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行业深度报告:房价止跌回稳系列三:鉴往知来,人口不是影响房价唯一因素
开源证券· 2025-09-24 17:50
**投资评级** - 看好(维持)[1] **核心观点** - 房价止跌回稳需多因素共振 非单一人口因素驱动 中短期货币政策、供需关系及经济预期影响更显著 [5][6][7] - 发达国家房价下跌周期普遍超3年 但最终均能修复企稳 政策协同是关键 [6][21][22] - 一线城市房价有望率先企稳 2025年8月70城新房价格同比降3.0% 二手房降5.5% 一线降幅较小 [16][20] **分目录总结** **1 房价下行现状与周期特征** - 70城房价自2022年进入下跌通道 新房和二手房同比下跌周期分别达41和43个月 [16] - 2025年8月一线新房价格指数回落至2021年4月水平 三四线回落至2018年12月水平 [17][18] - 海外房价下跌周期普遍较长 美国次贷危机后跌5.5年 日本跌超18年 [21][22] **2 人口因素对房价影响有限** - 8个发达国家/地区数据显示 中期房价指数与人口增长率无显著正相关(调整R²多小于0.5)[25][39][41] - 人口需转化为有效购房需求才影响房价 依赖经济发展与收入增长 德国2010年后低人口增长但房价随收入上涨 [39] - 适龄购房人口非房价主导因素 美国金融危机期间房价波动与人口变化脱节 [45] **3 海外房价企稳经验与政策启示** - 美国次贷危机后靠量化宽松与财政救济修复 利率从5.25%降至0.25% 政府杠杆率大幅提升 [51][54][58] - 日本2012年后通过货币宽松、财政刺激及产业政策推动房价回升 长期贷款利率维持1%左右 [62][63][68] - 韩国低息环境(基准利率曾降至0.5%)及高居民杠杆率(近100%)推动12年房价上涨 [75][76][81] - 中国香港1998年后通过停卖地、降利率(最优惠利率从9.5%降至5%)及内地资金流入促房价修复 [90][93] - 核心启示:需宽松财政货币政策协同 稳定政策预期 降低利率 改善供需结构 [6][48] **4 投资建议与标的推荐** - 推荐四类企业:强信用房企(如建发国际、保利发展)、住宅商业双驱动企业(如华润置地)、优质物管(如华润万象生活)、房地产服务商(如贝壳)[7][129]
开源证券-房地产行业深度报告:房价止跌回稳系列三,鉴往知来,人口不是影响房价唯一因素-250924
新浪财经· 2025-09-24 17:49
核心观点 - 发达国家/地区中期人口变化对房价影响有限 人口增长需转化为有效购房需求才能影响房价 这一转化依赖经济发展与居民收入增长[1] - 房价止跌需宽财政和货币政策协同发力 稳定的政策预期 较低利率环境和改善供需结构是支撑房地产市场止跌回稳的关键力量[2] - 房价止跌回稳是货币政策 供需关系 经济预期 人口多因素共振的结果 中短期看货币政策 供需关系 经济预期三方面影响更为显著[3] 房价走势分析 - 70城新房和二手房价格走势趋于一致 从2022年开始进入下跌通道 2024年三季度跌幅扩大 四季度同比跌幅收窄[1] - 本轮楼市调整中 70城新房和二手房价格指数下跌周期均超过40个月[1] - 发达国家/地区房价也存在波动 价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅 但最后均能修复企稳[2] 人口与房价关系 - 选取8个发达国家/地区研究发现 房屋价格指数在中期与人口增长率 人口数量无明显正相关关系 整体对房价影响有限[1] - 各国房价与人口增长率常呈脱节状态[1] - 适龄购房人口在长周期会影响房价[3] 政策与市场机制 - 发达国家/地区房价企稳修复主要依靠大规模量化宽松与财政刺激 包括降息 QE 财政补贴等[2] - 金融方面通过大幅压降抵押贷款利率降低购房门槛[2] - 供应方面减少卖地和开工 主动降低库存[2] - 需求方面构建依赖真实居住需求 