投资评级和核心观点 - 报告给予新城控股"买入"评级,维持原有评级 [7] - 公司运营业务基本面稳健,短期能够受益于宏观政策超预期落地,债务风险纤解预期加强,长期商业运营业务发力有望带动业绩向好 [11] - 在保守估算开发板块不贡献正价值的情形下,公司价值仍然低估,且降息趋势下能够持续推升公司资产价值 [10][11] 公司运营情况 - 公司在全国137个城市已经布局201座吾悦广场,其中158座为重资产,占比79% [3] - 2018-2023年公司运营收入持续上涨,由21亿元增长至113亿元,5年CAGR达40% [3] - 2024H1公司运营收入为62亿元,同比增长19%,体现出公司较强的商业管理能力 [3] - 公司运营业务毛利在2024年和开发业务毛利体量相当,2025年之后运营业务毛利逐步超越开发业务毛利,成为公司主要利润来源 [6][10] 财务状况 - 截至2024年6月末,公司有息负债规模为558亿元,其中境外债券余额82亿元,2024年9-12月内到期的境外债券余额为32亿元 [4] - 公司平均有息负债成本6.05%,每年利息约为34亿元,随着运营业务毛利贡献的增加,已能够覆盖公司债务利息 [4] - 公司年底美元债偿还概率高,现金流安全性超出市场预期 [4] 未来发展 - 公司已布局的201座商场全部开业后,新增收入约为23.4亿元/年,整体商业运营收入可达到至少139亿元/年 [6] - 公司重资产商场产生的收入每年超过180亿元,净利润预估超过60亿元,使用DCF估值法测算出公司重资产吾悦广场价值大约为1518亿元 [10] - 公司开发业务价值有200亿元的减值,商业运营资产约600亿元的价值,则公司总价值为400亿元,较当前股价仍有较大上涨空间 [10]

报告公司投资评级 - 维持"推荐"评级 [3] 报告的核心观点 - 多因素致业绩承压，但毛利率同比改善 [3] - 销售规模阶段收缩，商业运营持续扩容 [3] - 预计公司2024-2026年EPS分别为0.33元、0.34元、0.35元，当前股价对应PE分别为43.9倍、43.1倍、42.1倍 [5] - 公司商业地产运营良好，"住宅+商业"双轮驱动模式仍有望为后续发展保驾护航 [3] 财务数据总结 营收及利润 - 2024年前三季度公司实现营收515.6亿元，同比下降27.7%，归母净利润14.5亿元，同比下降41.3% [3] - 预计公司2024-2026年营业收入分别为108,449百万元、97,604百万元、88,819百万元，同比下降9.0% [5] - 预计公司2024-2026年归母净利润分别为746百万元、760百万元、779百万元，同比增长1.2%、1.9%、2.5% [5] 盈利能力 - 2024年前三季度公司毛利率20.2%，同比提升1.9个百分点 [3] - 预计公司2024-2026年毛利率分别为18.9%、19.0%、19.1% [5] - 预计公司2024-2026年净利率分别为0.7%、0.8%、0.9% [5] - 预计公司2024-2026年ROE分别为1.2%、1.2%、1.2% [5] 估值 - 预计公司2024-2026年EPS分别为0.33元、0.34元、0.35元 [5] - 当前股价对应2024-2026年PE分别为43.9倍、43.1倍、42.1倍 [5] - 当前股价对应2024-2026年PB分别为0.5倍、0.5倍、0.5倍 [5] 风险提示 - 若后续楼市修复低于预期，购房者预期扭转缓慢，将对公司经营发展进一步产生冲击 [4] - 消费释放持续性不足，商业地产经营转弱风险 [4] - 盈利能力进一步下探、持续计提减值风险 [4] - 资金压力加剧风险 [4]

报告公司投资评级 新城控股维持"买入"评级 [1] 报告的核心观点 1) 公司前三季度结转规模下降,但结转毛利率逆势提升,投资物业表现优秀,租金收入保持双位数增长 [1] 2) 公司前三季度实现营业收入515.63亿元,同比下降27.7%;实现归母净利润14.55亿元 [2] 3) 公司销售规模持续收缩,销售金额和销售面积分别同比下降47.11%和42.72% [3] 4) 公司出租物业数量和可供出租面积同比增加,整体出租率达97.65%,同比提升1.61个百分点,租金收入同比增长16.6% [4] 财务数据总结 1) 2022-2026年公司营业收入和归母净利润预测分别为87.26亿元、11.77亿元、72.60亿元、16.71亿元、67.02亿元和0.52元、0.74元、0.96元 [5] 2) 2022-2026年公司毛利率和净利率预测分别为14.1%、15.7%、16.7%和1.3%、2.3%、3.2% [5] 3) 2022-2026年公司ROE预测分别为1.1%、1.7%、2.0% [5]

