行业营收表现 - 2025年上半年行业典型上市房企整体营业收入12868亿元 同比下降15% [1] - 营业成本11454亿元 同比下降16% [1] - 2023年营收短暂回升后2024年再次加速下滑 2025年上半年跌幅略有收窄 [1] 利润指标 - 2025年上半年毛利润1414亿元 同比下滑9% 自2021年起保持下滑趋势 [1] - 2025年上半年净利润亏损902亿元 归母净利润亏损954亿元 [2] - 行业净利润已连续四年亏损 2023年亏损2762亿元 2024年扩大至3397亿元 [2] 利润率表现 - 2025年上半年行业整体毛利率10.87% 较2024年上升1.8个百分点 [4] - 净利率-7.45% 归母净利率-7.9% 均为亏损状态 [4] - 27家未暴雷房企毛利率15.09% 较2024年上升2个百分点 净利率1.71% 扭转2024年亏损态势 [4] 盈利亏损原因 - 历史高位获取的高地价、低利润项目影响持续传导 [4] - 销售去化压力放大 房企通过打折促销以价换量 导致增收不增利 [4] - 存货等资产及应收款项计提资产减值或信用减值拨备 投资物业公允价值波动对利润产生负面影响 [4] - 结转物业利润空间下降 存货及应付款项存在减值风险 合联营投资亏损成为净利亏损重要因素 [7] 行业展望与战略转型 - 行业正处在政策导向从去杠杆转向防风险 需求由普涨变为分化 竞争从规模扩张转向质量比拼的转折期 [7] - 商业运营等业务成为穿越周期的压舱石 典型企业龙湖集团2025年商业航道预计实现10%以上增长 [8] - 华润置地、招商蛇口及新城控股提及通过公募REITs推动存量资产价值释放 [8] - 2025年下半年或2026年将成为房地产市场筑底回稳的关键之年 [8] 房企具体战略规划 - 华润置地购物中心保持每年6个左右开业节奏 下半年开业4座 计划通过REITs做到300亿到500亿规模 年均推出50亿到100亿元 [9] - 招商蛇口以做好存量、做精增量为核心理念 通过公募REITs推动存量资产价值释放 形成开发-运营-资本化-再投资闭环 [9] - 龙湖集团下半年新开10座商场 2026及2027年计划每年新开业约十个项目 [9] - 新城控股提升商业运营总收入作为有息负债偿还来源 积极推进消费类基础设施REITs发行和创新融资 [9] - 中海地产深化今天、明天、后天三大产业结构 在销售型业务占据市场第一位置 做强做优持有型业务 [9]

**报告行业投资评级** 强于大市 [5] **报告核心观点** 房地产行业第38周（2025年9月13日-19日）呈现"成交同比改善但库存压力上升"的分化态势 新房和二手房成交面积同比涨幅均扩大 但土地市场量价齐跌且房企净融资为负 政策端以区域性优化为主（如上海调整非户籍居民房产税政策） 行业整体仍面临价格下行、库存高企及居民信心不足的挑战 短期结构性政策或带动部分城市回温 但持续性有限 建议关注高能级城市布局扎实、产品力突出及具备困境反转潜力的房企 [1][5][120] 一、政策动态 - 上海优化非户籍居民房产税政策：针对持有居住证满3年或符合人才条件的非户籍居民 购买二套及以上住房时 原全额征收房产税调整为按家庭扣除人均60平免税面积 政策自2025年1月1日起执行 多征税款可退还 [1] - 中央及地方政策动向：住建部强调推动房地产发展新模式 国家外汇管理局便利境外个人购房结汇 河南推出购房补贴 重庆引导房贷利率下调 北京调整公积金缴存基数上限 [92][93][94] 二、市场成交表现 **新房市场** - 40城新房成交面积187.0万平 环比上升11.8%（前值负转正） 同比上升25.8%（涨幅扩大20.6个百分点） [5][16] - 分城市能级：一线城市成交面积同比涨58.0%（涨幅扩大55.3个百分点） 二线涨15.5%（涨幅收窄6.6个百分点） 三四线涨10.2%（涨幅扩大33.3个百分点） [5][16] **二手房市场** - 18城二手房成交面积159.1万平 环比下降1.6%（正转负） 同比上升42.6%（涨幅扩大27.4个百分点） [5][45] - 一线城市表现强劲：成交面积同比涨66.8%（涨幅扩大55.1个百分点） 