会议情况 - 公司于2025年10月30日召开第十届董事会第二次会议，8位董事均出席[2] 审议事项 - 会议审议通过《关于计提资产减值准备的议案》，8票同意[2] - 会议审议通过《公司2025年第三季度报告》，8票同意[3]

收入和利润表现 - 公司前三季度营业收入为4989.83亿元，同比下降0.63%[5] - 公司前三季度归属于上市公司股东的净利润为11.49亿元，同比下降44.19%[5] - 公司第三季度利润总额为1.02亿元，同比大幅下降93.46%[5] - 营业总收入为4989.83亿元，同比下降0.6%[28] - 净利润为2.11亿元，同比大幅下降92.1%[29] - 归属于母公司股东的净利润为11.49亿元，同比下降44.2%[29] - 归属于上市公司股东的净利润同比下降44.19%（年初至报告期末）[16] - 利润总额同比下降59.33%（年初至报告期末）[16] - 基本每股收益为0.26元/股，同比下降54.4%[30] - 加权平均净资产收益率减少1.60个百分点（年初至报告期末）[17] 各业务线表现 - 供应链运营业务前三季度归母净利润为23.39亿元，同比增长4.21%[6][7] - 供应链运营业务第三季度归母净利润为9.19亿元，同比增长11.68%，环比增长60.71%[6][7] - 房地产业务分部前三季度归母净利润为-2.26亿元，同比减少6.07亿元[6][8] - 家居商场运营业务（美凯龙）前三季度归母净利润为-9.64亿元，主要受投资性房地产公允价值下降33.3亿元及减值1.7亿元影响[10] 地区表现 - 公司前三季度海外业务规模为94.64亿美元，同比增长23.24%[9] 成本和费用 - 研发费用为2.28亿元，同比增长26.1%[28] 其他财务数据：资产 - 公司总资产为8873.22亿元，较上年度末增长15.56%[5][12] - 总资产从2024年末的7,678.67亿元增长至2025年9月30日的8,873.22亿元，增加1,194.55亿元[23][24][26] - 货币资金为1,045.00亿元，较2024年末的958.67亿元增加86.33亿元[23] - 应收账款从191.09亿元大幅增加至331.20亿元，增长约73.3%[23] - 存货从3,276.32亿元增至3,734.59亿元，增加约458.27亿元[23] - 投资性房地产为1,112.58亿元，较2024年末的1,127.17亿元略有下降[24] 其他财务数据：债务 - 短期借款从105.66亿元急剧增加至406.20亿元，增幅约284.5%[24] - 长期借款从688.66亿元增至826.95亿元，增加138.29亿元[25] 其他财务数据：权益和负债 - 合同负债为2,111.05亿元，较2024年末的1,812.52亿元增加298.53亿元[24] - 归属于母公司所有者权益为722.62亿元，与2024年末的719.86亿元基本持平[26] 现金流量表现 - 美凯龙前三季度经营活动现金净流入约64亿元，同比改善约11.7亿元[11] - 经营活动产生的现金流量净额为66.86亿元，相比去年同期的-141.13亿元有显著改善[32] - 销售商品、提供劳务收到的现金为5292.51亿元，同比增长0.7%[32] - 经营活动现金流量净额变动主要因票据结算增加及房地产业务现金流改善[17] - 投资活动产生的现金流量净额由2024年前三季度的正11.63亿元转为2025年前三季度的负229.95亿元，净流出同比大幅增加[33] - 2025年前三季度投资活动现金流出小计为436.37亿元，较2024年同期的207.21亿元增长110.7%[33] - 支付其他与投资活动有关的现金支出为256.83亿元，较2024年同期的29.24亿元激增778.5%[33] - 筹资活动产生的现金流量净额为199.57亿元，较2024年同期的60.95亿元增长227.4%[33] - 吸收投资收到的现金为86.57亿元，较2024年同期的146.20亿元下降40.8%[33] - 取得借款收到的现金为1690.84亿元，较2024年同期的1658.21亿元增长2.0%[33] - 偿还债务支付的现金为1299.57亿元，较2024年同期的1394.32亿元下降6.8%[33] - 分配股利、利润或偿付利息支付的现金为98.74亿元，较2024年同期的114.23亿元下降13.5%[33] - 期末现金及现金等价物余额为895.46亿元，较2024年同期的793.93亿元增长12.8%[33] 