入修复阶段 [197][204] 民爆 - 重视新疆、西藏等高景气区域以及海外建设需求，建议重点关注易普力、江南化工、广东宏大等公司 [207] - 新疆煤炭开采推动民爆和矿服市场高增，国内头部公司重点布局，预计“十五五”末疆内民爆市场或将接近百万吨规模，未来江南化工等民爆龙头企业或主导本地竞争 [208][211][213] - 西藏大型铜矿开采加速、铁路建设保持高景气、雅鲁藏布江下游水电工程开工，区域民爆景气度持续向上，区内竞争或集中在高争民爆等本土优质民爆企业和易普力等矿服一体化龙头企业之中 [214][216][223] - “一带一路”沿线国家具备大量基础设施建设和矿服爆破需求，国内民爆企业出海空间广阔，目前江南化工、易普力以及广东宏大出海业务已形成一定规模且具备一定竞争力 [230] 高性能玻纤 - 高性能玻纤布主要包括低介电和低膨胀电子布，下游终端分别应用于通信基础设施和半导体封装领域，低介电电子布下游依次应用于高频高速覆铜板、印刷电路板、AI服务器和交换机等领域，25年一季度产业链核心厂商业绩边际变化验证其需求高速增长 [231][234] - 25年底低介电电子布需求约1000万米/月，中国大陆企业扩产相对较多，明年二代布需求有望放量，全年可能仍存10% - 20%的供需缺口，一代低介电产品价约三四元/米，净利率约20%左右，二代产品价格约为一代的四倍，企业端中材科技/宏和科技利润弹性较优 [238][240][241]

本期投资提示: 2025 年 07 月 27 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 申万宏源研究微信服务号 上海等地陆续发布好房子标 更大力度止跌回稳政策 -地产及物管行业周报（2025/07/19-2025/07/25） 升 25%、三四线环比下降 25% 上周(7.19-7.25)34 个重点城市新房合计成交 196.1 万平米, 环比上升 19.9%, 较 24 年周均成交 291.7 万平米下降 32.8%，较本年周均成交 196.7 万平米下降 0.3%。 其中一二线城市合计成交 184.5 万平米，环比上升 24.5%，较 24 年周均成交 261.2 万平米下降 29.4%，较本年周均成交 179.6 万平米上升 2.8%。三四线城市合计成交 11.6 万平米，环比下降 24.7%，较 24 年周均成交 30.5 万平米下降 61.9%，较本年周均成交 17.1 ...

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 6月新房成交同比降幅扩大，二手房成交同比由正转负，土地市场上半年“提质缩量”，6月住宅用地溢价率回落，百强房企6月销售同比降幅扩大、拿地金额与强度环比提升，政策端有望发力推动市场止跌回稳，6月地产板块跑输沪深300 [2][4][119] 根据相关目录分别进行总结 新房成交 - 6月40城新房成交面积环比+14.3%，同比-11.6%，同比降幅扩大9.0pct，1-6月累计同比-1.6% [4] - 各能级城市6月新房成交全线走弱，上半年一线城市同比正增长，二、三四线城市同比负增长 [4] 二手房成交 - 6月18城二手房成交面积环比持平，同比-3.7%，同比增速下降7.0pct，25年1-6月累计同比+14.6% [4] - 6月一线城市二手房成交同环比正增长，二、三四线城市同比负增长 [4] 新房库存与去化 - 截至6月末，12城新房库存面积环比-0.6%，同比-16.8%，整体去化周期17.2个月，环比+1.6个月，同比-3.1个月 [4] - 6月重点城市平均开盘去化率41%，环比+2pct，同比+13pct [4] 土地市场 - 6月全国成交土地建面环比+11.8%，同比+0.2%，平均楼面价环比+49.5%，同比+17.4%，平均溢价率5.1%，环比提升0.6pct [4] - 1-6月全国成交土地规划总建面同比-5.7%，成交总价同比+7.8%，楼面均价同比+14.3%，平均溢价率7.8%，同比+4.3pct [4] 房企 - 百强房企6月销售额同比-21.5%，环比+17.8%，1-6月累计同比-11.4% [4] - 6月百强房企全口径拿地金额同比+57.0%，环比+98.8%，拿地强度38%，环比+15pct，同比+19pct [4] - 6月房地产行业国内外债券、ABS发行规模481亿元，同比+16%，环比+29%，平均发行利率3.04%，同比+0.19pct，环比+0.73pct [4] 政策 - 国常会提出更大力度推动房地产市场止跌回稳，后续政策端发力概率提升 [4] - 深圳、成都、西安等地优化公积金政策，杭州余杭区等地发放购房补贴，四川、西安落地“好房子”建设标准，武汉优化购房落户政策 [4] 板块收益 - 6月地产板块持续跑输沪深300，绝对收益为0.9%，相对收益为-1.6% [2][119] 投资建议 - 关注基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企，如滨江集团、绿城中国等 [122] - 关注“小而美”房企，如保利置业集团、城投控股 [122] - 关注经营或策略有增量或变化的房企，如新城控股、金地集团等 [122] - 关注受益于二手房市场修复的房地产经纪公司，如贝壳-W、我爱我家 [122]

