公司业绩概览 - 2025年一季度实现营业收入1437.7亿元，同比+9.47% [1] - 归母净利润5.84亿元，同比-3.29% [1] 供应链业务 - 营业收入1293.4亿元，同比+5.47% [1] - 归母净利润8.48亿元，同比+9.72%（增加0.75亿元） [1] - 浆纸和部分矿产经营利润增长为主要驱动因素 [1] 地产业务 - 营业收入128.1亿元，同比+94.40% [2] - 归母净利润-0.91亿元，同比减少0.34亿元（主因上年同期含0.94亿元出售资产收益） [2] - 子公司建发房产销售金额320亿元，同比+2%（行业百强房企同比-7%） [2] - 权益拿地金额207亿元，居行业第4 [2] 家居业务 - 营业收入16.2亿元，同比-23.49% [2] - 归母净利润-1.72亿元，同比减少0.61亿元 [2] - 亏损主因商户优惠政策及投资性房地产公允价值变动损失增加 [2] 未来业绩预测 - 2025-2027年营业收入预计7157.51/7287.04/7439.25亿元，同比+2.06%/+1.81%/+2.09% [3] - 归母净利润预计34.47/39.76/44.00亿元，同比+17.01%/+15.34%/+10.68% [3] - 3年CAGR为14.31%，EPS分别为1.17/1.35/1.49元/股 [3]

参会情况 - 出席会议的股东和代理人497人，持有表决权股份总数1,595,981,246股，占比54.1543%[5][7] 议案表决 - 《公司2024年度董事会工作报告》同意票数1,595,120,977，比例99.9460%[8] - 《公司2024年度监事会工作报告》同意票数1,595,039,977，比例99.9410%[10] - 《公司2024年年度报告》及其摘要同意票数1,595,049,377，比例99.9416%[11] - 《公司2024年度财务决算报告及2025年度预算案》同意票数1,595,013,377，比例99.9393%[12] - 《公司2024年度利润分配方案》同意票数1,595,431,565，比例99.9655%[13] - 《关于申请注册DFI债务融资工具的议案》同意票数1,557,852,173，比例97.6109%[14] - 《关于修订<公司章程>并取消监事会的议案》同意票数1,595,283,322，比例99.9562%[15] - 《关于提名公司第十届董事会董事候选人的议案》中林茂得票数1,587,851,730，比例99.4906%[21] - 现金分红分段表决中，持股5%以上普通股股东同意票数1,356,687,985，比例100.0000%[23] - 《2024年度利润分配方案》同意票数233,087,874，比例99.7647%，反对票数428,281，比例0.1833%，弃权票数121,400，比例0.0520%[24] - 林茂提名议案同意票数225,508,039，比例96.5204%[24] - 叶衍榴提名议案同意票数225,985,472，比例96.7248%[24] - 邹少荣提名议案同意票数224,276,131，比例95.9931%[25] - 程东方提名议案同意票数226,069,986，比例96.7609%[25] - 吴育辉提名议案同意票数227,567,332，比例97.4018%[25] - 蔡宁提名议案同意票数228,168,236，比例97.6590%[25] - 王艳艳提名议案同意票数228,222,834，比例97.6824%[25] - 议案7、8、9为特别决议议案，获有效表决权股份总数2/3以上通过[26] 程序合法性 - 律师见证公司本次股东大会召集、召开、表决等程序合法有效[27]

股东大会信息 - 公司2024年年度股东大会于2025年5月6日14点40分召开[3][7] - 2025年4月11日董事会决议召集，4月15日刊登通知[6] - 4月29日刊登补充公告取消部分子议案[7] 股东出席情况 - 现场18名股东或代理人持股1,362,916,191股，占比46.2461%[9] - 网络投票479名股东持股233,065,055股，占比7.9082%[9] 议案表决结果 - 《公司2024年度董事会工作报告》等多项议案赞成率超99%[13][14][15][16][17][18] - 《关于申请注册DFI债务融资工具的议案》赞成率97.6109%[15] 候选人票数 - 林茂、叶衍榴等董事候选人获超1586619822票[18] - 吴育辉、蔡宁等独立董事候选人获超1589911023票[19] 合规情况 - 股东大会召集、召开等程序及结果符合规定[8][10][11][12] - 律师认为股东大会程序及结果合法有效[20]

