行业投资评级 - 看好（维持）[6] 报告核心观点 - 判断全年房地产走势及长周期位置的胜负手在于当前“小阳春”的资产价格表现，而非成交量，需持续关注二手房市场挂牌价的边际趋势[2] - 对自然资源部38号文存在市场误读，“严控新增建设用地”不等于“暂停供地”，其核心是“严控增量，盘活存量”，政策思路是连续一贯的，建议投资者将关注点从政策博弈切换至基本面高频跟踪和周期拐点研判[2] - 短期看好行业脉冲行情或仍可持续，因小阳春行情表现不俗且4月政治局会议仍有政策预期；中期若小阳春呈现“以价换量”特征且季节性行情后景气度下行，则推荐把握三条结构性投资主线[5][63] 市场表现 - A股房地产指数周跌幅0.53%，跑输沪深300指数[8][10] - H股香港内房股指数周跌幅2.65%，港资房企指数周跌幅5.88%，均跑输恒生指数[8][14] - 个股方面，A股新城控股周跌幅5.01%[8][16]；H股港资房企多数下跌，九龙仓置业周跌幅10.15%[8][19] 二手房市场周度跟踪 - **挂牌价**：全国挂牌价周环比下降0.1%，跌幅收窄0.1个百分点；上海、北京挂牌价周环比转正[4][21] - **挂牌量**：一线城市挂牌量周环比上涨0.5%，涨幅回落0.3个百分点；其中广州表现分化，挂牌量周环比下降0.2%[4][25] - **成交量**：小阳春热度延续，上海二手房单日网签（03/14）1472套创近一年新高[4][31] - 北京、广州、深圳及二线城市二手房成交量周环比分别上涨26.8%、54.6%、53.6%、32.3%[4][31] - 北京、广州、深圳节后（02/23-03/14）累计成交农历同比增长22.9%、6.9%、5.6%[4][31] - **议价率**：2026年1月，一线城市整体议价率月环比下降，北京、上海、深圳议价率月环比分别下降0.4、1.0、0.4个百分点[42][44] 新房市场周度跟踪 - **成交量**：小阳春行情持续，十大城市周累计成交114.83万平方米，周环比增长37%[47][48] - 一线城市周累计成交48.77万平方米，周环比大幅增长73%，其中北京、上海、广州周环比分别增长8%、68%、157%[4][47][48] - **库存及去化**：十大样本城市新房库存面积7742.88万平方米，周环比下降0.2%[49][50] - 一线城市新房库存2960.70万平方米，周环比下降1.0%，年同比下降3.1%[49][50] - 一线城市去化周期为13.8个月[50] 重点事件点评 - 自然资源部发布38号文，明确“严控增量，盘活存量”发展方向，新增建设用地优先保障重大项目和民生，原则上不用于经营性房地产开发[3][51][52] - 该政策并非“停止供地”，因房地产开发用地来源包含存量建设用地，存量用地仍可用于开发[3][53] - 政策建立了新增与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，倒逼地方政府转向存量挖潜[3][52][53] - 政策背景包括：27个典型城市未售商品住宅用地达2.2万公顷，占存量用地总面积的49%；2024-2025年国有土地使用权出让收入已连续两年低于支出[54][57] - 政策优化了征地流程，城中村改造涉及的零星土地（原则上不超过项目总面积10%）及民生保障设施可办理新增用地审批，有助于加速城市更新[52][56] - 投资建议关注旧改经验丰富、深耕高能级城市的全国性房企或地方国企[3][56] 房企融资与行业政策 - **房企融资**：上周房地产企业新发债券规模合计106.80亿元，周环比下降0.1%[58] - 华润置地发行25亿元3年期中票，票面利率1.90%[58][59] - **行业政策**：除自然资源部38号文外，上周地方政策包括东莞优化人才购房优惠、成都拟提高公积金贷款额度并阶段性取消贷款次数限制等[61][62] 投资建议 - **短期**：因小阳春行情表现不俗、4月政治局会议有政策预期，政策博弈与基本面改善逻辑短期难以证伪，看好行业脉冲行情短期或仍可持续[5][63] - **中期结构性主线**（按确定性从高到低排序）： 1. 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企[5][63] 2. 受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的[5][63] 3. 多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业[5][63]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 报告核心观点 - 自然资源部与国家林草局联合发布的38号文，标志着土地供给侧制度性重构，核心是“控增量、强存量、优供给、保民生”，这是对2026年政府工作报告“控增量、去库存、优供给”定调在土地端的落地[1] - 供地逻辑的根本性改变，意味着房企的存量盘活、资源整合与长期运营能力将成为核心竞争力，有望加速行业格局重塑[1] - 政策通过“增存挂钩”硬约束和新增用地用途严控，从制度上倒逼城市发展转向存量集约利用，未来地产开发用地增量将受到严格控制，存量盘活模式将成为主要获地渠道[2][3] - 行业“提质缩量”的供地趋势已形成，城市结构分化或将加剧，核心城市核心区域的存量盘活动力更足[4] 政策与行业趋势分析 - **增存挂钩硬约束**：建立新增建设用地与存量盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，并从省级层面实施建设用地总量管控[2] - **新增用地用途严控**：明确新增建设用地优先保障重大项目与民生事业，原则上不用于经营性房地产开发，仅城中村改造小于10%的零星用地可用于民生配套和商品房开发[2] - **审批效率提升**：政策简化批而未供土地处置流程，撤回批文可保留占补平衡指标，大幅降低地方盘活存量的成本[2] - **供地趋势“提质缩量”**：2025年全国土地供应面积同比下降18%，但溢价率同比小幅回升1.6个百分点至5.8%，主要因重点城市优质地块入市提振局部市场信心[4] - **库存情况**：2026年初，97个样本城市存量住宅用地总面积同比下降2%至5.6万公顷，但未动工土地面积达1.6万公顷，同比增长9%[4] 投资建议与重点公司 - 报告认为，具备存量盘活能力与核心城市布局的房企及配套服务商将迎来长期发展机遇[5] - **重点推荐四类标的**： 1. 兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，尤其是在上海有优质储备的房企，如城投控股、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等[5] 2. 依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，如华润置地、新城控股、龙湖集团等[5] 3. 受益于香港市场复苏的香港本地房企，如新鸿基地产等[5] 4. 受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，如绿城服务、招商积余等[5] - **重点公司最新观点摘要**： - **龙湖集团 (960 HK)**：商业运营收入继续增长，开发销售同比下降，拿地提质缩圈。公司价值存在低估，偿债高峰已过，财务纪律严明[12] - **绿城服务 (2869 HK)**：维持业绩指引不变，现金优先考虑分红和回购，看好其通过提质增效持续兑现竞争优势[12] - **建发国际集团 (1908 HK)**：上半年业绩超预期，存货减值已较为充分，已售未结资源结构优化，盈利能力有望企稳修复[12] - **中国海外发展 (688 HK)**：短期盈利承压，但开发业务规模与运营优势保持行业领先，土储资源充裕优质[12] - **城投控股 (600649 CH)**：结算规模显著提升，待结算资源充沛，核心城市禀赋优势显著，市值管理态度积极[13] - **招商蛇口 (001979 CH)**：投拓有力，产品力构筑相对优势，融资优势凸显，市值管理积极[13] - **招商积余 (001914 CH)**：主业业绩稳中有进，市拓规模和增速或领跑头部企业，分红+回购的总回报比例进一步提升[13] - **绿城中国 (3900 HK)**：上半年业绩承压，但销售表现优于行业平均，拿地力度加大，债务结构改善、现金流充裕[13] - **新城控股 (601155 CH)**：商业运营稳健发展，现金流压力得以纾解，开发业务减值影响逐步消减[13] - **新鸿基地产 (16 HK)**：上半年核心净利润同比增速亮眼，租金表现具备韧性，预计将持续受益于香港房地产市场复苏[13] - **滨江集团 (002244 CH)**：交付高峰推动业绩高速增长，待结转资源充裕，在杭州具备显著的深耕优势[14] - **华润置地 (1109 HK)**：开发业务经营优势保持，经常性业务贡献稳定增长，核心利润占比显著提升，“大资管”业务有望提升资产周转效率[14] - **中国金茂 (817 HK)**：开发业务销售额逆势增长，新项目利润兑现度高，正有序推进存量盘活工作[14]

核心观点 - 报告核心观点为“城市建设规划收紧，板块关注度提升”，认为自然资源部新规限制新增建设用地用于经营性房地产开发，将推动城市内涵式发展，同时市场成交数据好转，板块具备价值修复基础 [1][4] 政策分析 - 中央层面，自然资源部等发布38号文，规定“年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”，且“新增建设用地优先向保民生类项目倾斜，原则上不用于经营性房地产开发”，旨在限制城市外拓，推动存量盘活 [4][14][16] - “十五五”规划全文发布，地产发展方向包括稳定预期释放需求、完善住房保障体系（如优化供给、扩大公积金使用范围）、推动高质量发展（如完善基础制度、推进现房销售） [16][17] - 地方层面，东莞优化人才购房补贴，符合条件的可享销售价格8折优惠且不设上限 [18][20]；成都拟提高公积金贷款额度（单/双缴存人最高至80/120万元）并阶段性取消贷款次数限制 [18][20] 市场成交表现 - 新房市场：第11周（3月6日-12日）49城新房成交面积288.63万方，环比下降4.5%，以春节对齐口径同比下降6.5%，同比由正转负 [19][21][23]；3月前12天49城新房成交面积同比下降15.3%，春节对齐同比下降10.8% [19][25]；年初至今累计同比下降16.9% [4][19] - 二手房市场：第11周11城二手房成交面积170.62万方，环比上升15.9%，春节对齐同比上升8.2% [33][39]；3月前12天春节对齐同比上升3.8%，由负转正 [34][37]；年初至今累计同比下降4.4% [34] - 中介实时数据：第11周78城二手房成交套数环比上升41.8%，春节对齐同比上升25.6% [47][52]；3月前12天春节对齐同比上升30.3% [47]；小阳春以来累计同比上升31% [4] 市场景气度 - 新房供应与去化：第11周重点10城住宅推盘面积71.7万方，环比大幅增加54.4%，春节后连续3周改善 [4][87]；单周推盘成交率（售批比）为91% [4]；10城住宅售批比（8周移动平均）为96%，同比降低22个百分点 [87][91]；重点城市开盘去化率（8周移动平均）为52%，环比增加5个百分点 [87][98] - 