报告公司投资评级 - 维持"买入"评级 [1] 报告的核心观点 房地产业务 - 销售排名提升,投拓稳健,土储结构优化 [1] - 房地产业务营收 512 亿元(YoY+55.6%),归母净利润 1.5 亿元(YoY-38%) [1] - 业绩下滑主要因为房地产业务毛利率同比下滑 1.9pct 至 13.1%,以及计提存货跌价准备 [1] - 2024 年上半年公司合同销售金额 742.7 亿元(YoY-40.3%),销售金额位列行业第 7 名,同比提升 2 名 [1] - 上半年公司稳健拓储,获取土地 17 宗,全口径拿地金额 387.6 亿元(YoY-46.3%),拿地金额/销售金额达 52% [1] - 公司拿地高度聚焦,土储结构不断优化,一二线拿地金额占比达 98%,一二线权益口径未售土储占比 76.9% [1] 供应链运营业务 - 受宏观形势影响业绩下滑,但经营货量仍实现增长 [1] - 2024 年上半年公司供应链业务营收 2636 亿元(YoY-24.8%),归母净利润 14.2 亿元(YoY-15.1%) [1] - 大宗商品价格下行周期,公司依然实现了经营货量继续增长和市场占有率逐步提升,上半年公司大宗商品经营货量近 10500 万吨,同比增速近 9% [1] - 多个核心品类继续保持行业领先地位,钢材/农产品经营货量分别超 3300/2000 万吨,同比增长分别超 13%/28% [1] - 公司积极拓展海外市场,上半年公司进出口和国际业务额达到 186.6 亿美元,占供应链业务比重约 40% [1] 家居商场运营业务 - 上半年实现归母净利润-3.8 亿元,主要由于美凯龙商场出租率阶段性下滑,为了支持商户持续经营,稳商留商优惠增加等因素使其营业收入及利润同比减少 [1] - 同时,投资性房地产公允价值变动损失增加,导致美凯龙的归母净利润-12.7 亿元,为公司合并报表贡献-3.8 亿元 [1] 财务数据总结 - 2024 年上半年公司实现营业收入 3190 亿元(YoY-16.8%),归母净利润 12 亿元(YoY-37.7%),扣非归母净利润 8 亿元(YoY-26.9%) [1] - 预计 2024/2025/2026 年公司营收 7719/7902/7912 亿元,归母净利润 34/40/42 亿元,对应 EPS 为 1.15/1.36/1.44 元,对应 PE 为 6.2/5.2/5.0 倍 [1]

报告公司投资评级 - 投资评级为买入（维持）[2] 报告的核心观点 - 报告期内建发股份营收和归母净利润同比下降，但房地产业务营收同比大增，美凯龙并表稀释利润，公司多元业务协同发展，经营业绩有望长期向好，维持买入评级[2] 根据相关目录分别进行总结 财务数据方面 - 2024年上半年公司实现营业收入3190.15亿元、归母净利润11.99亿元，同比分别-16.80%、-37.67%，实现扣非归母净利润8.48亿元，同比-26.87%，上半年毛利率4.78%，净利率0.52%，同比分别+1.97pct、-0.31pct[2] - 预计2024 - 2026年归母净利润分别为50.5、64.3、78.0亿元，EPS分别为1.7、2.1、2.6元，当前股价对应PE估值分别为6.2、4.9、4.0倍[2] - 2024年上半年供应链业务、房地产业务分别实现营收2635.69亿元、512.21亿元，分别同比-24.82%、+55.63%，供应链业务实现归母净利润14.21亿元，同比减少2.52亿元，房地产业务实现归母净利润1.55亿元，同比减少0.95亿元[3] - 2024年上半年家具商场运营业务实现营收、归母净利润42.25、-3.77亿元[4] - 截至2024年6月30日，公司剔除预收账款后的资产负债率65.13%，流动比率1.35，速动比率0.55，在手货币资金1040.43亿元，应收账款292.43亿元，房地产子公司整体平均融资成本3.57% - 4.25%[4] - 2022 - 2026年相关财务数据如营业收入、归母净利润、毛利率、净利率、ROE等指标呈现不同程度的变化[5][7] - 2022 - 2026年现金流量表相关数据如经营活动现金流、投资活动现金流、筹资活动现金流等呈现不同情况[8] 业务方面 - 供应链业务有所收缩，部分大宗商品集采分销业务和汽车销售业务利润较上年同期下降[3] - 房地产业务营收同比大增，但建发房产、联发集团计提存货跌价准备，结算毛利率有所下降[3] - 家具商场出租率阶段性下滑，美凯龙给予商户优惠增加致使营业收入及利润同比减少，同时投资性房地产公允价值变动损失增加，美凯龙并表贡献归母净利润-3.77亿元[4] - 公司坚守稳健发展原则，融资成本有优势[4]