减少投机属性 通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制[2] 投资标的推荐 - 布局城市基本面较好 产品力领先的强信用房企:建发国际集团 绿城中国 招商蛇口 中国海外发展 建发股份 滨江集团 越秀地产 保利发展[3] - 住宅与商业地产双轮驱动:华润置地 新城控股 龙湖集团[3] - 服务品质突出的优质物管标的:华润万象生活 建发物业 南都物业 绿城服务 保利物业 招商积余 滨江服务[3] - 房地产后服务赛道:我爱我家 贝壳[3] 市场环境变化 - 2008年金融危机后 2011年以来发达国家房价指数平稳上涨[2] - 自2022年3月美联储首次加息以来 房价指数均有下跌趋势[2]
建发股份涨2.01%,成交额1.96亿元,主力资金净流入1002.09万元
新浪财经· 2025-09-24 14:18
股价表现与资金流向 - 9月24日盘中股价上涨2.01%至10.66元/股 总市值309.09亿元 成交额1.96亿元 换手率0.64% [1] - 主力资金净流入1002.09万元 其中特大单净流出108.08万元 大单净流入1110.17万元 [1] - 年内股价累计上涨8.55% 但近期表现分化 近5日下跌1.93% 近20日下跌6.24% 近60日上涨1.14% [1] 业务结构与行业属性 - 主营业务构成:供应链运营占比84.94% 房地产开发占比14.00% 家居商场运营占比1.06% [1] - 所属申万行业为交通运输-物流-原材料供应链服务 概念板块包括快递概念 破净股 福建自贸区等 [1] 股东结构与机构持仓 - 股东户数5.99万户 较上期减少7.06% 人均流通股48,444股 较上期增加7.60% [2] - 香港中央结算有限公司持股1.07亿股 较上期增加3072.78万股 为第二大流通股东 [3] - 红利低波ETF持股4047.42万股 较上期增加614.43万股 华泰柏瑞红利ETF持股3653.31万股 较上期减少817.36万股 [3] 财务业绩与分红 - 2025年上半年营业收入3153.21亿元 同比减少1.16% 归母净利润8.41亿元 同比大幅减少29.87% [2] - A股上市后累计派现190.39亿元 近三年累计分红65.70亿元 [3]
厦门四宗宅地揽金81.25亿元 本地房企悉数底价竞得
证券日报· 2025-09-24 00:35
土地拍卖结果 - 厦门9月23日集中出让四宗涉宅用地 均以底价成交 合计揽金81.25亿元[1] - 岛内思明区地块由厦门国贸以底价22.20亿元竞得 起始住宅楼面价4万元/平方米[1] - 岛内湖里区地块由建发房地产以底价20.38亿元竞得 起始住宅楼面价4万元/平方米[1] - 岛外集美区地块由象屿置业与集美发展集团联合以底价22.69亿元竞得 成交楼面价22000元/平方米[1] - 岛外海沧区地块由厦门地铁上盖集团以底价15.98亿元竞得 成交楼面价18000元/平方米[1] 市场供需状况 - 2025年上半年厦门新建商品房销售面积149.75万平方米 同比增长24.6%[2] - 新建商品住宅去化周期为16个月 处于合理区间[2] - 新房市场呈现分化格局 优质地块去化快而普通项目去化周期偏长[2] 企业竞争格局 - 建发房产上半年在厦商品房销售额78.96亿元 市场份额27.4%位列第一[2] - 厦门轨道建设集团销售额52亿元 市场份额18.1%位列第二[2] - 厦门国贸销售额34.09亿元 市场份额11.8%位列第三[2] - 三家本地国企合计市场份额超50% 占据市场主导地位[2] 行业发展趋势 - 国企成为土地市场稳定力量 凭借资金实力和开发经验积极参与拿地[3] - 改善需求持续释放可能带动土地市场逐步活跃 但市场信心修复仍需时间[3]
厦门建发集团有限公司注册资本增至100亿元
证券日报网· 2025-09-23 21:49
公司注册资本变更 - 厦门建发集团有限公司注册资本由90亿元人民币增加至100亿元人民币 [1]
车建兴,解除留置
中国基金报· 2025-09-23 14:28
