物流板块整体市场表现 - 2023年11月5日物流板块整体下跌0.48%，表现弱于大盘，当日上证指数上涨0.23%，深证成指上涨0.37% [1] - 板块内个股表现分化，涨幅最高个股为ST雪发，上涨4.91%，跌幅最大个股为华光源海，下跌2.46% [1][2] - 从资金流向看，当日物流板块主力资金净流出3.21亿元，游资资金净流出4242.76万元，但散户资金净流入3.64亿元 [2] 物流板块个股价格表现 - 涨幅居前个股包括ST雪发（收盘价4.70元，涨4.91%）、龙洲股份（收盘价5.21元，涨1.96%）、华鹏飞（收盘价6.62元，涨1.69%）[1] - 跌幅居前个股包括华光源海（收盘价27.32元，跌2.46%）、厦门象屿（收盘价8.66元，跌2.15%）、建发股份（收盘价10.18元，跌2.02%）[2] - 部分个股成交活跃，厦门国贸成交68.85万手，成交额4.55亿元，龙洲股份成交74.59万手 [1][2] 物流板块资金流向分析 - 广汇物流主力资金净流入1233.65万元，主力净占比8.69%，位列板块第一 [3] - 申通快递主力资金净流入1183.08万元，主力净占比4.83%，但游资净流出705.70万元 [3] - 建发股份主力资金净流入949.26万元，主力净占比3.23%，但散户资金净流出1111.33万元 [3] - 东航物流主力净占比达5.55%，瑞茂通主力净占比达5.38%，显示资金对部分个股关注度较高 [3]

指数及ETF表现 - 截至2025年11月5日09:59，中证国有企业红利指数微跌0.01% [1] - 成分股中浦发银行领涨1.55%，开滦股份、恒源煤电跟涨，厦门象屿领跌，神火股份、建发股份跟跌 [1] - 国企红利ETF盘中换手率为0.12%，成交额5.51万元，近1周日均成交额为584.18万元 [1] 市场环境与资金流向 - 四季度以来科技成长板块反复震荡，市场波动加剧，权益资产风险偏好回落 [1] - 投资者行为趋于谨慎，部分资金从进攻性策略转向防御性布局 [1] - 红利板块在市场波动中维持相对强势表现 [1] 政策与长期配置价值 - 短期来看，大盘震荡期红利风格配置性价比凸显 [1] - 长期来看，新“国九条”及市值管理政策鼓励上市公司分红 [1] - 健全分红政策有助于央企国企获得估值修复，符合“中特估”价值重塑要求 [1] 指数构成与特征 - 中证国有企业红利指数从国有企业中选取100只现金股息率高、分红稳定的上市公司证券作为样本 [2] - 指数前十大权重股合计占比为17.08% [2] - 前三大权重股为中远海控（权重2.24%）、冀中能源（权重2.03%）、潞安环能（权重1.94%）[2][4]

行业整体销售表现 - 2025年1-10月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点 [1] - 单月表现出现分化，48家百强房企10月业绩环比增长，其中20家企业单月业绩环比增幅大于30% [2] - 10月一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅高达41% [5] 房企阵营格局变化 - 千亿阵营房企共7家，销售额均值为1656.8亿元，包括保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产 [2] - 第二阵营（500-1000亿）房企共7家，较去年同期减少2家，第三阵营（300-500亿）企业6家，较去年同期减少3家，第四阵营（100-300亿）企业42家，较去年同期减少6家 [2] - 保利发展以2227亿元销售额位居行业第一，绿城中国以2011亿元位列第二，中海地产以1891亿元位列第三 [3] 区域市场分化情况 - 广州10月单月成交61万平方米，环比增6%，但同比降46%，北京环比增长19%，但同比仍下降19%，上海、深圳同比降幅均超40% [5] - 1-10月广州房企销售金额流量榜单TOP20总销售额为1539.3亿元，保利发展以338亿元流量销售金额夺得冠军，越秀地产以287.2亿元位列第二 [6] - 核心一二线城市如京沪深杭蓉市场热度转降，武汉、南京、苏州、合肥等延续弱复苏，部分弱二三线城市如南宁、福州、常州去化率预计低于两成 [7] 政策环境与未来展望 - 10月多地在供给端针对“好房子”建设落地优化政策，需求端如合肥、南京、成都、广西等地优化公积金贷款政策 [7] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑 [7] - 渐进式政策放松难以打破当前房地产市场负向循环，需要中央多措并举推动市场止跌回稳 [7]

