行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 报告核心观点 - 证监会启动商业不动产REITs试点，将构建中国公募REITs市场完整体系，与基础设施REITs共同发展，全球REITs市场中持有型房地产和基础设施市值规模占比分别约为60%和40% [2] - 中国公募REITs市场空间超过10万亿元，目前公募REITs市值规模2,199亿元，其中商业不动产1,309亿元，商业不动产REITs具备可观发展空间 [2] - 商业不动产REITs试点将扩围底层资产至办公楼、酒店等，进一步扩大资产盘活范围 [2] - 商业不动产公募REITs将与机构间REITs、不动产基金组成商业不动产资产证券化多层次市场，有助于拓宽企业直接融资渠道、优化资本结构、引导企业向资产管理商转型、显性化商业不动产价值、盘活存量资产并化解行业债务困境 [2] - 商业不动产REITs是构建房地产发展新模式的重要实践载体，强调房地产的实体经济属性，服务消费和产业发展，租赁住房领域的规模化、高质量发展是住房供给侧改革的重要一环，推动行业从增量开发转向存量运营模式 [2] - 核心城市止跌回稳将更早到来，好房子政策推动房企向制造业转型，优质商业企业经营表现优异，叠加货币宽松周期和REITs试点出台，消费类商业地产资产有望重估 [2] 重点公司推荐 - 商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [2] - 好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [2] - 低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [2] - 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2] - 二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] 房地产行业重点公司估值 - 保利发展2024年归母净利润50.0亿元，2025年预测15.2亿元，2026年预测16.0亿元，2024年归母净利润增速-58.6% [5] - 招商蛇口2024年归母净利润40.4亿元，2025年预测38.2亿元，2026年预测42.0亿元，2024年归母净利润增速-36.1% [5] - 滨江集团2024年归母净利润25.5亿元，2025年预测29.4亿元，2026年预测32.4亿元，2024年归母净利润增速0.7% [5] - 华润置地2024年归母净利润255.8亿元，2025年预测257.9亿元，2026年预测260.0亿元，2024年归母净利润增速-18.5% [5] - 行业重点公司平均2024年归母净利润58.5亿元，2025年预测49.4亿元，2026年预测52.5亿元，平均2024年归母净利润增速-39.2% [5] 物管行业重点公司估值 - 招商积余2024年归母净利润8.4亿元，2025年预测9.4亿元，2026年预测10.6亿元，2024年归母净利润增速14.2% [6] - 碧桂园服务2024年归母净利润18.1亿元，2025年预测18.1亿元，2026年预测19.3亿元，2024年归母净利润增速518.6% [6] - 华润万象生活2024年归母净利润36.3亿元，2025年预测40.8亿元，2026年预测45.5亿元，2024年归母净利润增速23.9% [6] - 行业重点公司平均2024年归母净利润16.0亿元，2025年预测17.6亿元，2026年预测19.5亿元，平均2024年归母净利润增速80.7% [6]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [3] 报告核心观点 - 证监会启动商业不动产REITs试点，将构建中国公募REITs市场完整体系，商业不动产REITs具备可观发展空间，中国公募REITs市场空间超过10万亿元，而目前公募REITs市值规模仅2,199亿元、其中商业不动产1,309亿元 [3] - 商业不动产REITs试点将扩围底层资产至办公楼、酒店等，进一步扩大资产盘活范围 [3] - 商业不动产REITs将构建商业不动产资产证券化多层次市场，有利于拓宽企业直接融资渠道、优化资本结构、引导企业向"资产管理商"转型、显性化商业不动产价值、盘活存量资产并化解房地产行业债务困境 [3] - 商业不动产REITs是构建房地产发展新模式的重要实践载体，能够拉动消费、聚集企业和人才，并推动住房供给侧改革以及从增量开发转向存量运营模式 [3] - 优质商业企业经营表现优异，恰遇货币宽松周期和商业不动产REITs试点出台，消费类商业地产资产有望重估 [3] 投资分析意见及推荐标的 - 推荐商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [3] - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [3] - 推荐低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [3] - 推荐物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [3] 行业重点公司估值数据摘要 - 房地产行业重点公司2024年平均归母净利润58.5亿元，预计2025年下降至49.4亿元、2026年回升至52.5亿元，平均归母净利润增速2024年为-39.2%、2025年为-17.0%、2026年为15.3% [6] - 房地产行业重点公司平均市盈率2024A为15.3倍、2025E为22.3倍、2026E为19.5倍，平均市净率（LF）2024A为0.6倍 [6] - 物管行业重点公司2024年平均归母净利润16.0亿元，预计2025年增长至17.6亿元、2026年增长至19.5亿元，平均归母净利润增速2024年为80.7%、2025年为11.7%、2026年为10.8% [7] - 物管行业重点公司平均市盈率2024A为15.3倍、2025E为13.5倍、2026E为12.2倍，平均市净率（LF）2024A为2.2倍 [7]

债券交易与发行情况 - 11月27日，25建发集MTN005债券在现券市场收盘时成交净价为100.00元，交易量达17.4亿元 [1] - 该债券为厦门建发集团有限公司发行的2025年度第五期中期票据，代码102501718，于2025年11月24日发行，到期兑付日为2028年11月26日 [1] - 债券实际发行量为15亿元，期限为3+N年，发行价格为100.0000元，票面利率为2.3300%，付息频率为年付 [1] 发行人基本信息 - 发行人厦门建发集团有限公司成立于2000年，位于厦门市，主营业务为商务服务业 [1] - 公司注册资本为1000000万人民币，实缴资本为900000万人民币 [1] - 公司对外投资了53家企业，参与招投标项目107次 [2] 发行人知识产权与经营资质 - 公司拥有商标信息913条，专利信息1条 [2] - 公司拥有行政许可39个 [2]

榜单总体概况 - 2025年福建企业100强入围门槛为106亿元，较上年的100.71亿元大幅提升 [1] - 百强企业资产总额连续七年正增长，七年增幅超80%，年均复合增长率接近9% [1] - 前十强企业入围门槛为1096.3亿元，较上年的1030.09亿元提升6.4% [3] 地区分布 - 福州有41家企业上榜，较去年增加1家，位列第一 [1] - 厦门有26家企业入围，同比减少1家，位列第二 [1] - 泉州和漳州并列第三，各有10家企业上榜 [1] - 宁德4家，莆田3家，龙岩、南平、三明各有2家企业上榜 [1] 企业性质与行业分布 - 国有企业49家，民营企业46家，外资企业3家，中外合资企业2家 [1] - 制造业企业50家，服务业企业41家，建筑业7家，其它行业1家 [1] 重点企业表现 - 前十强 - 建发集团以7238.34亿元营收位居榜首，国贸控股（4765.04亿元）、象屿集团（4164.15亿元）和兴业银行（4137.06亿元）分列第二至第四位 [7][9] - 宁德时代以3620.13亿元营收位列第五，尽管营收同比减少9.7% [5][9] - 中景石化取代厦门路桥物资跻身前十，营收同比上涨36.6% [3][9] 重点企业深度分析 - 中景石化为全球唯一拥有从丙烷到聚丙烯薄膜完整全产业链的企业，被誉为“世界膜王” [3] - 中景石化全球最大烷烃一体化生产基地已投产，总投资300亿元，形成年产280万吨丙烯、380万吨聚丙烯产能 [3] - 宁德时代连续八年动力电池装车量全球第一，连续四年储能电池出货量全球第一 [5] - 2025年前三季度，宁德时代全球动力电池装车量达297.2GWh，同比增长31.5%，市场份额36.6% [5] - 建发集团资产规模超8300亿元，旗下拥有8家上市公司，核心子公司建发股份前三季度营业收入4989.8亿元，净利润11.5亿元 [7] 知名上榜企业 - 榜单中包括永辉超市、安踏体育、戴尔（中国）、朴朴科技、三安集团、恒安集团等知名企业 [3][10][11][12][13]