投资收益与损失 - 投资性房地产公允价值变动导致损失128.01亿元（本期）及358.47亿元（年初至报告期末）[15] - 公允价值变动收益为-33.19亿元，亏损同比扩大123.9%[28] - 投资收益为7.32亿元，同比下降31.9%[28] 营业外收支及非经常性损益 - 政府补助贡献收益7.48亿元（年初至报告期末）[14] - 金融资产及套期保值业务产生收益5.75亿元（年初至报告期末）[14] - 非流动性资产处置产生收益0.27亿元（年初至报告期末）[14] - 资金占用费收入1.03亿元（年初至报告期末）[14] - 非经常性损益项目合计净收益1.63亿元（年初至报告期末）[15] 股权结构 - 最大股东厦门建发集团有限公司持有13.57亿股无限售流通股，占总股本比例高[20] 会计准则 - 公司未适用2025年起首次执行的新会计准则或准则解释[34]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[8] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[8] 报告核心观点 - “十五五”规划建议推动房地产行业从量向质切换，政策框架实现递进式演绎：从“房住不炒”总定位到“止跌回稳”短期目标，再到“构建新模式”中长期任务[2] - 政策重在完善商品房基础制度、完善供给体系、提升住房品质，为行业长期价值赋能[2] - 产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，有望重塑企业市场地位和竞争格局[2] 完善制度建设 - 制度建设贯穿全生命周期，前端完善商品房开发、融资、销售等基础制度（如预收款监管、项目“白名单”制度），后端建立房屋全生命周期安全管理制度[3] - 过去20年市场注重增量，未来需在巨大存量层面做好维护保养，预期房屋体检、保险等后期物业管理相关制度将系统性构建[3] 完善供应体系 - “十四五”期间建设筹集各类保障房和安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众，而“十五五”表述从“有效增加”切换为“优化”，重心从扩量切换为提质[4] - “因城施策增加改善性住房供给”意味着对改善性需求的重视，与保障房形成“保障+市场”功能互补的供应格局[4] 提升住房品质 - 提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，住建部从好标准、好设计、好建材、好建造、好运维五个维度定义[5] - 《住宅项目规范》已于2025年5月1日实施，提出14项提升标准，市场将向有产品力的房企倾斜[5] - 物业服务有望从“基础保洁”向“增值服务”升级，具备全生命周期服务能力的物管公司有望获得更大空间[5] 投资标的与估值修复 - 推荐“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股以及分红与业绩稳健的头部物管公司[6] - 重点推荐A股开发（如招商蛇口目标价12.52元、滨江集团目标价13.04元）、内房股开发（如华润置地目标价36.45港元）、香港本地股（如新鸿基地产目标价111.51港元）及物管公司（如万物云目标价32.29港元）[6][10] - 随着“好房子”上升为行业标准，产品能力差异或进一步放大，为板块提供估值修复空间[6]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4] - 房地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议关注政策beta，重视节奏和仓位控制 [4] 房价市场表现 - 2025年9月70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.4%，同比下降2.7%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.3%、0.4%、0.4% [1][11] - 新房价格环比上涨城市数量为5个，较上月减少4个，环比下跌城市数量为63个，较上月增加6个 [1][11] - 2025年9月70个大中城市二手住宅价格环比下降0.6%，同比下降5.2%，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.7%、0.6% [1][11] - 