行业投资评级 * 报告未明确给出整体行业的投资评级 核心观点 * 行业呈现阶段性企稳迹象，二手房市场表现优于新房市场，同时监管政策出现松动信号，宽松政策有望持续释放[6] * 看好经营稳健的优质房企，并建议关注开发、商业、物业管理及中介服务等细分领域的龙头企业[6] 行情回顾 * 报告期内（1月26日至1月30日），申万房地产板块下跌2.2%，跑输同期上涨0.1%的沪深300指数2.3个百分点，板块交易额为1466.5亿元，环比下降13.3%[12] * 个股方面，大悦城、京能置业、新城控股等涨幅显著，而华联控股、西藏城投、城建发展等跌幅显著[12] 基础数据 * **新房市场**：截至1月30日，1月份43城新房累计成交面积同比下降18.1%，环比12月下降43.9%[18]。分城市能级看，一线、二线、三四线城市1月成交面积同比分别下降17.2%、20%和14.1%，环比分别下降30.6%、53.2%和24.4%[18] * **二手房市场**：截至1月30日，1月份14城二手房累计成交面积同比上升11.7%，环比12月同期微降1.9%，显示出相对韧性[19] * **库存与去化**：截至1月29日，17个重点城市商品房库存面积为18724.3万平方米，环比微降0.3%，去化周期为158.2周[24]。其中，一线、二线、三四线城市去化周期分别为121.4周、191周和258.5周[24] * **土地市场**：上周（1月19日至1月25日），100大中城市供应土地面积2166.4万平方米，同比增长3%，供应均价为1636元/平方米，同比大幅上涨110.3%[31]。同期，成交土地面积1185.8万平方米，同比下降34%，土地成交金额162.4亿元，同比下降20.7%[31]。土地成交楼面价为1370元，整体溢价率为3.6%，其中一线、二线、三四线城市溢价率分别为0%、6%和2.6%[31] 行业及公司动态 * **政策动态**：1月28日，据财联社消息，多家房企不再被要求每月上报“三条红线”指标，仅部分出险房企需定期汇报，显示监管政策出现松动[6][36] * **公司动态**： * **新大正**：拟收购嘉信立恒75.1521%股权，交易价格9.17亿元，交易完成后中信资本将持有公司约15%股权，成为重要股东[6][40][45] * **京能置业**：成功发行10亿元中期票据，期限3年，发行利率2.10%[39] * **金融街**：发行14亿元中期票据，期限3+2年，发行利率3.05%[39] * **华联控股**：拟以约1.75亿美元现金收购Argentum Lithium S.A. 100%股份，以获得Arizaro锂矿项目80%权益[41] * **光明地产**：2025年第四季度新开工面积同比下降100%至0平方米，竣工面积同比增长5.67%至16.45万平方米，签约金额同比下降15.84%至14.81亿元[42][43] * **天健集团**：2025年第四季度在施工承包、工程总承包等业务板块合计新签订单金额超过36亿元[44] 投资建议与关注标的 * 报告建议关注以下四个方向的优质公司[6][46]： * **开发企业**：华润置地（1109.HK，评级买入）、龙湖集团（0960.HK，评级持有）[47] * **商业地产**：中国国贸（600007.SH，评级持有）、新城控股（601155.SH，评级买入）、华润万象生活（1209.HK，评级买入）[47][49] * **物业管理**：保利物业（6049.HK，评级买入）、中海物业（2669.HK，评级买入）、万物云（2602.HK，评级买入）、新大正（002968.SZ，评级买入）[47][49] * **中介服务**：贝壳-W（2423.HK，评级买入）[49]

核心观点 - 报告坚定看好地产板块行情，认为“三道红线”政策的取消标志着行业供给产能限制解除，地产回到有序市场化发展轨道，对房企融资渠道拓宽意义重大 [5][16] - 商业不动产公募REITs首批申报启动，规模超321亿元，占存量C-REITs规模的14%，未来不动产REITs规模将大幅提升 [5] - 多地政府加大“以旧换新”力度，收购目标转向二手房，将提升政府资金稳定市场价格的效率和作用 [5] - 当前二手市场来访和成交走势有望在一季度维持较好的基本面信心，香港房地产市场持续走强为相关公司提供较好的重估环境，建议增强持股信心，关注低估值且补货表现强的房企 [5] 政策分析 - **中央政策**：“三道红线”政策于2026年1月29日正式取消，该政策自2020年8月提出，2021年正式实行，其退出意味着地产行业供给产能已无需多余限制 [16][19] - **地方政策**：各地政策聚焦“去库存”，上海静安区试点由区属公租公司收购居民存量老公房以帮助置换区内新房，海口公开征集存量商品住房用作保障房房源，南京将既有库存商品房全部纳入房票超市并推行“全城通兑” [20][22][23] 市场成交表现 - **新房网签**：2026年第5周（1月23日-29日），50城商品房成交面积319.25万方，环比上升3.3%，周同比大幅上升37.2%（因去年春节基数影响），但春节对齐同比下降18.6% [24][28]；1月前29天，50城新房成交面积同比下降19.5%，降幅较上月收窄6.7个百分点 [30] - **二手房网签**：2026年第5周，11城二手房成交面积180.77万方，环比下降9.0%，但周同比大幅上升154.9%，春节对齐同比下降10.7% [38][41]；1月前29天，11城二手房成交面积同比上升9.6%，同比由负转正 [38] - **二手房认购（中介口径）**：2026年第5周，79城二手房成交套数环比持平，但周同比大幅上升384.3%，春节对齐同比上升28.2% [54][56]；1月前29天，79城二手房成交套数同比上升62.5%，春节对齐同比上升12.4% [54] - **重点城市表现**：各城市同环比表现分化，例如上海新房周成交套数春节对齐同比+15.4%，而深圳新房春节对齐同比-70.6% [75][84] 市场景气度 - **新房推盘与去化**：2026年第5周，重点10城住宅推盘面积64.4万方，环比+34.5%，同比+191.6% [100][103]；10城住宅售批比（MA8）为100%，同比-38个百分点；26年以来售批比为126%，同比-27个百分点 [100][109]；26年第4周中指重点城市开盘去化率（MA8）为45%，环比-3个百分点，同比-20个百分点 [100][106] - **库存**：2026年第5周，重点10城住宅口径库存面积4820万方，环比+0.2%，去化周期为15.9个月，环比+0.2个月 [100][113] - **二手房景气度**：2026年第5周，70城二手房日均来访4.8万组，环比上升4.4%，同比上升780.0%，春节对齐同比上升15.3% [115][119]；70城二手房来访转化率为5.5%，环比前周下降0.2个百分点 [115][121]；1月整体来访转化率为5.2%，较25年12月增长0.4个百分点 [5] - **二手房价格**：2026年第5周，33城高频二手房成交价格周均环比+1.7%，延续年初上涨趋势；月均环比-0.5%，主要降幅来自25年12月；26年年初以来累计上涨3.3% [122] 土地市场 - 市场热度对土地市场影响较小，上周（2026年第5周）300城宅地出让金127.4亿元，环比-20.7%，同比-67.8% [5][13] - 1月前29天土地成交金额593.6亿元，同比-56.9% [13] - 上周供给建筑面积793.1万方，环比+43.5%，单周土地去化率为51%，供需双弱 [5][13] 板块行情与投资观点 - **A股地产板块**：上周SW房地产板块下跌2.2%，跑输沪深300指数2.3个百分点，在30个申万行业中排在第60%分位（18/30） [5] - **港股地产板块**：上周港股地产主要公司上涨4.9%，物业板块上涨2.6%，跑赢恒生指数0.2个百分点 [5] - **个股表现**：中国金茂、中国海外宏洋、绿城中国等强投资、低估值的公司领涨板块 [5] - **C-REITs板块**：2026年第5周C-REITs综合收益指数上涨0.36%，78单REITs中41单上涨，新能源与高速公路表现较好 [5] 重点公司估值 - 报告列出了16家重点覆盖公司的估值和财务分析，包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、贝壳-W等A股及港股标的，均给予“买入”评级，并列出了合理价值、EPS预测及PE等估值指标 [6]

去年以来，"好房子"成为房地产市场发展的核心关键词。从3月首次写入政府工作报告，到两个月后新 版国家标准《住宅项目规范》颁布实施，再到"十五五"规划明确建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房 子"，一系列政策为房地产市场注入发展新动力。 政策指引下，多地陆续出台有关"好房子"的新政策、新标准，推动这一理念落地实践。近日，新城控股 （601155）（601155.SH）旗下福建平潭吾悦公馆北二期房源设计方案完成公示，标志着平潭首个落实 国家及福建省"好房子"建设要求的项目正式进入实施阶段，预计将于今年第二季度入市。 在业内看来，该项目的落地更具标杆意义，为平潭后续"好房子"建设树立了可参照的实践范本。平潭吾 悦公馆的成功实践表明，通过科学设计能够将政策要求有效转化为品质红利——诸如针对阳台尺度、层 高优化、架空层活用等新规条款，新城控股均通过精细化设计实现合规与提质的双向双赢，为同类项目 提供了可复制、可推广的落地经验。 去年11月，福建平潭发布《优化建设项目规划管理若干措施（试行）》，该文件提出17条针对性举措， 涵盖优化计容规则、调整规划条件、简化验收流程等多个维度。 在此背景下，新城控股积极响应平潭"好房子" ...

