宏观与政策 - 10月社融增速走低，新型政策性金融工具和5000亿元地方政府债务限额下达将托底年末社融[3] - 央行淡化贷款数量目标，关注社融和货币指标，政策增量刺激紧迫性下降[3] - 货币政策需继续宽松，9月末新发放个人房贷利率仅降低3bp至3.06%[4] - 高市经济学侧重需求侧管理，2026年日本财政赤字率或提升但规模有限，日央行或加息30-50BP[5][6][7] 行业与市场 - 海博思创与宁德时代签订3年不低于200GWh电芯采购协议，阿特斯获加拿大411MW/1,858MWh储能大单[9][10] - 国内政策将新型储能纳入容量电价机制，内蒙古独立储能放电补偿为0.28元/kWh[10] - AI在金融多个场景落地，OpenAI估值或达1万亿美元，中国政策加快AI高价值应用场景培育[14][15] - NAND Flash价格近两个半月累计涨幅超50%，512Gb TLC NAND Wafer价格接近翻倍，NOR Flash报价或涨30%[18][20][21] - 2025年10月全市场公募基金资产净值36.02万亿元环比增2.26%，但份额环比降0.38%，权益型基金份额环比降2.73%[29] - 10月乘用车平均折扣率18.5%环比降0.3%，新能源车折扣率稳定在12.8%，自主新势力品牌折扣率低于10%[38][39] 公司动态 - 腾讯控股25Q3营收1929亿元同比增15.4%，经调整净利润706亿元同比增18.0%，资本开支130亿元同比降24.0%[47][48] - 哔哩哔哩25Q3 DAU达1.17亿同比增9%，经调整净利润7.9亿元同比增233.3%，广告收入25.7亿元同比增22.7%[60][61][62] - 国投电力25Q3营收149亿元同比降14.0%，归母净利27.2亿元同比降3.9%，燃料成本下行带动营业成本改善[71][72] - 腾讯音乐25Q3营收84.6亿元同比增20.6%，在线音乐付费用户达1.26亿，付费渗透率22.8%同比增2.2个百分点[82][83]

投资评级与核心观点 - 报告对建发股份给予"优于大市"评级 [4] - 预测公司2025/26/27年每股收益分别为1.02/1.15/1.33元 [4] - 基于2025年12倍市盈率，给出目标价12.28元 [4] 整体财务表现 - 2025年前三季度公司实现营业收入4989.83亿元，同比微降0.63% [4] - 2025年前三季度归母净利润为11.49亿元，同比下降44.19% [4] - 利润下滑主要受联发集团及美凯龙业务亏损拖累 [4] - 经营活动现金流量净额大幅改善，为66.86亿元，较2024年同期的-141.13亿元转正 [4] 供应链业务表现 - 2025年前三季度供应链板块贡献归母净利润23.39亿元，同比增长4.21% [4] - 第三季度单季实现归母净利润9.19亿元，同比和环比分别增长11.68%和60.71% [4] - 主要大宗商品经营货量超过1.5亿吨，多个核心品类市占率保持领先 [4] - 海外业务规模达94.64亿美元，同比增长23.24% [4] 房地产业务表现 - 2025年前三季度房地产板块录得归母净亏损2.26亿元，同比减少6.07亿元 [4] - 建发房产2025年1-9月合同销售金额达957.4亿元，同比增长12.6%，权益销售金额711.5亿元，增长7.6% [4] - 建发房产计提8.17亿元存货跌价准备后，仍贡献归母净利润7.80亿元 [4] - 联发集团合同销售金额194.46亿元，同比增长53.31%，但实现归母净利润-10.40亿元，主要因结转收入规模下降和毛利率下滑 [4] 财务预测摘要 - 预测2025年营业总收入7016.49亿元，较2024年微增0.1% [3] - 预测2025年归母净利润29.68亿元，较2024年增长0.8% [3] - 预测2026年和2027年归母净利润将分别增长12.0%和16.4% [3] - 预测净资产收益率将从2024年的4.1%逐步提升至2027年的5.1% [3]

合作签约事件 - 建发股份与华为终端于11月11日在厦门举行鸿蒙智选合作签约仪式 [1] 合作内容与分工 - 建发股份将发挥其在渠道网络与供应链运营领域的核心能力 [1] - 华为终端将依托其在鸿蒙智选生态中的技术创新与产品力 [1] - 双方共同推动鸿蒙智选产品在零售与工程市场的规模化落地与渗透 [1] - 合作旨在提升用户规模与市场影响力 [1]

