文章核心观点 - 在“双碳”目标和消费升级背景下，商业写字楼空间正经历从单一功能场所向多元价值生态系统转型的深刻变革 [1] - 天力物业发展旗下商写板块（天力商服）通过一系列可持续实践和服务模式创新，为行业转型提供了从战略到落地的完整范本 [1][3] 战略与承诺 - 公司于2025年初发布《碳中和白皮书》，率先公开碳中和承诺与行动路线图 [3] - 公司于2025年11月发布《商业楼宇可持续发展20大行动议题及86项子目标》，将绿色运营、资源循环等维度分解为可衡量、可执行的具体任务 [3] - 公司将可持续发展提升至核心战略高度，构建了涵盖“战略引领—机制保障—场景落地—生态共建”的完整闭环，使其融入商业价值观与运营哲学 [3] 具体实践与认证 - 公司于2025年9月成为业内首个同时实现碳管理体系认证与碳普惠实践双落地的企业 [3] - 公司上线“碳护CarbonHug”碳普惠小程序，将低碳行为量化、激励化，引导楼宇内企业与个人共同减碳 [3] - 至2025年12月，其标志性的“FINE城市友好服务体系”完成生态化升级 [3] 服务模式创新 - 公司以广州为创新枢纽，推动服务体系实现从“标准化”到“产品化”、“个性化”，最终迈向“生态化”的质变 [3] - 公司创新推出“FINE·友好服务体验官”机制，邀请客户参与服务设计与监督，形成“客户参与—专业监督—反馈优化”的价值共创闭环 [4] - 针对重要客户推行“一户一策”定制化服务方案，实现从提供空间到提供解决方案的跨越 [4] 生态平台构建 - 公司以BPlus商业生态联盟为纽带，搭建起一个亿级规模的资源共享平台，连接企业、资本、技术与服务 [5] - 平台旨在打破楼宇物理边界，结合全生命周期资管服务和细致礼宾服务，打造资源高效链接、体验温暖贴心的楼宇生态共同体 [5] 未来发展方向 - 公司将以广州为核心，持续锚定可持续发展实践、服务产品矩阵迭代、商业生态联盟扩容三大核心方向 [5] - 未来将探索绿色技术多元应用场景，深化客企共创体验模式，强化跨领域资源协同联动 [5]

文章核心观点 - 华润万象生活通过获得WELL HSR健康安全评价及推行一系列可持续发展举措 标志着公司在健康福祉与可持续发展领域取得积极进展 并致力于引领行业向高品质、以人为本的方向发展 [1][8][12] 公司可持续发展进展与成果 - 截至2025年底 公司共有30个购物中心及写字楼项目获得WELL HSR健康安全评价 总建筑面积达752.7万平方米 受益人数达32.8万 [1] - 公司在营的非凡重奢购物中心已全部获得WELL HSR认证 另有12座高品质写字楼项目也获得此认证 [1] - 公司可持续发展已从合规管理阶段迈向生态引领阶段 [1] 健康与可持续理念的实践融合 - WELL健康建筑标准被用于指导公司业务 旨在提升消费者、租户及员工的福祉 [8] - 公司在天津万象城推出MIXC+系列标签 打造“大地厅”等特色空间 实现“室内空间室外化” 构建了MIXCH!LL、MIXCNature、MIXColor、MIXCozy等多元体验场景 [8] - 公司与WELL人居实验室合作启动“WELL EAT集食行乐”计划 联合天津万象城10家餐饮商户完成了近20道菜品的健康饮食披露 将健康理念延伸至餐饮场景 [10] 行业合作与活动推广 - 国际WELL建筑研究院(IWBI)中国区执行副总裁施璇就健康空间与企业社会责任发展发表主题演讲 [3][5] - 第三方机构颐华不动产及合作伙伴链宇科技分享了关于健康运营跃升和AI智控绿色建筑的行业观察与实践 [6][8] - 公司旗下长春、济南、南宁、福州、深圳、成都等多地项目将同步开启各具特色的可持续消费活动 通过线上线下联动方式推广可持续理念 [12] 公司发展理念与愿景 - 公司秉持高品质服务和长期主义理念 坚持“引领商业进步、助力城市发展、共创美好生活”的可持续发展路径 [1] - 公司积极将“以人为本”的价值观融入商业、办公、社区和公共空间的运营服务 [1] - 公司期待与更多伙伴构建深层次、多领域的共创合作 为行业可持续发展贡献积极力量 [1]

