行业投资评级 - 报告对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 核心观点 - “十五五”规划明确推动房地产高质量发展，政策将引领核心城市五重利好共振，推动行业先筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [3] - 货币宽松周期中，商业地产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] - 看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估，推荐四类标的：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（10月25日-10月31日）34个重点城市新房合计成交283.5万平米，环比上升9.8% [3][4] - 其中一二线城市成交266.3万平米，环比上升12.5%；三四线城市成交17.2万平米，环比下降19.1% [3][4] - 10月（10月1日-10月31日）34城新房成交926.1万平米，较9月同期环比下降10.9%，较去年10月同期同比下降26.8% [3][6] - 一二线城市10月成交858.4万平米，同比下降25.4%；三四线城市10月成交67.8万平米，同比下降41.2% [6][7] 二手房成交量 - 上周（10月25日-10月31日）13个重点城市二手房合计成交115.2万平米，环比下降1.1% [3][12] - 10月累计成交409.3万平米，较9月同期环比下降16.5%，较去年10月同期同比下降22.2% [3][12] - 年初累计至今二手房成交4911.8万平米，同比上升2.3% [12] 新房库存 - 上周（10月25日-10月31日）15个重点城市合计推盘77万平米，成交122万平米，成交推盘比为1.59倍 [3][20] - 25年7月-9月周成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [3][20] - 截至上周末（10月31日）15城合计住宅可售面积8929.6万平米，环比下降0.5% [3][20] - 3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比下降0.69个月 [3][20] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - “十五五”规划明确提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，建设“好房子” [3][24] - 商务部等五部门支持商业地产发行REITs，为城市商业提质提供长效融资支持 [3][24] - 央行行长宣布实施信用救济政策，对疫情以来违约金额在一定范围内且已归还贷款的个人，其违约信息在征信系统中不予展示 [24][27] - 因城施策方面，云南推出分档购房补贴最高1.5万元；杭州推出购房加消费券组合补贴最高10万元；深圳调整租房提取比例至80%；海口优化好房子标准 [3][24] 行业销售数据 - 克而瑞公布2025年10月房地产公司销售数据：1-10月销售金额1.9万亿元（同比下降20.4%），销售面积9980万方（同比下降26.4%） [3][24] - 10月单月销售金额1967亿元（同比下降41.5%），销售面积1000万方（同比下降42.1%） [3][24] 重点公司动态 地产公司经营业绩 - 多家房企公布2025年第三季度归母净利润及同比：新城控股9.7亿元（同比下降33.1%）、招商蛇口25.0亿元（同比下降4.0%）、大悦城-5.3亿元（同比下降9.2%）、金地集团-44.9亿元、华发股份1.0亿元（同比下降92.3%）、滨江集团24.0亿元（同比上升46.6%）、建发股份11.5亿元（同比下降44.2%） [3][28] 融资与担保动态 - 中国海外发展商业REIT上市，募资总额约15.8亿元（3亿份，发售价格5.281元/份） [3][28] - 招商蛇口发行公司债券40亿元（3年，票面利率1.9%）；保利发展发行中期票据30亿元（其中5亿元3年期利率2.0%，25亿元5年期利率2.2%） [3][28] - 滨江集团为参股项目公司担保不超过4亿元 [3][28] 物管公司动态 - 招商积余2025年前三季度归母净利润6.9亿元，同比上升10.7% [35][38] - 贝壳-W于10月27日-30日共耗资约3235.2万美元回购股份约544.4万股；绿城服务同期耗资约288.8万港币回购股份约62.4万股 [35][36] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数下跌0.7%，沪深300指数下跌0.43%，相对收益为-0.27%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [3][39] - 个股涨幅前五：京投发展（+28.19%）、*ST中迪（+27.64%）、铁岭新城（+12.54%）、冠城大通（+11.33%）、西藏城投（+11.26%） [42][43] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为22.7倍和20.0倍 [3][44] 物管板块表现 - 上周物业管理板块个股平均下跌1.87%，相对收益为-1.44%，板块表现弱于大市 [3][45] - 当前板块平均2025、2026年PE分别为13.4倍和12.1倍，华润万象生活估值较高（2025/2026年PE分别为21倍和19倍），中海物业估值较低（2025/2026年PE分别为9倍和8倍） [3][48][52]

