行业整体表现与核心数据 - 2025年全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2% [1] - 2025年全国新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7% [1] - 2025年全国新建商品房销售额83937亿元，同比下降12.6% [1] - 2025年房地产开发企业房屋施工面积659890万平方米，同比下降10.0%，其中住宅施工面积460123万平方米，下降10.3% [3] - 2025年房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%，其中住宅新开工面积42984万平方米，下降19.8% [4] - 2025年房屋竣工面积60348万平方米，下降18.1%，其中住宅竣工面积42830万平方米，下降20.2% [4] - 各项指标显示房地产行业仍处于深度调整过程中，在动态变化中逐步筑底 [1] 市场结构与房企表现 - 2025年全国新建商品房销售额中，住宅销售额73335亿元，同比下降13.0% [9] - 2025年有10家房企销售额超千亿元，4家房企销售额超两千亿元 [9] - 千亿销售额房企包括：保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产、中国金茂、越秀地产和滨江集团 [9] - 2025年投资金额前十的企业以央企、国企为主，中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企投资金额占比超过三成，前十金额占比超过七成 [9] - 央国企有望在市场调整期逆势布局增强长期竞争力，而大多数民营房企仍在持续筑底中找寻机遇 [9] - 部分好地段的好房源项目依然有较多购房者认购，市场信心增加 [6] 近期市场动态与趋势 - 2025年12月新建商品房销售面积9399万平方米，环比上涨39.87% [10] - 2025年12月新建商品房销售额8807亿元，环比上涨44.07% [10] - 2025年12月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中上海上涨0.2%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5% [10] - 2025年12月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点 [11] - 2025年12月二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点 [11] - 市场呈现“翘尾效应”，12月销售工作呈现较好迹象 [10] 行业调整与未来展望 - 行业深度调整仍在持续，当前市场仍处于“去库存”阶段 [3][5] - 新房销售回落及过去两年土地成交显著缩量导致全国房屋新开工面积延续下行态势 [5] - 以央国企为代表的行业中坚力量开工工作整体积极有序 [6] - 各地进一步做好“保交房”工作，近期融资协调机制相关的金融政策将落实展期制度，有助于稳定“白名单”制度中的融资工作 [7] - 随着住房市场进入存量时代，二手房成交占比逐步提升，大中城市刚需购房者普遍通过购买二手房解决居住问题 [12] - 新房市场转向满足改善性需求，房企通过“好房子”产品形成差异化供给 [12] - 2026年预计是去库存的关键年份 [12]

厦门供应链三巨头五年战略蓝图 - 厦门象屿、厦门国贸、建发股份相继发布2026年至2030年五年战略发展规划，清晰描绘供应链头部企业的跃升路径 [1] 强化资源掌控力 - 在全球供应链格局调整背景下，三家公司均将“强化资源掌控力”列为未来重点方向，以应对不确定性并确保供应稳定 [2] - 厦门象屿推动商业模式变革，引入“产业链运营与资产管理思维”，协同“资、贸、物、服、工、投”多要素，其中“资”是战略基石，强化对上游关键资源（如矿产、粮源）的布局、掌控和配置能力 [2] - 厦门象屿聚焦“工贸一体”，通过股权投资、轻资产运营等方式介入关键加工制造环节，以增强产业链控制力 [2] - 厦门象屿将持续做大并稳定提升其金属板块的盈利能力，该板块是公司业务规模和利润的基石 [2] - 厦门国贸通过“产业化”战略举措，以股权绑定、长协协议、包销合作等策略战略性锁定上游关键资源，并围绕钢材、铁矿、浆纸、煤炭、棉纺等优势品类提升上游核心资源占比 [3] - 建发股份聚焦提升“资源力”，通过股权投资、战略合作和自主建设等方式获取并整合产业链上下游关键节点的物流与产业资源，以提高对核心要素的掌控能力 [3] - 企业通过从单纯交易转向资源整合，深度嵌入产业链，增强全链条影响力与话语权，从被动参与者转变为主导者 [4] 出海战略再升级 - 在“一带一路”与RCEP深入推进背景下，企业国际化战略的重要性日益凸显 [5] - 