一线城市楼市政策优化 - 上海于8月25日出台楼市新政 涉及限购 公积金 信贷 税收等多方面 整体导向为"核心区严控 郊区松绑" 旨在挖掘住房购买力并降低置业门槛 [3] - 北京于8月初率先放宽调控 以五环为分界线 取消京籍及符合条件非京籍居民在五环外购房套数限制 成年单身人士与家庭执行相同政策 [5] - 京沪政策调整基于库存逻辑 北京五环外新房销售占比超80% 二手房成交占比超50% 上海外环外新房库存占全市70% 二手房挂牌量占比近40% [6][7] 政策效果与市场反应 - 北京新政后市场活跃度提升 8月9日至22日新建商品住宅成交1504套 环比增长41% 二手住宅成交6439套 环比增长11% [13] - 部分楼盘访客量显著增加 如龙湖观萃项目日均看房量超110组 环比提升35% 周末成交环比提升100% [14] - 2024年北京"930新政"后四季度二手房成交量同比增长约60% 显示政策对交易量有显著推动作用 [12] 行业整体表现与挑战 - 2025年1-7月全国房地产开发投资53580亿元 同比下降12% 房屋新开工面积 施工面积等指标同比均下降 [9] - 同期新建商品房销售额4.96万亿元 同比下降6.5% 较2021年18万亿峰值明显下滑 [9] - 上海新建商品住宅库存面积733.21万平方米 外环外占比76.6% 去化周期达17.6个月 [10] 政策目标与行业展望 - 政策旨在激活多套房购置需求 消化郊区库存 支持新市民购置二套或养老房产 [7] - 公积金政策加大支持力度 上海多子女家庭首套房贷款额度提高至216万元 可覆盖全部贷款 [7] - 业内认为政策在"金九银十"节点有利于楼市止跌回稳 但全面达成目标仍需宏观基本面支撑 [15]

行业投资评级 - 维持房地产及物管"看好"评级 [4] 核心观点 - 7月房企销售额单月同比-23%/累计同比-18%，销售热度继续低位 [4] - 房地产市场呈现"结构偏强+总量偏弱"格局，看好布局核心城市的优质房企 [4] - 政策主基调仍为"止跌回稳"，好房子政策将开辟新发展赛道 [4] - 预计核心城市房地产市场已在底部拐点区域，将领先筑底回升 [4] 7月单月销售数据 - 保利单月销售180亿元(YOY-29%)排名第一 [2] - 招蛇156亿元(YOY-1%)、万科135亿元(YOY-30%)分列二三位 [2] - 7月单月销售过百亿房企为5家，较2024年同期减少1家 [2] - 表现突出房企：金茂+49%、滨江+25%、越秀+19%、融创+6% [4] 1-7月累计销售数据 - 保利累计销售1632亿元(YOY-18%)排名第一 [4] - 中海1320亿元(YOY-18%)、华润1236亿元(YOY-12%)分列二三位 [4] - 表现突出房企：金茂+23%、越秀+12%、建发房产+6%、华发+1% [4] - TOP50房企累计销售金额13,877亿元，同比-18.4% [4] 重点推荐标的 - 产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地等 [4] - 低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口等 [4] - 二手房中介：贝壳-W [4] - 物业管理：华润万象、绿城服务等 [4] 行业集中度 - TOP10房企销售金额占比21.1%，销售面积占比24.5% [5] - TOP20房企销售金额占比19.1%，销售面积占比24.0% [5] - TOP50房企销售金额占比18.4%，销售面积占比24.6% [5]

房价走势 - 2023年以来全国二手房价已大幅下跌 但未来跌幅将趋缓 "止跌回稳"成为市场主旋律 [1] - 2024年6月十大重点城市二手房价格同比环比均下跌 "以价换量"仍是主流策略 [3] - 2024年11月后二手房价下跌幅度趋于平稳 结合经济环境和政策导向 未来跌幅可能持续但不会剧烈波动 [3] 城市交易数据 - 成都6月二手房成交量达19214套 位居十大城市榜首 上海18028套 北京15139套 [3] - 区位优质或高性价比房源交易活跃度显著高于其他类型房产 [3] - 非热门城市二手房面临成交周期过长问题 影响业主信心和资产估值 [6] 市场结构 - 300万以下刚需房占比达41.9% 改善型房源价格僵局导致购房压力加剧 [7] - 市场分化促使购房者转向法拍房等多元化选择 [7][8] - 6月全国法拍房供应量达3.2万套 挂拍量持续上升 成交价普遍低于评估价 [9] 购房时机 - 对于观望多年的购房者 2024年下半年被认为是较佳入市时机 [4] - 法拍房渠道因价格优势和选择空间扩大 正成为部分购房者的替代方案 [8][9]

