物流板块市场表现 - 12月30日，物流板块整体微涨0.04%，表现略强于上证指数（下跌0.0%），但弱于深证成指（上涨0.49%）[1] - 板块内个股表现分化，涨幅榜由ST雪发领涨，涨幅为5.12%，收盘价4.31元[1] - 跌幅榜由厦门国贸领跌，跌幅为5.86%，收盘价7.39元，成交额高达22.28亿元[2] 板块个股交易情况 - 涨幅居前个股包括：*ST海钦（涨3.34%）、畅联股份（涨2.33%）、福然德（涨1.46%）、东航物流（涨1.11%）[1] - 跌幅居前个股包括：天顺股份（跌3.94%）、普路通（跌2.79%）、嘉诚国际（跌2.54%）、圖筒航（跌2.11%）[2] - 部分个股成交活跃，厦门国贸成交量达303.00万手，保税科技成交量达28.62万手，瑞茂通成交量达23.91万手[1][2] 板块资金流向 - 当日物流板块整体呈现主力资金净流出状态，净流出金额为5.31亿元[2] - 游资资金呈现净流入，净流入金额为2330.32万元[2] - 散户资金呈现大幅净流入，净流入金额为5.07亿元[2] 个股资金流向详情 - 圆通速递获得主力资金净流入3824.04万元，主力净占比达15.19%，但散户资金净流出4679.16万元[3] - 保税科技获得主力资金净流入1375.34万元，主力净占比12.12%，但游资与散户资金均为净流出[3] - 宏川智慧获得主力资金净流入1022.27万元，主力净占比14.11%[3] - 东航物流、畅联股份、瑞茂通、长江投资、密尔克卫、长久物流等个股也录得主力资金净流入[3] - 韵达股份主力资金净流入179.56万元，但游资净流出652.79万元[3]

事件概述 - 建发（海南）国际控股有限公司正式通过海南自由贸易港跨境资金集中运营中心认定，成为海南自贸港全岛封关运作后首家成功落地的跨境资金集中运营中心 [1] 参与主体与角色 - 建发（海南）国际控股有限公司是上市公司建发股份（股票代码：600153）在海南设立的跨境资金管理运营平台 [1] - 中国银行海南省分行作为服务海南自由贸易港建设的主力银行，在此次认定中提供了全程推荐与全流程、定制化金融服务 [1] 业务功能与意义 - 该跨境资金集中运营中心承担资金保值增值、风险管理、跨境资金归集调拨等重要职能 [1] - 此次成功认定具有重要的制度突破意义和市场示范效应，为海南自贸港探索更自由、便利、安全可控的跨境资金管理模式提供了可复制、可推广的实践样本 [1][2] - 有助于建发股份进一步提升全球资金配置效率、降低跨境运营成本 [2] 背景与战略布局 - 企业依托海南自贸港政策优势，搭建了链接境内外多成员、多国家的经贸合作集群体系，对跨境资金集中运营政策应用有迫切需求 [1] - 中国银行紧密围绕自贸港封关运作后的金融制度安排，积极推动跨境资金集中运营政策落地 [1] - 中国银行表示将继续深化跨境资金集中运营、多功能自由贸易账户（EF账户）等跨境金融业务创新，助力更多优质企业在海南集聚发展 [2]

股东会基本情况 - 厦门建发股份有限公司于2025年12月29日在厦门市思明区环岛东路1699号建发国际大厦附楼6层2号会议室召开了2025年第二次临时股东会 [2] - 会议采取现场投票与网络投票相结合的方式 由董事长林茂先生主持 召集、召开及表决程序符合相关法律法规及公司章程规定 [2] - 公司8名在任董事中有5名列席会议 董事会秘书及高级管理人员亦列席会议 [3] - 本次股东会审议的所有议案均获通过 无否决议案 [2][6] 议案审议结果 - 议案一《关于为商舟物流提供担保额度预计暨关联交易的议案》获得通过 [4] - 议案二《关于为子公司和参股公司提供担保额度预计的议案》获得通过 [5] - 议案三《关于提供财务资助额度预计的议案》获得通过 [5] - 议案四《关于2026年度日常关联交易额度预计的议案》获得通过 [5] - 议案五《关于2026年度与金融机构发生关联交易额度预计的议案》获得通过 [5] - 议案六《关于开展金融衍生品交易的议案》获得通过 [5] - 议案七《关于开展商品衍生品交易的议案》获得通过 [5] - 议案八《关于使用自有闲置资金进行现金管理的议案》获得通过 [5] 特别决议事项 - 议案一（为商舟物流提供担保）和议案二（为子公司和参股公司提供担保）为特别决议议案 均获得有效表决权股份总数的三分之二以上通过 [6] 法律意见 - 本次股东会由福建天衡联合律师事务所律师邢志华、荆日扬见证 [7] - 律师认为 本次股东会的召集、召开程序、出席会议人员资格、表决程序及表决结果均合法有效 [7]

会议信息 - 股东会于2025年12月29日在厦门市思明区召开[6] - 出席会议股东和代理人人数为376人[5] - 出席会议股东所持表决权股份总数为1,591,156,266股，占比54.8761%[5] 议案表决 - 《关于为商舟物流提供担保额度预计暨关联交易的议案》，A股同意票数1,516,826,238，比例95.3852%[9] - 《关于为子公司和参股公司提供担保额度预计的议案》，A股同意票数1,517,343,085，比例95.3610%[11] - 《关于提供财务资助额度预计的议案》，A股同意票数1,546,197,580，比例97.1744%[11] - 《关于2026年度日常关联交易额度预计的议案》，A股同意票数228,898,126，比例98.9117%[11] - 《关于2026年度与金融机构发生关联交易额度预计的议案》，A股同意票数1,588,647,938，比例99.8423%[12] - 《关于开展金融衍生品交易的议案》，A股同意票数1,588,714,438，比例99.8465%[12] - 《关于使用自有闲置资金进行现金管理的议案》，A股同意票数1,554,057,161，比例97.6684%[13]

