市场策略与资金面 - 2026年03月10日，A股市场普涨反弹，万得全A指数上涨1.58%，收于6832.57点，全市场成交额24168.3亿元，较前一交易日减少2537.52亿元，共有4531家公司上涨[8][9] - 市场风险偏好回升，科创方向领涨，科创50指数上涨2.16%，创业板指数上涨3.04%，北证50指数上涨1.94%，而代表蓝筹的上证指数上涨0.65%，风格上创新成长及小微盘股表现居前[8][9] - 分行业看，通信、电子、机械设备表现居前，综合、煤炭、石油石化表现靠后[9] - 市场回暖主要受海外宏观扰动消退影响，美国总统特朗普关于战事基本结束的言论缓解了市场恐慌情绪，带动风险资产全线回暖[9] - 具体板块上，算力硬件板块因前期错杀在市场风险偏好回暖后走强，培育钻石概念因Akash Systems推出采用金刚石冷却技术的AI服务器而活跃[9][10] - 短期投资方向建议关注OpenClaw概念、两会利好方向、基本面较好的科技方向以及能源方向的超跌反弹机会[11] 基金与债券市场 - 2026年03月10日，万得LOF基金价格指数上涨0.88%，万得ETF基金价格指数上涨1.44%，工程机械类ETF品种表现相对突出，两市ETF总成交额约5490.38亿元[13] - 国内首单港口REIT——建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金申报获受理，底层资产为天津临港粮油码头及物流中心工程，收入主要来自港口作业包干费和库场使用费，且挂钩CPI有调增预期[14] - 2026年03月10日，债券市场收益率窄幅波动，1年期国债收益率下行0.50bp至1.28%，10年期国债收益率上行0.01bp至1.81%，10年期国债期货主力合约收平[16] 宏观经济与财经要闻 - 2026年1-2月，中国以美元计价的出口同比增长21.8%，进口同比增长19.8%，贸易顺差2136.2亿美元[18] - 2026年03月10日，中国人民银行开展395亿元7天期逆回购操作，操作利率1.40%，因当日有343亿元逆回购到期，实现单日净投放52亿元[20] - 江苏省印发脑机接口产业创新发展行动方案，鼓励开发非侵入式脑机接口产品，加快在康养保健、智能家居等领域的应用探索[23] - 全国38省市房地产经纪行业协会联合发布倡议书，要求规范线上涉房信息发布，严禁编造虚假房源和利用AI技术造假[25] - 沙特、阿联酋、伊拉克、科威特将合计减产石油至多670万桶/日，其中沙特减产200-250万桶/日，伊拉克减产约290万桶/日[27] 行业动态 - **房地产**：成都拟出台公积金新政，将单缴存人最高贷款额度由60万元提高至80万元，双缴存人由100万元提高至120万元，并拟在2026年底前阶段性取消公积金贷款次数限制[29] - **有色金属**：2026年1-2月，中国稀土出口量为10468.3吨，同比增长23.0%；铜矿砂及其精矿进口量493.4万吨，同比增长4.9%；未锻轧铜及铜材进口量70万吨，同比下降16.1%[31][33][35] - **消费电子与AI**：2025年下半年全球智能眼镜出货量同比增长139%，其中AI智能眼镜占比升至88%，Meta市场份额扩大至82%[36][38] - **人工智能**：深圳龙岗、无锡高新区、苏州常熟、合肥高新区等多地政府陆续出台支持OpenClaw（养龙虾）发展的补贴政策，单项支持最高达1000万元[41][42][43] - **两轮电动车**：2025年中国两轮电动车总销量达到6370万辆，同比增长29.47%，行业锂电化、智能化成为主流[45] - **电视**：2026年2月中国电视市场品牌整机出货量189.5万台，同比增长2.4%，为连续七个月下滑后首次转正，但1-2月累计出货量580.5万台，仍同比下降7.4%[47] - **智能手机**：2026年第一季度，智能手机DRAM价格环比上涨超50%，NAND价格环比上涨超90%，存储成本占手机BOM比重显著提升，低端机型存储成本占比可达43%[49][50] 公司跟踪 - **新城控股**：其境外子公司成功发行总额3.55亿美元、年息11.8%、2029年到期的境外美元债券，募集资金主要用于偿还境外中长期债务[53] - **天赐材料**：2025年实现营业收入166.50亿元，同比增长33%；归母净利润13.62亿元，同比增长181.43%；核心产品电解液销量超72万吨，同比增长约44%[55] - **山西证券**：获得证监会同意，公司自营业务可在境内合法交易场所参与碳排放权交易[56] - **益生股份**：2026年2月销售白羽肉鸡苗5290.77万只，同比增长1.15%，销售收入约1.83亿元，同比增长48.24%；销售种猪4989头，同比下滑12.44%[57] - **大北农**：2026年2月销售生猪39.29万头，同比增长39.38%，生猪销售收入4.75亿元，同比增长10.72%[60] - **巨星农牧**：2026年2月销售商品猪29.74万头，同比增长24.06%，销售收入4.25亿元[62] - **新五丰**：2026年2月销售生猪33.95万头，同比增长8.19%[64] - **可孚医疗**：2025年实现营业收入33.87亿元，同比增长13.56%；归母净利润3.72亿元，同比增长19.20%；公司业务已拓展至全球60多个国家和地区[66] 地方经济动态 - 湖南省召开内陆地区改革开放高地建设工作推进会，强调要持续用力打造内陆地区改革开放高地，聚焦扩大消费、稳外贸、招商引资等重点工作[68][69][70]

债券发行 - 2021年2月2日新城环球发行4.04亿美元、年息4.5%债券，2026年5月2日到期[1] - 2025年9月30日新城环球发行1.6亿美元、年息11.88%债券，2027年9月30日到期[1] 债券回购 - 2026年3月10日公司提前回购1.67978亿美元的4.04亿美元债券[2] - 2026年3月10日公司提前回购6597.3万美元的1.6亿美元债券[2] 剩余本金 - 截至公告日，4.04亿美元债券剩余本金为2.36022亿美元[2] - 截至公告日，1.6亿美元债券剩余本金为9402.7万美元[2]

融资授权 - 公司获授权在不超200亿元人民币（含境外等值外币）规模开展境内外直接融资[1] 债券发行 - 2026年3月10日境外子公司完成发行3.55亿美元无抵押固定利率债券[2] - 债券年息11.8%，2029年到期，期限3年，每半年付息一次[2] 债券评级 - 债券评级为B -（标准普尔）[3] - 担保人主体评级为B（标准普尔）[3] 担保情况 - 公司间接控股股东提供无条件不可撤销连带责任保证担保[2] 资金用途 - 募集资金主要用于偿还公司一年内到期的境外中长期债务[3]

报告投资评级与目标价格 - 投资评级：增持 [7] - 目标价格：18.34元 [7] - 当前价格：15.54元，目标价隐含约18%的上涨空间 [7][8] 核心观点与估值逻辑 - 报告维持“增持”评级，核心逻辑在于公司多层次融资渠道取得突破，有助于优化债务结构，且商业业务现金流稳定，符合国家消费驱动转型政策方向 [13] - 估值基础：基于2025年预测每股净资产28.22元，给予0.65倍市净率（PB）的适度溢价，得出目标价18.34元 [13] - 公司当前市净率（现价）为0.6倍，总市值350.52亿元 [8][9] 财务预测与经营表现 - **收入与利润趋势**：预测营业总收入将从2024年的889.99亿元下降至2025年的584.75亿元（-34.3%），随后在2026年企稳，2027年微增1.6%至545.49亿元 [5][13][14] - **归母净利润增长**：尽管收入收缩，但受益于成本费用控制及可能的融资优化，归母净利润预计将从2024年的7.52亿元持续增长至2027年的13.77亿元，2025-2027年同比增速分别为11.4%、37.4%、19.5% [5][13][14] - **盈利能力改善**：销售毛利率预计从2024年的19.8%显著提升至2027年的29.4%；净资产收益率（ROE）预计从2024年的1.2%提升至2027年的2.0% [5][14] - **每股收益（EPS）**：预计2025/2026/2027年EPS分别为0.37元、0.51元、0.61元 [13] 融资突破与债务优化 - **公募REITs获受理**：2026年3月6日，广发新城吾悦封闭式商业REIT获上交所受理，底层资产为常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场，预计募资16.25亿元，2026年净现金流分派率5.59% [3][13] - **多层次REITs布局**：公司已在存量资产证券化领域持续突破，2025年11月末成功发行全国首单由A股上市民营企业发行的消费类机构间REITs，规模6.16亿元 [13] - **融资计划与用途**：公司计划在2026年发行多类型、多层次REITs产品，正在评估的资产总额最高达80亿元，融资所得主要用于置换高成本、短久期债务（如美元债、开发贷），置换为8-15年期低成本资金或股权类资金 [13] - **美元债主动管理**：2026年2月26日，公司发起现金购买要约，回购部分2026年5月到期的美元债（4.04亿美元），并新发行3.55亿美元3年期优先票据（票面利率11.8%）以优化债务期限结构 [13] 业务与资产状况 - **商业资产质量**：截至2025年第三季度，公司在全国141个城市布局205座综合体项目，已开业项目平均出租率高达97.7% [13] - **资产负债表**：2024年末净负债率为56.85%，资产负债率为73.1%，预计未来几年负债率将持续优化 [9][14] - **现金流预测**：经营活动现金流预计从2025年的13.06亿元改善至2027年的82.30亿元 [14]