2025年以来，整体房地产市场延续"止跌回稳"的态势，逐月来看，1-2月受春节假期影响供求季节性回落，但同比正增，3-4月迎来一波"小阳春"，随后5-6 月市场走势趋稳，即没有出现3月供求两旺的火爆行情，也不像去年同期持续下行，整体行情冷暖相间，相对稳定。 目前7月已过半月有余，从典型城市平均去化和热度来看，在供应不足及季节性回落双重影响下，市场动能明显不足，北京、上海、深圳、杭州等热点城 市市场热度也出现了高位回落。 近年来各地对于新增宅地供给规模的有效控制，使得2025年房地产市场已经全面进入供小于求的新阶段。在控制新增宅地规模、促进库存下降的另一面， 则是优质新增供给规模的不足，导致行业成交规模的稳定性难以保证。 基于6月份以来国务院、发改委、央行、财政部、统计局等中央部委多次明确"加力稳市场"的政策信号来看，2025年下半年房地产将迎来更多稳市场政策 的全面落地，加快构建发展新模式，助力行业朝着止跌回稳的方向继续迈进。 7月上半月30城项目 平均去化率30% CRIC监测数据显示，全国重点30城项目，2025年7月上半月成交面积达253.2万平方米，与去年同期下降35%。一线跌幅小于二线小于三四线，市 ...

6月份，二手房市场显现更多回稳信号：核心城市涨价小区占比回升至48%，各类小区涨价小区占比均有所增 加，刚需类成为本月涨价主力；挂牌价持续回落，议价空间再创新低，供求双方预期进一步趋同。年中市场交 易虽出现一定波动，但从二手房价指标走势来看，仍延续了近半年以来的指标韧性，并且从高频交易小区数 量、溢价空间等指标来看，二手房市场仍在稳市场进程中持续发挥重要作用： 01 涨价小区数量如期回升 价格指标如期反弹回升，平均议价空间连续3个月创新低 ◎ 文 / 马千里 高频交易小区数量稍有回落 为探析二手房成交价格的动向，研究中心以北京、上海等11个典型城市的二手房小区为样本，为避免单套异常 成交影响较大，每个月样本小区的选取标准，均为近2个月交易量不小于5套。 从统计结果来看， 6月有48.3%的小区成交价格环比上涨，较上月增加了3.4个百分点，高频交易小区数量回落 至4412个，但仍处于2025年以来均线水平以上。 2025年以来，涨价小区占比已经"一月涨一月跌"连续波动了 半年，行业筑底期信号已十分明确。据月中国新办发布会透露数据，2025年全国商品房交易量较2024年有所改 善，尤其是二手房上半年交易量仍保持同 ...