厦门象屿将国际化业务与资源布局提升至全新战略高度，加速拓展海外资源端与消费端市场，建立海外资源、贸易、产业、物流、资金中心，构建全球资源供应链网络 [5] - 厦门国贸将“国际化”列为首要战略举措，推动从“打通业务”到“建强组织”的根本性转变，打造“一核两翼三支柱”体系，深度融入国际市场并开发属地化业务 [5] - 建发股份2025年供应链运营业务保持稳健，其中海外业务规模约140亿美元，同比增长约37% [6] - 建发股份围绕“在海外再造一个建发”的长期规划，分区域推进海外布局，如在南美、非洲及中亚提升资源获取能力，在发达国家挖掘市场需求，并拓展东南亚、“一带一路”及RCEP沿线等高增长潜力区域 [6] - 跨境供应链向“端到端”全链条服务升级，具备全球资源整合能力的企业能更好应对市场波动、优化资源配置并分散风险 [7] 数智领航竞争力 - “数智化”被视为供应链的终极解法 [8] - 厦门象屿着力推进数字化应用体系整合与优化，深化数据资产管理，并强化数字化技术在风险防控中的作用，构建产业风险预警规则体系 [8] - 厦门象屿打造的“屿链通”数字供应链服务平台，融合区块链、人工智能、物联网、大数据等技术，截至2025年12月已累计帮助客户获得融资112亿元，助力客户综合融资成本下降10%~30% [8] - 厦门国贸将“数智化”作为五大战略举措之一，未来五年着力实现数据驱动的决策优化与业务赋能，构建“筑基速赢”、“互联融合”、“智能生态”的新基座系统 [9] - 厦门国贸通过“国贸云链”智慧供应链综合服务平台及“国贸天眼”、“e鹭护农”、“浆纸e站”等子平台，编织起数智化生态图谱 [9] - 建发股份以用户需求为导向，推动业务全流程数智化升级，构建覆盖“研判决策—业务运营—风险管控”的全域数智化平台 [10] - 建发股份围绕钢铁、纸浆、农产品等领域打造了“建发云钢”、“浆易通”、“纸源网”、“农E点”等垂直产业链平台 [10] - 2025年3月，三家企业强强联手成立厦门供应链数智创新有限公司，聚焦大宗物资国际物流供应链薄弱环节，开展供应链人工智能应用平台建设和运营 [10] 订单农业合同规范指引出台 - 1月19日，农业农村部正式印发《订单农业合同规范指引》，作为首个全国性、系统性规范订单农业合同的指导文件，具有里程碑意义 [11] - 《指引》旨在解决实践中存在的合同主体不明确、条款内容模糊、强制捆绑销售等问题，为合同签订确立规范框架 [11][12] - 订单农业模式依托契约关系实现生产与销售精准对接，系统性解决农民面临的品种选择、销售渠道和价格预期等关键问题 [12] - 以广西糖料蔗为例，订单农业覆盖率已突破95%，惠及500万蔗农，实现年均增收超万元；来宾市合同面积达180万亩，订单签约率高达99% [12] - 针对订单农业面临的合同纠纷、价格波动导致的毁约风险及诈骗隐患，《指引》从“明确主体、明晰过程、稳定预期、畅通维权”四个维度构建交易框架 [13] - 《指引》明确合同主体，要求将收购方营业执照等资质文件作为合同附件，以保障农民权益 [13] - 《指引》规范关键环节，禁止收购方强制农户购买指定投入品，防止“捆绑销售” [13] - 《指引》创新定价机制，倡导“保底价+市场浮动价”或“最低收购价+二次利润分成”等灵活模式，让农民分享红利并获得保底收益 [14] - 《指引》畅通维权路径，要求验收标准具体可量化，并明确对等公平的违约责任及多元争议解决方式 [14] “遇见好物市集年货节”助力产销对接 - 1月23日—25日，“遇见好物市集年货节”在北京竞园举办，汇聚有机果蔬、绿色食品、地理标志产品等 [15] - 活动旨在搭建连接田间地头与城市餐桌的桥梁，助力农民增收和产业增效，并被列入全国年货购物节重要系列活动 [15] - 活动承办方代表表示，其平台“遇见好物”旨在打通产业发展堵点，将乡村优质农产品、文化及环境分享给消费者 [15] - 市集上，贵州非物质文化遗产“独山盐酸菜”等产品成功吸引消费者 [16] - 参展企业新合作央厨（天津）供应链有限公司表示，其产品在开幕首日全部售罄，并现场与多家企业达成批量采购特色食品礼盒、养老餐食供应等初步合作意向 [16] - 活动通过抖音达人直播带货和产销对接会等形式，促成京东集团餐饮供应链部、椿庐餐饮等知名企业与参展商深度合作，为乡村振兴注入商业新动能 [16]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][54] 报告的核心观点 - 2026年房地产行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复交易政策预期，建议关注政策beta行情 [4][54] - 行业基本面整体承压，但核心城市新房市场仍存在小范围结构性行情，而二手房市场已全面跌破2024年“930”政策平台，核心城市出现补跌 [1][2][11][12] - 投资应聚焦于一线城市、大部分二线城市及极少量三线城市的组合，该组合在销售反弹时表现更优，同时行业竞争格局改善，头部国央企及优质混合所有制和民企将更受益 [4][54] 根据相关目录分别进行总结 1. 