投资评级 - 对建发股份维持“买入”评级 [2][7] 核心观点 - 公司2025年第三季度营收同比下滑1%，业绩下滑44%，低于市场预期 [7] - 公司地产销售金额逆势增长18%，销售排名保持全国第7名 [7] - 供应链运营业务表现稳健，营收同比增长4%，业绩同比增长4% [7] - 公司市净率仅为0.53倍，显著低于可比央国企公司，估值处于低位 [7] 财务表现 - 2025年前三季度实现营收4989.8亿元，同比下滑0.6% [7] - 2025年前三季度归母净利润11.5亿元，同比下滑44.2% [7] - 2025年前三季度综合毛利率为4.0%，同比下降0.4个百分点 [7] - 2025年预测归母净利润为23.02亿元，2026年预测为30.78亿元，2027年预测为39.86亿元 [6] - 2025年预测每股收益为0.79元，2026年预测为1.06元，2027年预测为1.37元 [6] 业务分部表现 - 供应链运营业务：2025年前三季度归母净利润23.4亿元，同比增加0.9亿元，毛利率2.0%，净利率0.5% [7] - 房地产业务：2025年前三季度营收640.4亿元，同比下滑21%，归母净利润亏损2.3亿元，毛利率13.2%，同比提升0.8个百分点 [7] - 家居商场运营业务：2025年前三季度归母净利润亏损9.6亿元 [7] 估值与预测 - 当前市净率（LF）为0.53倍，显著低于可比公司招商蛇口（0.86倍）、厦门象屿（1.44倍）、厦门国贸（0.70倍） [7] - 预测2025年市盈率为13倍，2026年市盈率为10倍，2027年市盈率为7倍 [6] - 预测2025年净资产收益率为3.9%，2026年为5.2%，2027年为6.5% [6]

报告投资评级 - 对地产及物管行业维持“看好”评级 [3][4] 报告核心观点 - “十五五”规划明确推动房地产高质量发展，政策重点转向建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，并支持商业地产发行REITs，这被视为行业发展的新赛道 [2][4] - 在货币宽松周期下，商业地产具备明显优势，优质商业地产的价值重估已经开始显现 [4] - 政策将推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市出现五重利好共振，推动行业领先者筑底回升 [4] - 报告推荐关注四条主线：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [4] 行业数据总结 新房成交数据 - 上周（10月25-31日）34个重点城市新房合计成交283.5万平米，环比上升9.9% [4][5] - 分城市能级看，一二线城市成交266.3万平米，环比上升12.5%；三四线城市成交17.2万平米，环比下降19.1% [4][5] - 10月（10月1-31日）34城一手房成交同比下跌26.8%，较9月同期环比下跌10.9% [4][7] - 年初至今（1-10月）34城新房累计成交1.01亿平米，同比下降13.3% [7] 二手房成交数据 - 上周（10月25-31日）13个重点城市二手房合计成交115.2万平米，环比下降1.1% [4][13] - 10月累计成交同比下跌22.2%，较9月同期环比下跌16.5% [4][13] - 年初至今（1-10月）13城二手房累计成交4911.8万平米，同比上升2.3% [13] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘77万平米，成交122万平米，成交推盘比为1.59倍，较7-9月的0.95倍、0.98倍和0.75倍显著回升 [4][22] - 截至上周末（10月31日）15城合计住宅可售面积为8929.6万平米，环比下降0.5% [4][22] - 15城3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比下降0.69个月 [4][22] 行业政策与新闻总结 - “十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，加快构建房地产发展新模式，完善基础性制度，建设“好房子” [4][27] - 商务部等五部门印发《城市商业提质行动方案》，支持符合条件的商业地产项目发行不动产投资信托基金（REITs） [4][28] - 央行行长宣布将于2026年初实施一次性个人信用救济政策，对符合条件者的违约信息在征信系统中不予展示 [4][30] - 多个城市出台因城施策措施：云南推出最高1.5万元购房补贴；杭州推出“购房+消费券”组合补贴最高10万元；深圳调整租房提取比例；海口优化“好房子”建设标准 [4][27][30] - 克而瑞数据显示，2025年1-10月50家房企销售金额1.9万亿元，同比下降20.4%；销售面积9980万方，同比下降26.4% [4][27] 公司动态总结 地产公司经营业绩 - 多家房企公布2025年第三季度归母净利润及同比变化：滨江集团24.0亿元（+46.6%）；招商蛇口25.0亿元（-4.0%）；新城控股9.7亿元（-33.1%）；建发股份11.5亿元（-44.2%）；华发股份1.0亿元（-92.3%）；大悦城-5.3亿元；金地集团-44.9亿元 [4][31][33] 地产公司融资与资本运作 - 中国海外发展商业REIT在深交所上市，募集资金约15.8亿元，底层资产为佛山市映月湖环宇城购物中心 [4][31] - 招商蛇口发行40亿元公司债券，期限3年，票面利率1.9%；保利发展发行30亿元中期票据 [4][31] - 越秀地产建议发行28.5亿元绿色票据，票面利率3.3厘 [4][37] - 滨江集团为参股项目公司提供不超过4亿元担保 [4][31] 物管公司动态 - 招商积余公布2025年第三季度归母净利润6.9亿元，同比增长10.7% [4][43] - 贝壳-W于10月27日至30日共耗资约3235.2万美元回购股份约544.4万股 [4][39][40] - 绿城服务于同期共耗资约288.8万港币回购股份约62.4万股 [4][39][40] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数下跌0.7%，沪深300指数下跌0.43%，相对收益为-0.27%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [4][44] - 当前主流A/H房企2025/2026年预测PE均值分别为22.7倍和20.0倍 [4][49] 物管板块表现 - 上周物业管理板块个股平均下跌1.87%，相对收益为-1.44%，板块表现弱于大市 [4][50] - 当前物管板块2025/2026年预测PE均值分别为13.4倍和12.1倍 [4][58]

