股东股份情况 - 富域发展持股13.78亿股，占总股本61.09%，累计质押3.980555亿股，占其持股28.89%[1] - 常州德润持股1.378亿股，占总股本6.11%，累计质押6000万股，占其持股43.54%[1] - 富域发展及其一致行动人持股15.158亿股，占总股本67.20%，被质押股份4.580555亿股，占其持股30.22%，占总股本20.31%[2] 本次解质情况 - 富域发展本次解质1324.05万股，占其所持0.96%，占总股本0.59%[3] - 常州德润本次解质1900万股，占其所持13.79%，占总股本0.84%[3] 解质时间与后续计划 - 富域发展和常州德润解质时间为2025年5月30日，拟将解质股份用于后续质押[3]

上市公司股份质押情况 - 常州德润咨询管理有限公司持有公司股份137,800,000股，占公司总股本6.11% [1] - 其中被质押股份累计79,000,000股，占其持有公司股份的57.33%，占公司总股本3.50% [1] - 公司此前分别于2023年5月24日、2024年2月8日及2024年5月25日披露了常州德润将合计38,623,000股公司股份质押给中信证券的公告 [1] 本次股份延长质押期限 - 常州德润与中信证券协商一致，同意将部分股权的质押期限延长一年，相关手续已办理完毕 [1] - 延长质押期限的股份不涉及用作重大资产重组业绩补偿等事项的担保或其他保障用途 [2] 控股股东及一致行动人累计质押情况 - 公告披露日，公司控股股东富域发展及其一致行动人常州德润累计质押股份情况已按规披露 [3] - 本次仅涉及部分已质押股票的质押期限延长，不涉及新增质押安排 [3]

股权结构 - 截至公告披露日，富域发展持股1,378,000,000股，占比61.09%[3] - 截至公告披露日，常州德润持股137,800,000股，占比6.11%[3] - 截至公告披露日，二者合计持股1,515,800,000股，占比67.20%[3] 股份质押 - 富域发展累计质押411,296,000股，占其所持股份29.85%，占总股本18.23%[3] - 常州德润累计质押79,000,000股，占其所持股份57.33%，占总股本3.50%[3] - 二者合计累计质押490,296,000股，占其所持股份32.35%，占总股本21.73%[3] 质押期限延长 - 常州德润本次延长38,623,000股质押期限，不涉及新增质押[2][4] 风险应对 - 若出现平仓风险，常州德润将采取补充质押等措施应对[4]

公司人事 - 2025年5月26日召开职工代表大会选举汤国荣为第四届董事会职工代表董事[1] - 职工代表董事与六名股东大会选举的董事组成第四届董事会[1] 个人履历 - 汤国荣出生于1968年10月，1997年毕业于中共中央党校函授学院经济管理专业[4] - 汤国荣曾任多家公司重要职位，现任公司助理总裁等职[4]

股东大会信息 - 2025年5月26日召开2024年年度股东大会[2] - 出席会议股东和代理人300人，持有表决权股份总数1600206551股，占比70.9430%[2] - 公司在任董事5人、监事3人全部出席会议，董事会秘书出席，财务负责人列席[3] 议案表决情况 - 公司2024年度董事会工作报告同意票数1599842325，比例99.9772%[4] - 公司2024年度财务决算报告同意票数1599833524，比例99.9767%[4] - 公司2024年度利润分配方案同意票数1599459752，比例99.9533%[6] - 公司2025年度担保计划同意票数1590111644，比例99.3691%[7] - 公司2025年度投资计划同意票数1591177971，比例99.4358%[8] - 关于开展直接融资工作议案同意票数1599903043，比例99.9810%[8] - 选举管有冬为第四届董事会董事，得票数1598148339，占比99.8714%[10] - 持股5%以上普通股股东同意票数为1515800000，比例100%[11] - 持股1%以下普通股股东同意票数83659752，比例99.1152%[11] - 市值50万以下普通股股东同意票数8784274，比例94.6359%[11] - 市值50万以上普通股股东同意票数74875478，比例99.6686%[11] - 关于续聘2025年度审计机构议案同意票数84039924，比例99.5656%[11] - 关于2024年度董监高薪酬议案同意票数83919843，比例99.4234%[11] - 关于2025年度担保计划议案同意票数74311644，比例88.0401%[11] - 关于提供财务资助议案同意票数82819355，比例98.1196%[11] - 关于向关联方借款议案同意票数83923243，比例99.4274%[11]

