业绩总结 - 2025年4月房地产租金收入1059253744元，当年累计4275052611元[3][4] - 2025年4月商业运营总收入11.35亿元[5] - 2025年4月合同销售金额约17.61亿元，同比减52.46%[6] - 2025年1 - 4月累计合同销售金额约68.63亿元，同比降56.15%[6] 销售数据 - 2025年4月销售面积约22.83万平方米，同比减55.19%[6] - 2025年1 - 4月累计合同销售面积约88.60万平方米，同比降59.01%[6] - 2025年4月江苏销售金额45138万元，面积39622平方米[7] - 2025年4月天津销售金额18648万元，面积15382平方米[7] - 2025年4月山东销售金额18006万元，面积29539平方米[7] - 2025年4月重庆销售金额11463万元，面积12615平方米[7] 物业数据 - 2025年4月公司房地产出租物业174个，总面积16043967平方米[3][4]

商业运营收入 - 2025年4月公司商业运营总收入为11.35亿元[6] 房地产出租物业 - 2025年4月公司房地产出租物业共174个，总面积16043967平方米，月租金1059253744元，当年累计租金4275052611元[5] 合同销售情况 - 4月公司合同销售金额约17.61亿元，同比减52.46%[7] - 4月公司销售面积约22.83万平方米，同比减55.19%[7] - 1 - 4月累计合同销售金额约68.63亿元，同比降56.15%[7] - 1 - 4月累计合同销售面积约88.60万平方米，同比降59.01%[7] 部分地区物业情况 - 4月江苏物业43个，总面积3997787平方米，月租金286795001元，当年累计租金1164216752元[3] - 4月浙江物业18个，总面积1618168平方米，月租金128112252元，当年累计租金525330082元[3] - 4月安徽物业14个，总面积1258300平方米，月租金74898051元，当年累计租金309759380元[3] - 4月陕西物业7个，总面积659454平方米，月租金57059453元，当年累计租金226336646元[3]

董事会决议 - 新城控股第四届董事会第十次会议于2025年4月30日以通讯方式召开，应参加董事5名，实际参加5名，董事长王晓松主持[1] - 会议全票通过《关于提名公司董事候选人的议案》，提名管有冬为第四届董事会董事候选人，任期自股东大会通过至第四届董事会届满[1] - 董事会提名委员会此前以3票同意审议通过该提名议案[2] - 会议全票通过《关于召开公司2024年年度股东大会的议案》，定于2025年5月26日在上海新城控股大厦召开[4] 股东大会安排 - 2024年年度股东大会将于2025年5月26日14:00在上海普陀区中江路388弄6号新城控股大厦召开[4][9] - 采用现场投票与网络投票结合方式，网络投票通过上交所系统进行，交易时段为9:15-15:00[7][9] - 会议将审议15项议案，其中议案8和13为特别决议议案，议案5-8、10、12、15对中小投资者单独计票[8][9] - 议案12涉及关联股东回避表决，富域发展和常州德润为应回避股东[10] 董事候选人信息 - 管有冬，男，1983年1月出生，中欧国际工商学院MBA，曾任普华永道高级审计员、江苏新城地产财务负责人，现任公司高级副总裁兼财务负责人[5] 投票规则 - 股东可通过交易系统或互联网平台(vote.sseinfo.com)投票，首次网络投票需完成身份认证[10] - 持多个账户的股东表决权为全部账户持股总和，重复投票以第一次为准[10][11] - 选举董事采用累积投票制，每股拥有与应选人数相等的投票权，可集中或分散投票[22][23] - 融资融券、沪股通投资者投票按上交所自律监管指引执行[8] 会议登记 - 现场登记时间为2025年5月22-23日9:00-16:30，地点在上海立信维一软件有限公司[15] - 需携带身份证、股东账户卡等材料，异地股东可传真或邮寄授权委托书[16] - 不接受电话登记，股东不得直接前往公司办理[17]