投资评级 - 报告维持"买入"评级 [2] 核心观点 - 公司2024年上半年实现营业收入3190.15亿元、归母净利润11.99亿元,同比分别下降16.80%和37.67% [2] - 公司供应链业务和房地产业务分别实现营收2635.69亿元和512.21亿元,同比分别下降24.82%和增长55.63% [3] - 公司家具商场运营业务受美凯龙商场出租率阶段性下滑影响,实现营收和归母净利润分别为42.25亿元和-3.77亿元 [4] - 公司在手货币资金1040.43亿元,资产负债率65.13%,融资成本优势明显 [4] 供应链业务 - 公司供应链业务实现营收2635.69亿元,同比下降24.82%,主要系部分大宗商品集采分销业务和汽车销售业务利润较上年同期下降 [3] - 供应链业务实现归母净利润14.21亿元,同比减少2.52亿元 [3] 房地产业务 - 公司房地产业务实现营收512.21亿元,同比增长55.63% [3] - 房地产业务实现归母净利润1.55亿元,同比减少0.95亿元,主要由于建发房产和联发集团计提存货跌价准备,以及结算毛利率有所下降 [3] 家具商场运营业务 - 公司家具商场运营业务实现营收42.25亿元、归母净利润-3.77亿元,主要受美凯龙商场出租率阶段性下滑影响 [4] - 为支持商户持续经营,美凯龙给予商户稳商留商优惠增加,导致其营业收入及利润同比减少,同时投资性房地产公允价值变动损失增加 [4]

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [1] - 目标价为9.82元人民币 [1] 报告的核心观点 房地产业务 - 房地产业务收入同比增长55.6%,但归母净利同比下降38.0%,主要原因是:1)结算结构导致毛利率下滑;2)基于审慎原则计提减值,受行业景气度影响,期内地产板块合计计提10.8亿存货减值准备 [3] - 公司仍保持较高的拿地强度,拿地权益同比提升12个百分点至77%,加强优势区域对未来业绩的贡献 [3] - 随着2020-2021年低毛利项目结转高峰过去,下半年毛利率水平有望回升,部分对冲减值带来的影响 [3] 供应链业务 - 供应链运营业务营收同比下降24.8%,归母净利同比下降15.1%,主要受大宗商品价格波动、传统汽车行业景气度低位运行拖累 [4] - 但公司经营货量仍实现增加,钢材/农产品经营货量同比分别增长13%/28% [4] - 公司持续发力全球化、多品类布局,并强化风控,有望在供应链行业下行周期持续提升货量与份额 [4] 其他 - 公司融资优势明显,融资成本持续改善,2023年度分红占归母净利的58.7%,股息率高达9.8% [5] 分部估值 - 采用地产开发运营和供应链两部分业务分别估值,给予2024年PE估值11.9倍和7.3倍,得出目标价9.82元 [13]

