独立董事提名 - 新城控股提名李连军为第四届董事会独立董事候选人[1] 任职要求 - 需5年以上法律、经济、会计等相关工作经验[1] - 特定股东及亲属、近12个月有不独立情形人员不符合要求[2][3] - 近36个月受处罚或谴责的候选人有不良记录[3] 合规情况 - 被提名人兼任境内上市公司不超三家[4] - 在新城控股连续任职未超六年[4] 声明时间 - 提名人声明时间为2025年2月19日[5]

股东大会信息 - 2025年第一次临时股东大会3月7日14点在上海普陀区召开[2] - 网络投票3月7日进行，交易系统9:15 - 15:00，互联网9:15 - 15:00[2] - 审议议案含延长向特定对象发行A股股票决议有效期等[4][5] - 议案1、2为特别决议议案，1、2、3对中小投资者单独计票[4][5] - 股权登记日为2025年2月28日，A股代码601155[8] 股东登记信息 - 现场出席股东3月3 - 4日9:00 - 16:30登记[8][9] - 登记地点在上海长宁区，联系电话021 - 52383315[9] 选举信息 - 选举第四届董事会独立董事应选2人，候选人李连军和姚志勇[4] - 股东每持有一股拥有与应选董事或监事人数相等投票总数[17] - 某上市公司应选董事5名、独立董事2名、监事2名[17]

关于延长公司向特定对象发行 A 股股票股东大会决议 及授权有效期的公告 证券代码：601155 证券简称：新城控股 编号：2025-010 新城控股集团股份有限公司 公司于 2023 年 3 月 29 日召开的 2023 年第二次临时股东大会审议通过了《公 司 2023 年度向特定对象发行股票方案的议案》《关于提请公司股东大会授权公司 董事会全权办理 2023 年度向特定对象发行 A 股股票具体事宜的议案》。 根据上述议案，公司 2023 年度向特定对象发行 A 股股票的股东大会决议有效 期为公司股东大会审议通过本次向特定对象发行方案之日起 12 个月内有效。 同时，股东大会授权董事会全权办理 2023 年度向特定对象发行 A 股股票具体 事宜，授权中涉及证券监管部门批准本次发行后的具体执行事项的，授权有效期自 公司股东大会审议通过之日起至该等具体执行事项办理完毕之日止，其余授权事项 有效期自公司股东大会审议通过之日起 12 个月内有效。 详情请见《新城控股 2023 年第二次临时股东大会决议公告》（公告编号： 2023-028 号）。 二、后续审议情况 公司于 2024 年 5 月 29 日召开的 2023 ...

董事会决议 - 提名李连军和姚志勇为独立董事候选人[1] - 调整第四届董事会各专门委员会组成人员[3] - 聘任王超为证券事务代表[3] - 制定公司市值管理制度[3] 股票相关 - 延长向特定对象发行A股股票股东大会决议有效期12个月至2026年3月28日[4][5] - 延长授权董事会全权办理向特定对象发行A股股票具体事宜有效期，部分至2026年3月28日[6] 股东大会 - 召开2025年第一次临时股东大会，于3月7日14:00召开[7]