公司控制权变更 - 厦门建发股份以62.86亿元现金对价收购美凯龙29.95%股份成为控股股东 控制权由厦门市国资委获得 [5][6] - 原控股股东红星控股及实控人车建兴以4.82元/股价格转让股份 转让后红星控股持股降至21.53% 车建兴退出实控人序列 [6] - 红星控股持股比例由23.51%降至19.95% 其中1.55亿股(总股本3.57%)将直接抵债分配给普通债权人 [6][7] 管理层变动 - 创始人车建兴2025年5月14日被云南省监察委员会立案调查并实施留置 9月22日解除留置措施 [2][3] - 车建兴2025年7月16日辞去总经理职务 仍担任董事 2023年8月起任董事兼总经理 [4] - 9月出现高管离职潮:副总经理车国兴(9月1日)、非执行董事许迪和宋广斌(9月5日)、董事会秘书邱喆(9月15日)相继辞职 [4] - 建发系高管全面接管:李玉鹏任董事长 施姚峰任总经理 杨映武任财务负责人 [6] 财务状况 - 2025年上半年归母净利润亏损19亿元 创上市以来同期新低 2023-2024年分别亏损22.16亿元和29.83亿元 [8] - 投资性房地产公允价值变动损失21亿元 闭店及租金优惠导致经营业绩下滑 [8] - 短期债务压力显著:货币资金39.74亿元 短期借款15.47亿元 一年内到期非流动负债57.38亿元 其中50亿元为有息债务本息 [8] 经营规模 - 截至2025年6月30日拥有76家自营商场 235家委管商场 7家战略合作商场 23个特许经营家居建材项目 [8]
国企红利ETF(159515)盘中震荡承压,机构:可继续关注周期红利
搜狐财经· 2025-09-23 11:49
指数表现 - 中证国有企业红利指数下跌0.17%至2025年9月23日11:07 [1] - 成分股南京银行领涨4.30% 厦门银行上涨3.81% 晋控煤业上涨3.26% [1] - 深物业A领跌 华发股份与鲁西化工跟跌 [1] - 国企红利ETF多空胶着 最新报价1.12元 [1] 政策动向 - 央行于9月19日调整14天期逆回购操作为固定数量利率招标多重价位中标机制 [1] - 新机制旨在保持银行体系流动性充裕并满足差异化资金需求 [1] - 银河证券认为该举措完善利率市场化定价机制并提升流动性管理效率 [1] - 国有大行因更强定价能力与资金储备获得竞争优势 中小银行面临资金成本抬升压力 [1] 指数构成 - 中证国有企业红利指数从国企选取100只高现金股息率且分红稳定的上市公司证券 [2] - 前十大权重股包括中远海控 冀中能源 潞安环能 山煤国际等 合计占比16.84% [2] - 数据截至2025年8月29日 [2] 市场观点 - 东方证券认为指数短期震荡调整但中期向上趋势不变 [1] - 建议关注高端制造和低位周期红利主题 [1] - 当前处于PPI持续下行触底期 行业盈利预期处于低位回升节点 [1] 产品信息 - 国企红利ETF(159515)跟踪中证国有企业红利指数 [2] - 场外联接基金包括鹏扬中证国有企业红利ETF联接A(020115)与联接C(020116) [2]
大宗供应链运营行业研究框架
2025-09-23 10:34
行业与公司 * 行业为大宗供应链运营行业,具体公司包括建发股份、厦门象屿、国贸等[1][3][28][30] 核心观点与论据 行业商业模式与核心竞争力 * 大宗供应链企业采用轻资产运营模式,通过锁定上下游订单减少价格波动风险,获取稳定服务费率,区别于传统贸易商赚取价差的模式[1][7][9] * 企业核心竞争力包括高股息率、低估值、利润率薄但盈利弹性大、高门槛与国企优势以及广阔的成长空间[1][4][5] * 具体商业模式包括两大核心业务:资金垫付(通过银行贷款获得低利率资金,给予客户账期赚取价差)和全程物流服务(涵盖仓储、运输和监管)[12] * 国企凭借资金成本优势形成显著竞争壁垒,能享受银行贷款利率优惠,资金成本较低[2][5][20] * 企业通过提升市场份额实现持续成长,中国城镇化进程带来大宗商品需求增长,头部企业市场份额仍相对较低,有广阔成长空间[1][5][16] 