整体业绩概览 - 2025年公司实现营业收入180亿元，同比增长5.1% [1] - 2025年归母净利润为39.7亿元，同比增长10.3%；核心净利润为39.5亿元，同比增长13.7%，符合预期 [1] - 2025年毛利率为35.5%，同比提升2.6个百分点；归母净利润率为22.0%，同比提升1.0个百分点 [1] - 2025年三费费率为8.2%，同比下降0.3个百分点，其中销售费率同比下降0.3个百分点 [1] - 2025年公司经营性净现金流/核心净利润为103%，同比下降18个百分点 [1] - 2025年末贸易应收款项及应收票据为27.4亿元，同比增长15.6% [1] - 公司拟全年合计每股派息1.731元，派息比例（占核心净利润）为100% [1] 收入结构分析 - 住宅及城服物管收入占总营收60%，同比增长1.1%；商业运营及物管收入占总营收38%，同比增长10.1% [1] - 商业运营收入为69.1亿元，同比增长10.1%，其中商场和写字楼收入分别占总营收的26%和12%，分别同比增长13.3%和3.5% [2] - 第三方商场收入和税前利润贡献占比分别为33.1%和25.3%，同比分别提升5.3个百分点和4.3个百分点 [1] 商业管理业务表现 - 2025年商业管理毛利为43.6亿元，同比增长15.4%，占总毛利的68% [1][2] - 商业管理毛利率为63.1%，同比提升2.9个百分点，其中商场和写字楼毛利率分别为75.9%和34.5%，同比分别变动+3.3个百分点和-0.4个百分点 [2] - 截至2025年末，公司累计在管商场135个，其中来自华润置地98个；105个在管项目零售额排名当地市场前三 [2] - 在手未开业项目72个，其中来自置地32个；2025年新开业商场14个 [2] - 预计到2026年末累计开业商场147个（其中置地103个），累计开业面积1,641万平方米，同比增长10.2% [2] - 2025年商场零售总额为2,660亿元，同比增长23.7%，同店销售额同比增长12.2% [2] - 其中重奢商场销售额同比增长18.5%，同店增长15.3%；非重奢商场销售额同比增长26.9%，同店增长10.4% [2] - 2025年商场租金收入为307亿元，同比增长16.9%；净营运收入（NOI）为201亿元，同比增长17.8%；NOI利润率为65.7%，同比提升0.6个百分点 [2] 物业管理业务表现 - 2025年住宅及城服物管收入为108亿元，同比增长1.1% [3] - 住宅及城服物管毛利为19.5亿元，同比增长7.0%；毛利率为18.0%，同比提升1.0个百分点 [3] - 截至2025年末，住宅合约面积为4.6亿平方米，同比增长3.0%；在管面积为4.3亿平方米，同比增长3.1%；合约/在管比为1.09倍，同比持平 [3] - 物管收入结构中，物业管理/开发商增值服务/社区增值服务/城市空间服务收入占比分别为66%/5%/10%/19%，同比增速分别为+8%/-28%/-26%/+12% [3] - 各业务毛利率分别为：物业管理15.9%（同比+1.5pct）、开发商增值服务24.7%（同比-8.3pct）、社区增值服务36.6%（同比+11.0pct）、城市空间服务13.4%（同比+0.5pct） [3] 机构分析与展望 - 机构认为公司背靠央企华润置地，是购物中心商管行业的标杆企业之一 [3] - 在购物中心快速发展背景下，预计公司商管规模将加速扩张，凭借优秀商管能力推动长期同店增长及毛利率提升，业绩将进入加速成长期 [4] - 考虑到物管行业承压，机构下调2026-2027年归母净利润预测至44.0亿元和48.2亿元（原为45.5亿元和50.5亿元），并引入2028年预测为52.7亿元 [4] - 以2026年3月30日收盘价计算，2025年股息率为4.4% [4]

