报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 上半年楼市收官，Q2销售回落，三季度是政策发力关键期，其定调及方向影响下半年楼市表现 考虑到当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面或有弹性，建议逢低配置地产股 推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的，如建发国际集团、中国海外发展、滨江集团等房企，贝壳等中介，华润万象生活等物管商管[7] 各部分总结 上半年土地市场量价表现 - 25H1全国300城累计供应21930万方，同比-14.9%；累计成交17390万方，同比-4.9%，较2024年降幅明显收窄，土地成交降幅已收窄至-5%以内 [5][14] - 25H1全国300城/一线/二线/三四线宅地成交价分别为4953、36484、8061、2008元/平，分别同比+34.4%、+23.6%、+21.3%、+11.1%，成交楼面价全线上升 [5][14] 上半年房企销售额情况 - 2025年1 - 6月百强房企全口径销售金额17820亿元，累计同比-11.4%，较1 - 5月扩大3.0pct，延续3月以来累计同比走扩趋势 [6][16] - 6月单月全口径销售金额3707亿元，环比+16.6%，同比-21.2%，延续单月同比下降趋势，且6月单月同比降幅明显 [6][16] 行情回顾 地产行情 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.3%，位列第23；恒生港股房地产板块涨跌幅为+1.7%，位列第4 [3][18] - 本周地产涨跌幅前5名为*ST南置、力高集团等，涨跌幅分别为+14.6%、+14.2%等；末5名为华音国际控股、英皇国际等，涨跌幅分别为-23.8%、-17.6%等 [18] 物业行情 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-0.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.7%，沪深300指数涨跌幅为+1.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.8%和-2.4% [3][24] - 本周物业涨跌幅前5名为经发物业、润华服务等，涨跌幅分别为+18.6%、+8.7%等；末5名为德信服务集团、泓盈城市服务等，涨跌幅分别为-16.3%、-9.3%等 [24] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第27周，全国300城宅地成交建面762万㎡，单周环比-35%，单周同比-15%，平均溢价率4% [29] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面18475万㎡，累计同比-3.7%；保利发展、绿城中国等权益拿地金额位居行业前五 [29] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计514万平米，周环比-3%，周同比-8%，月度累计同比-24%，年度累计同比+0% [34] - 一线城市周环比-6%，周同比-12%，月度累计同比-29%，年度累计同比+1%；二线城市周环比+12%，周同比0%，月度累计同比-18%，年度累计同比-6%；三四线城市周环比-18%，周同比-15%，月度累计同比-28%，年度累计同比+7% [34][36] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计240万平米，周环比-10%，周同比-8%，月度累计同比-6%，年度累计同比+19% [45] - 一线城市周环比-1%，周同比-15%，月度累计同比-14%，年度累计同比+25%；二线城市周环比-16%，周同比-10%，月度累计同比-11%，年度累计同比+19%；三四线城市周环比-13%，周同比+14%，月度累计同比+19%，年度累计同比+9% [45] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.01亿平米，环比-1.7%，同比-9.4% [53] - 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为22.5月，较上周-1.3个月，较去年同比-1.7个月 [53] 行业政策和公司动态 地产行业政策和新闻 - 武汉延长部分房地产政策期限，包括优化新建商品房项目审批服务、给予阶段性购房优惠支持等政策 [58][61] - 南京优化住房公积金相关政策，扩大异地贷款范围、放宽异地购房提取条件、延长存量房贷款最长期限 [61] - 