行业情况 - 当前房地产市场处于深度调整期，高杠杆企业加速出清，优质开发商优化资产负债表，预计2025 - 2026年风险集中释放，未来转向精细化存量运营模式 [1] - 更多专注住宅赛道的物管公司切入非住市场，非住市场竞争加剧，促进物企迭代和行业洗牌 [1] - 物业管理公司摆脱对关联方依赖，争取独立经营并实现高质量发展成物业行业主旋律 [1] 公司战略 - 卓越商企服务顺应行业趋势，从前年开始强化自身独立性，2024年关联性交易占比不到10% [1] 业绩预期 - 预计未来1 - 3年，卓越商企服务整体业绩保持稳健增长，第三方物管业务两位数以上增长 [1] 资产情况 - 2024年公司收购约6亿元车位资产使用权，每年带来约7000万元收入、3000 - 4000万元净利润、超5000万元现金流 [2] - 公司积极推进账面欠款收回，包括关联方应收款 [1] 财务数据 - 2024年公司实现收入约42.32亿元，同比增长7.8%，商务物业占比55.2%，公共及工业物业占比14%，住宅物业占比16.3%，增值服务占比13.5%，其他服务占比1% [2] 项目拓展 - 报告期内新拓第三方项目物业合同128个，总合同额约18.82亿元，年化合同额7.05亿元 [3] 面积数据 - 截至2024年末，公司拥有合约面积8332万平方米，较2023年同期增长约8.6%，在管面积约7220万平方米，同比增长约12.7%，第三方在管物业面积占比达61.7% [3] - 在管面积中，一线和新一线城市占比达75.1%，粤港澳大湾区和长三角两大核心经济圈占比达64.2% [3]

文章核心观点 - 2024年商业地产行业分化加剧整体承压，卓越商企服务财报表现不俗，展现逆周期修复的强“阿尔法”属性，有望释放更多“阿尔法”属性，实现业绩修复到估值重塑 [1][9][14] 业绩韧性：营收利润企稳回升，经营能力穿越周期 - 2024年公司实现收入42.32亿元，同比增长7.8%；毛利7.93亿元，同比增长6.3%；归母净利润3.12亿元，同比增长3.1%，营收增长与利润企稳验证经营能力 [2] - 规模稳步扩张，毛利率保持稳定，合约面积约8332万平方米，同比增长约8.6%，在管面积约7220万平方米，同比增长约12.7%，物业管理服务收入36.2亿元，同比增长12.4%，板块毛利率17.8%，较去年同期下降0.6个百分点 [5] - 第三方外拓增长，持续调结构稳增长，在管物业中第三方占比达61.7%，新拓第三方项目物业合同128个，总合同额18.8亿元，新拓年化合同金额超7亿元，第三方业主增值服务占比从46.0%提升到62.2%，全年营业收入3.55亿元，同比增长13.8%，多元增值服务新增超10类业务品类 [6] - 多业态交付能力持续突破，通过多业态均衡发展和协同推进实现业务多元化布局和收入稳步增长，2024年商务物业收入占基础物业服务收入的64.6%，第三方项目基础物业服务占比61.4%，公共与工业物业拓展政府公建和轨道交通业务，住宅物业业务收入同比增长20.4% [7][8] 核心能力升级，多维度塑造价值壁垒 - 复杂业态交付能力与客户生态协同成核心竞争力，能高效完成复杂项目，提供定制化、一体化解决方案，第三方业务稳健增长获市场认可，坚持战略客户深耕策略，新拓战略客户合同总额9.89亿元，战略客户保有率达100% [11][12] - 持续建设核心能力为长远发展注入动力，2024年在专业能力、数字化建设、组织能力等领域取得显著突破，报价、合同、收入三大核心系统和人力系统上线，虽短期增加费用，但长远将带来边际成本递减，助力弯道超车 [13] 结语 - 市场环境转暖，公司步入业绩修复到估值重塑临界点，第三方外拓能力、多业态交付壁垒及增值服务转型驱动弱周期属性强化，将成物管行业“分化”逻辑下核心受益者，数字化转型和核心能力升级构建竞争优势，有望打开新成长曲线，释放估值重估新变量 [14]

文章核心观点 卓越商企服务2024年业绩有一定增长，各业务板块表现不同，公司在降低关联交易依赖，行业面临风险与机遇[1][2][3] 公司业绩情况 - 2024年公司收入约42.32亿元，同比增加7.8% [1] - 毛利约7.93亿元，同比增加6.3%，毛利率约18.7% [1] - 基础物业管理服务毛利率为17.8%，较去年同期下降0.6个百分点 [1] - 增值服务毛利率为19.3%，较去年同期下降1个百分点 [1] - 其他业务毛利率为92.6%，较去年同期增长27.7个百分点 [1] - 盈利约3.34亿元，同比增加3.6%；权益股东应占盈利约3.12亿元，同比增加3.1% [1] - 董事会建议派付末期股息每股6.28港仙，全年股息每股13.94港仙，同比下降26.6% [2] 公司业务结构 - 商务物业收入占比55.2%，公共及工业物业占比14%，住宅物业占比16.3%，增值服务占比13.5%，其他服务占比1% [1] - 2024年商务物业收入占基本物业服务收入的64.6%，第三方基本物业服务占比61.4% [2] 公司规模情况 - 截至2024年末，合约面积约8332万平方米，较2023年同期增长约8.6% [2] - 在管面积约7220万平方米，较2023年同期增长约12.7%，第三方在管物业面积占比达61.7% [2] - 在管面积中一线和新一线城市占比达75.1%，粤港澳大湾区和长三角两大核心经济圈占比达64.2% [2] 公司业务拓展 - 2024年新拓第三方项目物业合同128个，总合同额约18.82亿元，年化合同额7.05亿元 [2] - 2024年公共与工业物业收入同比增加23.9%，新拓多个政府公建项目 [2] - 2024年住宅物业业务收入同比增加20.4%，主要服务卓越集团旗下高端开发项目 [2] 行业趋势与公司策略 - 房地产行业风险预计2025 - 2026年集中释放，转向精细化存量运营，非住物业有机会和挑战 [3] - 物业管理公司摆脱对关联方依赖，卓越商企服务2024年关联性交易占比不到10% [3]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2024年12月31日止年度公司收入约为42.32亿元，较2023年同期约39.27亿元上升7.8%[2] - 截至2024年12月31日止年度公司毛利约为7.93亿元，较2023年同期约7.47亿元上升6.3%[2] - 截至2024年12月31日止年度公司溢利约为3.35亿元，较2023年同期约3.23亿元上升3.6%[2] - 截至2024年12月31日止年度公司权益股东应占溢利约为3.12亿元，较2023年同期约3.03亿元上升3.1%[2] - 董事会建议派付截至2024年12月31日止年度末期股息每股6.28港仙，加上已派发的中期股息每股现金7.66港仙，全年股息为每股现金13.94港仙，按年下降26.6%[2] - 