核心财务与战略表现 - 2025年公司实现营业收入180.22亿元人民币，同比增长5.1%，核心净利润增长13.7%至39.50亿元人民币 [2] - 董事会宣派末期股息每股0.509元人民币及末期特别股息每股0.341元人民币，全年每股股息同比增长12.7%至1.731元人民币，连续三年实现核心净利润100%分派 [2] - 公司锚定“世界一流的城市品质生活服务商”战略目标，秉持“内涵式增长+外延式增长”双轮驱动策略，贯彻“有利润的营收，有现金流的利润”经营方针 [1] 万象商业板块 - 2025年万象商业实现零售额2,660亿元人民币，强劲增长23.7%，增速全面跑赢社消零增速 [3] - 年末在营购物中心达135座，其中54座零售额稳居当地市场榜首，105座跻身当地市场前三 [3] - 年内新开购物中心14个，并焕新发布“非凡重奢、城市旗舰、品质生活、前沿创新”产品赛道体系 [3] - 第三方外拓业务年内新签项目12个，平均GFA超10万平方米，年末未开业项目共72个（母公司项目32个，第三方项目40个） [3] 写字楼业务 - 年末写字楼物业在管项目223个，在管面积1,815万平方米 [4] - 写字楼运营在管项目新租面积实现双位数增长，平均出租率提升3.6个百分点至77.2%，客户满意度达99% [4] 万象服务（物业管理及城市空间运营） - 万象服务年末在管面积达4.26亿平方米，同比增长3.2%，合约面积达4.64亿平方米 [5] - 年内收入同比增长1.1%至108.47亿元人民币，基础物业服务毛利率同比提升1.2个百分点至15.2% [5] - 城市空间运营业务收入同比增长12.0%至20.40亿元人民币，年末在管面积提升2.3%至1.28亿平方米，全年收缴率92.6%、清欠率86.5% [5] - 社区空间业务客户满意度达92.71分，存量项目留存率近100%，年内新获取69个中高端住宅项目 [6] 大会员生态（万象星） - 会员总量突破8,300万，同比增长36.0% [7] - 年内万象星发分总额13.1亿元人民币，同比提升27.2%，跨业态兑分人数同比提升41.7% [7] - 大会员业务收购华润网络并完成整合，经营实现扭亏为盈 [7] 科技赋能与数字化转型 - 商业“一点万象APP”日活突破135万人次，物业“万象服务APP”业主认证329万户 [8] - “一点万象”客户端线上引流零售额突破100亿元人民币 [8] - 公司构建“AI+”战略蓝图，完成企业级AI开发技术应用平台建设，商业航道全面部署购物中心AI客流系统 [8] - 7个购物中心完成“万象云”能源管理系统试点，试点项目年均综合能耗同比下降超17% [9] ESG发展与社会责任 - 公司与开云集团达成可持续发展战略合作，启动零碳店铺试点 [10] - 新接2座华润希望小镇运营服务，累计服务希望小镇12座 [10] - 全国40座城市“暖心驿站”累计惠及40万人次，21座城市落地26个无废社区标杆项目 [10] - 公司首年参与CDP气候披露即获评B级，并联合编制《商场建筑能耗与碳排放计算标准》 [10] 未来展望 - 2026年是“十五五”开局之年，公司将坚持商管、物管、大会员一体化发展的“2+1”业务模式 [11] - 公司将以精益运营提质增效、科技赋能驱动创新、生态协同汇聚合力，持续筑牢核心竞争力 [11]

公司评级与业绩展望 - 中信证券予华润万象生活“买入”评级 [1] - 预计公司商管业务分部在“十五五”期间（2025-2030年）收入和业绩年化复合增速均超过20% [1] - 预计“十五五”期间全公司年化业绩增速约为15% [1] - “十四五”期间（2020-2025年）公司业绩年化复合增速预计为37% [1] 公司业务模式与竞争优势 - 公司把握机会拓展业态和盈利模式 [1] - 公司所管理资产良好的历史回报使其更容易获得好位置、好规划条件的订单 [1] - 单城市市占率提升与同店销售额增长形成正循环 [1] - 随着管理规模扩大，公司同店销售额跑赢社零的幅度可能扩大 [1] - 当前阶段公司践行了规模效益同向增长的发展模式 [1] 行业环境与发展机遇 - 商管行业迎来了政策友善度最高的历史阶段 [1] - 多层次REITs市场的发展为行业带来更多潜在客户 [1]

