核心经营业绩 - 2025年9月公司实现商业运营总收入约11.73亿元，同比增长10.13% [1] - 2025年1-9月公司累计商业运营总收入约105.11亿元，同比增长10.82% [1] - 2025年9月公司实现合同销售金额约14.84亿元，销售面积约21.13万平方米 [1] - 2025年1-9月公司累计合同销售金额约150.50亿元，累计销售面积约195.91万平方米 [1] 财务状况 - 2025年第三季度公司已偿还境内外公开市场债券10.00亿元 [1] - 截至2025年9月30日，公司的合联营公司权益有息负债合计为25.13亿元 [1]

核心观点 - 公司9月份及第三季度经营业绩表现稳健，商业运营收入实现双位数同比增长 [1] - 公司前三季度累计合同销售金额达150.50亿元，商业运营总收入同比增长10.82% [1] - 公司第三季度偿还境内外公开市场债券10亿元，显示其积极的债务管理 [1] 月度经营业绩 - 9月份公司实现合同销售金额约14.84亿元，销售面积约21.13万平方米 [1] - 9月份公司实现商业运营总收入约11.73亿元，比上年同期增长10.13% [1] 季度及累计经营业绩 - 1—9月公司累计实现合同销售金额约150.50亿元，累计合同销售面积约195.91万平方米 [1] - 1—9月公司累计实现商业运营总收入约105.11亿元，比上年同期增长10.82% [1] 财务状况与债务管理 - 2025年第三季度，公司已偿还境内外公开市场债券10亿元 [1] - 截至9月30日，公司的合联营公司权益有息负债合计为25.13亿元 [1]

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 本公司董事会提醒，披露信息所有经营数据未经审计，月度及季度经营数据与 定期报告数据可能存在差异，仅供投资者了解公司现时经营状况作参考。 一、公司2025年1-9月房地产出租情况 9月份公司实现商业运营总收入约11.73亿元，比上年同期增长10.13%；1-9月 公司累计实现商业运营总收入约105.11亿元，比上年同期增长10.82%。 证券代码：601155 证券简称：新城控股 编号：2025-047 新城控股集团股份有限公司 2025 年 9 月份及第三季度经营简报 4、出租率为2025年9月30日当日商业物业出租情况。 二、公司 2025 年 9 月份经营情况 9月份公司实现合同销售金额约14.84亿元，销售面积约21.13万平方米。1-9月 公司累计实现合同销售金额约150.50亿元，累计合同销售面积约195.91万平方米。 | 省份 | 9 月份销售金额（万元） | 9 | 月份销售面积（平方米） | | --- | --- | --- | --- | | 江苏 | | ...

新城控股公告，2025年9月实现商业运营总收入约11.73亿元，同比增长10.13%；1-9月累计约105.11亿 元，同比增长10.82%。9月合同销售金额约14.84亿元，销售面积约21.13万平方米；1-9月合同销售金额 约150.5亿元，合同销售面积约195.91万平方米。第三季度销售面积62.41万平方米，竣工面积72.05万平 方米。期内已偿还境内外公开市场债券10亿元，截至9月30日合联营公司权益有息负债合计25.13亿元。 ...

