行业经营策略转变 - 房地产企业转变经营策略，注重“以销定产”以加速资金回流，并致力于打造高科技含量、高居住体验的“好房子”来塑造差异化竞争优势 [1] - 市场对于高品质居住需求升级，高端改善型产品成交占比提升，“好房子”成为衡量居住品质与满足高端改善需求的关键标尺，房企应着力打造高品质产品以适应市场需求变化 [11][18] 2025年1-9月厦门房企销售业绩 - 厦门市房地产企业销售额TOP10企业商品房签约金额合计约460.27亿元，TOP10企业商品房累计签约面积153.87万平方米 [1][2] - 建发房产、国贸地产和厦门轨道集团销售金额居前三位，建发房产销售额110.20亿元，销售面积30.19万平方米位列第一 [1][2][3] - 销售额TOP10门槛值为19.53亿元，销售面积TOP10门槛值为5.32万平方米 [3] - 厦门房地产市场格局呈现“国央领航、本土扛鼎”特点，建发房产等本土企业成为中坚力量 [2] 住宅市场价格走势 - 2025年9月厦门市新建商品住宅价格为28696元/平方米，环比下跌0.55%，同比下跌2.03%，新房价格指数连续五个月小幅下滑 [4] - 2025年9月厦门二手住宅成交价格为42721元/平方米，环比下跌1.14%，同比下跌13.23% [7] 住宅市场供求与表现 - 2025年1-9月厦门新建商品住宅累计供应量110.85万平方米，同比增加51%，累计成交量110.70万平方米，同比增加4% [8] - 2025年9月多个新盘入市带动供应量升至27万平方米，创2023年以来次高位，环比增加398%，同比增加182% [8] - 2025年9月新房成交面积约为9.73万平方米，环比增加18%，同比增加19%，市场活跃度在8月达阶段性低位后于9月回升 [8] - 截至2025年9月末，厦门房地产市场库存规模约为262.32万平方米，环比增加7%，去化周期为15.91个月，环比增加0.95个月 [14] 产品成交结构变化 - 2025年以来厦门新建商品住宅市场高端改善及豪宅产品成交占比提升，分别为12%和7%，较2024年全年分别提升2.77个百分点和0.18个百分点 [11] - 2025年以来刚需、刚改及再改产品成交占比分别为44%、26%和11%，较2024年全年分别下滑0.41个百分点、2.45个百分点和0.10个百分点 [11] - 2025年9月单月，刚需产品成交占比为28%，环比下滑7.41个百分点，刚改型产品成交占比约为39%，环比增加8.22个百分点 [11] 区域市场表现 - 2025年1-9月集美区、湖里区和同安区商品住宅成交规模居全市前三位，分别为27.59万平方米、23.86万平方米和18.03万平方米，成交占比分别为25%、22%和16% [15] - 岛内的思明区和湖里区成交均价居前列，分别为69944元/平方米和60189元/平方米，岛外的海沧区成交均价为31756元/平方米 [15]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - “好房子”政策将实现破局，引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产在大类资产中优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资累计完成67,706亿元，同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [3][20] - 9月单月房地产开发投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][20] - 1-9月新开工面积同比下降18.9%，降幅较1-8月收窄0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，降幅较8月收窄5.9个百分点 [2][20] - 1-9月施工面积同比下降9.4%，较1-8月下降0.1个百分点 [2][20] - 1-9月竣工面积同比下降15.3%，降幅较1-8月收窄2个百分点；9月单月竣工面积同比转为正增长1.5%，较8月大幅提升22.9个百分点 [2][20] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 住宅投资占房地产开发投资比重为76.9% [3] - 预计2025年全年投资同比下降11.0%，新开工下降15.1%，竣工下降20.0% [2][20] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [21][34] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [21][34] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售额同比下降11.8%，但销售额降幅较8月收窄2.2个百分点 [2][34] - 9月单月销售面积环比增长48.5%，销售额环比增长 [21] - 1-9月商品房销售均价9,575元/平方米，同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][32] - 9月单月销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][34] - 分区域看，1-9月东部地区销售面积下降8%，中部地区下降2.5%，西部地区下降4%，东北地区下降5.6% [30] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [32] - 预计2025年全年销售面积下降4.5%，销售金额下降6.5%，销售均价下降2.0% [2][34] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [35][37] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][37] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，较8月下降15.7个百分点 [2][37] - 9月单月自筹资金同比下降12.1%，较8月下降0.4个百分点 [2][37] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点 [2][37] - 9月单月个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8个百分点 [2][37] 投资建议 - 推荐四类标的：1）好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 2）商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团 [2] - 3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 4）物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

行业投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持"看好"评级 [1][2] 报告核心观点 - 投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - "好房子"政策被视为破局之道，有望引领核心城市出现五重利好共振，推动行业领先筑底回升 [2] - 行业将开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资67,706亿元，累计同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][3] - 9月单月投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][3] - 1-9月新开工面积累计同比下降18.9%，较1-8月上升0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，较8月上升5.9个百分点 [2][3] - 1-9月竣工面积累计同比下降15.3%，较1-8月上升2个百分点；9月单月竣工同比转正增长1.5%，较8月大幅上升22.9个百分点 [2][3] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 维持2025年全年预测：投资同比下降11.0%、新开工同比下降15.1%、竣工同比下降20.0% [2][3] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，累计同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [2][21] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，累计同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][21] - 1-9月销售均价9,575元/平方米，累计同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][33] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售金额同比下降11.8%，但销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][21] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [33] - 维持2025年全年预测：销售面积同比下降4.5%、销售金额同比下降6.5%、销售均价同比下降2.0% [2][35] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，累计同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [2][36] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，但降幅较8月收窄0.4个百分点 [2][36] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，降幅较8月扩大15.7个百分点；自筹资金同比下降12.1%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][36] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点；个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8.0个百分点 [2][36] 投资建议与推荐标的 - 推荐四类投资标的：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [2] - 好房子房企推荐：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 二手房中介推荐：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 物业管理推荐：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