核心观点 - 基金经理姜诚在2025年第三季度维持高稳定性的投资组合，主要进行被动调整，未新增任何重仓个股[1][3] - 投资策略体现为“越跌越买，越涨越卖”，在科技成长板块领涨的市场环境下，坚持价值风格，对银行股进行大幅加仓并新调入家电个股[2][5][6][9] - 管理规模连续四个季度下降至122.19亿元，但坚持长期投资框架，不追逐短期市场热点[4][12] 组合稳定性与仓位调整 - 组合保持高度稳定，无新增重仓股，仅因应申赎进行被动调整[1][3] - 4只独立管理基金中有3只股票仓位上升，仅中泰元和下降0.35%[3] - 共同管理的3只基金股票仓位有明显下降[3] - 推测基金经理认为组合整体被低估，因此维持高仓位[3] 管理规模与资金流动 - 管理规模连续四个季度下降，减少近4亿元，截至2025年三季度为122.19亿元[4] - 在管基金数量保持7只[4] - 两只管理时间较长、规模较大的基金出现净赎回，而布局港股的两只基金规模有所上升[4] - 中泰星元A、C类份额分别出现2.16亿份和0.13亿份的净赎回[6] 行业配置与市场表现对比 - 重仓行业保持稳定，以建筑、房地产、银行、可选消费为主[5] - 2025年三季度沪指上涨12.7%，半导体材料与设备（48.23%）、半导体产品（47.95%）和通信设备（46.82%）等科技成长板块涨幅居前[5] - 基金经理布局的价值风格行业个股表现相对迟缓[5] 个股调仓逻辑与操作 - 调仓逻辑为“涨得多则获利了结，跌得多则低位补仓”[6] - 中泰星元对涨幅超20%的华鲁恒升、扬农化工减持超25%，对涨幅超8%的太阳纸业减持超10%[6] - 对区间跌幅8.25%的招商银行增持9.73%，对跌幅近9%的苏泊尔增持8.4%[6] - 中泰玉衡对重仓股进行“全面瘦身”，华鲁恒升、扬农化工减持超32%，仅建设银行（减持5.45%）和苏泊尔（减持3.86%）减持幅度较小[7] - 持股集中度小幅上升，中泰星元为72.12%，中泰玉衡为72.40%[8] 港股基金操作亮点 - 两只布局港股的基金（中泰兴为、中泰元和）获得净申购，进行大量加仓[9] - 新调入深市家电股美的集团进入重仓，中泰兴为买入95万股，中泰元和买入41.3万股[9][10] - 大幅加仓银行股，中泰兴为对港股工商银行加仓46.23%，对招商银行加仓25.06%[9] - 中泰元和同样对招商银行加仓20.62%，对港股工商银行加仓14.16%[10] - 中泰兴为港股资产占基金净值比增加1.87个百分点至33.95%，中泰元和微降0.08个百分点至33.44%[9][10][11] 投资理念与框架 - 投资框架基于对未来分红现值求积分，不关注短期增速，注重资产长期竞争力[12] - 面对科技股热点，坚持“不争朝夕，只看长期”的原则，主动交易频率低[12] - 认为当前行情有基本面向好支撑，而非单纯资金推动[12] - 后市将继续坚持既定原则，拓展能力圈并在能力圈内做简单决策[12]

债券发行基本信息 - 发行主体为厦门建发集团有限公司 [1] - 本期债券为2025年度第四期中期票据 [1] - 发行金额为人民币15亿元 [1] - 债券期限结构为3+N年，在发行人依据发行条款的约定赎回时到期 [1] 发行条款细节 - 发行面值为人民币100元 [1] - 发行利率通过簿记建档、集中配售方式最终确定 [1] - 发行日为2025年11月4日 [1] - 起息日和缴款日为2025年11月5日 [1] - 上市流通日为2025年11月6日 [1] - 付息日为存续期内每年的11月5日 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2][4][66] 报告核心观点 - 房地产板块报表走弱是对旧发展模式的告别，而“好房子”等新发展模式将为优质企业孕育新机遇 [1][4][66] - “好房子”政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE的向上突破 [4][66] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [4][66] - 尽管行业整体业绩偏弱，但房企间分化加大，少数优质企业预计将有所改善 [3][5] 根据相关目录分别总结 1. 