业绩预测与评级调整 - 下调2025年归母核心净利润预测11%至6.07亿元(同比+20%)，引入2026年预测6.76亿元(同比+12%) [1] - 维持跑赢行业评级，上调目标价21%至4.25港元/股(对应7.5%目标2025年股息收益率和8%上行空间) [1] - 公司交易于8.1% 2025年股息收益率 [1] 2024年业绩表现 - 2024年收入同比增33%至37.3亿元，归母核心净利润同比增25%至5.04亿元 [2] - 开发服务业务开展两个月实现结算收入2.93亿元，收费模式为开发服务费单方100-120元、销售服务费率1-3% [2] - 物管服务收入同比增13%至18.4亿元，在管面积同比增长15%至7,538万平米，其中控股股东贡献约88%增量 [2] - 资产运营收入同比大增92%至9.87亿元，产业园销售去化贡献收入，购物中心销售额同比+32%至29亿元，自持项目NOI率同比+11ppt至64% [2] - 地产科技收入同比-6%至6.06亿元 [2] 2025年业务展望 - 预计2025年收入同比增约24%至46.22亿元，归母核心净利润同比增约20%至6.07亿元 [3] - 开发服务预计带来最大业务增量，控股股东在建面积762万平米、空地面积593万平米，已新拓第三方住宅项目饱和收入约8,000万元 [3] - 资产运营在手优质商场经营表现爬坡及产业园销售去化有望保障增长 [3] - 物管服务预计2025年在管面积增速不低于10% [3] - 2024年派息率达归母核心净利润的70%，公司指引后续保持该派息水平且考虑派发中期股息 [3]

财务数据关键指标变化 - 美的置业2024年持续经营业务收入372580万元，较2023年增长33.3%[13] - 2024年毛利133170万元，较2023年增长38.7%，毛利率为35.7%，较2023年增加1.4%[13] - 2024年净利润48620万元，较2023年增长23.2%，公司拥有人应占利润47840万元，较2023年增长27.6%[13] - 2024年核心净利润51270万元，较2023年增长21.8%，公司拥有人应占核心净利润50390万元，较2023年增长25.4%[13] - 2024年每股基本及摊薄盈利0.33元，较2023年增长22.2%[13] - 2024年资产负债率为47.7%，较2023年的75.1%有所下降[16] - 2024年公司持续经营业务收入37.258亿元，同比增长33.3%，亏损23.5041亿元，其中持续经营业务盈利4.8618亿元[82] - 2024年归属于公司所有者的净亏损20.5789亿元，其中持续经营业务净利润4.784亿元，基本及摊薄每股收益0.33元[82] - 2024年物业管理服务收入18.3922亿元，较2023年的16.3274亿元增长12.6%，主要因合约管理物业总建筑面积增长15%[83] - 2024年资产运营收入9.872亿元，较2023年的5.1477亿元增长91.8%，主要因美的房地产开发工厂年内交付3.079亿元[84] - 持续经营业务销售成本239412万元，较2023年上升30.5%，因业务规模增长[90][95] - 持续经营业务毛利133169万元，较2023年上升38.7%，因收入上升[91][96] - 持续经营业务其他收入及其他亏损净额收益1096万元，较2023年下降82.0%，因汇兑收益减少[92][97] - 本公司拥有人应占核心净亏损199377万元，持续经营业务拥有人应占核心净利润50385万元，较2023年上升25.4% [102][106] - 2024年12月31日公司现金及银行存款110294万元，总借款63538万元，净现金46756万元，净负债率不适用（2023年为35.8%）[107][108] - 2024年12月31日，集团就某些买家的按揭融资担保为2.5059亿人民币，2023年12月31日为618.698亿人民币[110][116] - 2024年12月31日，集团未对合营企业及联营公司借款提供担保，2023年12月31日为65.7598亿人民币[111][116] - 报告期内，集团总借款成本为1.3839亿人民币，较2023年同期增加0.1176亿人民币[115] 各条业务线表现 - 截止报告期末，美置服务合约项目逾400个，合约面积约9000万平方米，位列中国物业服务力TOP18企业[6][9] - 美置服务为和祐国际医院提供物业管理，服务面积约60万平方米[20][22] - 睿住发展旗下MiC模块化集成建筑系统获香港屋宇署IPA认证，可为40层（以下）建筑提供解决方案[24] - 美置服務獲2024中國物業綜合實力TOP22 [30][31][38] - 美置美康中標深圳中山婦產醫院新老院區物業服務項目 [33][35][36] - 公司位列2024中國物業服務企業品牌價值100強 [38] - 公司位列2024中國物業服務華南品牌企業30強 [38] - 公司位列2024中國物業企業綜合實力TOP19 [38] - 睿住天元獲「法國雙面神GPDP AWARD銀獎」等多個設計獎項 [39] - 公司位列2024中國物業服務力百強企業TOP18 [42] - 