公司业绩表现 - 2025年前三季度建发房产合同销售金额957.4亿元，同比增长12.6%，权益销售金额711.5亿元，同比增长7.6% [1] - 2025年前三季度联发集团合同销售金额194.5亿元，同比增长53.3%，权益销售金额128.4亿元，同比增长82.1% [1] - 建发房产前三季度实现归母净利润14.5亿元，同比下降9.65%，计提存货跌价准备8.17亿元 [1] - 联发集团前三季度实现归母净利润为-10.40亿元，为建发股份房地产业务贡献归母净利润-10.06亿元，同比减少6.34亿元，计提存货跌价准备3.31亿元 [1] - 联发集团自2021年起净利润大幅下降，2024年亏损20.1亿元 [1] 公司战略与运营 - 联发集团于2025年2月进行大规模组织调整，总部部门合并、撤销所有城市公司，设立10家事业部，并任命王文怀为董事长 [1] - 联发集团年内斥资100多亿元在南京、厦门、深圳、上海获取10宗地块，溢价率较高，例如深圳龙华区地块溢价46.6%，上海浦东地块溢价41.68% [2] - 联发集团近两年逐步增加一、二线城市土地储备，专注打磨差异化产品竞争力，销售情况因优质新盘上市而明显改善 [2] - 建发房产聚焦国内核心城市优质地段，发布"好房子"体系框架及灯塔战略，并在北京、上海、厦门落地灯塔项目 [2] 产品与项目进展 - 联发集团于9月发布"新澍"产品系列，主打60-80㎡户型，面向城市新青年，已在厦门、上海、南京、深圳推进6个样板项目 [2] - 建发房产北京灯塔项目建发·海晏已于2025年上半年入市，总价2000万元起，10月在北京住宅成交榜中获海淀区套数及金额双料冠军（18套，5.11亿元） [3] - 建发房产上海灯塔项目建发·海宸于9月30日首开，当天售出295套，去化率92%，销售金额突破15亿元，成为当月上海单盘销量冠军 [3] 行业观察 - 对地方国企而言，资金充裕并非盈利保障，关键在于拿地端实现成本与收益平衡，产品端精准对接真实改善型需求 [3] - 建发房产的灯塔项目赢得购房者青睐，但如何在提升去化效率的同时保障合理利润率，仍是其核心课题 [3]

公司成立与股权结构 - 常熟市吴越新能源有限公司于近日成立，法定代表人为邓飞，注册资本为1亿元人民币[1] - 公司由常熟市吴越产业投资发展有限公司与建发股份（600153）旗下厦门建发新兴能源有限公司共同持股[1] 业务范围 - 公司经营范围包含光伏发电设备租赁、光伏设备及元器件制造、太阳能热发电装备销售、电力电子元器件销售等[1]

物流板块整体市场表现 - 11月10日物流板块整体上涨1.44%，表现强于大盘，当日上证指数上涨0.53%，深证成指上涨0.18% [1] - 板块内个股普涨，领涨股为*ST原尚，收盘价34.35元，单日涨幅达5.01% [1] - 顺丰控股成交额最为活跃，达到14.70亿元，股价上涨2.05%至40.80元 [1] 领涨个股表现 - *ST原尚涨幅居首为5.01%，成交量为1.53万手，成交额为5219.87万元 [1] - 广汇物流上涨3.59%至7.80元，成交量为28.86万手，成交额为2.25亿元 [1] - 厦门象屿上涨3.33%至8.70元，成交量为36.18万手，成交额为3.12亿元 [1] - 建发股份上涨3.12%至10.56元，成交量为35.78万手，成交额为3.73亿元 [1] - 密尔克卫上涨3.00%至61.84元，成交量为2.92万手，成交额为1.80亿元 [1] 下跌个股表现 - ST雪发跌幅最大为5.01%，收盘价4.93元，成交量为30.83万手，成交额为1.58亿元 [2] - 嘉友国际下跌3.86%至13.94元，成交量为14.16万手，成交额为2.01亿元 [2] - 炬申股份下跌0.96%至16.57元，成交量为2.60万手，成交额为4315.92万元 [2] 板块资金流向 - 物流板块整体主力资金净流入8464.38万元，游资资金净流出1.0亿元，散户资金净流入1573.75万元 [2] - 顺丰控股主力资金净流入1.15亿元，主力净占比7.81%，但游资净流出1.30亿元，游资净占比-8.86% [3] - 传化智联主力资金净流入2828.52万元，主力净占比10.92%，游资净流出1495.16万元，游资净占比-5.77% [3] - 上海雅仕主力资金净流入2029.76万元，主力净占比高达21.41%，游资净流出623.37万元，游资净占比-6.57% [3]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好丨维持 [14] 报告核心观点 - 行业盈利短期难言系统性拐点，但受益于土储结构优化，结构性拐点可期，已在部分优质房企业绩端兑现 [2][12] - 资金安全仍为底线，但部分房企已适度向经营持续性倾斜，强化拓储的同时重视土地质量 [2][12] - 具备资源禀赋、融资、产品力优势的房企，有望获取持续的销售与业绩阿尔法，短期具备结构性投资机会，后续政策端发力将带来更大弹性 [2][12] 盈利端总结 - 2025Q1-3重点房企营收同比-2.7%，降幅明显收窄 [8][23] - 销售毛利率同比+0.1pct至9.3%，税费比例控制良好，期间费用率同比微降0.1pct至5.4% [8][23] - 表外项目盈利性下降、资产减值与少数股东损益占比提升拖累业绩，8家房企归母净利润同比恶化或亏损 [8][23] - 滨江集团、城建发展受益营收、毛利率等改善，归母净利润实现40%+增长 [8][23] - 归母净利率同比-1.6pct至-2.3%，ROE同比下降1.4pct至-2.0% [26] 债务端总结 - 2025Q3末有息负债总额同比+0.6%，有息负债/总权益比例同比提升0.08至0.97 [9][48] - 三道红线整体维持绿档，净负债率同比+6.1pct至65.8%，剔除预收的资产负债率同比+1.0pct至65.6% [48] - 短债占比同比+4.0pct至28.7%，现金短债比下降至1.12 [48] - 预收对年化营收覆盖倍数降至0.37，预示收入端仍将承压 [9][48] 现金流总结 - 2025Q1-3重点房企表内销售回款同比-9.3%，降幅较上年同期收窄23.1pct [10][57] - 经营性现金流实现净流入，投资活动保持克制，筹资活动现金流整体净流出 [10][57] - 滨江集团、建发股份筹资性现金流净额为正 [57] 经营端总结 - 2025Q1-3重点房企销售金额同比-12.2%，较去年全年跌幅(-25.1%)明显收窄 [11][66] - 中国金茂、建发股份、建发国际集团、越秀地产销售金额实现同比正增长 [11][66] - 拿地金额同比+110.4%，拿地强度提升至44.4%(+25.9pct)，楼面均价+38.9%彰显高度重视土地质量 [11][66] - 中国海外发展、中国金茂、建发国际集团等拿地强度居前 [11][66]