行业投资评级 - 房地产行业评级为“优于大势” [6] 报告核心观点 - 2026年1月楼市呈现“新房平淡、二手房活跃”的分化格局，政策暖风频吹，市场预期稳步改善，2026年作为“十五五”规划首年，更多楼市政策值得期待，将呵护量价指标加速筑底 [1][5][17][18] - 新房市场销售整体平淡，但头部央国企凭借积极土储和优质产品力凸显韧性 [1][14] - 二手房市场量价指标持续向好，销售热度维持高位，房价降幅显著收窄，部分城市挂牌量从高位回落 [1][15][16] - 政策环境宽松，中央与地方持续释放利好，旨在稳预期、防风险、促转型，为楼市企稳创造了条件 [1][2][17] 按目录总结 1. 本周观点：1月楼市表现 - **新房销量**：2026年1月百强房企销售总金额约为1784亿元，同比下滑18.4%，降幅与2025年全年基本持平，销售较为平淡 [1][14] - 头部房企韧性凸显：TOP3房企销售金额同比微增0.2%，TOP10房企同比仅下降2.8%，降幅远优于百强整体水平 [14] - 部分央国企表现优异：中海地产销售金额同比增长20.5%，华润置地增长0.4%，中国金茂增长13.3% [14] - **二手销量**：热度维持高位，16个样本城市二手房实时成交（剔除2025年春节影响）日均1625套，同比增长37.5% [1][15] - 各线城市均增长：一线城市（3城）同比增长33.5%，二线城市（9城）增长34.2%，三四线城市（4城）增长71.8% [15] - 重点城市表现：北京同比+29.2%，广州+35.0%，深圳+38.3%，合肥+60.1%，南京+61.5%，武汉+43.4% [15] - **二手房价**：降幅斜率显著放缓，挂牌量较高位持续回落 [1][16] - 截至2026年1月25日，全国平均房价10044元/㎡，环比降幅收窄至-0.7% [16] - 一线城市平均房价40071元/㎡，环比降幅收窄至-0.3%，其中上海平均房价47570元/㎡，环比微增0.04%，为2023年3月以来首次环比回正 [16] - 挂牌量下降：上海二手住宅挂牌量约33.68万套，连续4个月下降；北京挂牌量12.53万套，较2025年9月高点减少1.79万套 [16] - **政策层面**：中央与地方释放多种利好，楼市企稳环境更优 [1][17] - 中央层面包括：强调政策一次性给到位并肯定地产金融属性、下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点、将商办用房最低首付比例降至30%、优化房地产融资协调机制并延长“白名单”项目贷款展期至5年、将居民换购住房个税退税政策延至2027年底 [17] - 地方层面：上海市静安区启动“住房以旧换新”试点 [17] 2. 股票市场与信用债 - **A股地产**：本周（2026年1月26日-30日）A股房地产板块涨跌幅为-2.21%，跑输大盘（沪深300）2.29个百分点，在31个行业中排名第18 [2][19][20] - 近一个季度（截至报告期）板块跌0.39%，跑输大盘（沪深300涨4.81%） [23] - 近一个月板块涨4.30%，跑赢大盘（沪深300涨1.65%） [23] - 个股表现：涨幅靠前的有大悦城（17.07%）、新城控股（11.41%）、京投发展（7.71%）；跌幅靠前的有华夏幸福（-11.86%）、*ST中迪（-8.74%） [27] - **港股地产**：本周港股地产建筑板块涨跌幅为5.71%，跑赢大盘（恒生指数）3.32个百分点，在12个行业中排名第2 [2][19][32] - 个股表现：涨幅靠前的有合景泰富集团（51.61%）、中国奥园（36.36%）、中国金茂（21.83%） [35] - **地产信用债**：一级市场发行收缩，净融资额为负 [2][19][38] - 本周新发行金额为-542.36亿元，净融资额为-958.54亿元 [19][38] - 截至2026年1月30日，地产信用债累计发行-294.69亿元，净融资额为-1076.64亿元，去年同期为109.73亿元 [19][38] 3. REITs市场 - **指数表现**：本周REITs指数收于119.76点，上涨0.51% [3][39][40] - 产权型REITs指数收于122.24点，上涨0.33%；特许经营权型REITs指数收于116.49点，上涨0.74% [3][39] - 近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数1.65个百分点 [3][39][50] - 本周领涨公募REITs为博时蛇口产园REIT，涨幅3.23% [3][39][51] - **成交额**：本周REITs总成交额为14.52亿元，环比下降11.89% [3][39][53] - 产权型REITs成交额7.44亿元，特许经营型REITs成交额7.09亿元 [53] - **换手率**：本周REITs整体换手率为0.53%，环比下降0.06个百分点 [3][39][60] 4. 