会议信息 - 股东大会由2025年4月30日董事会决议召集，5月1日发通知[3] - 现场会议于2025年5月26日14:00在上海召开[4] - 网络投票时间为2025年5月26日9:15 - 15:00[4] 参会情况 - 现场出席股东及委托代理人23名，代表股份1,519,994,600股，占比67.3869%[6] - 有效表决股东共300名，代表股份1,600,206,551股，占比70.9430%[7] 会议结果 - 会议审议通过与通知一致的议案，无新议案提出[9][10] - 出席股东及委托代理人未对表决结果提出异议[11] - 会议召集、召开等均合法有效[12]

活动概述 - 公司成功举办"吾悦爱健康"吉尼斯世界纪录挑战活动 超千名参与者同时线上线下跳操 刷新"最多人同时线上线下跳操"吉尼斯世界纪录 [1] - 活动在上海 南京 天津 合肥 海口五地同步开展 千余名会员完成近6分钟"吾悦健康操"挑战 [1] - 活动通过吉尼斯世界纪录认证官现场认证 预审材料严格审核 [1] 品牌战略 - 公司去年发布吾悦商管"五边形经营理念" 包括品质空间 与人欢喜 专业匠心 绿色智能 双向奔赴五大维度 [1] - 该理念旨在为业主创造资产回报 为商家提供平台 为客户创造舒适体验 打造有人格的商业 [1] - 通过"我爱你·五月"等品牌IP及会员体系运营 强化线下商业的差异化优势 提供健康 陪伴 愉悦的情绪价值 [1] 活动内容 - "吾悦爱健康"主题活动持续近30天 各地吾悦广场结合自身特色开展多样化健康活动 [2] - 2025年活动延续"疯狂五小时" "吾悦五点半"等经典项目 新增吾悦健康跑 亲子运动会 养生市集等创新形式 [2] - 活动涵盖中医义诊 芳疗体验 健康讲堂等多元化健康主题 为消费者提供创意健康生活体验 [2]

公司活动与品牌升级 - "我爱你·五月"系列活动成功刷新"最多人同时线上线下跳操"吉尼斯世界纪录™荣誉，参与人数超千名，覆盖全国173座吾悦广场[1][2] - 活动由全民健身教练刘畊宏带领，联动上海、南京、天津、合肥、海口分会场，完成近6分钟的"吾悦健康操"挑战[2] - 公司通过活动将吾悦商管升级为"全民风尚传播大使"、"社会活动志愿企业"、"顾客情绪价值生产商"和"促进消费排头兵"四位一体的商业平台[1] 商业运营与战略 - 公司创新发布吾悦商管"五边形经营理念"：品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴[5] - 通过"我爱你·五月"品牌IP深度链接消费者与品牌商家，与OPPO、李宁、名创优品等联合举办活动，实现品牌价值和商场经营效益最大化[4] - 截至2024年末，吾悦广场开店数超170座，覆盖全国136座城市，服务超3000万会员，年销售额突破千亿，商业运营总收入超120亿元，毛利占公司整体近一半[6] 营销与消费者互动 - 抖音话题吾悦爱健康吉尼斯挑战登顶热榜，网友分享跟跳视频和运动心得，推动话题热度持续攀升[7] - 活动期间推出"疯狂五小时"、"吾悦五点半"等经典动作，并落地吾悦健康跑、亲子运动会、养生市集等多元化健康主题活动[8] - 每座吾悦广场结合自身特色打造健康活动，形成持续近30天的健康传播热潮，强化"顾客情绪价值生产商"品牌形象[7] 行业影响与社会价值 - 活动与上海青浦吾悦广场"五五购物节-健康消费周"联动，激活区域消费市场，打造多元化、沉浸式消费体验[2] - 公司通过系列活动持续打造沉浸式健康消费场景，推动商业价值突破，助力"健康中国"建设[1][8] - "我爱你·五月"已成为每年五月消费者最期待的购物盛事，见证中国商业消费升级的重要样本[4]