2024年基本每股盈利为25.6分，2023年为24.8分[3] - 2024年非流动资产为13.17亿元，2023年为9.26亿元[5] - 2024年流动资产为38.23亿元，2023年为42.72亿元[5] - 2024年流动负债为12.69亿元，2023年为14.52亿元[5] - 2024年资产净值为37.98亿元，2023年为36.53亿元[6] - 2024年报告分部收益为4232236千元，2023年为3926808千元[18] - 2024年报告分部利润为448229千元，2023年为452232千元[18] - 2024年报告分部资产为5038930千元，2023年为5112602千元[18] - 2024年报告分部负债为1176578千元，2023年为1394132千元[18] - 2024年综合收益为4232236千元，2023年为3926808千元[19] - 2024年除税前综合利润为439500千元，2023年为442811千元[19] - 2024年综合总资产为5140193千元，2023年为5198390千元[19] - 2024年综合总负债为1342680千元，2023年为1545694千元[19] - 2024年实际税项开支为104526千元，2023年为119464千元[22] - 2024年公司权益股东应占利润为人民币312,091,000元，2023年为人民币302,688,000元，已发行普通股加权平均数均为1,220,348,000股[25] - 2024年贸易应收款项及应收票据关联方为人民币666,055千元，第三方为人民币1,040,800千元，2023年关联方为人民币554,498千元，第三方为人民币807,333千元[27] - 2024年贸易应收款项及应收票据亏损拨备为人民币241,305千元，2023年为人民币150,398千元[27] - 2024年应收贷款总额为人民币654,999千元，2023年为人民币348,630千元[29] - 2024年应收贷款亏损拨备为人民币25,550千元，2023年为人民币30,723千元[29] - 2024年贸易应付款项关联方为人民币21,519千元，第三方为人民币393,068千元，2023年关联方为人民币24,224千元，第三方为人民币509,872千元[31] - 2024年按摊销成本计量的金融负债为人民币546,267千元，2023年为人民币707,258千元[31] - 2024年应计薪金及其他福利为人民币233,197千元，2023年为人民币226,429千元[31] - 2024年应付公司权益股东的中期股息为每股7.66港仙，金额85,302千元人民币；2023年为每股12.18港仙，金额136,313千元人民币[37] - 2024年建议的末期股息为每股6.28港仙（相当于人民币5.80分），金额70,744千元人民币；2023年为每股6.82港仙（相当于人民币6.19分），金额75,569千元人民币[37] - 2024年应付公司权益股东的股息合计156,046千元人民币，2023年为211,882千元人民币[37] - 2024年批准及派付的上一财政年度末期股息为每股6.82港仙，金额75,569千元人民币；2023年为每股6.09港仙，金额64,740千元人民币[39] - 2024年公司实现收入42.3224亿美元，较2023年同期的39.2681亿美元上升7.8%[78] - 2024年公司销售成本为34.3878亿美元，较2023年同期的31.8012亿美元增加8.1%，主要是人员成本、分包成本及清洁成本增加[82] - 2024年公司毛利为7.9346亿美元，较2023年同期的7.4669亿美元增长6.3%，毛利率从2023年同期的19.0%下降至18.7%[83] - 报告期内其他收益为1620万元，较2023年同期的5276万元下降69.3%[86] - 报告期内应收账款和合同资产减值损失为1.1亿元，较2023年的9670万元有所增加[89] - 报告期内销售及行销开支为4834万元，较2023年同期的4552万元增加6.2%[90] - 报告期内行政开支为2.6016亿元，较2023年同期的2.327亿元上升11.8%[91] - 报告期内财务成本为226万元，较2023年的594万元下降62.0%[92] - 报告期内公司净利润为3.3497亿元，较2023年同期的3.2335亿元上升3.6%[96] - 2024年12月31日使用权资产为5.8931亿元，2023年12月31日无此项资产，报告期内以5.98亿元收购停车场使用权[99] - 2024年12月31日无形资产为2.8786亿元，较2023年12月31日的3.3491亿元减少4705万元[100] - 2024年12月31日商誉2.2529亿元，较2023年12月31日的2.4352亿元减少1823万元[101] - 2024年12月31日存货为2.9534亿元，较2023年12月31日的9676万元增加1.9858亿元[104] - 2024年12月31日，集团透过损益按公允价值衡量之金融资产为3020万元，较2023年减少9150万元[105] - 2024年12月31日，集团应收贷款约为6.2945亿元，包括应收贷款总金额6.55亿元及亏损拨备约2555万元[106] - 2024年12月31日，集团贸易及其他应收款项净额约为18.0858亿元，较2023年增加2.2255亿元[108] - 2024年12月31日，集团贸易及其他应付款项为9.4435亿元，较2023年减少1.5691亿元[109] - 2024年12月31日，集团已发出的财务担保为7243万元，与2023年持平[110] - 2024年12月31日，集团合同负债约为1.4576亿元，较2023年减少2948万元[112] - 2024年12月31日，集团银行及其他借款为0元，2023年为2200万元[113] - 2024年12月31日，集团资产负债率为26.1%，2023年为29.7%[114] - 2024年12月31日，集团现金及等价物为9.3543亿元，较2023年下降56.6%；权益总额为37.9751亿元，较2023年增长4.0%[117] 各条业务线数据关键指标变化 - 2024年商务物业基础物业管理服务收益为2338935千元，2023年为2172046千元[13] - 2024年公共及工业物业基础物业管理服务收益为591728千元，2023年为477422千元[13] - 2024年住宅物业基础物业管理服务收益为688753千元，2023年为571892千元[13] - 2024年增值服务收益为561664千元，2023年为679272千元[13] - 2024年车位销售收益为9266千元，2023年无此项收益[13] - 2024年金融服务收入为41890千元，2023年为18868千元[13] - 