2025年前三季度土地市场总体表现 - 前三季度300城住宅用地出让金达1.33万亿元，同比增长11.6%，但成交规划建筑面积同比下降8.1%至3.0亿平方米，呈现“价增量减”态势 [1][6][7] - 三季度市场明显降温，住宅用地成交面积同比下降13.2%，出让金同比下降10.0%至4635亿元，季度出让金增速由正转负 [1][6][7] - 前三季度300城各类用地总出让金为1.86万亿元，同比小幅增长3.1%，成交规划建筑面积同比下降7.4%至14.7亿平方米 [6] 土地市场热度与溢价率变化 - 2025年一季度300城宅地平均溢价率达13.4%，但二季度降至7.5%，三季度进一步降至5.8%，9月单月溢价率降至3.8%，为今年月度最低水平 [1][9] - 自2022年末重点城市取消地价上限以来，至2024年一季度，300城住宅用地平均溢价率保持在6%左右，多数城市底价成交是常态 [9] - 三季度上海宅地平均溢价率为19.7%，深圳宅地平均溢价率达31.0%，部分地块溢价率超30%甚至达86.1% [15][16] 各线城市土地市场分化 - 前三季度一二线城市土地出让金同比增幅均在20%左右，平均溢价率均超10%，而三四线城市出让金同比下降3.6%，平均溢价率仅3.5% [10] - 三季度各线城市住宅用地推出、成交面积及出让金同比均下降，一线城市推出面积同比下降61.9%，出让金同比降幅超20% [12] - 一二线城市土地出让金占比仍居高位，前三季度TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为61%，但较上半年下降7个百分点 [1][13] 核心城市与重点地块表现 - 前三季度杭州、北京、上海涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金自7月起已超去年全年水平，TOP20城市中除南通、扬州外均为核心一二线城市 [13][15] - 上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/平方米，刷新全国宅地地价最高纪录，深圳前海桂湾地块溢价率达86.1%，刷新深圳宅地地价最高纪录 [15][16] - 苏州工业园区双湖地块成交楼面价达65242元/平方米，刷新江苏省地价纪录，南京鼓楼区地块刷新区域地价最高纪录 [17] 房企拿地策略与企业格局 - 2025年1-9月，拿地金额TOP100企业拿地总额7278亿元，同比增长36.7%，增幅较1-8月扩大8.7个百分点，央国企仍是拿地绝对主力 [18][22] - 权益拿地金额TOP20企业中，中海地产、绿城中国、华润置地位列前三，拿地金额分别为759亿元、552亿元、519亿元 [21][22] - 头部房企投资策略高度趋同，聚焦上海、北京、杭州等核心城市，中海、华润在北京+上海+杭州拿地金额占比分别达76%、74% [24] - 前三季度22个重点城市拿地金额中，央国企占比为51%，地方国资占比降至21%，民企占比21%，较2024年全年提升4个百分点 [26] 土地市场展望与企业策略建议 - 四季度通常是一年推地高峰，近几来四季度推出规模占全年比例在40%左右，预计市场供应将有所增加 [1][27] - 市场热度仍取决于新房销售能否持续好转，预计短期核心城市优质地块竞争态势或将延续，但多数城市或继续低温运行 [1][27] - 企业可通过收并购形式获取低成本、成规模的核心区优质土储，例如华润置地联合体收购上海项目涉及总代价约244.7亿元，中海等联合体以154.78亿元获取上海徐汇地块 [28] - 企业可积极对接政府，推动存量商办项目及存量土地盘活，借助专项债券资金收回收购存量闲置土地，优化土储结构 [29]

物流板块整体市场表现 - 2023年10月17日，物流板块整体下跌1.6%，表现弱于上证指数（下跌1.95%）和深证成指（下跌3.04%）[1] - 板块内个股表现分化，远大控股以10.03%的涨幅领涨，华光源海以5.74%的跌幅领跌[1][2] 物流板块个股价格表现 - 涨幅居前的个股包括：远大控股（收盘价9.76元，涨10.03%）、*ST原尚（收盘价27.72元，涨3.12%）、长江投资（收盘价8.49元，涨1.19%）[1] - 跌幅居前的个股包括：华光源海（收盘价26.58元，跌5.74%）、申通快递（收盘价15.95元，跌3.92%）、海晨股份（收盘价23.08元，跌3.79%）[2] - 部分大型物流公司如圆通速递（收盘价16.50元，跌3.62%）也出现显著下跌[2] 物流板块资金流向 - 当日物流板块整体呈现主力资金净流出6.58亿元，而游资和散户资金分别净流入1.87亿元和4.71亿元[2] - 个股资金流向分化明显，厦门国贸主力净流入1531.42万元（净占比10.21%），建发股份主力净流入896.58万元（净占比4.92%）[3] - 部分个股如物产中大出现主力净流出79.94万元，但游资大幅净流入3477.94万元（净占比5.58%）[3]

北京房地产市场整体表现 - 2025年1-9月北京TOP30房企全口径销售金额合计2573.4亿元 [10] - 同期TOP30房企全口径销售面积合计479.6万平方米 [10] - 9月北京新房网签3556套，同比上升9.9%，环比上升13.4% [10] - 9月北京二手房网签15829套，同比上升24.8%，环比上升18.7% [10] 房企销售金额排名 - 中海地产以310.8亿元销售金额位列第一 [2] - 越秀地产以212.5亿元销售金额位列第二 [2] - 华润置地以205.3亿元销售金额位列第三 [2] - 销售金额排名第四至第十位的企业依次为：中建智地（163.4亿元）、招商蛇口（150.6亿元）、建发房产（134.9亿元）、北京城建（119.8亿元）、保利发展（106.6亿元）、中国金茂（102.6亿元）、绿城中国（92.7亿元） [2][3] 房企销售面积排名 - 中海地产以43.0万平方米销售面积位列第一 [6] - 华润置地以34.0万平方米销售面积位列第二 [6] - 首开股份以33.3万平方米销售面积位列第三 [6] - 销售面积排名第四至第十位的企业依次为：北京城建（31.7万平方米）、中建智地（26.6万平方米）、招商蛇口（25.2万平方米）、越秀地产（23.9万平方米）、保利发展（21.8万平方米）、北京建工（19.5万平方米）、建发房产（18.2万平方米） [6][7] 热销项目与土地市场 - 中建运河玖院项目以35.68亿元成交金额和5.80万平方米成交面积成为9月双料冠军 [10] - 其他热销项目包括中海瑞文里、华润臻澐、招商朝棠揽月、建发海晏等 [10] - 9月北京成功出让4宗涉宅用地，仅朝阳区太阳宫地块以39.18%溢价率成交 [11] - 中建智地经过超330轮竞价，以总价43.145亿元、楼面价85331元/平方米竞得太阳宫地块 [11]

