直接融资 - 公司拟开展规模不超过200亿元（含境外等值外币）的直接融资[2] 商业不动产REITs项目 - 2026年1月29日董事长批准申报发行方案[3] - 2026年3月6日项目获中国证监会、上交所受理[3] - 入池标的为常州和南通吾悦广场项目[4] - 公司或子公司拟认购不低于34%发售份额[7] - 商业不动产REITs全额认购资产支持证券[8] - 公司及吾悦顺瑞转让项目公司100%股权[9] - 公司担任运营管理统筹机构[10] - 每年至少分配1次，比例不低于90%[11] - 上市场所为上海证券交易所[11]

行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，并维持该评级 [1] 报告核心观点 - 2026年政府工作报告强调“着力稳定房地产市场”，并从多个方面阐述了重点工作方向，随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企有望通过估值修复实现整体的β机会 [3][4] 根据报告目录总结 行业现状与政策背景 - 事件：2026年政府工作报告在库存、公积金、保障房、城市更新、“好房子”、融资、新模式等方面依次阐述房地产重点工作方向 [3] - 着力稳定房地产市场：延续2025年中央经济工作会议表述，2025年商品房成交面积8.8亿平方米同比下降8.7%，成交金额8.4万亿元同比下降12.60%，2026年1月一线、二线、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降7.6%、6.2%、6.1%，稳定市场成为重要方向 [3] 盘活库存与住房需求 - 政策方向：因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求 [3] - 库存表现：截至2025年12月末，全国商品房待售面积7.7亿平方米，其中商品住宅4.0亿平方米，同比分别增长1.6%、2.8%，增速已收窄，全国待售商品房去化周期为29.97个月 [3] - 盘活方式：收购部分存量房屋用于保障性住房可降低库存并保障基本居住需求 [3] 公积金制度改革 - 政策提及深化住房公积金制度改革 [3] - 贷款额度放松：2026年2月上海“沪七条”将家庭首套公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女和绿色建筑因素最高可上浮至324万元 [3] - 覆盖范围扩大：2025年12月深圳允许提取公积金用于购房、支付房租、偿还购房贷款本息、出资改造老旧小区及偿还异地购房贷款本息，2025年8月苏州支持提取公积金用于支付物业费 [3] 优化保障房供给 - 政策提及优化保障性住房供给，加快危旧房改造 [3] - 实践案例：2026年2月上海启动收购二手房用于保障性租赁住房试点，首批区域为浦东新区、静安区、徐汇区，此举有望拓宽保租房筹措渠道，增加小户型房源供给，精准匹配新市民、青年人才租赁需求 [3] 城市更新 - 政策提出高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村改造，盘活利用存量土地和闲置房屋设施 [3] - 背景与规划：根据七普数据，我国城镇居民住房于2010年建成的规模约为179.8亿平方米，存量住房规模大，2025年12月全国住房城乡建设工作会议提出编制实施“十五五”城市更新专项计划，结合城市更新、城中村改造盘活存量用地 [3][4] 再提“好房子” - 政策提及有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [4] - 背景：2025年“好房子”被多次提及，5月国家标准《住宅项目规范》正式实施，随着存量房规模扩大，建立房屋全生命周期安全管理制度、提升物业服务等运维措施更符合行业发展 [4] 融资支持 - 政策提及进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险 [4] - 机制成效：城市房地产融资协调机制于2024年成立，截至2025年10月11日，“白名单”项目贷款超过7万亿元，有力保障商品房项目建设交付 [4] 推进房地产发展新模式 - 政策提出深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设 [4] - 制度方向：根据“十五五”规划建议，新模式基础制度或包括开发、融资、销售等方面，基于“以人定房、以人定地、以房定钱”，新模式或将协调规范开发、融资环节，并逐步完善预售制度，如提高预售门槛、加强预售资金监管等 [4] 线下消费关联 - 政府工作报告提及实施服务消费提质惠民行动，活跃线下消费，激发下沉市场消费活力 [4] - 行业关联：商业地产的购物中心、文旅园区是线下消费、服务消费的重要场景，以体验式业态和线下商品消费为主，全业态购物中心、体验式业态为主的文旅园区有望因此受益 [4] 投资建议与看好公司 - 投资建议：随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率优势，有望实现估值修复的β机会 [4] - 看好公司：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [4] - 建议关注公司：1）优质开发：绿城中国、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家 [4]