2024年无投资物业租金收入，2023年为7308千元[13] - 报告期内各业务收入占比：商务物业55.2%、公共及工业物业14.0%、住宅物业16.3%、增值服务13.5%、其他服务1.0%[52] - 报告期内，公司合约面积约8332万平方米，较2023年同期增长约8.6%，在管面积约7220万平方米，较2023年同期增长约12.7%，第三方在管物业面积占比达61.7%[53] - 2024年公司新拓第三方项目物业合同128个，总合同额18.8235亿元，年化合同额7.0508亿元[54] - 报告期内，商务物业收入占基本物业服务收入的64.6%，第三方基本物业服务占基本物业服务收入的比重为61.4%[54] - 2024年公共与工业物业收入与2023年同期相比增加23.9%[55] - 报告期内，住宅物业业务收入与2023年同期相比增加20.4%[55] - 截至2024年12月31日，公司在管面积72,200千平方米，收入3,619,416千元；2023年同期在管面积64,066千平方米，收入3,221,360千元[56] - 2024年商务物业在管面积28,865千平方米，占比40.0%，收入2,338,935千元，占比64.6%；2023年在管面积25,623千平方米，占比40%，收入2,172,046千元，占比67.4%[56] - 2024年公共及工业物业在管面积15,536千平方米，占比21.5%，收入591,728千元，占比16.4%；2023年在管面积13,624千平方米，占比21.3%，收入477,422千元，占比14.8%[56] - 2024年住宅物业在管面积27,799千平方米，占比38.5%，收入688,753千元，占比19.0%；2023年在管面积24,819千平方米，占比38.7%，收入571,892千元，占比17.8%[56] - 2024年新拓战略客户合同额为人民币988.90百万元，战略客户保有率100%[57] - 2024年业主增值服务占比整体增值服务由46%提升到62.2%，非业主增值服务主动压降 至37.8%[59] - 2024年业主增值服务全年营业收入为人民币355.38百万元，同比增长为13.8%[60] - 2024年基础物业管理服务收入为36.1942亿美元，较2023年同期的32.2136亿美元增加12.4%[79] - 2024年增值服务收入由2023年同期的6.7927亿美元下降至5.7093亿美元，降幅15.9%，占总收入比约为13.5%（2023年同期：17.3%）[80] - 2024年其他业务收入由2023年同期的0.2618亿美元增长至约0.4189亿美元，主要由于金融服务业务规模扩大[81] - 2024年基础物业管理服务毛利率为17.8%，较2023年同期的18.4%下降0.6个百分点，主要因第三方外拓业务毛利率下降[84] - 2024年增值服务毛利率为19.3%，较2023年同期的20.3%下降1.0个百分点，主要因主动压降非业主增值服务[85] - 2024年其他业务毛利率为92.6%，较2023年同期的64.9%增长27.7个百分点，主要因处置公寓租赁业务减少亏损[85] 公司基本信息 - 公司于2020年1月13日在开曼群岛注册成立，2020年10月19日在港交所主板上市[7] - 公司法定股本为50,000,000港元，分为5,000,000,000股，每股面值为0.01港元[34] - 截至2024年和2023年12月31日，公司已发行及缴足普通股均为1,220,348,000股，每股面值0.01港元[36] - 公司是中国领先的商务不动产服务运营商，主营基础物业管理服务、增值服务及其他相关业务[40][42] - 公司基础物业管理服务涵盖商务物业、公共与工业物业、住宅物业等业务类型[43] - 公司PM商业写字楼服务形成品牌优势，服务众多CBD地标性写字楼及高新技术企业[44]

商务物业服务 - 公司聚焦商務物業為發展主航道，形成了完善的商務物業服務模式[6] - 公司為世界500強及高新技術企業提供全生命周期資產維護和全鏈條的綜合服務解決方案[8] - 公司利用物聯網、大數據、人工智能等先進技術打造E+智慧雙平台，構建運維管理、項目管理等設施全生命周期解決方案[8] - 公司服務的代表項目包括深圳卓越世紀中心、深圳大疆天空之城、杭州阿里西溪全球總部等[6][8] - 公司通过深耕战略客户和打造标杆项目，持续保持在商务物业赛道的领先优势[17] - 公司在管面积约68.12百万平方米，較2023年同期增長約12.7%[19][20] - 公司來自第三方的在管物業面積占比達62.2%[19] - 公司重點布局一線、新一線及其他高價值城市，實現全國化重點區域均衡發展[19] - 公司在管面積中，北京、上海、深圳、廣州等一線和新一線城市占比達75.4%[19] - 公司在管面積中，粵港澳大灣區和長三角兩大核心經濟圈占比達62.9%[19] - 公司在商務物業領域擁有核心競爭優勢，主賽道業務穩步拓展[21] - 公司第三方基本物業服務業務佔比達59.8%[21] - 公共與工業物業收入同比增加11.8%，住宅物業收入同比增加22.4%[21] - 公司與戰略客戶的合作關係不斷深化，戰略客戶新增拓展年化合同額同比增長54.7%[23] 新業務拓展 - 公司通過收併購等方式拓展醫療智慧後勤服務業務，新賽道新拓總合同額同比增長12.9%[24] - 公司增值服務業務實現多元化快速增長，其中卓品商務服務和建築機電服務收入同比分別增長36.6%和30.9%[26] 品牌形象及管理能力 - 公司擁有優質的品牌形象，在行業內獲得多項殊榮[27] - 公司通过ISO管理体系认证，形成了完善的综合商务物业服务运营模式[28] - 公司构建了完善的人才管理体系，重點培養新生力量並建立人才全鏈路培養體系[29] - 公司持續推進數字化轉型，提高業務決策效率並助力多元化經營[30] 未來發展策略 - 公司將繼續深耕戰略客戶，拓展多渠道資源提升市場占有率[34] - 公司將依托醫療物業服務管理平台快速提升專業服務能力[35] - 公司將持續優化增值服務平台，提升客戶服務體驗[36] - 公司將通過數字化管理能力建設優化業務流程，提高運營效率[37] - 公司將持續創新，以客戶為中心不斷提升核心競爭力[37] 財務表現 - 集團實現收入為人民幣2,082.48百萬元，較去年同期增加13.2%[39] - 基礎物業管理服務收入為人民幣1,713.98百萬元，較去年同期增加9.5%[40] - 增值服務收入為人民幣349.15百萬元，較去年同期增加32.8%[41] - 其他業務收入為人民幣19.36百萬元，較去年同期增加82.2%[42] - 集團毛利為人民幣422.17百萬元，較去年同期增加7.3%[44] - 