库存：第11周重点10城住宅库存面积4801万方，环比微增0.1%，去化周期为16.8个月，环比缩短0.1个月 [87][92][100] - 二手房景气度：第11周140城二手房挂牌量环比小幅上涨0.5%，涨幅弱于2024、2025年同期 [4][101]；70城二手房日均来访7.3万组，环比增加36.0% [101][111]；3月前12天二手房来访转化率为5.7%，维持历史高位 [4][102][109] 土地市场 - 土地出让：第11周300城住宅用地出让金170.3亿元，环比增加8.3%，同比大幅增加67.3% [4][118][122]；3月前12天出让金306.6亿元，同比大幅增加100.3%，但年内累计同比仍下降38.7% [118][120] - 土地供应与成交：第11周土地供应建筑面积667.7万方，环比增加4.9%；成交建筑面积374万方，单周成交转化率为56% [4][118] - 溢价率与楼面价：第11周300城宅地溢价率（4周移动平均）为12.6%，环比增加1.0个百分点；成交楼面价（4周移动平均）为5090元/平方米，环比增加24% [118][128][129] 板块行情与观点 - A股地产板块：第11周SW房地产板块下跌0.5%，跑输沪深300指数0.7个百分点，但在30个申万行业中排名第14位（47%分位），为过去三周最好表现 [4][130][133]；16家主流房企指数下跌2.3%，其他房企下跌0.4%，违约房企上涨0.2% [4]；周内涨幅居前的公司包括绿城中国、滨江集团和建发股份 [4] - 物业与港股板块：本周物业板块下跌2.8%，跑输恒生指数1.7个百分点，主流物管公司中仅招商积余上涨 [4]；香港内房板块本周下跌6.3%，跑输恒生指数5.2个百分点，九龙仓置业等跌幅较大 [4] - 投资观点：报告认为市场风险偏好下降且成交好转，地产板块具备价值持续修复的基础 [4] 其他板块（C-REITs） - 第11周C-REITs综合收益指数下跌0.32%，78单REITs中31单上涨 [4] - 一级市场有1单商业不动产REITs申报，暂无项目通过审核，目前3单已受理，1单已问询，10单已反馈 [4]

行业投资评级 - 行业评级为“买入”，且为维持该评级 [2] 报告核心观点 - 3、4月为楼市传统旺季，上海“沪七条”政策优化后，二手房与新房成交量均有增长，但新房恢复较慢，一二手房置换链条未完全打通 [7] - 随着低价二手房库存持续下降，新房性价比将逐步凸显 [7] - 今年政策将围绕“因城施策控增量、去库存、优供给”展开，量价有望逐步企稳 [7] - 维持行业“买入”评级，建议关注核心城市土储及高端改善型头部房企，以及二手房交易占比提升趋势下的头部中介机构 [7] 核心城市市场表现 - **北京**：近一周（3.7-3.13）二手房日均成交580套，同比-3.7%；新房日均成交76套，同比-27.5% [4] - **北京**：3月二手房、新房成交同比分别为-4.85%、-32.42%；1-3月累计成交同比分别为-4.73%、-27.6% [4] - **上海**：近一周二手房日均成交982套，同比+8%；新房日均成交318套，同比-8% [5] - **上海**：3月二手房、新房成交同比分别为-4.76%、-4.56%；“沪七条”出台后新房、二手房成交量均呈现显著增长 [5] - **深圳**：近一周二手房日均成交154套，同比-25%；新房日均成交39套，同比-57% [5] - **深圳**：3月二手房、新房成交同比分别为-7.8%、-25% [5] 全国重点城市市场表现 - **新房市场**：30个大中城市近一周（3.7-3.13）新房成交面积同比+0.9%，3月成交同比-9.6%，1-3月累计成交面积同比-21.6% [6] - **新房市场**：分城市看，近一周一线、二线、三线城市新房成交面积同比分别为-4.8%、+0.9%、+9.5% [6] - **新房市场**：1-3月累计成交面积同比，一线城市为-23.6%，二线城市为-18.6%，三线城市为-24.9% [6] - **二手房市场**：14城近一周二手房成交面积同比-24.7%，3月成交同比-17%，1-3月累计成交面积同比-8% [6] 投资建议与关注方向 - 建议关注土储分布在核心城市及产品聚焦高端改善型的头部房企，例如保利发展 [7] - 建议关注二手房交易占比持续提升趋势下的头部中介机构，例如我爱我家 [7] 重点房企股价表现（截至2026年3月13日） - **A股房企周度涨跌幅**：招商蛇口-1.03%，保利发展-1.07%，金地集团-1.27%，万科A-1.27%，滨江集团+1.98%，新城控股-5.01%，华发股份-2.18%，建发股份+0.85%，华侨城A+0.81%，金融街0.00%，城建发展+0.74%，首开股份+9.16%，绿地控股0.00% [31] - **A股房企年初至今涨跌幅**：招商蛇口+11.11%，保利发展+5.90%，金地集团+1.31%，万科A+0.22%，滨江集团+7.86%，新城控股+7.31%，华发股份-4.27%，建发股份+4.32%，华侨城A0.00%，金融街-0.36%，城建发展+6.71%，首开股份-15.28%，绿地控股-1.20% [31] - **H股房企近一周涨跌幅**：绿城中国+3.19%，中国海外发展-5.81%，华润置地-2.72%，建发国际集团-2.20%，中国海外宏洋集团-2.29%，越秀地产-5.02%，中国金茂-0.69%，碧桂园+1.64%，龙湖集团-1.08% [31] - **H股房企年初至今涨跌幅**：绿城中国+22.08%，中国海外发展+4.49%，华润置地+10.59%，建发国际集团-9.20%，中国海外宏洋集团+29.29%，越秀地产+5.05%，中国金茂+19.01%，碧桂园-25.30%，龙湖集团+7.13% [31]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，叠加供给侧深度出清、行业格局优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] - 自然资源部38号文并非土地断供，而是转向，要求新增建设用地与存量盘活挂钩，或将加速城市更新 [1] 行业数据总结 - **新房成交量**：上周（3.7-3.13）34个重点城市新房合计成交217.5万平米，环比上升20% [2][3]。