关键要点总结 一、 宏观与金融 * 宏观债务风险处于收敛状态 2020-2025年新增债务160多万亿中，有140多万亿转化为居民存款 这通过提供就业和收入支撑了居民消费能力[1][2] * 政府杠杆上升为金融体系消化存量风险创造了空间 信贷增速已从2021年的10%以上降至2025年的约6% 与名义GDP增速更接近[3] * 基建投资被视为2026年支持需求的核心抓手 其乘数效应体现在提供就业收入和为产业链提供订单 缓冲产能出清过程中的需求缺口[1][3] * 基建回报率自2021年以来出现反弹 近两年在项目选择能力提升及对地方政府回报要求强化后有所修复[4] * 在温和增长、高质量、低风险的宏观环境下 金融股盈利有望回到正循环 更看好保险行业 预计其能实现15%-20%的增长韧性[1][5] * 银行中 持续支持产业升级的宁波银行有望获得更好回报[5] 二、 中天科技（光通信/海缆） * 公司2026年净利润预测大幅上调27% 从约43-44亿上调至接近56亿 目标价从约29元上调至接近36元 对应市值约1300亿[1][7] * 盈利预测上调的核心驱动是光通信板块 毛利率预测从27%上修至37% 主要基于光纤产品结构优化及价格上涨 对三大运营商集采价格同比上涨30%的假设[1][7] * 公司光纤光缆产能约9000万芯公里 出货约7800万芯公里 国内三大运营商占比超过30%、不到40% 海外市场占比可能超过40%[7] * 海上风电板块关注度预计在2026年下半年回升 核心催化剂是深远海海上风电三年行动方案预计近期出台 项目总体量可能超过100GW[1][8] * 国内海上风电新增并网 2025年约5-6GW 2026年预测超过10GW 2027-2030年年度新增并网预计在15-20GW区间[8] * 欧洲海上风电推进加速 英国AR7项目体量约8.6GW AR8项目体量可能在10GW以上 预计2026年下半年推出 对中国供应链企业形成订单拉动[8] * 公司估值具备吸引力 按最新预测 2026年PE处于high teens水平 2027年处于mid teens水平[9] 三、 交通运输（油运/集运/航空） * 油运市场出现新变量 SynoCor船东控制约20%的现货运力 并采取激进控盘策略（包括闲置部分船舶） 支撑资产回报维持高位[1][9] * 中东冲突升级后 该区域呈现“船不去、货也出不来”的状态 运价高涨除风险溢价外 还受到运力效率阶段性损失和控盘船东策略的影响[9] * 2026年初至今油运股价上涨已很大程度上对美伊冲突带来的地缘风险进行定价 基本面维度 高资产回报有望维持相当一段时间[11] * 影响油运市场情绪与基本面的三类关键变量是：合规船舶供给、合规需求、船东定价/议价能力[12] * 集运方面 虽然直接通过霍尔木兹海峡的航线占比较小 但冲突导致保险费用上升和中东区域不再靠泊 对短期运力供给造成扰动 欧线与地中海航线已有船东宣布激进的加价计划[10] * 集运行业长期供需失衡、供给过剩的大方向难以扭转 建议在市场情绪高涨阶段相应减持[13] * 航空方面 若油价大幅上涨对航司偏负面 因中国航司未进行油价对冲 航油成本上升难以立即转嫁 且可能压抑需求 短期情绪承压 但中长期供需周期判断仍偏正面 建议待市场充分计入高油价影响后逐步增加仓位[13][14] 四、 房地产 * 2026年1-2月百强开发商累计销售同比下降32% 与一季度整体同比下降约30%的展望基本一致[1][15] * 2月二手房价环比跌幅收窄（环比下降0.1% 较1月的-0.7%收窄） 一线城市二手房价环比上升0.3% 但这更多是季节性因素驱动 预计3月甚至二季度房价可能再次加速下跌[15][16] * 春节后二手挂牌量已再次转为上行 未来数月可能进一步增加 对房价形成额外压力[16][17] * 政策端判断仍偏被动 若未出现进一步风险 出台强刺激政策的可能性较低 两会期间房地产端政策或维持相对“mute”的状态[18] * 建议减持地产板块 因政策与基本面在2-3月可能走弱 3月开发商盈利预警可能拖累估值 且地缘政治因素可能造成投资者risk-off[1][18] * 当前地产股估值已显著高于2016-2020年上行周期水平 例如万科与金地估值水平约为当时的5倍以上 绿城、金茂等公司也高出约2-3倍[1][19] * 从长期维度 建议关注新城控股 其近期通过配股和发行美元债解除了流动性危机 并提交了分拆商场REITs的申请 有助于释放商业资产价值 估值有望从当前8-9倍扩展至low teens[1][20]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[7] 报告的核心观点 - 报告认为，年初以来部分核心城市楼市出现的企稳迹象，其背后有春节较晚导致需求前置、价格急跌后部分需求入市、挂牌量季节性下降等特殊原因，对周期拐点的判断仍需观察，并指出5月是重要的楼市真实景气度观测节点[2] - 报告认为政府对房地产的政策思路并无实质变化，总体方向依旧是防风险、保民生、去金融化，但今年楼市逆周期调节力度边际趋强是确定的，下一阶段政策中心或将围绕以城市更新为重心的三大工程展开，结合部分高能级城市购房门槛的进一步松动[3] - 报告重点点评上海“沪七条”新政，认为其大幅降低刚需入场门槛，验证了此前对今年政策思路的判断，并构建了从“去库存”到“扩需求”的政策闭环，在“政策红利+季节性旺季”的双重共振下，看好2026年上海楼市“小阳春”表现[4] - 报告建议投资者短期积极参与行业脉冲行情，因小阳春行情确定性较高且政策博弈逻辑短期难以证伪；中期维度，若5月楼市景气度转头向下，则推荐把握三条结构性投资主线[6] 根据相关目录分别进行总结 一：市场表现 - A股房地产板块周涨幅为0.61%[14][15] - H股港资房企指数周涨幅为4.45%，跑赢恒生指数，周超额收益为3.62%[14][18] - A股个股中，黑牡丹周涨幅为12.72%[19] - H股香港内房股中，碧桂园周涨幅为22.41%[20] - H股港资房企中，新鸿基地产周涨幅为7.59%[22] 二：二手房周度跟踪 - **挂牌价**：节后首周，全国85城挂牌价周环比下降0.04%，一线城市挂牌价周环比下降0.11%[24] - **挂牌量**：节后50城挂牌量周环比上升0.23%，其中一线城市挂牌量涨幅明显，周环比上升0.36%，上海挂牌量周环比上升1.19%[27] - **成交量**：春节至今（除夕至初十一），跟踪的16个样本城市二手房日均成交1151套，同比去年农历同期增加46%；其中京、广、深三城日均成交170套，同比增加104%[38][54][55] - **议价率**：2026年1月，一线城市整体议价率月环比下降，其中北京、上海、深圳议价率分别月环比下降0.4个百分点、1.0个百分点、0.4个百分点[56][60] 三：新房周度跟踪 - **成交**：节后首周，跟踪的十个样本城市新房日均成交农历年同比增加41.35%；其中北京、广州同比增加24.0%、39.2%，上海、深圳同比下降3.2%、40.0%[62] - 年内一线城市中上海新房成交回暖明显，年初至今新房累计成交同比增加8%[62] - **库存及去化**：跟踪的10个样本城市新房库存面积7751.17万㎡，周环比下降0.2%；一线城市新房库存周环比下降0.4%，年同比下降2.7%[64][67] 四：重点事件点评 - 上海“沪七条”新政于2月25日推出，主要内容包括：调减非沪籍居民外环内购房社保年限（从3年降至1年）、提高公积金贷款额度（首套最高从160万提至240万）、完善房产税政策（沪籍家庭成年子女唯一住房免征）等[69][74] - 新政大幅降低非沪籍购房门槛、提高需求端购买力，从“资格松绑”到“购买力加持”的组合将有效激发市场活力[70] - 新政出台前，上海楼市已现改善迹象：二手房挂牌价自底部已反弹约0.5%（截至3月1日），新房年初至今累计成交同比增加8%[71] - 在“政策红利+季节性旺季”双重共振下，报告看好2026年上海楼市“小阳春”表现[71] - 投资建议方面，建议持续关注深耕上海及其他一线城市的本地国企和产品力强的全国性房企[73] 五：房企融资 - 受季节性因素影响，上周（2月23日-2月27日）房企无新增债券融资；2026年2月房企新增债券融资204.19亿元，月环比下降32.1%[79] - 新城控股、首开股份申报商业不动产REITs[79][80] 六：行业政策及新闻 - 2月贷款市场报价利率（LPR）报价出炉：5年期以上LPR为3.5%，1年期LPR为3%，均与上月持平[81] - 国家统计局发布2025年国民经济和社会发展统计公报，初步核算全年国内生产总值1401879亿元，比上年增长5.0%，其中房地产业增加值83024亿元，增长0.2%[81] 七：投资建议 - 短期看好行业脉冲行情，建议投资者积极参与，因楼市小阳春行情确定性较高，且3月两会、4月政治局会议即将召开，政策博弈和基本面改善逻辑短期难以证伪[83] - 中期维度，若5月楼市景气度转头向下，推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低依次为：1) 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3) 多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业[6][83]

核心观点 - 当前美股市场出现“HALO交易”策略，即放弃估值已处高位、前景不明的科技股后半场，提前转向长期左侧交易以寻求替代和对冲[5] 该策略选择重资产、低过时风险的资产，除了受益于大宗商品涨价，其核心是战略性地放弃全面押注科技股最后一浪，转而寻求低估值策略[5] 由于周期、稳定、重制造等重资产方向难以被AI整体替代，产业门槛明确且估值性价比凸显，这些HALO资产成为优选[5] - A股市场的HALO资产（周期、稳定、重资产制造）在估值性价比凸显时，从长期投资周期视角看同样能提供明确超额收益，是稳健投资者或不欲全面追逐科技的投资者的重要替代选择[6] 考虑到当前HALO投资仍属左侧，需要优中选优，选择估值性价比更突出或长期门槛稳固、现金流向好的标的[6] - 从基金抱团视角，若不想全面追逐科技，在1-3年的长期投资视角下有进攻与防御两条思路[6] 防御思路是选取与市场主线相关性低或当前基金持仓低的方向，历史经验显示3年视角超额收益显著[6] 进攻思路是选取当前主线以外的基金增持方向（通常是有景气催化、赔率可观、攻守兼备的细分领域），1年投资视角超额收益显著[6] 配置方向 - 进攻型HALO配置聚焦于出海与涨价主题，具体包括：1、涨价+出海周期（农化、化纤、稀土）[7] 2、出海高端制造（专用设备、仪器仪表、船舶等）[7] 3、受益于资本市场回暖的券商[7] 4、基建地产链（装饰材料、建筑设计）[7] 报告提示其2026年度策略中前瞻推荐的“奔马50”组合也聚焦出海方向[7] - 防御型HALO配置聚焦于重资产高门槛领域，具体包括：1、低持仓行业，如煤炭、建筑等地产链[7] 2、与TMT（科技、媒体、通信）相关性低的行业，如煤炭、石化等[7] - 对于科技交易，报告建议选择催化更多、更难证伪的方向，包括：1、商业航天（技术突破、测试落地、行业盛会）[7] 2、国产算力（业绩释放）[7] 3、机器人（量产推进）[7] 月度金股组合 - 报告推荐了2026年3月的十大金股，包括TCL电子、首旅酒店、安井食品、牧原股份、旗滨集团、新城控股、中远海能、岱美股份、芯原股份、联想集团[2] - 