会议安排 - 公司于2025年12月9日发第十届董事会2025年第十三次临时会议通知，12日召开[2] - 公司决定于2025年12月29日14点15分召开2025年第二次临时股东会[10] 议案表决 - 《关于为商舟物流提供担保额度预计暨关联交易的议案》7票同意，1位关联董事回避表决[2] - 《关于为子公司和参股公司提供担保额度预计的议案》8票同意[3] - 《关于提供财务资助额度预计的议案》8票同意[4] - 《关于2026年度日常关联交易额度预计的议案》3票同意，5位关联董事回避表决[5] - 《关于2026年度与金融机构发生关联交易额度预计的议案》7票同意，1位关联董事回避表决[6] - 《关于开展金融衍生品交易等三议案》均8票同意[7][8][9] 后续流程 - 第一至八项议案尚需提交公司股东会审议[11]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“不抛弃不放弃，维持‘防御模式’”，认为中央经济工作会议对房地产的表述是年内最积极的表态，为行业提供了一个新的“锚点” [1][5][8][14] - 会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，相较于2025年4月的“持续巩固”和7月以来的零表态，决策层对行业下行现状做出了响应 [5][14] - 政策思路延续“去库存”主线，表述升级为“因城施策控增量、去库存、优供给”，但依赖财政的“收储”政策在2025年执行效果有限，“优供给”对解决短期资产过剩问题作用有限 [5][14] - “防风险”是核心，2026年可能是行业矛盾集中爆发阶段，预计政策响应频率不会太低 [5][14] - 当前板块在经历打击后，位置和预期均处于低位，未来需关注新政策预期与落实节奏 [5][16] 政策分析总结 - **2025年中央经济工作会议最新表述**：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式 [5][8] - **2024年中央经济工作会议对比**：表述分布在“稳住楼市股市”和化解风险两部分，后者包括持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，合理控制新增用地供应，盘活存量用地和商办用房等 [5][8] - **历史表态脉络**：自2024年4月政治局会议起，地产政策主要抓手从“刺激需求”转向“坚持消化存量和优化增量” [5][14] - **防风险表述演变**：2025年4月前排序为“地产+化债+资本市场”，2025年4月变为“化债+地产+资本市场”，本次会议为“地产+化债” [5][14] 重点公司估值与推荐 - **A股地产开发推荐**：保利发展、招商蛇口、滨江集团、新城控股、华发股份、建发股份、万科A等 [17] - **H股地产开发推荐**：华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团等 [17] - **物业管理类推荐**：A股推荐招商积余；H股推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云 [17] - **新业务类推荐**：A股推荐中国国贸；H股推荐绿城管理控股 [17] - **重点公司估值示例（部分）**： - 万科A：最新收盘价4.95元，合理价值7.64元，2026年预测EPS为0.05元，预测PE为93.6倍 [6] - 招商蛇口：最新收盘价9.24元，合理价值12.00元，2026年预测EPS为0.53元，预测PE为16.7倍 [6] - 保利发展：最新收盘价6.53元，合理价值11.28元，2026年预测EPS为0.44元，预测PE为14.5倍 [6] - 华润置地：最新收盘价29.66港元，合理价值29.30港元，2026年预测EPS为3.87元，预测PE为6.6倍 [6]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”并置于“积极稳妥化解重点领域风险”之后 显示政策层面对近期行业风险（如万科中票展期提案及房价持续下跌）的重视 此处的“稳定”既包含对房价“止跌回稳”的要求 也包含化解房地产领域风险的要求 [4] - 会议首提“因城施策控增量、去库存、优供给” 并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 