公司位列2024中國醫院物業服務力TOP10企業 [42] - 公司位列2024中國園區物業服務力TOP20企業 [42] - 截至报告期末，美置服务合约面积9255万平方米，在管面积7538万平方米，签约产业园区56个，合约面积832万平方米[55][59] - 2024年4月美置服务进驻医疗康养领域，12月进驻深圳为深圳中山妇产医院提供服务[60][63] - 截至报告期末，集团运营13座商业体，运营面积70万平方米，其中自持5座[62][64] - 佛山悦然广场开业满5年，NOI Margin（经营利润率）达74%，处于行业优秀水平[62][64] - 贵阳悦然广场、贵阳悦然时光开业满2年，处于关键培育期[62][64] - 美置商业年内落地佛山顺德活力岛及广州黄埔玉树项目[62][64] - 截至报告期末，集团拥有3座产业园产权（或使用权），分别为上华产业园、佛山睿创中心、中国塑料世界[65][68] - REMAC ASPACE围绕建房子提供绿色全价值链业务场景服务[67] - 截至报告期末，睿住发展年内签约6.5亿元，MiC产品完成香港首单项目交付[70][72] - 开发服务是公司年内重组完成后新增业务板块，承接控股股东房地产开发资产全链条开发管理[73][75] - 公司过往为公立医院、学校等提供工程建设管理服务获市场积极反馈，未来将拓展第三方开发服务[74][75] - 房地产科技收入60647万元，较2023年下降6.2%，因房地产行业销售下行，建设项目减少[88][93] - 开发服务为2024年10月22日重组后新增业务，本年收入29291万元[89][94] 管理层讨论和指引 - 公司2018年10月在港交所上市，2024年完成房地產開發業務重組和分拆 [47] - 集团于2018年10月在香港联交所上市，挂牌超6年，年内完成重组及剥离房开业务，聚焦轻资产业务[51] - 集团专注“开发服务+物管服务+资产运营+房地产科技”四大业务板块[53][57] - 2024年公司虽因终止经营业务的物业减值出现亏损，但持续经营业务保持稳定增长[82] - 2024年对于公司而言是变革与更新之年，有望成为更优秀的上市公司[77][79] - 公司年内完成重组，减少房地产市场周期性风险敞口，未来业务更专注轻资产[76][79] - 集团业务主要以人民币进行，大部分资产以人民币计值，未面临汇率波动重大风险[119][121] - 集团认为法律程序产生的责任不会对业务、财务状况或经营业绩产生重大不利影响[120][122] - 公司维持内部监控政策并进行信贷评估，以降低应收贷款及其他应收款项的信贷和违约风险[134] - 公司在确定贷款条款时会考虑借款人信用风险、可收回程度、市场利率和潜在业务关系等因素，无抵押贷款通常利率更高[136][140] - 公司认为信用记录良好、还款来源稳定的企业足以保证按期还款，因此部分交易未提供抵押品[137][140] - 公司会对贷款交易进行规模测试和独立性核查，确保符合上市规则[138][141] - 公司设立内控措施控制信贷风险，包括定期分析贷款组合、监控还款情况和实施债务收回程序[139][141] - 公司业务围绕房地产价值链，增长受房地产市场波动、消费者购买力和法规调整等因素影响[142][145] - 房地产新建和交付项目减少、居民消费下降和政策法规调整可能影响公司业务增长、收益结构和盈利水平[143][145] - 公司将优化现有业务，提升项目管理服务竞争力，拓展核心物业管理业务，开发多元化产品并探索海外市场[144][145] - 除特定收购外，年内公司无其他重大投资、收购或出售附属公司、联营公司及合营企业的计划[146][148] - 2024年1月9日，公司间接全资附属公司以4亿元收购项目公司50%股权，1月11日完成收购，公司间接持有项目公司100%股权[147][149] - 2024年6月23日公司宣布拟实施实物分派私人公司股份，提供现金替代，将房开业务剥离[150][152] - 2024年6月21日公司控股股东承诺全选实物分派，收购选择现金股东未接纳股份[151][153] - 实物分派按每股公司股份对应一股私人公司股份实施，现金替代为每股5.90港元，较2024年6月23日前最后交易日收市价3.75港元溢价约57.3%[154] - 2024年9月2日公司独立股东批准分派及出售事项，10月22日完成后房开业务不再并入财报[155][160] - 分派目的是降低股东房开业务投资风险，使公司专注持续经营业务[156][161] 其他没有覆盖的重要内容 - 2024年10月25日，集团向借款人1授予2亿人民币短期过渡性贷款，年利率4%，2025年2月已清偿[124][127][132] - 2024年11月5日，集团向借款人2授予1.95亿人民币短期过渡性贷款，年利率4%，报告日未偿还贷款约1.95亿人民币[124][128][133] - 贷款交易不属于集团日常业务，上市规则项下适用规模测试百分比率均低于5% [124][125] - 自2024年12月31日至报告日期集团无重大期后事项[157][162] - 截至2024年12月31日集团有9,213名全职雇员，多数在中国[158][163] - 