上海新房市场趋势 - 2025年第四季度上海新房市场处于深度调整阶段，结构性分化显著，对项目产品力要求更高 [1] - “好房子”新规于9月26日正式落地，鼓励新建商品房在阳台、立面、空间设计等方面全方位升级 [1] - 在市场调整与政策引导下，“卷品质”成为上海新房市场下一阶段主旋律 [1] 建发·海宸项目市场表现 - 项目于9月30日首次开盘推出322套房源，认筹率达128% [5] - 创下上海近年总价千万级项目单次开盘销售套数第一、下半年单次开盘销售金额及销售套数第一等多项纪录 [5] - 11月项目开放实景展示区并加推二批次房源，持续成为市场关注焦点 [5] 项目区位与稀缺性 - 建发·海宸位于新江湾城核心区域，是该区域近三年来首个上市的纯新盘，终结了长期“断供”局面 [2][4] - 新江湾城是“上海第三代国际住区”，拥有高绿化覆盖率、湿地资源及整洁的城市界面 [1] - 区域具备“产学研”融合优势，聚集复旦大学等高校及抖音、B站等头部企业，为千万级改善型住宅奠定客群基础 [2] 项目规划与产品设计 - 项目占地约10万平方米，容积率仅1.55，为超千套大体量低密社区 [5] - 产品涵盖10栋11–13层小高层、30栋4–6层叠墅及洋房，面积段覆盖105–250平方米 [5] - 多阳台与飘窗设计提升实用面积，125平方米四房实得率约88%，210平方米四房实得率近95% [5] 产品品质与配置 - 装修配置高端，210平方米户型配备嘉格纳厨电五件套、劳芬卫浴系列等一线品牌 [6] - 集成华为鸿蒙智家系统、YKK三玻两腔系统窗等 [6] - 实景展示区呈现“海派东方”风格，融入珐琅、苏绣等非遗工艺 [6] 建发房产“灯塔战略” - 建发·海宸是建发房产“灯塔战略”全国第五座作品，也是上海首个 [6] - “灯塔”系列是品牌最高端产品序列，具有领先精神、客户至上、文化传承、工艺精湛四大核心特性 [6] - 战略根植于“文化-价值-策略-技术”四维一体的“好房子”体系框架，包含超1050条技术项 [6] - 公司首创“一门、二院、三景、四喜、五美、六模块”的六重价值体系 [7] - 聚焦“安全、舒适、绿色、智慧、宜居”核心特征，通过好设计、好材料等5大策略确保高品质交付 [7]

指数及ETF市场表现 - 截至2025年11月25日10:06，中证国有企业红利指数上涨0.15% [1] - 指数成分股福建高速上涨9.97%，厦门国贸上涨2.50%，西部矿业上涨2.18%，建发股份上涨2.06%，中粮糖业上涨1.95% [1] - 国企红利ETF(159515)上涨0.26% [1] - 国企红利ETF盘中换手率为0.06%，成交金额为2.72万元 [1] - 截至11月24日，国企红利ETF近1周日均成交额为353.91万元 [1] 市场环境与配置策略 - A股市场面临情绪回落压力，原因包括业绩政策层面步入空窗期、美联储12月降息预期反复 [1] - 市场震荡轮动和资金年底止盈特征放大，强化了哑铃型配置，红利资产获得资金增仓 [1] - 华泰证券指出10月全行业景气指数继续回落但斜率放缓，必选消费、中游制造、大金融景气改善幅度居前，TMT景气延续分化 [1] - 短期哑铃型配置强化，建议在成长、周期和红利中均衡配置，挖掘景气改善、估值和筹码处于较低水平的品种 [1] 指数构成与产品信息 - 中证国有企业红利指数从国有企业中选取现金股息率高、分红稳定且有一定规模及流动性的100只上市公司证券作为样本 [2] - 截至2025年10月31日，指数前十大权重股包括中远海控、冀中能源、潞安环能、山煤国际、山西焦煤、南钢股份、恒源煤电、农业银行、鲁西化工、中粮糖业 [2] - 前十大权重股合计占比为17.08% [2] - 国企红利ETF(159515)的场外联接基金为鹏扬中证国有企业红利ETF联接A（代码020115）和鹏扬中证国有企业红利ETF联接C（代码020116） [2] 红利策略定位 - 红利策略是一种基石型配置，通过聚焦高股息、现金流稳定的优质企业，为投资组合提供持续现金流和长期复利潜力 [1] - 红利策略是构建财富底仓的重要工具 [1]