会议审议 - 2024年10月30日董事会审议通过2024年第三季度报告议案[1] - 2024年10月30日审计委员会审议通过2024年第三季度财务报告议案[1] - 2024年10月30日审计委员会审议通过2025 - 2027年度日常关联交易预计议案[2] - 2024年10月30日独立董事会议审议通过2025 - 2027年度日常关联交易预计议案[4] 关联交易 - 2025 - 2027年每年日常关联交易预计不超25600万元[2] - 接受新城悦服务物业等服务每年预计10000万元[4] - 接受新城发展房屋租赁等服务每年预计10000万元[4] - 接受新城悦服务办公楼租赁每年预计600万元[4] - 向新城发展购买商品及福利每年预计5000万元[4]

担保情况 - 截至2024年9月30日，公司对外担保余额为461.48亿元，在2023年年度股东大会授权范围内[2] - 2023年年度股东大会同意公司对不同资产负债率的子公司及合联营公司分别净增加担保额度470亿元、130亿元、40亿元和10亿元[3] - 截至2024年9月30日，公司及子公司实际担保金额为461.48亿元，占最近一期经审计净资产的53.41%；对子公司实际担保金额为437.36亿元，占比50.62%[4] - 2024年第三季度后至公告披露前一日，公司新增对外担保7.56亿元[5] - 截至2024年9月30日，资产负债率70%以上子公司担保余额为314.82亿元，1 - 9月净增加 - 28.53亿元[7] - 截至2024年9月30日，资产负债率低于70%子公司担保余额为122.54亿元，1 - 9月净增加33.68亿元[7] - 截至2024年9月30日，资产负债率70%以上合联营公司担保余额为22.19亿元，1 - 9月净增加 - 7.33亿元[7] - 截至2024年9月30日，资产负债率低于70%合联营公司担保余额为1.93亿元，1 - 9月净增加 - 5.34亿元[7] - 截至2024年10月29日，对资产负债率70%以上子公司新增担保金额为7.56亿元[26] 公司业绩 - 常州金坛万博房产房产租赁收入127,381.43，占比78.34%[9] - 淮安新城吾悦商业经营管理业务收入28,410.66，完成率102.59%[9] - 石家庄新城鸿泽房地产开发与经营收入126,755.38，占比75.49%[9] - 商丘恒泽房地产开发经营收入283,400.99，完成率109.82%[9] - 天津新城恒泰房地产开发与经营收入334,179.07，占比79.52%[9] - 郑州隆城吾悦房地产开发、销售、租赁收入554,230.07，完成率93.99%[9] - 沧州新城鸿泰房地产开发经营收入117,980.52，完成率95.06%[9] - 安阳新城鸿麒房地产开发经营收入451,574.15，完成率95.84%[9] - 天津新城万嘉房地产开发经营收入2,172,040.17，完成率94.16%[10] - 贵州新城鸿裕房地产开发与销售、房屋租赁收入552,081.52，占比72.11%[10] - 六盘水新城悦嘉房地产开发经营同比增长110.57%，金额为194,319.35[11] - 桂林新城鸿晟商业管理有限公司停车场经营管理占比94.77%，金额为100,447.83[11] - 遵义新城恒昇商业经营管理有限公司房屋租赁及物业管理占比84.18%，金额为72,478.49[11] - 肇庆亿博房地产开发有限公司房地产开发经营占比82.05%，金额为217,312.47[11] - 广州亿昌企业管理有限公司房地产开发经营同比增长100.25%，金额为147,785.24[12] - 昆明吾悦商业管理有限公司企业管理及咨询占比96.75%，金额为18,630.60[12] - 武汉新城鸿瑞房地产开发有限公司房地产开发及商品房销售占比98.31%，金额为69,729.92[12] - 长沙鸿尚房地产开发有限公司房地产开发经营占比95.62%，金额为451,035.48[12] - 常德新城鸿隆房地产开发有限公司房地产开发经营同比增长125.41%，金额为194,450.50[12] - 湘潭和宇置业有限公司房地产开发经营占比86.55%，金额为74,259.28[12] - 大冶新城恒悦房地产开发有限公司房地产开发经营增长率为111.40%，金额221,093.58[13] - 鄂州新城鸿隆房地产开发有限公司房地产开发相关业务增长率为103.74%，金额274,145.49[13] - 荆州新城恒勋商业运营管理有限公司商业综合体管理服务增长率为91.02%，金额103,070.59[13] - 长沙鸿拓商业经营管理有限责任公司商业管理等业务增长率为89.47%，金额148,537.82[13] - 淄博新城鸿拓房地产开发有限公司房地产开发经营等业务增长率为96.55%，金额204,766.43[13] - 西宁鸿悦房地产开发有限公司房地产开发、商品房预售增长率为104.03%，金额433,348.06[14] - 重庆恒璞房地产开发有限公司房地产开发与销售增长率为102.87%，金额37,209.18[14] - 