二手房价格环比上涨城市数量为0个，较上月减少1个，环比下跌城市数量为70个，较上月增加1个，各能级城市单月环比跌幅均有扩大 [1][11] - 一线城市自5月以来环比跌幅大于二三线城市，北京、上海、广州、深圳9月二手房价格环比分别下降0.9%、1.0%、0.8%、1.0% [1][11] 行情回顾 - 报告期内申万房地产指数累计变动幅度为1.5%，落后沪深300指数1.73个百分点，在31个申万一级行业中排名第18名 [1][14] - 报告期内房地产板块上涨个股共89支，较上周增长50支，下跌股数为24支 [14] - 报告期内市场上房地产股涨幅居前五的为新华联、绵石投资、万方发展、荣丰控股、深振业A，涨幅分别为61.0%、27.6%、23.4%、19.8%、14.7% [14][19] - 报告期内重点48家A/H房企中共计上涨25支，较上周增长22支，涨幅位居前五的为龙光地产、荣盛发展、富力地产、远洋集团、世联行，涨幅分别为8.5%、5.2%、5.1%、4.9%、4.9% [14][23] 新房成交情况 - 报告期内30个样本城市新房成交面积为211.1万平方米，环比下降0.2%，同比下降26.1% [2][24] - 分能级看，样本一线城市新房成交面积为57.7万方，环比上升2.8%，同比下降24.6%；样本二线城市为107.7万方，环比下降0.9%，同比下降19.2%；样本三线城市为45.7万方，环比下降2.2%，同比下降39.8% [2][24] - 截至报告期当年累计43周，样本30城新房成交面积共计7894.1万方，同比下降5.7% [2] - 分能级累计看，一线城市为2112.5万方，同比持平；二线城市为3801.5万方，同比下降6.4%；三线城市为1980.0万方，同比下降9.8% [2] - 10月累计新房成交面积方面，样本30城共计526.9万方，同比下降29.7%；一线、二线、三线城市同比分别下降28.9%、17.6%、47.9% [27] 二手房成交情况 - 报告期内14个样本城市二手房成交面积合计211.7万方，环比下降4.4%，同比下降16.3% [2][32] - 分能级看，样本一线城市二手房成交面积为86.0万方，环比下降2.6%；样本二线城市为97.2万方，环比下降7.1%；样本三线城市为28.5万方，环比持平 [2][32] - 年初至今累计二手房成交面积为8453.3万方，同比增长13.9% [2][32] - 分能级累计看，样本一线城市为3480.6万方，同比增长15.4%；样本二线城市为3913.4万方，同比增长13.9%；样本三线城市为1059.3万方，同比增长9.2% [32] 信用债市场 - 报告期内共发行房企信用债18只，环比增加5只；发行规模共计180.30亿元，环比增加101.55亿元 [3][42] - 报告期内总偿还量68.59亿元，环比增加18.46亿元，净融资额为111.71亿元，环比增加83.09亿元 [3][42] - 发行主体评级以AAA为主，占比77.4%；债券类型以一般中期票据为主，占比54.6%；债券期限以1-3年和3-5年为主，各占40.5% [42] 政策动态 - 二十届四中全会提出推动房地产高质量发展 [46] - 地方政策活跃，例如浙江杭州多个地区开展“购房+消费券”限时补贴活动，对符合条件的购房对象给予每套10万元的消费券补贴 [47] - 广东广州出台多项政策，包括拓展房票安置适用范围、允许自持住房转为可售住房、支持存量商办改建为保障性租赁住房等 [47] - 江苏南京、湖北武汉等地也出台了包括提高公积金提取额度、提供购房补贴、贷款利息补贴等在内的支持性政策 [47][48] 投资建议与配置方向 - 建议配置方向包括基本面alpha公司，如H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4] - 建议关注地方国企/城投/化债主题，如城投控股、城建发展 [4] - 建议关注中介公司贝壳 [4] - 物业公司属于跟涨板块，可关注华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4]