深化住房公积金制度改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式 [2][4] - 预计后续宏观政策将更加积极有为 财政政策和货币政策都将更加积极 有望进一步降息降准 以促进经济稳定增长和物价合理回升 实现“十五五”良好开局 [4] - 预计房地产行业后续有望进一步推出供需两端支持政策 如房贷利率下降、一线限购和税费等优化、房企融资支持政策、收储落地加速等 [4] - 报告认为我国房地产仍将继续磨底 但核心城市止跌回稳将更早到来 并指出两大发展机遇：好房子政策推动房企由金融业转向制造业 迎接PB-ROE向上突破；优质商业企业经营表现优异 恰遇货币宽松周期 消费类商业地产资产有望重估 [4] 宏观政策分析 - 宏观政策强调更加积极有为 要继续实施更加积极的财政政策 保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量 [4] - 货币政策要把促进经济稳定增长、物价合理回升作为重要考量 灵活高效运用降准降息等多种政策工具 [4] 房地产政策解读 - 2025年中央经济工作会议对房地产态度为“支持” 这是自2021年以来的连续第五年表态支持 [14][17] - 本次会议在未提“止跌回稳”半年后再次强调稳定房地产 政策高度提升 [4] - “去库存”自2015年后再次在中央经济工作会议中被强调 [4] - 自2024年517政策推出收储政策以来 整体推进相对缓慢 存在资金、税收、定价等堵点 预计后续收储政策将有针对性的优化 [4] - 深化住房公积金制度改革 预计公积金政策将继续支持刚需 [4] 投资分析意见与标的推荐 - 看好购物中心价值重估及好房子新赛道 [4] - 推荐标的分为五类：1）商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团、关注恒隆地产、太古地产、新城发展 [4] 2）好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5）二手房中介：贝壳-W [4] 地产公司估值数据摘要 - 保利发展：2025年预测EPS为0.13元 预测市盈率50.7倍 2024年归母净利润50.0亿元 同比下滑58.6% [18] - 招商蛇口：2025年预测EPS为0.42元 预测市盈率20.9倍 2024年归母净利润40.4亿元 同比下滑36.1% [18] - 滨江集团：2025年预测EPS为0.94元 预测市盈率10.5倍 2024年归母净利润25.5亿元 同比增长0.7% [18] - 华润置地：2025年预测EPS为3.62元 预测市盈率7.1倍 2024年归母净利润255.8亿元 同比下滑18.5% [18] - 建发国际集团：2025年预测EPS为2.51元 预测市盈率6.5倍 2024年归母净利润48.0亿元 同比增长10.7% [18] - 所列A/H地产公司2024年归母净利润平均下滑39.2% 2025年预测平均下滑17.0% 2026年预测平均增长15.3% [18] 物业管理公司估值数据摘要 - 招商积余：2025年预测EPS为0.89元 预测市盈率12.4倍 2024年归母净利润8.4亿元 同比增长14.2% [19] - 华润万象生活：2025年预测EPS为1.79元 预测市盈率21.9倍 2024年归母净利润36.3亿元 同比增长23.9% [19] - 所列物业管理公司2024年归母净利润平均增长80.7%（主要受碧桂园服务高基数影响） 2025年预测平均增长11.7% 2026年预测平均增长10.8% [19]

年度策略风险排雷 - 报告核心观点：2026年房地产行业将持续筑底，投资策略偏防御，聚焦“轻资产+好企业”，优选高毛利、高现金、高分红的稳定标的 [7][8][11] - 行业投资逻辑：房地产核心矛盾从供应居住转变为供应优质居住，十五五规划推动行业高质量发展和构建新模式，行业处于关键转型期，商业模式和投资审美将发生变化 [8] - 选股思路与推荐组合：建议关注1) 利润率厚、现金流好、负债低的商管和物业公司，如华润万象生活、恒隆地产、太古地产；2) 优质头部企业，如“开发+运营”类、好房子类、聚焦核心区位的企业，如华润置地、招商蛇口、建发股份、建发国际集团、滨江集团；3) 转型路径清晰、资源匹配度高的转型股 [9] - 年度策略重要假设：对2026年政策展望偏谨慎，假设政策力度类似2025年，投资偏向高毛利、高现金、高分红的稳定类标的 [11] - 