物流板块整体市场表现 - 11月24日物流板块整体下跌0.04%，表现弱于上证指数（上涨0.05%）和深证成指（上涨0.37%）[1] - 板块内个股表现分化，建发股份以-5.31%的跌幅领跌，*ST海钦以3.79%的涨幅领涨[1][2] 领涨个股表现 - *ST海钦收盘价8.22元，上涨3.79%，成交8.47万手，成交额1.7014亿元[1] - 新宁物流收盘价4.17元，上涨2.21%，成交20.56万手，成交额8514.72万元[1] - 福然德收盘价13.33元，上涨2.07%，成交3.53万手，成交额4675.57万元[1] 领跌个股表现 - 建发股份收盘价10.17元，下跌5.31%，成交55.51万手，成交额5.74亿元[2] - 龙洲股份收盘价5.44元，下跌4.90%，成交125.67万手，成交额6.81亿元[2] - ST雪发收盘价4.42元，下跌4.12%，成交10.95万手，成交额4834.62万元[2] 板块资金流向 - 当日物流板块主力资金净流出1.27亿元，游资资金净流入2154.71万元，散户资金净流入1.06亿元[2] - 顺丰控股主力资金净流入2993.73万元，净占比3.63%，但游资净流出5246.92万元[3] - 建发股份主力资金净流入2295.49万元，净占比4.00%，但散户资金净流出3163.62万元[3] - 密尔克卫主力净流入821.59万元，净占比高达16.95%[3]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][55] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [5][55] - 地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [5][55] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [5][55] - 城市能级偏好明确，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更好 [5][55] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [5][55] 政策与利率环境 - 11月5年期以上LPR报3.5%，与上月持平，自5月调降10个基点后已连续6个月保持稳定 [1][12] - 截至9月底，新发个人住房贷款加权平均利率为3.06%，与上个季度持平 [1][12] - 住建部提出将城市更新摆在更加突出的位置，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [2][12] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后沪深300指数2.06个百分点，在31个申万一级行业中排名第20名 [2][16] - 本周房地产板块上涨个股共11支，较上周减少74支，下跌股数为103支 [16] - 重点48家A/H房企中上涨10支，较上周减少23支 [16] 新房市场成交情况 - 本周30个样本城市新房成交面积为169.3万平方米，环比提升6.5%，但同比下降38.2% [3][27] - 分城市能级看：样本一线城市成交42.1万方，环比-2.6%，同比-50.4%；样本二线城市成交98.0万方，环比+11.2%，同比-29.4%；样本三线城市成交29.2万方，环比+5.7%，同比-42.0% [3][27] - 今年累计47周，样本30城新房成交面积共计8588.9万方，同比-9.7% [3][33] 二手房市场成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计199.9万方，环比微降0.2%，同比下降12.6% [3][38] - 分城市能级看：样本一线城市成交79.7万方，环比-7.0%；样本二线城市成交90.8万方，环比+4.0%；样本三线城市成交29.4万方，环比+7.8% [3][38] - 