广州对商转公贷款实施办法征求意见，明确启动和防控条件及贷款额度 [61] - 北京规范个人住房转租活动，10套及以上纳入行业监管 [61] - 荆门推动房地产市场平稳健康发展，推进现房销售、提高预售门槛、推行房票安置 [61] 地产公司动态 - 城建发展、路劲高管变更 [62] - 招商蛇口回购股份，累计回购4480.4万股，占总股本0.4945% [62] - 万科A获大股东借款并展期，需提供万物云股权质押 [62] - 保利发展、越秀地产等公布经营业绩 [62][63] - 融创中国拟发行7.54亿股新股偿付56亿元境内债券 [63] 物管行业政策和新闻 - 江苏发布物业服务质量提升行动实施方案，明确到2026年底多项工作目标 [64] 非开发公司动态 - 碧桂园服务、贝壳-W等进行股份回购 [64] - 华润万象生活收购华润网络和华网数据科技100%股权 [64] 行业估值 - 报告展示了A股地产、港股地产、港股物业的PE - TTM图表 [67][69][70] - 给出覆盖公司估值情况，包括万科A、保利发展等公司的市值、PE、归母净利润及同比增速等数据 [71]

其他应收款 - 2021年至2024年其他应收款账面价值逐年增长，其中往来款占比从84.41%增至84.71%，期末余额达693.04亿元 [1][3] - 3年以上其他应收款期末余额183.26亿元，占比23.00%，主要因房地产开发项目周期长导致账龄较长 [1][3] - 往来款增长主因房地产开发业务合作方经营往来款增加，包括联营企业项目前期投入款和合作项目预分配款，符合行业惯例 [3][4] - 对10家实际控制人及其附属企业存在其他应收款，但公司表示不构成非经营性资金占用 [1][6] 货币资金与负债 - 2024年末货币资金余额958.67亿元（占总资产12.48%），有息负债1438.43亿元（占18.73%），利息费用同比增长58.59%至62.53亿元 [8] - 货币资金受限主因银行保证金（46.30%）和工程监管户资金（35.80%），后者需按项目进度解出 [9] - 持有高额货币资金仍借入有息负债的合理性：房地产项目资金不能集团统筹使用，且行业需持续资金投入 [9][10] - 短期借款中贸易借款45.30亿元，利率2%-5.5%，用于供应链业务采购款支付 [11] 预付账款 - 预付款项从2020年268.51亿元增至2023年372.83亿元后，2024年降至237.97亿元（降幅36.17%） [13][15] - 前期增长主因供应链业务预付货款随收入规模扩大而增加（2021年收入同比增74.46%） [16] - 前五名预付对象为土地出让单位和大宗商品供应商，无关联关系，账龄集中在1年以内 [15] 委托贷款及资金拆借 - 2024年末委托贷款及资金拆借余额28.84亿元，计提减值准备2.00亿元 [16][17] - 主要用途为支持自营项目建设（59,308.44万元）和委管商场项目合作方资金周转（58,653.11万元） [17][18] - 逾期借款已采取土地抵押（26,440.51万元减值）、股权质押等增信措施，公司认为坏账计提充分 [21][22] 管理费用 - 管理费用从2022年10.39亿元增至2024年27.50亿元，职工薪酬同比增长45.53%至12.37亿元 [23][25] - 增长主因：2023年合并美凯龙增加管理费用4.25亿元，股份支付费用增加4.13亿元；2024年合并美凯龙全年报表导致费用增加6.17亿元 [24][25] - 剔除合并因素后，2024年职工薪酬实际同比增长1.66%，与员工人数增长1.64%基本匹配 [25]

战略愿景与国际化布局 - 公司坚持"成为国际领先的供应链运营商"的战略愿景，致力于打造"中国式商社、全球化建发"[1] - 2025年6月公司在多个领域持续发力，深化国际合作，助力国际化战略稳步推进[1] - 近年来公司积极推进国际化业务布局，强化全球资源获取和渠道布局能力，持续深耕"一带一路"共建国家、金砖国家、RCEP成员国等重点区域市场[4] 战略合作与业务拓展 - 6月16日与一汽解放签署战略合作协议，在国际化投资和业务拓展、车辆采销、物流服务及大宗供应链等领域展开全方位合作[1] - 6月28日两家子公司分别与浆纸、农产品领域头部企业签署合作协议，签约总金额超57亿元人民币[3] - 建发浆纸集团与SUZANO集团签订战略合作意向协议，计划将阔叶纸浆产品销售与服务拓展至中国更广泛市场[4] - 建发物产与路易达孚签订采购意向协议，通过采购巴西大豆、玉米等农产品推动合作规模持续稳定增长[4] 供应链风险管理与行业峰会 - 6月19日至20日以协办单位身份亮相新加坡举办的第二届出海全球峰会[1] - 风控中心期货管理部总经理李智发表主题演讲，系统阐述期货工具在稳定全球供应链中的关键作用[2] - 公司构建"风控""业务""研究"三大模块，实现对期货工具的有效运用，帮助产业客户构筑价格风险管理屏障[2] 