70城二手房价均跌破2024“930”，核心城市补跌 - **新房价格**：2025年12月70城新房房价环比下降0.4%，全年累计下降3.0% [1][11]。一线、二线、三线城市新房价格全年累计同比分别下降1.7%、2.5%、3.7% [1][11]。全年70城中仅5城新房价格环比上涨，65城下跌 [1][11] - **新房结构性行情**：核心城市存在小范围结构性行情，上海保持每月环比上涨；杭州在2024年“930”（取消限价）后出现阶段性上涨；合肥近一年整体平稳；成都、长沙在2025年上半年企稳后下半年随大市下跌 [1][11] - **二手房价格**：2025年12月70城二手房房价环比下降0.7%，全年累计下降6.1%，已全面跌破2024年“930”政策平台 [2][12]。一线、二线、三线城市二手房价格全年累计同比分别下降7.0%、6.0%、6.0% [2][12]。全年70城二手房价格全部下跌 [2][12] - **二手房市场疲弱**：2024年“930”后部分城市二手房价曾短暂止跌（如上海、北京、深圳、杭州、成都），但2025年二季度重拾跌势，目前所有样本城市房价均已跌破该平台，环比跌幅未明显收窄，市场表现疲弱，购房者信心不足 [2][12] 2. 行情回顾 - **板块表现**：本周（报告期）申万房地产指数累计上涨5.2%，领先沪深300指数5.83个百分点，在31个申万一级行业中排名第6 [2][17] - **个股涨跌**：本周房地产板块上涨个股共100支，下跌13支 [17]。涨幅前五的个股为中润资源（+34.2%）、万泽股份（+19.0%）、荣丰控股（+15.8%）、顺发恒业（+15.7%）、城投控股（+14.9%）[17][20]。跌幅前五的个股为万方发展（-23.1%）、乾景园林（-17.2%）、*ST匹凸（-11.5%）、亚太实业（-9.5%）、北京城建（-6.0%）[17][22] - **重点房企表现**：本周重点跟踪的40家A/H房企中，上涨22支 [17]。涨幅前五为大悦城（+14.4%）、华夏幸福（+12.0%）、绿城中国（+10.9%）、新城控股（+9.8%）、滨江集团（+9.4%）[17][24]。跌幅前五为旭辉控股集团（-48.8%）、碧桂园（-26.3%）、中梁控股（-18.1%）、雅居乐集团（-18.0%）、龙光地产（-13.9%）[17][24] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 - **新房成交**：本周30个样本城市新房成交面积为117.7万平方米，环比下降1.3%，同比下降38.1% [3][25]。其中，一线城市成交37.8万方（环比-1.3%，同比-35.9%），二线城市成交52.2万方（环比-7.0%，同比-38.0%），三线城市成交27.8万方（环比+11.6%，同比-40.9%）[3][25] - **新房累计成交**：2026年累计3周，样本30城新房成交面积共计353.3万方，同比大幅下降51.2% [3][33]。分能级看，一线城市成交111.2万方（同比-46.1%），二线城市成交163.7万方（同比-52.3%），三线城市成交78.3万方（同比-55.0%）[3][33] - **二手房成交**：本周15个样本城市二手房成交面积合计213.9万方，环比增长3.9%，同比下降4.0% [3][36]。其中，一线城市成交94.3万方（环比+5.0%），二线城市成交84.1万方（环比+3.4%），三线城市成交35.5万方（环比+2.4%）[3][36] - **二手房累计成交**：年初至今（报告期累计），15城二手房成交面积617.9万方，同比下降4.2% [36]。其中，一线城市成交261.6万方（同比-12.5%），二线城市成交251.9万方（同比-5.2%），三线城市成交104.5万方（同比+30.6%）[36] 4. 重点公司境内信用债情况 - **发行与净融资**：本周（1.19-1.25）共发行房企信用债9只，规模96.87亿元，环比减少24.23亿元；总偿还量164.16亿元，净融资额为-67.29亿元，环比减少40.29亿元 [45] - **发行结构**：发行主体评级以AAA级为主，占比77.4% [45]。债券类型以一般中期票据（52.5%）和一般公司债（44.4%）为主 [45]。债券期限以1-3年期为主，占比63.9% [45] - **融资成本**：本周发行利率有所上升，例如“26保利置业MTN002”3年期中期票据利率较公司之前发行的同类型可比债券利率上升了26个基点 [45][49][50] 5. 本周政策回顾 - **中央政策**：自然资源部与住建部联合发布通知，推出六大措施支持城市更新，包括增强规划适应性、将过渡期政策调整为以5年为原则等 [52]。住建部部长强调推动房地产高质量发展，加快构建“人、房、地、钱”要素联动的新发展模式，并提及有序搭建项目公司制、主办银行制、推进现房销售制等基础制度 [52]。央行行长表示2026年将继续实施适度宽松的货币政策，降准降息仍有空间，并维护金融市场稳定 [52] - **地方政策**：上海印发养老金融高质量发展行动方案，支持信托、金融租赁等业务与养老地产结合 [53]。