人事变动 - 2025年5月6日召开第十届董事会2025年第一次临时会议[2] - 选举林茂为公司第十届董事会董事长[2] - 确定各委员会成员，任期至第十届董事会届满[3][4] - 聘任程东方为总经理，江桂芝为董事会秘书[5][6] - 聘任陈东旭等为副总经理，魏卓为财务总监[7] 持股情况 - 林茂持有641,080股[10] - 叶衍榴持有451,760股[10] - 邹少荣持有13,518股[11] - 程东方持有510,200股[11] - 陈东旭持有564,840股[14] - 王志兵持有662,547股[15] - 江桂芝持有661,000股[16] - 许加纳持有501,000股[16] - 吕荣典持有509,800股[17] - 魏卓持有266,500股[17] - 吴育辉、蔡宁未持股[12]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][50] 报告的核心观点 - 降准降息或已在路上，未来全国平均新发房贷利率有望下破 3%，对楼市稳定有积极效果 [1][11] - 政策受基本面倒逼进入深水区，地产具备指向性作用，行业竞争格局改善，看好部分城市组合，供给侧政策有新变化，2025 年板块主做政策 beta [4][50] 根据相关目录分别进行总结 一季度全国新发房贷利率为 3.11% - 2025 年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.11%，与 2024 年四季度接近，相较 5 年期以上 LPR 减点约 50bp [1][11] - 中央多次提到“适时降准降息”，考虑外部环境变化，未来全国平均新发房贷利率有望下破 3% [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为 -3.0%，落后沪深 300 指数 2.61 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 31 名 [1][15] - 本周上涨个股 35 支，较上周减少 27 支，下跌股数 78 支 [15] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - 本周 30 个城市新房成交面积为 207.4 万平方米，环比提升 22.9%，同比提升 26.2% [2][25] - 4 月累计新房成交面积，样本 30 城共计 17.6 万方，同比 +27.7% [27] 二手房成交（商品住宅口径） - 受五一假期影响，本周 14 个样本城市二手房成交面积合计 179.3 万方，环比下降 27.2%，同比增长 58.6% [2][33] - 年初至今累计二手房成交面积为 3722.7 万方，同比增长 36.7% [33] 重点公司境内信用债情况 - 本周（4.28 - 5.4）共发行房企信用债 9 只，环比减少 10 只；发行规模共计 45.31 亿元，环比减少 122.37 亿元，总偿还量 57.96 亿元，环比减少 166.97 亿元，净融资额为 -12.65 亿元，环比增加 44.6 亿元 [3][43] - 本周房企债券发行已披露的主体评级以 AAA（61.8%）为主要构成，债券类型以一般私募债（44.1%）为主要构成，期限以 3 - 5 年、1 - 3 年（32.7%、29.2%）的债券为主 [3][43] 本周政策回顾 - 央行公布 2025 年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.11% [49] - 多地出台房地产相关政策，如武汉公积金放松、广州推行“网签即预告”登记等 [49] 投资建议 - 维持行业“增持”评级，建议关注基本面 alpha 公司、地方国企/城投/化债、中介、边际催化、物业等方向的公司 [4][50]