25Q1-Q3 板块营收与业绩表现 - 2025年第一季度至第三季度，房地产板块整体主营业务收入同比下降10.4%，较2024年降幅收窄8.9个百分点 [3][12] - 从房企结构看营收增速：三线房企(+5.5%) > 二线房企(-12.7%) > 一线房企(-15.4%) [3][12] - 板块整体净利润同比下降125.1%，较2024年降幅收窄2385.1个百分点，各线房企业绩均值均出现亏损 [3][13] - 从房企结构看业绩增速：三线房企(-5.7%) > 二线房企(-127.5%) > 一线房企(-144.1%) [3][13] - 业绩大幅下降源于结算走弱、毛利率持续低位、费率继续走高等因素 [3] 2. 25Q1-Q3 盈利能力指标 - 板块整体毛利率为14.9%，较2024年微升0.1个百分点 [3][18] - 从结构看毛利率：三线房企(18.4%) > 二线房企(17.4%) > 一线房企(12.2%) [3][18] - 板块整体三项费用率为11.7%，较2024年上升1.9个百分点 [3][26] - 从结构看费用率：一线房企(8.2%) < 三线房企(13.9%) < 二线房企(17.3%) [26] - 板块整体净利率为-6.6%，较2024年负值收窄2.2个百分点 [3][22] - 从结构看净利率：三线房企(-1.1%) > 一线房企(-7%) > 二线房企(-11.9%) [3][22] - 减值损失占营收比为4.3%，较2024年下降4.1个百分点 [3][33] 3. 25Q1-Q3 末财务杠杆与偿债能力 - 板块整体资产负债率为73.7%，较2024年末下降0.4个百分点 [3][37] - 板块整体剔预负债率为70%，较2024年末下降0.1个百分点 [3][37] - 板块整体净负债率为89.4%，较2024年末上升5.8个百分点，主要源于业绩持续亏损导致的净资产下降 [3][47] - 从结构看净负债率：二线房企(157%) > 三线房企(79.4%) > 一线房企(74.2%) [47] - 板块整体现金短债比为0.9倍，较2024年末下降0.09倍，但降幅趋缓 [3][54] - 从结构看现金短债比：三线房企(1.2倍) > 一线房企(0.9倍) > 二线房企(0.6倍) [3][54] 4. 25Q1-Q3 销售回款与预收情况 - 板块销售商品及劳务的现金流入同比下降15.5%，降幅较2024年收窄10.1个百分点 [3][58] - 销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖比为80%，较2024年提升6个百分点 [3] - 期末预收账款同比下降31.3%，较2024年末降幅扩大4.8个百分点 [3] - 期末预收账款锁定率为0.53倍，继续下降并创2012年以来新低，意味着后续可结算资源储备进一步下降 [3][61] - 从结构看预收锁定率：二线房企(0.73倍) > 一线房企(0.69倍) > 三线房企(0.38倍) [3][61] 5. 投资分析意见与推荐标的 - 推荐四类投资方向：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [4][66] - 好房子房企推荐标的包括建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国等 [4][66] - 商业地产重估推荐标的包括新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团等 [4][66] - 二手房中介推荐贝壳-W，关注我爱我家 [4][66] - 物业管理推荐绿城服务、华润万象、招商积余等 [4][66]