房价走势 - 2023年以来全国二手房价已大幅下跌 但未来跌幅将趋缓 "止跌回稳"成为市场主旋律 [1] - 2024年6月十大重点城市二手房价格同比环比均下跌 "以价换量"仍是主流策略 [3] - 2024年11月后二手房价下跌幅度趋于平稳 结合经济环境和政策导向 未来跌幅可能持续但不会剧烈波动 [3] 城市交易数据 - 成都6月二手房成交量达19214套 位居十大城市榜首 上海18028套 北京15139套 [3] - 区位优质或高性价比房源交易活跃度显著高于其他类型房产 [3] - 非热门城市二手房面临成交周期过长问题 影响业主信心和资产估值 [6] 市场结构 - 300万以下刚需房占比达41.9% 改善型房源价格僵局导致购房压力加剧 [7] - 市场分化促使购房者转向法拍房等多元化选择 [7][8] - 6月全国法拍房供应量达3.2万套 挂拍量持续上升 成交价普遍低于评估价 [9] 购房时机 - 对于观望多年的购房者 2024年下半年被认为是较佳入市时机 [4] - 法拍房渠道因价格优势和选择空间扩大 正成为部分购房者的替代方案 [8][9]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续稳定近3年，但量价未进入正向循环，中央对房地产止跌回稳表态调整为“更大力度”，预计新一轮支持政策或将出台，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [4] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34个重点城市新房合计成交159.1万平米，环比-20.1%，7月一手房成交同比-18.0%，较6月-9.7pct；其中一二线环比-22.9%、同比-17.3%，三四线环比+24.8%、同比-21.9% [4][5][6] - 二手房成交量：上周13个重点城市二手房合计成交103.1万平米，环比-5.4%，7月截至上周累计成交同比-11.4%，较6月-1.8pct [4][13] - 新房库存：上周15个重点城市合计推盘73万平米，成交63万平米，成交推盘比为0.87倍；可售面积为8925.5万平米，环比+0.11%；3个月移动平均去化月数为19.8个月，环比上升0.18个月 [4][23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：中央城市工作会议强调以城市更新为重要抓手，国家统计局数据显示1 - 6月全国房地产开发投资同比下降11.2%，多地出台“以旧换新”补贴政策，福州发布非居住存量房屋改建细则，广东推动城中村和老旧小区改造，青岛调整公积金缴存基数 [32][33][34] - 物管行业：7月12日，海口市美兰区一社区成功引入信托制物业 [36][37] 重点公司公告 - 地产公司：华发股份上半年销售金额同比上升11%，华润置地同比下跌11.6%，龙湖集团上半年累计合同销售金额约350.1亿元；十余家房企发布半年度业绩预告，中华企业等扭亏为盈，滨江集团归母净利润同比增长40% - 70%；金地集团等为联营或子公司提供担保，中华企业调整募资方案，招商蛇口拟发债8亿元；城建发展选举齐占峰为董事长 [36][37][39] - 物管公司：7月14 - 18日，贝壳 - W共耗资约2000万美元回购股份约313.3万股 [42][43][44] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数下跌2.63%，沪深300指数上涨0.49%，相对收益为-3.12%，板块表现弱于大市；个股中，市北高新等涨幅居前，光大嘉宝等跌幅居前；主流AH房企25/26PE均值分别为14.7/12.6倍 [4][45][51] - 物管板块：物业管理板块个股平均下跌0.43%，沪深300指数上涨0.49%，相对收益为-0.92%，板块表现弱于大市；个股中，祈福生活服务等涨幅居前，荣万家等跌幅居前；板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [4][52][54]