文章核心观点 - 在“双碳”目标和消费升级背景下，商业写字楼空间正经历从单一功能场所向多元价值生态系统转型的深刻变革 [1] - 天力物业发展旗下商写板块（天力商服）通过一系列可持续实践和服务模式创新，为行业转型提供了从战略到落地的完整范本 [1][3] 战略与承诺 - 公司于2025年初发布《碳中和白皮书》，率先公开碳中和承诺与行动路线图 [3] - 公司于2025年11月发布《商业楼宇可持续发展20大行动议题及86项子目标》，将绿色运营、资源循环等维度分解为可衡量、可执行的具体任务 [3] - 公司将可持续发展提升至核心战略高度，构建了涵盖“战略引领—机制保障—场景落地—生态共建”的完整闭环，使其融入商业价值观与运营哲学 [3] 具体实践与认证 - 公司于2025年9月成为业内首个同时实现碳管理体系认证与碳普惠实践双落地的企业 [3] - 公司上线“碳护CarbonHug”碳普惠小程序，将低碳行为量化、激励化，引导楼宇内企业与个人共同减碳 [3] - 至2025年12月，其标志性的“FINE城市友好服务体系”完成生态化升级 [3] 服务模式创新 - 公司以广州为创新枢纽，推动服务体系实现从“标准化”到“产品化”、“个性化”，最终迈向“生态化”的质变 [3] - 公司创新推出“FINE·友好服务体验官”机制，邀请客户参与服务设计与监督，形成“客户参与—专业监督—反馈优化”的价值共创闭环 [4] - 针对重要客户推行“一户一策”定制化服务方案，实现从提供空间到提供解决方案的跨越 [4] 生态平台构建 - 公司以BPlus商业生态联盟为纽带，搭建起一个亿级规模的资源共享平台，连接企业、资本、技术与服务 [5] - 平台旨在打破楼宇物理边界，结合全生命周期资管服务和细致礼宾服务，打造资源高效链接、体验温暖贴心的楼宇生态共同体 [5] 未来发展方向 - 公司将以广州为核心，持续锚定可持续发展实践、服务产品矩阵迭代、商业生态联盟扩容三大核心方向 [5] - 未来将探索绿色技术多元应用场景，深化客企共创体验模式，强化跨领域资源协同联动 [5]

文章核心观点 - 华润万象生活通过获得WELL HSR健康安全评价及推行一系列可持续发展举措 标志着公司在健康福祉与可持续发展领域取得积极进展 并致力于引领行业向高品质、以人为本的方向发展 [1][8][12] 公司可持续发展进展与成果 - 截至2025年底 公司共有30个购物中心及写字楼项目获得WELL HSR健康安全评价 总建筑面积达752.7万平方米 受益人数达32.8万 [1] - 公司在营的非凡重奢购物中心已全部获得WELL HSR认证 另有12座高品质写字楼项目也获得此认证 [1] - 公司可持续发展已从合规管理阶段迈向生态引领阶段 [1] 健康与可持续理念的实践融合 - WELL健康建筑标准被用于指导公司业务 旨在提升消费者、租户及员工的福祉 [8] - 公司在天津万象城推出MIXC+系列标签 打造“大地厅”等特色空间 实现“室内空间室外化” 构建了MIXCH!LL、MIXCNature、MIXColor、MIXCozy等多元体验场景 [8] - 公司与WELL人居实验室合作启动“WELL EAT集食行乐”计划 联合天津万象城10家餐饮商户完成了近20道菜品的健康饮食披露 将健康理念延伸至餐饮场景 [10] 行业合作与活动推广 - 国际WELL建筑研究院(IWBI)中国区执行副总裁施璇就健康空间与企业社会责任发展发表主题演讲 [3][5] - 第三方机构颐华不动产及合作伙伴链宇科技分享了关于健康运营跃升和AI智控绿色建筑的行业观察与实践 [6][8] - 公司旗下长春、济南、南宁、福州、深圳、成都等多地项目将同步开启各具特色的可持续消费活动 通过线上线下联动方式推广可持续理念 [12] 公司发展理念与愿景 - 公司秉持高品质服务和长期主义理念 坚持“引领商业进步、助力城市发展、共创美好生活”的可持续发展路径 [1] - 公司积极将“以人为本”的价值观融入商业、办公、社区和公共空间的运营服务 [1] - 公司期待与更多伙伴构建深层次、多领域的共创合作 为行业可持续发展贡献积极力量 [1]

公司债务管理行动 - 大连万达商业管理集团计划发起征求同意，寻求对一笔2026年2月13日到期的4亿美元有担保债券进行修订和豁免 [1] - 公司寻求将该债券的到期日从2026年2月13日延长至2028年2月13日，即延长两年 [1] - 债券的票面利率11%和半年付息安排将维持不变 [1] 拟议修订的具体条款 - 拟议调整包括将债券发行主体万达香港的最低总股本要求从8亿港元降低至3亿港元 [1] - 公司计划于2026年1月5日举行债券持有人会议以审议相关事项 [1]

核心交易事件 - 百盛集团间接非全资附属公司贵州神奇百盛商业发展有限公司与贵州龙港商业运营管理有限公司、贵州云翠物业管理有限公司订立租约终止协议 [1] - 协议旨在终止日期为2024年3月29日的原有租赁协议 终止生效日期为2025年11月30日 [1] - 涉及的租赁物业位于中国贵州省贵阳市中华中路117号龙港国际中心负一层、一层至四层 [1] 协议终止原因 - 根据原租赁协议 租赁期限应从物业开始装修之日起算 [1] - 由于客观原因 物业的装修工程无法进行 导致租赁协议的期限尚未开始 [1] - 董事会认为装修工程无法进行导致分租客无法在物业经营百货商店 因此应终止租赁协议 [1]