策略成立关键假设：房地产发展新模式需要长期磨合，政策短期定力较强，策略降低了对政策的假设 [12] - 策略最大软肋：若保守策略不成立，可能出现的情况包括1) 政策超预期释放托底行业基本面；2) 需求侧因预期、信心或购买力改善出现自然触底修复 [13] 经营风险 - 经营风险判断：2026年房企债务违约风险减小，发生概率为中低概率 [14][15] - 判断依据：房地产市场供给侧变化大，主要民营房企风险已显露，市场以央国企为主，其信用好、融资能力强，在白名单融资政策支持下，进一步出现风险的概率不高 [15] - 潜在作用机理：若风险出现，路径为销售回款减少→偿债支出增加、现金流入减少→现金流压力增加→工程款支付困难→债务违约+项目停工→购房信心减弱 [15] - 潜在影响：经营端可能导致打折促销资产贬值、销售费用攀升利润摊薄、去化率低资金提取难；行情端导致房价承压、购房信心下行、观望情绪增加、去化率降低，行业销售进入负反馈阶段 [15] - 跟踪方法：周度及月度销售数据跟踪；关注融资政策落地、房价同比增速、二手房成交；重点监测房企新增违约情况及楼盘到访量 [15] 政策风险 - 政策风险定义：相对于投资策略的基础假设（政策维持2025年力度），风险在于地产政策超预期发力 [16] - 风险发生概率与时间：发生概率为中低概率，可能出现时点为2026年下半年 [17] - 判断依据：根据行业经验，房地产销售主要观测期在下半年，若投资和销售数据表现异常，可能触发政策超预期释放 [17] - 作用机理：房贷利率、收储和城市更新资金支持力度加大 → 企业和需求端资金面改善 → 房地产销量和投资额提升 / 重点城市成交量回暖，房价降幅收窄 [17] - 影响程度：经营端体现为新房交易量放大，二手房成交价格降幅收窄；行情端体现为板块短期估值快速修复，但企业利润率修复受结算周期影响体现在两年以后 [17] - 跟踪方法：政策跟踪与房地产销售数据跟踪 [17] 重点个股风险排雷（建发股份） - 重点推荐个股：建发股份 (600153.SH) [19] - 推荐逻辑：三大业务均处于经营拐点，展望三年深蹲起跳 [20] - 具体分析：1) 美凯龙经营触底信号已现，新领导层提出新五年规划目标出租率三年提升至90%以上，2025H1出租率和单位租金稳定，预计2025-2027年公允价值亏损压力逐步减轻，乐观情况下2026或2027年开始增厚利润；2) 地产业务Alpha突出，建发房产定位新中式改善型住宅，土储集中一二线，销售盈利稳健；联发集团2025年管理层换帅并推出“新澍”产品线，组织架构优化，土储向一二线核心城市聚焦，经营拐点显著；3) 供应链经营稳健，奠定稳定现金流，分红表现持续优异 [20] - 投资建议与预测：预测房地产业务利润于2025年触底，建发房产利润稳定增长，联发集团因存货减值计提承压，减值压力缓解后业绩自2026年起修复，预测2025、2026、2027年归母净利润分别为23亿元、31亿元、46亿元，CAGR超过40%，按照2026年12倍PE估值对应目标价12.7元每股，维持“买入”评级 [20] - 个股主要风险：地产链行业基本面修复不及预期，风险描述为房价持续承压可能导致房企降价和利润率下降 [22] - 风险判断依据：截止2025年10月，房地产行业年内累计销售金额、销售面积、新开工面积、投资增速均为负值 [22] - 风险发生概率：中概率 [22] - 风险影响路径：影响建发股份房地产业务已竣工项目的去化速度和利润，影响结算利润率，拉长地产业务利润触底修复周期 [22] - 风险检测与预警：监测指标为商品房销售面积和价格；预警方法为关注2026年房价降幅是否扩大导致计提减值扩大，以及房地产板块销售去化率是否未改善或降低 [22]

物流板块市场表现 - 2023年12月10日，物流板块整体上涨0.67%，表现强于上证指数（下跌0.23%），但弱于深证成指（上涨0.29%）[1] - 板块内个股表现分化，龙洲股份以9.96%的涨幅领涨，天顺股份则以-3.12%的跌幅领跌[1][2] - 当日板块主力资金净流出4.29亿元，但游资和散户资金分别净流入8509.85万元和3.44亿元，显示市场参与资金存在分歧[2] 领涨个股详情 - 龙洲股份收盘价为10.49元，涨幅9.96%，成交量为312.23万手，成交额达31.20亿元，是板块内成交最活跃的个股[1] - 嘉诚国际上涨4.72%，收盘价11.09元，成交额1.43亿元[1] - 东航物流上涨3.51%，收盘价16.80元，成交额2.75亿元[1] - 