显著高于二线（38.9%）和三四线（0.6%） [5][45] 三、库存与去化周期 - 12城新房库存面积11353万平 环比增0.6%（增幅扩大） 同比降13.1%（降幅收窄） [5][39] - 去化周期升至20.7个月 环比增1.4个月 同比增0.7个月 其中三四线去化周期达87.3个月 环比增8.1个月 [5][39] - 一线城市库存去化周期20.2个月 环比增1.1个月 二线18.3个月（环比增1.7个月） [5][39] 四、土地市场 - 百城土地量价齐跌：全类型土地规划建面1111.5万平 环比降10.9% 同比降39.5%；土地总价143.3亿元 环比降49.1% 同比降73.1% [5][60] - 住宅类土地溢价率4.8% 环比升3.0个百分点 但楼面均价3011.8元/平 环比降61.6% 同比降53.8% [5][78] - 一线城市土地市场大幅收缩：住宅类土地规划建面环比降100% 无成交 [5][82] 五、房企融资与板块表现 - 国内债券发行量87.1亿元 环比升18.9% 同比升2.1%；净融资额-70.8亿元 偿债压力凸显（偿还量158.0亿元 环比升43.5%） [5][112] - 房地产板块绝对收益0.7% 较上周降5.3个百分点；板块PE为31.66X 环比升0.13X [5][98] - 个股表现分化：A股滨江集团（+2.1%）、新城控股（+1.6%）领涨 港股建发国际集团（-0.2%）相对抗跌 [5][104] 六、投资建议 报告建议关注四条主线： 1. 一二线核心城市土储占比高、基本面稳定的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [5][120] 2. 销售与拿地有突破的"小而美"房企：保利置业集团、城投控股 [5][120] 3. 经营策略具变化弹性的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [5][120] 4. 受益二手房市场修复的经纪公司：贝壳-W、我爱我家 [5][120]

融资活动 - 新城发展全资子公司新城环球有限公司成功发行1.6亿美元优先担保票据 期限2年 票面利率11.88% [1] - 发行债券所得款项净额将用于偿还现有债务及企业日常经营 [1] - 新城系企业今年成功发行第二笔美元债 首次发行于6月份完成3亿美元高级无抵押债券 [1] - 新城控股8月成功发行10亿元中期票据 总认购倍数2.28倍 票面利率2.68% 获中债增全额担保 [1] 市场影响与行业地位 - 年内两度发行美元债释放重要信号 首次发行实现关键突破 两度成功巩固境外市场地位 [1] - 有助于修复市场对民营房企信心 形成示范效应 为行业缓解流动性压力注入动力 [1] 经营业绩表现 - 上半年新城控股实现营业收入221亿元 归属于上市公司股东的净利润8.95亿元 扣非归母净利润9.47亿元 [2] - 毛利率26.85% 同比增长5.25个百分点 [2] 商业板块表现 - 上半年商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8% [2] - 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占公司总毛利由去年同期的57.21%提升至77.06% [2] - 商业板块毛利率达71.20% 高盈利性商业盘面对公司整体业绩贡献率持续走高 [2] 分析师观点 - 商业板块展现强大抗周期韧性与运营效率 提供坚实利润和现金流基础 [2] - 开发业务聚焦保交付与价值守护 风险逐步出清 [2] - 盈利结构持续优化 财务状况稳健向好 获得买入评级 [2]