郝恒乐55岁，2017年11月29日起任董事，现任公司董事长[164] - 郝恒乐于2018年5月15日至2024年10月22日任公司总裁[165] - 王大哉48岁，2024年6月11日任执行董事，10月22日起任总裁[168] - 刘敏51岁，自2025年3月28日起任执行董事，2010年7月加入集团，曾在美的集团1992年9月至2010年6月任职[172][173][176] - 何剑锋57岁，自2018年5月15日起任非执行董事，2024年7月退任美的集团董事[174][175][177] - 赵军49岁，自2017年11月29日起任董事，2018年5月15日调任非执行董事，2024年7月任美的集团非执行董事并退任监事[178][179][182] - 任凌艳41岁，自2024年6月11日起任非执行董事，2012年4月起在美的控股财务任职，2024年7月任美的集团监事[180][181][182][183] - 美的集团股份自2013年起于深圳证券交易所上市（股份代号：000333），自2024年起于联交所上市（股份代号：300）[170][173][175][176][177][179][181][182][183] - 郝恒乐毕业于上海财经大学经济法专业获法学学士，中欧国际工商学院获工商管理硕士，1995年4月起成中国执业律师[170] - 王大在1998年毕业于中山大学国际企业管理专业获经济学学士，2010年获高级管理人员工商管理硕士[171] - 任凌艳2006年毕业于湘潭大学获会计学学士，2020年获香港中文大学会计学硕士，2016年获广东人社厅认证中级会计师[181][183] - 谭劲松先生60岁，2018年5月15日获委任为独立非执行董事，10月11日生效，任审核委员会主席等职[184][186] - 谭劲松自2018年12月起任中远海运特种运输股份有限公司独立董事，曾在多间公司任职[185][187] - 欧阳伟立先生62岁，2018年5月15日获委任为独立非执行董事，10月11日生效，任薪酬委员会主席等职[188][190] - 欧阳伟立自2012年10月等不同时间起分别任多间香港上市公司独立非执行董事[189][191] - 陆琦先生68岁，2018年5月15日获委任为独立非执行董事，10月11日生效，为薪酬等委员会成员[192][195] - 陆琦自2015年4月至2019年1月任广州华苑园林股份有限公司独立董事[193][195] - 董事持有公司及其相联法团股份权益详情载于第79页至81页董事报告“权益披露”一节[194][196] - 李哓辉先生42岁，现任美的物业服务集团总经理，2017年9月加入集团[197] - 李哓辉在公司子公司担任过多种管理职位及多个董事职位[197] - 李晓晖先生42岁，现任美置服务集团总经理，负责全面运营管理及战略制定[199] - 李晓晖自2017年9月加入集团，在附属公司担任多个管理职位[199] - 李晓晖于2004年6月至2012年2月在美的集团担任人力资源经理及管理部长[198][199] - 李晓晖于2012年3月至2014年11月在长沙远大住宅工业集团担任企业发展中心总监[198][199] - 李晓晖于2015年1月至2017年8月在乐视控股销售平台担任副总裁[198][199] - 李晓晖于2003年毕业于中国湖南大学，取得工学学士学位[198][199]

核心观点 - 公司已完成房地产开发及销售业务剥离，2024年前9月地产合约销售金额约284亿元，同比下降47% [2][4] - 非持续经营业务税后亏损28亿元，导致整体净利润亏损23.5亿元 [2][5] - 持续经营业务营收37.26亿元，同比增长33%，毛利率35.7%，净利率13% [2][6] - 管理层预计2025年营收复合增长不低于25%，归母净利润复合增长不低于20% [6] 业务结构 - 物业管理业务占比49%，营收18.39亿元，同比增长13% [6] - 资产运营业务占比27%，收入同比增长92% [6] - 房地产科技及开发服务分别占比16%和8% [6] - 未来三年物管服务及开发服务占比将维持在70%左右 [6] 物业管理业务 - 在管面积7538万平方米，合约面积9255万平方米 [3][9] - 在管项目384个，合约项目420个 [9] - 80%项目来源于母公司 [3][9] - 产业园区在管56个，面积832万平方米 [9] 产业运营业务 - 在管商业体13座，运营面积70万平方米，其中自持5座 [11] - 拥有3座产业园产权（或使用权） [11] - 2025年初通过代建代管拓展2个项目，预计全周期收入超1.1亿元 [11] - 商业业态包括城市综合体、特色商业街区、社区邻里中心和服务式公寓 [12] 财务状况 - 总资产97.2亿元，总负债46.43亿元，净资产50.8亿元 [17] - 资产负债率47.7%，净资产收益率9.6% [17] - 持有现金11亿元，投资性房地产48.6亿元 [17] - 贸易应收款及其他应收款账面余额21.22亿元，减值拨备1.4亿元 [17] 战略方向 - 定位为低杠杆、轻资产平台，短期内不会大幅投资自持物业 [17] - 计划借助国内REITs成熟契机改善资产配置结构 [17] - 房地产科技业务2025年布局大湾区，2026年拓展海外市场 [14] - 开发服务主要承接控股股东业务，控股股东在建土储762万平方米，空地土储593万平方米 [14]