核心观点 - 2025年1-10月中国房地产企业投资呈现两极分化格局 新增土地储备货值、总价和建筑面积百强之和同比全面回升 但市场整体情绪谨慎 土地成交规模同比降幅达年内最大 且投资高度集中在头部房企 [15][16][18][23][24][25][26] 土地市场整体趋势 - 2025年10月土地市场表现低迷 全国经营性土地成交建筑面积6057万平方米 环比下降13% 同比减少25% 成交总金额1519亿元 环比减少20% 同比下降35% 平均溢价率仅2.7% 刷新年内最低纪录 [15][18][19] - 市场热度呈点状分布 仅上海、杭州等热点城市维持热度 本月成交的14宗总价超10亿元宅地中 仅3宗实现溢价成交 其余均为底价或低溢价成交 [19] - 自2025年下半年起 典型房企拿地金额和力度持续下滑 10月重点监测的30家企业中 超过半数企业未有拿地动作 仅4家企业单月拿地金额超过50亿元 [15][16][30] 房企新增土地储备排名（2025年1-10月） - 新增货值TOP3企业：中海地产（2170.0亿元）、招商蛇口（1731.8亿元）、保利发展（1287.0亿元） [3] - 新增土地价值TOP3企业：中海地产（1199.3亿元）、招商蛇口（1033.9亿元）、绿城中国（651.0亿元） [8] - 新增建筑面积TOP3企业：中海地产（414.8万平方米）、保利发展（351.3万平方米）、招商蛇口（306.7万平方米） [8] 百强房企投资门槛与集中度 - 截至10月末 新增土储货值百强门槛值为42.8亿元 同比下降5% 新增总价百强门槛值为19.9亿元 同比提升5% 新增建面百强门槛值为37.1万平方米 同比回升4% [21][22] - 销售TOP10房企新增货值占比高达70% 投资集中度进一步提升 TOP11-20房企占比7% TOP21-30房企占比8% TOP31-50房企占比仅4% [25][26] - 百强房企拿地销售比为0.29 其中销售TOP10房企拿地销售比高达0.42 显著高于其他梯队 且有4家房企拿地销售比超过0.5 [26] 企业投资策略与展望 - 10月典型房企投资态度十分谨慎 单月拿地金额较前三季度月均下降28% 投资金额维持年内低位 拿地企业以保利发展、中海地产、招商蛇口、越秀地产等央国企为主 [30] - 企业拿地策略保持一致 聚焦核心一二线城市优质地块 且更为理性 不盲目溢价拿地 [30] - 预计四季度并非拿地"窗口期" 房企需保持谨慎理性 全年超40%销售百强企业将维持零新增土储 建议房企聚焦长三角、粤港澳大湾区等核心城市群 关注低密宅地及城市更新项目 [33]