公司荣誉与评估 - 厦门建发集团有限公司入围《经济观察报》2024—2025年度受尊敬企业 [1] 评估依据与表现 - 公司在优质运营、创新突破、社会贡献等指标中表现优异 [1] - 评估由经观受尊敬企业组委会进行初步评估 [1] 时间信息 - 相关新闻发布日期为2025年10月13日 [1] - 评估针对2024—2025年度 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [4] 报告核心观点 - 预计2025年第三季度房企业绩仍将承压，但企业间业绩分化加剧，行业基本面有望呈现"L"型曲折性弱复苏走势 [4] - "好房子"政策将开辟新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市五重利好共振 [4] - 货币宽松周期中，优质商业地产价值重估已开始显现 [4] 行业基本面分析 - 2025年前三季度50强房企累计销售面积同比下降25%，其中7月、8月、9月单月同比分别下降27%、14%、25% [4] - 2025年前三季度300城住宅类土地成交面积同比下降2%，其中7月、8月、9月单月同比分别下降4%、28%、增长1%，土地溢价率分别为9%、5%、4% [4] - 行业基本面低迷主要源于2021年后销售连续下降导致结算下降，以及前期降价促销影响当期结算利润率 [4] 2025年三季度业绩预测 - 归母净利润增速超过15%的公司：滨江集团 [4][7] - 归母净利润增速在0%至15%的公司：招商积余 [4][7] - 归母净利润增速在-15%至0%的公司：招商蛇口 [4][7] - 归母净利润增速在-30%至-15%的公司：建发股份、新城控股 [4][7] - 归母净利润增速小于等于-30%的公司：保利发展、华发股份 [4][7] 投资分析意见与推荐标的 - 好房子房企推荐：建发国际集团、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [4] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中国海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团 [4] - 二手房中介推荐：贝壳-W，关注我爱我家 [4] - 物业管理推荐：绿城服务、华润万象生活、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 主流房企估值与盈利预测 - 保利发展2025年预测归母净利润51.3亿元，同比增长2.5%，市盈率18.5倍 [5] - 招商蛇口2025年预测归母净利润40.6亿元，同比增长0.4%，市盈率22.7倍 [5] - 滨江集团2025年预测归母净利润28.6亿元，同比增长12.3%，市盈率13.3倍 [5] - 华发股份2025年预测归母净利润7.5亿元，同比下降20.8%，市盈率19.6倍 [5] - 建发股份2025年预测归母净利润30.4亿元，同比增长3.2%，市盈率9.8倍 [5] - 新城控股2025年预测归母净利润9.5亿元，同比增长25.6%，市盈率36.8倍 [5] - 主流房企2025年预测归母净利润平均同比下降4.9% [5] 主流物管企业估值与盈利预测 - 招商积余2025年预测归母净利润9.4亿元，同比增长12.2%，市盈率13.1倍 [6] - 碧桂园服务2025年预测归母净利润17.3亿元，同比下降4.6%，市盈率11.3倍 [6] - 绿城服务2025年预测归母净利润9.2亿元，同比增长17.4%，市盈率14.7倍 [6] - 中海物业2025年预测归母净利润16.4亿元，同比增长8.2%，市盈率9.0倍 [6] - 保利物业2025年预测归母净利润15.6亿元，同比增长5.6%，市盈率11.3倍 [6] - 华润万象生活2025年预测归母净利润40.8亿元，同比增长12.3%，市盈率20.6倍 [6] - 万物云2025年预测归母净利润15.3亿元，同比增长33.0%，市盈率16.3倍 [6] - 主流物管企业2025年预测归母净利润平均同比增长12.0% [6]

好的，这是根据您提供的行业研报内容，以资深研究分析师视角整理的关键要点总结 报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6] 报告核心观点 - 2025年下半年房地产板块仍以政策为核心主导力量 建议主做政策beta 节奏和仓位控制更为重要 [4] - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年 且目前尚在途中 [4] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 拿地和销售表现优异的头部国央企和少量优质民企有望在未来格局中更加受益 [4] - 城市分化持续 观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效 该城市组合在销售反弹时表现更好 [4] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周（10月4日至10月10日）30个样本城市新房成交面积为83.5万平方米 环比下降55.3% 同比下降53.4% [1][11] - 分城市能级看 样本一线城市成交20.5万方（环比-63.4% 同比-52.0%）样本二线城市成交42.8万方（环比-51.5% 同比-50.4%）样本三线城市成交20.2万方（环比-52.5% 同比-59.9%）[1][11] - 2025年国庆中秋双节假期（10月1日至10月8日）8天 剔除不可比城市后 样本城市新房成交面积44.8万方 