纪要涉及的公司 新城发展、新城控股 纪要提到的核心观点和论据 销售层面 - **2024年情况**：全口径销售金额402亿，较2023年下降40%多，符合民营房企平均表现；当年可售货值约750亿，其中老库存约550亿，新推约200亿，新推去化率55%-60%，全年平均去化率约55% [2][3] - **2025年1月情况**：销售金额10亿，数据偏弱但符合规划，因1 - 2月推货少、返乡购房热情弱化，且自2024年8月坚持守价值营销原则回收折扣；1月剔除车位销售均价10800左右，较2024年全年的9800上涨约10% [4] 商业端 - **2024年情况**：新开业15座五月广场，完成目标；商业运营总收入128亿，完成目标；累计开业物业广场173座（重资产148座、轻资产25座），已布局广场200座（重资产158座、轻资产42座）；出租率持续提升，2024年底平均出租率97.86%，较9月末提升0.21个百分点，较2023年末提升1.41个百分点；含税租管费收入同比增长13%，部分源于电增长，部分源于新开业广场 [5][6] - **2025年展望**：1月含税租金收入11.6亿，同比增长6%左右，有信心实现让投资者满意的增速 [6] 财务及融资 - **2024年融资情况**：通过抵押五月广场新增融资，中票发行两笔合计约29亿，新增经营性物业贷约140多亿，共新增融资170 - 180亿 [7] - **2025年债务到期情况**：集团公开市场债务到期81亿，需刚性偿还两笔美元债共6亿美金（新城发展7月3亿美金、新城控股10月3亿美金），其余公开市场融资由五月广场抵押，可展期或续期 [8] - **抵押率提升**：2024年金融贷新政后抵押率可达50%起，相比之前提升10多个点，将带来较大增量资金 [9] 公司核心优势 - 有信用：民营企业中公开市场债务零违约 [10] - 有支持：获中债增银行优先支持，中债增担保下发行中票金额76.6亿，是中债增第一大债务人 [10] - 有资产：已布局200多座五月广场，约20座开业未抵押 [10] - 有能力：双轮驱动，商管能力及商管对营收和毛利贡献占比持续提升 [10] 应对市场问题策略 - **维持出租率和提高租金**：关注新消费趋势改造商场，全国有几十个商场同步小改造，增加租赁面积、提升租费坪效；提升员工激励水平 [14][15] - **土地补充**：内部保证公开市场兑付、应付工程款和税金合理支付后，若有富余资金可考虑；外部关注长三角和省会城市合适土地出让，短期补充可能性小，中期有机会 [16] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2024年年报预计3月底提交，按上市规则，若上市公司出现亏损或净利润增减50%需在1月30号前披露 [18] - 公司各区域积极与本地政府洽谈土地收储事宜，但进展较少，全国零星案例不构成对资产负债表重大影响 [19] - 公司已向主管部门提交RACE申报，目前在审核中，未收到监管确定性答复 [20]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 新城控股2025年1月单月销售规模下降，商管经营表现优秀，单月租金收入保持双位数增长 维持盈利预测，预计2024 - 2026年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6亿元，EPS分别为0.5、0.7、1.0元，当前股价对应PE分别为22.7、16.0、12.4倍，维持“买入”评级[6] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 2025年1月受春节期间销售放缓及供货不足影响，合同销售金额10.17亿元，同比下降72.45%；合同销售面积11.56万方，同比下降77.44%；销售均价8798元/平米，同比增长22%[7] - 2024年1 - 12月累计销售金额401.71亿元，销售面积538.82万方，同比分别下降47.13%和44.38%，销售金额在克而瑞榜单排名第24[7] - 2024年全年交付超10万套，竣工面积达1529.1万方，同比下降24%[7] 租金收入与商管规模 - 2025年1月得益于春节返乡消费需求增加，商管运营总收入11.62亿元，其中租金收入10.84亿元，同比增长13.4%[8] - 2024年商业运营总收入128.1亿元，同比增长13.1%，完成125亿元收入目标；租金收入119.5亿元，同比增长13.0%[8] - 截至2024年末，持有已开业 + 管理输出吾悦广场共173座，轻资产拓展面积713万方，出租物业总建面达1604万方，可租面积958万方，同比增长5%，出租率同比提升1.41pct至97.86%[8] 融资与债务情况 - 2024年偿还境内外公开债券52.62亿元，发行三笔公开市场中期票据，融资总额29.2亿元，融资渠道畅通[9] - 2025年到期债务为6亿美元海外债及37亿元境内债，主要集中在下半年，交付压力和现金流支出减小情况下，偿债能力或提升[9] 财务摘要和估值指标 |指标|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|115,457|119,174|87,264|72,602|67,022| |YOY(%)|-31.4|3.2|-26.8|-16.8|-7.7| |归母净利润(百万元)|1,394|737|1,177|1,671|2,161| |YOY(%)|-88.9|-47.1|59.7|42.0|29.3| |毛利率(%)|20.0|19.1|14.1|15.7|16.7| |净利率(%)|1.2|0.6|1.3|2.3|3.2| |ROE(%)|1.8|0.6|1.1|1.7|2.0| |EPS(摊薄/元)|0.62|0.33|0.52|0.74|0.96| |P/E(倍)|19.2|36.3|22.7|16.0|12.4| |P/B(倍)|0.4|0.4|0.4|0.4|0.4|[10]

销售业绩 - 2025年1月合同销售金额约10.17亿元，同比减少72.45%[3] - 2025年1月销售面积约11.56万平方米，同比减少77.44%[3] 区域销售 - 2025年1月江苏销售金额40379万元，面积29994平方米[3] - 2025年1月天津销售金额11001万元，面积8435平方米[3] - 2025年1月湖北销售金额6746万元，面积13266平方米[3] - 2025年1月山东销售金额6545万元，面积10875平方米[3] 出租业务 - 2025年1月房地产出租面积16043967平方米，租金收入1083676463元[5] - 2025年1月江苏物业43个，面积3997787平方米，租金296751203元[3] - 2025年1月浙江物业18个，面积1618168平方米，租金133240674元[3] 商业运营 - 2025年1月商业运营总收入为11.62亿元[6]

股份质押 - 2025年2月7日富域发展办理1.05924亿股质押及解质手续[2] - 富域发展本次质押1.05924亿股，期限至2026年2月6日，用于归还前期借款[3] - 解质后富域发展剩余质押4.11296亿股，拟将解质股份用于后续质押[4][6] 持股与质押比例 - 截至披露日，富域发展持股13.78亿股，占总股本61.09%，累计质押29.85%[2] - 富域发展及其一致行动人持股15.158亿股，占总股本67.20%，累计质押32.35%[2] - 截至披露日，常州德润累计质押7900万股，占其所持股份57.33%，占总股本3.50%[7]

