土地市场与政策影响 - 2024年四季度楼市成交回暖及"好房子"政策推动部分热点城市土地市场火爆 但政策红利消退后新拿土地项目面临去化难题 部分"地王"项目延迟申请预售许可证 [1][2] - 2024年"926楼市新政"出台后房地产市场经历上行期 房企普遍缩短开盘周期至4个月 但2025年政策效应减弱导致市场回归常态 [2][3] - 2024年11月主要一二线城市优质土地供应增加 吸引中海、华润置地、保利等房企争夺 楼面价超10万元/平方米土地成交6幅 其中上海徐汇地块达20万元/平方米 总价超百亿地块成交3幅 [7] 房企投资与销售表现 - 2025年1-7月百强房企拿地金额同比增加34% 其中中海拿地542亿元同比增273% 绿城522亿元同比增128% 保利424亿元同比增104% 但同期百强房企销售金额下降13% [7] - 房企呈现深耕单城趋势 杭州市场在滨江和绿城业绩中占绝对份额 北京市场在中海销售业绩中占比超30% 广州在保利和越秀销售额中占比显著 [8] - 2021年以来房企经历三轮拿地周期：2021年上半年规模扩张式拿地 2023年押注疫情后需求释放 2024年四季度起央国企聚焦核心城市优质土地 如金茂投入数百亿元拿地资金 [9] 项目去化与市场分化 - 2025年新开盘项目去化率普遍低于30% 部分项目低于20% 仅少数核心区项目去化良好 北京朝阳三间房两个项目网签率分别为25%和11% 海淀朱房两个项目网签率分别为11.5%和44.4% [2][4] - 市场分化加剧：北京海淀功德寺两个项目网签率达81%和95% 金茂丰台项目、建发昌平项目及中建朝阳项目去化表现优异 但同期上海豪宅项目二季度后出现零成交 [4][5] - 核心区项目出现同区域分化现象 同一区域不同项目销售表现差异显著 部分项目开盘即按备案价75折销售仍难以去化 [4][10] 产品定位与客户需求 - 项目成功取决于地段位置、产品品质及市场供需等多重因素 其中地段具有不可替代性 当前供过于求市场下需精准洞察不同价格承受能力客户的真实需求 [12][14] - 以北京海淀朱房项目为例：华润臻云雅苑定位现代功能美学 楼面价8.92万元/平方米 均价12.5万元/平方米 最小户型134平方米 首开去化206套；建发海晏雅苑定位王府中式美学 楼面价9.51万元/平方米 均价13.5万元/平方米 起步户型183平方米 首开去化185套 [13] - 豪宅客户更看重"圈子"属性 普通住宅核心是性价比 房企需在拿地前即精准把握区域客户对产品类型、价格承受力及心理需求 缩短户型和总价差距 [12][14]