同比下降20.7% [2][12] - 10月累计（截至当周）新房成交面积方面 样本30城为104.2万方 同比-39.0% 其中一线城市28.6万方（同比-27.7%）二线城市51.6万方（同比-37.6%）三线城市24.0万方（同比-50.5%）[20] - 年初至今累计41周 样本30城新房成交面积7471.4万方 同比-4.1% 其中一线城市1998.7万方（同比+2.3%）二线城市3585.2万方（同比-6.0%）三线城市1887.5万方（同比-6.7%）[20] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计84.3万方 环比下降27.9% 同比下降47.9% [2][21] - 分城市能级看 样本一线城市成交31.4万方（环比-45.6%）样本二线城市成交43.2万方（环比-3.2%）样本三线城市成交9.8万方（环比-33.5%）[2][21] - 年初至今累计二手房成交面积8020.1万方 同比增长16.1% 其中样本一线城市3306.2万方（同比+18.5%）样本二线城市3711.7万方（同比+15.7%）样本三线城市1002.3万方（同比+10.0%）[21] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-0.8% 落后沪深300指数0.30个百分点 在31个申万一级行业中排名第23名 [2][32] - 本周房地产个股涨幅前五为合肥城建（+18.1%）中润资源（+17.9%）深振业A（+16.0%）天房发展（+13.0%）长春经开（+10.5%）[32][40] - 本周重点48家A/H房企中 涨幅前五为美的置业（+12.5%）绿景中国地产（+9.2%）中国铁建（+3.7%）越秀地产（+1.8%）龙光地产（+1.6%）[32][43] 重点公司境内信用债情况 - 本周（10月6日至10月12日）共发行房企信用债2只 环比减少4只 发行规模共计9.40亿元 环比减少11.28亿元 [3][45] - 本周总偿还量29.26亿元 环比减少80.84亿元 净融资额为-19.86亿元 环比增加69.56亿元 [3][45] - 发行债券类型全部为一般中期票据 期限以3-5年（57.4%）为主 主体评级均为AAA [45] 投资建议 - 配置方向建议关注四类标的 [4] - 基本面alpha公司 H股：绿城中国 建发国际集团 越秀地产 华润置地 中国海外发展 A股：滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份 [4] - 地方国企/城投/化债主题：城投控股 城建发展 [4] - 中介机构：贝壳 [4] - 物业公司（属于跟涨）：华润万象生活 保利物业 中海物业 绿城服务 招商积余 [4]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [5] 报告核心观点 - 2025年9月房地产销售降幅收窄，单月销售额同比-10%，较前值收窄3.4个百分点，累计销售额同比-17%，较前值收窄0.8个百分点 [5] - 市场呈现“结构偏强+总量偏弱”格局，一二线城市表现优于三四线，优质房企在逆境中实现销售增长 [5] - “好房子”政策有望引领核心城市市场筑底回升，推动房企经营模式转型，并看好货币宽松周期下商业地产的价值重估 [5] 2025年9月销售表现 - 50家房企单月销售金额1,802亿元，同比-10%，销售面积976万方，同比-17.3% [5] - 单月销售额过百亿房企为6家，与2024年同期持平，前三名门槛从去年同期169亿元提升至176亿元 [1] - 保利发展以205亿元单月销售额排名第一，同比-2%，中海地产202亿元同比+7%，华润置地176亿元同比+4% [5] - 建发房产单月销售额105亿元同比+39%，中国金茂98亿元同比+40%，招商蛇口167亿元同比+16%，呈现逆势增长 [5] 2025年1-9月累计销售表现 - 50家房企累计销售金额17,403亿元，同比-17%，累计销售面积8,910万方，同比-24.7% [5] - 保利发展累计销售额2,017亿元排名第一，同比-17%，中海地产1,705亿元同比-14%，华润置地1,544亿元同比-10% [5] - 建发房产累计销售额956亿元同比+12%，中国金茂807亿元同比+27%，越秀地产798亿元同比+3%，在行业下行中保持正增长 [5] 政策环境与市场趋势 - 2024年9月底“止跌回稳”政策组合拳催化下，2024年第四季度销售额同比降幅显著收窄 [5] - 2025年6月国常会要求更大力度推动止跌回稳，7月政治局会议落实城市工作会议精神，8月国常会要求加大力度巩固止跌回稳 [5] - 北京、上海、深圳等核心城市陆续出台放松限购政策，为市场提供支撑 [5] 投资建议与标的推荐 - 看好布局核心城市的优质房企，推荐建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份等“好房子”房企 [5] - 推荐商业地产重估及低估值修复房企，包括新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [5] - 同时看好二手房中介板块的贝壳-W和物业管理板块的绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [5] 主流房企估值情况 - 保利发展2025年预测市盈率18.3倍，招商蛇口22.7倍，滨江集团13.7倍，华发股份20.7倍 [30] - 建发股份2025年预测市盈率9.8倍，新城控股38.8倍，龙湖集团19.0倍，中国海外发展9.7倍 [30] - 华润置地2025年预测市盈率7.7倍，建发国际集团7.2倍，中国金茂25.9倍，绿城中国21.9倍 [30] 物管企业估值情况 - 招商积余2025年预测市盈率13.7倍，碧桂园服务11.2倍，绿城服务15.6倍，中海物业9.2倍 [31] - 保利物业2025年预测市盈率11.3倍，华润万象生活21.1倍，万物云17.0倍 [31]