会议概况 - 2025厦门产业发展大会与2025证券业高质量发展大会于11月8日在厦门举办 [1] - 大会揭晓了金圆集团杯·上市公司（港股）金牛奖与证券业金牛奖获奖名单 [1] - 大会由新华社旗下中国证券报主办，新华社新闻信息中心福建中心承办 [1] - 建发集团作为特别合作单位连续两年为大会提供支持 [1] 会议内容与议题 - 大会活动包括主题演讲与圆桌对话 [1] - 共同探讨企业如何依托港股平台高效汇聚国际资本 [1] - 探讨资本市场如何助力新质生产力发展 [1] - 大会推介了厦门营商环境和资本赋能产业高质量发展相关政策措施 [1] 公司战略与业务 - 公司坚持服务实体经济与服务社会民生的发展方向 [2] - 公司积极融入国家、区域和城市发展战略 [2] - 业务聚焦于供应链运营、城市建设与运营、旅游会展、医疗健康及新兴产业投资等实体经济领域 [2] - 公司稳健提升核心主业的资产证券化比重 [2] 公司发展模式与展望 - 公司借助多元化资本平台为股东和投资者创造价值回报，助力国有资本保值增值与功能放大 [2] - 面向十五五规划，公司将持续深化产业与资本协同模式 [2] - 公司将不断强化科技和金融底座建设 [2] - 公司致力于为厦门建设金融强市、打造金融科技之城贡献力量 [2]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][54] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4][54] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][54] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][54] - 城市选择上“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4][54] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益 [4][54] - 2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，建议主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [4][54] 从央行调查报告看当前居民对房价预期 - 2025年三季度城镇储户对下季度房价预期“上涨”的居民占比为9.1%，连续2个季度低于10% [1][11] - 预期房价“基本不变”的居民占比为55.6%，预期“下降”的居民占比为23.5%，接近历史最高点 [1][11] - 本季度收入感受指数为46.5%，环比上升1.5个百分点，已连续10个季度低于50% [1][11] - “924”新政曾带动居民房价信心边际改善，但新政满一年后市场悲观占比又回到2024年三季度相似水平 [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2%，落后沪深300指数1.05个百分点，在31个申万一级行业中排名第24名 [2][17] - 本周房地产板块上涨个股共65支，较上周增长24支，下跌股数为49支 [17] - 个股涨幅前五为万泽股份(30.3%)、绵石投资(27.6%)、新华联(27.4%)、渝开发(22.2%)、财信发展(18.6%) [17][22] - 重点48家A/H房企中上涨14支，涨幅前五为绿景中国地产(38.2%)、金地商置(5.1%)、龙湖集团(3.9%)、融信中国(3.8%)、世联行(3.4%) [17][25] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为134.6万平方米，环比下降41.6%，同比下降47.2% [2][26] - 样本一线城市新房成交面积38.4万方，环比下降30.6%，同比下降45.8% [2][26] - 样本二线城市新房成交面积70.0万方，环比下降45.1%，同比下降45.3% [2][26] - 样本三线城市新房成交面积26.2万方，环比下降44.8%，同比下降53.1% [2][26] - 今年累计45周样本30城新房成交面积8259.9万方，同比下降8.2% [30] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计190.2万方，环比下降8.3%，同比下降28.0% [2][34] - 样本一线城市二手房成交面积78.8万方，环比下降14.3% [2][34] - 样本二线城市二手房成交面积85.1万方，环比上升0.6% [2][34] - 样本三线城市二手房成交面积26.3万方，环比下降14.5% [2][34] - 年初至今累计二手房成交面积8851.7万方，同比增长11.4% [34] 重点公司境内信用债情况 - 本周共发行房企信用债12只，环比增加4只，发行规模共计102.50亿元，环比增加52亿元 [3][46] - 总偿还量64.7亿元，环比减少89.87亿元，净融资额为37.8亿元，环比增加141.87亿元 [3][46] - 债券发行主体评级以AAA级为主，占比52.7%，债券类型以一般公司债为主，占比50.2% [46] - 债券期限以3-5年期为主，占比42.0%，本周发行利率有所下降 [46][50] 投资建议配置方向 - 基本面alpha公司：H股推荐绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股推荐滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [4][54] - 地方国企/城投/化债：推荐城投控股、城建发展 [4][54] - 中介：推荐贝壳 [4][54] - 物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4][54]