楼市销售业绩 - 2025年4月TOP100房企实现销售操盘金额2846.8亿元，1-4月累计销售操盘金额10181.7亿元，同比降低6.7%，整体延续止跌回稳态势 [1] - 保利发展前四月销售操盘金额806.1亿元稳居榜首，绿城中国、中海地产分别为710.2亿元、613.9亿元，华润置地、招商蛇口分别为616.1亿元、473.1亿元 [1] - TOP10房企销售门槛同比降低8.9%至112.6亿元，TOP100房企门槛降低3.1%至17.9亿元 [1] 房企战略调整 - 房企不再唯"销售金额"论，聚焦高质量发展，提升签约回款率和毛利率 [2] - 实施"一城一策、因城施策"营销策略，加快市场反应速度，优化区域土储结构 [2] - 投资聚焦高能级城市，关注收益确定性高的项目，一线或强二线城市核心板块频现"地王" [2] 市场趋势与政策 - 2025年4月新房成交规模与去年同期基本持平，5月预计延续弱修复态势 [3] - "好房子"写入政府工作报告，房企加大高品质住房供给，2000年前建造房屋占比31.2%，80%无电梯，中长期需求旺盛 [3] - 中央政治局会议强调巩固房地产市场稳定态势，重点城市新房销售延续同比增长 [4] 区域市场表现 - 北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二线城市受供给约束，成交放量取决于高端住宅供应 [3] - 优质项目供给增加有望加速改善需求释放，助力核心城市市场继续修复 [3][4]

土地市场活跃度 - 1—4月新增土储百强房企拿地金额4285亿元，同比增长42% [1][2] - 新增货值总额8309亿元，同比增长23.6%，总建筑面积3915万平方米，同比增长3.2% [1][2] - 销售TOP10房企新增货值占百强总量的69%，较2024年末增加7个百分点 [1][2] 市场分化特征 - 一线及强二线城市如北京、杭州、广州、南京土地成交溢价率持续攀升，核心地块频现高溢价 [3] - 三四线城市量价同比回缩，复苏动能不足 [3] - 头部房企及国央企加速优化土储，中小房企因流动性压力收缩投资 [3] 城市群及区域表现 - 长三角TOP10企业拿地金额1146.7亿元，居四大城市群之首 [4] - 京津冀TOP10企业拿地金额698亿元，中西部TOP10企业拿地金额289亿元 [4] - 杭州、厦门4月拍出多宗高总价地块，北京朝阳区平房乡地块以126亿元总价居首 [4] 房企投资策略 - 央企、国企和地方国资为拿地主力，民企仅在深耕区域补仓 [4] - 绿城中国在杭州、上海、苏州拿地金额均进入前三 [4] - 滨江集团聚焦杭州，位列当地拿地金额第一 [4] 行业集中度 - 销售TOP11—30房企新增货值占比合计20%，后50强房企占比仅3% [2] - 百强房企拿地销售比稳定在0.3，较2024年末提升0.13 [2] - 头部房企如中国金茂、滨江集团、绿城中国拿地销售比显著高于行业均值 [2]

主要财务数据 - 2025年第一季度归属于上市公司股东的净利润包含永续债利息1.30亿元，扣除后为4.54亿元 [3] - 2025年1-3月公司实现归属于上市公司股东的净利润5.84亿元，同比减少0.20亿元 [4] 业务分部表现 供应链运营业务 - 实现归母净利润8.48亿元，同比增加0.75亿元，同比增长9.72%，主要因浆纸和部分矿产品经营利润增加 [4] 房地产业务 - 实现归母净利润-0.91亿元，同比减少0.34亿元，主要因上年同期出售天津金晨房地产开发股权取得投资收益0.94亿元，本报告期无此事项 [4] 家居商场运营业务 - 实现归母净利润-1.72亿元，同比减少0.61亿元，主要因美凯龙商户经营受外部环境影响及稳商留商优惠导致收入利润下降 [5] - 美凯龙公允价值变动损失增加，其归母净利润为-5.82亿元，合并报表贡献为-1.72亿元 [5] 其他财务信息 - 主要会计数据和财务指标计算时均扣除永续债及利息 [3] - 非经常性损益项目未列举重大事项 [7]

市场扩张和并购 - 建发股份及其子公司联发集团购买美凯龙29.95%股份，对应13.04亿股A股[12] - 交易完成后，建发股份持有美凯龙23.95%股份，联发集团持有6.00%股份[12] - 2023年6月21日，美凯龙23.95%、6.00%股份分别过户至建发股份、联发集团名下[13] - 交易对价总额为62.86亿元，第一期57.86亿元，第二期5亿元[14] - 2023年建发股份等支付第一期对价57.86亿元及第二期3亿元[15] - 2024年2月6日调整尾款2亿元支付安排，已支付1.26亿元[15] 业绩总结 - 2024年供应链运营业务营收50893592，同比降14.23%；房地产业务营收18458439，同比增10.89%；家居商场运营业务营收777579，无可比性；合计营收70129610，同比降8.17%[34] - 2024年营业收入7012.96亿元，同比降8.17%；归属母公司所有者净利润29.46亿元，表观同比降77.52%，剔除重组收益可比口径同比降17.75%[37] - 2024年归属上市公司股东扣非净利润190477.14万元，同比降20.85%；经营活动现金流净额1121314.24万元，同比降61.85%[37] - 