公司业绩说明会安排 - 公司计划于2025年11月12日15:00-16:00召开2025年第三季度业绩说明会 [3] - 说明会旨在与投资者就2025年第三季度经营成果及财务状况进行互动交流 [3][4] - 投资者可在2025年11月11日16:00前通过指定网址或微信小程序提交会前提问 [2][7] 说明会参与方式 - 会议将以视频播报结合在线文字问答的方式在价值在线平台召开 [4][5] - 投资者可于会议期间登录价值在线网络平台在线参与互动 [7] - 说明会结束后，投资者可通过价值在线平台查看会议召开情况及主要内容 [7] 公司参会人员 - 参会人员包括董事长林茂先生、三位独立董事及副总经理兼董事会秘书、财务总监等管理层 [5][6] - 公司2025年第三季度报告已于2025年10月31日发布 [3]

会议信息 - 2025年第三季度业绩说明会于11月12日15:00 - 16:00召开[4] - 投资者11月11日16:00前可会前提问[3] - 会议在价值在线网络在线交流[6] 参与人员 - 董事长林茂、独立董事吴育辉等参加[8] 联系方式 - 联系人许榕，电话0592 - 2132319，邮箱rxu@chinacnd.com[9] 报告情况 - 公司10月31日已发布2025年第三季度报告[4]

市场总览 - 周四沪深市场成交总金额为20553亿元，南下资金净流入54.8亿港元 [2][6] - 上证指数上涨1.0%，沪深300上涨1.4%，科创50上涨3.3%，中证1000上涨1.2%，创业板指上涨1.8%，恒生指数上涨2.1% [5][6] - 表现最好的行业是有色金属（+3.1%）、电子（+3.0%）、通信（+2.4%）、基础化工（+2.0%）、汽车（+1.8%） [5][6] - 表现最差的行业是传媒（-1.4%）、社会服务（-1.1%）、商贸零售（-1.0%）、美容护理（-0.5%）、银行（-0.4%） [5][6] 公司深度研究：*ST和科 (002816) - 推荐逻辑为清洗设备龙头迎接盈利回升新机遇，半导体业务打开空间，无掩膜光刻机进展超预期 [7] - 预计2025-2027年公司营业收入为273/419/543百万元，增长率分别为1010%/54%/29% [7] - 预计2025-2027年归母净利润为11.77/53.39/87.16百万元，增长率分别为-/354%/63% [7] - 预计2025-2027年每股盈利为0.12/0.53/0.87元，PE为196.29/43.27/26.50倍 [7] - 催化剂包括无掩膜光刻设备交付、设备新订单等 [7] 公司深度研究：建发股份 (600153) - 推荐逻辑揭示其被忽视的经营变化和核心价值，包括美凯龙经营触底信号已现、地产业务Alpha突出、供应链经营稳健 [7][8] - 驱动因素为管理层人事发生改变和经营战略发生改变 [8] - 预计2025-2027年公司营业收入为652563/672826/697093百万元，增长率分别为-6.95%/3.11%/3.61% [8] - 预计2025-2027年归母净利润为2286/3076/4560百万元，增长率分别为-22.39%/34.55%/48.26% [8] - 预计2025-2027年每股盈利为0.79/1.06/1.57元，PE为12.92/9.61/6.48倍 [8] - 催化剂包括美凯龙战略成效显现、房地产销售/政策利好、大宗商品价格反弹 [8] 固收信用债观点 - 核心观点认为金融债市场是非银机构投资第一大板块，具有较高安全性、相较于利率债的票息和相较于普信债的流动性优势 [10] - 观点变化为未来出现超预期信用事件的可能性较低 [10] - 与市场差异在于详细梳理AMC、金租、商租等小众金融板块的投资价值 [10] 传媒互联网行业点评 - 2025Q3传媒重仓股配置比例为4.66%，环比上升0.55个百分点，高于行业标准配置比例2.88个百分点 [11] - 剔除腾讯控股后，25Q3传媒重仓股配置比例为2.02%，环比上升0.41个百分点，主要因巨人网络、ST华通等标的基金持仓市值提升 [11] - 2025Q3传媒行业前十大重仓股为腾讯控股、快手-W、巨人网络、ST华通、分众传媒、恺英网络、哔哩哔哩-W、吉比特、完美世界、三七互娱 [11] - 加仓明显板块包括游戏（顺网科技、巨人网络、ST华通、恺英网络、吉比特、完美世界等）、广告媒体（芒果超媒、分众传媒）、互动媒体及服务（快手-W） [11] - ST华通若完成摘帽，许可买入的基金公司数量变多，预计公司将有更大扩展空间 [11]