行业整体销售表现 - 2025年1至10月百强房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1至9月扩大4.1个百分点[1] - 同比降幅扩大主要受上年高基数影响，因2024年9月26日新政后10月楼市活跃度大幅提升[1] - 2025年10月单月百强房企实现销售操盘金额2530亿元，环比增长0.1%，其中48家企业业绩环比增长，20家环比增幅大于30%[6] 不同阵营房企销售情况 - 前十月TOP10房企销售额均值为1430.9亿元，同比下降15.0%[4] - TOP11至30房企销售额均值为355.1亿元，同比下降17.8%[4] - TOP31至50房企销售额均值为172.1亿元，同比下降16.6%[4] - 千亿以上销售额第一阵营企业共7家，与去年同期持平[4] - 500亿至1000亿第二阵营企业共7家，较去年同期减少2家[4] - 300亿至500亿第三阵营企业共6家，较去年同期减少3家[4] - 100亿至300亿第四阵营企业共42家[6] 重点房企销售数据 - 千亿阵营房企前十月销售额分别为：保利发展2227亿元、绿城中国2011亿元、中海地产1891亿元、华润置地1696亿元、招商蛇口1560亿元、万科1146亿元、建发房产1065亿元[4] - 第二阵营房企前十月销售额分别为：中国金茂926亿元、越秀地产921亿元、滨江集团863亿元、华发股份687亿元、中国铁建621亿元、龙湖集团557亿元、绿地控股553亿元[4] - 第三阵营房企前十月销售额分别为：保利置业438亿元、中建壹品435亿元、中建东孚415亿元、碧桂园339亿元、融创中国327亿元[4] 城市层面成交表现 - 2025年10月一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅高达41%[6] - 一线城市前10月累计成交同比微跌3%[6] - 10月单月26个二三线城市合计成交791万平方米，环比微增1%，同比下跌35%[6] - 二三线城市前10月累计成交同比下降7%[6] - 成都单月成交80万平方米居前，青岛、武汉、西安等城市成交规模也较大[6] 政策环境与行业展望 - “十五五”规划建议明确提出大力提振消费，完善促进消费制度机制，清理住房消费不合理限制性措施[7] - 市场解读认为限购、限贷、限售、户籍政策、公积金使用范围等限制有可能被提上清理日程[7] - 展望后市，随着年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑[7] - 目前渐进式政策放松已难以打破市场负向循环，需要中央多措并举系统发力推动行业止跌回稳[7]

养老金三季度末持股概况 - 三季度末养老金账户共现身176只个股前十大流通股东名单，合计持股量17.15亿股，期末持股市值合计380.74亿元 [1] - 养老金账户新进65只个股，增持31只个股 [1] - 养老金账户期末持股市值在1亿元以上的个股有96只 [1] 重点持股公司分析 - 对铜陵有色的持股量最多，基本养老保险基金一二零五组合持股6915.89万股，为公司第九大流通股东 [1] - 持有建发股份6646.13万股，基本养老保险基金一零零三组合为公司第三大流通股东 [1] - 养老金账户持股比例最高的是蓝晓科技，持股2078.10万股，占流通股比例6.78% [1] - 持股比例居前的还有托普云农和春风动力，持股比例分别为5.47%和5.21% [1] 持股变动与持续时间 - 养老金账户持股期限最长的是银轮股份，已连续32个报告期出现在公司前十大流通股东名单中，最新持有1412.27万股，较上个季度环比下降36.45% [2] - 建发股份、海油发展等养老金账户已连续持有至少两个报告期 [2] - 从持股量环比变动看，长江传媒持股量环比增长76.09%，丸美生物持股量环比增长137.72% [4][5] - 招商积余持股量环比下降66.05%，金帝股份持股量环比下降54.76% [4][6] 板块与行业分布 - 养老金账户持有个股中，主板有117只、科创板有26只、创业板有33只 [2] - 按行业统计，养老金账户持股主要集中在机械设备行业（24只）和基础化工行业（14只） [2] 持股公司业绩表现 - 养老金账户现身个股中，三季报净利润实现增长的有111家 [2] - 容知日新净利润增幅最高，公司实现净利润2689.52万元，同比增长889.54% [2]