活动概况 - 活动于10月25日在北京奥林匹克森林公园举行 主题为“绿色同行 看见伙伴的力量” 汇聚超百位来自投资 体育 产业 媒体等领域的嘉宾 [1] - 活动由厦门马拉松赛组委会办公室指导 建发集团与厦门文广体育联合主办 并得到建发新兴投资 美凯龙 君龙人寿 特步集团 母基金周刊等品牌生态伙伴支持 [1] - 活动核心环节包括厦马官方训练营（北京站）与主题分享会 [1] 可持续发展实践分享 - 厦门文广体育代表回顾厦门马拉松二十三年可持续办赛努力 强调跑者 企业伙伴 城市各方在赛事绿色发展中的作用 [5] - 建发集团代表分享题为《价值共生 韧性生长：建发集团的可持续发展实践》的报告 展现企业兼顾经济 环境 社会效益的探索样本 [7] - 蚂蚁森林公益基金会代表分享通过数字平台带动大众参与荒漠化修复 海洋保护等生态治理的“人人可参与”绿色行动模式 [9] 伙伴关系与投资视角 - 圆桌对话以“做投资路上的马拉松伙伴”为主题 探讨构建正向伙伴关系及“陪伴式成长”在资本与产业协同中的意义 [11] - 建发集团旗下建发股份 建发房产 美凯龙 建发旅游 建发新兴投资 君龙人寿等在现场集中展示多元业务领域的绿色实践 [14] - 活动构建多方生态交流平台 不同领域嘉宾的视角合鸣 让可持续发展图景更富张力 [13] 创新活动与绿色行动 - 官方训练营采用创新“破风搭档”模式 参与者两人成组完成10公里跑步竞赛 诠释伙伴协作精神 该模式灵感源于马拉松“破风”战术 [15] - 2025建发厦门马拉松赛女子组季军刘敏出席训练营 分享经验并领跑 [17] - 建发集团联动厦马组委会 为所有完赛跑者在腾格里沙漠种下固沙树苗 作为“厦门马拉松爱心林”一部分 助力沙漠锁边生态工程 [18] 公司战略与行业实践 - 在“双碳”目标下 建发集团立足供应链运营 城市建设与运营 旅游会展 医疗健康 新兴产业投资五大主业 将可持续发展理念融入企业经营 [20] - 公司践行绿色发展聚焦“深化绿色运营”“赋能产业生态升级”“倡导并守护共同家园”三大维度 支持构筑更具韧性 更低碳的产业生态系统 [20] - 公司已在清洁能源投资 循环经济发展 数字化绿色化产业互联网平台打造 绿色建筑推广 绿色消费供给等方面积极实践 [20]

物流板块整体市场表现 - 2024年10月24日，物流板块整体下跌0.37%，表现弱于大盘，当日上证指数上涨0.71%，深证成指上涨2.02% [1] - 板块内个股表现分化，龙洲股份领涨，涨幅达9.96%，远大控股领跌，跌幅为3.80% [1][2] 领涨个股表现 - 龙洲股份收盘价5.30元，涨幅9.96%，成交量50.15万手，成交额2.63亿元 [1] - 华米渡海收盘价28.20元，涨幅5.11%，成交量4.57万手，成交额1.27亿元 [1] - 新宁物流收盘价4.59元，涨幅4.08%，成交量70.98万手，成交额3.21亿元 [1] 领跌个股表现 - 远大控股收盘价8.36元，跌幅3.80%，成交量48.55万手，成交额4.09亿元 [2] - *ST海钦收盘价7.22元，跌幅2.96%，成交量6.16万手，成交额4480.53万元 [2] - 瑞茂通和长江投资跌幅均为1.66%，瑞茂通成交额9112.77万元，长江投资成交额3.39亿元 [2] 板块资金流向 - 当日物流板块主力资金净流入1070.08万元，游资资金净流出1.36亿元，散户资金净流入1.25亿元 [2] - 龙洲股份主力资金净流入1.27亿元，主力净占比高达48.48%，但游资和散户资金均呈净流出状态 [3] - 新宁物流主力资金净流入5065.80万元，主力净占比15.79% [3] - 申通快递主力资金净流入3121.14万元，主力净占比10.91% [3]

股价表现与资金流向 - 10月24日盘中股价下跌2.01%至10.25元/股，成交1.32亿元，换手率0.44%，总市值297.20亿元 [1] - 当日主力资金净流出459.01万元，其中特大单净卖出261.99万元，大单净卖出197.02万元 [1] - 公司今年以来股价上涨4.38%，但近5日、20日、60日分别下跌1.25%、3.39%、2.94% [1] 公司基本情况 - 公司主营业务为供应链运营和房地产开发，其中供应链运营业务收入占比84.94%，房地产业务占比14.00%，家居商场运营业务占比1.06% [1] - 公司所属申万行业为交通运输-物流-原材料供应链服务，概念板块包括白酒、福建自贸区、快递概念等 [1] 2025年上半年财务业绩 - 2025年1-6月实现营业收入3153.21亿元，同比减少1.16% [2] - 2025年上半年归母净利润为8.41亿元，同比大幅减少29.87% [2] 股东结构与分红情况 - 截至6月30日股东户数为5.99万，较上期减少7.06%，人均流通股增至48444股，较上期增加7.60% [2] - 公司A股上市后累计派现190.39亿元，近三年累计派现65.70亿元 [3] 机构持仓变动 - 香港中央结算有限公司为第二大流通股东，持股1.07亿股，较上期增加3072.78万股 [3] - 红利低波（512890）为第四大流通股东，持股4047.42万股，较上期增加614.43万股 [3] - 华泰柏瑞上证红利ETF（510880）为第五大流通股东，持股3653.31万股，较上期减少817.36万股 [3]