行业整体销售表现 - 1-10月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1-9月扩大4.1个百分点 [1] - 去年10月高基数及政策效应减弱是导致当前同比降幅扩大的主要原因 [1] - 10月单月48家百强房企业绩环比增长，其中20家环比增幅大于30% [2] 房企阵营格局 - 千亿销售额阵营房企共7家，销售额均值为1656.8亿元 [2] - 第二阵营（500-1000亿）房企共7家，较去年同期减少2家，销售额均值732.9亿元 [2] - 第三阵营（300-500亿）企业6家，较去年同期减少3家，第四阵营（100-300亿）企业42家，较去年同期减少6家 [2] - 保利发展以2227亿元销售额位居榜首，绿城中国、中海地产紧随其后，销售额分别为2011亿元和1891亿元 [2][3] 区域市场分化情况 - 10月一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅高达41% [4] - 广州10月单月成交61万平方米，环比增6%，但同比降46% [4] - 北京10月成交环比增长19%，但同比仍下降19%，上海、深圳同比降幅均超40% [4][5] - 1-10月广州房企销售金额流量榜单TOP20总销售额为1539.3亿元 [5] 重点城市及房企项目表现 - 保利发展夺得广州1-10月流量及权益金额双冠军，流量销售金额为338亿元 [5] - 越秀地产位居广州双榜单第二，流量金额为287.2亿元 [5] - 珠实地产、华润地产、中海地产分列广州流量金额榜第三至第五名 [5] - 天河区保利天曜以53.8亿元网签金额位居广州项目榜首，海珠区保利天奕以52.8亿元位列第二 [6] 政策环境与未来展望 - 10月多地在供给端针对"好房子"建设落地优化政策，需求端多地优化公积金贷款政策 [7] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑 [7] - 城市间、项目间分化持续加剧，核心一二线城市市场下行压力较大，部分弱二三线城市去化率仍低于20% [7]

宏观与策略展望 - 2025年宏观基本面呈现峰回路转态势，期待2026年呈现柳暗花明景象 [2] - 2025年美国经济呈现双速格局，AI相关投资急速扩张，传统经济增长略低于趋势 [2] - 2026年A股盈利周期有望于上半年步入复苏通道，修复弹性取决于地产周期与企业出海 [3] - 中证800相对发达市场及其他新兴市场的前向PE TTM较历史高点仍有提升空间，中国资产具备相对吸引力 [3] - 2026年市场风格进入再均衡，关注政策周期、技术周期、地产周期、产能周期、库存周期、能源周期、资本市场改革七大投资线索 [3] - 2026年境外中资股估值持平微升，盈利增速改善是主要驱动力，行业风格从极致成长转向均衡 [4] - 全球呈现风险资产与避险资产同涨格局，应对思路是放弃精准择时，拥抱分散投资，构建全天候策略 [5] - 2026年债市保持低利率+高波动+下有底、上有顶特征，十年国债上限预计在2.0-2.1%，下限在1.6-1.7% [6] - 2026年转债表现有望好于纯债但不及股，呈现弱夏普特征，建议以平衡型中大盘转债为底仓 [7] 保险与证券行业 - 2026年保险行业在低利率之下或将全面转向分红险，分红险今年销售情况好于预期 [8] - 个险渠道有望回新单保费正增长，银保渠道高增长势头或将持续，分红型重疾险有望提振保障型产品销售 [8] - 资产端挑战存在，利率低位徘徊对保险现金投资收益率带来持续压力，权益投资高基数带来压力 [8] - 资本市场底层逻辑变革，低利率环境下权益资产配置吸引力显著提升，券商业务具备业绩成长潜力和价值回归空间 [9] - 券商板块A、H估值处于中低位，港股估值更优且流通盘更小，如中信H、国泰海通H、广发H等 [9] 汽车与零部件 - 新泉股份Q3营收39.54亿元(同比+14.91%)，归母净利2.00亿元(同比-27.10%)，毛利率短期承压 [10] - 继峰股份Q3营收56.08亿元(同比-4.94%)，归母净利9724.50万元(同比+116.62%)，毛利率创近五年最高 [11] - 上汽集团Q3营业总收入1694.03亿元(同比+16.19%)，归母净利20.83亿元(同比+644.88%)，毛利率环比继续回升 [16] - 上声电子Q3营收7.68亿元(同比+1.67%)，归母净利5012.50万元(同比-35.79%)，产能利用率爬升驱动毛利率环比修复 [44] 科技与半导体 - 国博电子Q3营收4.98亿元(同比-2.54%)，归母净利4574.92万元(同比-26.04%)，军品有望逐步复苏，民品加快向手机终端拓展 [12] - 长飞光纤Q3营收38.91亿元(同比+16.27%)，归母净利1.74亿元(同比-10.89%)，AI数通需求驱动营收增长 [14] - 卓胜微Q3营收10.65亿元(同比-1.62%)，归母净利-0.23亿元，毛利率23.37%，预计随着芯卓产品上量，毛利率有望逐步修复 [15] - 华润微Q3营收28.51亿元(同比+5.14%)，毛利率27.88%(环比+1.94pct)，稼动率接近满产，Q4需求有望环比向好 [21] - 中科飞测Q3营收5.00亿元(同比+43.30%)，归母净利365.59万元(同比-77.33%)，明暗场、光学关键尺寸设备进展顺利 [25] - 拓荆科技Q3营收22.66亿元(同比+124.15%)，归母净利4.62亿元(同比+225.07%)，先进制程设备确收带动业绩高增 [41] - 北方华创Q3营收111.60亿元(同比+39.19%)，归母净利19.22亿元(同比+14.60%)，刻蚀、薄膜、热处理、湿法设备收入高增 [50] 电力设备与新能源 - 金博股份9M25营收6.18亿元(同比+40.34%)，归母净利-2.76亿元，锂电与交通业务贡献收入增长 [17] - 明阳智能Q3营收91.61亿元(同比+8.53%)，归母净利1.56亿元(同比+5.39%)，风机盈利改善，海风交付增加驱动结构优化 [19] - 阿特斯Q3营收102.18亿元(同比-16.38%)，归母净利2.58亿元(同比-63.96%)，储能出货超出指引区间且明年需求展望积极 [32] - 德业股份Q3收入33.11亿元(同比+1.3%)，归母净利8.25亿元(同比-17.8%)，确收推迟等影响利润释放 [57] 机械与制造 - 冰轮环境Q3营收17.17亿元(同比+6.88%)，归母净利1.62亿元(同比+13.54%)，期待IDC业务进展 [13] - 中国中车Q3营收641.07亿元(同比+2.50%)，归母净利27.19亿元(同比-10.70%)，海内外铁路市场共振景气 [18] - 三一重工Q3营业总收入213.24亿元(同比+10.48%)，归母净利19.19亿元(同比+48.18%)，经营效率提升，继续期待海外市场 [20] - 南方泵业Q3营收13.57亿元(同比-1.66%)，归母净利1.15亿元(同比+31.39%)，液冷和新能源等新兴场景或打开空间 [27] - 巨星科技Q3营收41.29亿元(同比-5.80%)，归母净利8.82亿元(同比+18.96%)，短期海外需求波动，期待终端回暖 [59] 消费与服务业 - 奥瑞金Q3收入66.19亿元(同比+81.28%)，归母净利1.73亿元(同比-18.6%)，行业格局优化有望带动盈利能力提升 [22] - 锦江酒店Q3营收37.15亿元(同比-4.7%)，归母净利3.75亿元(同比+45.5%)，RP降幅边际收窄，运营效率优化 [24] - 广州酒家Q3营收22.93亿元(同比+4.7%)，归母净利4.10亿元(同比+5.3%)，食品业务旺季增长稳健 [30] - 豫园股份Q3收入92.9亿元(同比+8.9%)，归母净利-5.5亿元，物业开发业务对利润端有所拖累 [56] 公用事业与环保 - 国投电力Q3营收148.76亿元(同比-13.98%)，归母净利27.23亿元(同比-3.94%)，火电盈利增长抵消部分来水偏枯影响 [23] - 甘肃能源Q3营收25.94亿元(同比+1.33%)，归母净利7.57亿元(同比+11.34%)，传统能源经营优势带动业绩同比增长 [26] - 华能水电Q3营收76.82亿元(同比+1.92%)，归母净利29.30亿元(同比-4.12%)，来水偏丰有望助力全年利润同比增长 [35] - 桂冠电力Q3营收31.81亿元(同比+26.05%)，归母净利12.32亿元(同比+69.49%)，持续看好公司广西水电经济价值 [37] - 建投能源Q3营收53.69亿元(同比-4.6%)，归母净利6.86亿元(同比+430%)，盈利大增与分红回购凸显长期价值 [48] - 首创环保Q3营收47.22亿元(同比-0.22%)，归母净利5.05亿元(同比-78.37%)，看好水务项目调价驱动盈利增长 [49] TMT与传媒 - 紫光股份Q3营业收入298.97亿元(同比+43%)，归母净利润3.63亿元(同比-38%)，新华三业绩高增，超节点应用提速 [33] - 昆仑万维Q3营收20.72亿元(同比+56.16%)，归母净利1.90亿元(同比+180.13%)，短剧收入同比高增，净利润环比扭亏 [36] - 