基礎物業管理服務毛利率為18.5%，較去年同期下降1.2個百分點[45] - 增值服務毛利率為24.9%，較去年同期下降6.0個百分點[45] - 其他業務毛利率為91.6%，較去年同期上升49.1個百分點[45] - 集團淨利潤為人民幣183.80百萬元，較去年同期下降1.9%[50] 資產負債情況 - 集團商譽為人民幣243.52百萬元[53] - 集團透過損益按公允價值衡量的金融資產從2023年12月31日的12170萬元減少至1700萬元[55] - 集團存貨從2023年12月31日的9676萬元增加至34510萬元[55] - 集團使用權資產為59860萬元[55] - 集團貿易及其他應收款項淨額增加24297萬元至182900萬元[55] - 集團應收貸款為60356萬元，已計提減值準備5183萬元[57] - 集團貿易及其他應付款項增加10424萬元至120550萬元[58] - 集團已發出的財務擔保為8856萬元[59] - 集團資產負債率為31.0%[63] - 集團河南黃錦4000萬元銀行貸款以4510萬元貿易應收款作為抵押[63] - 集團於2024年6月30日的現金及現金等價物為人民幣1,079.14百萬元，較2023年12月31日減少50.0%[66] - 集團於2024年6月30日的權益總額為人民幣3,750.53百萬元，較2023年12月31日增加2.7%[66] 融資及股權情況 - 集團未使用的上市所得款項淨額約為644.0百萬人民幣[69] - 集團將使用18.0%的所得款項淨額用於戰略性招聘及培養專業人才[77] - 集團將使用20.0%的所得款項淨額用於營運資金及一般公司用途[78] - 集團於2024年6月30日在中國及印度合共擁有17,163名全職員工[81] - 集團為員工提供具競爭力的薪酬待遇，包括社會保險等福利[81] - 本公司的購股權計劃自2020年9月28日採納以來尚未授出任何購股權[82] - 集團將使用4.0%的所

投资评级和核心观点 - 报告给予公司"优于大市"评级,预计公司2024-2025年EPS分别为0.27元、0.30元,给予公司2024年动态8-10XPE,合理价值区间在2.16~2.70元人民币（2.36~2.95港元）[4] - 报告认为在管面积持续推升营收,增值服务表现优良[4] 公司业务表现 - 2024年上半年,公司实现收入2082.48百万元,同比增13.2%,股东应占利润170.5百万元,较2023年同期基本持平[1] - 在管面积推动物管收入稳健上升,2024年上半年物业管理服务收入为1713.98百万元,占营收82.3%,同比增加9.5%[3] - 截至2024年6月30日,公司合约面积约为80.08百万平方米,同比增长约9.2%;在管面积达到约68.12百万平方米,同比增长约12.7%[3] - 增值服务收入约为349.15百万元,同比上升32.8%,占营收16.8%[3] - 其他业务收入为19.36百万元,占营收0.9%,同比上涨82.2%[3] 财务表现 - 公司毛利率从2023年同期的21.4%下降至2024年的20.3%,下降1.1个百分点[3] - 基础物业管理服务毛利率为18.5%,较去年下降1.2个百分点;增值服务毛利率为24.9%,较去年下降6.0个百分点[3] - 预计公司2024-2026年营业收入分别为4378.76、4925.04、5580.48百万元,净利润分别为323.59、361.77、394.83百万元[5] 行业地位 - 公司在管面积中,北京、上海、深圳、广州、成都、杭州、重庆等一线和新一线城市占比达75.4%,粤港澳大湾区和长三角两大核心经济圈占比达62.9%[3] - 公司第三方业务取得高质量增长,深耕大湾区、长三角两个核心优势区域,重点布局一线、新一线及其他高价值城市[3] 估值分析 - 报告给予公司2024年动态8-10XPE,合理价值区间在2.16~2.70元人民币（2.36~2.95港元）[4] - 与同行业可比公司相比,公司2024年PE估值处于中等水平[6][7]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2024年6月30日止六个月公司收入约为20.8248亿元，较2023年同期约18.3934亿元增长13.2%[1] - 截至2024年6月30日止六个月公司毛利约为4.2217亿元，较2023年同期约3.9348亿元增长7.3%[1] - 截至2024年6月30日止六个月公司溢利约为1.8380亿元，较2023年同期约1.8729亿元降低1.9%[1] - 截至2024年6月30日止六个月公司权益股东应占溢利约为1.7050亿元，较2023年同期约1.7034亿元基本持平[1] - 董事会建议派付截至2024年6月30日止六个月中期股息每股7.66港仙，2023年同期为12.18港仙[1] - 2024年上半年基本每股盈利为13.97分，2023年同期为13.96分[2] - 截至2024年6月30日非流动资产为14.12427亿元，2023年12月31日为9.26496亿元[4] - 截至2024年6月30日流动资产为40.25325亿元，2023年12月31日为42.71894亿元[4] - 截至2024年6月30日流动负债为15.96191亿元，2023年12月31日为14.51959亿元[4] - 截至2024年6月30日资产净值为37.50525亿元，2023年12月31日为36.52696亿元[5] - 截至2024年6月30日止六个月，来自外部客户的可呈报分部收益为2082478千元人民币，2023年同期为1839339千元人民币[14] - 报告分部利润2024年为228090千元人民币，2023年为260681千元人民币[14] - 截至2024年6月30日，报告分部资产为5323901千元人民币，2023年12月31日为5112602千元人民币[14] - 报告分部负债2024年为1516529千元人民币，2023年为1394132千元人民币[14] - 除税前综合利润2024年为225195千元人民币，2023年为258097千元人民币[15] - 综合总资产2024年为5437752千元人民币，2023年为5198390千元人民币[15] - 综合总负债2024年为1687227千元人民币，2023年为1545694千元人民币[15] - 2024年企业所得税为72606千元人民币，2023年为77346千元人民币[17] - 每股基本盈利根据2024年公司权益股东应占利润170499000元及1220348000股普通股加权平均数计算，2023年对应数据为170344000元及1220348000股[19] - 截至2024年6月30日止六个月，集团增加的使用权资产为598598000元，包括印花税[21] - 