核心观点 - 高基数下市场增速全面承压，政策空窗期板块表现走弱 [1] - 行业估值处于历史低位，当前16家主流A+H房企25年10月PB水平为0.49倍，处于2017年以来的4.0%分位数 [5] - 报告维持对房地产行业的“买入”评级，认为“好房子+大地块”等因素将提升新房销售利润率的确定性，业绩将逐步筑底回升，建议坚定持有优质房地产开发企业 [5] 房地产市场成交表现 - 2025年10月，46城商品住宅成交面积同比下降33.3%，降幅较上月扩大27.7个百分点，主要受2024年“924”新政后高基数影响 [11] - 分线城市看，10月一线、二线、三四线城市商品住宅成交面积同比分别下降39.1%、26.8%、46.0% [17] - 2025年1-10月，46城商品住宅累计成交面积同比下降10.9% [11] - 2025年10月百强房企实现销售金额2766亿元，同比下降41%，前10月累计销售金额2.77万亿元，同比下降17% [29] - 分企业性质看，10月央国企、民企销售金额同比分别下降37%、52% [30] - 2025年10月，11城二手房成交面积同比下降21.3%，为年内最大降幅，1-10月累计同比上升8.3% [35] - 2025年10月，80城二手房成交套数同比下降24.3%，为2024年3月以来中介认购同比首次转负 [48] 市场景气度表现 - 2025年10月贝壳57城二手房价格环比下降1.7%，近5个月累计下跌8.7%，年初以来累计下跌13.0%，下行速度较2023年、2024年同期加快 [61] - 分线城市看，10月一线、二线、三四线城市二手房价格环比分别下降0.2%、2.2%、1.4%，过去5个月累计分别下滑6.9%、9.8%、7.5% [61] - 2025年10月，重点10城商品住宅短期库存环比下降2.1%，去化周期小幅回落至15.31个月 [84] - 2025年10月重点11城新盘去化率为58%，2025年累计去化率为56%，其中纯新盘为65%，老盘为51%，整体去化率优于2024年水平 [88] 政策动向 - “十五五”规划对房地产定调为“推动房地产高质量发展”，相较于“十四五”期间“房住不炒”的主线，新规划在保民生基础上，强调好房子、好服务，对商品房市场从抑制转为鼓励合理需求，限制性措施将逐步解除 [5][98] 土地市场表现 - 2025年10月，600城商住用地出让金2394亿元，同比下降27.8%，1-10月累计出让金1.82万亿元，同比微增0.6% [104] - 10月住宅用地出让金1943亿元，同比下降28.7%，成交建筑面积同比下降28.8%，成交楼面均价同比持平 [105] - 10月600城宅地流拍率为1.5%，为25年以来较低水平，平均溢价率为3.3%，创25年新低 [112] - 10月非城投（房企）拿地面积同比下降10%，城投拿地面积同比下降46% [113] 板块行情及估值 - 2025年10月，SW房地产指数下跌2.37%，跑输大盘2.4个百分点，主流开发、其他A股房企、物业管理、香港地产板块分别下跌9.0%、0.2%、4.2%、1.5% [5] - 重点覆盖的16家A+H房企估值处于历史低位，例如招商蛇口2025年预测PE为19.1倍，保利发展为43.2倍，华润置地为7.0倍 [6]