会议信息 - 股东大会由2024年11月7日董事会决议召集，8日发布通知[4] - 现场会议于2024年11月25日下午14:00在上海召开[5] - 网络投票时间为2024年11月25日9:15 - 15:00[5] 股东情况 - 现场出席股东及代理人4名，持股1,515,947,900股，占比67.2075%[7] - 有效表决股东699名，代表股份1,576,304,881股，占比69.8834%[8] 会议结果 - 审议通过与通知一致的议案，无新议案[10][11] - 召集、召开等程序及结果均合法有效[14]

致同相关 - 2023年末从业人员近六千，合伙人225名，注会1364名[10] - 2023年度业务收入27.03亿元，审计22.05亿，证券5.02亿[11] - 2023年年报上市公司审计客户257家，收费3.55亿[11] 审计相关 - 普华永道中天为公司提供9年审计服务[15] - 2024年度审计费用420万，较上期减少[18] - 董事会提请聘任致同为2024年审计机构[17]

报告投资评级 - 投资评级为优于大市维持[2] 报告核心观点 - 2024年1 - 9月报告公司房地产交付毛利减少影响净利润营业收入同比 - 27.7%归母净利润同比 - 41.3%基本每股收益同比 - 41.8%结算毛利率和净利率分别为20.19%和2.82%较2023年同期分别提升1.94个百分点和下降0.66个百分点期内扣除非经常性损益的净利润同比增加51.46%截至2024年9月30日经营活动现金流净额同比下降79.59%至17.81亿元[5] - 2024年1 - 9月累计合同销售金额较2023年同期下降47.11%累计合同销售面积较2023年同期下降42.72%但行业政策支持力度加强有望改善销售情况[6] - 2024年1 - 9月商业运营总收入较2023年同期有所稳定提升截至2024年9月30日商业物业出租率为97.65%持续提升[6] - 预测公司2024年EPS为0.38元每股净资产为27.02元给予0.5 - 0.6倍PB对应合理价值区间为每股13.51 - 16.21元[7] 根据相关目录分别进行总结 财务数据方面 - 2022 - 2026E营业收入分别为115457百万元、119174百万元、97563百万元、85853百万元、87139百万元净利润分别为1394百万元、737百万元、860百万元、897百万元、964百万元全面摊薄EPS分别为0.62元、0.33元、0.38元、0.40元、0.43元毛利率分别为20.0%、19.1%、18.2%、20.4%、21.1%净资产收益率分别为2.3%、1.2%、1.4%、1.5%、1.5%[9] - 2024年三季报显示营业总收入较2023年同期 - 27.7%营业总成本较2023年同期 - 28.4%营业利润较2023年同期 - 38.7%利润总额较2023年同期 - 40.3%净利润较2023年同期 - 42.6%归属母公司净利润较2023年同期 - 41.3%[19] - 2023 - 2026E主要财务指标如每股收益、每股净资产、毛利率、营业税金率等呈现不同程度的变化且各年的偿债能力指标如资产负债率、流动比率等也有相应数据[23] 与可比公司对比方面 - 与万科A、保利发展、龙湖集团等可比公司相比在总市值、EPS、PE、PEG等估值指标方面存在差异[19]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级[7] 报告的核心观点 - 10月销售表现弱于大市商业经营稳中有进全年业绩或延续承压[4] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 24年1 - 10月公司销售额344.5亿元同比减少48.0% 1 - 9月同比降幅扩大0.9pct销售额占比前三省份为江苏(30.7%)、天津(9.8%)、山东(7.4%)销售面积467.9万平米同比减少43.9%销售均价7363元/平米同比下降7.3% 10月销售额26.2亿元同比减少56.6%环比增长14.2%销售边际改善幅度小于10月克而瑞百强房企整体表现[1] 商业经营情况 - 截至24年10月末在管商业物业168座总建筑面积1552万平米较23年末净增加6座、49万平米新增物业位于多地商业有序扩张截至24年三季度末在管商业整体出租率97.7%较23年末提升1.2pct 24年1 - 10月累计实现租金收入98.8亿元同比增长15.5%商业运营总收入105.9亿元(含税)完成24年商业运营总收入125亿元目标的85%全年目标达成可期[2] 前三季结算规模与综合毛利率情况 - 24年前三季度营收515.6亿元同比下降27.7%单三季度营收176.6亿元同比下降40.2%综合毛利率为20.2%同比提升1.9pct主要得益于商业业务毛利占比提升24年中期房地产销售业务毛利率10.9%同比降低2.0pct财务费率达4.8%同比提升2.4pct主要因利息费用的资本化率减少导致利息费用增加归母净利润为14.5亿元同比下降41.3%单三季度归母净利润1.4亿元同比下降31.6%前三季度业绩下滑主要因收入结算规模和房地产销售毛利率延续下滑、财务费率明显提升及投资收益大幅减少等因素后续或主要依托商业带动利润率修复[3] 盈利预测、估值情况 - 考虑公司销售下滑及商业出租率提升等影响调整公司24 - 26年EPS预测为0.24元、0.45元、0.79元(原预测为0.24元、0.38元、0.70元)当前股价对应24 - 26年PB分别为0.57/0.56/0.54倍公司商业稳步发展提升穿越周期实力有望带动利润率逐步回升财务保持稳健PB估值处于低位[5]