文章核心观点 - 美的置业剥离房地产开发业务后保留业务营收和利润双增长 未来业务增长有潜力且预计营收和归母净利润复合增长可观 [1][2][3] 重组情况 - 去年10月美的置业完成房地产开发重资产业务与持续经营性业务股权分设 房地产开发业务线从上市公司重组至控股股东 上市公司主体转向轻资产开发部分 [1] 2024年保留业务业绩 - 营业收入37.3亿元 同比增长33% 毛利13.31亿元 同比增长38.7% 毛利率35.7% 同比增长1.3个百分点 持续经营业务的归母核心净利润5亿元 同比增长25% [1] 各业务板块营收情况 - 物管服务去年营收18.39亿元 同比增长12.6% 占总营收49.3% 资产运营收入9.87亿元 同比增长91.8% 房地产科技收入6.06亿元 同比下降6.2% 开发服务收入2.93亿元 占总收入7.9% [1] 业务潜力分析 - 投资人质疑物管服务收入未来是否成业务主力 管理层认为仅靠单一服务能力不够 开发服务收入有潜力 2024年开发服务收入因只确认2个月金额致营收比重小 2025年将全年确认 四大板块营收占比将相对均衡 [2] 开发服务收入来源 - 一方面来自控股股东已有房地产开发资源 控股股东在建土储面积762万平方米 空地土储面积593万平方米 另一方面拓展第三方开发业务 今年一季度新拓两个住宅代建项目 合约建筑面积约24万平方米 全周期收入达8000万元 [3] 业务增速预期 - 预计2025年营收复合增长不低于25% 归母净利润复合增长不低于20% 未来三年内物管服务及开发服务在上市平台规模占比基本保持70%左右 计划用3年多时间再造一个新的美的置业 [3]

文章核心观点 特朗普“对等关税”即将落地，港股三大指数早盘走高但午后涨幅收窄，交银国际认为全球不确定性升温，港股应以守待攻，4月基本面数据验证和关税等外生性影响受关注，也是政策刺激信号释放的关键 [1] 蓝筹股表现 - 小米集团-W午后跳水，跌5.49%，报46.5港元，成交额280.81亿港元，拖累恒指78.78点，公司回应SU7碰撞爆燃事件，将配合警方调查 [2] - 石药集团涨10.93%，报5.48港元，贡献恒指7.33点；九龙仓置业涨4.86%，报19.84港元，贡献恒指2.59点 [2] - 康师傅控股跌4.59%，报12.46港元，拖累恒指1.91点；中国海外发展跌4.46%，报13.28港元，拖累恒指3.92点 [2] 热门板块表现 大型科技股 - 小米午后跳水跌超5%，快手涨超3%，腾讯、阿里、美团均涨超1% [3] 生物医药股 - 国内创新药进入收获期，市场预期集采政策优化，生物医药股爆发，如宜明昂科 - B涨19.86%，康方生物涨12.86%等 [3] - 国家医保局召开优化医药集采工作研发会，业内流传相关通知截图和征求意见稿，民生证券看好医药创新和消费主线 [3] - 国务院国资委鼓励国有企业对生物医药等薄弱领域运用多种方式加快形成产业影响力 [4] 石油股 - 供应担忧推升油价，“三桶油”普遍上扬，如中海油涨2.7%，中海油服涨2.5%等 [3][4] - 特朗普言论引发地缘冲突担忧，国际油价上涨，中信证券预计2025年布伦特原油价格有望涨至70 - 75美元/桶 [4] - 2024年“三桶油”合计归母净利润超3529亿元，中国石油盈利居首，中国海油营收、净利双增，中国石化营收、净利下滑 [5] 内房股 - 内房股走势分化，美的置业涨12.04%，富力地产涨3.85%，雅居乐集团跌7.41%，中国海外发展跌4.46% [6] - 1 - 3月百强房企销售总额同比下降9.8%，3月单月同比下降10.6%，一季度市场低位运行 [6] - 美的置业2024年营收增长33%，保留业务归母核心净利润增长25%；雅居乐集团营业额微增，股东应占亏损扩大；中国海外发展收入和溢利均减少 [7] 热门异动股 - 老铺黄金续创新高，涨19.07%，2024年销售业绩增长166%，净利润增长254%，拟首次派息，中金看好其获取市场份额 [8] - 海吉亚医疗全天强势，涨9.97%，公司创始人朱义文多次增持，对公司发展有信心 [9] - 小鹏汽车表现亮眼，涨5.58%，3月交付新车33205台，同比增长268%，一季度累计交付量创新高 [10] - 泡泡玛特再破顶，涨4.98%，交银国际维持“买入”评级，目标价升至176港元，管理层目标突破200亿收入规模 [11]