其中，一二线城市成交206万平米，环比上升21.6%；三四线城市成交11.4万平米，环比下降3.9% [3]。3月（3.1-3.13）34城新房成交同比下降16.6%，降幅较2月收窄6.9个百分点 [2][6]。其中，一二线同比下降13.5%，降幅收窄9.1个百分点；三四线同比下降48.3%，降幅扩大16.5个百分点 [2][6][7] - **二手房成交量**：上周（3.7-3.13）13个重点城市二手房合计成交111万平米，环比上升9% [2][11]。3月累计成交同比下降26.9%，降幅较2月扩大0.2个百分点 [2][11] - **新房库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘75万平米，成交83万平米，成交推盘比为1.12倍 [2][19]。截至上周末（2026/3/13），15城合计住宅可售面积为8796.8万平米，环比下降0.1% [2][19]。3个月移动平均去化月数为27.9个月，环比上升0.04个月 [2][19] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：“十五五”规划纲要提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 [2][27]。自然资源部印发《自然资源要素保障通知》（38号文），要求建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，且新增用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发 [2][27][32] - **地方政策**：广西印发城市更新五年行动方案，提出推动一批优质城中村改造项目，并鼓励采用“房票安置”等货币化安置方式 [2][27][32][34]。成都拟提高公积金贷款额度并阶段性取消贷款次数限制 [2][27][33]。福州优化调整了住房公积金政策的贷款套数认定、住房装修提取等6个方面 [2][27][33] - **REITs动态**：星河集团商业不动产REITs正式申报 [2][27][33] 公司动态总结 - **房企业绩**：多家房企披露2025年度业绩，陆家嘴营收181.7亿元（同比+24%），归母净利润12.2亿元（同比-19%）[2][37][38]。浦东金桥营收59.7亿元（同比+118.9%），归母净利润10.7亿元（同比+7.1%）[2][37][38]。太古地产营收160.4亿港元（同比+11%），经常性基本溢利62.6亿港元（同比-3%）[2][37][38]。招商积余营收192.7亿元（同比+12.2%），归母净利润6.5亿元（同比-22.1%）[2][37][43][44] - **房企经营数据**：多家房企公布2026年2月单月销售数据，招商蛇口签约销售金额77.7亿元（同比-25.6%），保利发展101.3亿元（同比-36.7%），中国金茂53.3亿元（同比+20.6%），新城控股12.23亿元（同比-37.6%）[2][37][38][42] - **融资与回购**：新城发展子公司发行3.6亿美元担保优先票据 [37][42]。越秀地产拟发行共计10亿元公司债 [37][42]。贝壳-W耗资约500万美元回购公司股份91.5万股 [43][44] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数下跌0.53%，沪深300指数上涨0.19%，相对收益为-0.72%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第14位 [2][45]。当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为23.9倍和18.7倍 [2][48] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均下跌1.39%，相对收益为-1.57%，板块表现弱于大市 [2][50]。板块平均2025、2026年预测PE分别为14倍和13倍 [53][56] 投资分析意见与推荐标的 - **优质房企**：推荐建发国际、滨江集团、中国金茂、保利发展、中海外发展，关注建发股份、城投控股 [2] - **商业地产**：推荐新城控股、华润置地、恒隆地产、太古地产、嘉里建设，关注新城发展、大悦城 [2] - **二手房中介**：推荐贝壳-W [2] - **物业管理**：推荐华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]