行业投资评级 - 投资评级为看好 维持[13] 核心观点 - 7月核心城市核心地块供应继续放缓 低线城市土地供应有所放量[2][6] - 土地成交整体平淡 仅低线城市同比边际改善[2][7] - 中海 绿城 招蛇7月在土地市场积极发力 金茂 建发 绿城1-7月拿地强度较高且销售表现更好[2][8] - 7月样本房企重点项目中 滨江预计利润兑现相对更优 绿城 招蛇 中海获取地块区位能级更高[2][9] - 结构上重视具备区域优势 产品力和轻库存的龙头房企 以及拥有稳定现金流的龙头经纪 商业地产和央国企物管[2][10] 土地供应情况 - 2025年1-7月全国300城涉宅用地累计推出建面同比-17% 一线/二线/三四线累计同比分别为+23%/-2%/-21%[6] - 北上广深杭成等6城核心行政区累计同比+30% 一二线及6城核心供应累计同比继续回落 三四线供应累计同比降幅收窄[6] - 7月当月300城涉宅用地推出建面环比-22% 6城核心当月推出建面环比-51%[6] - 一线/二线/三四线当月推出建面环比分别为-39%/-48%/+1% 6-7月三四线城市土地供应为年内最高[6] 土地成交情况 - 1-7月全国300城涉宅用地累计成交建面/成交金额同比分别为-6%/+25%[7] - 一线/二线/三四线累计成交建面同比分别为+15%/+9%/-10% 累计成交金额同比分别为+49%/+34%/+2%[7] - 6城核心行政区累计成交建面/成交金额同比分别为+41%/+80% 仅三四线成交同比边际改善[7] - 7月当月300城成交建面/成交金额环比分别为-16%/-27% 成交溢价率8.4%边际提升 流拍率进一步降低至7.6%[7] 房企拿地表现 - 7月中海 绿城 招蛇拿地力度较大 全口径拿地金额分列前3 为149亿元 139亿元 68亿元[8] - 1-7月累计拿地金额前3位是绿城 建发 中海 拿地金额分别为621亿元 617亿元 553亿元[8] - 累计拿地金额同比涨幅超80%的依次有金茂 中海 绿城 招蛇 保利 建发 华润等[8] - 金茂 建发 绿城等1-7月拿地强度超70%处较高水平 金茂 越秀 建发 华发等销售同比表现较好[8] 重点项目质量分析 - 区位能级角度 7月中海（3宗 143亿） 绿城（4宗 133亿） 招蛇（3宗 62亿） 金茂（1宗 15亿）获取地块均位于高能区[9] - 其他房企（滨江 保利 建发 华润）获取重点地块也均位于高中能级[9] - 盈利水平角度 本月保利 建发 金茂（各1宗）获取项目预计盈利水平较优[9] - 滨江（2宗 34亿） 华润（1宗 27亿）也有较好预期利润兑现度[9] - 综合考虑获取数量和质量 7月滨江获取重点项目利润兑现相对更优 绿城 招蛇 中海获取能级更高[9] 具体项目清单 - 样本房企7月获取总地价超10亿元重点项目共16宗 覆盖深圳 上海 武汉 杭州 长沙 苏州 温州 南京等城市[40] - 最高单宗成交价项目为绿城获取上海虹口区北外滩地块（64.72亿元 楼面价126,577元/平）[40] - 最高楼面价项目为绿城上海虹口地块（126,577元/平） 其次为招蛇深圳前海地块（84,180元/平）[40] - 可对标最高售价项目为中海上海静安地块（14.1万元/平）和绿城上海虹口地块（16.6万元/平）[40]

公司动态 - 厦门联浦泓房地产开发有限公司于近日成立 法定代表人为孙涛 [1] - 公司注册资本为1000万元人民币 [1] - 经营范围涵盖房地产开发经营 房地产经纪 物业管理 企业管理咨询 房地产咨询 房地产评估等业务 [1] 股权结构 - 该公司由建发股份旗下联发集团有限公司全资持股 [1] - 通过企查查股权穿透显示完整的控股关系 [1]

公司担保事项 - 建发股份拟为全资子公司建发浆纸向上海期货交易所申请胶版印刷纸期货指定交割库出具担保函 担保金额为3亿元人民币 [1] - 本次担保发生前 公司已为建发浆纸向上期所申请漂白硫酸盐针叶木浆期货厂库续签协议事项出具担保函 担保金额为3亿元人民币 [1] - 截至2025年7月末 公司实际对外担保余额为1896.58亿元人民币及33.19亿美元 [1]

担保业务动态 - 公司拟为全资子公司建发仓储向上海期货交易所申请胶版印刷纸期货指定交割库事项出具担保函 担保金额为5亿元 [2] - 公司已为建发仓储向上期所申请纸浆期货指定交割库事项出具担保函 担保金额为15亿元 [2] - 公司已为建发仓储向上期所申请合成橡胶期货指定交割库事项出具担保函 担保金额为2亿元 [2] - 公司已为建发仓储向上期所申请铸造铝合金期货指定交割库事项出具担保函 担保金额为5亿元 [2] 担保规模现状 - 截至2025年7月末 公司实际对外担保余额为1896.58亿元以及33.19亿美元 [2]