楼市整体表现 - 6月70城商品住宅销售价格环比普遍下跌，但同比降幅整体收窄，市场处于"探底"与"修复"的关键节点 [1] - 一线城市新房价格环比由升转降，仅上海微涨0.4%，北京、广州、深圳分别下跌0.3%、0.5%、0.6% [4] - 一线城市二手房整体环比下降0.7%，北京、上海、广州、深圳分别跌1.0%、0.7%、0.7%、0.5% [4] 深圳楼市特点 - 深圳新房价格环比下跌0.6%，为一线城市中跌幅最大，且已连续第三个月环比下跌 [4] - 深圳二手房价格同比下降2.8%，为一线城市中唯一跌幅未超3%的城市 [5] - 深圳新房价格同比下降2.5%，降幅小于其他一线城市（上海涨6.0%，北京、广州分别降4.1%、5.1%） [5] 深圳抗跌原因 - 新房市场结构性分化，"新规产品"凭借质价比优势对非新规老项目形成冲击，导致整体价格承压 [6] - 深圳人口持续流入、改善需求旺盛，核心区新规产品仍能维持一定价格韧性 [6] - 二手房市场业主心态务实，避免恐慌性抛售，使得价格波动更平缓 [6] 政策与市场预期 - 各地正加速储备新政，如公积金贷款额度提升、购房补贴等 [7] - 中央层面即将召开的"城市工作会议"或释放城市更新、房地产新模式等支持政策 [7] 购房建议 - 刚需群体可关注核心区次新房、配套成熟的"新规产品" [8] - 改善群体可关注外围区域"新规产品"的优惠机会 [8] - 投资群体需聚焦人口持续流入、产业支撑强的板块，避免盲目追高 [8]

核心观点 - 房地产行业后续政策方向将以实现"止跌回稳"为目标，需求侧合理引导需求，住房政策从量向质转型，供给侧挖掘存量机会，稳定优质蓝筹企业，守住行业基本盘 [1][2] - 三季度政策将集中在收储、城市更新等方面铺排，缓释基本面压力，力争实现止跌回稳目标 [1] - 2024年房地产竣工失速下滑，销售与竣工之间差值为2.36亿平，看好下半年的竣工修复 [1] 城市发展存量提质 - 我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段 [2] - 城市工作七大重点任务紧密围绕当前形势，呼应2015年城市工作会议针对"城市病"的顶层设计提法 [2] - 继续推进农业转移人口市民化，城市发展已步入成熟但尚有城镇化空间 [2] 收储与城市更新政策 - 高质量开展城市更新，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造 [3] - 房地产发展新模式主要体现为增量打造品质、存量收购更新 [3] - 2025年城中村改造项目将继续放量，关注后续开行PSL放量速度 [3] - 2025年上半年全国拟收储金额达到4759亿元，专项债发行仅为961亿元，仍有待各地加速发行 [3]

另外，6月松山湖二手房网签均价31672元/平方米，是全市唯一一个二手房网签均价破3万元/平方米的 镇街(园区)。记者还注意到，6月东莞石龙镇、洪梅镇、樟木头镇和常平镇，二手房网签均价甚至没有 超过1万元/平方米。 合富研究院高级分析师李兴旺分析称，6月份东莞新房成交不太理想，二手房相对还可以，整体来看二 手房成交会优于新房。其还称，"从上半年楼市数据来看，东莞楼市止跌回稳趋势越发明显。" 采写：南都记者黄慧萍 近日，东莞市住建局官网发布《2025年6月东莞市商品住宅网上签约销售情况》。数据显示，6月东莞地 面建筑层数超过4层的新建商品住宅(下称"洋房")共网签1228套，网签均价22440元/平方米，环比量价齐 跌。其中，洋房网签量环比减少近600套。在二手房方面，6月东莞二手住宅共网签2568套，网签均价 14457元/平方米，环比同样有着不同幅度的下滑。 具体来看，在洋房网签套数方面，6月松山湖洋房共网签183套，排在全市首位。其次是塘厦镇119套， 凤岗镇107套，麻涌镇82套。需要指出的是，松山湖网签销售数据包含"三限房"项目网签数据。 在网签均价上，6月南城街道洋房网签均价41794元/平方米，排 ...