太原新城凯拓房地产开发有限公司房地产开发经营等业务增长率为94.93%，金额417,020.34[14] - 沈阳旭盛经营管理有限公司不动产租赁、经营增长率为100.76%，金额93,954.57[14] - 银川新城旭昊商业管理有限公司业务占比87.20%，金额80,630.56元[15] - 长春鸿承商业综合体经营管理有限公司业务占比97.16%，金额143,197.00元[15] - 成都鸿嘉商业管理有限公司业务占比90.45%，金额158,484.29元[15] - 重庆鸿素房地产开发有限公司业务占比97.09%，金额274,173.80元[15] - 兰州新城顺弘商业管理有限公司业务占比98.81%，金额176,123.20元[15] - 兰州新城鸿润房地产开发有限公司业务占比86.25%，金额293,664.08元[15] - 重庆新城鸿润房地产开发有限公司业务占比107.08%，金额145,863.05元[15] - 南京新城万嘉房地产有限公司业务占比92.66%，金额1,540,167.24元[16] - 颍上新城恒嘉房地产开发有限公司业务占比94.50%，金额341,147.02元[16] - 宿迁新城鸿晟房地产开发有限公司业务占比107.35%，金额164,942.02元[16] - 湖州新城亿轩房地产开发有限公司房地产开发经营收入393,084.46，占比80.94%[17] - 温州新城鸿悦房地产开发有限公司房地产开发经营收入157,304.51，占比83.41%[17] - 温州凯诚置业有限公司房地产开发经营收入366,273.56，占比105.70%[17] - 漳州恒煜房地产开发有限公司房地产开发经营收入423,702.23，占比104.86%[17] - 南昌鸿宸房地产开发有限公司房地产开发经营收入259,525.63，占比82.14%[17] - 宁波吾悦商业经营管理有限公司商业综合体管理服务收入78,174.70，占比80.35%[17] - 台州新城鸿悦商业经营管理有限公司商业综合体管理服务收入96,267.87，占比76.48%[17] - 海盐恒弘商业管理有限公司商业综合体管理服务收入67,585.60，占比90.66%[17] - 衢州万博商业经营管理有限公司自有房产租赁收入85,211.18，占比70.97%[18] - 瑞安市吾悦商业管理有限公司商业综合体管理服务收入47,851.46，占比93.79%[18] 业务完成率 - 新城环球有限公司投资管理业务完成率达185.67%，金额为667,844.59，与目标差额 - 572,143.50[19] - 南昌吾悦商业管理有限公司商业运营管理服务完成率111.59%，金额为28,400.85，与目标差额 - 3,290.96[19] - 南昌吾悦房地产开发有限公司房地产开发与经营业务完成率79.79%，金额为45,136.50，与目标差额9,122.12[19] - 安庆新城吾悦商业管理有限公司商业经营管理业务完成率98.36%，金额为27,224.18，与目标差额445.74[19] - 西安新城鸿晟房产经营管理有限公司非居住房地产租赁业务完成率92.69%，金额为209,343.25，与目标差额15,308.41[19] - 连云港鸿基房产经营管理有限公司非居住房地产租赁业务完成率93.10%，金额为137,151.36，与目标差额9,461.57[19] - 苏州聿盛房地产开发有限公司房地产开发与经营业务完成率58.40%，金额为1,655,576.44，与目标差额688,696.15[19][20] - 上海嘉牧投资管理有限公司投资管理业务完成率59.41%，金额为211,152.72，与目标差额85,700.46[20] - 上海迪裕商业经营管理有限公司商业经营管理业务完成率47.21%，金额为142,586.50，与目标差额75,270.39[20] 新增担保公司情况 - 兴化新城恒昇商业运营管理有限公司注册资本0.40亿元，资产负债率78.97%，担保金额3.50亿元[26] - 银川新城旭昊商业管理有限公司注册资本0.10亿元，资产负债率87.20%，担保金额4.00亿元[26] - 东营新城鸿熠房地产开发有限公司注册资本8.56亿元，资产负债率85.36%，担保金额0.06亿元[26] - 兴化新城恒昇商业运营管理有限公司持股比例99.01%，担保起始日2024/10/28，到期日2037/6/30[26] - 银川新城旭昊商业管理有限公司持股比例100.00%，担保起始日2024/10/19，到期日2034/10/16[26] - 东营新城鸿熠房地产开发有限公司持股比例99.01%，担保起始日2024/10/25，到期日2030/10/25[26] - 兴化新城恒昇商业运营管理有限公司资产总额72,678.93万元，负债总额57,392.22万元，资产净额15,286.71万元[26] - 银川新城旭昊商业管理有限公司资产总额80,630.56万元，负债总额70,312.11万元，资产净额10,318.45万元[26] - 东营新城鸿熠房地产开发有限公司资产总额180,190.07万元，负债总额153,803.78万元，资产净额26,386.29万元[26]