文章核心观点 美的置业通过业务重构和轻资产模式转型取得成效，计划用3年多再造新美的置业，各业务板块发展态势良好且有增长预期 [1][2] 转型成效 - 2024年通过业务重构和轻资产模式转型取得实质性成效 [1] - 2024年实现营业收入37.3亿元，同比增长33%，保留业务归母核心净利润达5亿元，同比增长25%，毛利率提升至35.7% [1] - 截至2024年末，总资产97.2亿元，净资产50.8亿元，资产负债率47.7%，有息负债大幅下降 [1] 业务结构与规划 - 上市平台业务分开发服务、物管服务、资产运营及房地产科技四大板块 [1] - 预计2025年营收复合增长率不低于25%，归母净利润复合增长率不低于20% [2] - 未来三年物管服务及开发服务在上市平台规模占比保持70%左右，收入来自母公司稳定交付，2024年开始拓展第三方开发管理业务 [2] 各业务板块情况 物管业务 - 2024年物管服务收入18.4亿元，占整体营收49%，利润和现金流贡献较高 [2] - 预计2025年规模增速不低于10% [2] 开发业务 - 2024年确认两个月收入2.9亿元，占整体营收比重8% [2] - 2025年开发服务收入全年确认，四大板块营收占比将相对均衡 [2] 资产运营板块 - 在营商业13座，运营面积约70万平方米，2024年营业收入6亿元，核心商业体3座 [3] - 未来2 - 3年提升核心商业体运营效率，提高商业租金收入，今年上半年开展两个轻资产运营项目，短期内无大幅投资自持物业计划 [3] 建筑科技板块 - 睿住发展2024年实现营业收入6.1亿元，签约金额6.5亿元，第三方占比100% [3] 战略理念 - 企业要根据自身资源禀赋和市场阶段选择战略模式，实现风险可控、可持续经营 [3] - 扎实落实好产品和好服务，满足客户全生命周期需求是公司生存资本和基本商业逻辑 [4]

文章核心观点 - 美的置业2024年进行资产重组，未来计划用3年多时间再造新公司，预计2025年营收和归母净利润复合增长分别不低于25%和20%，开发服务将成新增长点 [1][2] 公司业绩情况 - 2024年上市公司保留业务营收37.3亿元，同比增长33%，毛利率35.7%，归母核心净利润5亿元，同比增长25% [2] - 2024年物管服务板块收入18.4亿元，同比增长13%，资产运营板块收入9.87亿元，同比增长91.8% [2] - 2024年10月22日重组后新增开发服务板块年内确认两个月收入2.9亿元，占整体营收比重8% [3] 公司业务构成及规划 - 重组后上市平台业务由开发服务、物管服务、资产运营及房地产科技四大板块构成 [2] - 未来三年内，物管服务及开发服务在上市平台中规模占比保持在70%左右，核心收入来自母公司开发业务交付 [2] - 2025年开发服务收入全年确认，四大板块营收占比将相对均衡 [3] - 2025年开发服务为上市公司提供新增长点，物管服务收入占比将降至40%左右，但仍是重要构成部分 [4] 公司发展模式及战略 - 公司在房地产从“增量开发”转向“存量运营”背景下剥离开发业务，重组后采用轻重结合模式 [1] - 公司基于房地产开发全价值链提供服务，布局资产管理领域，打造房地产科技差异化能力，构建存量市场复合能力 [3]

财务数据关键指标变化 - 2024年度公司拥有人应占持续经营业务基本及摊薄每股盈利为人民币0.33元，建议派发末期股息每股0.27港元[4] - 2024年度集团持续经营业务营业收入为人民币372580万元，同比增长33.3%[5] - 2024年度集团持续经营业务毛利为人民币133169万元，同比增长38.7%，毛利率为35.7%，同比提升1.3个百分点[5] - 2024年度集团来自持续经营和终止经营业务年内亏损为人民币235041万元[5] - 2024年度公司拥有人应占核心净亏损为人民币199377万元[5] - 2024年度公司拥有人应占核心净利润非持续经营业务亏损为人民币249762万元，持续经营业务盈利为50385万元[5] - 公司拥有人应占溢利（亏损）方面，2024年为 -2,057,887千元，2023年为913,584千元[10] - 非控制性权益应占溢利（亏损）方面，2024年为 -292,520千元，2023年为1,211,484千元[10] - 公司拥有人应占持续经营业务溢利，2024年为478,401千元，2023年为374,989千元[10] - 公司拥有人应占非持续经营业务溢利（亏损），2024年为 -2,536,288千元，2023年为538,595千元[10] - 公司拥有人应占每股基本（亏损）/盈利，持续经营业务2024年为0.33元，2023年为0.27元；已包括非持续经营业务2024年为 -1.44元，2023年为0.66元[11] - 非流动资产中，2024年物业、厂房及设备为302,158千元，2023年为1,090,198千元[13] - 非流动资产中，2024年投资物业为4,863,369千元，2023年为6,199,032千元[13] - 流动资产中，2024年存货为71,221千元，2023年为149,360千元[13] - 流动资产中，2024年在建物业为520,252千元，2023年为75,375,606千元[13] - 公司2024年总资产为9,724,500千元，2023年为201,579,205千元[13] - 2024年公司拥有人应占权益为4896757千元，2023年为25309314千元[15] - 2024年非控制性权益为184689千元，2023年为24809433千元[15] - 2024年权益总额为5081446千元，2023年为50118747千元[15] - 2024年非流动负债为933494千元，2023年为26184858千元[15] - 2024年流动负债为3709560千元，2023年为125275600千元[15] - 