楼市成交 - **总体情况**：本周（1月24日-30日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别为-10.56%和+23.06%；年初至今累计同比分别为-41.39%和-4.32% [5][69] - **新房成交**：45城商品房成交229.14万平方米，滚动四周同比下降10.56% [5][70] - 分线城市：一线城市滚动四周同比-4.85%，二线城市-13.43%，三四线城市+17.75% [5][70] - **二手房成交**：14城二手房成交178.86万平方米，滚动四周同比上升23.06% [5][78] - 分线城市：一线城市滚动四周同比+35.92%，二线城市+21.02%，三四线城市+9.58% [5][78] 5. 土地市场 - **百城整体**：本周百城土地供应建筑面积环比下降17.02%，成交建筑面积环比下降74.82%，溢价率为3.60%，环比上升2.06个百分点 [4][88][89] - **一线城市**：供应建筑面积环比大幅上升102.58%，成交建筑面积环比下降56.94%，溢价率为0.01% [4][88][98] - **二线城市**：供应建筑面积环比下降28.67%，成交建筑面积环比下降72.25%，溢价率为6.01%，环比上升3.77个百分点 [4][88][107] - **三四线城市**：供应建筑面积环比下降17.80%，成交建筑面积环比下降76.93%，溢价率为2.61% [4][88][116] 6. 投资建议 - 报告建议关注存量地产三大方向及优质产品力开发商 [5][18] - 商业地产：新城控股、华润万象生活 [5][18] - 二手经纪：我爱我家、贝壳 [5][18] - 物业服务：绿城服务 [5][18] - 优质产品力开发商：中国金茂 [5][18]

行业与公司 * 行业：中国房地产行业 [1] * 公司：报告追踪了25家主要开发商，并提及了多家具体公司，包括： * 国有企业：中海宏洋、金茂、华润置地、保利发展、越秀地产等 [3][10] * 半国有企业：金地集团、万科、绿城中国、远洋集团等 [3][10] * 民营企业：融创中国、世茂集团、旭辉控股集团、美的置业、广州富力、碧桂园、龙湖集团、新城发展等 [3][10] 核心观点与论据 * **销售持续深度下滑**：尽管今年春节较晚带来低基数效应，但2026年1月开发商销售仍大幅下滑 [1][2] * 追踪的25家主要开发商平均销售额同比下降32% [1] * 前50和前100大开发商的权益销售额分别同比下降26%和29% [2] * 1月份前100大开发商权益销售额同比下降29% [13] * **一季度销售预计进一步下滑**：由于购房者情绪脆弱、库存增加、政策反应性推出以及高基数，预计2026年第一季度销售将进一步下降 [1] * **销售表现持续分化**：国有企业持续跑赢，表现相对较好 [3] * 中海宏洋、金茂、华润置地1月销售额同比分别增长20%、14%和0.4% [3] * 国有企业表现优异归因于更强的品牌效应和在一线城市拥有更多可售新资源 [3] * 民营企业表现疲软：融创、世茂、旭辉、美的置业、广州富力销售额同比降幅超过50% [3] * 部分半国企表现也较弱：金地集团和万科销售额同比分别下降46%和49% [3] * **实体市场触底时间可能更长**：预计未来几个月全国性住房政策仍将保持克制 [4] * 在居民情绪脆弱的背景下，预计实体市场下行趋势将在2026-27年持续，但步伐会放缓，预计二手房价同比分别下降8%和6% [4] * 库存消化分析显示，如果宏观环境保持韧性，一线和部分二线城市的房价可能在2027年下半年企稳 [4] * **把握阿尔法机会**：认为近期中国房地产行业由情绪驱动的优异表现可能不可持续 [5] * 预计过去几周二手房市场的销售回升将是短暂的 [5] * 预见到多重近期不利因素可能导致行业在财报季出现回调，尤其是绿城中国、金茂、龙湖集团和万科A/H股 [5] * **投资偏好**：在2026年继续看好具有可信自救故事的优质公司 [6] * 包括华润置地和新城控股 [6] * 受益于“十五五”规划聚焦消费和REITs强劲政策顺风的稳健商场运营商 [6] * 在住宅市场整合者中看好建发国际集团，因其优化的土地储备支持利润率并有望恢复正收益增长 [6] 其他重要内容 * **行业观点**：摩根斯坦利对该行业的观点为“与大市同步” [7] * **相关报告**：列出了近期相关的行业研究报告，包括2026年展望、对市场下行周期将持续两年的判断、对近期反弹的看法以及2025年业绩预览 [7] * **详细销售数据**：提供了25家开发商2025年1月至2026年1月的月度销售额及同比、环比变化详细表格 [10] * 