公司债务管理行动 - 大连万达商业管理集团计划发起征求同意，寻求对一笔2026年2月13日到期的4亿美元有担保债券进行修订和豁免 [1] - 公司寻求将该债券的到期日从2026年2月13日延长至2028年2月13日，即延长两年 [1] - 债券的票面利率11%和半年付息安排将维持不变 [1] 拟议修订的具体条款 - 拟议调整包括将债券发行主体万达香港的最低总股本要求从8亿港元降低至3亿港元 [1] - 公司计划于2026年1月5日举行债券持有人会议以审议相关事项 [1]

核心交易事件 - 百盛集团间接非全资附属公司贵州神奇百盛商业发展有限公司与贵州龙港商业运营管理有限公司、贵州云翠物业管理有限公司订立租约终止协议 [1] - 协议旨在终止日期为2024年3月29日的原有租赁协议 终止生效日期为2025年11月30日 [1] - 涉及的租赁物业位于中国贵州省贵阳市中华中路117号龙港国际中心负一层、一层至四层 [1] 协议终止原因 - 根据原租赁协议 租赁期限应从物业开始装修之日起算 [1] - 由于客观原因 物业的装修工程无法进行 导致租赁协议的期限尚未开始 [1] - 董事会认为装修工程无法进行导致分租客无法在物业经营百货商店 因此应终止租赁协议 [1]

财务表现 - 2025年上半年营收85.24亿元同比增长6.5% 归母净利润20.3亿元同比增长7.4% 核心归母净利润20.11亿元同比增长15% [1] - 购物中心业务营收22.6亿元同比增长19.8% 毛利率78.7%同比提升6.2个百分点 写字楼业务营收10亿元同比增长4.5% 物业航道营收51.6亿元同比增长1.1% [1] - 生态圈业务营收1亿元同比增长104% 毛利率37.2%同比下降5.5个百分点 各业务毛利占比分别为购物中心56% 写字楼12% 物业航道31% 生态圈1% [1] 业务运营 - 购物中心在管项目125个 新开业4个 零售额同比增长21% 其中重奢品类增长13.2% 非重奢品类增长26.4% [2] - 购物中心平均出租率97.1%较2024年末提升0.4个百分点 业主端租金收入147亿元同比增长17.2% NOI达100亿元同比增长18% NOI Margin提升0.4个百分点至68.2% [2] - 物业航道在管面积4.2亿平方米较2024年末增长1.8% 合约面积4.5亿平方米增长0.4% 住宅物管营收35.01亿元同比增长8.8% 毛利率16.6%提升1.4个百分点 [2] 细分业务表现 - 物业航道中非业主增值服务营收2.2亿元同比下降34.6% 业主增值服务营收4.87亿元同比下降32.7% 城市空间服务营收9.49亿元同比增长15.1% [2] - 社区空间收缴率76%同比提升1个百分点 非业主增值服务毛利率26%同比下降11.8个百分点 业主增值服务毛利率40.4%同比提升9.5个百分点 [2] 股东回报 - 宣派中期股息每股0.529元同比增长89.6% 基础派息率60% 另宣派特别股息每股0.352元 合计每股派息0.881元较上年同期增长216% [3]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入85.24亿元，同比增长6.5% [1][4] - 核心净利润20.11亿元，同比增长15%，增速显著高于营收 [1][4] - 毛利润31.65亿元，同比增长16.3%，毛利率提升至37.1% [5] - 中期股息每股0.529元，同比增长89.6%，并宣派特别股息每股0.352元 [1] 业务板块表现 - 商业航道收入32.67亿元，同比增长14.6%，毛利率提升5.2个百分点至66.1% [6][11] - 物管航道收入51.56亿元，同比增长1.1%，在管面积达4.20亿平方米 [6][15] - 生态圈业务收入1.00亿元，同比增长104.04% [6] - 第三方购物中心收入及税前利润占比分别提升至30.7%和23.9% [11] 商业运营业务 - 商管业务零售额1220亿元，同比增长21.1%，跑赢社消零增速 [8][16] - 在营购物中心125座，其中53座零售额居当地市场榜首 [12] - 新开购物中心4个，新签外拓项目6个，含4个重点城市TOD项目 [9][10] - 未开业项目储备75个，其中第三方项目40个 [12] 会员体系发展 - 万象星会员总量突破7200万，商业会员数量达6500万，同比增长32% [13] - 消费与复购会员人数均同比提升超30% [13] - 完成"华润通"并购及会员资源整合 [13] 物管业务战略 - 新增第三方合约面积1432万平方米，66.7%位于一二线核心城市 [15] - 城市空间在管面积1.27亿平方米，收入同比增长15.1%至9.5亿元 [17] - 新获取项目涵盖政务、生态、商业、医疗等多元场景 [17] - 聚焦城市更新、生活性服务等政策机遇，挖掘运营价值创造机会 [18] 战略定位与行业地位 - "商管+物管+大会员体系"的"2+1"一体化模式展现发展韧性 [3] - 商业资产价值重估及公募REITs扩募常态化助力价值成长周期 [6] - 通过内涵式与外延式增长并举策略巩固行业引领地位 [9][12] - 战略定位为"城市品质生活服务平台"，开启新一轮价值成长 [6]