9月二手房市场成交量价表现 - 9月中介口径80城二手住宅成交量指数环比下降10%，但同比增长19%，三季度整体增长19%，略高于二季度的17% [1] - 9月备案口径15城二手房成交面积环比上升6%，同比增长9%，但三季度整体增长3%，显著低于二季度的11% [1] - 9月中金同质性二手住宅成交价格指数环比下降1.7%，三季度月均环比降幅为1.7%，大于二季度的月均环比降幅1.4% [1] - 9月二手房成交议价空间环比抬升25个基点至8.91% [1] 二手房市场供给与卖家预期 - 9月中金监测的130城二手住宅挂牌套数环比增长0.4%，增速与8月持平，挂牌量持续小幅增长 [1][2] - 9月重点城市同质性挂牌价格指数环比下降1.5%，三季度月均环比降幅为1.3%，大于二季度的1.2% [2] - 9月存量调价房源的平均调价幅度为-5.24%，高于8月的-5.03%，且已连续两月超过去年二、三季度市场平均水平 [2] 住房租赁市场表现 - 9月中金同质性挂牌租金指数环比下降0.8%，降幅较8月的0.5%有所走阔 [3] - 9月待租周期边际基本持平为2.12个月，8月为2.11个月 [3] - 受挂牌价下行影响，9月租售比继续抬升2个基点至2.33% [3] 行业前景与政策期待 - 四季度住房交易量同比及房价走势或仍面临压力，因成交量同比基数将走高且二手房供给持续上行 [1][2] - 行业亟待存量房收储和城中村改造等对供需结构有持续改善效果的政策切实落地 [1][2] 投资建议与关注标的 - 继续看好3-6个月地产板块风险收益，关注基本面扎实的标的如华润置地、建发国际、滨江集团、招商蛇口 [4] - 考虑流动性条件潜在优化，可适度布局低估值标的如绿城中国、新城控股、保利置业 [4] - 多元板块推荐业绩成长性领先或股息收益率具吸引力的股票，包括华润万象生活、恒隆地产、太古地产 [4]

报告行业投资评级 - 行业评级：优于大势 [9] 报告核心观点 - 房地产行业在关税扰动下，作为内需核心载体，其反关税属性及政策预期再度显现 [2][6][14] - 在外部冲击下，房企表现显著分化：优质央企开发商具备短期防御属性，而商业地产在情绪修复阶段展现出更强的阿尔法收益 [2][15][16] - 政策层面预期将持续呵护，重点可能围绕稳预期（如优化一线城市限购）、防风险（如加快回收闲置用地）和促转型（如推进“好房子”标准）展开 [2][14] - 市场呈现分化格局：新房市场指标仍在磨底，而二手房市场则表现出量升价稳的态势 [2][6] 按目录章节总结 本周核心观点 - 面对关税扰动，房地产板块展现出相对抗跌的韧性，4月7日当日板块整体跌幅为-8.7%，在A股31个一级板块中降幅排名第22位 [2][15] - 优质央企开发商防御属性突出，招商蛇口和保利发展当日跌幅分别为-5.4%和-5.5%，显著优于板块平均水平 [2][15] - 在4月7日至5月15日的情绪修复阶段，以华润万象生活（5.6%）、新城控股（4.1%）、龙湖集团（3.3%）为代表的商业地产个股表现强劲，凸显配置价值 [2][16] 股票市场与信用债 - 本周（1009-1010）A股房地产板块和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-0.82%和1.25%，分别跑输大盘0.30个百分点和跑赢大盘4.39个百分点 [3][20] - 近一个季度及近一个月，A股房地产板块均跑赢大盘，涨幅分别为13.02%和4.28%，同期沪深300涨幅为12.51%和1.51% [34] - 地产信用债方面，本周新发行金额为9.40亿元，净融资额为9.39亿元；年初至今累计净融资额为-385.68亿元，去年同期为-211.40亿元 [3][20] REITs市场 - 本周REITs指数整体下跌0.31%，其中产权型REITs指数下跌0.51%，特许经营权型REITs指数微跌0.07% [4][43] - 市场活跃度有所上升，本周REITs成交额为3.43亿元，环比增长33.38%；换手率为0.12%，环比上升0.03个百分点 [4][43] - 近一个月，REITs指数表现落后于大盘，跑输沪深300指数5.07个百分点 [4][43] 楼市成交 - 新房市场持续承压，本周45城新房成交面积滚动四周同比下降11.69%，年初至今累计同比下降13.54% [6][73][74] - 二手房市场表现相对稳健，本周14城二手房成交面积滚动四周同比上升4.33%，年初至今累计同比上升6.86% [6][73][83] - 城市能级分化明显：一线城市新房成交滚动四周同比上升5.51%，而三四线城市则大幅下降38.39%；二手房方面，一线和三四线城市滚动四周同比分别增长13.57%和95.19%，二线城市微降0.58% [6][74][83] 土地市场 - 百城土地市场活跃度提升，本周土地供应和成交建筑面积环比分别上升7.07%和18.60%，溢价率环比上升2.90个百分点至4.83% [5][91][92] - 一线城市土地供应建面环比大幅上升72.94%，但成交建面环比下降3.52%，溢价率显著上升至28.29% [5][91][101] - 