投资评级与核心观点 - 报告维持对新城控股的“增持”评级，并给予18.34元的目标价 [7][13] - 核心观点认为，公司已实现多层次融资突破，不动产公募REITs的申报受理是重要进展，融资所得将用于优化债务结构，同时公司业务与国家推动消费转型的政策方向一致 [3][13] 财务预测与估值 - 预测公司2025年、2026年、2027年归母净利润分别为8.38亿元、11.52亿元、13.77亿元，同比增速分别为11.4%、37.4%、19.5% [5][13] - 预测公司2025年、2026年、2027年每股收益（EPS）分别为0.37元、0.51元、0.61元 [5][13] - 基于公司商场业务现金流稳定及政策支持，给予0.65倍市净率（PB）适度溢价进行估值 [13] - 当前股价15.54元，对应2025年预测市盈率（P/E）为40.12倍，市净率（P/B）为0.53倍 [5][14] - 与可比公司（万科A、保利发展、龙湖集团）相比，公司的市盈率估值较高 [16] 融资进展与债务优化 - 2026年3月6日，广发新城吾悦封闭式商业REIT已获上交所受理，预计募资16.25亿元，底层资产为常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场，2026年净现金流分派率预计为5.59% [13] - 2025年11月末，公司成功发行全国首单消费类机构间REITs，规模6.16亿元，为未来对接公募REITs预留路径 [13] - 公司计划在2026年发行多类型、多层次REITs产品，正在评估的资产总额最高达80亿元，融资所得主要用于置换高成本、短久期债务 [13] - 2026年2月26日，公司发行3.55亿美元3年期优先票据（票面利率11.8%），并以此资金回购部分即将到期的美元债，主动优化债务期限结构 [13] 经营与资产状况 - 截至2025年第三季度，公司在全国141个城市布局205座综合体项目，已开业项目平均出租率高达97.7% [13] - 公司预测营业总收入将从2024年的889.99亿元下降至2025年的584.75亿元，但销售毛利率预计从2024年的19.8%提升至2025年的24.2% [5][14] - 截至报告最新数据，公司总市值为350.52亿元，每股净资产为27.43元，市净率为0.6倍，净负债率为56.85% [8][9]

投资评级 - 维持“买入”评级 [6] 核心观点 - 新城控股申报商业不动产REITs，募资16.25亿元，标志着公司持续拓展权益融资渠道，并逐步实现“投融管退”良性闭环，商场价值开始显性化 [4][6] - 公司秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，商场收入和毛利占比持续提升，经常性收入占比提升将助力公司稳健经营 [6] - 公司偿债压力逐步减轻，凭借优秀管理能力和优质资产组合，有望在新行业格局下实现更长期、更有质量的增长 [6] 商业运营与REITs分析 - **REITs申报详情**：公司成立广发新城吾悦商业不动产REIT，底层资产为常州天宁和南通启东吾悦广场，总可租赁面积（GLA）分别为6.96万平和4.51万平，估值分别为11.47亿元和9.96亿元，合计21.43亿元，预计募集规模16.25亿元，公司保留不低于34%股权且并表 [4][7] - **底层资产质量**：截至2025年9月末，常州天宁和南通启东项目的出租率分别为97.2%和100%，2025年前九个月的NOI Margin（扣资本支出）分别为57.6%和67.8%，折现率分别为7.0%和7.25%，预计2025年（年化）和2026年分派率分别为5.5%和5.59% [4][7] - **商场运营表现**：2025年公司商场税后租费收入131亿元，同比增长10%；2025年1月税后租费11.2亿元，同比增长3.4% [6] - **规模与占比**：截至2025年末，公司累计开业商场178个，开业总可租赁面积（GRA）1,652万平，同比增长3.0%，整体出租率97.8% [6] - **区域贡献与盈利结构**：2025年，江苏、浙江和安徽区域分别贡献商场租费的27%、12%和7%；2025年上半年，商场营收占总营收比重达29%，毛利贡献占比达77%，毛利率为71.2%，较2024年（营收占比14%，毛利占比48%，毛利率70.2%）均显著提升 [6] 财务与销售表现 - **盈利预测**：报告维持公司2025-2027年归母净利润预测分别为9.45亿元、11.13亿元和17.07亿元，对应每股收益（EPS）分别为0.42元、0.49元和0.76元 [5][6] - **营收趋势**：预计营业总收入将从2025年的597.85亿元下降至2027年的440.86亿元，但归母净利润将实现增长，2027年同比增长率预计为53.4% [5] - **盈利能力指标**：预计毛利率将从2025年的24.9%提升至2027年的34.7%；净资产收益率（ROE）将从2025年的1.5%提升至2027年的2.4% [5] - **销售情况**：2025年公司实现销售金额193亿元，同比下降52%；销售均价为7,599元/平，同比微增1.2% [6] - **销售均价趋势**：2024年上半年、2024年下半年、2025年全年的销售均价分别为7,221元/平、7,815元/平、7,599元/平，2024年8月开始销售均价同比回升，可能代表公司保价值的开始 [6] 偿债能力与融资 - **债务情况**：公司信用债敞口主要为美元债，2026年5月到期4.04亿美元（按汇率计算） [6] - **融资活动与成本**：2025年上半年末公司融资成本为5.55%，较2024年末下降37个基点；2025年6月发行3亿美元、3年期、利率11.88%的债券；2025年9月发行1.6亿美元、2年期、利率11.88%的债券；2026年3月成功发行3.55亿美元、3年期、利率11.8%的信用债，体现了公司的信用修复和持续融资能力 [6] - **减值计提**：2019年至2025年上半年，公司累计计提减值准备231亿元，占2025年上半年末存货的27%，减值计提相对充分 [6]

商业不动产REITs进展 - 2026年3月6日启动申报公开发行工作[3] - 2026年3月6日项目获中国证监会、上交所受理[4] 底层资产与股权 - 拟分拆常州天宁吾悦广场和启东吾悦广场项目为底层资产[3] - 新城控股及吾悦顺瑞将转让项目公司100%股权[4] 认购与配售 - 公司或子公司拟认购不少于34%发售单位[5] - 专业机构投资者战略配售持有期限不少于12个月[5] 其他策略 - 发行利于拓宽融资渠道、盘活存量资产[6] - 公司将尽快向联交所提交分拆方案[6] - 分拆须待联交所、上交所及中国证监会批准[7]

核心观点 - 报告核心观点为：两会期间中央对房地产行业的定调延续“着力稳定房地产市场” [1][5]，政策重心从过去两年专注“防风险”重新增加“保民生”功能，并明确增加针对新婚和新生儿家庭的购房支持力度 [5][17] 同时，行业基本面呈现“小阳春”复苏态势，新房和二手房成交数据持续走强 [1][5] 然而，强劲的基本面尚未在资本市场形成强复苏预期，房地产板块本周表现跑输大盘 [5] 一、政策分析：两会定调延续，地方支持加码 - **中央政策定调**：2026年政府工作报告将GDP增速目标设定为4.5%-5%，预算狭义赤字规模为5.89万亿元，赤字率维持在4% [16] 地产工作定调延续“着力稳定房地产市场”，表述从过去两年主要在“防风险”部分，重新出现在“保民生”部分，且位次提前、表述强化 [5][17] 需求端明确“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求” [19] 供给端延续“防范债务违约风险”的要求，预计对重点企业信用托底工作将妥善解决 [5][20] 关于收储和城市更新，26年表述较25年有所收敛，更强调“优化”保障房供给和“高质量”推进城市更新 [21] - **两会政策提案**：两会期间代表委员关于地产的提案积极，呼声较高的方向包括：房贷利息纳入个税专项附加扣除、财政对购房贷款给予贴息支持、减免住房交易环节税费、成立中央层面的房地产稳定基金或收储专项资金等 [5][21][22] - **地方支持政策**：深圳出台政策，单身满30岁即可申购安居房并获100%产权，降低刚需置业门槛 [24][25] 杭州余杭区推出购房补贴，3月内购买新房每套补助5万元 [24][25] 佛山市出台“好房子”建设指引，通过放宽阳台限制、提升层高标准以提升居住品质 [24][25] 二、成交表现：“小阳春”热度延续，同比持续增长 - **新房网签**：第10周，监测的49城商品房成交面积301.89万方，环比上升183.2%，以春节对齐同比上升20.7%，连续两周正增长，但增幅较上周收窄4.1个百分点 [5][26][31] 3月前5天，49城新房成交面积同比下降17.8% [26][29] 分线城市看，3月前5天一线城市成交同比转正至+5.4%，而高均价二线城市同比下降44.4% [34][37] - **二手房网签**：第10周，监测的11城二手房成交面积147.25万方，环比上升188.6%，以春节对齐同比上升13.0%，增幅较上周收窄26.0个百分点 [5][38][40] 3月前5天，11城二手房成交面积同比下降2.9% [38][41] - **二手房实时认购（热度更高）**：第10周，监测的79城二手房成交套数环比上升159.1%，以春节对齐同比上升30.3% [5][50] 3月前5天，79城二手房成交套数同比大幅上升39.3% [50][55] 分线看，3月前5天一线、二线、三四线城市成交套数同比分别增长约55%、38%、38% [50][61] 三、市场景气度：供应有所恢复，库存去化承压 - **新房推盘与去化**：第10周，重点10城住宅推盘面积47.8万方，环比大幅增加556.6%，但同比仍下降35.9%，供应水平未达常态化规模 [5][96] 26年以来累计推盘面积同比-8.6% [96][100] 去化方面，第10周10城住宅售批比（MA8）为98%，同比-33个百分点；26年第9周重点城市开盘去化率（MA8）为47%，同比-12个百分点 [96][105] - **新房库存**：第10周，重点10城住宅库存面积4796万方，环比微增0.1%，去化周期为16.9个月，环比增加0.3个月 [96][108] - **二手房景气度**：第10周，140城二手房挂牌量环比小幅上涨0.2%，涨幅弱于24、25年同期；重点12城挂牌量环比上涨0.1%，供应维持底部 [5][106][109] 市场热度方面，第10周70城二手房日均来访5.4万组，环比上升77.6%，春节对齐同比上升2.8%；3月前5天来访转化率为5.7%，保持在历史高位 [5][106] 四、土地市场：供应增加但成交冷淡 - **土地成交**：第10周，300城住宅用地出让金69.5亿元，环比大幅下降73.2%，同比大幅下降72.4% [5][13] 3月前5天土地出让金48.7亿元，同比下降5.1%；年内累计土地成交金额同比下降46.1% [5][13] - **土地供应与去化**：第10周，300城宅地供应建筑面积605.4万方，环比增加195.4%，但成交建筑面积仅361万方，单周成交转化率（去化率）仅60%，环比下降16个百分点，同比下降17个百分点，小阳春土地市场开局不佳 [5][13] 五、资本市场表现：板块跑输市场，与基本面背离 - **A股开发板块**：第10周，SW房地产板块环比下跌4.1%，跑输沪深300指数3.0个百分点，在30个申万行业中排在第25位（83%分位），为一月以来表现最差的一周 [5] 16家主流房企、其他房企、违约房企本周分别下跌4.3%、4.2%、6.3% [5] 跌幅较小的为招商蛇口、万科A和华润置地，跌幅较大的为前期涨幅靠前的高弹性品种如中国金茂、中国海外宏洋集团 [5] - **港股与物业板块**：香港内房板块本周大幅下跌4.9%，跑输恒生指数1.6个百分点 [5] 物业板块整体下跌2.0%，跑赢恒生指数1.3个百分点，头部港股物管公司表现较好 [5] - **C-REITs板块**：第10周C-REITs综合收益指数下跌0.92% [5] 政策方面，证监会商业不动产REITs继续快速推进，14单申报中，有3单已受理，10单已反馈 [5] 六、重点公司估值 - 报告列出了16家重点覆盖公司的估值和财务预测，包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、万物云等A股和港股标的，均给予“买入”评级，并提供了2025E和2026E的EPS、PE及合理价值目标 [6]

报告投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，叠加供给侧深度出清、行业格局优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] 行业数据 - **新房成交量**：上周（2.28-3.6）34个重点城市新房合计成交181.3万平米，环比上升69% [3]。其中，一二线城市成交169.4万平米，环比上升78.2%；三四线城市成交11.9万平米，环比下降3% [3]。3月（3.1-3.6）34城一手房成交同比-32.1%，较2月下降8.6个百分点 [4]。