财务表现 - 2025Q1营收97.4亿元（-32.2%），归母净利润3.0亿元（+34.0%），扣非归母净利3.0亿元（+3.5%）[1] - 竣工面积59万平（-56.7%）拖累营收，商业运营总收入34.5亿元（+13.5%）拉动综合毛利率同比+4.8pct至29.5%[2] - 2025年竣工目标555万平（较2024年实际-63.7%），商业运营收入目标140亿元（较2024年实际+9.3%）[2] 销售与土储 - 2025Q1销售金额51亿元（-57.3%），销售面积66万平（-60.2%），销售均价0.78万元/平（+7.2%）[3] - 2025年开工目标170万平（较2024年实际-38.5%），2024年末可租售土储3144万平保障后续销售体量[3] 自持业务 - 截至2024年末布局200座吾悦广场，173座已开业，开业面积1601万平（+6.8%），出租率98.0%[4] - 2024年在营吾悦广场销售额905亿元（+19%），商业运营总收入128.1亿元（+13.1%），2025Q1达34.5亿元（+13.5%）[4] - 2024年新增经营性物业贷及其他融资205亿元，未质押项目头寸为2025年资金安全提供保障[4] 未来展望 - 预计2025-2027年归母净利润为8.1/11.3/13.1亿元，对应PE为37.2/26.7/23.0X[5] - 偿债高峰期已过，自持业务成为现金流、盈利与融资核心，支撑估值修复[5]

文章核心观点 公司发布2025Q1业绩报告，虽营收下降但归母净利润增长，开发业务单价企稳带动毛利率恢复，商业运营向好，受益于政策且债务违约风险低，有望推动估值修复，维持“推荐”评级 [1][4] 公司业绩情况 - 2025Q1公司实现营收97.38亿元（yoy - 32.17%），归母净利润3.04亿元（yoy + 34.00%），扣非归母净利润2.99亿元（yoy + 3.46%） [1] 开发业务情况 - 2025Q1公司累计销售单价7757.8元/㎡，高于2024年全年水平（7455.2元/㎡），带动毛利率快速恢复至29.46%（去年同期24.71%） [1] - 2025Q1公司实现销售金额51.02亿元（yoy - 57.29%），销售面积65.77万㎡（yoy - 60.18%） [1] - 2024年2月后公司累计销售单价持续触底企稳，开发业务有望减亏，后续恢复土拍后有望获取优质项目重回增长轨道 [1] 商业运营情况 - 2025Q1吾悦广场实现租金收入32.2亿元（yoy + 13.42%），整体出租率维持97.2%高位（去年同期96.86%） [2] - 截至2025Q1，公司在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达173座 [2] - 吾悦广场有望受益于三四线城市复苏，低线城市单位商业面积未饱和且消费意愿走高 [2] 政策影响 - 2025年政策以提振消费为主旋律，公司作为商管龙头有望优先受益 [3] - 公司吾悦广场布局下沉市场，有望受益于中低收入群体收入提高 [3] 债务情况 - 2025Q1公司境内外无到期公开债，2030年前待偿规模约173亿元 [3] - 截至2024年底公司持有的投资性房地产余额为1214亿，1025亿已抵押，还余189亿物业可抵押，2025Q1在手现金约90亿元，公开债务违约风险较低 [3] 投资建议 - 预计公司2025 - 2027年收入分别为622.1、536.3、503.0亿元，归母净利分别为8.6、9.8、11.2亿元，对应PE分别为35.2x、30.7x、27.0x，维持“推荐”评级 [4]

会议决策 - 2025年4月30日召开第四届董事会第十次会议，审议通过提名管有冬为董事候选人等议案[1][2] - 同日董事会提名委员会会议通过提名管有冬为董事候选人议案[2] - 决定于2025年5月26日召开2024年年度股东大会[3] 人员信息 - 管有冬出生于1983年1月，现任公司高级副总裁兼财务负责人[6]

股东大会信息 - 2024年年度股东大会2025年5月26日召开[2] - 现场会议于5月26日14点在上海普陀区公司会议室召开[2] - 网络投票5月26日进行，交易系统和互联网投票时间不同[2][3] - 股权登记日为2025年5月19日[9] - 现场出席股东登记时间为5月22 - 23日[9] - 登记地点在上海长宁区，联系电话021 - 52383315[9] 议案情况 - 议案1 - 12经第四届董事会八次、监事会五次会议审议通过[5] - 议案13 - 14经第四届董事会九次、监事会六次会议审议通过[5] - 议案15经第四届董事会十次会议审议通过[5] - 特别决议议案为议案8、议案13[6] 投票规则与结果 - 股东每持有一股拥有与应选董监人数相等投票总数[18] - 某投资者100股在不同选举议案有不同表决权[19] - 