二线城市土地供应建面环比下降2.19%，成交建面环比上升22.06%，溢价率为0.45% [5][91][110] - 三四线城市土地供应和成交建面环比分别上升8.65%和18.13%，溢价率为2.46% [5][91][120] 政策梳理 - 报告期内，合肥市发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，内容涉及优化土地供应、完善规划管理、推进“好房子”建设、实施城市更新、推进片区综合开发及优化住房公积金贷款政策等多方面 [127]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [4] 报告核心观点 - 预计2025年第三季度房企业绩仍将承压，但企业间业绩分化加剧，行业基本面有望呈现"L"型曲折性弱复苏走势 [4] - "好房子"政策将开辟新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市五重利好共振 [4] - 货币宽松周期中，优质商业地产价值重估已开始显现 [4] 行业基本面分析 - 2025年前三季度50强房企累计销售面积同比下降25%，其中7月、8月、9月单月同比分别下降27%、14%、25% [4] - 2025年前三季度300城住宅类土地成交面积同比下降2%，其中7月、8月、9月单月同比分别下降4%、28%、增长1%，土地溢价率分别为9%、5%、4% [4] - 行业基本面低迷主要源于2021年后销售连续下降导致结算下降，以及前期降价促销影响当期结算利润率 [4] 2025年三季度业绩预测 - 归母净利润增速超过15%的公司：滨江集团 [4][7] - 归母净利润增速在0%至15%的公司：招商积余 [4][7] - 归母净利润增速在-15%至0%的公司：招商蛇口 [4][7] - 归母净利润增速在-30%至-15%的公司：建发股份、新城控股 [4][7] - 归母净利润增速小于等于-30%的公司：保利发展、华发股份 [4][7] 投资分析意见与推荐标的 - 好房子房企推荐：建发国际集团、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [4] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中国海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团 [4] - 二手房中介推荐：贝壳-W，关注我爱我家 [4] - 物业管理推荐：绿城服务、华润万象生活、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 主流房企估值与盈利预测 - 保利发展2025年预测归母净利润51.3亿元，同比增长2.5%，市盈率18.5倍 [5] - 招商蛇口2025年预测归母净利润40.6亿元，同比增长0.4%，市盈率22.7倍 [5] - 滨江集团2025年预测归母净利润28.6亿元，同比增长12.3%，市盈率13.3倍 [5] - 华发股份2025年预测归母净利润7.5亿元，同比下降20.8%，市盈率19.6倍 [5] - 建发股份2025年预测归母净利润30.4亿元，同比增长3.2%，市盈率9.8倍 [5] - 新城控股2025年预测归母净利润9.5亿元，同比增长25.6%，市盈率36.8倍 [5] - 主流房企2025年预测归母净利润平均同比下降4.9% [5] 主流物管企业估值与盈利预测 - 招商积余2025年预测归母净利润9.4亿元，同比增长12.2%，市盈率13.1倍 [6] - 碧桂园服务2025年预测归母净利润17.3亿元，同比下降4.6%，市盈率11.3倍 [6] - 绿城服务2025年预测归母净利润9.2亿元，同比增长17.4%，市盈率14.7倍 [6] - 中海物业2025年预测归母净利润16.4亿元，同比增长8.2%，市盈率9.0倍 [6] - 保利物业2025年预测归母净利润15.6亿元，同比增长5.6%，市盈率11.3倍 [6] - 华润万象生活2025年预测归母净利润40.8亿元，同比增长12.3%，市盈率20.6倍 [6] - 万物云2025年预测归母净利润15.3亿元，同比增长33.0%，市盈率16.3倍 [6] - 主流物管企业2025年预测归母净利润平均同比增长12.0% [6]

投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 核心观点 - “好房子”政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并实现PB-ROE的向上突破 [3] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] - 政策将引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升 [3] 行业数据总结 新房成交 - 上周（10/4-10/10）34个重点城市新房合计成交98万平米，环比下降61.3% [3][4] - 