港股内房股表现 - 港股内房股整体呈现震荡走高趋势 [1] - 碧桂园和雅居乐集团涨幅超过7% [1] - 绿地香港涨幅超过5% [1] - 美的置业、佳兆业集团、龙光集团、融创中国均跟随上涨 [1]

行业交付规模 - 2025年上半年TOP1房企交付超5万套，15家企业交付套数超万套 [1] - 与上年同期相比，企业交付套数普遍下降，绿地、融创、建业等交付规模下降超50% [1] - 2025年上半年交付规模见顶回落，行业保交付压力趋缓 [1] 企业交付排名 - 保利发展以65000套位列榜首，万科以45000套排名第二 [3] - 世茂奥园、龙湖集团、绿城中国分别以42155套、40000套、39200套位列第三至第五 [3] - 绿地控股、新城控股、中梁控股等企业交付规模在12000-22000套区间 [3] 交付力与市场趋势 - 交付力成为房企核心竞争力，串联产品设计、成本、工程、品控、服务全流程 [3] - 部分企业实现提前交付，购房者更看重房企品牌、产品力及交付力 [3] - 房企通过工地开放日、施工直播、专业验房等服务提升交付品质与客户信任 [4] 政策与市场动态 - 2025年一季度新房市场延续修复态势，二季度边际转弱 [5] - 6月国常会提出"更大力度"稳定楼市，释放积极信号，预计下半年政策将加速落地 [6] - "好城市+好房子"支撑市场平稳，行业分化加速 [5][7]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 震荡格局下信用债表现稍强于利率，本周利率债收益率略有回落，信用债收益率下行幅度更大，信用利差多数小幅下行；城投债利差整体小幅压缩；产业债利差多数下行；二永债收益率跟随存单回落，中短端表现相对较强；5Y产业债和3Y城投债超额利差小幅下行 [2] 根据相关目录分别进行总结 震荡格局下信用债表现稍强于利率 - 本周利率债收益率略有回落，1Y、5Y和7Y期国开债收益率分别下行2BP、1BP和1BP，3年和10年期持平 [2][5] - 信用债收益率下行幅度更大，1Y期各等级信用债收益率下行2 - 3BP；3Y期各等级信用债收益率下行2 - 4BP；5Y期AAA及AA级信用债收益率下行2BP，其余等级下行4BP；7Y期各等级信用债收益率下行1 - 2BP；10Y期AAA收益率下行1BP，其余等级下行4 - 5BP [2][5] - 信用利差多数小幅下行，3Y品种利差下行幅度稍大，1Y期各等级信用利差下行0 - 1BP；3Y期各等级信用利差下行2 - 4BP；5Y期AAA及AA级信用利差持平，其他等级下行2BP；7Y期各等级信用利差下行0 - 1BP；10Y期AAA等级信用利差下行1BP，其余等级下行4 - 5BP [2][5] - 评级利差和期限利差分化明显，评级利差方面，1Y、3Y和5Y期AA+/AA评级利差上行1 - 2BP，AA/AA - 利差下行1 - 2BP，AAA/AA+持平或下行2BP；7Y期和10Y期AAA/AA+评级利差分别持平和下行3BP，AA+/AA下行1BP；期限利差方面，AAA级5Y/3Y和7Y/5Y期限利差上行1 - 2BP；AA+级7Y/5Y期限利差上行3BP，10Y/7Y下行3BP；AA等级5Y/3Y上行1BP，10Y/7Y下行3BP；其余期限利差持平 [5] 城投债利差小幅压缩 - 外部评级AAA、AA+和AA级平台信用利差分别下行1BP，AAA级平台信用利差多数下行1 - 2BP，山西、云南下行3BP，陕西、海南、辽宁持平；AA+级平台利差多数下行0 - 1BP，云南下行3BP；AA级平台利差多数下行0 - 2BP，辽宁下行14BP，贵州下行3BP，甘肃上行1BP [9] - 分行政级别来看，省级、地市级和区县级平台信用利差分别下行2BP、1BP和1BP，各省级平台利差多数下行1 - 2BP，山西、江西下行4BP，江苏、云南下行3BP，吉林、海南持平；各地市级平台利差多数下行1BP，内蒙古、云南下行3BP，海南下行2BP，辽宁、黑龙江持平，甘肃上行1BP；区县级平台利差多数下行0 - 1BP，辽宁下行14BP，贵州下行5BP，云南下行2BP [15] 产业债利差多数下行 - 本周央国企地产债利差下行2 - 4BP，混合所有制地产债利差下行1BP，民企地产债利差抬升7BP，龙湖下行6BP，美的置业下行2BP，万科利差下行2BP，金地下行1BP，旭辉上行159BP [2][18] - AAA、AA+和AA级煤炭债利差分别下行2BP、2BP和1BP；AAA和AA+级钢铁债利差分别下行2BP和4BP；各等级化工债利差下行3BP，陕煤、河钢和晋控煤业利差均下行2BP [2][18] 二永债收益率跟随存单回落，中短端表现相对较强 - 1Y期各等级二永债收益率下行2 - 3BP，利差压缩1 - 2BP [21] - 3Y期各等级二级资本债收益率下行2BP，利差下行2 - 3BP；3Y期永续债收益率下行3 - 4BP，利差下行3 - 4BP [21] - 5Y期各等级二级资本债收益率下行1 - 2BP，利差压缩0 - 1BP；5Y期AA+及以上永续债收益率下行1BP，利差上行1BP，AA永续债收益率下行4BP，利差下行2BP [21] 5Y产业债和3Y城投债超额利差小幅下行 - AAA等级3Y产业永续债超额利差持平于3.82BP，处于2015年以来的1.32%分位数，5Y产业永续债超额利差下行0.86BP至7.65BP，处于2015年以来的4.18%分位数 [2][24] - 城投AAA3Y永续债超额利差下行0.65BP至3.75BP，处于0.29%分位数；城投AAA5Y永续债超额利差上行0.09BP至10.21BP，处于10.93%分位数 [2][24] 信用利差数据库编制说明 - 市场整体信用利差、商业银行二永利差以及城投/产业永续债信用利差基于中债中短票和中债永续债数据求得，历史分位数自2015年初以来；城投和产业债相关信用利差由信达证券研发中心整理与统计，历史分位数自2015年初以来 [28] - 产业和城投个券信用利差=个券中债估值（行权）-同期限国开债到期收益率（线性插值法计算），通过算数平均法求得行业或者地区城投的信用利差 [31] - 银行二级资本债/永续债超额利差=银行二级资本债/永续债信用利差-同等级同期限银行普通债信用利差，产业/城投类永续债超额利差=产业/城投类永续债信用利差-同等级同期限中票信用利差 [31] - 产业和城投债均选取中票和公募公司债样本，并剔除担保债和永续债；若某个券的剩余期限在0.5年之下或者5年之上，则将其剔除统计样本；产业和城投债皆为外部主体评级，商业银行采用中债隐含债项评级 [31]