金股组合覆盖多个行业，并提供了截至2026年2月27日的总市值、收盘价、2024年至2026年的每股收益（EPS）预测及市盈率（PE）估值[3] 行业与公司研究要点 家电 (TCL电子) - TCL电子与索尼拟成立合资公司，TCL电子持股51%、索尼持股49%，排他性谈判期截止至2026年3月31日[9] 合资公司将结合TCL电子在大尺寸及mini LED全产业链的垂直整合优势与索尼的品牌及画质调校技术，有望加强其高端产品布局[9] 商社 (首旅酒店) - 2025年上半年，首旅酒店国内新开业酒店664家，同比增长17%[10] 其中标准管理酒店新开378家，同比增长39.5%[10] 截至报告期，储备店达1750家，其中标准管理酒店储备1158家，同比增长17.1%[10] 第二季度新开业酒店中，中高端酒店为99家，轻管理酒店为178家[10] 食品饮料 (安井食品) - 安井食品正从依赖餐饮大客户模式转向“有选择的商超定制”战略，与山姆、沃尔玛、盒马等商超深度合作推出定制化产品[11] 2025年第三季度，其商超渠道收入达2.2亿元，同比增加28.1%，该模式凭借低费用、快研发和高溢价成为业绩新引擎[11] 农业 (牧原股份) - 生猪养殖行业面临猪价下行压力，节后需求回落，出栏量增加[12] 2026年2月26日商品猪出栏价为10.93元/公斤，周环比下降7.06%[13] 2026年2月27日，自繁自养模式养殖亏损为159.65元/头[13] 建筑建材 (旗滨集团) - 消费建材行业龙头正逐步摆脱地产下行负面影响，行业中小企业出清加速，格局优化[14] 龙头企业通过渠道变革提升零售业务占比，现金流加速好转，市占率有望进一步提升[14] 房地产 (新城控股) - 新城控股的业务重心正从低毛利率的房地产开发销售向高毛利率的商业运营业务转换[15] 公司在商业领域已形成规模优势及品牌效应，叠加促消费政策，业绩有望逐步修复[15] 交通运输 (中远海能) - 中远海能是全球油运龙头，构建了油、气、化及仓储一体化链式经营格局[16] 油运业务近十年营收占比长期超过80%，其中外贸原油及成品油运输贡献主要盈利弹性，内贸油运及LNG运输构筑盈利基石[16] 机械 (岱美股份) - 岱美股份主要生产汽车顶棚系统和座椅系统内饰件，并在遮阳板、顶棚阅读灯等领域拥有多项专利[18] 公司在全球多国设有生产基地，并于2025年11月公告拟投资1亿元设立上海岱美机器人科技有限公司，正式布局机器人产业[18] 电子和新科技 (芯原股份) - 国产AI模型快速迭代推动推理侧算力需求加速提升，2026年被视为推理侧国产超节点上量元年[19] 华为、曙光、沐曦、昆仑芯、阿里等厂商均已发布新一代超节点方案，产业链即将迎来放量时点[19] 海外&互联网传媒 (联想集团) - 联想集团是全球最大的PC厂商，据IDC数据，2025年第二季度其全球PC市占率扩大至24.8%[20] 公司在180个国家和地区开展业务，拥有约80000名员工，18个全球研发基地和30多个生产制造基地，是一家真正的全球化企业[20]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 避险情绪主导债市，美债收益率显著回落，中资美元债表现较佳，原油价格因地缘冲突大幅上涨，债市短期或维持波动，两会召开将影响债市定价 [1] 根据相关目录分别进行总结 离岸市场 - 中资美元债发行清淡，离岸人民币债发行旺盛，受人行 500 亿央票发行带动全周共发行 655 亿人民币 [2] - 美债收益率明显回落，10 年期和 2 年期美债收益率上周分别下行 15 个和 10 个基点至 3.94%和 3.37%，市场被避险情绪主导 [2][3] - 美国 1 月 PPI 同比上涨 2.9%，核心 PPI 同比上涨 3.6%，均超预期，早前公布的 2025 年 12 月美国 PCE 物价指数也高于预期 [3] - 美伊谈判不顺、军事行动及封锁海峡等事件，使原油价格上涨，影响通胀，降低美联储 3 月降息可能性 [3] - 上周中资美元债表现佳，彭博巴克莱中资美元债总回报指数全周涨 0.4%，利差走阔 1 个基点，高评级和高收益指数分别有不同涨幅和利差变化 [3] 在岸市场 - 春节后人行通过逆回购操作净回笼短期流动性 6114 亿人民币，通过 MLF 超额续作净投放长期资金 3000 亿元 [4] - 银行间资金利率较春节前回升，7 天存款类机构质押式回购加权利率和 7 天银行间质押式回购加权利率分别上升 18 个和 16 个基点至 1.50%和 1.51% [4] - 3 年期和 10 年期国债收益率分别较春节假期前持平和上行 2 个基点至 1.38%和 1.82%，周一境内利率债市受避险情绪提振，各期限国债收益率普遍回落 [4] - 两会本周召开，将公布 2026 年经济目标等并释放货币政策信号，债市料将定价 [4] 近期中资新发行美元债券一览 - 新城环球有限公司发行票面利率 11.8%、金额 35500 万美元的债券，到期日为 2029 年 3 月 9 日，标普评级为 B- [7] 附录：中资美元债列表 - 包含众多发行人的中资美元债信息，如中国建设银行亚洲股份有限公司、中国工商银行股份有限公司等，涉及票面利率、发行金额、评级、到期日等内容 [17][18][19]