报告行业投资评级 - 房地产开发评级为增持（维持）[5] - 房地产服务评级为增持（维持）[5] 报告的核心观点 - 随着24年9月政治局会议召开，房地产多个维度呈现积极信号共振，2024年以来市场关注的房价下行、信用风险、库存高企等问题有了解法[1] - 2025年房地产将迈过“最坏时刻”，有望看到结构性“止跌回稳”，高库存问题也将得到一定改善[1][14] - 看好重点城市区域市场的量价回升，以及对应区域有储备或新获取资源的房企的估值修复，业绩与现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳[3][14] 根据相关目录分别进行总结 行情回顾 - 上周沪深300指数下跌2.22%，房地产开发板块上涨2.22%，恒生指数下跌2.29%，中华内房股指数CNY上涨8.20%，恒生物业服务及管理指数上涨5.93%[2] 重点公司及动态 - 重点推荐A股开发的城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、新城控股[3][5] 本周观点 - 新房+二手房成交同比回正，前瞻指标延续24Q4以来热度，24Q4新房销售复苏推动重点城市库存和去化周期改善，春节后市场前端带看数据快速恢复，一线城市挂牌量降至2024年10月以来较低位[12] - 重点城市房价初现止跌回稳，土地市场热度恢复，一线城市二手房价自2024年10月以来连续4个月回升，2025年1月一线城市二手房价格指数较此前低点回升1.9%，2025年1 - 2月全国涉宅用地成交金额同比回正，成交溢价率提升至9% - 14%[13] - 头部房企风险处置获得进展，土地收储、白名单等政策持续落地，部分头部房企信用风险处置有积极进展，地方政府推进闲置土地收购，“白名单”扩容助力房企融资现金流改善和“保交楼”[13] 新房与二手房成交 - 2月1日 - 28日44城新房销售面积同比上升35%，其中一线上升80%，二线上升40%，三线上升14%；年初至今44城新房销售面积累计同比上升5%，其中一线上升18%，二线下降1%，三线上升6%[16] - 2月1日 - 28日22城二手房成交面积同比上升102%，其中一线上升131%，二线上升94%，三线上升53%；年初至今22城二手房累计同比上升34%，其中一线上升50%，二线上升27%，三线上升9%[25] 库存与推盘 - 2月17日 - 2月23日21城库存面积四周滚动环比下降0%，同比下降11%，一线环比下降2%，同比下降10%，二线环比上升2%，同比下降11%，三线环比下降1%，同比下降13%[35] - 21城去化速度为77周，四周滚动环比放缓15周，同比加快20周，一线去化速度为55周，四周滚动环比放缓10周，同比加快21周，二线去化速度为68周，四周滚动环比放缓13周，同比加快17周，三线去化速度为147周，四周滚动环比放缓26周，同比加快11周[35] 重点推荐 | 股票名称 | 投资评级 | 最新收盘价（当地币种） | 目标价（当地币种） | 市值（百万，当地币种） | EPS（元） | | | | PE（倍） | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | | 2023 | 2024E | 2025E | 2026E | 2023 | 2024E | 2025E | 2026E | | 城投控股 | 买入 | 4.43 | 6.61 | 11,206 | 0.16 | 0.22 | 0.49 | 0.59 | 26.97 | 20.16 | 9.10 | 7.49 | | 城建发展 | 买入 | 5.14 | 7.43 | 10,669 | 0.27 | - 0.42 | 0.25 | 0.40 | 19.09 | - 12.34 | 20.70 | 12.70 | | 滨江集团 | 买入 | 10.83 | 12.35 | 33,697 | 0.81 | 0.90 | 0.95 | 0.98 | 13.32 | 12.06 | 11.35 | 11.02 | | 招商蛇口 | 买入 | 9.82 | 13.20 | 88,977 | 0.70 | 0.61 | 0.66 | 0.72 | 14.08 | 16.22 | 14.94 | 13.56 | | 新城控股 | 增持 | 13.42 | 15.83 | 30,270 | 0.33 | 0.33 | 0.34 | 0.36 | 41.07 | 40.72 | 39.87 | 37.19 | [43]