报告评级 - 报告维持"买入"评级 [5] 报告核心观点 业绩有所下降 - 2024H1公司实现营收3,190.1亿元,同比-16.8%;归母净利润12.0亿元,同比-37.7%;每股收益0.33元,同比-41.1% [3] - 供应链运营分部、房地产分部营收分别同比-24.8%、+55.6%;归母净利润同比减少7.25亿元 [3] - 公司综合毛利率4.8%,同比+2.0pct;期间费率2.8%,同比+1.1pct;归母净利率0.4%,同比-0.1pct [3] - 税金及附加12.5亿元,同比+103.9%;投资收益3.8亿元,同比-28.0%;资产及信用减值损失24.1亿元,同比+209% [3] - 至24H1末,预收账款（含合同负债）2,451亿元,同比-20% [3] 房地产业务 - 24H1公司地产分部营收512亿元,同比+55.6%;净利润16.0亿元,同比-1.9%;归母净利润1.5亿元,同比-38.0% [3] - 地产分部毛利率13.1%,同比-1.9pct;净利率3.1%,同比-1.8pct [3] - 24H1公司实现销售金额742.7亿元,同比-40.3%;子公司建发房产销售金额660亿元,同比-29.9% [3] - 公司在一二线城市全口径销售金额占比近80%,全口径销售额超20亿元的城市数量达到9个 [3] - 24H1建发房产销售额全国排行第7名,同比提升2名 [3] - 24H1拿地金额388亿元,同比-46%;全口径拿地货值686亿元,其中一二线城市拿地金额占比达98% [3] - 截至24H1末,公司土储规模2,086万方,对应货值3,331亿元,同比分别-7%、-6% [3] - 公司在一二线城市的权益土地储备（未售）货值占比约77%,较23年末提高3.3pct [3] 供应链业务 - 24H1供应链分部营收2,636亿元,同比-24.8%;净利润14.1亿元,同比-11.0%;归母净利润14.2亿元,同比-15.1% [3] - 供应链分部毛利率2.3%,净利率0.5%,同比分别+0.6pct、+0.1pct [3] - 上半年,公司进出口和国际业务额达到186.6亿美元,占供应链运营业务比重约40% [3] - 公司供应链业务持续深化专业化、国际化经营战略,聚焦核心品类、聚焦客户需求,当前大宗交易仍处于景气度高位,公司供应链盈利能力企稳 [3] 投资评级及风险提示 - 维持"买入"评级,下调24-26年归母净利润预测为38.3、40.7、42.5亿元,对应24/25PE仅为5.6X/5.3X,当前估值仍明显低于可比公司估值 [5] - 风险提示:房地产行业销售超预期下滑,公司收到厦门证监局警示函,公司相关人员收到监管谈话措施决定 [5]

会议情况 - 公司于2024年8月30日召开第九届董事会第十次会议[2] - 应出席董事9人，实际出席9人[2] 审议事项 - 审议通过《公司2024年半年度报告》及其摘要[2] - 审议通过《关于计提资产减值准备的议案》[3] - 审议通过《关于修订建发股份<董事、监事和高级管理人员所持公司股份及其变动管理制度>的议案》[4][5]

股份转让限制 - 董监高任期内和届满后6个月内，每年转让股份不超所持总数25％，不超1000股可全转[6] - 新增无限售股当年可转25％，新增有限售股计入次年基数[7] - 权益分派致股份增加，可同比例增加当年可转让数量[7] 买卖股票限制 - 董监高违反《证券法》6个月内买卖股票，董事会收回收益[9] - 年报、半年报公告前15日不得买卖[8] - 季报、业绩预告、快报公告前5日不得买卖[9] 信息申报 - 新任董监高任职通过后2个交易日内申报信息[11] - 现任董监高信息变化或离任后2个交易日内申报[11] 股份变动披露 - 董监高股份变动2个交易日内向董秘报告并披露[14] 减持规定 - 集中竞价或大宗交易减持，首次卖出15个交易日前报告备案及公告，披露区间不超3个月[13] - 减持遇重大事项，立即披露进展并说明关联[14] - 减持完毕或期满2个交易日内书面通知董秘并公告[14] 其他 - 董监高股份被强制执行，收到通知后2个交易日内披露[14] - 制度由董事会负责解释修订，自审议通过生效[16] - 制度由厦门建发股份董事会于2024年8月30日发布[17]