MSCI指数调整概况 - MSCI中国A股指数新纳入17只标的并剔除16只标的 本次调整结果将在11月24日收盘后生效 [2][3] - MSCI中国指数除A股外 还新纳入9只港股 包括紫金黄金国际 广发证券 赣锋锂业 中国有色矿业等 同时剔除4只港股 如北控水务集团 中国光大银行 华润医药等 [3] - MSCI每年进行4次例行指数调整 包括5月和11月的半年度审议以及2月和8月的季度审议 调整依据主要为客观量化指标如市值和流动性 [5] 新增A股标的名单 - 新增的17只A股包括千里科技（601777） 东阳光（600673） 长川科技（300604） 华虹公司 兴业银锡（000426） 金力永磁（300748） 金发科技（600143） [1][3] - 新增A股还包括恺英网络（002517） 上海电气（601727） 协创数据（300857） 生益电子 英维克（002837） 长盈精密（300115） 江波龙（301308） [1][3] - 新增A股名单最后部分为中材科技（002080） 芯联集成 卧龙电驱（600580） [1][3] 剔除A股标的名单 - 剔除的16只A股包括中直股份（600038） 伯特利（603596） 东阿阿胶（000423） 广电运通（002152） 海格通信（002465） 海澜之家（600398） [1][3] - 剔除A股还包括华兰生物（002007） 凤凰传媒（601928） 梅花生物（600873） 南京证券（601990） 纳思达（002180） 欧派家居（603833） [1][3] - 剔除A股名单最后部分为西南证券（600369） 建发股份（600153） 益丰药房（603939） 金龙鱼（300999） [1][3] 全球及其他市场指数调整 - MSCI全球标准指数新纳入总市值最大的个股包括云服务初创公司CoreWeave 人工智能与云计算服务提供商Nebius Group 以及生物制药公司Insmed [4] - MSCI新兴市场指数新增成分股中总市值前三大的股票为印尼可再生能源公司Barito Renewables Energy 紫金黄金国际（港股） 以及广发证券（港股） [4]

投资评级 - 投资评级为买入，且为维持 [2] 核心观点 - 公司作为进博会“全勤生”，与路易达孚签署年成交25亿美元农产品的战略合作协议，共同构建安全、稳定的农产品全球供应链网络 [8] - 公司致力于成为国际领先的供应链运营商，以“中国式商社，全球化建发”为品牌定位，学习日本商社经验 [8] - 公司供应链业务经营稳健，建发房产逆势增长，但联发集团及家居商场运营短期承压 [8] - 预计公司2025-2027年的归母净利润分别为34.8亿元、38.7亿元、42.6亿元，对应的PE分别为8.5倍、7.6倍、6.9倍 [8] 基本数据与市场表现 - 截至2025年11月6日，公司收盘价为10.16元，流通股本和总股本均为29.00亿股，每股净资产为19.21元 [2] - 最近12个月市场表现数据显示，公司股价表现与沪深300指数、上证指数及物流行业指数进行对比 [4] 盈利预测 - 预计2025年营业收入为7015.86亿元，与2024年基本持平，增长率为0.0% [7] - 预计2025年归母净利润为34.81亿元，同比增长18.2%，2026年和2027年预计分别增长11.1%和10.1%至38.66亿元和42.56亿元 [7] - 预计2025年每股收益为1.20元，对应市盈率为8.5倍，2026年和2027年每股收益预计为1.33元和1.47元，市盈率分别为7.6倍和6.9倍 [7] - 预计2025年净资产收益率为4.7%，2026年和2027年将逐步提升至5.1%和5.6% [7] 业务运营亮点 - 2025年前三季度，公司经营的主要大宗商品货量超1.5亿吨，继续保持增长，多个核心品类市占率保持行业领先 [8] - 公司海外业务规模达94.64亿美元，同比增长23.24% [8] 财务指标预测 - 预计毛利率将稳定在5.7%左右（2025E-2027E） [9] - 预计营业利润率将从2025年的1.8%逐步提升至2027年的2.2% [9] - 预计总资产周转天数将维持在396天左右（2025E-2027E） [9] - 预计资产负债率将从2025年的69.9%小幅下降至2027年的69.2% [9]