截至2024年6月30日止六个月，公司收购物业、厂房及设备项目成本为828.6万元，2023年同期为778.5万元；出售相关项目账面净值为106万元，2023年同期为54.5万元，产生出售亏损3.2万元，2023年同期为10.7万元[22] - 2024年6月30日，贸易及其他应收款项按摊销成本计量为18.29亿元，2023年12月31日为15.86亿元[23] - 2024年6月30日，其他应收款项主要包括出售深圳卓越运营未结清应收代价6500万元，2023年12月31日为7500万元[24] - 2024年6月30日，贸易应收款项（扣除亏损拨备）6个月内为9.48亿元，6个月至1年为3.11亿元，1至2年为1.70亿元，2至3年为0.06亿元；2023年12月31日对应分别为8.62亿元、2.06亿元、1.36亿元、0.08亿元[25] - 2024年6月30日，应收贷款总额为6.55亿元，2023年12月31日为3.49亿元；扣除亏损拨备后，2024年为6.04亿元，2023年为3.18亿元[26] - 2024年6月30日，贸易及其他应付款项按摊销成本计量为7.99亿元，2023年12月31日为7.07亿元[31] - 2024年6月30日，应付本公司权益股东股息为7604.5万元，2023年12月31日无此项[31] - 2024年6月30日，贸易及其他应付款项总计为12.05亿元，2023年12月31日为11.01亿元[31] - 2024年6月30日贸易应付款项总额为522,842千元，2023年12月31日为534,096千元[33] - 2024年中期股息每股普通股6.99分，金额为85,302千元；2023年为每股11.17分，金额为136,313千元[35] - 2024年上一财政年度末期股息每股普通股6.19分，金额为75,569千元；2023年为每股5.31分，金额为64,740千元[36] - 2024年收购中盛安，所收购已识别资产净值之公允价值为122,533千元[37] - 2024年1月收购正联浩东100%股权，代价为人民币1,600,000元[38] - 截至2024年6月30日止六个月，集团实现收入20.8248亿元，较去年同期增加13.2%[72] - 报告期内，集团销售成本为16.6031亿元，较2023年同期增加14.8%[76] - 集团毛利为4.2217亿元，较2023年同期的3.9348亿元增长7.3%，毛利率从2023年同期的21.4%下降至报告期的20.3%[77] - 报告期内，其他收益为783万元，较去年同期下降69.2%[79] - 报告期内行政开支为1.2648亿元，较去年同期上升13.3%[83] - 报告期内财务成本为98万元，较去年同期下降74.7%[84] - 报告期内应占联营公司利润为487万元，较去年同期上升472.9%[85] - 报告期内所得税费用为4140万元，较去年同期下降41.5%[86] - 报告期内集团净利润为1.838亿元，较去年同期下降1.9%，净利率为8.8%[87] - 2024年6月30日物业、厂房及设备净额为4884万元，较2023年12月31日减少329万元[88] - 2024年6月30日无形资产为3.1469亿元，较2023年12月31日减少2022万元[89] - 2024年6月30日存货为3.451亿元，较2023年12月31日增加2.4834亿元[92] - 2024年6月30日使用权资产为5.986亿元，2023年12月31日为0[93] - 2024年6月30日贸易及其他应收款项净额约为18.29亿元，较2023年12月31日增加约2.4297亿元[94] - 2024年6月30日，集团贸易及其他应付款项为12.055亿元，较2023年12月31日增加1.0424亿元[97] - 2024年6月30日，集团已发出的财务担保为8856万元，较2023年12月31日增加，报告期内确认减值损失1612万元[98] - 报告期内，一年内应支付的租赁负债为942万元计入流动负债，一年以上应支付的为677万元计入长期租赁负债[99] - 2024年6月30日，集团合同负债约为1.8467亿元，较2023年12月31日上升5.4%[100] - 2024年6月30日，集团银行贷款为1700万元，较2023年12月31日减少500万元[101] - 2024年6月30日，集团资产负债率为31.0%，2023年12月31日为29.7%[102] - 2024年6月30日，河南黄锦400万元银行贷款以集团451万元贸易应收款项作为抵押[103] - 仲裁申请人向集团索赔2080万元违约金等，截至公告日未作出仲裁裁决，未确认拨备[104] - 2024年6月30日，集团现金及现金等价物为10.7914亿元，较2023年12月31日减少50.0%；权益总额为37.5053亿元，较2023年12月31日增长2.7%[105] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2024年6月30日止六个月，卓越集团及其他关联方收益为2.62334亿元，2023年同期为2.62824亿元[9] - 2024年上半年基础物业管理服务收益11.10517亿元，2023年同期为10.50718亿元[10] - 2024年上半年增值服务收益3.49147亿元，2023年同期为2.62845亿元[10] - 2024年上半年来自其他来源的收益20.63123亿元，2023年同期为18.28718亿元[10] - 2023年上半年金融服务收入4835万元，2024年上半年无此项收入[10] - 2024年上半年公司第三方业务高质量增长，合约面积约8008万平方米，较2023年同期增长约9.2%；在管面积约6812万平方米，较2023年同期增长约12.7%[50] - 在管面积中，一线和新一線城市占比达75.4%，粤港澳大湾区和长三角两大核心经济圈占比达62.9%，来自第三方的在管物业面积占比达62.2%[50] - 2024年上半年新签面积678.4万平方米，2023年同期为649.4万平方米；2023年新收购面积282.5万平方米，2024年无新收购；2024年终止面积273万平方米，2023年为266.1万平方米[51] - 2024年上半年新拓第三方项目物业合同87个，总合同额7.9479亿元，年化合同额3.3075亿元[52] - 2024年上半年商务物业收入占基本物业服务收入的64.8%，第三方基本物业服务占基本物业服务收入的比重为59.8%[52] - 2024年上半年公共与工业物业收入与2023年同期相比增加11.8%[52] - 2024年上半年住宅物业业务收入与2023年同期相比增加22.4%[53] - 2024年上半年商务物业收入11.10517亿元，占比64.8%；公共及工业物业收入2.75294亿元，占比16.1%；住宅物业收入3.28165亿元，占比19.1%[54] - 