2024年负债总额为4643054千元，2023年为151460458千元[15] - 2024年权益及负债总额为9724500千元，2023年为201579205千元[15] - 截至2024年12月31日，公司合约资产总计34909千元，较2023年的11878千元增长193.90%[29] - 截至2024年12月31日，公司合约负债总计875106千元，较2023年的598312千元增长46.26%[29] - 2024年雇员福利开支为1,122,272千元，2023年为980,403千元[34] - 2024年物业开发销售成本为325,122千元，2023年为71,359千元[34] - 2024年清洁及园艺开支为297,308千元，2023年为256,662千元[34] - 2024年持续经营业务开支总计2,879,360千元，2023年为2,325,345千元[34] - 2024年制造成本为189,757千元，2023年为127,644千元[34] - 2024年其他收入为1836.3万元，2023年为1333.6万元；其他（亏损）/收益净额2024年为 - 740.3万元，2023年为4756.1万元；其他收入及其他（亏损）/收益 - 净额2024年为1096万元，2023年为6089.7万元[35] - 2024年财务成本净额为 - 9203.4万元，2023年为 - 116.8万元[35] - 2024年所得税开支为19923.3万元，2023年为8802.1万元[36] - 2024年每股基本盈利来自持续经营业务为0.33元，来自非持续经营业务为 - 1.77元，总计为 - 1.44元；2023年分别为0.27元、0.39元、0.66元[40] - 2024年股息为35761.4万元，实物分派为1798344.1万元，总额为1834105.5万元；2023年股息为46828.7万元，实物分派为0，总额为46828.7万元[44] - 2024年末期股息为每股0.27港元，2023年为每股0.36港元[46] - 2024年贸易应收款项净值为人民币13.46276亿元，2023年为人民币16.90713亿元[45] - 2024年其他应收款项净值为人民币6.33749亿元，2023年为人民币317.47005亿元[45] - 2024年其他预付款项为人民币1.09536亿元，2023年为人民币7.42352亿元[45] - 截至2024年12月31日，贸易应收款项总额拨备为人民币1.34039亿元，2023年为人民币0.82566亿元[49] - 2024年12月31日，第三方贷款未偿还金额为人民币3.95亿元[49] - 2024年12月31日，贷款总额拨备为人民币100万元[50] - 2024年贷款产生的利息收入为人民币400万元[50] - 以公平值计量且其变动计入损益的金融资产2024年为433,709千元，2023年为371,000千元[52] - 2024年贸易及其他应付款项为2,475,933千元，2023年为59,525,590千元[55][56] - 2024年贸易应付账款为1,319,614千元，其中关联方为154,649千元，第三方为1,164,965千元[55] - 2024年贸易应付账款按账龄分析，1年以内为934,796千元，1 - 2年为143,348千元，2 - 5年为194,186千元，5年以上为47,284千元[55] - 集团年内持续经营业务收入为37.258亿人民币，同比上升33.3%，经营利润为6.8542亿人民币，同比上升42.0%[72] - 集团年内净亏损为23.5041亿人民币，2023年为净利润21.2507亿人民币[72] - 集团销售成本为23.9412亿人民币，较2023年上升30.5%[77] - 集团毛利为13.3169亿人民币，较2023年上升38.7%[78] - 集团其他收入及其他亏损净额收益为1096万人民币，同比下降82.0%[79] - 集团销售及营销开支为1.3729亿人民币，较2023年上升29.8%[80] - 集团财务成本净额为人民币9203万元，较2023年同期的人民币117万元上升[82] - 公司拥有人应占核心净亏损为人民币19.94亿元，其中非持续经营业务拥有人应占核心净亏损为人民币24.98亿元，较2023年同期的人民币6.28亿元下降；持续经营业务拥有人应占核心净利润为人民币5.04亿元，较2023年的人民币4.02亿元上升25.4%[83] - 2024年12月31日，集团总现金及银行存款为人民币11.03亿元，其中现金及现金等价物为人民币10.34亿元，受限制现金为人民币6899万元[84] - 2024年12月31日，集团总借款为人民币6.35亿元，均为银行及其他借款[85] - 报告期内，集团总借款成本为人民币1.38亿元，较2023年同期的人民币1.27亿元增加人民币1176万元[86] 各条业务线数据关键指标变化 - 2024年度物管服务收入为人民币183922万元，同比增长12.6%[5] - 2024年度资产运营收入为人民币98720万元，同比增长91.8%[5] - 2024年度房地产科技收入为人民币60647万元，同比下降6.2%[5] - 