核心观点 - 建发股份的归母净利润增速预期存在超预期可能，主要驱动力来自美凯龙经营触底、地产业务中联发集团经营改善以及供应链业务的稳定基本盘 [1] 美凯龙业务分析 - 美凯龙经营出现触底信号，建发系领导层于2025年9月全面亮相并提出新五年规划，目标将出租率在三年内提升至90%以上 [1] - 美凯龙的商业模式为收租模式，其自持物业运营具有重资产、高毛利、高现金流的特点，其投资性房地产价值主要受自营卖场租金影响 [1] - 基于2025年上半年出租率和单位租金稳定的情况，预计2025-2027年美凯龙公允价值亏损压力将逐步减轻，乐观情况下可能在2026或2027年开始增厚利润 [1] 地产业务分析 - 公司地产业务由建发房产与联发集团构成，建发房产定位新中式改善型住宅，土地储备集中在一二线城市，销售与盈利保持稳健 [2] - 联发集团在2025年迎来管理层全面换帅，推出聚焦“新青年”的“新澍”产品线，并进行组织架构优化与土储向一二线核心城市聚焦，经营改善拐点已现 [2] - 2021-2024年地产业务累计计提存货减值约150亿元，其中联发集团减值充分，大量风险已前置释放，预计2024-2025年成为利润周期低点，未来跌价压力将逐步收敛 [2] 供应链业务分析 - 大宗供应链行业呈现大市场、低集中特征，头部企业份额稳步提升，公司在行业调整期实现了经营货量的逆势增长，年化增速约15% [3] - 多元化的货种结构有效平滑单一品类周期波动，使得ROE下行幅度显著小于同业，展现出优异的经营韧性 [3] - 公司上市以来累计分红190亿元，位居同业首位，分红总额占当前市值比重达63%，2024-2025年每股分红承诺不低于0.7元，历史平均股息率维持在4.3% [3] 检验因素 - 判断美凯龙经营是否触底回升的核心指标是其自营商场的平均出租率能否从2025年上半年的84.2%向90%以上迈进，以及单位租金是否止跌企稳 [4] - 检验联发集团经营拐点的关键需观察其权益销售金额能否保持高增长，以及新增土地储备中一二线城市的货值占比能否维持在80%左右 [4] - 检验供应链基本盘稳定性的指标需关注大宗商品经营货量能否维持稳增长，以及公司的分红规划兑现情况 [4] 催化因素 - 美凯龙新五年规划中的电器馆、设计中心等新业态若在财报中体现出对收入和出租率的显著拉动，可能会改善市场悲观预期 [6] - 公司地产销售数据持续超预期，或行业层面出现更大力度的政策宽松，可能会催化地产板块估值修复 [6] - 若中国PPI同比转正或持续回升，可能会提振供应链业务的盈利预期；若“反内卷”政策有效改善行业竞争格局，将推动公司市场份额和利润率双升 [6] 研究价值与市场认知差异 - 市场将美凯龙视为不良资产，但研究认为其是被低估的修复资产，核心矛盾已从债务危机转变为经营改善，其收租模式意味着一旦出租率稳住，业绩和资产价值具备极大向上弹性 [7] - 市场关注供应链业务的周期性，但研究更看重其永续现金流与分红价值，认为其以服务费为主的模式、低融资成本和全球化网络构成了难以复制的护城河 [8] - 市场因地产行业下行而给予低估值，但研究挖掘出联发集团的个体Alpha，其在新管理层、新产品线、新土储结构三重变革下正发生经营质变 [9] 盈利预测 - 预测公司房地产业务利润将于2025年触底，建发房产利润保持稳定增长，联发集团利润因存货减值计提而承压，业绩有望自2026年起进入修复通道 [10] - 预测2025、2026、2027年归母净利润分别为23、31、46亿元，2025-2027年复合年增长率超过40% [10] - 按照2026年12倍市盈率估值，对应目标价为12.7元每股 [10]

MSCI指数调整核心信息 - MSCI公布11月指数审核变更结果 新纳入17只A股并剔除16只A股 调整结果将于2025年11月24日收盘后生效 [1] MSCI中国A股指数具体调整 - 新纳入A股标的包括千里科技 东阳光 长川科技 华虹公司 兴业银锡 金力永磁 金发科技 恺英网络 上海电气 协创数据 生益电子 英维克 长盈精密 江波龙 中材料技 芯联集成-U 卧龙电驱 [4] - 剔除A股标的包括中直股份 伯特利 东阿阿胶 广电运通 海格通信 海澜之家 华兰生物 凤凰传媒 梅花生物 南京证券 纳思达 欧派家居 西南证券 建发股份 益丰药房 金龙鱼 [4] MSCI中国指数港股调整 - MSCI中国指数新纳入紫金黄金国际 广发证券 赣锋锂业 中国有色矿业等9只港股标的 [4] - MSCI中国指数剔除北控水务集团 