建发股份上涨2.07%，收盘价9.87元，成交额4.87亿元[1] - 申通快递上涨1.87%，收盘价14.14元，成交额1.96亿元[1] 领跌个股详情 - 天顺股份下跌3.12%，收盘价14.92元，成交额7887.17万元[2] - 海程邦达下跌2.03%，收盘价14.46元，成交额8707.22万元[2] - 东方嘉盛下跌2.00%，收盘价16.15元，成交额1.60亿元[2] - 飞力达下跌1.57%，收盘价7.54元，成交额5583.80万元[2] - 万林物流下跌1.56%，收盘价5.06元，成交额3451.79万元[2] 个股资金流向 - 顺丰控股获得主力资金净流入1.05亿元，主力净占比达12.50%，是板块内主力资金流入最多的公司[3] - 建发股份获得主力资金净流入2662.51万元，主力净占比5.47%[3] - 厦门国贸获得主力资金净流入1992.61万元，主力净占比1.93%[3] - 中国外运获得主力资金净流入1459.23万元，主力净占比11.92%[3] - 宏川智慧获得主力资金净流入1411.05万元，主力净占比11.38%[3]

公司战略与产品理念 - 公司提出“灯塔战略”，旨在打造能够穿越周期的好产品，目标是成为卓越、强大、能够穿越周期的百年企业，而非追求“规模为王”[3] - “灯塔战略”以“灯塔精神”为内核，以“真诚”与“美”为核心支点，主张“爱即真诚、颜值即价值”，致力于实现产品维度全面升级并引领人们对美好生活的向往[3] - “灯塔作品”具备四大特性：领先精神、客户至上、文化传承和工艺精湛，该战略是一场覆盖产品研发、服务体系、文化表达的全方位体系化升级[3] - 公司认为真正的高端产品应由四大支柱构成：物理空间、运营与服务、圈层与精神追求，四者缺一不可[1] - 公司以灯塔产品战略为指引，同时推出客户维护体系与高端物业服务体系，旨在从“好房子”到“好运维”、“好服务”，全面构建回应时代“好房子”命题的高端产品序列[1] - 灯塔战略汇聚“集团最高标准、全国大师之力、全球视野高度”，已在北京、上海、厦门落地灯塔作品，每个项目都以最高产品水准回应最好的土地[3] 客户研究与维护体系 - 公司正式发布“恒久常伴 以客为尊”客户维护体系，实现了在客户维护链路上的全流程闭环[6] - 公司将客户研究前置，机制从土地获取阶段启动，贯穿产品研发、交付服务与居住体验全周期，形成持续迭代的客户价值创造系统[6] - 2025年，公司回收了21.2万份客户需求调研问卷，面对面访谈客户2200余位，针对灯塔项目，集团班子亲自带队与100多位客户进行深度沟通，平均每户访谈时长达到2.8个小时[6] - 公司的客户团队与产品研发团队同属一个职能中心，使客户端需求与产品端研发实现零距离互动[7] - 公司依托建发集团在供应链运营、城市建设运营、会展旅游、医疗健康与新兴投资等板块的综合运营能力，为客户提供从居住到生活方式的长期支持体系[7] - 公司通过链接国内外优质资源，持续搭建链接建发灯塔业主、实现强强互动与资源共享的全国性平台，形成与业主价值共生、共同成长的品牌发展路径[7] 高端物业服务 - 建发物业发布全新迭代的“臻享+”高端物业服务体系，使命是为客户打造更有品质的生活空间，引领美好生活[10] - 该体系聚焦高端人群最本质的七大关键词：安全、恒久、尊贵、智慧、宜居、全龄、社交，在原有“天天好”服务体系基础上进行了系统性升级[10] - 升级维度之一：建立长效护航机制，将服务前置至设计阶段，并设立专项基金保障未来品质焕新[10] - 升级维度之二：创新“1+3”团队配置，在常规服务团队基础上，增设会所运营、公区养护、夜间响应三大专业团队，形成全天候、全场景的服务网络[10] - 该体系以可复制、可持续演进的专业化模型，为行业提供了高端物业服务体系进阶的参考样本[10] 成都灯塔项目“建发·海耀”具体规划 - 建发·海耀是建发房产灯塔作品在成都的首次亮相，秉承灯塔系列高标准，融合“好房子”新国标对公共社区空间的要求，打造人与自然和谐共生的人居新范式[5] - 项目以“天人相应、道法自然、生生不息”为设计核心理念，致力于“营造让人每天想回到的家”[13] - 主入口以“城市雕塑”为理念，打造连续约230米界面、约60米宽度主门与约12米悬挑设计[13] - 建筑立面以“暖金灰”为调性，景观以“都广之野”为灵感，将园林打造为充满生命力的自然场域[15] - 社区规划了约1.5万平方米、涵盖20余种场景的中央会所及全区架空层体系，会所内配置私宴厅、健身房、普拉提室、雪茄室、书吧、泳池、茶室等多元功能[17] - 项目打造环形场景与连续动线，通过风雨连廊与地下体系实现全域互联，促进邻里社交自然发生[18] - 项目采用金融城少有的“一层一户”形制，实现“全维度方正格局”，形成360°视野、完整光照与全屋环流[19] - 项目构建“三分离动线体系”，让家政、私人、待客动线各自独立，科学划分动区、静区与功能区，提升空间独立性[21] - 项目形成“三位一体”的产品革新，即在灯塔产品战略基础上，以客户维护体系、高端物业服务体系为加持[13]