股东会信息 - 公司2025年第二次临时股东会于2025年12月29日召开[8] - 现场会议在厦门市思明区环岛东路1699号建发国际大厦附楼6层2号会议室举行[8] - 网络投票通过上交所交易系统及互联网投票系统进行[8] - 现场出席股东或其代理人13名，持股1360129312股，约占公司股份总数的46.9085%[11] - 通过上交所系统和互联网投票表决股东363名，持股231026954股，约占公司股份总数的7.9677%[12] 议案表决情况 - 《关于为商舟物流提供担保额度预计暨关联交易的议案》赞成票1516826238股，占出席会议股东表决权股份数95.3852%[16] - 《关于为子公司和参股公司提供担保额度预计的议案》赞成票1517343085股，占出席会议股东表决权股份数95.3610%[17] - 《关于提供财务资助额度预计的议案》赞成票1546197580股，占出席会议股东表决权股份数97.1744%[17] - 《关于2026年度日常关联交易额度预计的议案》赞成票228898126股，占比98.9117%[18] - 《关于2026年度与金融机构发生关联交易额度预计的议案》赞成票1588647938股，占比99.8423%[19] - 《关于开展金融衍生品交易的议案》赞成票1588714438股，占比99.8465%[20][21] - 《关于开展商品衍生品交易的议案》赞成票1588726438股，占比99.8472%[21] - 《关于使用自有闲置资金进行现金管理的议案》赞成票1554057161股，占比97.6684%[22] 中小投资者议案表决情况 - 《关于为商舟物流提供担保额度预计暨关联交易的议案》中小投资者赞成票158032773股，占68.2893%[16] - 《关于为子公司和参股公司提供担保额度预计的议案》中小投资者赞成票157603373股，占68.1037%[17] - 《关于2026年度日常关联交易额度预计的议案》中小投资者赞成票228898126股，占比98.9117%[19] - 《关于2026年度与金融机构发生关联交易额度预计的议案》中小投资者赞成票228908226股，占比98.9160%[19] - 《关于开展金融衍生品交易的议案》中小投资者赞成票228974726股，占比98.9448%[21] - 《关于开展商品衍生品交易的议案》中小投资者赞成票228986726股，占比98.9500%[22] - 《关于使用自有闲置资金进行现金管理的议案》中小投资者赞成票194317449股，占比83.9686%[22]

奖项与认可 - 建发股份在第十四届“金智奖”评选中荣获“ESG践行卓越案例”专项奖项 [1][3] - 该奖项评选紧密契合“十五五”规划绿色发展导向，从超8000家A股、港股及中概股企业中评选出近200家获奖企业 [3] - 奖项旨在树立高质量发展标杆，激励上市公司聚焦主业、深耕创新、践行社会责任 [3] ESG信息披露与实践历史 - 公司自2010年起连续12年披露社会责任报告，2020年起连续4年披露中英文版ESG报告，2023年度升级为可持续发展报告 [3] - 早在ESG理念普及前，公司便已锚定可持续发展赛道，信息披露实践持续领先 [3] - 此次获奖是资本市场对其长期深耕ESG领域成果的权威认可 [3] 绿色发展具体实践 - 公司2024年承诺2030年实现“碳达峰”、2060年实现“碳中和”并发布首份《碳中和白皮书》 [4] - 房地产开发业务2024年新增12个已落成绿色建筑项目，涵盖二星级、一星级及基础级多个等级 [4] - 旗下建发清洁能源板块截至2024年末已建成工商业分布式光伏电站装机容量超过50MW，投资金额超1.9亿元 [4] 社会责任与公司治理 - 公司将联合国可持续发展目标融入企业发展，深度响应国家“三农”政策，制定《社区政策》构建协作机制 [4] - 公司成立由董事长牵头的“可持续发展委员会”，将ESG指标纳入各业务单元绩效考核体系 [4] 2025年ESG实践深化 - 2025年9月，公司在“2025全国供应链创新展”上展示供应链数智化、绿色化等领域最新成果 [5] - 2025年10月15日，旗下建发生活资材与云米科技签署战略合作备忘录，围绕净水领域开展合作，推动ESG理念向产业链延伸 [5] ESG评级表现 - 公司在标普全球企业可持续发展评估中得分为45分，排名位列全球前12%，是目前国内供应链行业得分最高的企业 [5] - 2025年7月，公司在华证指数ESG评级中获得A档评级 [5] - 2025年8月，公司在恒生可持续发展企业指数评级为A-，位列全市场前10% [5]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][55] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计将超过2008年和2014年，且当前仍在推进途中 [4][55] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][55] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][55] - 城市选择上，“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][55] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且预计一二线城市将更受益 [4][55] - 基于以上，2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复演绎政策beta行情 [4][55] 政策与宏观环境 - **北京调整购房政策**：12月24日，北京发布新政，非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的社保或个税年限调整为连续缴纳满2年及以上，购买五环外调整为满1年及以上；对二孩及以上多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房；使用公积金贷款购买二套住房的最低首付款比例调整为不低于25% [1][11] - **LPR维持不变**：12月22日，1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，连续7个月持平 [1][11] - **中央政策动向**：央行报告强调做好房地产金融宏观审慎管理；住建部全国工作会议提出着力稳定房地产市场，推动收购存量商品房用作保障性住房等，并提及推进现房销售制 [52] - **地方政策回顾**：广州推动危旧房自主更新项目；深圳坪山在城中村改造中试行房票安置；河南对多子女家庭提高公积金贷款额度，并认定在当地已有一套住房的多子女家庭再次购房为首套 [53][54] 市场行情回顾 - **板块表现**：本周申万房地产指数累计变动幅度为1.9%，落后沪深300指数0.04个百分点，在31个申万一级行业中排名第17名 [1][14] - **个股涨跌**：本周房地产股涨幅前五为华联控股(42.3%)、首开股份(23.6%)、乾景园林(21.0%)、珠江控股(19.9%)、海航基础(16.1%)；跌幅前五为绵石投资(-10.3%)、财信发展(-5.8%)、世荣兆业(-5.4%)、华侨城A(-5.2%)、天地源(-4.4%) [14][20][22] - **重点房企表现**：本周重点48家A/H房企中，涨幅前五为龙光地产(7.6%)、中国海外发展(1.8%)、华润置地(1.5%)、招商蛇口(0.9%)、荣盛发展(0.6%)；跌幅前五为世联行(-14.6%)、中国奥园(-10.6%)、绿景中国地产(-8.3%)、禹洲集团(-7.0%)、金地商置(-7.0%) [14][24] 新房与二手房成交数据 - **新房成交（30城）**：本周成交面积为241.0万平方米，环比提升15.5%，同比下降41.5% [2][25] - 一线城市：成交53.9万方，环比-0.4%，同比-41.3% [2][25] - 二线城市：成交146.8万方，环比+21.7%，同比-40.6% [2][25] - 三线城市：成交40.4万方，环比+18.7%，同比-45.1% [2][25] - **新房累计成交（52周）**：样本30城共计9582.5万方，同比-15.4% [2][27] - 一线城市：2555.0万方，同比-11.7% [2][27] - 二线城市：4761.6万方，同比-15.4% [2][27] - 三线城市：2265.9万方，同比-19.1% [2][27] - **12月累计新房成交**：样本30城共计745.0万方，同比-41.3%；一线城市188.2万方，同比-38.0%；二线城市437.1万方，同比-36.8%；三线城市119.7万方，同比-56.1% [27] - **二手房成交（14城）**：本周成交面积合计208.0万方，环比增长3.8%，同比下降22.9% [2][32] - 一线城市：成交89.3万方，环比+2.2% [2][32] - 二线城市：成交83.7万方，环比-1.8% [2][32] - 三线城市：成交35.0万方，环比+25.9% [2][32] - **二手房累计成交（年初至今）**：样本14城共计10253.2万方，同比增长4.6%；一线城市4251.9万方，同比+5.2%；二线城市4677.7万方，同比+3.6%；三线城市1323.6万方，同比+6.5% [32] 房企信用债与融资情况 - **信用债发行**：本周（12.22-12.28）共发行房企信用债6只，环比减少1只；发行规模共计47.32亿元，环比增加4.02亿元 [3][40] - **净融资额**：总偿还量65.17亿元，环比减少9.64亿元，净融资额为-17.85亿元，环比增加13.66亿元 [3][40] - **发行结构**：主体评级以AA+(42.3%)、AA(30.4%)为主；债券类型以一般中期票据(72.7%)为主；债券期限以3-5年(42.3%)、1-3年(30.4%)为主 [40] - **融资成本**：本周发行利率有升有降，例如“25渝江北嘴MTN002”5年期中期票据利率较公司之前发行的同类型可比债券利率上升5个基点 [48][49] 投资建议与配置方向 - **配置方向**：报告建议2026年围绕政策beta进行配置，具体方向包括 [4][55] - 地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][55] - 地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股 [4][55] - 中介：贝壳-W [4][55] - 物业（跟涨属性）：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][55]

广州期货交易所调整工业硅期货相关指定机构资质 - 广州期货交易所发布公告，取消一家公司的工业硅期货指定交割仓库资质[1] - 被取消资质的指定交割仓库为建发物流集团有限公司，其仓库位于广东省东莞市麻涌镇创业西路37号[1] - 广州期货交易所同时取消两家机构的工业硅期货指定质检机构资质[1] - 被取消资质的指定质检机构为昆明海关技术中心和云南省分析测试中心[1] - 上述取消决定自公告发布之日（2025年12月22日）起生效[2]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][47] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度被认为将超过2008年和2014年，且政策进程尚在途中 [4][47] - 房地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][47] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][47] - 城市分化观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][47] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且预计一二线城市将更受益 [4][47] - 基于以上，2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复做政策beta [4][47] 中央财办详解中央经济工作会议精神 - 我国房地产高质量发展仍有较大空间 [1][11] - 从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，刚性住房需求有待持续释放 [1][11] - 从改善性需求看，城镇住房区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度不够高，存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 [1][11] - 今年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%，“好房子”总体不愁卖，说明改善性需求潜力很大 [11] - 在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做 [1][11] - 要以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展 [2][12] - 供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化库存，同时有序推动“好房子”建设 [2][12] - 需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求 [2][12] - 积极推动房地产企业转型发展，支持房企从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型 [12] - 进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求 [2][12] - 加快构建房地产发展新模式，改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革，渐进推开立“新”破“旧” [2][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.4%，落后沪深300指数0.13个百分点，在31个申万一级行业排名第24名 [2][13] - 本周上涨个股共71支，较上周增长52支，下跌股数为40支 [13] - 本周市场上房地产股涨幅居前五的为华联控股（15.8%）、绵石投资（13.7%）、中国武夷（11.2%）、天宸股份（9.6%）、华侨城A（8.5%） [13][19] - 跌幅前五为*ST匹凸（-16.9%）、财信发展（-13.2%）、首开股份（-11.3%）、荣丰控股（-10.6%）、合肥城建（-10.5%） [13][19] - 本周重点48家A/H房企中共计上涨12支，较上周增长4支 [13] - 