财务表现与估值 * 行业净利率极低,例如厦门象屿的净利率基本在5‰~6‰之间波动[1][3][5] * 行业具有较高的股息率,是交通运输板块中排名前三的板块之一,当前估值处于底部,具备战略性投资价值[1][3][5][6] * 2025年以来大宗商品价格企稳或上行,叠加反内卷政策,企业盈利弹性有望增强[1][3][6] * 2025年上半年,部分公司如厦门几家公司通过货量提升和客户结构优化,实现了约30%的同比增长,建发公司经营稳健与2024年持平[28][30] 风险管理与运营 * 企业通过提前收取客户15%的定金减少违约风险,并利用期货与现货结合进行对冲来规避价格风险,但基差风险仍难以完全规避[13][24] * 风控能力是关键核心竞争力,由于利润率极低,每次风控事件都会对净利润造成巨大影响[22][23][25] * 在经济周期波动中展现出逆周期成长特性,通过低成本资金和高诚信度吸引业务,保持市场份额提升[21] 其他重要内容 行业发展趋势与集中度 * 中国大宗供应链市场未来将呈现头部集中化趋势,头部企业凭借规模经济优势占据更大市场份额[1][16][26] * 相比海外巨头,中国大型供应链公司尚未达到同样体量,发展模式更多依靠自然份额集中,难以完全复刻海外巨头路径[16][17] * 未来企业有望通过海外业务拓展、客户结构优化等方式实现增长,中国公司在业务完成度及推进效率方面具备国际竞争优势[31][32] 历史演变与近期表现 * 2008年后市场经历价格调整和互联网带来的价格透明化,促使大型贸易商转型为大宗供应链服务商[8] * 过去两年行业需求承压,企业在行业低迷时期与客户共患难,通过降低服务费率和筛选优质客户提升业务稳定性[28][29] * 近年来行业利润率变化受竞争加剧、会计准则调整(总额法改为净额法)及资源资金周转效率提升等因素影响[14][15]
专题 | 房企好房子体系和产品趋势研究
克而瑞地产研究· 2025-09-21 09:50
文章核心观点 - "好房子"建设是住宅产品的战略性发展方向 正从政策理念转化为行业实践 成为房地产市场的长期发展趋势 [1][3][6] - 行业在居住需求升级和转型压力共同作用下 从追求规模转向注重品质 "好房子"成为高质量发展核心命题 [3][5][6] - 头部房企通过建立完整技术标准体系 覆盖从物理空间到服务生态 实现从"空间提供商"向"技术解决方案服务商"转型 [7][9] "好房子"发展和政策背景 - 城镇化推进使居民需求从"有房住"转变为"住好房" 改善购房者成为新房市场主力 [3] - 2016年"房住不炒"调控原则下 一二线城市出台新房限价政策 压缩项目利润空间导致质量问题频发 [3][4] - 限价项目交付期品质问题凸显 购房者投诉增加 行业重新审视发展战略转向品质追求 [5][6] 房企"好房子"体系与案例解析 - 保利 中海 华润等头部房企2024-2025年相继发布好房子战略 以安全 舒适 绿色 智慧为基础维度 [7] - 电建地产明确六大维度26专项75控制要点165技术参数 覆盖设计建造服务全周期 [7] - 招商蛇口七大技术体系以四大基础维度加两大品质提升项 细化27项可感知亮点 [7] - 建发房产从新中式文化理念出发 将6大价值维度细化为超1050条技术项 [7] - 中海地产自研Living OS系统 隔声性能提升20% 污染降低70% [8] - 绿城中国好房子标准含226项条款 明确光伏覆盖率≥30% 抗菌建材TOC降解率≥90% [8] - 华发股份以数字化智能化为核心 通过BIM技术实现施工全程可视化 [8] - 招商蛇口技术体系以三大价值主张为基础 细化为七大维度内容 [11] - 招商蛇口通过安全监控+预警系统覆盖烟感燃气高空抛物等隐患 [13] - 针对48.5%睡眠困扰率 招商蛇口打造深度睡眠系统特色IP [16] - 招商蛇口开发幸福厨房全能阳台特色IP 通过集成设计提升功能体验 [18] - 招商蛇口环保魔方特色IP提供智能无感垃圾投递系统 [18] - 招商蛇口通过24小时健康管家共享智库机器人服务打造全维度响应网络 [20] - 