担保信息 - 公司拟为建发浆纸向上海期交所申请胶版印刷纸期货指定交割库出具3亿元担保函，此前已出具3亿元[3][6] - 公司将建发浆纸及其子公司担保限额调剂为157亿元，上期所期货交割担保限额调剂为6亿元[9] - 公司拟对建发浆纸在厂库协议项下全部业务承担不可撤销的全额连带保证责任，担保期为厂库协议存续期及届满后三年[13] - 截至2025年7月末，公司实际对外担保余额为1896.58亿元以及33.19亿美元[15] - 公司对子公司、参股公司、厦门软件职业技术学院担保余额分别为1868.05亿元及33.19亿美元、27.28亿元、1.25亿元，均无逾期担保[15] 建发浆纸财务数据 - 2024年末建发浆纸总资产124.64亿元，总负债92.95亿元，资产负债率74.57%[12] - 2025年3月31日建发浆纸总资产164.95亿元，总负债131.91亿元，资产负债率79.97%[12] - 2024年度建发浆纸营业收入532.92亿元，净利润2.97亿元[12] - 2025年1 - 3月建发浆纸营业收入119.82亿元，净利润1.26亿元[12] 建发浆纸基本信息 - 建发浆纸成立于2001年3月22日，注册资本5亿元[10]

担保情况 - 拟为建发仓储申请胶版印刷纸期货指定交割库出具5亿元担保函[3][4][10] - 此前已为建发仓储申请纸浆等期货指定交割库出具共22亿元担保函[3] - 2024年12月27日股东大会通过为建发仓储提供36亿元担保限额[6] - 截至2025年7月末，实际对外担保余额为1896.58亿元及33.19亿美元[11] 建发仓储数据 - 2024年末总资产35911.80万元，资产负债率6.44%[8] - 2025年3月末总资产35152.52万元，资产负债率3.23%[8] - 2024年度营收7372.03万元，净利润3118.38万元[8] - 2025年1 - 3月营收1701.52万元，净利润418.30万元[8] 担保结构 - 对子公司担保余额为1868.05亿元及33.19亿美元[11] - 对参股公司担保余额为27.28亿元[11] - 对厦门软件职业技术学院担保余额为1.25亿元[11] 担保状态 - 所有对外担保均无逾期情况[3][11]