湖南长沙公示拟使用专项债券收储存量闲置土地，总金额29.71亿元 [53]。湖南湘潭出台措施，包括二孩家庭购房套数认定核减、高层次人才提高公积金贷款额度、给予购房契税补贴等 [53]。湖南省计划2026年收购存量商品房200万平方米以上用于保障性住房等 [53]。海南、上海等地也发布了推进城市更新、保障房建设等相关政策 [53] 6. 投资建议 - **看好理由**：1）政策受基本面倒逼进入深水区，预计最终力度将超过2008和2014年；2）地产是经济早周期指标，配置地产相当于配置经济风向标；3）行业竞争格局改善，拿地和销售表现优异的头部国央企及优质民企将更受益；4）城市选择上，“一线+2/3二线+极少量三线”的组合依然有效；5）供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益 [4][54] - **配置方向**： - **地产开发**：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][54] - **地方国企/城投/化债**：推荐城建发展、城投控股 [4][54] - **中介**：推荐贝壳-W [4][54] - **物业**：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][54]

核心观点 - 报告对房地产板块持乐观态度，认为市场乐观情绪不断发酵，板块行情持续性可期，并指出板块估值处于底部区间，持仓比例为历史底部，在供求关系重塑的环境下，企业盈利能力具备修复空间，26年板块具备全年配置价值，景气度及盈利双拐点值得期待 [1][5] 政策环境 - 中央政策新增举措较少，但表态维持宽松，具体包括：财政部、税务总局延续实施公租房税收优惠政策；央行、国家金融监督管理总局将商业用房最低首付比例由50%下调至30%；自然资源部、住建部推出六方面11项政策支持城市更新；住建部部长倪虹强调将着力稳定房地产市场，并提及将推行项目公司制、主办银行制和现房销售制等基础制度建设 [5][16][17] - 地方政策以一线城市中长期表态为主，上海市“十五五”规划明确坚持租购并举；北京市2026年供地计划首次单列城市更新计划指标，安排商品住宅用地200-240公顷；广东省内20城将商业用房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [5][18][19] 市场成交表现 - **新房市场**：2026年第4周，50城新房成交面积298.91万方，环比上升14.0%，但同比下降29.3%，降幅较上周收窄1.3个百分点；1月前22天，50城新房成交面积同比下降31.3%，降幅较上个月扩张5.1个百分点 [5][20][23] - **二手房市场**：2026年第4周，11城二手房成交面积198.59万方，环比上升13.6%，同比上升14.1%，同比由负转正；1月前22天，11城二手房成交面积同比下降8.6%，降幅较上个月收窄13.6个百分点 [5][32][38] - **二手房认购（中介口径）**：2026年第4周，79城二手房成交套数环比下降2.9%，但同比大幅上升59.8%；1月前22天，79城二手房成交套数同比上升33.1%，为10月以来首次转正 [5][48][50] 市场景气度与价格 - **新房供应与去化**：2026年第4周，重点10城住宅推盘面积47.9万方，环比下降12.2%，同比下降7.5%；10城住宅售批比（MA8）为100%，环比上升7个百分点，但同比下降36个百分点；中指重点城市开盘去化率（MA8）为47%，环比下降5个百分点，同比下降18个百分点 [5][88][98] - **二手房市场热度**：截至2026年第4周，监测的70城二手房日均来访4.6万组，环比下降17.1%，但同比大幅上升63.1%；二手房来访转化率为5.7%，环比上周上升0.8个百分点 [5][108][111] - **二手房价格**：2026年第4周，33城二手房成交价周环比微涨0.1%，但月环比下降1.6%，年初以来同比25年同期下降17.9% [5][113][115] 土地市场 - 2026年第4周，300城宅地出让金为125.6亿元，环比下降14.3%，同比大幅下降67.4%；1月前22天，300城宅地出让金为431.1亿元，同比下降56.1% [5][117][122] - 同期，300城宅地供给建筑面积546.2万方，环比下降13.9%，同比下降51.0%；单周土地去化率为56%，环比下降23个百分点，同比下降20个百分点 [5][117][123] - 土地溢价率（MA4）为3.1%，环比上升0.7个百分点，但同比下降4.5个百分点；成交楼面价（MA4）为3251元/平方米，环比下降1.7%，同比下降23.3% [5][124] 板块行情表现 - 2026年第4周，SW房地产板块环比上涨5.2%，跑赢沪深300指数5.8个百分点，在30个申万一级行业中排名第6（处于20%分位） [5][125] - 板块内，16家主流房企周涨幅为+3.3%，其中绿城、新城、滨江、招商蛇口等企业明显上涨；物业龙头企业和港股主要房地产公司本周也分别上涨0.7%和1.8%，其中港铁公司、嘉里建设单周涨幅超过7% [5] - C-REITs板块本周综合收益指数上涨2.29%，监测的78单REITs中有68单上涨，发布经营数据的REITs涨幅较好 [5]