咖啡供应链布局 - 6月25日全资子公司建发生活资材参加瑞幸咖啡（厦门）创新产业园开工仪式暨中巴咖啡文化交流论坛[3] - 通过产地直采、品质把控、价格管理等措施推动咖啡供应链优化升级[3] - 已获得"雨林联盟"咖啡豆认证，成立首个咖啡实验室，具备从生豆检测到产品研发等全流程能力[3] - 计划携手瑞幸咖啡等合作伙伴，以"一颗绿色咖啡豆"助力2026"中巴文化年"[3] 核心业务与未来发展 - 公司多年来专注供应链运营业务，不断优化资源配置，强化产业链协同[5] - 未来将加大科技创新、人才培养、风险管理等方面投入，提升综合实力与核心竞争力[5] - 积极履行社会责任，践行绿色发展理念，推动产业链上下游协同进步[6] - 目标成为具有全球影响力的供应链运营企业[6]

其他应收款 - 2021 - 2024年其他应收款账面价值分别为550.87亿、670.73亿、712.19亿和798.20亿元，本期计提坏账准备2.31亿元[4] - 其他应收款中往来款期末余额693.04亿元、保证金及押金98.75亿元、代收代付款6.18亿元[4] - 3年以上其他应收款期末余额183.26亿元，占比23.00%[4] 房地产业务 - 2021 - 2024年房地产业务收入为963.05亿、1365.05亿、1664.50亿和1845.84亿元，呈逐年增长趋势[9] 客商情况 - 客商1其他应收款余额589291.30万元，2024年往来金额170172.24万元，收回金额55148.98万元[10] - 客商2其他应收款余额336962.96万元，2024年往来金额382616.50万元，收回金额98000.00万元[10] 资金与负债 - 报告期末公司货币资金余额958.67亿元，占总资产比例为12.48%；有息负债期末账面价值约1438.43亿元，占总资产比例为18.73%[25] - 房地产业务和家居商场运营业务的有息负债分别占公司有息负债总额的70.33%和19.87%，且以1年以上有息负债为主[30] 财务费用 - 公司本年财务费用较上年增加24.29亿元[35] - 因合并报表期间差异，公司合并报表中美凯龙财务费用2024年较2023年增加17.42亿元[36] 预付款项 - 2020 - 2023年公司预付款项期末余额分别为268.51亿、326.78亿、365.41亿、372.83亿元，本期末余额为237.97亿元，同比下降36.17%[39] 委托贷款及资金拆借 - 报告期末，公司其他流动资产中委托贷款及资金拆借余额为13.14亿元，本期计提贷款损失准备5.67亿元[50] - 其他非流动资产中委托贷款及资金拆借余额为15.70亿元，本期计提减值准备2.00亿元[50] 借款情况 - 公司向B公司借款余额小计46175.43万元，累计应计利息12477.68万元，期末余额58653.11万元[53] - 公司向C公司借款余额小计37993.21万元，累计应计利息2373.24万元，期末余额40366.45万元[53] 管理费用与营收利润 - 2022 - 2024年公司管理费用分别为10.39亿、21.55亿和27.58亿元，同比增长56.59%、107.34%和27.99%[67] - 2022 - 2024年公司营收同比变动17.65%、 - 8.30%和 - 8.17%，扣非归母净利润同比变动 - 13.12%、 - 35.06%和 - 20.85%[67] 人员情况 - 报告期公司管理费用中职工薪酬12.37亿元，同比增长45.53%，在职员工合计4.74万人，较上年下降4.68%[67] - 2024年末公司在职职工合计3.59万人，较上年增长1.64%[71]

| 股票代码：600153 | 股票简称：建发股份 | | | 公告编号：临 | 2025—034 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 债券代码：137601 | 债券简称：22 | 建发 | Y4 | | | | 债券代码：115755 | 债券简称：23 | 建发 | Y1 | | | | 债券代码：240217 | 债券简称：23 | 建发 | Y2 | | | | 债券代码：240650 | 债券简称：24 | 建发 | Y1 | | | | 债券代码：241016 | 债券简称：24 | 建发 | Y2 | | | | 债券代码：241137 | 债券简称：24 | 建发 | Y3 | | | | 债券代码：241265 | 债券简称：24 | 建发 | Y4 | | | | 债券代码：241266 | 债券简称：24 | 建发 | Y5 | | | 厦门建发股份有限公司 关于上海证券交易所对公司 2024 年年度报告 问询函的回复公告 1 资信情况等，说明在营业收入下滑的背景下其他应收款余额逐年增长的原因及合 理性。（2）补充披露其他应收款中往来款和 ...