业绩影响 - 2024年1 - 6月公司及子公司计提各类资产减值准备240,923.68万元[3][7] - 2024年1 - 6月计提资产减值准备减少公司合并报表“净利润”196,533.15万元[8] - 2024年1 - 6月计提资产减值准备减少公司“归属于母公司股东的净利润”129,750.44万元[3][8] 减值明细 - 2024年1 - 6月美凯龙公司计提资产减值准备54,644.75万元[3] - 2024年1 - 6月应收账款计提坏账准备59,019.57万元[4][5] - 2024年1 - 6月存货计提跌价准备148,686.99万元[4][6] - 2024年1 - 6月房地产业务计提存货跌价准备108,190.89万元[4][6] - 厦门•臻华府项目2024年1 - 6月计提存货跌价准备31,346.31万元[6] - 厦门•缦玥长滩项目2024年1 - 6月计提存货跌价准备27,350.58万元[6] - 2024年1 - 6月对长期应收款等多项资产计提减值准备[5]

供应链运营业务 - 公司下属七大专业集团包括建发钢铁集团、建发浆纸集团、建发汽车集团、建发农产品集团、建发消费品集团、建发矿产集团和建发能化集团[9] - 公司控股子公司包括建发新胜、建发房产、联发集团、建发国际集团、建发物业、联发物业、建发合诚等[9] - 公司参股公司包括厦船重工、永丰浆纸等[9] - 供应链运营业务可以为上游客商提供资源整合、物流规划等增值服务，帮助其降低运营成本[25] - 供应链运营业务可以为下游客商提供定制化、专业化的供应链服务，帮助其优化采购、生产、销售等经营计划[25] - 供应链运营业务的价值体现在能够有效降低上下游企业的资源配置成本并提高产业链运行效率[25,26] - 制造业企业需要专业的供应链运营商提供稳定可靠的供应链综合服务[26] - 公司建立了集资源整合、物流规划、库存管理、风险控制、线上交易、成本优化、供应链金融、信息咨询等服务于一体的"LIFT"供应链服务体系，提供定制化的供应链运营服务[36] - 公司依托全球化、多品类、专业化的供应链运营能力，通过数字化融合、供应链协同、金融、科技、物流等方面的深度赋能，有效推动供应链上下游企业实现降本、增效[36] - 公司在大宗商品供应链运营行业中营收规模连续多年位于领先阵营[36] - 公司将"成为国际领先的供应链运营商"作为企业愿景[36] - 公司供应链运营业务涵盖七大专业集团和新兴事业部，提供个性化定制服务[37] - 公司供应链运营业务营收规模在A股公司中连续多年位于领先阵营[53] - 公司拥有跨行业整合商品、市场、物流、金融和信息资源的能力，为客户提供定制化供应链解决方案[53] - 公司构建了全球化的供应链服务体系，供应链服务辐射全球超过170个国家和地区[53] - 公司打造了国内领先的"LIFT"供应链服务体系，为客户整合物流、信息、金融、商品、市场五大资源[54,55] - 公司形成了"专业化、分级化、流程化"的风险管控体系，为公司实现基业长青提供了坚实保障[56] - 公司积极推动业务实现数字化、智能化升级，培育新质生产力[57] - 公司研发了多个供应链管理系统，未来将持续打造数字化的供应链运营管控平台[57] - 公司依托供应链协同平台，链接各方利益相关方，提高供应链业务服务质量及协同效率[57] - 公司应用数字化技术加强供应链业务风险管控[57] - 公司应用数字化技术实现管理运营数字化，提升运营效率[57] - 公司聚焦产业服务，将期货衍生品工具应用于多个行业的产业服务环节中，为客户提供灵活有效的价格风险管理[58] - 公司成立了黑色产业研究院、农产品研究院和浆纸产业研究院，为公司业务发展提供专业研究支持[58] 房地产业务 - 公司房地产子公司建发房产和联发集团连续多年获得行业内的重要荣誉[61][62][65] - 建发房产致力于成为"新中式生活匠造者"，打造出有时代特色的新中式建筑产品[62][63][64] - 联发集团以客户为中心，打造悦系和嘉和系两大产品系列，并在奢居精筑领域有所突破[65][67] - 公司地产业务布局多元化发展，发挥联动和协同效应[68] - 美凯龙商场具有广泛的地域覆盖和较高的顾客满意度[69] - 美凯龙以轻资产模式在三线及以下城市布局商场版图[70][71] 财务数据 - 2024年1-6月公司营业收入为3,190.15亿元，同比下降16.80%[16] - 2024年1-6月公司归属于上市公司股东的净利润为119.88亿元，同比下降37.67%[16] - 2024年1-6月公司供应链运营业务分部实现归母净利润14.21亿元，同比减少2.52亿元[19] - 2024年1-6月公司房地产业务分部实现归母净利润1.55亿元，同比减少0.95亿元[19] - 2024年1-6月公司家居商场运营业务分部实现归母净利润为-3.77亿元[19] - 2024年6月30日公司总资产为9,023.09亿元，同比增加9.92%[20] - 2024年6月30日公司总负债为6,731.32亿元，同比增加12.90%[20] - 2024年6月30日公司归属于上市公司股东的净资产为707.43亿元，同比增加1.77%[20] - 2024年1-6月公司基本每股收益为0.33元，同比下降41.07%[21] - 2024年1-6月公司加权平均净资产收益率为1.67%，同比减少1.77个百分点[21] 配股融资 - 公司配股项目已于2023年6月15日获得上海证券交易所受理，目前处于审核阶段[4] - 公司配股项目融资方案为以配股股权登记日收市后的股份总数为基数，按照每10股配售3.5股的比例向全体A股股东配售，拟募集资金总额不超过49.80亿元[2,3] 业务拓展 - 公司主营业务包括供应链运营业务和房地产业务，2023年收购了美凯龙成为控股子公司[24] - 国内国际双循环背景下，中国企业"走出去"带来了供应链行业的市场机遇[27] - 供应链行业被国家列为