2024年度开发服务收入为人民币29291万元，占收入比例为7.9%[5] - 截至2024年12月31日年度，公司来自外部客户的收入为3725800千元，经营溢利为820776千元[25] - 2024年物业管理服务业务收入1839217千元，较2023年的1632735千元增长12.65%[25][27] - 2024年资产运营业务收入987199千元，较2023年的514773千元增长91.78%[25][27] - 2024年房地产科技业务收入606469千元，较2023年的646711千元下降6.22%[25][27] - 2024年开发服务业务收入292915千元，2023年该业务无收入[25][27] - 2024年物业管理服务业务经营溢利357921千元，2023年为282040千元[25][27] - 2024年资产运营业务经营溢利297593千元，2023年为73929千元[25][27] - 2024年房地产科技业务经营溢利101925千元，2023年为50267千元[25][27] - 2024年物业管理服务业务计入年初合约负债余额的已确认收入为440,312千元，2023年为331,315千元[31] - 2024年资产运营业务计入年初合约负债余额的已确认收入为78,851千元，2023年为24,800千元[31] - 2024年房地产科技业务计入年初合约负债余额的已确认收入为58,011千元，2023年为26,930千元[31] - 2024年预计一年内确认的未履行合约金额为664,290千元，2023年为454,177千元[32] - 2024年预计次年确认的未履行合约金额为210,816千元，2023年为144,135千元[32] - 集团物管服务收入为18.3922亿人民币，较2023年上升12.6%[73] - 集团资产运营收入为9.782亿人民币，较2023年上升91.8%[74] - 集团房地产科技收入为6.0647亿人民币，较2023年下降6.2%[75] - 集团新增开发服务板块，本年收入为2.9291亿人民币[76] 会计准则相关 - 公司合并财务报表按香港会计师公会颁布的香港财务报告准则及香港公司条例披露规定编制[16] - 公司于2024年1月1日开始的年度报告期间采用新订及经修订准则，对过往及未来期间无重大影响[18] - 若干新会计准则及修订本和诠释已颁布，但未于2024年12月31日报告期间强制生效，公司未提早采纳[20] - 公司已开始评估新订或经修订准则及诠释的影响，预计生效后不会对财务表现及状况和未来交易造成重大影响，但应用香港财务报告准则第18号对报表呈列有影响[21] 公司业务架构与战略 - 截至2024年12月31日，因实物分派致内部管理架构变动，资源分配及分部表现评估资料集中于持续经营业务，非持续经营业务不再单独评估[22] - 实物分派完成后，公司主要从事物管服务、资产运营、房地产科技及开发服务业务[23] - 执行董事从四个业务分部评估公司业绩，按经营盈利计量评估营运分部表现，不包括财务成本及应占联营合营企业业绩[24] - 分部间销售按交易条款进行，向执行董事报告的外部客户收入计量方法与合并综合收益表一致[24] - 公司于2018年10月在香港联交所上市，年内完成重组及剥离房开业务[58] - 公司战略聚焦轻资产业务，降低有息负债，打造更稳健业务体系[58] - 集团专注“开发服务+物管服务+资产运营+房地产科技”四大业务板块[59] - 集团完成年度重组，秉持创业者心态、敬畏市场、坚持长期主义[60] - 2024年1月9日，公司间接全资附属公司收购项目公司50%股权，代价为人民币4亿元，收购于2024年1月11日完成，公司间接持有项目公司100%股权[91] - 2024年6月23日，公司宣布拟实施实物分派，将房地产业务剥离[92] - 公司控股股东承诺选择接受实物分派，并收购选择现金的股东未接纳的私人公司股份[93] - 2024年10月22日完成分派及出售事项后，公司不再持有私人公司股份，房开业务财务业绩不再并入综合财务报表[94] - 选择实物分派的股东

财务状况 - 公司累計發行三期共計人民幣41.4億元中期票據,有息負債總量為人民幣371.0億元,較上年同期下降人民幣66.6億元[6] - 淨負債率為50.1%,現金短債比~1.26;扣預資產負債率67.8%,三道紅線保持綠檔[6] - 加權平均融資成本為4.54%,繼續保持低位水平[6] - 總現金及銀行存款為人民幣13,489.99百萬元,未動用銀行授信額度為人民幣118,564.00百萬元[46] - 總借款為人民幣37,105.17百萬元,淨負債率為50.1%[47] - 總借款成本下降,為人民幣943.34百萬元,主要由於降低總借款金額及增加低成本融資比例[48] 业务重组 - 建議將房開業務重組,通過實物分派方式從本集團剝離[9] - 重組完成後,將構建「開發代建+物管服務+資產運營+房地產科技」的業務模式,聚焦於民生實業,以低積桿、輕資產的方式繼續深耕房地產開發全價值鍵[9] - 重組完成後,將無需背負大額債務,真正意義上回歸經營,致力於建設好房子、提升物管服務品質、提升資產運營及管理能力,並布局建築工業化及空間智裝產業[9] - 