地产ETF市场表现 - 地产ETF（159707）9月24日场内价格飙升4%至0.705元，创年内新高，成交额超5400万元 [1][2] - 盘中最高价达0.705元，开盘价0.678元，最低价0.669元，振幅5.31% [2] - 成分股中上海临港和张江高科涨停，招商蛇口涨3.73%，滨江集团涨2.50%，新城控股涨2.31% [2] 行业政策与市场动态 - 1-8月全国房地产开发投资同比下降12.9%，住宅投资下降11.9% [3] - 68城新房成交同环比增长，20城二手房成交同比增66% [3] - 土地成交面积同比下降43%，溢价率环比下降 [3] 机构观点与评级 - 开源证券维持行业"看好"评级，认为房地产市场正朝止跌回稳方向迈进，存量收储及城中村改造有望加速改善住房供求关系 [3] - 财通证券指出房地产对经济拖累将收敛，广义房地产业对经济贡献从2012-2020年的18%降至2024年的11% [3] - 包含二手房的总成交面积企稳在15亿平方米，房地产业GDP仅下滑6.5% [3] 指数与成分股结构 - 地产ETF被动跟踪中证800地产指数（399965），前十大权重股包括招商蛇口、万科A、保利发展、张江高科等 [3] - 指数成分股覆盖主要地产开发商和园区运营商，如陆家嘴、海南机场等 [3]

债券发行计划 - 子公司新城环球有限公司拟发行以美元计值的担保优先票据 由新城发展及新城控股提供担保 [1] - 票据发行本金总额1.6亿美元 票面利率11.88% 于2027年到期 [1] - 票据发行所得款项总额约为1.57亿美元 净额将用于偿还现有债务及一般企业用途 [1] 发行参与机构 - 初始买方包括海通国际证券 国泰君安证券(香港) 中信里昂证券 花旗环球金融 中信银行(国际) 星展银行 龙石资本管理及淞港国际证券集团 [1] - 发行人与初始买方于2025年9月23日订立购买协议 [1] 担保安排 - 票据发行由新城发展及A股上市公司新城控股(601155)共同提供担保 [1] - 担保结构涉及境外发行主体与境内上市公司的跨境担保安排 [1]

融资活动 - 子公司新城环球有限公司拟发行1.6亿美元11.88%担保优先票据 于2027年到期 [1] - 票据发行所得款项总额约为1.57亿美元 拟将净额用于偿还现有债务及一般企业用途 [1] - 票据由新城发展及新城控股提供担保 以美元计值 [1] 交易结构 - 发行人与海通国际证券 国泰君安证券(香港) 中信里昂证券 花旗环球金融 中信银行(国际) 星展银行 龙石资本管理及淞港国际证券集团作为初始买方签订购买协议 [1] - 交易于2025年9月23日达成协议 [1]

融资活动 - 新城发展全资子公司新城环球有限公司建议进行以美元计值的优先担保票据国际发售 [1] - 票据发行由新城发展及新城控股提供担保 [1] - 发行对象为机构投资者并将开展一连串推介会 [1] 资金用途 - 拟将票据发行所得款项净额用于偿还现有债务 [1] - 部分资金将用于一般企业用途 [1]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为增持（维持）[6] - 房地产（物业服务）行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 政策利好持续叠加推动上海新房成交显著放量 政策节点后上海商品房成交强度提升62.5%[4][70] - 区域分化和城市分化加深 高能级核心城市有望通过城市更新实现结构优化转型[5][79] - 投资聚焦三条主线：具备综合开发能力的龙头房企、存量资源丰富的运营型房企、物业服务赛道[5][79] 地产开发板块估值表现 - 截至2025年9月19日 房地产(申万)市净率PB(LF)为0.85倍 处于2018年以来31.46%历史分位数[1][11] - 恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.45倍 处于2018年以来30.12%历史分位数[1][11] - 2025年9月1日至19日 房地产(申万)上涨5.2% 跑赢沪深300指数5.05个百分点[1][29] - 年初至今A股涨幅前三：滨江集团(+34.68%)、新城控股(+31.77%)、华发股份(+0.99%)[1][31] - H股涨幅前三：中国金茂(+63.25%)、建发国际集团(+49.68%)、中国海外宏洋集团(+48.88%)[1][31] 物业服务板块估值表现 - 房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为47.78倍 处于2018年以来75.95%历史分位数[2][38] - 2025年9月1日至19日板块上涨4.1% 