核心观点 - 市场风格偏向价值与周期，中盘、小盘指数及部分周期行业表现突出，而科技相关行业近期承压 [1] - 宏观策略提出“打破共识”观点，认为中国可能正处在地产下行后半程消费倾向趋势性抬升的拐点，消费有望先于收入改善 [2][9] - 人民币汇率在经历加速升值后，央行出手调控可能熨平短期节奏，但中长期稳步升值趋势或难改变 [2][11][12] - 航运市场迎来能源链上行周期，地缘冲突等因素推动油轮运价大幅上涨，行业景气度超预期 [3][16] - 春季行情处于第一阶段高位震荡期，3月关键节点或催生反弹，配置上建议关注景气科技、周期Alpha及非银金融 [19] - 多个行业及公司报告显示，部分领域如白电、造纸、算力、国产芯片等呈现结构性机会与业绩韧性 [26][27][35][36][37][39][41] 市场指数与行业表现 - **主要指数**：上证指数收于4163点，近一月上涨1.98%；深证综指收于2764点，近一月上涨3.1% [1] - **风格指数**：近6个月，中盘指数上涨25.16%，小盘指数上涨18.74%，大盘指数上涨6.25% [1] - **涨幅居前行业**：近6个月，小金属Ⅱ上涨74.62%，燃气Ⅱ上涨29.06%，焦炭Ⅱ上涨28.07% [1] - **跌幅居前行业**：近6个月，玻璃玻纤上涨60.23%，电子化学品上涨46.67%，元件Ⅱ上涨38.66% [1] 宏观策略与消费 - **核心观点**：国际经验显示，地产调整后半程，消费倾向呈“U型”特征并率先趋势性抬升，当前中国或正处于该拐点 [2][9] - **影响机制演变**： - 后地产时代前5年，“收入效应”主导，拖累消费 [9] - 第5-10年，“挤出效应”弱化，25-40岁潜在购房者消费能力释放，消费倾向改善并带动消费先于收入改善 [9] - **现状与证据**：2026年前后，伴随“挤出效应”显著弱化，可能迎来消费倾向提升的新周期，部分省份消费倾向已积极改善 [9] - **服务业潜力**：人均GDP超1万美元、城镇化率超70%后，服务业消费将快速增长，中国已接近此阶段 [9] 汇率分析 - **近期走势**：2026年1月下旬以来人民币升值明显加速，2月以来兑美元年化涨幅达24.6%，离岸人民币一度升破6.83 [11][12] - **升值原因**：前期为季节性结汇与美元走弱共振，后期出现“恐慌式结汇”迹象，企业远期结汇率走高 [12] - **政策影响**：央行下调外汇风险准备金率至0%，历史经验显示此类工具更多是熨平升值节奏，难改趋势 [11] - **未来展望**：短期或现阶段性调整，但中期因“待结汇”规模大、基本面健康，升值或有一定延续性 [11][12] 交通运输行业 - **行业景气**：拥抱油轮右侧行情，本轮是能源链上行周期，油轮与干散货共振，带动板块整体上涨 [3][16] - **运价表现**：VLCC TCE上涨至20万美元/天水平，最新周度加权平均运价达206,763美元/天，环比上涨38% [16] - **驱动因素**：长周期供给紧张，委内瑞拉黑油转白油推升产能利用率，伊朗等地缘冲突拉大区域价差传导至运费，韩国船东Sinokor控制运力超37%进一步推升运价 [3][16] - **投资建议**：船舶长周期逻辑关注中国船舶、中国动力、ST松发；航运景气超预期推荐招商轮船、中远海能等 [16] 策略与金股组合 - **市场判断**：2026年春季行情是2025年结构性行情的延伸，当前处于第一阶段上涨行情高位区域，3月关键节点有望催生反弹波段 [19] - **配置建议**：关注景气科技（AI算力链、工业AI应用、半导体）、周期Alpha（航运、电力设备、化工）、非银金融重估机会 [19] - **十大金股组合**：本期包括招商轮船、华正新材、特变电工、贵州茅台、桐昆股份、重庆银行、中控技术、中国巨石、源杰科技、中国平安（港股） [19] - **首推“铁三角”**： - 招商轮船：油运高景气，受益能源链区域价差扩大 [19] - 华正新材：卡位覆铜板高增长赛道，受益算力国产化 [19] - 特变电工：电力设备迎订单政策催化，煤化工板块推进 [19] - **组合表现**：2026年第二期十大金股组合在2月1日-27日下跌2.10%，其中A股组合平均上涨1.13%，跑赢上证综指0.04个百分点 [16] 科技与半导体行业 - **AI与算力趋势**：推理算力需求爆发，纯推理芯片（如LPU）受重视，国产算力芯片（如华为昇腾）加速突破 [29] - **壁仞科技深度**： - 公司提供GPGPU及服务器产品，2024年收入3.368亿元，研发人员占比超83%，拥有1158项发明专利 [9][21][23] - 采用Chiplet芯粒和光交换技术，硬件支持多形态部署，软件支持主流框架 [25] - 已完成供应链关键环节国产替代，下一代产品BR20X预计2026年商业化 [25] - **策略视角（HALO交易）**：市场开始推演AI对产业组织的长期影响，可能导致部分行业壁垒弱化、超额利润压缩及估值中枢下移 [19][20] 房地产行业 - **行业数据**：上周（2.21-2.27）34城新房成交105.7万平米，环比+334.6%；13城二手房成交51.2万平米，环比+823.7% [25] - **政策动态**：上海推出“沪七条”，降低非沪籍居民购房社保年限要求，提高公积金贷款额度，释放稳楼市强信号 [25] - **板块观点**：行业基本面底部或逐步临近，政策面趋积极，优质房企盈利修复可能更早更具弹性，推荐优质房企及商业地产标的 [25] 家用电器行业 - **出货数据**：2026年1月家用空调销量1984.8万台，同比增长11.9%；内销826.1万台，同比增长14.5%；出口1158.7万台，同比增长10.1% [26][27] - **驱动因素**：内销受春节错位、以旧换新政策延续推动；出口因海外补库及新兴市场需求旺盛 [27] - **竞争格局**：1月美的/格力/海尔内销市占率分别为35.7%/22.2%/16.9%，CR3持续提升 [27] - **投资要点**：白电头部企业兼具低估值、高分红、稳增长属性，推荐海尔、美的、格力 [27] 轻工制造与造纸行业 - **太阳纸业**：2025年归母净利润32.58亿元，同比增长5.0%，体现经营韧性；文化纸价格触底，浆价上行有望带动企稳改善；箱板瓦楞纸盈利估计小幅扩张 [35][36] - **玖龙纸业**：FY2026H1归母净利润19.67亿元，同比增长318.8%；木浆产量达230万吨，同比+77%，浆纸一体化效果显著；资本开支拐点出现，FY2027预计大幅收缩 [37][39][42] - **纸种表现**：箱板瓦楞纸、白卡纸价格2025H2以来持续提价，文化纸价格承压但有望企稳改善 [37][39][42] 其他公司点评 - **比音勒芬**：控股股东一致行动人计划增持1-2亿元，彰显发展信心；公司主品牌表现领跑，并积极培育第二成长曲线 [30][31] - **福达股份**：2025年归母净利润预增67.31%-78.11%；减持股份用于补充流动资金，有望加码机器人新业务 [32][33] - **华翔股份**：2025年归母净利润5.62亿元，同比增长19%，Q4业绩再加速；汽零业务有望延续高增 [34] 公用事业行业 - **电力供需**：截至2025年底全国发电装机容量38.91亿千瓦，同比增长16.1%；电力总量充足，煤电托底作用显著，利用小时数4346小时，仍有提升空间 [41] - **算力影响**：“东数西算”工程算力枢纽省份用电量增速较高，煤电可7×24小时连续稳定供电，保障算力发展需求 [41]

核心观点 - 报告核心观点为“小阳春复苏强劲，行情持续有支撑”，认为房地产行业在春节后季节性复苏表现强劲，为后续行情提供了支撑 [1] 一、政策环境 - **上海政策大幅放松**：2月25日，上海发布“沪七条”，从限购、公积金贷款、房产税三个维度优化政策。限购方面，外环内非户籍购房社保要求从3年缩短至1年，并新增5年居住证无社保人群的购房资格。公积金贷款最高额度从160万元大幅提高至324万元，对刚需形成强支撑 [5][17] - **上海政策对比优势**：政策调整后，上海内环限购政策为北上深中最宽松，非户籍社保满3年可在外环内增购1套，并独家放开居住证满5年无社保人群的购房资格 [17][18] - **后续政策预期**：后续政策将围绕重点城市“以旧换新”进展及全国城市更新预期展开，上海重启的“以旧换新”模式具备较强可复制性与示范效应 [21] - **其他地方政策**：二三线城市持续加大购房补贴力度，如淮安对多孩家庭购房给予最高6%补贴，济南将人才购房补贴最高提至25万元 [18][22] - **中央政策基调**：中央层面延续支持基调，2月27日政治局会议强调实施积极财政政策和适度宽松货币政策，推动新型城镇化，但未更新地产具体表态 [16][19] 二、市场成交表现 - **新房网签转正**：2026年第9周（2月20日-26日），监测的50城商品房成交面积100.55万方，环比上升31.8%，以春节对齐同比上升14.6%，同比由负转正 [5][23] - **新房月度降幅收窄**：2月前26天，50城新房成交面积同比下降25.6%，但降幅较上个月收窄24.2个百分点 [23][30] - **二手房网签高增**：第9周监测的11城二手房成交面积51.03万方，环比上升82.4%，以春节对齐同比上升39.0%，增幅较上周扩张4.6个百分点 [5][34] - **二手房月度改善**：2月前26天，11城二手房成交面积同比下降7.2%，降幅较上个月收窄7.6个百分点 [34] - **二手房实时成交强劲**：第9周监测的79城二手房成交套数环比上升244.9%，以春节对齐同比上升59.7%。2月前26天，79城二手房成交套数同比上升37.6% [5][47] - **重点城市表现**：主要城市春节后成交普遍环比大幅上涨，例如北京二手房周成交套数环比+252.3%，同比+198.1%；上海二手房周成交环比+196.8%，同比+51.8% [57][65] 三、市场景气度与库存 - **新房供应低位**：第9周重点10城住宅推盘面积7.3万方，环比-20.8%，同比-78.8%。2月前26天推盘面积同比-39.2%，供应仍处低位 [5][93] - **库存与去化**：第9周重点10城住宅口径库存面积4793万方，环比-0.3%，去化周期16.6个月，环比+0.4个月 [93][98][103] - **去化率表现**：第9周10城住宅售批比（MA8）为102%，环比-11个百分点，同比-34个百分点。26年第8周中指重点城市开盘去化率（MA8）为50%，环比+6个百分点 [93][100][104] - **二手房挂牌量稳定**：第9周监测的140城二手房挂牌套数环比持平；重点12城二手房挂牌套数环比下降0.1%，小阳春首周挂牌涨幅弱于往年同期 [5][105][108] - **二手房来访转化率提升**：2月前26天，70城二手房来访转化率为5.9%，环比上月提升0.7个百分点，为2023年以来的最高水准 [5][105][113] - **二手价格信号暂缺**：由于春节后数据量较小，二手房交易价格本周仍未出现有效信号，价格参考意义不大 [5][110] 四、土地市场 - **土地出让金环比大涨**：第9周300城宅地出让金260.8亿元，环比大幅上涨431.5%，但同比-49.6%。