重組完成後,公司將專注於輕資產性質、專業化服務導向的業務,減少房地產市場周期性風險[16] - 公司未來將擁有更具可持續性的商業模式,並得到控股股東的支持[16] 业务发展 - 物管服务业务规模稳步提升,合约面积918万平方米,在管面积6,989万平方米[11] - 物管服务业务拓展至产业园区、医疗康养等领域,在管产业园区45个,面积721万平方米[11] - 美置商业运营项目13座,包括10座在营商场和3座长租公寓,运营面积超70万平方米[12] - 佛山悦然广场商业运营已进入成熟期,NOI Margin达76%,处于行业优秀水平[12] - 睿住发展在佛山、惠州、江门布局3座产业园,年产能达15万立方米,并积极布局港澳及海外市场[13][14] - 开发代建业务将承接重组后的房地产开发资产,并积极开拓第三方代建服务[15] 财务表现 - 報告期內集團收入為人民幣25,134.11百萬元，同比下降30.8%[18] - 報告期內經營利潤為人民幣351.32百萬元，同比下降86.5%[18] - 報告期內利潤為人民幣596.18百萬元，同比下降64.2%[18] - 報告期內核心利潤下降63.3%至人民幣642.47百萬元[18] - 本公司擁有人應佔核心淨利潤下降51.1%至人民幣418.56百萬元[18] 土地储备 - 於2024年6月30日，本集團土地儲備的總建築面積約2,500萬平方米，涉及315個物業開發項目[22] - 本集團土地儲備主要分佈在粤港澳大湾区、長三角經濟區、長江中游經濟區、京津冀經濟區和西南經濟區五大區域[22] - 本集團在粤港澳大湾区、長三角經濟區和長江中游經濟區的土地儲備占比較高[23][24][26] - 本集團在一線城市和二線城市的土地儲備較多[25][26][27] 股权激励计划 - 公司終止了2020年購股權計劃和2021年股份獎勵計劃，並採納了2024年購股權計劃和2024年股份獎勵計劃[70] - 2020年購股權計劃旨在認可和獎勵對公司有貢獻的董事、管理層和員工[71] - 截至2024年6月30日,公司根據2020年購股權計劃授出的購股權中,有23,423,400份尚未行使[76][77] - 2024年股份計劃旨在肯定及認可本集團成員公司董事及僱員的貢獻,並提供最佳質量的報酬[85] - 截至2024年6月30日止期间,公司未根据2024年股份計劃授出任何購股權或獎勵股份[91] 公司治理 - 公司一直致力於維持高水平的企業管治,以提高對股東的透明度和問責性[59] - 公司主席兼總裁的架構有利於執行集團的長期戰略目標,但董事會將不時檢討此架構的成效[62] - 審核委員會負責檢查合併財務報表、風險管理和內部控制系統、內部審計工作以及外部審計師的獨立性和審計效果[63] 关联交易 - 本集團與最終控制方控制的公司進行了物業管理服務、管理及咨詢服務、購買家電及智能家居產品、獲得借款擔保等交易[184] - 本集團與合營企業進行了管理及咨詢服務、提供借款擔保、出售材料設備等交易[184] - 本集團與聯營公司進行了提供借款擔保、管理及咨詢服務、提供物業管理服務等交易[184] 现金流 - 公司上半年實現利潤總額為5.96億元人民幣[107] - 公司上半年銷售收現淨額為-38.54億元人民幣[108] - 公司上半年投資活動產生的現金流量淨額為0.49億元人民幣[108] - 公司上半年融資活動產生的現金流量淨額為-23.24億元人民幣[108] - 公司上半年現金及現金等價物減少淨額為61.29億元人民幣[108] - 公司上半年期末現金及現金等價物餘額為114.12億元人民幣[108] 风险管理 - 本集團的活動面臨各種財務風險:市場風險、

报告公司投资评级 - 报告维持公司"优于大市"评级 [12][19] 报告的核心观点 剥离房地产主业 - 公司计划剥离房地产开发主业,由私人公司持有该业务,同时组建私人公司集团 [8] - 剥离房开主业后,公司将构建"开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技"的新业务模式 [8] 美置服务业务 - 美置服务稳固住宅基本盘,并将管理业态延伸至产业园区、医疗康养等领域 [9] - 美置服务将孵化标准化且可快速复制的增值服务,构建"基础服务+增值运营"的产品体系 [9] 美置商业业务 - 集团着力打造悦然系商业标杆,其中佛山悦然广场NOI Margin达76%,处于行业优秀水平 [10] - 集团拟将5座自持商业体纳入美置商业板块,并整合3座产业园的产权及运营权 [10] 睿住发展业务 - 睿住发展已在佛山、惠州、江门布局3座产业园,年产能达15万立方米 [11] - 睿住发展报告期内港澳业务已实现签约1.3亿元 [11] 财务数据分析 - 2024年上半年公司实现营业收入251.34亿元,同比下降30.8% [8] - 2024年上半年公司归母净利润3.8亿元,同比下降51.9% [8] - 2024年上半年公司有息负债371.1亿元,较2023年末下降2.5% [8] - 预计公司2024年EPS为0.71元,给予10-12倍PE估值,对应合理价值区间为7.73-9.28港元 [12][19]