2025年度业绩预告核心摘要 - 公司预计2025年归母净利润为-100亿元至-52亿元，而2024年为29.46亿元，同比由盈转亏 [1] - 公司预计2025年归母扣非净利润为-65亿元至-32亿元，而2024年为19.05亿元 [1] 业绩预亏主要原因 - **联发集团业绩下滑与减值**：联发集团2025年结转收入同比下降，结算利润为负，同时计提的存货跌价准备预计将较2024年的20.92亿元和2023年的14.80亿元大幅增加 [1] - **美凯龙投资性房地产价值下降**：由于租金水平下降及租金预期转变，公司对采用公允价值计量的美凯龙投资性房地产计提了大幅价值下降，并计入当期损益 [1] - **美凯龙其他资产减值**：公司对美凯龙各类资产截至2025年末的可回收金额进行测算后，计提了相应的资产及信用减值准备 [2] 分红承诺与经营现金流 - 公司2025年中期利润分配方案为每股现金分红0.2元，共计派发现金红利5.8亿元 [2] - 公司公告承诺2025年度每股现金分红不低于0.7元，此承诺基于此前股东大会通过的股东回报规划 [2] - 公司认为2025年预亏主要为非现金性损益，对经营性现金流影响较小，且母公司累计未分配利润仍为正值，因此不影响分红承诺 [2] 其他业务分部表现与未来展望 - 公司的供应链及建发房产分部经营预计保持稳健，将持续贡献利润 [2] - 本次对联发集团及美凯龙分部计提大额减值后，有助于减轻压制公司业绩及估值的利空因素，公司有望轻装上阵 [2] - 分析师预计公司2025-2027年的归母净利润分别为-94.2亿元、29.3亿元、44.6亿元，对应2026年及2027年的市盈率分别为9.3倍和6.1倍 [2]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产基本面已深度调整，近期中央表态积极，后续政策值得期待 [3] - 板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，已具备吸引力 [3] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分方向 [3] 行业数据总结 - **新房成交**：上周（1.17-1.23）34个重点城市新房合计成交172.7万平米，环比上升0.6% [3][4]。其中，一二线城市成交158.7万平米，环比下降0.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升17.7% [3][4]。1月（1.1-1.23）34城新房成交同比下降38.2%，较12月降幅扩大13个百分点 [3][7] - **二手房成交**：上周13个重点城市二手房合计成交132万平米，环比下降0.2% [3][13]。1月累计成交同比下降9.6%，但降幅较12月收窄17个百分点 [3][13] - **库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘26万平米，成交70万平米，成交推盘比为2.69倍 [3][23]。截至上周末（1/23），15城合计住宅可售面积为8896.4万平米，环比下降0.5% [3][23]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比上升0.52个月 [3][23] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：《求是》杂志发文强调推进城市更新需破解理念、规划、资金及运营四大难点，并重申其重要性 [3][29][30]。住建部部长倪虹表示房地产高质量发展仍有较大潜力，将因城施策并构建发展新模式 [3][29] - **全国数据**：国家统计局发布2025年1-12月数据，全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%；销售额83,937亿元，同比下降12.6% [3][29] - **地方政策**：上海“十五五”规划建议提出以城市更新为抓手，加快城中村和旧住房改造 [3][29]。广州2026年政策聚焦“控增量、去库存、优供给”，包括收购存量商品房用于保障房等 [3][29]。北京公布2026年建设用地供应计划，预期实施建设用地约3,240-3,740公顷 [33] - **土地市场**：南京江北新区一宗宅地以15.4亿元底价成交 [29][35]。