其中，一二线城市成交89.5万平米，环比下降63.1%；三四线城市成交8.5万平米，环比下降18.7% [3][4] - 10月（10/1-10/10）34城一手房成交同比-33.5%，较9月同期环比-56% [3] - 一二线城市10月成交同比-32.2%，三四线城市同比-45.3% [3][6][7] 二手房成交 - 上周13个重点城市二手房合计成交48.7万平米，环比下降32% [3][11] - 10月累计成交同比-18.8%，较9月同期环比-62.9% [3][11] - 年初至今累计成交4557.3万平米，同比上升5% [11] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘20万平米，成交36万平米，成交推盘比为1.85倍 [3][18] - 最近三个月（7月-9月）成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [3][18] - 截至上周末（10/10）15城合计住宅可售面积9026.9万平米，环比-0.2% [3][18] - 3个月移动平均去化月数为26.4个月，环比+0.6个月 [3][18] 行业政策和新闻总结 宏观政策 - 住建部明确“好房子”需要有好的标准、设计、材料、建造和运维五项工作，并将在“十五五”期间重点推动 [3][25][28] - 住建部将高质量开展城市更新、高效能推进城市治理、高水平编制“十五五”规划 [3][25][28] 地方政策 - 广州优化盘活存量土地政策，允许自持住房转售、存量商办改建租赁住房 [3][27][28] - 长春降低首贷、二贷无房者公积金贷款首付比例至15% [3][27][28] - 南京提升单人缴存公积金贷款最高额度至80万元/人 [3][27][28] 土地市场 - 中国海外发展以9.2亿元竞得广州海珠区一宗宅地 [3][27][28] - 广州白云区两宗宅地以19.8亿元成交 [3][27][28] 公司动态跟踪 销售数据 - 保利发展1-9月累计签约面积1010.4万方（-25.1%），签约金额2017.3亿元（-16.5%）；9月单月签约面积111.9万方（-10.5%），签约金额205.3亿元（-1.8%） [3][30][31][32] 融资与担保 - 新城控股发行1.6亿美元境外债（2年期，票面利率11.9%） [3][30][32] - 招商蛇口为全资子公司提供1.93亿元贷款担保 [3][30][32] 股权变动 - 保利发展控股股东保利南方拟将所持45.1亿股公司股份无偿划转至保利集团，划转后保利南方不再持股 [3][30][32] 股份回购 - 贝壳-W于10月3日至10月9日共耗资约2438万美元回购股份约394万股 [33][34] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数下跌0.82%，沪深300指数下跌0.51%，相对收益-0.3%，在31个板块中排名第23位 [3][36][38] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为17.2/15.0倍 [3][40] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均下跌0.6%，相对收益-0.09%，表现弱于大市 [3][41][44] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为13.8/12.4倍 [3][44][47] 投资分析意见 - 推荐“好房子”房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [3] - 推荐商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W [3] - 推荐物业管理公司：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [3]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [1][2] 报告核心观点 - “好房子”政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市五重利好共振 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] - 报告推荐四类投资方向：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [2] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（2025/10/04-2025/10/10）34个重点城市新房合计成交98万平米，环比下降61.3% [2][3] - 其中，一二线城市成交89.5万平米，环比下降63.1%；三四线城市成交8.5万平米，环比下降18.7% [2][3] - 10月（10/1-10/10）34城一手房成交同比-33.5%，较9月同期环比-56% [2] - 一二线城市10月成交同比-32.2%，三四线城市同比-45.3% [2][5][6] 