关联交易 - 2024年1 - 9月日常关联交易实际发生2.8205亿元，预计10.16亿元[4] - 2025 - 2027年每年日常关联交易预计不超2.56亿元[4] 资产负债 - 截至2024年6月30日新城悦服务资产负债率51.25% [8] - 截至2024年6月30日新城发展资产负债率75.08% [11]

财务指标 - 本报告期内营业收入为176.59亿元，同比下降40.16%[1] - 本报告期内归属于上市公司股东的净利润为1.36亿元，同比下降31.57%[1] - 年初至报告期末归属于上市公司股东的净利润为14.55亿元，同比下降41.31%[1] - 本报告期内归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为1.62亿元，同比增长51.46%[1] - 本报告期内基本每股收益为0.06元，同比下降33.33%[1,2] - 年初至报告期末基本每股收益为0.64元，同比下降41.82%[1,2] - 年初至报告期末经营活动产生的现金流量净额为17.81亿元，同比下降79.59%[1] - 2024年前三季度营业总收入为515.63亿元人民币，同比下降27.7%[19] - 2024年前三季度营业总成本为496.06亿元人民币，同比下降26.6%[19] - 2024年前三季度归属于母公司所有者权益为615.29亿元人民币，同比下降2.4%[18] - 2024年前三季度净利润为15.20亿元人民币，同比下降42.6%[21] - 2024年前三季度持续经营净利润为15.20亿元[22] - 2024年前三季度归属于母公司股东的净利润为14.55亿元[22] - 2024年前三季度经营活动产生的现金流量净额为17.81亿元[23] - 2024年前三季度投资活动产生的现金流量净额为4.72亿元[23] - 2024年前三季度筹资活动产生的现金流量净额为-48.50亿元[23] - 公司2024年前三季度营业收入为10.04亿元，同比增长29.1%[27] - 公司2024年前三季度净利润为3.36亿元，同比下降92.5%[27] - 公司2024年前三季度投资收益为2.50亿元，同比下降74.6%[27] - 公司2024年前三季度信用减值损失为3.06亿元，同比减少20.7%[27] - 公司2024年前三季度营业外收入为2.03亿元，同比下降22.3%[27] - 公司2024年前三季度所得税费用为-1.50亿元，同比减少77.8%[27] 资产负债情况 - 公司2024年9月30日的货币资金为133.17亿元[16] - 公司2024年9月30日的存货为1,243.29亿元[16] - 公司2024年9月30日的其他应收款为320.51亿元[16] - 公司2024年9月30日的投资性房地产为1,205.96亿元[16] - 公司2024年9月30日的长期股权投资为236.87亿元[16] - 2024年9月30日资产总计为3,426.65亿元人民币，同比增长9.2%[17] - 2024年9月30日负债总计为2,585.43亿元人民币，同比增长11.3%[17] - 2024年9月30日合同负债为829.62亿元人民币，同比增长30.1%[17] - 2024年9月30日一年内到期的非流动负债为125.42亿元人民币，同比增长54.1%[17] - 2024年9月30日长期借款为316.98亿元人民币，同比增长35.0%[18] - 2024年9月30日递延所得税负债为83.13亿元人民币，同比增长4.2%[18] - 公司2024年9月30日总资产为972.66亿元，较2023年末增加1.6%[25] - 公司2024年9月30日总负债为854.70亿元，较2023年末增加1.8%[26] - 公司2024年9月30日所有者权益为117.97亿元，较2023年末增加0.3%[26] - 公司2024年9月30日其他应收款为880.95亿元，较2023年末增加2.0%[25] 其他事项 - 本报告期内计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费为2.01亿元[6] - 本报告期内采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益为-2.13亿元[5] - 年初至报告期末采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益为-6.28亿元[5] - 公司正在进行2023年度向特定对象发行A股股票事项,已延长股东大会决议有效期至2025年3月28日[14] - 公司前10名股东中,富域发展集团有限公司和常州德润咨询管理有限公司为公司实际控制人王振华所控制的企业[13] - 公司前10名无限售条件股东中,赵福安通过信用担保证券账户持有公司股份[13] - 公司前10名股东及前10名无限售流通股股东未参与转融通业务[13] - 公司前10名股东及前10名无限售流通股股东持股情况较上期未发生变化[13] - 2024年前三季度销售商品、提供劳务收到的现金为134,666,239元[29] - 2024年前三季度收到其他与经营活动有关的现金为21,347,780元[29] - 2024年前三季度购买商品、接受劳务支付的现金为12,300,191元[29] - 2024年前三季度支付给职工及为职工支付的现金为328,332,417元[29] - 2024年前三季度支付的各项税费为50,555,929元[29] - 2024年前三季度取得投资收益收到的现金为178,651,308元[30] - 2024年前三季度收到其他与投资活动有关的现金为9,919,335,341元[30] - 2024年前三季度取得借款收到的现金为500,000,000元[30] - 2024年前三季度发行债券收到的现金为1,360,000,000元[30] - 2024年前三季度偿还债务支付的现金为1,250,000,000元[30]