其中，一二线同比-29.7%，三四线同比-55.9% [4] - **二手房成交量**：上周（2.28-3.6）13个重点城市二手房合计成交101.8万平米，环比上升98.7% [10]。3月累计成交同比-29.3%，较2月下降2.6个百分点 [10] - **新房库存与去化**：上周（2.28-3.6）15个重点城市合计推盘34万平米，成交74万平米，成交推盘比为2.14倍 [19]。最近三个月（25年12月-26年2月）的周成交推盘比分别为1.0倍、1.42倍和1.41倍 [19]。截至上周末（2026/3/6），15城合计住宅可售面积为8805.5万平米，环比下降0.44% [19]。3个月移动平均去化月数为27.9个月，环比上升0.2个月 [19] 行业政策与新闻 - **宏观政策导向**：两会政府工作报告指出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，支持多子女家庭改善性住房需求 [24]。同时提出制定实施城乡居民增收计划，增加居民财产性收入 [24]。国务院研究室副主任解读称要促进资产价格和房地产回稳，修复居民和企业资产负债表 [24][27]。中国人民银行行长表示将灵活高效运用降准降息等多种货币政策工具 [24][27] - **REITs市场发展**：上交所总经理建议将REITs从产品发展为资本市场中的成熟市场 [24][27]。长荣股份拟以全自持写字楼项目申报商业不动产REITs [24][28] - **地方政策**：深圳发布城市更新项目管理新规，明确未完成规划审批的项目可合理核定土地移交率，原则上不配建保障性住房 [24][27]。佛山明确外籍人士公积金贷款申请所需资料 [24][28]。西安优化失业提取公积金流程 [28] 公司动态 - **商业不动产REITs申报**：新城控股以常州天宁、南通启东两处吾悦广场项目为底层资产申报商业不动产REITs，申报已获证监会及上交所受理 [32][33] - **房企经营数据**：多家房企公布2月单月销售数据及同比：中国海外发展84.6亿元（-35.9%）；绿城中国47亿元（-34%）；旭辉控股集团5.3亿元（-67.1%）；龙湖集团20亿元（-55%）；越秀地产29.1亿元（-53.3%） [32][33] - **股份回购**：贝壳-W于3月2日至4日共耗资约1500万美元回购约244万股公司股份 [34][35] 板块行情与估值 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数下跌4.09%，沪深300指数下跌1.07%，相对收益为-3.03%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [36]。当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.1倍和18.5倍 [2] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌1.59%，沪深300指数下跌1.07%，相对收益为-0.53%，板块表现弱于大市 [36]。当前物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为13.7倍和12.3倍 [2] - **个股涨跌幅**：地产板块涨幅前五位个股为西藏城投、ST数源、京投发展、绿发电力、和展能源；跌幅前五位为海泰发展、ST中迪、黑牡丹、皇庭国际、首开股份 [36][40]。物管板块涨幅前五位为烨星集团、鑫苑服务、保利物业、远洋服务、中海物业；跌幅前五位为浦江中国、首程控股、特发服务、招商积余、卓越商企服务 [42][46] 投资分析意见与推荐标的 - **看好优质房企及商业地产**：推荐标的包括： 1. 优质房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 [2] 2. 商业地产：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产，关注新城发展、太古地产、大悦城 [2] 3. 二手房中介：贝壳-W [2] 4. 物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]