西安首批6宗地块（含4宗宅地）以总价25.4亿元底价成交 [35] 公司动态总结 - **经营业绩**：多家房企发布2025年度业绩预告，建发股份预计归母净利润亏损100亿至52亿元，金地集团预计亏损135亿至111亿元，保利发展预计盈利10.3亿元 [3][36][37] - **融资担保**：华润置地发行20亿元公司债，票面利率1.99%；中国海外发展发行15亿元（3年期，利率1.8%）和10亿元（5年期，利率2.1%）公司债；建发股份拟发行10亿元120天期超短融 [3][36][37] - **债务处理**：万科“21万科02”债券展期议案获通过，回售部分本息的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年；万科已于1月22日支付该债券当期利息，票面利率3.98% [3][36][37] - **股份回购**：贝壳-W于1月16日至22日共耗资约1600万美元回购约220万股；绿城服务于1月15日耗资约291万港元回购约65.2万股 [39][40] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，相对收益5.83%，在31个板块中排名第6位，表现强于大市 [3][41]。个股方面，城投控股、大悦城涨幅居前 [41][44]。当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为22.5倍和17.8倍 [3][45] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均上涨1.31%，相对沪深300指数收益为1.93%，表现强于大市 [3][46]。个股方面，中奥到家、新大正涨幅居前 [46][50]。板块平均2025/2026年预测PE分别为13.1倍和11.8倍 [3][49][52]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“小阳春提前开启，交易信心走强”，指出市场在未出台大规模实质性刺激政策的情况下，已进行一定的自发性修复 [1][7][16] 二手房市场总结 - **整体成交**：2026年1月1日至1月22日，79城二手房日均认购3404套，同比2025年同期增长33.1%，若以春节假期日期对齐，同比2025年同阶段增长8.1%，同比2024年同阶段增长50.0% [7][16] - **城市能级分化**：低能级城市表现优于中能级和高能级，阳历对齐同比，三四线、二线、一线认购分别提升47.6%、29.8%、20.3%；春节对齐同比，三四线、二线分别提升24.4%、4.3%，一线则下降4.8% [7][26] - **网签数据滞后**：网签数据一般滞后认购数据半个月到一个月，开年至今11城二手房网签同比-9.9%，认购端的高增尚未完全传递至网签端 [7][29] - **重点城市表现**：一线城市中，广州在春节对齐后认购同比+6%，表现相对稳定；二线城市中，合肥、济南、郑州、南京在春节对齐后认购增长明显，同比分别+23%、+22%、+22%、+21%；三四线城市中，湖州、东莞、徐州、中山、无锡在春节对齐后认购同比分别+82%、+50%、+42%、+40%、+40% [31][34] - **来访与转化率**：开年至今70城中介来访同比增长34.2%（春节对齐同比+5.0%），略低于认购增长；来访转化率为5.6%，较2025年第四季度提升0.6个百分点，最近一周（26W4）转化率提升至6.4%，达到2023年3月以来最高水平 [7][35] - **二手房价**：截至2026年1月22日，33城二手房价格年初以来同比2025年同期下跌17.9%，自2024年“924新政”以来下跌10.5%；2025年一线城市房价平均下跌16.2%，较2024年跌幅扩张6.9个百分点，中低线城市平均下跌16.7%，跌幅扩张7.2个百分点；2026年1月，一线城市房价平均下跌0.7%，环比跌幅收窄2.1个百分点，中低线城市平均下跌0.4%，环比跌幅收窄1.0个百分点 [7][41][45][48][49] - **二手挂牌量**：140城二手房挂牌量在2025年11月下旬达到顶点（558.51万套），目前（2026年1月22日）为552.13万套，较2025年末下降0.6%，较顶点下降1.1%；重点12城挂牌量在2025年9月中旬达到顶点，目前为169.26万套，较2025年末下降1.2%，较顶点下降4.0%，重点城市挂牌量下降更为明显 [7][50] 新房市场总结 - **整体成交**：受传统淡季及推盘较少影响，新房网签表现不佳，2026年1月1日至1月22日，45城新房日均网签25万平方米，同比2025年同期下降42.1%，若以春节对齐，降幅达到66.4% [7][59][63] - **城市能级分化**：各线城市新房网签均有下降，阳历对齐同比，一线、二线、三四线分别下降42%、45%、35%；春节对齐同比，一线、二线、三四线分别下降60%、71%、52%，三四线降幅最小，一线次之，二线降幅最为明显 [7][65] - **重点城市表现**：一线城市北上广深新房网签阳历对比同比分别下降36%、33%、41%、67%；二线城市中仅沈阳实现同比增长（+11%）；三四线城市中泰安、阳江、惠州实现同比增长，分别为+34%、+25%、+10% [67][68][70] 政策与市场背景 - 2026年1月1日，《求是》杂志刊发文章释放积极信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要保持政策力度，政策要一次性给足，对稳定“资产价格预期”具有重要意义 [15] 重点公司覆盖 - 报告覆盖了包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、贝壳-W等在内的多家A股及港股房地产行业重点公司，并均给予“买入”评级，同时列出了各公司的盈利预测及估值指标 [8]

报告行业投资评级 - 报告对房地产及物管行业维持 **“看好”** 评级 [1][3] 报告核心观点 - 房地产基本面已经历深度调整，近期中央表态出现积极转变（如《求是》杂志为房地产重磅发声），后续行业政策值得期待 [3] - 当前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，具备吸引力 [3] - 看好优质房企及商业地产，并推荐了相关标的 [3] 根据相关目录分别总结 1. 行业数据总结 - **新房成交量**：上周（2026/1/17-1/23）34个重点城市新房合计成交172.7万平米，环比上升0.6% [3][4]。其中，一二线城市成交158.7万平米，环比下降0.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升17.7% [3][4]。1月（1.1-1.23）34城一手房成交同比-38.2%，较12月下降13个百分点 [3][7] - **二手房成交量**：上周13个重点城市二手房合计成交132万平米，环比下降0.2% [3][13]。1月累计成交同比-9.6%，较12月上升17个百分点 [3][13] - **新房库存与去化**：上周15城合计推盘26万平米，成交70万平米，成交推盘比为2.69倍 [3][24]。截至上周末（2026/1/23），15城合计住宅可售面积为8896.4万平米，环比-0.5% [3][24]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比+0.52个月 [3][24] 2. 行业政策和新闻跟踪总结 - **宏观政策**：《求是》杂志连续发文强调推进城市更新的重要性，并指出需破解理念、规划、资金及运营等4个重点问题 [3][31][32]。住建部部长倪虹表示房地产高质量发展仍有较大潜力，将因城施策并构建发展新模式 [3][31] - **全国数据**：国家统计局发布2025年1-12月数据：房地产开发投资82,788亿元（同比-17.2%）；新建商品房销售面积88,101万平方米（同比-8.7%）；新建商品房销售额83,937亿元（同比-12.6%） [3][31] - **地方政策（因城施策）**：上海“十五五”规划建议提出以城市更新为抓手，加快城中村和旧住房改造 [3][31]。广州2026年政策聚焦“控增量、去库存、优供给”，包括收购存量商品房用于保障房等 [3][31]。多地（如吉林）优化公积金贷款政策，支持住房需求 [38] 3. 重点公司公告总结 - **经营业绩**：多家房企发布2025年度预计归母净利润公告：建发股份-100至-52亿元；金地集团-135至-111亿元；保利发展10.3亿元 [3][40] - **融资与担保**：华润置地发行20亿元公司债（票面利率1.99%）；中国海外发展发行15亿元（3年/1.8%）和10亿元（5年/2.1%）公司债；招商蛇口拟为子公司提供5亿元贷款担保 [3][40][42] - **其他动态**：万科“21万科02”债券展期议案获通过，回售部分本息的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年；万科已支付该债券当期利息（票面利率3.98%） [3][40][42] - **股份回购**：贝壳-W在1月16日-22日期间共耗资约1600万美元回购股份约220万股 [43][45]。绿城服务于1月15日耗资约291万港币回购65.2万股 [43][45] 4. 板块行情回顾总结 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，相对收益为5.83%，在31个板块中排名第6位 [3][46]。个股方面，城投控股、大悦城涨幅居前 [46][49]。当前主流A/H房企2025/2026年预测PE均值分别为22.5/17.8倍 [3][50] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均上涨1.31%，相对沪深300收益为1.93% [3][51]。个股方面，中奥到家、新大正涨幅居前 [51][56]。当前物管板块2025/2026年预测PE均值分别为13.1/11.8倍 [3][58]