股权结构 - 控股股东富域发展持股13.78亿股，占总股本61.09%[1] 股份解质 - 2024年10月28日解质5600万股，占富域发展持股4.06%，占总股本2.48%[1] 剩余质押 - 解质后富域发展剩余质押4.11296亿股，占其持股29.85%，占总股本18.23%[1] 后续计划 - 富域发展拟将解质股份用于后续质押[2]

报告与说明会安排 - 公司2024年三季度报告将于10月31日发布[2] - 2024年三季度业绩说明会10月31日10:00 - 11:00举行[2][4] 说明会相关信息 - 召开地点为上证路演中心，方式为网络互动[4] - 参加人员有董事长兼总裁王晓松等，情况或调整[4] 投资者参与 - 可10月31日10:00 - 11:00登录上证路演中心参与[5] - 可在10月24日至30日16:00前提问[1][5] 联系信息 - 联系人是董事会办公室，电话021 - 32522907，邮箱xckg@xincheng.com[6] 会后查看 - 说明会召开后可通过上证路演中心查看情况及内容[7]

销售数据 - 9月合同销售金额约22.91亿元，同比降60.09%；销售面积约28.43万平方米，同比降63.64%[2] - 1 - 9月累计合同销售金额约318.33亿元，同比降47.11%；累计销售面积约431.51万平方米，同比降42.72%[2] - 9月江苏合同销售金额7.2307亿元，销售面积6.8956万平方米，为各省份中最高[3] 竣工数据 - 第三季度销售面积合计105.2953万平方米，当年销售面积合计431.5122万平方米；三季度竣工面积合计179.5909万平方米，当年竣工面积合计869.8961万平方米[4] - 第三季度江苏竣工面积52.3018万平方米，当年竣工面积231.7597万平方米，为各省份中最高[4] 运营收入 - 2024年1 - 9月公司商业运营总收入为94.84亿元，2023年同期为81.31亿元[7] 出租情况 - 截至2024年9月30日，公司出租物业总建筑面积1541.9355万平方米，可供出租面积927.4072万平方米，出租率97.65%[6] - 2024年1 - 9月公司累计租金收入88.48649486亿元，2023年同期为75.91098425亿元[6] 债务情况 - 2024年第三季度公司无到期的境内外公开市场债券[8] - 截至2024年9月30日，公司合联营公司权益有息负债合计32.44亿元[8]