公司战略与认证 - 公司“灯塔战略”以“爱即真诚、颜值即价值”为内核主张，旨在将建筑升维为承载生活梦想的精神场域 [1] - 北京建发·海晏项目荣获中国城市科学研究会颁发的宁静住宅“铂金级认证”，为北京首个获此国内住宅健康性能最高等级认证的项目 [1] - 该战略通过卓越产品力、文化底蕴与生活理念的协同升级，匹配市场对美学体验、文化认同与心灵归属的深层需求 [1] 产品力与技术创新 - 建发·海晏项目通过选址自然降噪屏障、社区人车分流以及四玻两腔一夹胶系统窗、25厘米加厚分户墙、浮筑楼板等创新技术，构建多维度声环境控制系统，大幅提升隔声性能 [2] - 项目打造“三园十八景”东方声景体系，将自然声音转化为白噪音，与静音技术配合，营造适宜不同生活场景的居住环境，体现和谐共处理念 [2] - 技术投入是对“静音哲学”的系统性践行，旨在实现老人、孩童、主人等不同家庭成员活动互不干扰 [2] 全国布局与行业影响 - 公司在全国的“灯塔作品”形成体系化属地化创新，如厦门项目传承海派东方美学，上海项目融合“中魂西骨”理念与华为智能系统 [3] - 杭州蒋村、成都金融城等即将入市项目将延续深挖城市文脉与技术创新的定制逻辑，有效破解行业千城一面的痛点 [3] - 公司的实践勾勒出行业从规模竞争转向价值深耕的清晰路径，有望引发行业连锁反应，推动向精细化、品质化发展转型 [3]

纪要涉及的行业或公司 * 行业：交通运输行业，具体包括高速公路、铁路、港口、物流及内贸集运 [1][3][4][5][6] * 公司：皖通高速、赣粤高速、粤高速、四川成渝、大秦铁路、唐山港、中国物流、建发股份、中国外运 [1][4][5][6] 核心观点和论据 * **核心观点一：当前是配置红利股的较好时机** 主要驱动因素包括第三批互换便利即将推出、券商自营资金配置偏向红利、以及明年1月1日起所有保险都需执行OCI将带来大量资金流入 [1][3] 在全球降息趋势下，红利投资的性价比将进一步提升 [1][3] 配置时机为今年第四季度到明年初 [1][3] * **核心观点二：头部红利标的股息率具有吸引力** 跟踪的头部红利标的股息率已提升至4.5%至5%左右，部分甚至更高 [1][3] 例如皖通高速股息率约为4.8%，粤高速约为5.2%，四川成渝约为5.3% [1][4][5] * **核心观点三：高速公路板块是关注重点** 推荐皖通高速，其增长来自收购福州和市区高速、收费折扣调整及车辆流量恢复，未来一两年成长性较好 [1][4] 推荐赣粤高速，因持有国盛金控7800万股，预计三季度业绩同比增长50%以上 [1][4] 推荐粤高速，预计全年利润增长明显，受益于减值损失追回及广佛高速养护费用减少 [1][4][5] 推荐四川成渝，因财务费用减少带来利润增长，股息率在A股中最高 [1][5] * **核心观点四：铁路与港口存在机会** 建议关注大秦铁路，受益于煤炭行情改善及运量增加，当前PB估值接近历史最低点，股息率约为4.3% [5] 建议关注唐山港，按固定每股两毛钱分红，股息率超过5%，三季度经营有所改善 [5] * **核心观点五：泛红利标的提供高收益选择** 推荐中国物流，内贸集运进入旺季且运价指数上涨显著，预计全年利润可达20亿元，在90%分红比例下股息率可达7.7% [1][6] 推荐建发股份，按照固定每股七毛钱分配，确定性高，股息率为6.8% [2][6] 提及中国外运，固定分配每两毛九分，股息率4.6%稳定性强，受保险资金青睐 [6] 其他重要内容 * 部分传统红利板块（如公路、港口）在2025年表现相对一般，原因是过去几年涨幅较大，今年有所调整，但这使得股息率提升 [3] * 唐山港上半年业绩同比下滑，但三季度经营有所改善 [5]

地块基本信息 - 地块位于南昌市西湖区，总用地面积66.7641亩（约44509.62平方米）[1] - 规划建筑面积为97921.17平方米，容积率为2.2 [1] - 起始地面单价为1062万元/亩，折合起始总价7.09亿元，起始楼面价为7241元/平方米 [1] 交易结果 - 地块最终由杭州兆瑞房地产有限公司（建发）以单价1181万元/亩竞得 [1] - 成交总价为7.88亿元，成交楼面价达到8052元/平方米 [1] - 本次交易溢价率为11.21% [1]