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2][4][179] 报告的核心观点 - 房地产业是国民经济支柱产业，地产链影响广泛 本轮周期政策宽松，基本面深度调整后需求将逐步复苏 开工端降幅深、后续弹性大 竣工端下行但二手房表现好，C 端竣工链有优势 预计政策推动房地产止跌回稳，优质房企进入底部拐点，经营模式转向制造业，迎接 PB - ROE 向上突破 [4][179] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 房地产业是支柱产业，产业链庞大，对金融系统稳定性影响深远 房地产开发周期长，涉及行业多 报告从基本面和股价角度剖析指标关联度和股价驱动因素，预判投资契机 [14] 1. 房地产：地产指标相互勾稽，前端筑底、后端弱 - **开工**：开工滞后拿地 6 - 9 个月 2017 年后拿地到开工传导关系变化受移动平均影响 预计 2025 年开工同比 - 15.1%，2026 年起底部复苏且更有弹性 [19][24] - **竣工**：竣工滞后新开工 2.5 年 2018 - 2020 年传导关系受多种因素影响延长 预计 2025 年竣工同比 - 20.0%，中期仍偏弱 [25][29] - **施工**：施工由开工和竣工拟合，偏滞后 2021 年净复工强，2022 - 2024 年走弱 预计 2025 年施工面积同比 - 10.5%，中期有下行压力 [30][38] - **投资**：投资由施工和拿地拟合，偏滞后 土地购置费与土地成交金额相关，2018 年起与预期背离 预计 2025 年房地产投资同比 - 11.0%，中期有下行压力 [40][51] - **销售**：短期销投分化，长期同步化 2014 - 2018 年销售领先拿地，2018 年后再次同步 预计 2025 年销售面积同比 - 4.5%、销售金额同比 - 6.5%，2026 年弱复苏 [52][56] - **小结**：目前前端弱、后端稳，后续前端筑底、后端弱 销售前瞻性强，拿地领先开工 6 - 9 个月，开工领先竣工 2.5 年 [57][61] 2. 产业链：地产链经济影响大，内部相互紧密关联 - **工程机械**：挖机和地产新开工强相关 2013 - 2015 年、2016 - 2018 年、2020 年、2024 年挖机与开工增速有差异，与挖机自身周期等因素有关 [65] - **建筑材料**：螺纹钢与新开工、施工及基建投资拟合好 铝合金与施工周期有关但扰动多 水泥与施工、基建投资拟合佳 玻璃从提前竣工到同步 五金/工具和基础建材与竣工和二手房成交相关 [69][87] - **家居消费**：空调、冰箱、洗衣机与竣工强相关，2020 年后与二手房成交趋势更一致 乘用车与竣工相关，滞后时间从 1.5 年调整为 1 年 [91][100] - **燃料能源**：动力煤销量与新开工相关，2020 年后趋势背离，源于火电产量及基建投资拉动 [102] - **小结**：产业链贯穿地产全流程，可相互佐证趋势科学性 工程机械、建筑材料、家居消费、燃料能源各指标与房地产不同环节相关 [109][110] 3. 