宏观经济增长与绿色转型 - 2025年前三季度中国GDP为101.5万亿元，按不变价格计算同比增长5.2% [1] - 宏观数据稳增长，绿色动能支撑愈发强劲，经济发展“含绿量”不断提升 [1] - 科技创新和产业创新亮点颇多，绿色转型步伐稳健 [1] 建发股份ESG实践与认可 - 公司将可持续发展融入企业经营，以绿色理念赋能钢铁、浆纸、纺织品等产业链低碳转型 [1] - 公司深度布局新能源供应链上下游，为锂电、光伏、储能等产业发展赋能加速 [1] - 2024年10月，公司入选中国上市公司协会评选的“2024年上市公司ESG优秀实践案例” [1] - 2025年7月，公司获得华证指数ESG评级A档 [1] - 2025年8月，公司在恒生可持续发展企业指数评级为A-，位列全市场前10% [1] - 公司自2010年开始连续12年披露社会责任报告，2020年开始连续4年披露中英文版ESG报告 [3] - 2024年公司发布首份《碳中和白皮书》，承诺2030年实现“碳达峰”，2060年实现“碳中和” [3] 绿色发展具体举措 - 在房地产开发业务中，公司严格遵循国家绿色建筑标准，推进绿色建筑设计、海绵城市设计、装配式建筑技术等实践 [4] - 2024年，公司新增已落成的绿色建筑项目12个，包括绿色建筑二星级项目1个、一星级项目8个、基础级项目3个 [4] - 公司投资已建成工商业光伏电站项目装机容量约30MW，投资金额超过1.9亿元 [12] - 旗下建发房产代建的厦门洋唐居住区保障性安居工程荣获“中国人居环境范例奖”，遵循中国绿色建筑二星级标准 [8] 社会责任与公司治理 - 公司将联合国可持续发展目标要求融入企业发展，深度响应国家“三农”政策 [4] - 公司制定《社区政策》，系统构建“需求反馈、风险管控、成果共享”三位一体的协作机制 [4] - 公司成立由董事长牵头的“可持续发展委员会”，将ESG指标纳入各业务单元的绩效考核体系 [5] 经营业绩与财务表现 - 1998年上市至2024年，公司营业收入年均增长26.46%，净利润年均增长23.79%，净资产年均增长27.60% [6] - 2025年上半年，公司供应链运营业务实现营业收入2678.45亿元，同比增长1.62%，归母净利润14.2亿元，与上年同期基本持平 [7] - 2025年上半年，公司房产板块实现合同销售金额708.3亿元（全口径），同比增长7.31%，权益销售金额534.57亿元，同比增长5.07% [7] 供应链风险管理与业务拓展 - 公司在供应链业务板块搭建全链条风险管理体系，将ESG要求融入供应商准入、绩效评估及能力建设 [8] - 2024年公司推进供应链风险管理精细化，完善国际制裁合规管理，强化新客户、新商品管控 [8] - 2025年10月，公司消费品集团旗下建发生活资材与云米科技签署战略合作备忘录，在净水及相关领域展开全面合作 [12] - 公司通过展会成果展示、跨界生态合作、绿色项目落地等方式将ESG理念转化为具体行动 [11]

公司业绩概览 - 2025年第三季度营业收入为1836.63亿元，同比微增0.30% [1] - 归属于上市公司股东的净利润为3.08亿元，同比大幅下降64.18% [1] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为3.11亿元，同比下降34.23% [1]

公司财务表现 - 公司2025年1-9月实现营业收入4989.83亿元，同比小幅下降0.63% [1] - 公司2025年1-9月归母净利润为11.49亿元，同比大幅下降44.19% [1]

业绩总结 - 2025年第三季度拟计提各类资产减值准备74313.31万元[3] - 计提资产减值准备将减少合并报表净利润67258.96万元[7] - 计提资产减值准备将减少归属于母公司股东的净利润34329.72万元[3][7] 分项计提 - 2025年第三季度应收账款计提坏账准备17977.77万元[3] - 2025年第三季度其他应收款计提坏账准备10043.58万元[3] - 2025年第三季度存货计提跌价准备43014.93万元[3][4][6] - 2025年第三季度房地产业务计提存货跌价准备54364.46万元[4][6] - 2025年第三季度供应链运营业务计提存货跌价准备 - 11349.53万元[4][6] - 绍兴•棠颂和鸣项目计提存货跌价准备17753.58万元[6] - 连江•山海大观项目计提存货跌价准备15689.28万元[6]