2月前26天土地成交金额613.7亿元，同比-39.4% [5][119] - **成交热度回升**：尽管本周土地供应建筑面积205万方，环比-12%，但成交金额大幅上涨源于重点城市成交热度上升，例如广州马场地块成交成为广州新的单价地王 [5] - **市场指标改善**：第9周土地单周去化率80%，环比+17个百分点；溢价率（MA4）为10.5%，环比+7个百分点；楼面价（MA4）为4161元/平，环比+44.0% [119] 五、板块行情表现 - **A股地产板块跑输大盘**：本周申万房地产板块环比上涨0.6%，跑输沪深300指数0.5个百分点，在30个申万行业中排在第17位（61%分位），边际走弱 [5] - **内部分化**：16家主流房企股价周度-0.2%，其他房企+0.9%，违约房企+3.6%。主流房企中建发股份、中国海外宏洋、华润置地、建发国际领涨 [5] - **港股内房板块强势**：香港内房板块整体上涨4.4%，跑赢恒生指数3.6个百分点，其中新鸿基地产上涨7.6%，长实、太古、恒基等龙头涨幅也均超过5个百分点 [5] - **物业板块跑输**：本周物业板块整体-0.6%，跑输恒生指数1.4个百分点，但内资物业表现相对较好 [5] - **C-REITs市场**：第9周C-REITs综合收益指数下跌0.85%，78单REITs中17单上涨。证监会商业不动产REITs继续推进，本周新增两单申报，累计申报已达14单 [5] 六、重点公司估值 - 报告列出了覆盖的16家重点A股及港股房地产及物业公司的估值和财务预测数据，包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、万物云等，均给予“买入”评级，并提供了2025E和2026E的EPS、PE及合理价值目标 [6]

行业投资评级 - 报告维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，叠加供给侧深度出清，行业格局显著优化 [2] - 优质房企的盈利修复预计将更早、更具弹性，且当前板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比大幅回升**：上周（2026年2月21日至2月27日）34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比上升334.6% [2][3] - **分线城市表现**：其中，一二线城市合计成交95万平米，环比上升315.9%；三四线城市合计成交10.7万平米，环比上升626.2% [2][3] - **月度成交同比仍为负增长**：2月（2月1日至2月27日）34城一手房成交同比下降24.5%，较1月降幅扩大3.3个百分点 [2][6] - **分线城市月度同比**：一二线城市成交同比下降23.1%，三四线城市成交同比下降37.1%，分别较1月降幅扩大2.6和9.2个百分点 [2][6][7] - **年初累计成交**：年初至今34城累计成交0.16亿平米，同比下降12.8% [6] 二手房市场 - **周度成交环比激增**：上周13个重点城市二手房合计成交51.2万平米，环比上升823.7% [2][11] - **月度成交同比下滑**：2月截至上周累计成交247.3万平米，同比下降25.5%，较1月同比增速下降39.6个百分点 [2][11] - **年初累计成交**：年初至今13城累计成交696.2万平米，同比上升8.2% [11] 库存与去化 - **可售面积微降**：截至上周末（2026年2月27日），15个重点城市合计住宅可售面积为8843.6万平米，环比下降0.3% [2][20] - **去化周期延长**：15城住宅3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比上升1.85个月 [2][20] - **成交推盘比显著改善**：上周15城合计推盘12万平米，成交38万平米，成交推盘比为3.1倍，而最近三个月（2025年11月至2026年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [2][20] 行业政策与新闻总结 宏观与因城施策 - **LPR维持不变**：2026年2月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期为3%，5年期以上为3.5% [2][26] - **上海推出“沪七条”新政**：非沪籍居民购房社保或个税要求从连续满3年减为满1年，满3年可购2套（此前限购1套）；持居住证满5年可限购1套；首套公积金贷款最高额度提升至240万元（此前160万元）；本地家庭成年子女名下仅一套住房的免征房产税 [2][26][29] - **广州城市更新计划**：提出到2026年完成城市更新投资2200亿元 [2][26][30] - **多地发布春节楼市数据**：湖北、深圳、重庆等地春节假期新房销售同比实现正增长 [27][29] 土地市场与REITs - **广州土地市场热度高**：越秀地产以236亿元竞得广州天河区跑马场地块，溢价率26.6%，刷新当地楼面单价纪录 [2][26][30] - **商业不动产REITs进展**：新城控股商业不动产REITs项目已向中国证监会申报 [2][26][30] 公司动态总结 融资活动 - **新城发展发行美元债**：成功发行3.55亿美元高级无抵押债券，发行期限3年，票面利率11.8% [2][32][33] 板块行情回顾 房地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，在31个板块中排名第24位 [2][34] - **主流房企估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.3倍和19.0倍 [2][40] 物业管理板块 - **板块表现弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.12%，相对沪深300指数收益为-1.2% [2][41] - **主流物管公司估值**：当前物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.0倍和12.6倍 [2][44][46] 投资分析意见与推荐标的 - 报告推荐关注以下四类标的 [2]： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 3. **二手房中介**：贝壳-W 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业