财务表现 - 2025年上半年营收85.24亿元同比增长6.5% 归母净利润20.3亿元同比增长7.4% 核心归母净利润20.11亿元同比增长15% [1] - 购物中心业务营收22.6亿元同比增长19.8% 毛利率78.7%同比提升6.2个百分点 写字楼业务营收10亿元同比增长4.5% 物业航道营收51.6亿元同比增长1.1% [1] - 生态圈业务营收1亿元同比增长104% 毛利率37.2%同比下降5.5个百分点 各业务毛利占比分别为购物中心56% 写字楼12% 物业航道31% 生态圈1% [1] 业务运营 - 购物中心在管项目125个 新开业4个 零售额同比增长21% 其中重奢品类增长13.2% 非重奢品类增长26.4% [2] - 购物中心平均出租率97.1%较2024年末提升0.4个百分点 业主端租金收入147亿元同比增长17.2% NOI达100亿元同比增长18% NOI Margin提升0.4个百分点至68.2% [2] - 物业航道在管面积4.2亿平方米较2024年末增长1.8% 合约面积4.5亿平方米增长0.4% 住宅物管营收35.01亿元同比增长8.8% 毛利率16.6%提升1.4个百分点 [2] 细分业务表现 - 物业航道中非业主增值服务营收2.2亿元同比下降34.6% 业主增值服务营收4.87亿元同比下降32.7% 城市空间服务营收9.49亿元同比增长15.1% [2] - 社区空间收缴率76%同比提升1个百分点 非业主增值服务毛利率26%同比下降11.8个百分点 业主增值服务毛利率40.4%同比提升9.5个百分点 [2] 股东回报 - 宣派中期股息每股0.529元同比增长89.6% 基础派息率60% 另宣派特别股息每股0.352元 合计每股派息0.881元较上年同期增长216% [3]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入85.24亿元，同比增长6.5% [1][4] - 核心净利润20.11亿元，同比增长15%，增速显著高于营收 [1][4] - 毛利润31.65亿元，同比增长16.3%，毛利率提升至37.1% [5] - 中期股息每股0.529元，同比增长89.6%，并宣派特别股息每股0.352元 [1] 业务板块表现 - 商业航道收入32.67亿元，同比增长14.6%，毛利率提升5.2个百分点至66.1% [6][11] - 物管航道收入51.56亿元，同比增长1.1%，在管面积达4.20亿平方米 [6][15] - 生态圈业务收入1.00亿元，同比增长104.04% [6] - 第三方购物中心收入及税前利润占比分别提升至30.7%和23.9% [11] 商业运营业务 - 商管业务零售额1220亿元，同比增长21.1%，跑赢社消零增速 [8][16] - 在营购物中心125座，其中53座零售额居当地市场榜首 [12] - 新开购物中心4个，新签外拓项目6个，含4个重点城市TOD项目 [9][10] - 未开业项目储备75个，其中第三方项目40个 [12] 会员体系发展 - 万象星会员总量突破7200万，商业会员数量达6500万，同比增长32% [13] - 消费与复购会员人数均同比提升超30% [13] - 完成"华润通"并购及会员资源整合 [13] 物管业务战略 - 新增第三方合约面积1432万平方米，66.7%位于一二线核心城市 [15] - 城市空间在管面积1.27亿平方米，收入同比增长15.1%至9.5亿元 [17] - 新获取项目涵盖政务、生态、商业、医疗等多元场景 [17] - 聚焦城市更新、生活性服务等政策机遇，挖掘运营价值创造机会 [18] 战略定位与行业地位 - "商管+物管+大会员体系"的"2+1"一体化模式展现发展韧性 [3] - 商业资产价值重估及公募REITs扩募常态化助力价值成长周期 [6] - 通过内涵式与外延式增长并举策略巩固行业引领地位 [9][12] - 战略定位为"城市品质生活服务平台"，开启新一轮价值成长 [6]

业绩预期 - 公司预期2025年上半年母公司拥有人应占溢利为3000万元至3500万元人民币 较2024年同期的8000万元人民币下降56%至63% [1] - 业绩下滑主要受宏观经济不景气影响 导致高毛利率的增值服务收入减少 [1] - 贸易应收款项计提减值亏损也对利润产生负面影响 [1]