文章核心观点 - 一夜之间，A股市场有65家公司集中发布亏损预告，其中部分行业龙头公司巨额亏损，另有公司面临退市风险，这反映了上市公司可能存在的“财务大洗澡”行为，即在业绩不佳的年份一次性计提大量减值，为未来业绩增长制造低基数，同时警示投资者需关注公司基本面，远离问题股[1][20][21] 地产行业公司巨额亏损 - 红星美凯龙、金地集团、建发股份三家地产相关公司预告巨额亏损，亏损上限分别为225亿元、135亿元和100亿元，三家合计亏损额巨大[3][4] - 亏损主要原因为对地皮、商场等资产计提减值或公允价值变动，反映了资产泡沫破裂[8] - 建发股份除自身地产子公司利润下滑外，还因与美凯龙的交易而承受额外损失[8] 其他行业公司异常亏损 - 白银有色在2025年大宗商品牛市中，预告亏损4.5亿元至6.75亿元，为公司十余年来首次亏损，亏损原因为合同纠纷及金融衍生品亏损[12] - 航天机电预告亏损近6亿元，亏损原因包括光伏产能过剩、汽车配件业务不佳及铝价上涨等多重因素[14] 公司退市风险 - ST熊猫、*ST岩石、ST长药三家公司面临退市风险[14] - ST熊猫和*ST岩石被会计师出具“非标意见”[16] - ST长药因年报造假被监管罚款1000万元，并直接停牌[16] 对“财务大洗澡”现象的解读 - 多家公司选择在同一时间集中披露巨额亏损，可能是一种“财务大洗澡”行为[17] - 该行为利用会计准则，将历史积累的坏账、高估资产等问题一次性处理，使当期业绩“烂到底”[20] - 目的之一是为来年制造极低的业绩基数，从而轻易实现同比增长率“暴增”[20] - 目的之二是为了应对监管规则，避免因连续亏损或造假而触发退市条件[20] - 这种行为本质上是将过去的经营风险转嫁给当前股东，透支投资者信任[21]

行业整体财务与经营压力 - 2025年超七成房企净利润同比下滑，存货减值与结转压力是全行业共同困局，即便是国央企也感受到切实压力 [1] - 多家房企在年底启动人事与组织变革，以应对市场压力并为战略转型铺路 [1] 建发股份子公司联发集团的业绩与调整 - 建发股份子公司联发集团因年内结算利润承压、存货跌价准备计提增加，2025年将出现亏损 [1] - 建发房产总经理林伟国拟升任建发房产董事长，并同步拟出任联发集团董事长，意味着建发集团旗下房地产板块将由其统一执掌 [1] - 联发正通过投资聚焦高能级城市、优化存量资产结构及聚焦特定客群等策略调整应对周期考验 [1] 联发集团的投资与土地储备策略 - 2025年联发新增土地储备90%以上集中于上海、南京、深圳、厦门等高能级城市 [2] - 拿地区域指向各城市的产业高地或新兴活力中心，如南京软件谷，与其“新青年产品战略”形成闭环 [2] - 投资逻辑归纳为“读城、读产、读人”，即以客群需求反向推导土地获取与产品定位 [2] - 聚焦策略意味着主动收缩战线，将有限资源集中投入于更精准适配核心战略的区域 [4] 联发集团的产品战略与市场表现 - 联发选择聚焦“新青年”这一差异化赛道，产品围绕“优总价、高品质、强运营、智慧化”做小户型创新 [5] - 在服务端，通过社群与空间运营、社区共建等方式延伸物业服务的共创价值 [5] - 2025年联发入选国家级好房子科技展，斩获中指院“中国房地产企业产品力优秀企业TOP6”，四个新青年项目获评“人居梦想好房子” [5] - 市场端表现突出：厦门嘉悦里年销超千套登顶福建；上海时光新澍等项目首开均破区域纪录；柳州嘉悦里实现首开288套 [5] - 新青年赛道在2025年已成为联发破局的抓手之一 [6] 联发集团的资产盘活与去库存进展 - 联发正以“去库存、退低效”的策略系统性盘活资产 [8] - 2025年，联发总销售签约收入260亿元中，库存项目（非首开）销售金额达到173.5亿元，整体去化率同比提升约10% [8] - 现房销售去化率同比提升了约12%，有力促进了现金回流与资产结构优化 [8] - 具体案例：2025年联发重庆观音桥单盘签约22亿元，成交1100套，荣登重庆TOP2；武汉联发·悦文华排名2025年武汉市现房网签TOP3 [8] - 积极推进存量土地的盘活处置，通过“有进有退”的调整降低资金占用成本，提升资产质量与运营效益 [8] 联发集团的转型优势与未来挑战 - 转型优势一：国企背书的资金安全垫，依托建发集团资源支持，融资成本显著低于民营房企 [9] - 转型优势二：赛道选择差异化，率先切入未被充分满足的新青年市场 [9] - 转型优势三：核心城市资产沉淀，一、二线城市土地储备占比提升，在行业复苏期具备更强利润释放能力 [9] - 未来挑战一：作为一线城市布局的“新晋玩家”，品牌口碑与客群信任度仍需时间沉淀 [9] - 未来挑战二：新青年赛道需持续产品创新与精细化运营，避免同质化竞争、维持高去化率是长期考验 [9] - 长远来看，随着行业出清深化，核心城市优质资产与精准匹配需求的产品将成为稀缺资源 [9] - 在掌门人加持下，合理掌控拿地节奏、提升运营效率，联发有望在行业复苏周期中实现稳健发展 [9]