跑赢沪深300指数3.97个百分点[2][49] - 年初至今A股涨幅前三：南都物业(+67.33%)、新大正(+46.07%)、招商积余(+14.70%)[2][55] - H股涨幅前三：华润万象生活(+52.36%)、建发物业(+42.22%)、绿城服务(+35.34%)[2][55] 政策效果跟踪 - 北京政策后商品住宅成交强度提升11.3% 二手房提升13.3%[4][69] - 上海政策后商品房成交强度大幅提升62.5% 二手房提升7.8%[4][70] - 深圳政策后新房成交强度提升28.4% 二手房提升11.4%[4][70] - 2025年1-8月上海新房销售金额TOP3：保利发展(311亿元)、招商蛇口(299亿元)、华润置地(262亿元)[4][70] 行业基本面数据 - 2025年1-8月房地产投资6.03万亿元 同比下降12.9%[64] - 新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7%[64] - 商品房销售额5.50万亿元 同比下降7.3%[64] - TOP100房企全口径销售金额2.23万亿元 同比下降13.8%[66] 重点公司推荐 - 地产开发推荐：保利发展(PE 18倍)、招商蛇口(PE 19倍)、中国金茂(PE 16倍)、滨江集团(PE 14倍)[35][36] - 物业服务推荐：招商积余(PE 13倍)、华润万象生活(PE 22倍)、绿城服务(PE 15倍)[60][61] - 运营型房企推荐：华润置地(PE 8倍)、上海临港(PE 21倍)、新城控股(PE 44倍)[35][36]

行业投资评级 - 投资评级为看好并维持 [10] 核心观点 - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期 但4月以来边际下行压力再次加大 产业政策宽松概率逐步提高 后续只是节奏问题 [4] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去 核心区和好房子具备结构性亮点 [4] - 去年4月和9月对应优质地产股的底部区间 当前股票位置较底部的溢价并不大 且市场整体估值抬升也提供了补涨空间 [4] - 重视具备轻库存 好区域和产品力的龙头房企 以及拥有稳定现金流的经纪龙头 商业地产和央国企物管 [4] 市场表现 - 本周长江房地产指数上涨1.13% 相对沪深300的超额收益为+1.58% 行业排名相对靠前（8/32） [5][13] - 年初至今长江房地产指数上涨12.76% 相对沪深300的超额收益为-1.65% 行业排名居中（19/32） [5][13] - 本周房地产板块表现一般 开发类分化 物管类以下跌为主 收租类有涨有跌 [5] - 开发公司周度涨跌幅均值为0.04% 物业公司周度涨跌幅均值为-2.29% REITS周度涨跌幅均值为-0.15% [14] 政策动态 - 重庆促进住房消费健康发展 包括多渠道争取资金支持保障性住房和租赁住房建设 持续推进城中村和城乡危旧房改造 [6][15] - 重庆加大租购住房 城镇老旧小区住宅加装电梯提取住房公积金支持力度 引导金融机构合理降低商业性个人住房贷款利率 [6][15] - 重庆优化个人住房套数认定办法 支持改善性住房消费 2025年5月30日至12月31日 对在中心城区新购商品住房且一年内出售原有住房的给予新购住房总房款1%的补贴 [6][15] - 上海优化房产税相关政策 持居住证满3年且在本市工作生活者首套住房免征房产税 第二套及以上人均面积≤60㎡免征 超出部分征税 [6][15] - 上海持证未满3年先征后退 2025年1月1日起执行 多缴税款可退 [6][15] 销售数据 - 本周37城新房成交面积四周滚动同比-4.2% 较上周+8.0个百分点 17城二手房成交面积四周滚动同比+19.4% 较上周+8.0个百分点 [7][17] - 年初至今37城新房成交面积累计同比-5.7% 17城二手房成交面积累计同比+15.1% [7][17] - 9月截至19日 37城新房成交面积当月同比+5.2% 17城二手成交面积当月同比+29.1% 12城新房及二手合计+18.9% [7][32] 定价分析 - 开发类地产股市净率角度估值差异很大 