涨幅位居前五的为世联行（8.5%）、华侨城A（8.5%）、时代中国控股（4.7%）、大悦城（3.9%）、新城控股（2.8%） [13][22] - 跌幅前五为富力地产（-19.1%）、建业地产（-13.8%）、绿景中国地产（-10.4%）、中梁控股（-8.3%）、碧桂园（-7.1%） [13][23] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为208.7万平方米，环比提升19.9%，同比下降42.7% [3][24] - 样本一线城市新房成交面积为54.1万方，环比+14.3%，同比-36.9% [3][24] - 样本二线城市新房成交面积为120.6万方，环比+19.7%，同比-41.2% [3][24] - 样本三线城市新房成交面积为34.0万方，环比+31.2%，同比-53.6% [3][24] - 12月累计（截至当周），样本30城新房成交面积共计504.0万方，同比-42.5% [26] - 今年累计51周，样本30城新房成交面积共计9341.5万方，同比-14.4% [3][26] - 今年累计51周，一线城市新房成交面积为2501.1万方，同比-10.7% [3][26] - 今年累计51周，二线城市新房成交面积为4614.8万方，同比-14.2% [3][26] - 今年累计51周，三线城市新房成交面积为2225.6万方，同比-18.4% [3][26] - 一线城市中，北京今年累计51周成交同比-14.6%，上海同比-4.5%，广州同比-7.3%，深圳同比-30.2% [26][29] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计200.4万方，环比增长2.0%，同比下降24.8% [3][30] - 样本一线城市二手房成交面积为87.4万方，环比+2.6% [3][30] - 样本二线城市二手房成交面积为85.2万方，环比+4.6% [3][30] - 样本三线城市二手房成交面积为27.8万方，环比-6.6% [3][30] - 年初至今累计二手房成交面积为10045.1万方，同比增长5.4% [30] - 样本一线城市累计二手房成交面积为4162.6万方，同比+6.1% [30] - 样本二线城市累计二手房成交面积为4593.9万方，同比+4.5% [30] - 样本三线城市累计二手房成交面积为1288.6万方，同比+6.5% [30] 重点公司境内信用债情况 - 本周（12.15-12.21）共发行房企信用债7只，环比减少2只；发行规模共计43.30亿元，环比减少103.9亿元 [40] - 总偿还量74.81亿元，环比减少40.36亿元，净融资额为-31.51亿元，环比减少63.54亿元 [40] - 债券类型以证监会主管ABS（41.1%）和一般公司债（40.4%）为主要构成 [40] - 债券期限以5年以上（41.1%）和1-3年（38.1%）为主 [40] - 本周发行利率有升有降，其中“25沪开03”3年期公司债利率较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率上升17个基点 [42][43] 本周政策回顾 - 住建部部长倪虹在人民日报发表署名文章，提出优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、改革完善房地产开发、融资、销售制度、实施房屋品质提升工程等要点 [45] - 中央财办详解2025年中央经济工作会议精神，强调房地产高质量发展空间及构建新模式 [45] - 全国金融系统工作会议强调，继续着力做好防范化解房地产企业涉金融风险等工作 [45] - 地方政策方面，安徽、江西发布“十五五”规划建议，均提及加快构建房地产发展新模式、优化保障房供给、建设“好房子”等内容 [46] - 深圳南山区启动“南山换房易”以旧换新专项活动，推出政企联动优惠 [46] - 石家庄放松公积金政策，提高租房提取额度、新增物业费提取用途等 [46] - 广州发布建设规划纲要，推动绿色建筑高等级和规模化发展 [46] 投资建议与配置方向 - 配置方向可选地产开发、地方国企/城投/化债、中介及物业板块 [4][47] - 地产开发板块推荐：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][47] - 地方国企/城投/化债板块推荐：城建发展、城投控股 [4][47] - 中介板块推荐：贝壳-W [4][47] - 物业板块（属于跟涨）推荐：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][47]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [2] - 推荐关注五大方向：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比回升**：上周（12.13-12.19）34个重点城市新房合计成交309.5万平米，环比上升26.3% [2][3] - **分城市能级看**：一二线城市成交285.1万平米，环比上升24.6%；三四线城市成交24.4万平米，环比上升50.5% [2][3] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.19）34城一手房成交同比下降30.2%，降幅较11月收窄6.2个百分点 [2][5] - **累计成交**：年初至今34城累计成交1.18亿平米，同比下降17% [5] 二手房市场 - **周度成交环比微升**：上周13个重点城市二手房合计成交119.2万平米，环比上升6.4% [2][11] - **月度成交同比降幅扩大**：12月累计成交同比下降32.9%，降幅较11月扩大15.7个百分点 [2][11] - **累计成交**：年初至今13城累计成交5717.5万平米，同比下降2.5% [11] 库存与去化 - **推盘与成交**：上周15城合计推盘128万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.83倍 [2][20] - **可售面积**：截至上周末（12/19），15城合计住宅可售面积为9035.4万平米，环比上升0.2% [2][20] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.6个月，环比下降0.3个月 [2][20] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **住建部表态**：推动房地产高质量发展，促进行业从高速增长转向高质量发展，企业从追求规模扩张转向注重产品品质和服务 [2][26] - **中央财办提出三重举措**：从供需两端稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式并改革基础制度 [2][26][27][29] - **11月行业数据**：11月单月同比，投资下降30.3%，开工下降27.6%，竣工下降25.5%，销售面积下降17.3%，销售金额下降25.1%，资金来源下降32.5% [2][26] 因城施策 - **深圳**：要求稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [2][26][29] - **山东**：发布住房“以旧换新”指导意见，提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式 [2][26][29] - **公积金政策**：深圳、福州、石家庄等地优化公积金提取和贷款政策，支持购房和租房需求 [26][30][31] - **土地市场**：保利发展以19.8亿元、溢价率17.8%摘得广州白云新城一宗宅地 [2][26][32] 物业管理政策 - **杭州**：发布《杭州市物业专项维修资金管理办法》，将于2026年1月1日起施行，规范资金全流程管理 [34][35] 重点公司动态总结 地产公司 - **融资与担保**： - 越秀地产获一家银行5000万港元定期贷款，最长贷款期18个月 [2][35][36] - 保利发展拟发行85亿元、期限6年的可转换公司债券 [2][35][36] - **股份变动**： - 新城控股控股股东富域发展将3400万股（占其持股2.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保 [2][35][37] - 滨江集团完成大宗交易，成交2525.1万股，金额2.3亿元 [2][35][37] - **其他**：万科20亿元中期票据（22万科MTN004）展期的三项议案均未获持有人会议通过 [2][35][37] 物管公司 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月12日至18日期间，共耗资约1499万美元回购约271万股股份 [38][39] - 绿城服务在12月15日至19日期间，共耗资约849万港币回购约189万股股份 [38][39] 板块行情回顾总结 地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数下跌0.41%，沪深300指数下跌0.28%，相对收益为-0.13%，在31个板块中排名第24位 [2][40] - **个股表现**：涨幅前五位为华联控股、*ST中迪、大连友谊、中国武夷、世联行；跌幅后五位为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科 [2][40][43] - **板块估值**：当前主流A/H房企2025/2026年PE均值分别为20.9倍和18.3倍 [2][44] 物管板块 - **板块表现略弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.29%，相对收益为-0.01% [2][45] - **个股表现**：涨幅前五位为佳源服务、新大正、荣万家、宝龙商业、弘阳服务；跌幅后五位为恒大物业、宋都服务、卓越商企服务、祈福生活服务、中奥到家 [45][46][50] - **板块估值**：板块平均2025、2026年PE分别为13.2倍和11.9倍；华润万象生活估值较高，2025/2026年PE分别为22.1/19.8倍；中海物业估值较低，分别为8.5/7.8倍 [2][49][52]