奇安信Q3营业收入10.96亿元(同比+18.22%)，归母净利润1.53亿元，实现上市以来Q3单季度归母净利润首次转正 [40] - 姚记科技Q3营收6.70亿元(同比-23.95%)，归母净利1.34亿元(同比-3.98%)，营销业务收缩致业绩承压 [43] 交通运输与物流 - 中谷物流Q3归母净利3.4亿元(同比-3.7%)，扣非归母净利3.1亿元(同比+65.4%)，外贸租金高位驱动盈利高增 [38] - 中远海控Q3归母净利95.3亿元(同比-55.1%)，集装箱海运量/国际航线单箱运价环比+1.5%/+15.7% [60] 房地产与家居 - 建发股份Q3营收1836.63亿元(同比+0.30%)，归母净利3.08亿元(同比-64.18%)，家居业务影响净利，供应链稳步增长 [45] - 大悦城Q3营收54.16亿元(同比+23.24%)，归母净亏损6.42亿元，从开发向商业的战略迁移 [51] - 志邦家居Q3收入11.74亿元(同比-19.7%)，归母净利润0.35亿元(同比-70.1%)，海外业务积极开拓贡献增长亮点 [54] 其他行业 - 盛剑科技Q3营收2.55亿元(同比-22.89%)，归母净利-1148.67万元，业绩短期承压，看好国产替代空间 [29] - 蓝天燃气Q3营收7.92亿元(同比-18%)，归母净利5751万元(同比-48%)，盈利承压但高分红有望支撑估值 [31] - 宇通重工Q3营收7.31亿元(同比-28.65%)，归母净利6848.94万元(同比+44.23%)，有望扩大新能源装备市场优势 [47] - 宏川智慧Q3营收2.85亿元(同比-18.75%)，归母净利-2592.99万元，石化仓储行业景气较弱拖累盈利 [48] - 曼恩斯特Q3营收3.87亿元(同比-43.11%)，归母净利-1195.32万元，关注新业务订单进展 [53]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [3] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [3] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企和少量混合所有制及民企将更受益 [3] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该组合在销售反弹时表现更好 [3] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量 [3] “十五五”规划《建议》房地产内容解读 - 宏观经济政策定调积极，稳地产需要货币、财政政策进一步加码，包括中央财政加杠杆和宽货币低利率环境 [1][9] - 需求侧更重视住房消费品属性，两大抓手是购房政策放松和城市更新，以更好满足刚需和改善性需求 [1][10] - 继续推进房地产结构优化，在盘活存量和优化增量方面推进，收储、收地仍是未来政策重要发力点 [1][11] - 继续推进构建房地产发展新模式，优化保障房供给，再提“好房子”建设，更利好品质房企 [1][12] - 继续强调风险防范与化解，有必要继续支持系统重要性房企 [1][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-0.7%，落后沪深300指数0.27个百分点，在31个申万一级行业中排名第26名 [1][14] - 本周上涨个股共40支，较上周减少50支，下跌股数为73支 [14] - 本周重点48家A/H房企中上涨7支，较上周减少18支 [14] 新房及二手房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积224.1万平方米，环比提升5.8%，同比下降39.5% [2][24] - 样本一线城市新房成交面积55.3万方，环比-4.1%，同比-53.5%；二线城市122.0万方，环比+12.5%，同比-33.7%；三线城市46.8万方，环比+2.3%，同比-30.3% [2][24] - 今年累计44周样本30城新房成交面积8118.9万方，同比-7.1%；一线城市2167.9万方，同比-2.9%；二线城市3924.2万方，同比-7.6%；三线城市2026.8万方，同比-10.4% [2][28] - 本周14个样本城市二手房成交面积206.0万方，环比下降3.1%，同比下降21.1% [2][34] - 