报告投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业基本面底部正逐步临近 政策面更趋积极 行业格局显著优化 优质房企盈利修复将更早且更具弹性 板块当前配置创历史新低 部分优质企业估值处于历史低位 板块已具备吸引力 [2] - 自然资源部38号文并非土地断供 而是土地供应转向 要求新增建设用地与存量盘活挂钩 或将加速城市更新进程 [1] 行业数据总结 - **新房成交**：上周(3.7-3.13)34个重点城市新房合计成交217.5万平米 环比上升20% 其中一二线城市成交206万平米 环比上升21.6% 三四线城市成交11.4万平米 环比下降3.9% [2][3] - **新房成交月度趋势**：3月(3.1-3.13)34城一手房成交337.7万平米 同比下降16.6% 较2月同期降幅收窄6.9个百分点 其中一二线城市同比下降13.5% 降幅收窄9.1个百分点 三四线城市同比下降48.3% 降幅扩大16.5个百分点 [2][6][7] - **二手房成交**：上周(3.7-3.13)13个重点城市二手房合计成交111万平米 环比上升9% 3月累计成交同比下降26.9% [2][11] - **库存与去化**：上周15城合计推盘75万平米 成交83万平米 成交推盘比为1.12倍 截至上周末(3/13) 15城合计住宅可售面积为8796.8万平米 环比下降0.1% 3个月移动平均去化月数为27.9个月 环比上升0.04个月 [2][19] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：“十五五”规划纲要提出推动房地产高质量发展 加快构建房地产发展新模式 健全租购并举的住房制度 [2][27] - **土地供应新政**：自然资源部38号文要求建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制 年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积 新增用地优先保障重大项目和民生事业 原则上不用于经营性房地产开发 [2][27][32] - **地方政策**：广西印发城市更新五年行动方案 提出推动优质城中村改造项目并鼓励采用“房票安置”等货币化安置方式 成都拟提高公积金贷款额度并阶段性取消贷款次数限制 福州优化调整公积金贷款套数认定等政策 [2][27][32][33][34] - **REITs进展**：星河集团商业不动产REITs已正式申报 [2][27][34] 公司动态总结 - **房企业绩**：陆家嘴2025年营收181.7亿元 同比增长24% 归母净利润12.2亿元 同比下降19% 浦东金桥营收59.7亿元 同比增长118.9% 归母净利润10.7亿元 同比增长7.1% 太古地产营收160.4亿港元 同比增长11% 经常性基本溢利62.6亿港元 同比下降3% [2][37][38] - **房企经营数据**：2月单月销售数据中 招商蛇口签约金额77.7亿元 同比下降25.6% 保利发展签约金额101.3亿元 同比下降36.7% 中国金茂签约金额53.3亿元 同比上升20.6% 新城控股合同销售金额12.23亿元 同比下降37.6% [2][37][38][42] - **物管公司业绩**：招商积余2025年营收192.7亿元 同比增长12.2% 归母净利润6.5亿元 同比下降22.1% [2][43][44] - **融资与回购**：新城发展子公司发行3.6亿美元担保优先票据 越秀地产拟发行共计10亿元公司债 贝壳-W耗资约500万美元回购公司股份91.5万股 [37][42][43][44] 板块行情回顾总结 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数下跌0.53% 沪深300指数上涨0.19% 相对收益为-0.72% 表现弱于大市 在31个板块中排名第14位 [2][45] - **地产个股表现**：涨幅前五位为绿发电力、京投发展、西藏城投、*ST阳光、首开股份 跌幅后五位为财信发展、*ST荣控、新黄浦、深深房A、新城控股 [2][45][46] - **地产板块估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率(PE)均值分别为23.9倍和18.7倍 [2][48] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌1.39% 相对收益为-1.57% 表现弱于大市 [2][50] - **物管板块估值**：板块平均2025/2026年预测市盈率(PE)分别为14倍和13倍 其中华润万象生活分别为22倍和20倍 绿城服务分别为13倍和11倍 [2][53][56]

行业投资评级 * 行业评级：买入 [5] 报告核心观点 * 商业不动产公募REITs试点加速推进，申报及审核效率显著提升，对盘活存量资产、扩大有效投资意义重大 [1][5][27] * 2026年2月C-REITs市场综合表现走弱，未能延续1月上涨行情，市场活跃度下降，呈现估值回归趋势 [5][66] * 一级市场发行热度仍较高，商业不动产REITs成为重要增量，审核阶段项目储备丰富 [5][27][30] * 解禁压力对二级市场行情构成影响，单次解禁份额占比高的项目在解禁前后下跌概率更大 [44][51][52] * 存量REITs表现分化，高速公路等估值较低板块表现强势，而前期涨幅较高的产业园区、保租房等板块出现回调 [5][75] 按目录总结 一、C-REITs政策环境及事件梳理 * 2026年2月，地方层面政策密集出台支持REITs发展，陕西、福建、广东、安徽、苏州等多地在政府工作报告或相关文件中明确支持拓宽REITs试点覆盖范围、激活存量资产价值 [5][16] 二、C-REITs市场规模变化及一级市场发行情况 * **整体市场规模**：截至2026年2月28日，C-REITs市场总规模为2273.77亿元，环比下降13.32亿元（降幅0.58%）；流通盘市值1252.24亿元，环比上升5.19亿元（增幅0.42%）；上市基金总数79只 [5][17] * **月度发行**：2月新增1单REITs上市，募集规模15.05亿元；2026年第一季度（截至2月）合计发行规模15.05亿元，较2025年第四季度下降70.68% [5][18] * **资产结构**：已发行项目中，按规模计，高速公路REITs占比最高（32.59%，687.71亿元），国企发行人规模占比最大（54.83%，1156.95亿元） [18] * **一级市场进展**： * 商业不动产REITs审核效率高，自证监会试点公告至首批项目申报仅62天，华泰紫金华住安住REIT在22天内完成问询，其他商业不动产REITs平均28.7天完成反馈 [5][27] * 截至2月28日，交易所在审项目共25单，规模合计710.33亿元；其中商业不动产REITs有14单已申报，合计规模达469.52亿元 [5][28][30] * 对新披露的4单商业不动产REITs（光大安石、中信建投首农食品、华泰紫金华住安住、国泰海通崇邦）的经营数据和估值进行了分析，指出其估值水平和分派率存在差异 [32][33][34][35][36][37] * **新上市标的热度**：2月上市的华夏中核能源REIT配售比例低至0.28%，显示市场对热门板块新REITs关注度仍较高 [38][39][41] * **解禁影响**： * 2月有4单项目解禁，规模21.27亿元 [44] * 历史数据显示，单次解禁份额占比越高的REITs，在解禁前后（解禁前5日至解禁后5-10日）下跌的可能性更高，如明阳新能源REIT、中交高速REIT等跌幅超过9% [51][52][53] * 展望后市，2026年3月解禁压力较大（预计39.23亿元），需注意京能光伏REIT等解禁抛压风险 [59][60] * **潜在储备项目**：截至2月末，已有125家发起人进入招募REITs发行联合体流程，其中能源水利（37单）、商业不动产（19单）两类资产储备较多 [62][65] 三、2月REITs市场行情表现回顾 * **整体走势**：2月C-REITs综合收益指数下跌1.16%，环比由涨转跌（1月上涨4.93%），跑输沪深300（涨0.08%）和中债新综合指数（涨0.04%）；日均换手率回落至0.38%，环比下降0.19个百分点 [5][66] * **板块表现**： * 2月仅3个板块上涨：数据中心（+1.94%）、水电（+1.12%）、高速公路（+0.32%） [5][75] * 5个板块下跌：产业园区（-2.94%）、保租房（-2.90%）、消费（-2.15%）、物流设施（-1.34%）、新能源（-1.08%） [5][75] * **个票表现**： * 新股华夏中核REIT上涨26.56% [5] * 存量REITs呈现估值回归趋势，P/NAV（市价/净资产价值）较高的REITs涨幅排名靠后 [5] * 高速公路REITs表现强势，江苏交控REIT（+3.50%）、宁波交投REIT（+2.36%）涨幅居前；数据中心板块热度不减，润泽REIT（+2.59%）涨幅靠前 [5] * 跌幅较高的多为前期涨幅较高的REITs，如南京建邺REIT（-8.11%）、金隅产园REIT（-5.96%）等 [5] 四、估值和业绩表现对比评价 * 报告包含重点公司（如万科A、招商蛇口、保利发展等）的估值和财务分析表，提供了收盘价、评级、合理价值、预测EPS、PE、EV/EBITDA、ROE等数据 [6] （附）图表索引概要 * 报告包含大量图表，详细展示了C-REITs市场规模历史走势、月度发行规模、上市流程、解禁影响分析、各板块收益走势、估值水平（P/NAV、分派率）以及综合收益构成等 [11][12][15]

报告行业投资评级 - 行业评级：**推荐**（维持）[3] 报告核心观点 - “十五五”规划纲要提出加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居[5] - 报告认为规划主要侧重**住房制度**、**新模式**、**高水平居住**三个方向，行业整体有望从过去的快速发展转变为高质量发展[5][8] - 随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率优势，有望通过估值修复实现整体的β机会[5][66][71] 一、住房保障体系 （一）优化保障房供应、使用和管理 - **保障房供应目标**：规划提出优化保障性住房供给，满足三类人群需求：1）**城镇低收入住房困难家庭**（最基础住房需求，如廉租房）；2）**住房困难且收入不高的工薪群体**（基本住房需求，如经济适用房、安居房）；3）**新市民、青年等群体**（阶段性住房需求，如公租房）[9][10] - **保障房管理机制**：加强全流程管理，健全申请、轮候、配租配售、使用、退出等机制，并探索配租型与配售型保障房房源的有序转换和统筹使用[9][11][16] （二）公积金制度改革 - **扩大使用范围**：规划提出深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，支持灵活就业人员参加[5][17] - **公积金贷款放松**：报告预计公积金贷款有望放松，例如**贷款额度提高**（如上海将家庭首套公积金贷款最高额度从160万提高至240万）和**贷款利率下降**（2026年2月5年以上公积金贷款利率为2.6%，较此前长期维持的3.25%下降65个基点）[5][18][19] 二、房地产新模式 （一）基础制度 - **开发与融资**：规划提出推行**房地产开发项目公司制**和**融资主办银行制**，这被视为城市房地产融资协调机制的延伸，旨在将风险从房企层面细化至项目层面，减小单一项目的风险影响[5][24][25] - **商品房销售**：规划提出有力有序推进**现房销售**。报告分析，向现房销售过渡可能通过提高预售门槛、减缓预售资金存入速度、加强预售资金监管（如引入第三方监管）等方式实现[24][28][29] （二）供应管理 - **核心原则**：提出“以人定房、以房定地”，即根据人口居住需求决定住房供应，根据住房建设与去化需求决定土地供应，以调节楼市动态平衡[5][30] - **政策自主权**：充分赋予城市政府房地产市场调控自主权。