销售数据 - 10月合同销售金额约26.16亿元，同比减56.63%[3] - 10月合同销售面积约36.37万平方米，同比减54.86%[3] - 1 - 10月累计合同销售金额约344.49亿元，同比减47.98%[3] - 1 - 10月累计合同销售面积约467.88万平方米，同比减43.89%[3] 区域销售 - 10月江苏销售金额85662万元，销售面积81812平方米[4] - 10月天津销售金额25304万元，销售面积27701平方米[4] - 10月山东销售金额22051万元，销售面积38729平方米[4] 商业运营 - 10月商业运营总收入为11.01亿元[7] 房地产出租 - 2024年10月房地产出租物业168个，总面积15517782平方米[6] - 2024年10月租金收入1027274473元，当年累计9875923960元[6]

股东大会信息 - 2024年第一次临时股东大会召开日期为2024年11月25日[2] - 现场会议14点在上海普陀区公司会议室召开[2] - 网络投票2024年11月25日进行[2] 议案与登记信息 - 本次大会审议聘任2024年度审计机构议案[4] - A股股权登记日为2024年11月19日[8] - 现场出席股东2024年11月21 - 22日登记[9]

人事变动 - 2024年11月7日陈鹏因工作调整辞任董事会秘书[2] - 2024年11月7日公司同意聘任李峰为董事会秘书[4] 人员信息 - 李峰有北大经济学硕士及哈佛工商管理硕士学位[7] - 李峰曾任波士顿咨询公司等多岗位，现任董事会办公室主任[7] 审议情况 - 2024年11月7日提名委员会和董事会审议通过聘任议案[2][3][4]

审计机构变更 - 公司拟聘任致同为2024年度财务和内控审计机构，原聘任为普华永道中天[1][2] - 本次聘任尚需股东大会审议通过生效[11] 致同相关数据 - 2023年末致同从业人员近6000人，合伙人225名，注册会计师1364名[3] - 2023年度业务收入27.03亿元，审计业务收入22.05亿元，证券业务收入5.02亿元[3] - 2023年致同上市公司审计客户257家，收费3.55亿元；挂牌公司客户163家，收费3529.17万元[3] 审计费用 - 2024年度审计费用420万元，财报审计338万元，内控审计82万元，较上期分别减少152万元和28万元[6][7] 过往审计情况 - 普华永道中天已为公司提供9年审计服务，2023年出具相关报告[8] 审议情况 - 审计委员会、董事会、监事会分别以3票、5票、3票同意审议通过聘任致同议案[10][11]

人事变动 - 公司聘任李峰为董事会秘书，任期与第四届董事会相同[1] 审计安排 - 公司聘任致同会计师事务所为2024年度审计机构，聘期一年[2] 股东大会 - 公司将召开2024年第一次临时股东大会，时间为11月25日下午14:00，地点在上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座公司会议室[4]

报告公司投资评级 - 报告给予新城控股"推荐"评级,目标价15.7元 [5] 报告核心观点 - 2024年1-9月公司实现营业收入515.6亿元,同比下降27.66%,归母净利润14.5亿元,同比下降41.31% [1] - 三季度毛利率17.5%,归母净利润同比下滑31.6%,主要原因为住宅开发业务结转放缓,毛利率下滑 [2] - 1-9月销售金额同比下降47%,预计后续销售规模可能缩量,随着公司优质土储优先去化,剩余货值销售难度可能逐渐加大 [2] - 1-9月吾悦广场实现商业运营总收入约95亿元,同比增长16.64%,已完成全年运营收入目标的76%,出租率达97.65% [3] - 前期吾悦广场全国化布局基本完成,公司在下沉市场招商运营能力突出,保障商管业务收入稳定增长,未来有望真正实现"住宅+商业"双轮驱动模式 [3] 财务数据总结 - 2024年营业收入预计为92,134百万元,同比下降22.7% [4] - 2024年归母净利润预计为789百万元,同比增长7.0% [4] - 2024年每股收益预计为0.35元 [4] - 2024年资产负债率预计为75.1% [4]