2024年上半年战略客户的新增拓展年化合同额9124万元，同比2023年同期实现54.7%的强劲增长[56] - 2024年上半年公司拓展医疗智慧后勤服务业务管理面积超50万方[57] - 报告期内新赛道新拓总合同额2.0661亿元，同比增长12.9%[57] - 报告期内卓品商务服务收入1.366亿元，连续三年高速增长，年均增速约为36.6%[58] - 报告期内建筑机电收入1.4658亿元，同比增长30.9%[58] - 基础物业管理服务收入为17.1398亿元，较去年同期增加9.5%[73] - 增值服务收入由2023年同期2.6285亿元增至3.4915亿元，增幅32.8%，占总收入比约为16.8%（2023年同期为14.3%）[74] - 其他业务收入由2023年同期1062万元增长至约1936万元[75] - 基础物业管理服务毛利率为18.5%（2023年同期：19.7%），较去年同期下降1.2个百分点[78] - 增值服务毛利率为24.9%（2023年同期：30.9%），较去年同期下降6.0个百分点[78] - 其他业务毛利率为91.6%（2023年同期：42.5%），较去年同期上升49.1个百分点[79] 公司业务结构与经营策略 - 公司为投资控股公司，附属公司主要于中国内地从事物业管理服务及相关增值服务[11] - 集团按部门管理业务，有物业管理服务、金融服务、其他服务三个报告分部[11] - 用作报告分部利润的计量为除税前利润，不包括未分配总部及企业开支[12] - 公司2024年上半年坚持长期主义发展策略，优化业务结构应对市场变化[39] - 公司基础物业管理服务面向商务、公共与工业、住宅等多种物业类型[40] - 公司PM商业写字楼服务涵盖前期顾问咨询等多项业务，有多个代表项目[41] - 公司综合设施管理服务为世界500强等企业提供全生命周期解决方案，有多个代表项目[41] - 公司建立“一盘棋”市场组织框架，多渠道并举发展公共与工业物业服务[42] - 公司依托卓越集团地产开发经验，打造高端住宅物业服务典范[42] - 公司持续为客户提供个性化、定制化、智能化的增值服务创新[43] - 公司提供前期物业顾问咨询和租赁及二手房资产管理等资产服务[44] - 公司“卓品商务”品牌为高新技术及世界500强

公司业务发展 - 公司在2023年实现整体收入增长11.3%[5] - 公司深耕大湾区和长三角核心优势区域，实现管理面积稳步增长[6] - 公司展望未来将持续致力于成为中国领先的商务不动产服务运营商[9] - 公司主要业务包括基础物业管理服务、增值服务及其他相关业务[13] - 公司在商务物业管理服务领域具有20多年的管理经验，形成完善的商务物业服务模式[15] - 公司提供商务写字楼服务，服务范围涵盖前期顾问咨询、营销管理、空间管理等多个方面[17] - 公司为世界500强及高新技术企业提供全生命周期资产维护和全链条的综合服务解决方案[19] - 公司在报告期内持续深耕大湾区和长三角两个核心优势区域，重点布局一线、新一线及其他高价值城市，实现全国化重点区域均衡发展[38] - 公司在报告期内合同面积约为76.7百万平方米，较去年同期增长约9.5%；在管面积约为64.1百万平方米，较去年同期增长约19.2%[39] - 公司报告期末在管总面积为64,066千平方米，其中大湾区占38.1%，长三角占24.3%，其他地区占37.6%[40] - 公司在商务物业领域持续稳固核心优势，第三方业务拓展稳健，业务独立性显著增强[41] - 公司通过推动数字化建设，提高了业务决策效率，助力多元化经营，增强了核心竞争力[64] - 公司未来展望包括持续发力于三大主营业务和三大延伸业务，以及强化管理文化和价值分配，实现稳健发展[68] - 公司将继续推进新赛道的发展，在医疗、公建及教育等领域多引擎突破，快速提升业务规模和能力[74] 财务状况 - 公司在2023年度派息比例不低于70%[7] - 公司在报告期内实现收入为3,926.81百万元，同比增长11.3%[84] - 基础物业管理服务收入为3,221.36百万元，同比增长14.4%[84] - 商务物业管理面积占比40.0%，收入为2,172,046千元[85] - 增值服务收入占比17.3%，同比增长1.6%[88] - 其他业务收入主要来自金融服务和公寓租赁服务[90] - 公司销售成本为3,180.12百万元，同比增长18.5%[93] - 公司毛利为746.69百万元，毛利率为19.0%[95] - 公司其他收益为52.76百万元，同比下降20.9%[100] - 公司其他收入净额为13.74百万元，主要来自出售资产的收益[102] 财务数据 - 报告期内，应收款项、合同资产和已发出的财务担保的减值损失为人民币96.70百万元，较去年增加了人民币12.52百万元[1] - 銷售及行銷开支为人民币45.52百万元，较去年增加57.3%[2] - 行政开支为人民币232.70百万元，较去年上升33.6%[3] - 财务成本为人民币5.94百万元，较去年同期下降35.0%[4] - 應佔合营企业利润为人民币2.40百万元，较去年上升192.7%[5] - 應佔联营公司利润为人民币8.08百万元，较去年上升431.6%[6] - 所得税费用为人民币119.46百万元，较去年减少31.2%[7] - 本集团净利润为人民币323.35百万元，较去年下降24.2%[8] 资产负债情况 - 报告期内，公司已发出的财务担保为人民币72.43百万元，较2022年12月31日的人民币62.37百万元增加[127] - 一年内应支付的租赁负债为人民币9.01百万元，一年以上应支付的租赁负债为人民币9.67百万元[128] - 合同负债约为人民币175.24百万元，较2022年12月31日增加约人民币11.42百万元[129] - 公司银行及其他借款为人民币22.00百万元，全为瑶瞻管理的银行借款[130] - 公司的资产负债率为29.7%，较2022年12月31日的28.4%略有增加[131] 公司治理与管理团队 - 李曉平先生于2020年5月22日被委任为卓越商企服務集團有限公司的執行董事兼董事長[179] - 楊志東先生自2023年8月15日起担任卓越商企服務集團有限公司的行政总裁兼執行董事，主要负责统筹管理工作[183] - 郭瑩女士于2023年8月15日由執行董事调任为非執行董事，主要负责管理投资管理部[186] - 崔海濤教授于2024年3月22日被委任为卓越商企服務集團有限公司的獨立非執行董事，主要负责提供独立建议[192] - 甘志成先生于2020年9月28日被任命为卓越商企服务集团有限公司的独立非执行董事[197]