报告行业投资评级 - 报告维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] - 春节后“沪七条”新政卡点推出，释放稳楼市强信号并示范全国 [1][2] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比大幅回升**：上周(2.21-2.27)34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比上升334.6%，其中一二线城市环比上升315.9%，三四线城市环比上升626.2% [2][3] - **月度同比仍为负增长**：2月(2.1-2.27)34城一手房成交同比下降24.5%，较1月降幅扩大3.3个百分点，其中一二线同比下降23.1%，三四线同比下降37.1% [2][6][7] - **累计成交同比下滑**：年初累计至今34城新房成交0.16亿平米，同比下降12.8%，其中一二线累计同比下降8.1%，三四线累计同比下降41.3% [6][7] 二手房成交量 - **周度环比激增**：上周(2.21-2.27)13个重点城市二手房合计成交51.2万平米，环比上升823.7% [2][11] - **月度同比下滑**：2月累计成交同比下降25.5%，较1月降幅扩大39.6个百分点 [2][11] - **累计成交同比转正**：年初累计至今13城二手房成交696.2万平米，同比上升8.2% [11] 新房库存与去化 - **去化速度加快**：上周15个重点城市成交推盘比为3.1倍，而最近三个月（2025年11月至2026年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [2][21] - **库存微降，去化周期拉长**：截至上周末（2026/2/27）15城合计住宅可售面积8843.6万平米，环比下降0.3%，但3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比上升1.85个月 [2][21] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观与因城施策 - **LPR维持不变**：2026年2月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期为3%，5年期以上为3.5% [2][28] - **上海推出“沪七条”新政**：核心内容包括：非沪籍居民购房社保/个税年限从3年减至1年，满3年可购2套；持居住证满5年可购1套；首套公积金贷款最高额度从160万元提升至240万元；本地家庭成年子女名下唯一住房免征房产税 [2][28][31] - **地方政策与市场动态**：广州市计划到2026年完成城市更新投资2200亿元；越秀地产以236亿元、溢价率26.6%竞得广州跑马场地块；新城控股商业不动产REITs项目已申报；湖北、深圳、重庆等地春节假期楼市成交数据表现积极 [2][28][29][31][32] 公司动态跟踪总结 - **新城发展成功发行美元债**：发行3.55亿美元高级无抵押债券，期限3年，票面利率11.8% [2][35][36] 板块行情回顾总结 房地产板块 - **板块跑输大盘**：上周SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，在31个板块中排名第24位 [2][37] - **个股表现分化**：涨幅前五位包括*ST荣控、黑牡丹、京能置业等；跌幅前五位包括上实发展、海南机场、珠免集团等 [2][37][38][41] - **主流房企估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.3/19.0倍 [2][42][43] 物业管理板块 - **板块同样弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.12%，相对沪深300指数收益为-1.2% [2][44] - **个股涨跌情况**：涨幅居前的有烨星集团、兴业物联等；跌幅居前的有首程控股、远洋服务等 [44][45][49] - **板块估值水平**：板块平均2025/2026年预测PE分别为14.0/12.6倍 [2][47][50] 投资分析意见总结 - **推荐四大方向**： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 [2] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 [2] 3. **二手房中介**：贝壳-W [2] 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]