指数表现 - 中证国有企业红利指数下跌0.09%至2025年8月26日13:05 [1] - 成分股中粮糖业领涨5.90% 鲁西化工上涨4.30% 中信特钢上涨1.75% [1] - 陕天然气领跌 贵阳银行和长江传媒跟跌 [1] 产品动态 - 国企红利ETF最新报价1.17元处于整固蓄势状态 [1] - 指数从国有企业中选取100只高股息率、分红稳定的上市公司证券 [2] - 前十大权重股合计占比16.77% 截至2025年7月31日数据 [2] 权重构成 - 中远海控权重2.36%涨0.31% 冀中能源权重2.00%跌0.16% [4] - 山煤国际权重1.47%跌0.48% 山西焦煤权重1.46%涨0.13% [4] - 潞安环能权重1.44%跌1.01% 恒源煤电权重1.40%持平 [4] 资金偏好 - 险资偏好低估值、高股息高分红、业绩确定性强标的 [1] - 长端利率中枢下行促使险资重视绝对收益标的作为压舱石 [1] - 举牌行为体现险资应对会计准则切换带来的投资波动 [1] 市场展望 - 无风险利率下行和资产荒背景下高股息率资产保持吸引力 [1] - 以险资为代表的长线资金或延续流入态势 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管"看好"评级 [5] 核心观点 - 京沪接连放松限购政策打破行业政策悲观预期 预示后续进一步放松可能 [1][5] - 上海政策力度略大于北京 鉴于上海楼市哑铃型结构 预计该政策利于修复置换链 [5] - 广义住房需求已经见底 但量价并未如期进入正向循环 预判房地产总量仍将继续磨底 [5] - 核心城市房地产市场已在底部拐点区域 并将领先筑底回升 [5] - 好房子政策将开辟"新产品 新定价 新模式"的新发展赛道 [5] 政策内容对比 - 户籍或非户籍符合购买条件的家庭 外环外购买住房不限套数 此前上限2-3套 [6] - 户籍成年单身按户籍家庭执行限购政策 外环内可购买住房2套 此前上限1套 [6] - 商贷利率不再区分首套和二套住房 二套商贷利率下降 此前首套LPR-45bp 二套LPR-5bp 并取消了利率下限 此前下限3.05% [6] - 公积金贷款额度提升 支持公积金"又提又贷" 最高公积金贷款额度上升至216万元 此前最高192万元 [6] - 非户籍家庭购买二套住房缴纳房产税时给予人均60平的免税面积扣除 此前无扣除 [6] 重点推荐标的 - 产品力房企：建发国际 滨江集团 华润置地 绿城中国 中国金茂 建发股份 [5] - 低估值修复房企：新城控股 越秀地产 龙湖集团 招商蛇口 中海外发展 保利发展 华发股份 [5] - 二手房中介：贝壳-W [5] - 物业管理：绿城服务 华润万象 招商积余 保利物业 中海物业 [5] 估值数据 - 保利发展2025年预测PE 19.4倍 归母净利润51.3亿元 [7] - 招商蛇口2025年预测PE 20.2倍 归母净利润42.3亿元 [7] - 滨江集团2025年预测PE 11.8倍 归母净利润28.1亿元 [7] - 华润置地2025年预测PE 9.2倍 归母净利润156.7亿元 [7] - 物业管理板块2025年平均预测PE 14.7倍 归母净利润18.3亿元 [8]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [3][51] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [3][51] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [3][51] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [3][51] - 城市布局策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 [3][51] - 供给侧政策如收储和闲置土地处理有新变化 一二线城市更受益 [3][51] - 2025年板块以政策主导 建议关注政策beta和仓位控制 [3][51] LPR报价与利率情况 - 8月5年期以上LPR报3.5% 与上月持平 [1][10] - 1年期LPR为3.0% 5月调降10bp后连续3个月持平 [1][10] 行业行情表现 - 申万房地产指数本周累计变动0.5% 落后沪深300指数3.68个百分点 [1][13] - 在31个申万一级行业中排名第31名 [1][13] - 本周上涨个股92支 较上周增加25支 [13] 新房成交情况 - 本周30城新房成交面积157.0万平方米 环比+16.7% 同比-16.1% [1][20] - 一线城市成交39.0万方 环比+8.2% 同比-22.1% [1][20] - 二线城市成交89.5万方 环比+47.6% 同比-10.9% [1][20] - 三线城市成交28.5万方 环比-24.7% 同比-22.3% [1][20] - 年初至今30城累计成交6389.0万方 同比-2.1% [1][25] - 一线城市累计1685.2万方 同比+2.4% [1][25] - 二线城市累计3066.2万方 同比-5.5% [1][25] - 三线城市累计1637.6万方 同比+0.1% [1][25] 二手房成交情况 - 本周14城二手房成交面积191.5万方 环比+6.4% 同比+9.5% [2][30] - 一线城市成交77.3万方 环比+4.1% [2][30] - 二线城市成交89.2万方 环比+9.7% [2][30] - 三线城市成交25.0万方 环比+2.3% [2][30] - 年初至今累计成交6867.7万方 同比+16.7% [2][30] - 一线城市累计2812.8万方 同比+20.3% [2][30] - 二线城市累计3192.0万方 同比+15.5% [2][30] - 三线城市累计862.8万方 同比+10.7% [2][30] 信用债发行情况 - 本周发行房企信用债18只 环比增加5只 [2][39] - 发行规模152.82亿元 环比增加69.21亿元 [2][39] - 净融资额33.78亿元 环比增加28.51亿元 [2][39] - 主体评级以AAA级为主（69.0%） [39][42] - 债券类型以一般中期票据为主（47.9%） [39][45] - 债券期限以5年以上（39.3%）和1-3年（31.4%）为主 [39][42] 政策动态 - 国务院强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [49] - 成都出台公积金新政 购买保障性住房最低首付比例降至15% [50] - 广州推出商转公贷款实施办法 个贷率低于75%时启动 [50] 重点推荐标的 - 基本面alpha公司：绿城中国、建发国际集团、华润置地等H股；滨江集团、招商蛇口等A股 [3][51] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [3][51] - 中介机构：贝壳 [3][51] - 物业公司：华润万象生活、保利物业等 [3][51]