2026年1月，25家开发商合计销售额为970亿元人民币，同比下降22%，环比下降54% [10] * 中位数销售额同比下降32% [10] * 按企业类型划分的中位数同比变化：国有企业-13%，半国有企业-43%，民营企业-34% [10] * **历史销售趋势图表**：展示了前20/30/50/100大开发商月度及年初至今权益销售额同比变化的长期历史数据图表 [11][12][13][14][15][16][17] * **分析师股票评级**：报告末尾列出了覆盖公司的具体评级及评级日期、近期股价 [67] * 当前“增持”评级公司包括：建发国际集团、华润置地、新城发展、新城控股、越秀地产 [67] * 当前“减持”评级公司包括：万科A股、金地集团、绿城中国 [67] * **利益冲突披露**：报告包含大量标准免责声明和利益冲突披露，指出摩根斯坦利与报告中提及的许多公司存在业务往来，包括投资银行服务、做市等 [8][9][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27][28][29]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [4] 核心观点 - 首批三只商业不动产公募REITs获证监会受理，标志着商业地产资产证券化取得关键进展，将推动优质商业地产价值重估 [1][2][4] - 商业不动产REITs的推出，能够盘活存量资产、拓展权益融资渠道、将资产价值显性化，有助于企业战略转型并化解行业债务困境 [4] - 房地产基本面预计继续磨底，但核心城市止跌回稳可能更早到来，行业两大发展机遇在于优质商业地产价值重估和核心城市的优质产品力企业 [4] 首批商业不动产REITs概况 - **汇添富上海地产REIT**：底层资产为上海黄浦区鼎保大厦、鼎博大厦两个办公楼，预计募集规模40.02亿元，2026-2027年净现金流分派率分别为4.50%、4.57% [4][5] - **中金唯品会REIT**：底层资产为郑州和哈尔滨2个杉杉奥特莱斯项目，预计募集规模74.7亿元，2026-2027年净现金流分派率分别为4.57%、4.99% [4][5] - **华安锦江REIT**：底层资产为分布在全国18座城市的21家锦江都城酒店，预计募集规模17.03亿元，2026年净现金流分派率为5.05% [4][5] 证监会REITs与发改委REITs的差异 - **推进速度**：证监会商业不动产REITs自试点到首批申报受理约1个月，速度快于发改委基础设施REITs（约1年）[4][5] - **资产归属主体**：发改委REITs以国央企为主，证监会REITs资产主体后续或扩围至民营房企 [4][5] - **资产类型**：证监会REITs新增底层资产主要为办公楼和酒店，后续资产品类丰富可期 [4] 商业不动产REITs的意义与影响 - 构建商业不动产资产证券化多层次市场，与机构间REITs、不动产基金共同组成 [4] - 拓宽企业直接融资渠道，优化资本结构，实现“投融管退”良性闭环 [4] - 引导企业从“开发商”向“资产管理商”实现战略转型 [4] - 提供商业不动产价值的“锚”，将价值显性化，并盘活我国庞大的商业存量资产，有助于回笼资金、降低资产负债率，化解房地产行业债务困境 [4] - 预计后续商业不动产公募REITs规模将持续扩大 [4] 投资建议与推荐标的 - **商业地产**：推荐新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 [4] - **优质房企**：推荐绿城中国、建发国际、滨江集团、中国金茂、招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海外发展 [4] - **二手房中介**：推荐贝壳-W [4] - **物业管理**：推荐华润万象、绿城服务、招商积余 [4]

行业整体业绩概览 - 截至2026年1月31日，大部分A股上市房企已披露2025年业绩预告，地产房剑统计了其中52家公司的信息 [1] - 在统计的52家房企中，2025年预亏的有40家，占比超过八成 [1] - 预亏房企涵盖了民企、国企、央企等各种性质，亏损与房企性质已无关联 [7] 大规模亏损企业分析 - 有5家房企预亏超百亿元，分别为：万科（预亏820亿元）、华夏幸福（预亏160亿元至240亿元）、绿地控股（预亏160亿元至190亿元）、华侨城（预亏130亿元至155亿元）、金地集团（预亏111亿元至135亿元）[1][2] - 万科成为“亏损王”，其2025年预亏820亿元，2024年亏损494.8亿元，两年合计亏损近1315亿元，相当于亏掉了2019年至2023年五年的利润总和 [3] - 除上述5家外，荣盛发展、信达地产、金融街等房企预亏额度也较高，基本都在50亿元以上 [5] - 在40家预亏房企中，华发股份、西藏城投、中国武夷、沙河股份、三湘印象、香江控股、津滨发展属于由盈转亏 [6] 盈利及扭亏企业情况 - 统计中有12家房企预计2025年盈利 [12] - 金科、保利发展、招商蛇口预计盈利超10亿元 [12] - 金科预计2025年归母净利润为300亿元至350亿元，但其2024年亏损319.7亿元 [12] - 金科的大幅盈利主要源于重整成功带来的收益，包括债务豁免收益及股权处置导致的超额亏损转回投资收益等，预计重整收益约680亿元至700亿元 [13] - 扣除非经常性损益后，金科实际亏损290亿元至350亿元 [14] - 大名城、中华企业、深深房、粤宏远、渝开发在2025年也实现了由亏转盈 [19] 重点未预告及港股企业 - A股上市房企中，滨江集团与新城控股未发布业绩预告 [20][21] - 滨江集团2025年前三季度净利润23.95亿元，同比上涨46.6%，其2025年净利润规模可能超越保利和招商蛇口，具体取决于计提减值规模 [22] - 新城控股2024年净利润为7.524亿元，未发布预告说明其2025年净利润不存在为负或同比变动超50%的情况 [23] - 港股市场中，中海、华润预计盈利规模较大，龙湖集团与绿城中国的盈利情况值得关注，龙湖2025年上半年净利润32.16亿元，绿城为2.099亿元 [24] 业绩变动核心原因 - 房企普遍亏损的原因包括房价下降带来的结转亏损以及计提存货减值 [9] - 市场持续下行导致房企需连续多年计提减值 [10] - 保利发展2025年净利润预计10.26亿元，同比降幅超70%，主要原因之一是计提了约69亿元的减值，若不考虑减值因素，其净利润约为52亿元 [16][17][18] - 招商蛇口2025年净利润预计10.05亿元至12.54亿元，同比也出现大幅下降 [16] - 部分国企平台公司因前两年托底拿地，在当前市场下行中压力更大 [8] 其他市场情况 - 除A股外，港股市场也有多家房企大幅亏损，如碧桂园、融创中国在2025年上半年也预亏超百亿元 [11] - 部分已从A股退市至老三板的房企同样大幅亏损，例如2025年前三季度阳光城亏损44亿元、中南亏损38.43亿元、蓝光亏损34.16亿元 [11]

报告核心观点 - 本期策略判断为春季行情趋势延续，但市场已进入板块轮动阶段，建议紧扣2月催化主线把握风格轮动机会 [7][12] - 配置建议关注三个方向：食品饮料与房地产作为潜在轮动方向；周期领域兼具Beta与Alpha的优质标的；前期大涨后有所收敛的太空光伏、AI应用板块，并重点关注港股互联网 [7][12] - 本期首推“铁三角”组合：贵州茅台、华鲁恒升、帝尔激光，并更新了包含10只个股的2月十大金股组合 [7][15] 上期组合回顾 - 2026年第一期十大金股组合在1月1日至1月30日期间上涨 **16.89%** [7] - 其中7只A股平均上涨 **17.37%**，分别跑赢同期上证综指（**+3.76%**）和沪深300指数（**+1.65%**）**13.61**和**15.72**个百分点；3只港股平均上涨 **15.77%**，跑赢同期恒生指数（**+6.85%**）**8.92**个百分点 [7] - 自2017年3月28日首期发布至2026年1月30日，金股组合累计上涨 **486.47%**，其中A股组合累计上涨 **361.41%**，港股组合累计上涨 **1373.67%** [7] - 上期组合中，赤峰黄金区间涨幅最高，达 **38.28%**；领益智造表现落后，下跌 **5.79%** [13] 本期策略判断与配置建议 - 市场判断：春季行情延续，但行业赚钱效应扩散至高位后上行阻力加大，市场进入板块轮动阶段，对底部资产的挖掘走向深化 [7][12] - 配置主线一：食品饮料、房地产有望成为潜在的轮动方向 [7][12] - 配置主线二：周期领域继续关注兼具Beta弹性与Alpha价值的优质标的 [7][12] - 配置主线三：前期大涨、赚钱效应有所收敛的太空光伏、AI应用板块，可依托催化信号布局，并重点关注港股互联网方向 [7][12] 本期十大金股组合及推荐逻辑 - **首推“铁三角”**： - **贵州茅台**：市场化改革理顺体系，夯实底部并打开长期成长空间，春节动销有望超预期 [15][17] - **华鲁恒升**：受益于化工“反内卷”政策优化行业格局，低成本优势巩固，成长路径确定，有望量价齐升 [15][17] - **帝尔激光**：光伏主业竞争力强，新技术提升价值量；先进封装/半导体等非光伏业务迎来放量拐点 [15][17] - **其余七只金股**： - **华友钴业**：覆盖镍钴锂能源金属，产业链一体化优势突出；受益于印尼镍矿供给收紧与刚果金钴出口限制带来的价格弹性 [16][17] - **隆盛科技**：从EGR系统延伸至新能源马达铁芯、机器人零部件，多元增长曲线支撑长期成长 [16][17] - **福斯特**：光伏胶膜技术领先、成本控制力强；感光干膜业务量利齐升，铝塑膜业务有望打造第二增长曲线 [16][17] - **新城控股**：商业地产先发布局，商场贡献毛利占比提升；偿债压力减轻，公募消费REITs发行可期 [16][17] - **鼎捷数智**：推出制造业AI Agent产品服务中小企业，AI渗透率与客单价提升空间大 [16][17] - **阿里巴巴-W (港股)**：推进“一体化电商”战略，AI与淘系生态深度融合 [16][17] - **腾讯控股 (港股)**：游戏业务表现亮眼，AI对广告、游戏、云业务已有拉动，现金流健康 [16][17] 金股估值与盈利预测摘要 - **贵州茅台**：预计2025E/2026E归母净利润为 **904.9亿** / **950.6亿** 元，对应PE为 **19.4x** / **18.5x** [18] - **华鲁恒升**：预计2025E/2026E归母净利润为 **32.0亿** / **46.4亿** 元，同比增长 **44.9%**，对应PE为 **24.9x** / **17.2x** [18] - **帝尔激光**：预计2025E/2026E归母净利润为 **6.7亿** / **7.4亿** 元，对应PE为 **36.0x** / **32.8x** [18] - **华友钴业**：预计2025E/2026E归母净利润为 **57.9亿** / **101.1亿** 元，同比增长 **74.5%**，对应PE为 **23.6x** / **13.5x** [18] - **阿里巴巴-W**：预计FY2026E/FY2027E归母净利润为 **1221.6亿** / **1571.0亿** 元，同比增长 **27.5%** / **28.6%**，对应PE为 **23.6x** / **18.4x** [18][19] - **腾讯控股**：预计2025E/2026E归母净利润为 **2602.0亿** / **3007.0亿** 元，同比增长 **15.6%**，对应PE为 **19.0x** / **16.4x** [18]

核心观点 - 报告认为春季行情趋势延续，但市场已进入板块轮动阶段，配置上建议紧扣2月催化主线，把握风格轮动机会 [8][16] - 报告推出了2026年2月（第2期）的十大金股组合，并首推“铁三角”：贵州茅台、华鲁恒升、帝尔激光 [8][19] 上期组合回顾 - 2026年第一期（1月1日-1月30日）十大金股组合整体上涨16.89% [8] - 其中7只A股平均上涨17.37%，跑赢上证综指13.61个百分点，跑赢沪深300指数15.72个百分点；3只港股平均上涨15.77%，跑赢恒生指数8.92个百分点 [8] - 自2017年3月28日首期发布至2026年1月30日，金股组合累计上涨486.47%，其中A股组合累计上涨361.41%，港股组合累计上涨1373.67% [8] - 上期组合中，赤峰黄金区间涨幅最高，达38.28%，领益智造表现最弱，下跌5.79% [17] 本期策略判断与配置建议 - 策略判断：春季行情趋势延续，但行业赚钱效应扩散至高位后上行阻力加大，市场进入板块轮动阶段，对底部资产的挖掘走向深化 [8][16] - 配置建议：紧扣2月催化主线，把握风格轮动机会 [8][16] - 食品饮料、房地产有望成为潜在轮动方向 [8][16] - 周期领域继续关注兼具Beta弹性与Alpha价值的优质标的 [8][16] - 前期大涨的太空光伏、AI应用板块，可依托催化信号布局，重点关注港股互联网方向 [8][16] 本期十大金股组合及推荐逻辑 - 本期十大金股为：贵州茅台、华鲁恒升、帝尔激光、华友钴业、隆盛科技、福斯特、新城控股、鼎捷数智、阿里巴巴-W（港股）、腾讯控股（港股） [8][19] - **首推“铁三角”**： - **贵州茅台**：市场化改革理顺产品、价格、渠道体系，春节动销有望超预期 [19][22] - **华鲁恒升**：受益于化工“反内卷”政策，行业格局优化，低成本优势巩固，成长路径确定 [19][22] - **帝尔激光**：光伏主业竞争力强，新技术提升价值量；先进封装/半导体等非光伏业务迎放量拐点 [19][22] - **其余七只金股**： - **华友钴业**：产业链一体化优势突出，印尼镍矿供给收紧与刚果金钴出口限制有望推升金属价格，储能需求带动锂板块 [20][22] - **隆盛科技**：从EGR系统延伸至新能源马达铁芯、机器人零部件，多元增长曲线支撑长期成长 [20][22] - **福斯特**：光伏胶膜技术领先，成本控制强；感光干膜业务量利齐升，铝塑膜业务蓄势待发 [20][22] - **新城控股**：商业地产布局早，商场贡献毛利占比提升；偿债压力减轻，公募消费REITs发行可期 [20][22] - **鼎捷数智**：推出制造业AI Agent产品，服务中小制造企业，AI渗透率与客单价提升空间大 [20][22] - **阿里巴巴-W（港股）**：推进“一体化电商”战略，即时零售带动流量；AI与淘系生态深度融合 [20][22] - **腾讯控股（港股）**：游戏业务表现亮眼；AI对广告、游戏、云业务有拉动作用；现金流健康 [20][22] 金股估值与盈利预测 - **贵州茅台**：市值17，544亿元，预计2025-2027年归母净利润分别为904.9亿元、950.6亿元、1，015.6亿元，对应市盈率（PE）分别为19.4倍、18.5倍、17.3倍 [24] - **华鲁恒升**：市值796亿元，预计2025-2027年归母净利润分别为32.0亿元、54.9亿元、46.4亿元，2026年预计增速44.9%，对应PE分别为24.9倍、17.2倍、14.5倍 [24] - **帝尔激光**：市值241亿元，预计2025-2027年归母净利润分别为6.7亿元、8.9亿元、7.4亿元，对应PE分别为36.0倍、32.8倍、27.1倍 [24] - **华友钴业**：市值1，366亿元，预计2025-2027年归母净利润分别为57.9亿元、101.1亿元、156.3亿元，2026年预计增速74.5%，对应PE分别为23.6倍、13.5倍、8.7倍 [24] - **隆盛科技**：市值118亿元，预计2025-2027年归母净利润分别为2.9亿元、3.9亿元、3.3亿元，对应PE分别为40.2倍、35.6倍、30.0倍 [24] - **福斯特**：市值444亿元，预计2025-2027年归母净利润分别为10.2亿元、18.3亿元、24.1亿元，2026年预计增速78.4%，对应PE分别为43.3倍、24.3倍、18.4倍 [24] - **新城控股**：市值399亿元，预计2025-2027年归母净利润分别为9.5亿元、11.1亿元、17.1亿元，2027年预计增速53.4%，对应PE分别为42.2倍、35.8倍、23.4倍 [24] - **鼎捷数智**：市值150亿元，预计2025-2027年归母净利润分别为2.1亿元、2.5亿元、3.1亿元，对应PE分别为71.7倍、59.4倍、48.0倍 [24] - **阿里巴巴-W（港股）**：市值28，846亿元（人民币），预计2026-2028财年归母净利润分别为958.3亿元、1，221.6亿元、1，571.0亿元，对应PE分别为30.1倍、23.6倍、18.4倍 [24] - **腾讯控股（港股）**：市值49，348亿元（人民币），预计2025-2027年归母净利润分别为2，602.0亿元、3，007.0亿元、3，373.0亿元，对应PE分别为19.0倍、16.4倍、14.6倍 [24]

行业与公司 * 行业：中国房地产行业[1] * 涉及公司：绿城中国、金茂集团、龙湖集团、万科A/H、华润置地、新城A/H、建发国际[4][5] * 其他提及公司：中海宏洋、招商蛇口、保利发展、越秀地产、金地集团[6][59] 核心观点与论据 * 近期中国房地产板块的上涨（年初至今上涨11%，跑赢MSCI中国指数7%）主要由情绪驱动，鉴于脆弱的实体市场和板块的高估值，这种表现可能不可持续[1] * 投资者对实体市场复苏过度乐观，近期面临多重阻力[3] * 预计板块可能出现回调，尤其是在业绩期，特别是绿城、金茂、龙湖和万科等公司，原因包括：1) 2025年业绩可能不及预期（绿城、龙湖和万科已发布盈利预警）；2) 鉴于可售资源减少和高基数，一季度合同销售额可能下降；3) 估值过高[4] * 继续看好基本面优质的阿尔法机会，包括华润置地和新城A/H（稳健的商场运营商，可能受益于“十五五”促消费政策和REITs的强劲政策顺风），以及建发国际（住宅市场整合者，拥有优化的土储，可支持利润率并恢复盈利正增长）[5] * 行业观点为“与大市同步”[6] 近期上涨的驱动因素 * 政策面积极消息改善了投资者情绪，但重申任何有意义的住房政策出台仍将是反应式的[9] * 近期住房销售回升，认为这是由于农历新年时间较晚的日历效应以及一月初的温和政策放松所致[9] * 板块轮动至落后板块，鉴于行业长期表现不佳[9] 近期面临的风险与阻力 * 未来几个月，随着政策影响减弱和春节假期季节性因素消退，房屋销售可能降温，房价跌幅可能重新加速[9] * 鉴于近期一线城市房屋销售量改善，政策刺激的可能性降低（尤其是在春节假期前）[9] * 由于2025年业绩可能令人失望，盈利大幅下滑/亏损，开发商即将发布盈利预警[9] * 开发商在3月的业绩简报会上可能对房产销售、开发利润率和盈利复苏给出谨慎指引[9] 其他重要内容 * 维持对一线城市房价将进一步下跌两年的谨慎判断[9] * 预计未来几周房屋销售将走弱[9] * 对资金流入的持续性持怀疑态度，考虑到中国房地产市场的看跌前景[9] * 摩根士丹利香港证券有限公司是中国海外发展、华润置地、万科企业、龙湖集团在香港交易所上市证券的流通量提供者/庄家[51] * 未来3个月内，摩根士丹利预计将获得或有意寻求为中国金茂、中国海外发展、华润置地、万科企业、龙湖集团、越秀地产提供投资银行服务的报酬[15]