年初至今累计二手房成交面积为9252.9万方，同比增长9.9% [38] 房企信用债市场 - 本周（11.17-11.23）共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计47.10亿元，环比增加10.9亿元 [4][48] - 总偿还量65.01亿元，环比减少43.28亿元，净融资额为-17.91亿元，环比增加54.18亿元 [4][48] - 发行主体评级以AAA（47.1%）为主，债券类型以一般中期票据（64.1%）为主，期限以1-3年（46.1%）为主 [48] 投资建议与标的 - 配置方向建议关注：基本面alpha公司（如H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债（如城投控股、城建发展）、中介（贝壳）以及跟涨的物业公司（如华润万象生活、保利物业等） [5][55]

物流板块市场表现 - 11月21日物流板块整体下跌1.86%，表现逊于大盘，当日上证指数下跌2.45%，深证成指下跌3.41% [1] - 板块内个股表现分化，建发股份上涨2.58%，华鹏飞上涨1.15%，圆通速递上涨0.84% [1] - 领跌个股为龙洲股份，跌幅达9.92%，普路通下跌6.56%，天顺股份下跌6.48% [2] 个股交易情况 - 顺丰控股成交额最高，达14.49亿元，股价下跌1.31% [1] - 龙洲股份成交量最大，为106.61万手，成交额为6.14亿元 [2] - 建发股份成交量为50.36万手，成交额为5.38亿元，股价上涨2.58% [1] 板块资金流向 - 当日物流板块主力资金净流出7.46亿元 [2] - 游资资金净流入3.44亿元，散户资金净流入4.01亿元 [2] - 广汇物流主力净流入1610万元，主力净占比15.09% [3] - 宏川智慧主力净流入674.79万元，主力净占比5.42% [3]

核心人事变动 - 万科原首席营销官严勇已离职并加盟建发房产集团，担任储备干部，未来可能出任上海公司总经理[1] - 严勇于2023年初升任万科首席营销官，8个月后因公司组织架构调整被调任苏南公司副总经理，最终于10月29日离职[1] - 严勇出生于1987年，拥有同济大学硕士学位，2013年加入万科，曾担任上海万科项目总经理、租赁住房事业部总经理等职，擅长营销、投资及项目管理[1] 建发房产战略布局 - 公司正全面推进"灯塔战略"，关键项目分布在北京、上海、成都、杭州和厦门5个城市[4] - 上海"灯塔项目"建发海宸总地价123.5亿元，规划1114套高层洋房和156套叠墅，总货值约190亿元，原计划2025年内清盘[4] - 成都"灯塔项目"建发海耀以33.47亿元、106%溢价率拿地，楼面价41200元/平方米，规划256套房源，预计12月底入市[6] - 杭州"灯塔项目"建发栖湖云庄楼面价88029元/平方米，保持杭州地王纪录，规划83套联排，套均面积470平方米，总价6000万元起[6] 项目销售动态 - 上海建发海宸首开推出322套房源，均价11.07万元/平方米，去化率近90%；二批次推出109套房源，均价11.59万元/平方米，已售出70余套[4] - 因市场热度下滑，公司调整推盘节奏，原计划每月开盘改为小步慢跑，三批次将推100多套房源，价格继续上调[4][5] - 成都建发海耀未公布具体推盘数量和价格，但预计将高于周边项目金融城贝宸S1的6.5万元/平方米均价[6] 行业市场环境 - 10月以来楼市热度持续回落，上海市场客户来访量从周末两三百组降至不足100组，客户观望情绪浓厚[8][9] - 上海此前热销项目出现降温迹象，如金陵华庭三期去化率95%未日光，金茂璞元二期111套房源仅售出80余套，认购率102%[8] - 行业整体推盘量减少，去年上海每批次推一两百套及以上项目较多，今年多为100套上下或几十套，去化周期延长[9] 公司战略应对 - 在市场深度调整期，公司对"灯塔战略"保持定力，强调产品力打磨与营销端高效破局缺一不可[9][10] - 公司寄希望于2026年"金三银四"行业复苏，对明年市场仍有信心，目标从月销三四百套调整为稳定流速[9] - 引入严勇旨在借助其营销操盘经验和资源整合能力，破解高价地王去化难题，实现灯塔项目市场破局[2][10]