报告公司投资评级 - 下调评级至“增持” [4] 报告的核心观点 - 商业经营保持稳健，地产销售持续缩量，在手现金相对紧张 [2] 根据相关目录分别进行总结 公司经营数据 - 2025年4月公司租金收入10.6亿元，1 - 4月累计租金收入42.8亿元；截至2025年4月出租物业总数为174个，总建筑面积约1604.4万平方米 [1] - 2025年4月公司实现合同销售金额17.6亿元（同比下降52.5%），1 - 4月实现合同销售金额68.6亿元（同比下降56.2%） [1] 商业经营情况 - 截至2024年末，在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营商业数量为173座（2024年新开业15座），整体出租率约98% [2] - 2024年吾悦广场客流总量约17.7亿人次（同比增长19%），总销售额905亿元（不含车辆销售，同比增长19%） [2] - 2024年商业运营板块实现营业收入120.3亿元（同比增加13.2%），毛利率约70.2%（同比增加0.27个百分点），毛利占比提升至47.9% [2] - 公司计划2025年实现商业运营总收入140亿元 [2] 地产销售情况 - 2024年，实现全口径销售金额401.7亿元（同比下降47.1%），全口径销售面积538.8万平方米（同比下降44.4%） [3] - 2025年1 - 4月，实现合同销售金额68.6亿元（同比下降56.2%），合同销售面积88.6万平方米（同比下降59.0%） [3] - 2024年地产开发板块实现营业收入760.4亿元（同比下降29.2%），毛利率约11.7%（同比下降2.2个百分点），毛利占比下降至50.6% [3] 现金情况 - 截至2024年期末融资总额约536.5亿元（2023年期末约570.8亿元），其中短债约119.9亿元，在手非受限货币资金约65.96亿元，非受限现金短债比约0.55倍 [3] - 2024年整体平均融资成本5.92%（2023年期末约6.20%），新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50% [3] 盈利预测与估值 - 下调2025/2026年归母净利润预测为8.1/9.7亿元（原预测为10.2/17.8亿元），新增2027年归母净利润预测为14.9亿元，对应2025 - 2027年EPS分别为0.36/0.43/0.66元，当前股价对应PE分别为36、30、20倍 [4] 财务报表预测 - 营业收入、营业成本、折旧和摊销等利润表项目，经营活动现金流、投资活动现金流等现金流量表项目，总资产、总负债等资产负债表项目在2023 - 2027年有相应数据及预测 [5][11][12] 各项比率情况 - 盈利能力、偿债能力、费用率、每股指标、估值指标等在2023 - 2027年有相应数据及预测 [13][14]

业绩数据 - 2024年合同销售面积538.82万平方米，同比降44.38%；合同销售金额401.71亿元，同比降47.13%[14] - 2024年全口径资金回笼411.29亿元，回笼率102.38%[14] - 2024年完成超10万套物业、1388.85万平方米面积交付[15] - 2024年吾悦广场客流总量17.66亿人次，同比增19%；总销售额905亿元（不含车辆），同比增19%，含车辆966亿元[16] - 2024年商业运营总收入128.08亿元，同比增13.10%[17] - 报告期内结算面积1388.85万平方米，结算金额1336.66亿元，营业收入889.99亿元，较上年降25.32%，归属股东净利润7.52亿元，较上年增2.07%[20] 用户数据 - 截至2024年末，吾悦广场会员人数4370万人，较2023年末增32%[16] - 全年新增吾悦会员超千万，累计超4000万，会员消费占比超30%，消费者年度满意度95分[33] 未来展望 - 2025年计划新开工16个子项目，建筑面积169.55万平方米[36][72] - 2025年计划竣工104个子项目，建筑面积555.05万平方米[36][72] - 2025年商业管理板块计划商业运营总收入140亿元[37][72] - 2025年计划新开业持有及管理输出吾悦广场项目5座[37][72] - 2025年度房地产投资总额不超200亿元[95] 新产品和新技术研发 - 2024年10月全新发布“吾悦商管”品牌及其企业人格[18] - 对原有的100多个信息系统进行系统化重构[33] 市场扩张和并购 - 2024年15座吾悦广场开业，7座持有，8座管理输出[16] - 截至2024年末，在全国136个城市布局200座吾悦广场，开业及在营173座，面积1601.07万平方米，出租率97.97%[16] 其他新策略 - 2025年地产开发坚守“化风险、守价值、调结构”策略[36] - 2025年进一步向前端延伸风险管控，建立业审联合机制[34] - 拟开展直接融资，新增规模不超200亿元，有效期18个月[104][106] - 拟向新城发展及其关联方申请借款，额度不超150亿元，截至2025年2月末已用60.91亿元[110] 财务相关 - 报告期内完成2笔29.2亿元中期票据发行[19] - 截至报告期末，授信总额849亿元，已用252亿元，平均融资成本5.92%，较去年降0.28个百分点[20] - 报告期内新增吾悦广场抵押融资约205亿元，加权平均利率4.97%，抵押率约50%[20] - 截至报告期末，总资产3071.93亿元，归属股东净资产608.69亿元[20][71] - 2024年度资产负债率73.09%，较上年76.90%下降[56] - 2024年度审计费用420万元，较上年减少180万元[67] - 2025年度预计净增加担保额度509.85亿元[82] - 截至2024年末，对相关公司财务资助余额302.66亿元，拟净增不超182.61亿元[99][100] 公司治理 - 第四届董事会任期2024年5月29日至2027年5月28日，2024年召开8次会议[12] - 董事会提名管有冬为第四届董事会董事候选人[151] 绿色发展 - 新建及在建项目绿建覆盖率100%，累计获68项认证，100座吾悦广场获省级以上绿色商场称号[19]