业绩预期 - 公司预期2025年上半年母公司拥有人应占溢利为3000万元至3500万元人民币 较2024年同期的8000万元人民币下降56%至63% [1] - 业绩下滑主要受宏观经济不景气影响 导致高毛利率的增值服务收入减少 [1] - 贸易应收款项计提减值亏损也对利润产生负面影响 [1]

纪要涉及的公司 锦和商管 纪要提到的核心观点和论据 - **商业模式**：公司商业模式分为承租运营和委托管理两种模式，承租运营类似“二房东”，承担经营风险，确认全额租金和物业费作为收入，贡献约 80%的收入和利润；委托管理模式收取服务费，无需投入资金 [2][3]。 - **业绩表现**：2024 年公司实现营业收入约 10 亿元，归母净利润 1000 多万元，主要受 6000 多万元商誉减值影响，常态化经营业绩约为 10 亿元收入及 7000 万 - 1 亿元归母净利润，上市以来累计分红约 7 亿元 [2][6]。 - **现金流状况**：公司现金流状况良好，经营性净现金流稳定增长，每年保持 1 亿 - 2 亿左右，且持续稳定分红 [2][7]。 - **成本控制**：公司通过与大业主谈判降租控制成本，主要成本项为折旧摊销（每年约七八千万）和人力成本（每年约 1.5 - 1.6 亿） [2][10]。 - **人力资源管理**：公司 520 名员工实现 10 亿收入，人均创收达 200 万，但面临基层员工工资上涨、用工荒及流动率高的问题，一线员工年周转率约 20% [2][11]。 - **机器人应用**：公司积极探索机器人技术在物业管理中的应用，预计未来三年智能化设备渗透率可能达到 30%，可节省运营成本，目前市场上的机器人技术足够支持 30%的应用替代 [4][16][19]。 - **市场与业绩趋势**：疫情后经济下行，上海和北京写字楼空置率高、租金下滑，未来业绩有困境反转可能，但短期内预计在底部徘徊，市场可能已处底部阶段，未来走势需观察 [22][23]。 其他重要但是可能被忽略的内容 - **与传统物业管理公司区别**：专注非住宅商业办公项目，不仅提供物业管理，还能招商并介入前期策划定位，承租运营模式承担经营风险并确认全额收入 [5]。 - **机器人应用案例**：在上海浦西第一高楼明天广场等超高层项目和景和上城项目中，机器人在外墙清洁、石材表面清洗、洗地和扫地等方面应用潜力大，可替代人工、提高效率和品质、降低安全风险 [12][14]。 - **清洁机器人成本**：以高仙品牌为例，住宅类扫地机器人月租金约 4000 多元，商办园区或复杂综合体约 6000 多元，形成战略合作伙伴关系可享六至七折优惠，替代两名员工可节省近一半成本 [15]。 - **保安替代预期**：目前未完全考虑保安替代，若保洁三年左右达较高渗透率，保安可能需五年左右，业主对保安替代接受程度慢，过程可能更长 [18]。 - **成本结构**：商管公司成本主要集中在运营管理和客服人员，自有员工薪酬包约 1.2 - 1.3 亿，外包费用约 4000 万，物业管理团队约 3000 万，总部人员成本约三四千万，商管团队成本约八九千万 [20]。 - **员工流失率**：基层员工流失率一年 30%正常，外包人员尤甚，内部部分岗位年度流动率约 20%，对稳定经营有压力，机器人无人员流失问题 [21]。 - **新租赁准则影响**：新租赁准则将租赁经营公司视同为融资租赁，影响账面利润，但长期利润会逐步显现 [4][24]。 - **分红政策**：公司董事长重视资金安全，在无大资本开支或并购需求时倾向继续分红，当前市值股息率约为三点几 [26]。