招商蛇口体系已在北京招商序等全国六大标杆项目落地 [23] "好房子"五大维度的产品实践 - 舒适宜居维度从追求物理面积扩张深化为空间效能健康环境及人性化细节的系统优化 [30] - 头部房企通过建筑结构优化功能空间复合化设计提高套内使用面积比例 [31] - 长沙润和大泽湖188㎡户型总赠送面积58.62㎡ 得房率约107.54% [32] - 武汉中建壹品汉韵公馆143㎡户型实得147㎡ 得房率103% 191㎡户型实得208㎡ 得房率109% [33] - 华发珠海湾项目采用LDKG+X一体化客厅9-16米横向开间设计 [36] - 长沙招商揽阅128㎡/139㎡户型阳台进深达2.4米 实现全开放式动线 [39] - 北京电建长安华曦府78㎡户型配备270度转角落地窗 实现三面采光 [41] - 健康环境保障从基础指标控制迈向声光气水系统性解决方案 [44] - 北京绿城和樾望雲采用7重降噪体系 四步净水系统提升居住品质 [45] - 上海绿城潮鸣东方采用10mm三玻两腔隔音窗 3.5m标准层高优化采光 [47] - 智慧科技应用从被动响应指令跃迁至主动感知预判需求的智能化阶段 [52] - 西安绿城锦海棠通过人机交互通行技术实现无感归家全流程 [53] - 招商蛇口智能化通行系统实现从社区入口到入户全程无钥匙化自动化通行 [57] - 上海绿城潮鸣东方深度融合华为全屋智能3.0 集成12个子系统实现无感交互 [60] - 艺术场景革命支持一键启动主题模式 联动声光香氛系统创造沉浸体验 [64] - 成都华发统建锦宸院引入华为智能系统覆盖智能安防环境调控等场景 [67] "好房子"的未来展望 - 《住宅项目规范》实施是构建好房子标准体系起点 未来政策体系将进一步完善细化 [70] - 不同定位好房子将有差异化设计技术指标 政策推动向精细化差异化方向发展 [70] - 房地产开发模式从规模扩张转向品质提升 产业链上下游围绕品质提升深度整合 [70]
建发股份最新回应!事关地产业务分化、家居业务困境……
国际金融报· 2025-09-19 21:12
核心财务表现 - 上半年营收3153.21亿元同比下滑1.16% 归母净利润8.41亿元同比下跌29.87%创近十年最低值 [1][2] - 利润总额同比下降39.51%至16.18亿元 经营活动现金流净额转正至178.69亿元 [2] - 净利润下滑主因家居业务分部贡献减少2.13亿元 房地产业务分部减少1.43亿元 [2] 业务分部表现 - 供应链运营业务营收2678.45亿元同比增长1.62% 净利润基本持平 [5] - 房地产业务营收441.39亿元同比下降13.83% 归母净利润仅114万元同比暴跌92.63% [4][5] - 家居商场运营业务营收33.37亿元同比下降21.01% 亏损扩大至5.91亿元 [5] 房地产业务细节 - 建发房产计提存货跌价准备3.79亿元 贡献归母净利润5.19亿元同比增长1.73亿元 [6] - 联发集团计提存货跌价准备2.32亿元 亏损5.34亿元导致归母净利润贡献减少2.22亿元 [6] - 联发集团合同销售金额134.07亿元同比增长29.19% 权益销售金额89.6亿元同比增长56.27% [6] 土地投资布局 - 上半年全口径拿地金额582.43亿元 权益拿地金额480.92亿元 [7] - 一二级城市拿地金额占比超96% 新增全口径货值超1120亿元 [7] - 权益口径土储货值中一二级城市占比83% 较上年末提升3.46个百分点 [7] - 联发集团权益拿地金额96.08亿元同比增长729.74% 一二级城市土储货值占比79%提升13.61个百分点 [6] 家居业务战略 - 红星美凯龙上半年营业利润超2亿元 但因投资性房地产公允价值下降超20亿元及计提减值超1亿元 导致净亏损20亿元 [8][9] - 经营活动现金净流入2.02亿元同比增加10.23亿元 [9] - 未来五年将确保家居核心品类经营面积占比不低于70% 重点优化自营商场和委管店体系 [9] - 推行"3+星生态"战略整合家居、家装、家电业务 加快国际化布局借助建发全球供应链资源 [10]