报告公司投资评级 - 维持"优于大市"评级 [5] 报告的核心观点 收入稳健增长 - 2023年公司实现收入3926.81百万元,同比增加11.3% [1] - 基础物业管理服务收入为3221.36百万元,占营收82.0%,同比增加14.4% [3] - 增值服务收入约为679.27百万元,同比上升1.6%,占营收17.3% [4] - 其他业务收入为26.18百万元,占营收0.7%,同比下降40.4% [4] 在管面积持续上升 - 截止2023年底,公司合约面积约为76.7百万平方米,同比增长约9.5% [3] - 截止2023年底,公司在管面积达到约64.07百万平方米,同比增长约19.2% [3] - 在管项目覆盖全国60个城市,其中38.1%位于粤港澳大湾区,24.3%位于长三角城市群,37.6%分布于其他区域 [3] 毛利率有所下降 - 毛利率从2022年的23.9%下降至2023年的19.0%,下降4.9个百分点 [4] - 基础物业管理服务毛利率为18.4%,下降2.7个百分点 [4] - 增值服务毛利率为20.3%,下降12.8个百分点 [4] - 其他业务毛利率为64.9%,下降3.1个百分点 [4] 财务数据总结 - 2023年公司股东应占利润为302.69百万元,同比下降25% [2] - 2023年每股现金股息为19.00港仙 [2] - 预计2024-2025年EPS分别为0.27元、0.31元 [5] - 给予公司2024年8-10倍动态PE,合理价值区间为2.16~2.70元人民币 [5]

财务业绩整体情况 - 2023年公司收入约为39.27亿元，较2022年增长11.3%[2] - 2023年公司拥有人应占利润约为3.03亿元，较2022年下降25.0%[3] - 2023年公司毛利约为7.47亿元，较2022年下降11.6%，毛利率为19.0%，较2022年下降4.9个百分点[10] - 2023年收益为3,926,808千元人民币，2022年为3,527,396千元人民币[32] - 2023年毛利为746,691千元人民币，2022年为844,346千元人民币[32] - 2023年经营利润为438,274千元人民币，2022年为606,818千元人民币[32] - 2023年年内利润为323,347千元人民币，2022年为426,455千元人民币[31][32][33] - 2023年年内全面收入总额为324,457千元人民币，2022年为403,696千元人民币[33] - 2023年流动净资产值为2,819,935千元人民币，2022年为2,845,569千元人民币[35] - 2023年来自外部客户的总收益为3926808千元人民币，2022年为3527396千元人民币[48] - 2023年报告分部利润为452232千元人民币，2022年为601679千元人民币[48] - 2023年银行存款及其他金融机构的利息收入为34594千元人民币，2022年为44966千元人民币[48] - 2023年财务成本为5941千元人民币，2022年为9136千元人民币[48] - 2023年折旧及摊销为80617千元人民币，2022年为72475千元人民币[48] - 2023年应收贷款拨备计提为13085千元人民币，2022年为转回1262千元人民币[48] - 2023年贸易及其他应收款项拨备计提为72919千元人民币，2022年为37766千元人民币[48] - 2023年即期税项中本年计提的企业所得税为147424千元人民币，2022年为203866千元人民币[52] - 2023年递延税项为27960千元人民币，2022年为30293千元人民币[52] - 2023年综合收益为3926808千元人民币，2022年为3527396千元人民币[69] - 2023年报告分部利润为452232千元人民币，2022年为601679千元人民币[69] - 2023年除税前综合利润为442811千元人民币，2022年为600028千元人民币[69] - 2023年综合总资产为5198390千元人民币，2022年为5012132千元人民币[69] - 2023年综合总负债为1545694千元人民币，2022年为1422833千元人民币[69] - 2023年实际税项开支为119464千元人民币，2022年为173573千元人民币[72] - 2023年每股基本盈利根据公司权益股东应占利润302688000元及1220348000股普通股加权平均数计算，2022年对应数据为403494000元及1220348000股[75] - 2023年资产净值为3,652,696元，2022年为3,589,299元[93] - 2023年应收账款等减值损失为96.70百万元，较2022年增加12.52百万元[94] - 2023年销售及行销开支为45.52百万元，较2022年增加57.3%[96] - 2023年行政开支为232.70百万元，较2022年上升33.6%[97] - 报告期内财务成本为594万元，较去年同期下降35.0%，主要因处置长租公寓租赁项目使租赁负债利息减少[98] - 报告期内应占合营企业利润为240万元，较去年上升192.7%[99] - 报告期内应占联营公司利润为808万元，较去年上升431.6%[100] - 报告期内所得税费用为1.1946亿元，较去年减少31.2%，因税前利润下降[101] - 报告期内集团净利润为3.2335亿元，较去年下降24.2%；股东应占利润为3.0269亿元，较去年下降25.0%[102] - 报告期内净利率为8.2%，2022年为12.1%[103] 各业务收入情况 - 2023年基础物业管理服务收入为32.21亿元，其中商务物业收入21.72亿元，公共及工业物业收入4.77亿元，住宅物业收入5.72亿元[25] - 2023年增值服务收入为6.79亿元[25] - 2023年金融服务收入为1886.8万元，投资物业租金收入总额为730.8万元[25] - 各业务收入占比：商务物业55.3%，公共及工业物业12.2%，住宅物业14.5%，增值服务17.3%，其他服务0.7%[181] - 2023年大湾区在管面积24389千平方米，收入1641898千元；长三角在管面积15565千平方米，收入685369千元；其他地区在管面积24112千平方米，收入894093千元[185] - 2023年商务物业收入占基础物业服务收入的67.4%，第三方基础物业服务收入较2022年增长17.6%[194] - 2023年公共与工业物业收入较2022年增长125.1%[194] - 2023年住宅物业业务收入较2022年增长31.2%[195] - 截至2023年12月31日，北京环球财富管理物业管理项目收入约为6157万元，高于担保收入6039万元[143] 资产与负债情况 - 2023年非流动资产中投资物业为1.02亿元，物业、厂房及设备为5212.9万元，无形资产为3.35亿元等[15] - 