2024年末总资产7678.67亿元，同比降6.45%；归属母公司所有者净资产719.86亿元，同比增3.56%[37][39] - 2024年基本每股收益0.82元/股，同比降80.89%；扣非后基本每股收益0.46元/股，同比降29.23%[37] - 2024年加权平均净资产收益率4.22%，同比减少20.63个百分点；扣非后加权平均净资产收益率2.37%，同比减少1.42个百分点[37] - 2024年美凯龙商场租赁及运营业务营业利润超4亿元，为建发股份贡献归母净利润 -9.03亿元，同比减少3.4亿元[38][39] 合规与承诺 - 建发股份董监高承诺重组期间不减持股份，新增股份同样遵守[17] - 建发集团自重组披露至实施完毕无减持建发股份计划，新增股份同样遵守不减持承诺[19] - 美凯龙、建发股份董监高、红星控股及其实际控制人等相关方最近36个月不存在与本次交易相关内幕交易被处罚或追责情形[19] - 建发股份承诺交易完成后减少与美凯龙及其子公司关联交易[23] - 建发股份承诺按规定履行关联交易审批程序并披露信息[23] - 建发股份承诺不利用控股股东地位损害美凯龙及其他股东利益[23] - 建发集团承诺按规定履行关联交易审批程序并披露信息[23] - 建发集团承诺不利用间接控股股东地位损害美凯龙及其他股东利益[23] - 建发股份董事、高管承诺不输送利益及损害公司利益[23] - 建发股份董事、高管承诺约束职务消费行为[23] - 建发集团承诺不越权干预上市公司经营管理活动，不侵占其利益[24] - 美凯龙承诺对提供信息的真实性、准确性和完整性承担法律责任，若有问题将赔偿损失[24] - 红星控股承诺对提供信息负责，若信息有问题给建发股份、美凯龙或投资者造成损失将赔偿[24] - 建发股份承诺对提供信息负责，若信息有问题给投资者造成损失将赔偿[25] - 建发股份董监高承诺对提供信息负责，若信息有问题给建发股份或投资者造成损失将赔偿[25] - 红星控股若交易信息涉嫌问题被调查，在结论明确前不转让在建发股份权益股份，若有违法违规锁定股份用于赔偿[25] - 建发集团若国家及监管部门有新规定且承诺不满足时将出具补充承诺[24] - 美凯龙将按规定及时披露交易信息，保证信息真实准确完整，若有问题将赔偿损失[24] - 红星控股将按规定及时披露交易信息，保证信息真实准确完整，若有问题将赔偿损失[24] - 建发股份将按规定及时披露交易信息，保证信息真实准确完整，若有问题将赔偿损失[25] - 建发集团承诺若信息虚假等致损失将依法赔偿[26] - 建发集团若信息被调查，结论明确前不转让股份并申请锁定[26] 股份情况 - 截至承诺函出具日，建发集团持有美凯龙23.01838103亿股股份，占总股本52.86%[26] - 截至2023年5月31日，红星控股持有的美凯龙被质押股份占总股本40.46%[26] - 截至2023年5月31日，红星控股持有的美凯龙被司法冻结股份占总股本12.03%[26] - 截至2023年5月31日，红星控股持有的美凯龙被司法标记股份数为3.6732413亿股[26] - 除质押及冻结情形外，红星控股持有的美凯龙股份无其他受限情况[26] 其他 - 2024年4月厦门证监局对建发股份采取出具警示函等措施，公司已积极整改并报送书面报告[41] - 2024年4月美凯龙因会计核算错误被财政部罚款5万元，已追溯调整并披露相关公告[42] - 2023年建发股份收购美凯龙29.95%股份，重组后积极推进业务协同及并购整合[44] - 交易标的资产过户手续办理完毕，交易对价已按约定支付[47] - 持续督导期内相关承诺方未实质违反承诺，除按监管要求调整外[47] - 上市公司聚焦核心主业，主营业务开展正常[47] - 大宗商品价格波动等情况或影响上市公司经营业绩[47] - 上市公司建立各项规章制度，完善法人治理结构[47] - 上市公司在会计核算等方面存在个别瑕疵并已整改[47] - 交易实际实施方案与公布的重组方案无重大差异[47] - 独立财务顾问对建发股份本次重组持续督导期已届满[47] - 提醒投资者关注公司持续经营、治理及承诺履行情况[47]