中国光大银行 华润医药等4只港股标的 [4] 全球及其他指数调整概况 - MSCI全球标准指数新纳入69只股票并剔除64只股票 [5] - MSCI全球标准指数新纳入个股中总市值最大的包括云服务公司CoreWeave 人工智能与云计算服务商Nebius Group 生物制药公司Insmed [5] - MSCI新兴市场指数新增成分股总市值前三为印尼可再生能源公司Barito Renewables Energy 紫金黄金国际 广发证券 [5] 指数调整机制 - MSCI每年进行4次例行指数调整 包括5月和11月的半年度审议以及2月和8月的季度审议 [6] - 指数调整主要依据客观量化指标如市值和流动性等 [6]

MSCI指数调整概况 - MSCI公布11月指数审核变更结果 调整将于2025年11月24日收盘后生效 [1] - MSCI中国A股指数新纳入17只标的 同时剔除16只标的 [1] - MSCI中国指数新纳入9只港股 剔除4只港股标的 [1] MSCI中国A股指数具体调整名单 - 新纳入个股包括千里科技 东阳光 长川科技 华虹公司 兴业银锡 金力永磁 金发科技 恺英网络 上海电气 协创数据 生益电子 英维克 长盈精密 江波龙 中材科技 芯联集成-U 卧龙电驱 [1] - 剔除个股包括中直股份 伯特利 东阿阿胶 广电运通 海格通信 海澜之家 华兰生物 凤凰传媒 梅花生物 南京证券 纳思达 欧派家居 西南证券 建发股份 益丰药房 金龙鱼 [1] 全球及其他指数调整情况 - MSCI全球标准指数新纳入69只股票 剔除64只股票 [2] - 全球标准指数新纳入总市值最大的个股包括云服务公司CoreWeave 人工智能与云计算服务商Nebius Group 生物制药公司Insmed [2] - MSCI新兴市场指数新增成分股中总市值前三大为印尼可再生能源公司Barito Renewables Energy 紫金黄金国际 广发证券 [2] 指数调整机制 - MSCI每年进行4次例行指数调整 包括5月和11月的半年度审议以及2月和8月的季度审议 [2] - 指数调整主要依据客观量化指标 如市值和流动性等 [2]

MSCI指数调整核心信息 - 国际指数编制公司MSCI公布11月指数审核变更结果 调整结果将于2025年11月24日收盘后生效 [1] - MSCI中国A股指数新纳入17只标的 同时剔除16只标的 [1] - MSCI每年进行4次例行调整 本次为11月进行的半年度审议 调整依据主要为客观量化指标如市值和流动性 [6] MSCI中国A股指数具体调整名单 - 新纳入个股包括千里科技 东阳光 长川科技 华虹公司 兴业银锡 金力永磁 金发科技 恺英网络 上海电气 协创数据 生益电子 英维克 长盈精密 江波龙 中材科技 芯联集成-U 卧龙电驱 [4] - 剔除个股包括中直股份 伯特利 东阿阿胶 广电运通 海格通信 海澜之家 华兰生物 凤凰传媒 梅花生物 南京证券 纳思达 欧派家居 西南证券 建发股份 益丰药房 金龙鱼 [4] - 除A股外 MSCI中国指数新纳入紫金黄金国际 广发证券 赣锋锂业 中国有色矿业等9只港股 剔除北控水务集团 中国光大银行 华润医药等4只港股 [4] 全球及其他指数调整概况 - MSCI全球标准指数新纳入69只股票 剔除64只股票 [5] - 全球标准指数新纳入个股中总市值最大的包括云服务初创公司CoreWeave 人工智能与云计算服务提供商Nebius Group 以及生物制药公司Insmed [5] - MSCI新兴市场指数新增成分股中总市值前三大的股票为印尼可再生能源公司Barito Renewables Energy 紫金黄金国际（港股） 以及广发证券（港股） [5]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 政策端有望进一步发力，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 [4] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [4] - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义 [4] 板块行情 - 本周（25/10/25-25/10/31）房地产（申万）指数下跌0.7%，表现弱于上证指数（+0.1%）、深证成指（+0.7%）和创业板指（+0.5%）[4][7] - 