二分法可更有效理解市场定价逻辑 [2][8] - 首先区分库存结构 评估权益未售货值中低效库存比例 低效库存价格降幅较大 计提减值准备是否充分 继续降价能否实现去化 未来可能亏损体量决定估值扣减项目 [2][8] - 然后评估有效货值和新增拿地能支撑的销售水平及盈利能力 在持续经营假设下给予销售或拿地隐含净利润适当市盈率倍数 这决定估值增量项目 [2][8] - 低效库存的估值扣减加上优质库存的估值增量共同决定开发业务的合理估值 [2][8] - 在房价不涨背景下快速去化是最优选择 地价也会反映房价下跌 [8] - 库存较轻 区域较好且品牌较优的房企是最优选择但定价相应比较公允 股价弹性未必更大 [8] - 有一些滞重库存但区域能级较好且降价能够有效去化 新增拿地和销售明显领先的边际型房企当前估值并不高 后续可能隐含更大的股价弹性 [8]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[9] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[9] 核心观点 - 上周新房与二手房成交面积环比均上升，44城新房备案数据环比+14%，22城二手房备案数据环比+1%[1] - 年初至今44城新房成交面积同比-6%，22城二手房成交面积同比+14%，19城新房+二手房成交面积同比+4%[1] - 二手房挂牌量延续上升趋势，20个样本城市二手房挂牌量较9月14日上升0.1%，较去年末上升8.7%[1] - 重点推荐关注重点城市区域市场的量价回升及对应区域拥有储备或新获取资源的房企估值修复[3] 行情回顾总结 - 上周沪深300下跌0.44%，房地产开发板块上涨0.71%[2] - 恒生指数上涨0.59%，中华内房股指数CNY下跌2.98%[2] - 恒生物业服务及管理指数下跌1.68%[2] 重点公司动态 - 重点推荐11家公司：城建发展、城投控股、新城控股、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、绿城中国、绿城服务、华润万象生活、万物云、领展房产基金[3][9] - 城建发展25H1实现营收127.6亿元同比+96%，归母净利润6.1亿元同比扭亏[43] - 绿城中国25H1收入同比-23%至534亿元，归母净利润同比-90%至2.1亿元[43] - 中国海外发展25H1收入832亿元同比-4%，归母净利润86亿元同比-17%[43] - 城投控股25H1营收59.27亿元同比+807.72%，归母净利1.53亿元同比+250.60%[43] 市场表现数据 - 一周涨幅前十公司中香江控股涨幅52.55%居首，首开股份涨幅31.76%次之[10] - 一周跌幅前十公司中福星股份跌幅-19.36%最大，ST中迪跌幅-10.04%次之[11] 新房市场数据 - 9月1日-19日44城新房销售面积同比上升8%，其中一线上升22%，二线上升8%，三线下降1%[12] - 年初至今44城新房销售面积累计同比下降6%，其中一线上升1%，二线下降8%，三线下降8%[12] 二手房市场数据 - 9月1日-19日22城二手房成交面积同比上升26%，其中一线上升35%，二线上升22%，三线上升13%[22] - 年初至今22城二手房累计同比上升14%，其中一线上升19%，二线上升11%，三线上升6%[22] 库存与去化情况 - 9月8日-14日21城库存面积四周滚动环比下降0.1%，同比下降13.0%[32] - 21城去化速度为98周，四周滚动环比放缓8周，同比放缓6周[32] - 一线去化速度64周，二线99周，三线170周[32] 新房推盘数据 - 9月8日-14日21重点城市新房新批准上市套数环比-20%[38] - 截至9月14日，9月推盘套数同比-25%，2025年累计推盘套数同比-17%[38] 重点公司估值 - 城建发展目标价7.42元对应12.85倍2025E PE[42] - 绿城中国目标价13.69港元对应19.94倍2025E PE[42] - 中国海外发展目标价19.08港元对应9.40倍2025E PE[42] - 华润置地目标价36.45港元对应8.03倍2025E PE[42]