例如，自然资源部曾通知，商品住宅去化周期超过36个月的城市应暂停新增商品住宅用地出让[30] （三）存量盘活 - **存量商品房**：规划提出推动已供未开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房盘活利用。截至2025年12月末，全国商品房待售面积达**7.7亿平方米**，待售商品住宅面积达**4.0亿平方米**；全国待售商品房去化周期为**29.97个月**[5][34] - **闲置商业办公用房**：商业营业用房去化压力较大，截至2025年末待售面积达**1.42亿平方米**，去化周期高达**59.97个月**。报告以上海政策为例，指出支持存量商务楼宇兼容多种功能（如租赁住房、养老托育）并鼓励统一运营和金融支持[36][39][41] 三、高水平居住 （一）改善性住房供给与“好房子” - **增加改善性供给**：规划提出因城施策增加改善性住房供给，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”[5][45] - **提升房屋标准**：2025年3月住建部发布《住宅项目规范》国家标准，从居住环境、建筑空间等方面提高标准，例如新建住宅层高不低于3米、4层及以上住宅设置电梯等，以高品质产品促进居民置换需求[46] （二）住房租赁与全生命周期管理 - **租赁市场发展**：规划提出规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业。报告指出，当前全国租房人口近**2.6亿**，市场以个人出租为主，需要向规范化、专业化发展[5][48] - **全生命周期管理**：建立房屋全生命周期安全管理制度。报告分析了开发类房屋从拿地、开发、销售到物业管理的全链条，以及运营类房屋（如租赁公寓）的长期运营和可能的REITs上市路径[47][51][60] - **中介角色扩大**：房屋中介在新房销售环节份额扩大。例如，2025年上半年，贝壳新房和二手房GTV交易占比分别为**29.53%** 和**70.47%**；我爱我家占比分别为**14.18%** 和**85.82%**[54] 四、投资建议 - **行业估值**：报告认为，随着行业向高质量发展转变，行业估值或迎来整体修复。2025年下半年以来，板块估值和行业基本面均承压，但政策支持下配置价值逐渐凸显[61][63][71] - **看好公司**： - **核心看好**：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团[5][71] - **建议关注**： 1. **优质开发**：绿城中国、中国海外发展 2. **优质物管**：绿城服务 3. **优质商业**：恒隆地产 4. **代建龙头**：绿城管理控股 5. **中介龙头**：贝壳-W、我爱我家[5][71] - **投资逻辑**：头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率优势；存量领域看好优质物业公司、房地产经纪公司以及具备稳定现金流和强运营能力的商业地产与商管公司[66][69][71]

商业运营收入 - 2月公司商业运营总收入约11.48亿元，同比增长1.86%[3] - 1 - 2月公司累计商业运营总收入约23.49亿元，同比增长2.62%[3] 合同销售情况 - 2月公司实现合同销售金额约12.23亿元，同比下降37.57%[7] - 2月公司销售面积约18.68万平方米，同比下降30.97%[7] - 1 - 2月公司累计合同销售金额约19.37亿元，同比下降34.91%[7] - 1 - 2月公司累计合同销售面积约33.46万平方米，同比下降13.36%[7] 地区业务数据 - 2月江苏广场数量44个，总建筑面积4139925平方米，租金收入284175781元，当年累计租金收入577797573元[4] - 2月浙江销售金额13294万元，销售面积16906平方米[8] - 2月重庆销售金额12737万元，销售面积16996平方米[8] - 2月湖北销售金额12653万元，销售面积25606平方米[8]

【农林牧渔研究】康农种业 - 报告核心观点：康农种业凭借其密植代表性品种康农玉 8009 在黄淮海市场取得突破，看好其在该市场的持续增长，并关注公司在玉米种子出海方面的进展 [2] - 行业供需拐点显现：2023年全国制种玉米面积和产量创十年新高，供需比达167%，行业承受较大压力；2024-2025年制种面积下降，行业库存下降，预计2026年行业竞争局势有望放缓，叠加玉米粮价景气度有望上行，利好采取“优质优价”策略的种子公司 [3] - 核心品种表现突出：康农玉 8009 种植密度可达5000+株/亩，测产试验中达到1089公斤/亩产量，刷新国家高密度品种高产记录，在黄淮海区域推广面积迅速提升；过去两年推广面积约200万亩、600万亩，并有望在2026年在全国适宜区推广种植突破1000万亩，跻身全国玉米头部大品种 [4] - 公司渠道与管理优势：在开拓黄淮海市场后，公司采用触达县级经销商的模式，获得更下沉市场的触达，并在该区域获得更高的毛利率水平；公司团队管理精细，人均创收和创利在同类公司中领先，且总部所属区域用工成本较低 [5] - 海外市场拓展：2025年公司成功向安哥拉出口玉米良种8万公斤，并持续推进种业国际化布局，已有一系列适应非洲、东南亚及其他热带、亚热带地区生态条件的玉米品种开展试验示范，公司在玉米品种出海方面处于行业较为领先水平 [5] 【电力设备与新能源研究】万润新能 - 