选举董事议案中各候选人不同方式获票数不同[20]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价17.50元 [1][5][8] 报告的核心观点 - 公司2025Q1营收97.4亿元同比-32.2%，归母净利润3.04亿同比+34.0%，净利恢复增长，商业运营稳健，开发业务减值影响消减 [1] - 收入下降但净利显著增长，因收入结构改善、减值影响消退，预计进一步减值空间有限 [2] - 商业运营总收入Q1达34.5亿元同比+13.5%，全年商业总收入目标完成率24.6%，完成全年增长9.3%目标基本无虞 [3] - 有息债务持续压降，融资支持政策有望消减债务压力 [4] - 维持25 - 27年EPS为0.37/0.44/0.53元，BPS27.35/27.80/28.33元预测，给予公司0.64x25PB，目标价17.50元 [5] 各部分总结 财务数据 - 2023 - 2027E营业收入分别为1191.74亿、889.99亿、597.85亿、490.41亿、463.13亿元，同比分别为3.22%、-25.32%、-32.82%、-17.97%、-5.56% [7][26] - 2023 - 2027E归属母公司净利润分别为7.371亿、7.5239亿、8.3321亿、9.983亿、11.95亿元，同比分别为-47.12%、2.07%、10.74%、19.81%、19.69% [7][26] - 2023 - 2027E EPS分别为0.33、0.33、0.37、0.44、0.53元 [7][26] 商业运营 - Q1商业运营总收入34.5亿元同比+13.5%，新开吾悦广场1座，累计开业174座，平均出租率97.22% [3] 债务情况 - 截至期末有息负债547亿，较24年末降6亿，存量公开债务约182亿，扣除预资产负债率67%，短期债务有30亿缺口，2025年有6亿美元债及37亿境内债到期 [4] 盈利预测和估值 - 维持25 - 27年EPS为0.37/0.44/0.53元，BPS27.35/27.80/28.33元预测，可比公司25年Wind一致预期PB均值0.64倍，给予公司0.64x25PB，目标价17.50元 [5]

报告公司投资评级 - 推荐（维持）[1] 报告的核心观点 - 公司2025年一季度归母净利润同比增长，主要因物业出租及管理毛利增加、上年同期对无形资产计提减值准备；毛利率同比提升；商业稳健运营，出租率高且运营总收入增长；销售均价上涨；维持原有预测，预计2025 - 2027年EPS分别为0.34元、0.35元、0.40元，当前股价对应PE分别为39.7倍、38.7倍、33.7倍，公司商业地产运营良好，“地产开发 + 商业运营”双轮驱动有望护航后续发展，维持“推荐”评级[8] 根据相关目录分别进行总结 事项 - 公司公布2025年一季报，一季度实现营业收入97.4亿元，同比下降32.2%，归母净利润3亿元，同比增长34% [5] 主要数据 - 行业为房地产，公司网址为www.seazen.com.cn，大股东为富域发展集团有限公司，持股61.09%，实际控制人为王振华，总股本2256百万股，流通A股2256百万股，总市值302亿元，流通A股市值302亿元，每股净资产27.12元，资产负债率72.9% [8] 财务数据 利润表相关 - 2023 - 2027年预计营业收入分别为1191.74亿元、889.99亿元、619.43亿元、441.03亿元、328.13亿元，同比变化分别为3.2%、 - 25.3%、 - 30.4%、 - 28.8%、 - 25.6%；净利润分别为7.37亿元、7.52亿元、7.60亿元、7.79亿元、8.94亿元，同比变化分别为 - 47.1%、2.1%、1.1%、2.5%、14.8%；毛利率分别为19.1%、19.8%、19.9%、20.0%、21.2%；净利率分别为0.6%、0.8%、1.2%、1.8%、2.7%；ROE分别为1.2%、1.2%、1.2%、1.2%、1.4%；EPS分别为0.33元、0.33元、0.34元、0.35元、0.40元；P/E分别为40.9倍、40.1倍、39.7倍、38.7倍、33.7倍；P/B均为0.5倍 [7] 资产负债表相关 - 2024 - 2027年预计流动资产分别为1526.78亿元、1261.23亿元、931.12亿元、742.16亿元；非流动资产分别为1545.14亿元、1385.68亿元、1225.86亿元、1066.22亿元；资产总计分别为3071.93亿元、2646.91亿元、2156.98亿元、1808.38亿元；流动负债分别为1677.45亿元、1356.21亿元、966.01亿元、710.24亿元；非流动负债分别为567.75亿元、456.93亿元、349.99亿元、248.89亿元；负债合计分别为2245.20亿元、1813.14亿元、1316.00亿元、959.12亿元；归属母公司股东权益分别为608.69亿元、616.29亿元、624.08亿元、633.03亿元 [9] 主要财务比率相关 - 成长能力方面，2024 - 2027年预计营业收入同比分别为 - 25.3%、 - 30.4%、 - 28.8%、 - 25.6%；营业利润同比分别为 - 33.6%、 - 20.5%、2.5%、15.0%；归属于母公司净利润同比分别为2.1%、1.1%、2.5%、14.8%。获利能力方面，毛利率分别为19.8%、19.9%、20.0%、21.2%；净利率分别为0.8%、1.2%、1.8%、2.7%；ROE分别为1.2%、1.2%、1.2%、1.4%；ROIC分别为1.3%、1.0%、1.0%、1.0%。偿债能力方面，资产负债率分别为73.1%、68.5%、61.0%、53.0%；净负债比率分别为39.9%、31.4%、20.5%、9.2%；流动比率分别为0.9、0.9、1.0、1.0；速动比率分别为0.3、0.2、0.2、0.2。营运能力方面，总资产周转率分别为0.3、0.2、0.2、0.2；应收账款周转率分别为156.9、183.7、183.7、183.7；应付账款周转率分别为1.58、1.88、1.88、1.88。每股指标方面，每股收益分别为0.33元、0.34元、0.35元、0.40元；每股经营现金流分别为0.63元、4.34元、4.99元、4.95元；每股净资产分别为26.99元、27.32元、27.67元、28.06元。估值比率方面，P/E分别为40.1倍、39.7倍、38.7倍、33.7倍；P/B均为0.5倍；EV/EBITDA分别为14、4、4、3 [10] 现金流量表相关 - 2024 - 2027年预计经营活动现金流分别为14.19亿元、98.00亿元、112.62亿元、111.68亿元；投资活动现金流分别为13.50亿元、 - 8.08亿元、 - 8.08亿元、 - 8.08亿元；筹资活动现金流分别为 - 90.88亿元、 - 130.93亿元、 - 122.38亿元、 - 114.89亿元；现金净增加额分别为 - 63.19亿元、 - 41.02亿元、 - 17.84亿元、 - 11.29亿元 [11] 经营情况 - 2025Q1公司毛利率29.5%，同比提升4.8个百分点；Q1末公司出租物业174座，总建面1604.4万平米，出租率97.22%，Q1商业运营总收入34.5亿元，同比增长13.5%；Q1销售金额51亿元，同比下降57.3%，销售面积65.8万平米，同比下降60.2%，销售均价7757元/平米，同比上涨7.2%，较2024年全年上涨4.1% [8] 投资建议 - 维持原有预测，预计公司2025 - 2027年EPS分别为0.34元、0.35元、0.40元，当前股价对应PE分别为39.7倍、38.7倍、33.7倍，公司商业地产运营良好，“地产开发 + 商业运营”双轮驱动有望为后续发展保驾护航，维持“推荐”评级 [8]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 新城控股秉承“住宅 + 商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，商场收入和毛利占比持续提升，经常性收入占比提升助力稳健经营，未来 2 年偿债压力逐步减轻，维持“买入”评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 市场与基础数据 - 2025 年 4 月 29 日收盘价 13.37 元，一年内最高/最低 16.70/8.36 元，市净率 0.5，流通 A 股市值 30,158 百万元，上证指数 3,286.65，深证成指 9,849.80 [1] - 2025 年 3 月 31 日每股净资产 27.12 元，资产负债率 72.93%，总股本/流通 A 股 2,256/2,256 百万，流通 B 股/H 股无 [1] 财务数据及盈利预测 |项目|2024|2025Q1|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|88,999|9,738|59,665|47,026|43,369| |同比增长率（%）|-25.3|-32.2|-33.0|-21.2|-7.8| |归母净利润（百万元）|752|304|848|1,003|1,513| |同比增长率（%）|2.1|34.0|12.7|18.3|50.9| |每股收益（元/股）|0.33|0.13|0.38|0.44|0.67| |毛利率（%）|19.8|29.5|24.8|29.7|34.1| |ROE（%）|1.2|0.5|1.3|1.5|2.2| |市盈率|40|/|36|30|20| [5] 公司经营情况 - 2025Q1 营业收入 97 亿元，同比 -32.2%；归母净利润 3.0 亿元，同比 +34.0%；扣非后归母净利润 3.0 亿元，同比 +3.5%；基本每股收益 0.13 元，同比 +30%；毛利率、归母净利率分别为 29.5%、3.1%，同比分别 +4.8pct、+1.5pct；三费费率 19.9%，同比 +3.1pct；未计提资产减值损失；计提信用减值损失 -0.4 亿元；25Q1 末预收款及合同负债为 536 亿元，同比 -48%，覆盖 24 年地产营收的 0.4 倍 [6] - 截至 2025Q1 末，累计开业商场 173 个，其中轻资产 25 个；开业 GRA1,604 万平，同比 +6.8%；出租率 97.2%，同比 +0.4pct、环比 -0.6pct；2025 年计划含税租管费 140 亿元，同比 +9.3%；2025Q1 税后租管费 32.2 亿元，同比 +13.4%、环比 +3.7%；江苏、浙江和安徽分别贡献 2025Q1 租管费收入的 27%、12%和 7%，构成 GLA 的 25%、10%和 8%；2024 年商场营收占比 14%、毛利占比 48%、毛利率 70.2%，较 2023 年提升 [6] - 至 25Q1 末，处于三条红线黄档，剔预负债率、净负债率和现金短债比分别为 67.0%/55.1%/0.75 倍；有息负债 535 亿元，同比 -6.1%；24 年末融资成本 5.92%，较 23 年 -28BP；24 年新增经营性物业贷及其他融资约 205 亿元，加权本金平均利率为 4.97%，抵押率约 50%；存量公开债余额合计 182 亿元，境内债敞口 109 亿元，均带抵押、占比 60%，25、26 年分别到期 37 亿元、41 亿元；美元债敞口 10.04 亿美元（对应 72 亿元），均为信用债、占比 40%，25、26 年分别到期 6 亿美元、4.04 亿美元 [6] - 2025Q1 销售金额 51 亿元，同比 -57%；销售面积 66 万平，同比 -60%；销售均价 7,757 元/平，同比 +7.2%；2024H1、2024H2、2025 年 1 - 3 月销售均价分别为 7,221、7,815、7,757 元/平；一季度内无新增拿地；2025Q1 竣工面积 59 万平，同比 -57%；2025 年计划开工面积 170 万平，同比 -39%；计划竣工面积 555 万平，同比 -64% [6] 财务摘要 |项目（百万元，百万股）|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入|119,174|88,999|59,665|47,026|43,369| |营业成本|96,468|71,373|44,846|33,076|28,566| |税金及附加|2,710|2,313|1,550|1,222|1,127| |主营业务利润|19,996|15,313|13,269|12,728|13,676| |销售费用|5,130|3,965|2,658|2,095|1,932| |管理费用|3,393|2,758|1,849|1,457|1,344| |研发费用|20|7|5|4|3| |财务费用|2,966|3,311|2,825|2,956|3,310| |经营性利润|8,487|5,272|5,932|6,216|7,087| |信用减值损失|-723|-682|0|0|0| |资产减值损失|-5,348|-2,018|-2,000|-900|-300| |投资收益及其他|1,583|330|352|297|331| |营业利润|4,474|2,972|4,284|5,614|7,117| |营业外净收入|98|-65|0|0|0| |利润总额|4,572|2,906|4,284|5,614|7,117| |所得税|4,012|2,186|3,224|4,360|5,225| |净利润|560|720|1,060|1,254|1,892| |少数股东损益|-177|-32|212|251|378| |归属于母公司所有者的净利润|737|752|848|1,003|1,513| [7]