债券发行 - 公司具备面向专业投资者公开发行不超120亿元公司债券的资格[6][10] - 债券面值100元，按面值平价发行，期限不超15年[10] - 为固定利率、无担保债券，募集资金拟偿还有息负债[11][12] - 采取余额包销方式承销，满足条件将申请上交所上市[12] - 发行决议有效期36个月，授权董事会办理相关事宜[13][19] 专项计划 - 拟开展不超60亿元应收账款资产支持专项计划，2年内分期发行[22][23] - 优先级为固定利率，预期收益率视市场询价而定[24] - 公司可提供流动性差额支付承诺，若设次级由公司认购[24] - 募集资金拟补充营运资金、偿还有息债务等[24] - 授权董事会办理发行及存续期相关事宜[26][27] 票据发行 - 拟申请注册发行不超70亿元应收账款资产支持票据，分多期发行[30][31] - 转让应收账款债权设立信托发行票据，公司为资产服务机构[30] - 优先级为固定利率，预期收益率视市场情况确定[32] - 公司可提供流动性差额支付承诺，若设次级由公司认购[32] - 募集资金拟补充营运资金、偿还有息债务等[32] - 发行决议在各期票据存续及信托清算完毕前有效[32] - 授权董事会办理发行及存续相关事宜[34][35] 发行意义 - 发行可盘活存量资产、拓宽融资渠道、提高资金效率、优化债务结构[36]