报告核心观点：万润新能正处于业绩拐点确认与产品技术升级突破的关键期，在储能与动力电池需求爆发、与下游优质客户深度合作等背景下，有望迎来量利齐升的上行期 [2] - 公司行业地位：公司是国内锂电池磷酸铁锂正极材料的头部供应商，2025年磷酸铁锂销量同比增长约64.33%，位列国内磷酸铁锂行业出货量第二，主要客户包括宁德时代、比亚迪、中航锂电、亿纬锂能等 [8][23] - 行业现状与趋势：2023年-2025年Q3，湖南裕能、万润新能等7家头部磷酸铁锂上市公司累计亏损额度已超过79亿元；2025年我国磷酸铁锂产量达到391.5万吨，同比增长61.51%，行业面临“增收不增利”的局面；未来，高压实磷酸铁锂趋势化明显，且低端产能出清将改善行业供需，截至2025年底，行业真正具备量产能力的磷酸铁锂名义产能约为572.35万吨 [9][24] - 公司业绩拐点确认：根据公司2025年业绩快报，预计25Q4单季度扣非归母净利润为0.38亿元，已实现单季度盈利；公司绑定头部客户有效保障需求，有望随着行业改善实现量利齐升 [9][24] - 盈利预测与估值：预计2025-2027年公司归母净利润为-4.46亿元、9.63亿元、13.7亿元，同比增长48.7%、315.7%、42.4%；给予公司2026年17倍PE，对应目标价129.71元 [7][22] 【汽车研究】爱柯迪 - 报告核心观点：爱柯迪是国内汽车轻量化隐形冠军，正进军具身智能机器人领域，攻坚电机及镁合金产品，致力于成为该领域的一级供应商 [2] - 公司业务拓展：通过收购卓尔博进军微特电机领域；QY Research预测，2029年中国微特电机市场规模将达到90亿美元，比2024年的57亿美元增长58%；预计卓尔博于2026年将增厚爱柯迪收入超过10亿元 [11][12] - 轻量化材料优势：镁合金密度约为1.74g/cm³，是铝的2/3左右，不到钢的1/4，且具有比铝高的比强度，使用镁合金作为汽车零部件材料具备明显的轻量化优势；爱柯迪在产品多样化、客户多样化、产能分散化的背景下仍能保持较好的毛利率 [11][12] - 进军具身智能机器人：公司将整合轻量化业务和卓尔博电机业务，积极探索人形机器人领域发展机遇；公司在墨西哥和东南亚设有生产基地，有利于提升全球客户的综合服务能力 [12] - 盈利预测与估值：预计2025/26/27年归母净利润分别为11.46/14.12/17.44亿元；综合PE、PB估值方法，给予爱柯迪目标价34.27元 [11][14] 【固定收益研究】专题研究 - 报告核心观点：构建了一套针对机构行为因子的多维度评价体系与SOP分流流程，旨在解决数据落地难点，筛选出真正具备解释力与统计稳健性的优质因子，用于债市量化择时 [16] - 研究痛点与解决方案：针对机构行为因子应用中存在的滞后性、非线性、策略属性非对称性三大痛点，设计了一套包含四大维度、十余项细分指标的“因子体检套餐”，并建立基于特征的三层SOP分流漏斗 [16][17] - 因子筛选与分类体系：通过“体检报告”剔除高换手、低效费比的噪声数据，并依据信号统计分布特征将因子分流至“动量、反转、配置”三类，确保因子在不同市场环境下各司其职 [17] - 具体发现与应用：量化拆解了不同机构在利率债不同期限上的行为逻辑，例如发现保险机构短期（<1Y）的累积净买入对长端国债行情具有显著的择时能力；构建的动态IC自适应模型在样本外（2025年7月至今）展现出了较强的有效性 [18] 【其他公司研究摘要】 - **华新建材**：公司在非洲重点布局的尼日利亚、坦桑尼亚、南非、赞比亚四国水泥价格高企且同比上涨，例如尼日利亚2025年出厂价格为106美元/吨，较2024年的73美元/吨有较大提升；尼日利亚子公司2025年实现净利润约12.8亿元，盈利强势超预期 [26][27] - **新城控股**：公司不动产公募REITs已获受理，预计募资16.25亿元，2026年按募集额计算净现金流分派率为5.59%；公司计划在2026年发行多类型、多层次REITs产品，预计评估资产总额最高达80亿元，融资所得将主要用于置换高成本、短久期债务 [29][30] - **行动教育**：公司2025年第三季度归母净利率达37.97%，创历史较高水平；自2025年启动“百校计划”以来，已成功新建7家分校，另有3家分校正在筹备；公司全面推进AI战略，对内赋能提效，对外开发AI驱动的管理工具 [32][33] - **金诚信**：公司成功转型“矿服+资源”双轮驱动模式，2025年前三季度资源板块毛利占比已超64%；核心资源项目如Lonshi铜矿二期扩产计划将总产能提升至10万吨/年，哥伦比亚San Matias铜金银矿将成为中期重要增长点 [35][36] - **软通动力**：公司收购同方计算机，完善硬件领域布局，交易对价约18.99亿元；公司有望受益于信创市场拓展，亿欧智库预测中国信创市场规模预计2027年将达4.23万亿元，2020年至2027年间复合增长率35.29% [38][40][41] 【金融工程与行业跟踪】 - **资金流向跟踪（2026/03/02-2026/03/06）**：近5个交易日大额买入排名前5的个股为洲际油气、津滨发展、华远控股、金牛化工；净主动买入排名前5的个股为建设银行、大地海洋、奥普科技、华能水电、重庆银行；大额买入排名前5的行业为非银行金融、银行、钢铁、房地产、建筑 [42] - **风格Smart Beta组合表现**：上周（2026/03/02-2026/03/06），价值风格占优，价值50组合周收益率为0.55%，成长50组合为-1.41%，小盘50组合为-4.01% [44] - **造纸行业月报（2026年2月）**：2月受春节停机影响供应下滑，盈利改善；文化纸市场均价环比持平，白卡纸市场成交均价环比微增0.02%，瓦楞纸市场均价环比下降1.57%；废黄板纸市场均价环比下降3.69%，进口木浆市场均价整体下跌 [46][47][48]