投资评级 - 报告对新城控股的投资评级为“买入”（维持）[1][6] 核心观点 - 新城控股2024年销售规模下降，但租金收入保持双位数增长，商管经营表现优秀，全年租金收入达128.1亿元，同比增长13.1%，成功完成125亿元收入目标[6][8] - 公司2024年1-12月累计实现销售金额401.71亿元，销售面积538.82万方，同比分别下降47.13%和44.38%，全年交付超10万套，竣工面积达1529.1万方，同比下降24%[7] - 公司2024年新开业15座吾悦广场，截至2024年末，持有已开业+管理输出的吾悦广场共173座，出租物业总建面达1604万方，出租率提升至97.86%[8] - 公司有息负债持续压降，2024年发行三笔公开市场中期票据，融资总额29.2亿元，融资成本明显降低，2025年到期债务为6亿美元海外债及37亿元境内债[9] 财务表现 - 预计2024-2026年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6亿元，EPS分别为0.5、0.7、1.0元，当前股价对应PE分别为21.3、15.0、11.6倍[6] - 2024年营业收入预计为872.64亿元，同比下降26.8%，毛利率为14.1%，净利率为1.3%，ROE为1.1%[10] - 2024年公司流动资产为1666.09亿元，现金为87.26亿元，存货为1203.71亿元，流动负债为1893.43亿元，资产负债率为73.0%[19] 商业运营 - 2024年1-12月累计实现商业运营总收入128.1亿元，同比增长13.1%，租金收入119.5亿元，同比增长13.0%，其中12月单月租金收入10.9亿元，同比增长2.6%[8] - 2024年新开业15座吾悦广场，12月新开业杭州、常州、南阳、枣庄、宿迁泗洪、淮安涟水6座吾悦广场，商管规模持续扩张[8] 销售表现 - 2024年1-12月累计实现销售金额401.71亿元，销售面积538.82万方，同比分别下降47.13%和44.38%，12月单月销售金额和面积分别下降32.56%和42.65%[7] - 2024年全年交付超10万套，竣工面积达1529.1万方，同比下降24%[7] 融资与负债 - 2024年四季度偿还境内外公开债券32.92亿元，全年偿还52.62亿元，合联营公司权益有息负债32.73亿元，同比下降37%[9] - 2024年发行三笔公开市场中期票据，融资总额29.2亿元，三年期中票票面利率3.2%，五年期中票票面利率3.4%-3.5%[9]

投资评级 - 维持"买入"评级 [9] 核心观点 - 公司商业运营管理能力凸显，管理服务收入和租金收入快速增长，2024H1商业物业管理服务收入和租金收入分别同比增长22.9%/21.9% [11] - 未来两年公司现金流出压力大幅下降，融资成本持续优化，2024H1公司银行借款、优先票据及公司债券等的加权平均利率为6.02%，较2023年压降13bp [12] - 公司轻重并举，聚焦高能级城市，商业运营稳健，作为优质民企，融资环境有所改善，看好公司中长期发展 [13] 财务预测 - 2024-2026年归母净利润预测分别为7.5、7.7、8.1亿元，EPS分别为0.33/0.34/0.36元 [13] - 2024-2026年营业总收入预测分别为90,692、80,716、72,644百万元，同比分别下降23.90%、11.00%、10.00% [9] - 2024-2026年归母净利润增长率分别为2.41%、2.25%、5.31% [9] 市场数据 - 收盘价为12.39元，一年最低/最高价为7.95/16.70元 [2] - 市净率为0.45倍，流通A股市值为27,947.17百万元，总市值为27,947.17百万元 [2] - 每股净资产为27.28元，资产负债率为75.45%，总股本为2,255.62百万股，流通A股为2,255.62百万股 [2] 现金流量 - 2024-2026年经营活动现金流预测分别为6,578、5,786、4,027百万元 [15] - 2024-2026年投资活动现金流预测分别为-1,396、-1,562、-1,671百万元 [15] - 2024-2026年筹资活动现金流预测分别为-11,275、-3,094、-3,039百万元 [15] 盈利能力 - 2024-2026年毛利率预测分别为19.25%、19.38%、19.48% [1] - 2024-2026年归母净利率预测分别为0.83%、0.96%、1.12% [1] - 2024-2026年ROE-摊薄预测分别为1.24%、1.25%、1.30% [15] 资产负债 - 2024-2026年流动资产预测分别为161,823、139,243、119,946百万元 [1] - 2024-2026年非流动资产预测分别为159,198、161,589、163,976百万元 [1] - 2024-2026年流动负债预测分别为183,795、164,203、147,833百万元 [1] 估值指标 - 2024-2026年P/E（现价&最新股本摊薄）预测分别为37.02X、36.21X、34.38X [15] - 2024-2026年P/B（现价）预测分别为0.46X、0.45X、0.45X [15] - 2024-2026年ROIC预测分别为1.18%、1.16%、1.14% [15]