港股内房股异动 - 港股内房股午后出现异动拉升 美的置业涨幅超过45% [1] - 美的置业股价从最低4.031港元升至最高5.920港元 区间最大涨幅达46.91% [1] 美的置业股价表现 - 盘中最高价5.920港元 对应涨幅45.81% [1] - 盘中最低价4.031港元 对应跌幅0.72% [1] - 股价波动区间4.031-5.920港元 振幅达46.91% [1] 分时交易数据 - 14:00后出现明显拉升 从4.458港元(+9.79%)快速拉升至5.920港元(+45.81%) [1] - 尾盘16:00收于5.250港元 较最低点上涨30.29% [1]

港股地产板块表现 - 美的置业股价涨幅超过45% [1] - 龙光集团和景瑞控股股价涨幅均超过10% [1] - 旭辉控股集团和绿地香港等公司股价跟随上涨 [1]

港股内房股表现 - 美的置业(03990.HK)股价涨幅超过45% [1] - 龙光集团(03380.HK)股价涨幅超过15% [1] - 金辉控股(09993.HK)和旭辉控股集团(00884.HK)股价均上涨3% [1] 行业动态 - 港股内房股在午后交易时段出现异动拉升 [1]

港股房地产板块表现 - 美的置业股价上涨超过45% [1] - 龙光集团和景瑞控股股价均上涨超过10% [1] - 旭辉控股集团和绿地香港等公司跟随上涨 [1]

民企拿地现状 - 全国多地民企在土地市场表现活跃 包括成都新希望地产、浙江滨江集团、江苏华宇地产等 形成一股新兴势力 [1] - 部分区域型民企如四川邦泰集团、浙江保亿置业、杭州天阳地产等 在本地市场频繁出手拿地 [7][8] - 保亿置业以11.59亿元总价拿下宁波江北区地块 楼面价16838元/㎡ 溢价率14.3% [7] - 天阳地产以68.2亿元拿下杭州上城区地块 楼面价27140元/㎡ 溢价率50.59% [8] - 浙江金帝以55.78亿元竞得杭州世纪城地块 楼面价54473元/㎡ 溢价率21.05% [8] 民企发展路径分化 - 头部民企如滨江集团保持稳健 成为行业TOP10中唯一民企 在土地市场长袖善舞 [7] - 部分企业如龙湖集团、新城控股已转移发展重心 不再追求开发规模 [7] - 成都万华集团凭借麓湖生态城项目成为行业标杆 并开始向武汉等新区域扩张 [8][9] - 万华集团在武汉长江新区三次拿地 累计投入57.85亿元 [9] - 实业背景企业如汇成世纪、福建雄旺通过与建发合作方式进入地产开发 [9][11] 新兴民企商业模式 - 金沙地产通过产品溢价实现高去化 项目售价普遍高于区域均价20%以上 [15][16] - 金沙缦岛洋房单价12500-13000元/㎡ 较区域均价高25-30% [16] - 金沙·东院售价比同地段产品高70% [16] - 宸嘉发展走精品路线 聚焦核心城市如武汉、上海、成都 [14] - 江山万里置业、驭远等企业专注高端住宅市场 形成产品差异化 [18] 行业格局变化 - 行业阵痛期后 国央企占据主导地位 多数规模型民企退出或重组 [5][6] - 华南五虎仅剩合生创展 粤港澳四小龙及闽系民企几乎全军覆没 [6] - 万科、金地等传统民企面临经营压力 碧桂园等企业忙于债务重组 [6] - 当前活跃民企多为区域型或新进入者 采取差异化竞争策略 [7][14] 产品主义趋势 - 无论民企还是国央企 最终竞争都将回归产品力和交付能力 [18][19] - 金茂棠前项目凭借产品力在上海非核心区位取得热销 [18] - 行业共识认为企业必须聚焦产品升级 单纯规模扩张模式难以为继 [17][18] - 金沙地产被比作"地产界胖东来" 其产品服务模式受到市场认可 [15][16]