年初至今累计二手房成交面积8660.3万方，同比增长12.7%；一线城市3572.5万方，同比+14.2%；二线城市3997.7万方，同比+12.4%；三线城市1090.1万方，同比+9.2% [2][34] 房企信用债情况 - 本周共发行房企信用债8只，环比减少10只；发行规模50.50亿元，环比减少129.8亿元 [3][44] - 总偿还量154.57亿元，环比增加85.98亿元，净融资额为-104.07亿元，环比减少215.78亿元 [3][44] - 主体评级以AAA为主，占比71.3%；债券类型以一般中期票据为主，占比56.4%；期限以1-3年为主，占比61.4% [44] 投资建议与配置方向 - 板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [3] - 配置方向包括基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [3] - 地方国企/城投/化债方向：城投控股、城建发展 [3] - 中介方向：贝壳 [3] - 物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [3]

行业投资评级 - 报告维持房地产及物管行业“看好”评级 [5] 核心观点 - 2025年10月房地产销售降幅显著扩大，市场进一步走弱，亟待进一步的“止跌回稳”政策出台 [1][5] - “好房子”政策被视为破局之道，有望引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道 [5] - 在货币宽松周期中，商业地产具备大类资产配置优势，优质商业地产价值重估已开始显现 [5] 2025年10月销售表现 - 10月单月销售大幅下滑：50家房企单月销售金额1,967亿元，同比下降41.5%，降幅较前值扩大31.5个百分点；销售面积1,000万方，同比下降42.1%，降幅较前值扩大17.2个百分点 [5] - 累计销售持续疲软：1-10月50家房企销售金额19,384亿元，同比下降20.4%，降幅较前值扩大3.3个百分点；销售面积9,980万方，同比下降26.4%，降幅较前值扩大1.7个百分点 [5] - 市场波动反复：2025年2月销售改善后，3-6月边际回落，7-9月降幅逐步收窄，但10月降幅再次扩大 [5] - 销售门槛降低：10月单月销售过百亿房企为9家，较2024年同期减少4家；前三名门槛从去年同期310亿元下降至154亿元 [1] 重点房企单月销售表现 - 头部房企普遍大幅下滑：保利发展单月销售210亿元（同比下降50%），中海地产186亿元（同比下降55%），招商蛇口154亿元（同比下降31%） [5] - 部分房企逆势增长：中国金茂单月销售120亿元（同比增长3%），绿地集团单月销售80亿元（同比增长67%） [5] - 多数房企负增长：华润置地、万科、龙湖集团、碧桂园等单月销售额同比降幅均超过30% [5] 重点房企累计销售表现 - 累计销售排名：保利发展（2,227亿元，同比下降22%）、中海地产（1,891亿元，同比下降21%）、华润置地（1,696亿元，同比下降17%）位列前三 [5] - 部分房企累计同比正增长：中国金茂（927亿元，同比增长24%）、建发房产（1,065亿元，同比增长2%）、越秀地产（921亿元，同比增长1%）、绿地集团（560亿元，同比增长5%） [5] 政策环境回顾 - 政策持续发力：2024年6月国常会要求更大力度推动止跌回稳；8月国常会要求加大力度巩固止跌回稳 [5] - 核心城市政策放松：北京、上海、深圳陆续出台放松限购政策 [5] - 高层定调：2025年10月，四中全会提出推动房地产高质量发展 [5] 投资建议与推荐标的 - 推荐“好房子”房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [5] - 推荐商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，并关注新城发展、大悦城、金地集团 [5] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [5] - 推荐物业管理公司：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [5]