周期复盘：需求强弱、库存高低决定前后端弹性 - **周期复盘** - **2008 - 2010 年**：政策强刺激，基本面“V 型”反转 各板块行情启动一致，产业链持续性强 开工和竣工链行情延续性和弹性更好 [116][126] - **2011 - 2013 年**：政策温和刺激，基本面销好于投 房地产及竣工链启动一致，竣工链延续性好 开工链基本无收益 [129][142] - **2014 - 2017 年**：政策强刺激，高库存下开工链弱弹性 房地产板块行情启动早，产业链在销售见底后出现 竣工链启动一致、持续性好，开工链表现一般 [145][157] - **规律小结**：政策强催化 + 行业库存低位，各板块相对收益启动一致，产业链持续性好 政策强催化 + 行业库存高位，地产及竣工链收益佳，开工链一般 政策温和催化 + 行业库存上行，地产及竣工链有收益，开工无收益 [159][160] - **当前周期**：政策持续放松，供需均需修复 房地产板块β行情弱，产业链平淡 后续修复顺序为销售、拿地和开工、后端链条 地产结构性行情明显，开工链超跌后弹性好，竣工链依赖二手房成交 [161][168] - **投资脉络** - **各产业链探讨**：2010 - 2024 年房地产产业链 PE - ttm 中枢 25.5 倍，2025 年 5 月略高于均值 存量时代，优质公司α收益强 [169] - **地产链探讨**：优质房企有望进入底部拐点，转向制造业模式 开工链超跌后有望反弹 竣工链依赖二手房成交，C 端公司表现或更好 [175][178] 4. 投资分析意见：周期往复，大浪淘金，胜者为王 - 维持“看好”评级，推荐产品力房企（建发国际、滨江集团等）、二手房中介（贝壳 - W 等）、物业管理（华润万象、招商积余等）、低估值修复房企（新城控股、越秀地产等） [179]

百强房企销售业绩 - 2025年1-6月TOP100房企销售总额18364.1亿元，同比下降11.8%，降幅较1-5月扩大1个百分点 [1] - 6月单月TOP100房企销售额同比下降18.5%，较5月降幅扩大1.2个百分点 [1] - 超千亿房企4家（同比减少2家），百亿房企46家（同比增加2家） [1] - 中指院全口径销售额前三：保利发展1452亿元、绿城中国1221亿元、中海地产1201.4亿元 [1] - 克而瑞统计前三：保利发展1452亿元、中海地产1201.3亿元、华润置地1103亿元，差异源于绿城代建金额统计口径 [1] - 万科从去年第五下滑至第七，销售额686.6亿元，落后于招商蛇口888.9亿元和建发房产706.8亿元 [1] 销售面积与城市贡献 - 保利发展以701.5万㎡销售面积居首，绿城中国533万㎡、万科525.5万㎡分列二三位 [2] - 20家代表房企47.8%销售业绩来自二线城市（同比降6.8个百分点），一线城市贡献率同比增9个百分点至40% [3] - 招商蛇口、越秀地产等一线城市销售贡献率超50%，保利发展、中海地产等超40% [4] - 上海、北京、广州为销售额贡献前三城市，占比分别为16.9%（+4.5pct）、10.6%（+3.8pct）、9.0% [4] 土地市场与投资动态 - TOP100房企上半年拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，增幅较上月扩大4.5个百分点 [5] - 300城住宅用地出让金同比增超20%，平均溢价率超10% [6] - 保利发展、绿城中国、中国金茂新增货值前三，分别为899亿元、831亿元、749亿元 [5] - 长三角TOP10企业拿地金额1470亿元居首，京津冀888亿元、中西部422亿元分列二三位 [6] - 央国企占拿地金额前十中8席，滨江集团为民企代表进入前十 [5][6] - 招商蛇口在北上蓉宁四城拿地金额前十，绿城在沪杭苏宁重点布局 [7]