报告行业投资评级 - 报告维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，叠加供给侧深度出清、行业格局优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，估值具备吸引力 [2] - 投资分析意见看好四类方向：1）优质房企；2）商业地产；3）二手房中介；4）物业管理 [2] 行业数据总结 新房市场 - **成交量周环比**：上周(2.28-3.6)34城新房合计成交181.3万平米，环比上升69% [2][3] - 其中，一二线城市成交169.4万平米，环比上升78.2% [2][3] - 三四线城市成交11.9万平米，环比下降3% [2][3] - **成交量月同比**：3月(3.1-3.6)34城新房成交120.3万平米，同比下降32.1%，降幅较2月扩大8.6个百分点 [2][4] - 其中，一二线城市同比下降29.7%，降幅较2月扩大7.1个百分点 [2][4] - 三四线城市同比下降55.9%，降幅较2月扩大24.1个百分点 [2][4] - **年初累计成交**：34城年初至今累计成交0.19亿平米，同比下降13.3% [4] - 一二线城市累计成交1707.5万平米，同比下降8.4% [4] - 三四线城市累计成交175.3万平米，同比下降43% [6] - **库存与去化**：上周(2.28-3.6)15城合计推盘34万平米，成交74万平米，成交推盘比为2.14倍 [2][20] - 截至上周末(3/6)，15城合计住宅可售面积8805.5万平米，环比下降0.44% [2][20] - 15城住宅3个月移动平均去化月数为27.9个月，环比上升0.2个月 [2][20] 二手房市场 - **成交量周环比**：上周(2.28-3.6)13城二手房合计成交101.8万平米，环比上升98.7% [2][10] - **成交量月同比**：3月截至上周累计成交85.1万平米，同比下降29.3%，降幅较2月扩大2.6个百分点 [2][10] - **年初累计成交**：13城年初至今累计成交849.3万平米，同比下降7.6% [10] 行业政策和新闻总结 宏观与行业政策 - **两会政府工作报告**：提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，支持多子女家庭改善性住房需求 [2][26] - **居民收入与货币政策**：提出增加居民财产性收入；中国人民银行行长表示将灵活高效运用降准降息等多种货币政策工具 [2][26] - **REITs发展**：上交所总经理建议将REITs从产品发展为资本市场中的成熟市场 [2][26] - **地方政策**：深圳发布城市更新新规，明确未完成规划审批的项目可合理核定土地移交率；佛山明确外籍人士公积金贷款申请细则 [2][26] 公司动态 - **商业不动产REITs**：新城控股以两处吾悦广场项目为底层资产申报的REITs已获证监会及上交所受理 [2][34][35] - **房企销售业绩（2月单月）**： - 中国海外发展：84.6亿元，同比下降35.9% [2][34][35] - 绿城中国：47亿元，同比下降34% [2][34][35] - 旭辉控股集团：5.3亿元，同比下降67.1% [2][34][35] - 龙湖集团：20亿元，同比下降55% [2][34][35] - 越秀地产：29.1亿元，同比下降53.3% [2][34][35] - **股份回购**：贝壳-W于2026年3月2日至4日共耗资约1500万美元回购约244万股 [36][37] 板块行情回顾 房地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数下跌4.09%，沪深300指数下跌1.07%，相对收益为-3.03%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [2][37] - **个股表现**：涨幅前五位为西藏城投、ST数源、京投发展、绿发电力、和展能源；跌幅后五位为海泰发展、ST中迪、黑牡丹、皇庭国际、首开股份 [2][37][41] - **板块估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.1倍和18.5倍 [2][42] 物业管理板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌1.59%，相对沪深300指数收益为-0.53%，表现弱于大市 [2][43] - **个股表现**：涨幅前五位为烨星集团、鑫苑服务、保利物业、远洋服务、中海物业；跌幅后五位为浦江中国、首程控股、特发服务、招商积余、卓越商企服务 [43][48] - **板块估值**：物业管理板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为13.7倍和12.3倍 [2][51]