二手房成交量 - 上周13个重点城市二手房合计成交48.7万平米，环比下降32% [2][10] - 10月累计成交同比-18.8%，较9月同期环比-62.9% [2][10] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘20万平米，成交36万平米，成交推盘比为1.85倍 [2][19] - 最近三个月（2025年7月-9月）成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [2][19] - 截至上周末（2025/10/10）15城合计住宅可售面积为9026.9万平米，环比-0.2% [2][19] - 3个月移动平均去化月数为26.4个月，环比上升0.6个月 [2][19] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - 住建部部长倪虹明确“好房子”需要有好的标准、设计、材料、建造和运维五项工作，并指出在“十五五”期间将展现在消费者面前 [2][27] - 住建部将重点抓三件事：高质量开展城市更新、高效能推进城市治理、高水平编制“十五五”规划 [2][27] 地方政策 - 广州发布政策允许自持住房转售、存量商办改建租赁住房 [2][29] - 长春降低首贷及二贷无房者公积金贷款首付比例至15% [2][29] - 南京提升单人缴存公积金贷款最高额度至80万元/人 [2][29] 土地市场 - 中国海外发展以9.2亿元竞得广州海珠区一宗宅地 [2][29] - 广州白云区两宗宅地以19.8亿元成交 [2][29] 重点公司动态总结 地产公司 - 保利发展1-9月累计签约面积1010.4万方（-25.1%），签约金额2017.3亿元（-16.5%）；9月单月签约面积111.9万方（-10.5%），签约金额205.3亿元（-1.8%） [2][32][33] - 新城控股发行1.60亿美元境外债券（2年期，票面利率11.9%） [2][33] - 保利发展控股股东保利南方将所持45.1亿股公司股份无偿划转至保利集团，划转后保利南方不再持股 [2][33] 物管公司 - 贝壳-W于10月6日至10月10日期间共耗资约2438万美元回购股份约394万股 [2][35][36] 板块行情回顾总结 地产板块 - 上周SW房地产指数下跌0.82%，沪深300指数下跌0.51%，相对收益为-0.3%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第23位 [2][38] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为17.2/15.0倍 [2] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均下跌0.6%，相对收益为-0.09%，板块表现弱于大市 [2][43] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为13.8/12.4倍 [2]

事件概述 - 新城控股与新城悦服务之间存在高达69.7亿元人民币的未披露关联方资金往来，其中2023年拆借18亿元，2024年拆借51.7亿元 [2] - 资金往来由新城悦服务时任执行董事兼首席运营官杨博策划操作，目的是解决新城控股的短期资金需求，相关操作规避了内部审批流程和财报披露 [2] - 事件导致新城悦服务2024年业绩报告及2025年半年报延迟刊发，公司自2024年4月1日起停牌，杨博已被罢免职务 [3][4][7] 资金操作细节 - 为规避新城悦服务的SAP系统审批流程，杨博指示使用定制纸质审批单进行转账，并安排财务人员从SAP系统中删除银行转账记录 [2] - 核数师罗兵咸永道在审计中发现部分关联资金往来与银行对账单金额不一致，且未在会计记录中体现，全年资金流出流入合计达22.7亿元 [4] - 调查发现五个银行账户的交易记录与公司明细账存在差异，年内最高未偿还金额分别为2023年7亿元和2024年8亿元，但资金均在当月末或年末前清偿 [6] 新城控股财务状况 - 新城控股面临显著现金流压力，截至2024年6月底，其合并口径有息债务余额为522.76亿元，其中一年内到期债务为135.5亿元 [12] - 公司货币资金为91.83亿元，其中受限资金32.01亿元，可自由动用资金约59.82亿元，存在约43.67亿元的资金缺口难以覆盖短期债务 [12] - 公司正通过经营性物业贷、公募REITs、持有型不动产ABS等多层级REITs产品融资，并于2024年10月新发行一笔1.6亿美元、票面年息11.88%的债券用于偿债 [13][14] 关联方依赖与动机 - 新城悦服务对新城控股存在业务依赖，2022年至2024年间约60%的物业管理收入来自新城控股 [9] - 杨博同意资金往来的商业考量是担忧新城控股若因资金不足无法保交付，将导致其移交的管理物业数量减少，进而影响公司收入来源及其个人评价 [10] - 资金申请由一名负责新城控股财务管理及融资事宜的员工提出，其面临偿债及保交付的资金压力 [11]