土地市场整体表现 - 上半年全国300城住宅用地出让金额同比增幅超两成 平均溢价率超10% [11] - TOP20城市土地出让金占比达66% 较2024年全年提升15个百分点 [12] - 一、二线城市住宅用地出让金额同比分别增长47.3%和36.5% 三四线城市同比下降1.1% [12] 房企拿地动态 - 百强房企权益拿地总额5065.5亿元 同比增长33.3% [3] - 10家房企权益拿地金额超百亿元 保利发展(414亿元)、中海地产(393亿元)、绿城中国(385亿元)位列前三 [3][4] - 百强房企全口径新增货值门槛值50亿元 同比提高28% [10] - TOP10房企全口径新增货值6019.9亿元 占TOP100企业的41.8% [9] 企业属性与区域分布 - 央国企拿地金额占比58% 北京/上海/厦门占比均超70% [6] - 民企拿地金额占比21% 较2024年提升4个百分点 滨江集团(313亿元)表现突出 [6] - 长三角TOP10企业拿地金额1470亿元 居四大城市群之首 [12] - 京津冀TOP10企业拿地金额888亿元 中西部422亿元 粤港澳232亿元 [12][13] 核心城市土拍热点 - 杭州上半年土拍揽金1160亿元 接近2024年全年水平 多宗地块溢价率超50% [15][16] - 上海虹口地块楼面价达117474元/平方米 郊区地块溢价率最高达41.7% [16] - 成都住宅用地出让总金额415亿元 建发房产地块楼面价41200元/平方米创纪录 [16][17] - 北京涉宅用地出让金额超千亿元 中海地产以171亿元权益拿地金额居首 [5][12] 房企战略调整 - 头部房企聚焦一二线核心城市 保利发展在沪京杭、绿城中国在沪杭苏宁均进入拿地前十 [5] - 民营房企重返土拍市场 敏捷集团(33.2亿元)、海成集团(14.3亿元)等区域型民企活跃 [6][16] - 外资房企参与上海土拍 中国金茂联合新加坡庆隆集团89.64亿元竞得虹口地块 [16]

土地市场整体表现 - 2025年上半年300城住宅用地供应面积同比下降18.6%，成交面积同比下降6.8%，土地出让金同比增长24.5%，平均溢价率10.3%，较去年同期提升6.2个百分点 [1] - 全国前5月国有土地使用权出让收入11281亿元，同比下降11.9%，与300城土地出让金增长形成分化 [1] - 市场呈现"缩量提质、分化延续"特征，核心城市土拍热度回升，低能级市场量价双淡 [2] 房企表现与布局 - 22城累计拿地金额中，央国企占比达58% [1] - 头部房企拿地金额排名：绿城（341亿元）、保利（329亿元）、中海（283亿元）、滨江（270亿元）、建发（266亿元）、华润（246亿元）、金茂（215亿元）、招蛇（206亿元） [1] - 北京、杭州、上海、成都为主要布局城市，其中北京和杭州占头部房企拿地金额超4成 [1] 城市能级分化 - 一线城市推出面积同比+14.4%，成交面积+17.6%，土地出让金+47.3%，溢价率11.9% [2] - 二线城市推出面积-2.1%，成交面积+15.7%，土地出让金+36.5%，溢价率14.3% [2] - 三线城市推出面积-24.6%，成交面积-14.5%，土地出让金-1.1%，溢价率仅3.6% [2] - TOP20城市出让金占全国比重达66%（2024年全年51%），集中度持续提升 [2] 重点城市表现 - 土地出让金领先城市：杭州（1010亿元）、北京（1006亿元）、上海（638亿元）、成都（366亿元），溢价率显著优于其他城市 [2] - 武汉、南京、郑州、天津等城市土地市场持续调整，多数地块底价出让，主要受高库存影响 [2] 市场特征 - 土拍规则调整为"价高者得"后，优质地块因稀缺性实现高溢价 [2] - 新房市场改善性需求主导趋势愈发明显 [2]