2023年流动资产为42.72亿元，其中贸易及其他应收款项为15.86亿元，现金及现金等价物为21.57亿元[15] - 2023年流动负债为14.52亿元，其中银行贷款及其他借款为2200万元，合约负债为1.75亿元[15] - 2023年非流动负债中租赁负债为967.3万元，透过损益按公允价值衡量之金融负债为509.1万元[17] - 2023年其他应收款项包括出售深圳卓越运营未结清应收代价75000000元，2022年为175000000元[77] - 2023年贸易及其他应收款项总额为1211433千元人民币，2022年为935709千元人民币[78] - 2023年应收贷款总额为348630千元人民币，扣除亏损拨备后为317907千元人民币；2022年应收贷款总额为85459千元人民币，扣除亏损拨备后为67821千元人民币[78] - 2023年末分类为阶段3的应收贷款共35,430,000元，2022年为56,900,000元[87] - 2023年贸易应付款项共534,096千元，2022年为400,781千元[88] - 2023年按摊销成本计量的金融负债为707,258千元，2022年为574,324千元[88] - 2023年末集团无投资物业，2022年末投资物业净额为1.015亿元[105] - 2023年末集团物业、厂房及设备净额为5213万元，较2022年末减少162万元，因折旧摊销[106] - 2023年末集团无形资产为3.3491亿元，较2022年末减少3255万元，因物业管理合同摊销[107] - 2023年末集团商誉较2022年末增加1823万元至2.4352亿元，因完成瑶瞻管理收购项目[108] - 2023年12月31日，集团银行及其他借款为人民币2200万元，2022年同期无此类借款[121] - 2023年12月31日，附属子公司瑶瞻管理有人民币1000万元银行借款，以人民币3904万元应收经营收入作抵押，2022年同期无[122] - 2023年12月31日，集团现金及等价物为人民币21.567亿元，较2022年下降15.9%[126] - 2023年12月31日，集团权益总额为人民币36.527亿元，较2022年增加人民币6340万元，增长1.8%[126] - 截至2023年12月31日，集团贸易及其他应付款项为人民币1101.26百万元，较2022年增加人民币194.75百万元，主要因采购总额增长使贸易应付款增加约人民币133.32百万元[165] 股息分配情况 - 2023年全年股息为每股现金19.00港仙，按年下降8.2%（2022年：20.69港仙）[30] - 2023年应付权益股东股息211,882千元，2022年为220,212千元[82] - 董事会已议决宣派截至2023年12月31日止年度末期股息，每股6.82港仙，待股东批准后预计2024年7月11日派付[148] 公司业务范围与架构 - 公司附属公司主要于中国内地从事提供物业管理服务及相关增值服务[36][45] - 公司按部门管理业务，有金融服务、其他服务等报告分部[27][45] 会计准则影响 - 香港会计师公会颁布的新订及修订准则生效，对公司业绩及财务状况无重大影响[41] 股本情况 - 公司法定股本为50000000港元，分为5000000000股，每股面值为0.01港元[63] - 2023年末已发行及缴足股份为1,220,348,000股，每股面值0.01港元，对应人民币12,203,482元，与2022年持平[82] 上市所得款项使用情况 - 2020年上市所得款项净额约为33.595亿港元，截至2023年12月31日，已动用约15.339亿港元，占45.7%，未使用约18.256亿港元[131] - 变更后，战略性收购或投资计划占所得款项净额计划用途的55%，金额为23.517亿港元[133] - 开发信息技术系统计划占所得款项净额计划用途的3%，金额为9120万港元[135] - 公司计划将5%所得款项用于吸纳及培养人才，金额为16800万港元，占比从18%变更而来[139] - 公司计划将10%所得款项用于一般公司用途，金额为67170万港元[140] - 重新分配后未动用所得款项净额估计在2026年12月31日前动用[140] 公司运营相关安排 - 公司将在2024年6月12日召开2023年股东周年大会[146] - 为确定出席股东大会股东身份，2024年6月6日至12日暂停办理股份过户登记手续[149] - 待股东批准末期股息后，为确定有权收取股息股东身份，2024年6月18日至21日暂停办理股份过户登记手续[150] - 截至业绩公告日期，公司按上市规则规定维持公众持股[151] 公司业务模式与服务 - 公司聚焦商务物业发展，形成完善商务物业服务模式[168] - 公司提供PM商业写字楼服务，服务众多CBD地标性写字楼及高新技术企业，涵盖多项业务，有多个代表项目[170] - 公司提供FM综合设施管理服务，服务世界500强及高新技术企业，构建优质客户矩阵[170] - 公司为企业提供定制化综合设施管理模式，利用先进技术打造E +智慧双平台，构建设施全生命周期解决方案，有多个代表项目[171] - 公司建立“一盘棋”市场组织框架，多渠道并举发展公共与工业物业服务[172] - 公司在全国打造高端住宅物业服务典范，创新引进国际化服务标准[173] - 公司持续为客户提供个性化、定制化、智能化的增值服务创新[174] - 资产服务包括前期物业顾问咨询和租赁及二手房资产管理服务[175] - 卓品商务服务以B to B for C模式为高新技术及世界500强企业提供一站式配套服务[176] - 建筑机电服务联合旗下公司打造“绿色&智慧机电”专项服务[177] 市场拓展与业务增长 - 2023年公司围绕“聚焦增长”战略推进市场化，实现业务稳健拓展和独立性增强[180] - 在管面积中，一线和新一线城市占比达77.6%，粤港澳大湾区和长三角两大核心经济圈占比达62.4%[183] - 公司通过与多地政府、国资平台成立合资公司及推动合资收并购战略落地开拓市场[179] - 2023年合约面积约7670万平方米，较2022年增长约9.5%；在管面积约6410万平方米，较2022年增长约19.2%[189] - 2023年新拓战略客户合同额6.27亿元，战略客户保有率100%[198] - 2023年公司成功签约两大科技巨头总部项目，连续中标两大制造类园区综合体[199] - 公司通过合资合作和战略性收并购等举措构建新赛道第二增长曲线[200] - 公司在医疗赛道业务通过收并购整合资源，取得阶段性进展[200] - 公司深耕广州城市轨道交通业务，加速承接高校市场[200] 公司治理与合规 - 公司采纳上市规则附录C1所载《企业管治守则》作为管治守则，2023年度一直遵守适用守则条文[152] - 公司采纳上市规则附录C