整体财务数据关键指标变化 - 2025年第一季度营业收入1437.73亿元，同比增长9.47%[6] - 归属于上市公司股东的净利润5.84亿元，同比减少3.29%[6] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润9765.65万元，同比减少65.33%[6] - 经营活动产生的现金流量净额为-57.31亿元，上年同期为-465.15亿元[6] - 2025年3月末总资产8566.14亿元，较上年度末增长11.56%[6] - 2025年一季度营业总收入为1437.73亿元，2024年同期为1313.37亿元，同比增长9.47%[25] - 2025年一季度营业总成本为1431.70亿元，2024年同期为1305.22亿元，同比增长9.70%[25] - 2025年一季度净利润为602.43亿元，2024年同期为815.58亿元，同比下降26.13%[25] - 2025年存货为3586.98亿元，2024年为3276.32亿元，同比增长9.48%[22] - 2025年流动资产合计为6638.93亿元，2024年为5775.15亿元，同比增长14.95%[22] - 2025年非流动资产合计为1927.21亿元，2024年为1903.52亿元，同比增长1.24%[22] - 2025年资产总计为8566.14亿元，2024年为7678.67亿元，同比增长11.56%[22] - 2025年流动负债合计为4825.95亿元，2024年为3969.77亿元，同比增长21.57%[23] - 2025年非流动负债合计为1472.19亿元，2024年为1427.33亿元，同比增长3.14%[23] - 2025年负债合计为6298.14亿元，2024年为5397.09亿元，同比增长16.69%[23] - 2025年第一季度净利润为1.909149亿美元，2024年第一季度为4.1101231亿美元[26] - 2025年第一季度归属母公司股东的净利润为5.8401618952亿美元，2024年第一季度为6.0388990692亿美元[26] - 2025年第一季度基本每股收益为0.16元/股，2024年第一季度为0.17元/股[27] - 2025年第一季度经营活动现金流入小计为1915.5528044847亿美元，2024年第一季度为1729.800762527亿美元[28] - 2025年第一季度经营活动现金流出小计为1972.8622474772亿美元，2024年第一季度为2194.9509420229亿美元[28] - 2025年第一季度经营活动产生的现金流量净额为 -57.3094429925亿美元，2024年第一季度为 -465.1501794959亿美元[28] - 2025年第一季度投资活动现金流入小计为46.1273534987亿美元，2024年第一季度为80.5023655124亿美元[29] - 2025年第一季度投资活动现金流出小计为110.2281893501亿美元，2024年第一季度为133.0410371611亿美元[29] - 2025年第一季度筹资活动现金流入小计为696.5273123658亿美元，2024年第一季度为912.9911572767亿美元[29] - 2025年第一季度筹资活动现金流出小计为422.5416311227亿美元，2024年第一季度为427.1730588314亿美元[29] 各业务线数据关键指标变化 - 供应链运营业务营业收入1293.45亿元，同比增长5.47%；归母净利润8.48亿元，同比增长9.72%[8] - 房地产业务营业收入128.12亿元，同比增长94.40%；归母净利润-0.91亿元，同比减少0.34亿元[8][9] - 家居商场运营业务营业收入16.15亿元，同比减少23.49%；归母净利润-1.72亿元，同比减少0.61亿元[8][10] 非经常性损益相关数据 - 2025年第一季度非流动性资产处置损益2544.10万元[14] - 计入当期损益的政府补助33.24亿元[14] - 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益为-476,077,922.63元[15] - 除上述各项之外的其他营业外收入和支出为22,722,116.33元[15] - 其他符合非经常性损益定义的损益项目为-2,873,955.03元[15] - 所得税影响额为114,882,963.77元[15] - 少数股东权益影响额（税后）为-236,079,591.41元[15] - 非经常性损益合计为486,359,641.33元[15] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润变动比例为-65.33%，剔除因素影响后同比下降34.68%[15] 股东相关数据 - 报告期末普通股股东总数为64,400[18] - 厦门建发集团有限公司持股数量为1,356,687,985股，持股比例为46.03%[18] 货币资金数据 - 2025年3月31日货币资金为115,459,207,384.01元，2024年12月31日为95,867,382,866.64元[21]