纪要涉及的公司 美的置业 纪要提到的核心观点和论据 - **财务表现**：2024 年重组后，2025 年上半年营收 37.3 亿元，同比增长 33%，毛利率 35.7%，核心净利润 5 亿元，同比增长 25%；截至 2025 年初，现金总量 11 亿元，资产负债率 47.7%，净资产 50.8 亿元，ROE 约 10%，派息比率从 40%提升至 70% [2][3] - **业务板块情况** - **开发服务**：主要针对控股股东开发资产进行重组，2025 年和 2026 年预计新增约 10 亿左右体量，集中在长三角和大湾区，依赖控股股东交付进度及去化速度 [3][9] - **物业管理**：收入 18.4 亿元，占比近一半，合同面积 9,255 万平方米，代管面积 7,538 万平方米，业务涵盖住宅、产业园和医院等业态，受经济环境影响，物业费收缴率为 87% [2][3][4] - **资产管理**：包括商业和产业园两部分，商业租金收入约 5 - 6 亿元；产业园货值 17 亿，每年贡献 3 - 4 亿销售收入及 8,000 万元租金收入 [2][4] - **房产科技**：包括瑞纳智能和瑞德智能，收入约 6 亿元，利润贡献少，处于培育阶段 [2][4] - **战略考量**：未来三年稳住基础，利用信誉、品牌和上市重组架构的延展性，以及管理团队务实作风寻找未来方向，在四个板块实施赛马机制，希望各板块有空间并融合出新业务 [3][13] - **决策与运营** - **第三方代建**：选择谨慎，注重资金回款和兑付能力，确保利润和质量，不盲目扩张规模，已落地 4 个项目 [7][8] - **科技智能**：着力于建筑工业化及装配式建筑，关注未来居住品质提升，相关业务集中在瑞纳智能和瑞德智能，但未实现显著利润贡献，物业端未广泛应用机器人技术 [5][6] - **收费模式**：现房销售可能使代建业务收费模式有时间差，但全周期无影响；自持与非自持物业根据商业情况商定收费模式，与自持属性无关 [11][12] - **分红政策**：2024 年重组后分红水平升至 70%，管理层和董事会暂不考虑进一步提升，需平衡发展与股东利益 [12] - **轻资产运营**：轻重结合，回报率 9.8%，融资能力强、利率成本低，轻重结合模式提供拓展空间和增长路径 [13] - **商场运营**：自持商场表现良好，OI 率逐年增长，2024 年平均 OI 率 64%，出租率 90%，管理层关注提升出租率，目前以轻资产拓展为主 [3][12][14] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司股票自 2018 年上市以来仅 2019 年进行过一次配售，因房产周期、控股股东认为股价低及市场行情等原因，流动性未释放，未来会寻找时机释放 [15] - 非主业态产业园医院项目整体经营水平良好，具体毛利率、续约率及回款率数据需线下查看 [16] - 公司对现金流回款要求高于利润，接业务先考虑现金流，各板块有严格考核 [3][17]

行业现状与趋势 - 房地产行业进入高质量发展阶段，轻资产运营模式成为主流，代建代管业务成为竞争赛道 [2] - 2024年TOP30代建企业总合约面积达9.14亿平方米，同比增长23%，新增签约面积1.93亿平方米，同比增长6% [2] - 行业从"规模驱动"转向"价值深耕"，专业化服务能力和品牌口碑成为核心竞争力 [2] - 代建行业市场格局未定，后来者仍有后来居上的机会 [3] 美的置业代建战略 - 公司提出"轻重并举"策略，以制造业工匠精神切入代建赛道 [3] - 提供全链条代建代管服务，覆盖产品策划、设计管理、成本控制、工程管理等环节 [4] - 依托美置服务、美置商业、睿住智能和睿住建筑科技等板块，形成系统性服务能力 [5] - 代建业务强调"不卷价格"，通过长尾运营（物业管理、商业运营等）实现可持续收益 [6] - 合作方聚焦城投系国企、事业单位及资金实力强的金融机构 [7] 业务落地案例 - 商住代建项目已布局云贵、沪苏、中部区域，典型案例包括无锡东望府（重构片区价格体系）和贵阳富力新天地（代建+商业运营捆绑） [8][9] - 医疗物业服务推出"S-LIFE全栈医疗康养解决方案"，服务深圳中山妇产科医院，年医废处理量超60吨 [11] - 产业园运营方面，上华智能智造产业园招商完成率99%，佛山睿创中心57家企业签约，塑料世界项目入驻50家行业龙头 [12] 运营数据与成果 - 2024年末美置服务在管面积7538万平方米（同比+15%），产业园签约收入3.9亿元，建筑面积超70万平方米 [12] - 美置商业运营13座商业体，面积超70万平方米 [12] 核心竞争力 - 制造业基因赋能精细化管理，构建"客户价值最大化"的服务体系 [13] - 全链条管控能力+信用业务本质（严格合规与风控）形成差异化壁垒 [5][6] - 实业背景支撑长期运营价值挖掘，如医疗、产业园等非住领域专业化服务 [11][12]