个股方面，周度涨幅前五分别为：京投发展(+28.2%)、ST中迪(+27.6%)、和展能源(+12.5%)、西藏城投(+11.3%)、海南机场(+10.5%) [4][7] - 个股方面，周度跌幅后五分别为：沙河股份(-13.4%)、合肥城建(-13.0%)、ST广物(-10.1%)、深振业A(-9.7%)、*ST荣控(-8.7%) [4][7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（10.25-10.31）42个重点城市新房合计成交243万平米，环比上升4.8%，但同比下降41.1% [4][13] - 分能级看，一线城市（4城）成交55.3万平米，环比下降4.1%；二线城市（15城）成交151.0万平米，环比上升11.4%；三四线城市（23城）成交36.5万平米，环比下降4.8% [13] - 10月全月（10.1-10.31）42城新房合计成交843万平米，环比上升1.4%，但同比下降34.6% [4][18] - 年初至今（1-10月）42城新房累计成交面积同比下降10.3% [4][18] - 10月全月分能级表现：一线城市成交198万平米，环比下降10.7%，同比下降38.2%；二线城市成交501万平米，环比上升4.8%，同比下降31.3%；三四线城市成交145万平米，环比上升9.5%，同比下降39.6% [18] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（10.25-10.31）21个重点城市二手房合计成交205万平米，环比下降3.3%，同比下降23.6% [4][30] - 分能级看，一线城市（3城）成交91.9万平米，环比上升6.8%；二线城市（9城）成交98.8万平米，环比下降12.0%；三四线城市（9城）成交14.6万平米，环比上升5.3% [30] - 10月全月（10.1-10.31）21城二手房合计成交732万平米，环比下降14.0%，同比下降21.2% [4][33] - 年初至今（1-10月）21城二手房累计成交面积同比上升11.4% [4][33] - 10月全月分能级表现：一线城市成交300万平米，环比下降16.4%，同比下降26.3%；二线城市成交380万平米，环比下降13.0%，同比下降16.8%；三四线城市成交51万平米，环比下降6.4%，同比下降20.4% [33] 行业新闻与政策 - 宏观层面：住建部推进现房销售制，以防范交付风险；商务部等五部门支持符合条件的商业地产项目发行REITs，为城市商业提质提供融资支持 [4][45] - 因城施策：广州发布好房子建设指引，强制要求绿色建材使用比例不低于20%；重庆创新存量用地盘活方式，全面推行集体经营性建设用地入市 [4][45] - 公积金政策：海南将住房公积金贷款月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60%；湖北统一首二套房公贷额度，高品质住宅贷款额上浮不低于20%，保障房首付降至15% [4][45] - 土地市场：广州番禺区宅地由越秀地产以11.94亿元总价竞得，溢价率8.2%；福州公开出让14宗地，总起拍价46.85亿元 [46][47] 公司公告与业绩 - 2025年第三季度归母净利润表现：滨江集团5.4亿元（同比+16.0%）、陆家嘴2.5亿元（同比+45.2%）、浦东金桥1.6亿元（同比+159.3%）、张江高科2.5亿元（同比+1.1%）[4][48] - 2025年第三季度归母净利润为负或大幅下滑：万科A -160.7亿元（同比-98.6%）、华发股份0.7亿元（同比-199.4%）、首开股份-12.7亿元、华侨城A -15.0亿元（同比-15.8%）[4][48] - 融资动态：深铁集团拟向万科A提供不超过220亿元借款额度 [4][48] - 销售数据：陆家嘴1-9月住宅类物业合同销售金额82.73亿元，同比增加144%；华发股份1-9月实现销售金额633.1亿元，较去年同期减少2.8% [49] 投资分析意见与建议关注标的 - 建议关注核心城市布局重、拿地能力强且产品力强的房企：滨江集团、华润置地、建发股份、建发国际集团、绿城中国 [4] - 建议关注地产转型标的：衢州发展 [4] - 建议关注二手房中介：贝壳、我爱我家 [4] - 建议关注物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活 [4]