公司战略与愿景 - 公司提出“灯塔战略”，旨在成为卓越、强大、能够穿越周期的百年企业，而非单纯追求规模 [2] - “灯塔”系列产品全面提级至集团总部直管，以体现资源整合与战略定力 [2] - 公司业务足迹已布局全国70余城，物业服务覆盖超150万业主 [2] 高端产品力构成 - 公司认为真正的高端产品由四大支柱构成：物理空间、运营与服务、圈层与精神追求 [2] - 建发·海耀项目是“灯塔战略”下的产品，以“天人相应、道法自然、生生不息”为核心理念，目标是营造让人每天想回到的家 [4] - 项目采用错位式全点式布局，实现楼栋在朝向、光照、视野、风道与景观等维度的最大化均好 [5] - 主要产品采用一层一户设计，将独栋生活体验嵌入平层，兼顾隐私、尺度与奢适感 [5] - 项目采用四玻两腔进口系统窗、静音楼板、隔噪材料等系统性配置，将“宁静”作为高端住宅的核心指标 [5] - 项目构建“三分离动线体系”，使家政动线、私人动线与待客动线彼此独立，提升居住隐私与效率 [5] 客户维护体系 - 公司发布“恒长相伴 以客为尊”客户维护体系，实现了从土地获取到居住体验的全流程闭环 [3] - 2025年累计收集21.2万份调研问卷，完成约2200组一对一访谈，致力于“尊崇倾听” [3] - 针对灯塔项目，高管亲自带队与客户深度沟通，平均访谈时长达2.8小时/户 [3] - 公司依托集团供应链运营、城市建设运营、会展旅游、医疗健康与新兴投资等板块的综合能力，为客户提供从居住到生活方式的长期支持体系 [3] 高端物业服务体系 - 建发物业发布全新迭代的“臻享+”高端物业服务体系，聚焦安全、恒久、尊贵、智慧、宜居、全龄、社交七大关键词 [4] - 体系从两个维度升级：一是建立长效护航机制，将服务前置至设计阶段并设立专项基金；二是创新“1+3”团队配置，增设会所运营、公区养护、夜间响应三大专业团队 [4] - 该体系旨在打造全天候、全场景的服务网络，为行业提供高端物业服务体系进阶的参考样本 [4] 行业趋势与项目定位 - 发布会分析认为，未来高端居住更需依托长期主义与服务化体系 [6] - 建发·海耀项目为成都金融城板块贡献了新的高端居住范本，其“山海生境”示范区即将呈现 [6] - 公司的探索体现了在存量时代于文化力、产品力、服务力三条主线上的系统化思考 [6]

文章核心观点 - 在逆全球化与全球供应链重塑的背景下，中国领先的供应链企业（厦门建发集团、国贸控股集团、象屿集团）正通过大力布局海外市场、构建全球物流网络、深度融入当地产业及助力中国制造业出海，从“走出去”迈向“走进去”，以提升供应链安全、韧性及国际竞争力，初步形成“买全球、卖全球”的格局 [1][3] 供应链企业海外布局与战略 - 面对上游原材料价格上涨、物流费用波动等冲击，供应链龙头企业以更大力度“走出去”，通过调整贸易结构、构建物流网络、提升上游资源获取能力来维护供应链安全与韧性 [3] - 企业积极拓展上游大宗商品获取渠道，例如在南美、欧洲、非洲与当地农场主、收粮站及头部粮商建立长期合作，以获取稳定的农作物供应资源 [3] - 为贴近市场与产区，企业加快在海外设立公司与办事机构，例如国贸集团今年上半年在澳大利亚、日本设立公司，并在阿联酋、巴西、乌兹别克斯坦等新兴市场国家设点，集团派驻海外人员增加40% [3] 全球物流网络建设 - 企业重点打通海外物流节点，例如国贸股份采购的乌兹别克斯坦棉纱通过中亚班列仅用13天跨越6000公里抵达福州，较传统海铁联运缩短近一半时间 [3] - 通过参股、合资、合作等形式布局海外关键物流节点，例如建发股份在境外30多个国家和地区设有约350个海外仓，并运营中欧班列专列、航空物流项目及海运船队 [3] - 企业投资布局关键物流资产以应对运力紧张，例如国贸集团在印尼、新加坡、几内亚等地进行投资，并与国外多家航运公司合作 [3] 深度融入当地市场与产业 - 供应链企业从“低买高卖”的服务商转型为与产业链深度融合，例如象屿集团在几内亚开发高效驳船运输网络，降低约15%的物流成本，并提升铝土矿出口效率与当地税收 [3] - 通过重大投资项目融入当地经济社会发展，例如象屿集团在印尼投资年产250万吨一体化冶炼不锈钢项目，为当地直接创造1.5万多个工作岗位，并修建基础设施、开展公益项目 [3] - 企业从“走出去”到“走进去”，参与国际竞争并重塑核心竞争力，与产业链上下游合作伙伴协同发力 [1][3] 业务规模与财务表现 - 国贸集团2024年上半年海外业务收入达295.45亿元人民币，与共建“一带一路”倡议沿线国家贸易规模近400亿元 [3] - 建发股份2024年上半年海外业务规模超57亿美元，同比增长约10% [3] - 厦门象屿2024年上半年净利润同比增长三成多，进出口和转口业务总额约132亿美元，同比增长约7% [3] 助力中国制造业出海与生态协作 - 供应链企业依托全球布局优势，帮助中国制造业企业出海，例如国贸集团为圣力集团在越南的钢厂采购钢材并协助在东南亚销售成品螺纹钢 [3] - 新一轮出海需要加大信息咨询、法务、人才、融资等方面配套服务，例如厦门出台专项法律服务行动方案，提升供应链企业出海风险防控能力 [3] - 中国企业通过“产业链联盟＋行业协会”模式加强协作，与当地中资企业、本土企业结成生态合作伙伴联盟，以合力拓展国际市场并提升整体竞争力 [3]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3][50] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [3][50] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [3][50] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及民企等品质房企将更受益 [3][50] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该组合在销售反弹时表现更好 [3][50] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是一二线城市更受益的重要观察方向 [3][50] - 2025年下半年板块仍以政策为核心主导力量，投资应注重把握政策beta，节奏和仓位控制更为重要 [3][50] 根据相关目录分别总结 1. 多地“十五五”规划建议提好房子 - 近期浙江、北京等多地“十五五”规划建议频繁提及“好房子”、“市场+保障”等供给端政策 [1][10] - 浙江省建议高质量推进城市更新，一体推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，并优化保障性住房供给 [1][10] - 北京市建议加快完善“市场+保障”住房体系和租购并举制度，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，增加改善性住房供给，并推进老旧小区、城中村改造 [1][10] 2. 行情回顾 - 本周（报告期）申万房地产指数累计下跌2.2%，跑输沪深300指数3.43个百分点，在31个申万一级行业中排名第30位 [1][11] - 全市场房地产股中，本周上涨个股共30支，下跌82支 [11] - 全市场涨幅前五个股为乾景园林（+11.1%）、中国武夷（+10.2%）、冠城大通（+9.8%）、华联控股（+7.4%）、华夏幸福（+7.1%） [11][17] - 重点跟踪的48家A/H房企中，本周上涨13支，涨幅前五为中梁控股（+16.9%）、龙光地产（+8.2%）、华夏幸福（+7.1%）、远洋集团（+3.7%）、龙湖集团（+3.3%） [11][21] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 3.1 新房成交 - **本周数据**：30个样本城市新房成交面积176.6万平方米，环比下降6.5%，同比下降47.7% [2][22] - 一线城市：成交51.7万方，环比-6.2%，同比-30.3% - 二线城市：成交98.7万方，环比-8.7%，同比-49.5% - 三线城市：成交26.2万方，环比+2.4%，同比-61.5% - **月度累计（11月）**：30城累计成交121.2万方，同比-42.4% [27] - **年初至今累计（49周）**：30城累计成交8958.7万方，同比-12.4% [2][27] - 一线城市：累计2399.7万方，同比-8.6%（北京-12.5%，上海-4.8%，广州-2.9%，深圳-26.1%） - 二线城市：累计4393.4万方，同比-12.6% - 三线城市：累计2165.6万方，同比-16.0% 3.2 二手房成交 - **本周数据**：14个样本城市二手房成交面积190.7万方，环比下降5.3%，同比下降40.8% [2][33] - 一线城市：成交81.7万方，环比-7.4% - 二线城市：成交80.2万方，环比-4.3% - 三线城市：成交28.8万方，环比-2.1% - **年初至今累计（49周）**：14城累计成交9648.7万方，同比增长7.4% [33] - 一线城市：累计3990.0万方，同比+8.3% - 二线城市：累计4427.2万方，同比+6.4% - 三线城市：累计1231.5万方，同比+7.7% 4. 重点公司境内信用债情况 - **发行与偿还**：本周（12.1-12.7）共发行房企信用债9只，发行规模65.68亿元，环比减少112.72亿元；总偿还量87亿元，净融资额为-21.32亿元，环比减少142.54亿元 [3][42] - **发行结构**： - 主体评级以AAA级为主，占比71.7% [42] - 债券类型以一般公司债为主，占比38.8% [42] - 债券期限以3-5年期为主，占比56.5% [42] - **融资成本**：本周发行利率有所上升，例如“25西地02”5年期公司债利率为4.60%，较公司之前同类型可比债券利率上升173个基点 [44][45] 5. 本周政策回顾 - 报告汇总了湖北、山西、广东深圳、福建、江苏徐州、辽宁、吉林、江苏常州、广西南宁、重庆、福建泉州、浙江等多地近期发布的房地产相关政策 [47][48][49] - 政策重点集中在：各地“十五五”规划建议强调建设“好房子”、健全“市场+保障”住房体系、推进城市更新（老旧小区、城中村改造）、优化公积金政策、提供购房补贴等 [47][48][49] - 例如，深圳放宽公积金提取和贷款政策，支持“既提又贷”；常州、南宁、泉州等地推出针对新建商品住房或存量住房的购房补贴 [47][48] 6. 投资建议 - **配置方向**： 1. **基本面alpha公司**： - H股：绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展 - A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 2. **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展 3. **中介**：贝壳 4. **物业（跟涨板块）**：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余 [3][50]

行业整体拿地趋势 - 2025年1-11月，全国TOP100房企拿地总额同比增长14.1%，但增幅较前期大幅收窄，年末房企拿地节奏普遍放缓，审慎投资成为行业共识 [1] - 行业资源加速向头部央国企集中，拿地金额前十企业中8家为央国企 [1] - TOP10房企新增货值占TOP100企业的47.1%，表明强者恒强的格局愈发清晰 [3] 公司拿地表现与排名 - 2025年1-11月，建发房产以408亿元拿地金额位列行业第6名，以188万平方米拿地面积排名第8位，两项指标均稳居行业前十 [1] - 公司的拿地规模保持了适度的投资强度，契合稳健经营的核心逻辑 [1] 公司拿地战略与布局 - 拿地布局聚焦优质核心区域，重点集中于北京、上海、杭州、成都等一二线核心城市及长三角、京津冀等重点城市群 [1] - 在多座重点城市的拿地金额均跻身前十，展现出全国性布局与区域深耕并重的战略 [1] 公司产品力与销售表现 - 公司全面推进产品革新，打造“灯塔产品”升级东方品质人居标准 [2] - 上海海宸项目在9月首推322套房源，认筹率达128%，成为上海千万级热门红盘 [2] - 北京海晏项目自2025年6月12日开盘至报道时，网签金额已突破70亿元，创下北京13万+豪宅市场前所未有的销售流速 [2] 公司发展逻辑与行业定位 - 公司的表现是房地产行业分化深化期的缩影，其逻辑为行业提供了一套可借鉴的长期主义实践方案 [3] - 实践方案包括：坚守长期主义，以市占率指导经营；锚定产品核心，将土地价值与文化传承、技术革新、服务升级深度融合，以差异化产品力穿越市场周期 [3] - 公司以稳健的步伐，践行国企深耕价值、赋能人居的发展路径 [3]