销售业绩 - 2025年1月合同销售金额约10.17亿元，同比减少72.45%[3] - 2025年1月销售面积约11.56万平方米，同比减少77.44%[3] 区域销售 - 2025年1月江苏销售金额40379万元，面积29994平方米[3] - 2025年1月天津销售金额11001万元，面积8435平方米[3] - 2025年1月湖北销售金额6746万元，面积13266平方米[3] - 2025年1月山东销售金额6545万元，面积10875平方米[3] 出租业务 - 2025年1月房地产出租面积16043967平方米，租金收入1083676463元[5] - 2025年1月江苏物业43个，面积3997787平方米，租金296751203元[3] - 2025年1月浙江物业18个，面积1618168平方米，租金133240674元[3] 商业运营 - 2025年1月商业运营总收入为11.62亿元[6]

股份质押 - 2025年2月7日富域发展办理1.05924亿股质押及解质手续[2] - 富域发展本次质押1.05924亿股，期限至2026年2月6日，用于归还前期借款[3] - 解质后富域发展剩余质押4.11296亿股，拟将解质股份用于后续质押[4][6] 持股与质押比例 - 截至披露日，富域发展持股13.78亿股，占总股本61.09%，累计质押29.85%[2] - 富域发展及其一致行动人持股15.158亿股，占总股本67.20%，累计质押32.35%[2] - 截至披露日，常州德润累计质押7900万股，占其所持股份57.33%，占总股本3.50%[7]

投资评级 - 报告对新城控股的投资评级为“买入”（维持）[1][6] 核心观点 - 新城控股2024年销售规模下降，但租金收入保持双位数增长，商管经营表现优秀，全年租金收入达128.1亿元，同比增长13.1%，成功完成125亿元收入目标[6][8] - 公司2024年1-12月累计实现销售金额401.71亿元，销售面积538.82万方，同比分别下降47.13%和44.38%，全年交付超10万套，竣工面积达1529.1万方，同比下降24%[7] - 公司2024年新开业15座吾悦广场，截至2024年末，持有已开业+管理输出的吾悦广场共173座，出租物业总建面达1604万方，出租率提升至97.86%[8] - 公司有息负债持续压降，2024年发行三笔公开市场中期票据，融资总额29.2亿元，融资成本明显降低，2025年到期债务为6亿美元海外债及37亿元境内债[9] 财务表现 - 预计2024-2026年归母净利润分别为11.8、16.7、21.6亿元，EPS分别为0.5、0.7、1.0元，当前股价对应PE分别为21.3、15.0、11.6倍[6] - 2024年营业收入预计为872.64亿元，同比下降26.8%，毛利率为14.1%，净利率为1.3%，ROE为1.1%[10] - 2024年公司流动资产为1666.09亿元，现金为87.26亿元，存货为1203.71亿元，流动负债为1893.43亿元，资产负债率为73.0%[19] 商业运营 - 2024年1-12月累计实现商业运营总收入128.1亿元，同比增长13.1%，租金收入119.5亿元，同比增长13.0%，其中12月单月租金收入10.9亿元，同比增长2.6%[8] - 2024年新开业15座吾悦广场，12月新开业杭州、常州、南阳、枣庄、宿迁泗洪、淮安涟水6座吾悦广场，商管规模持续扩张[8] 销售表现 - 2024年1-12月累计实现销售金额401.71亿元，销售面积538.82万方，同比分别下降47.13%和44.38%，12月单月销售金额和面积分别下降32.56%和42.65%[7] - 2024年全年交付超10万套，竣工面积达1529.1万方，同比下降24%[7] 融资与负债 - 2024年四季度偿还境内外公开债券32.92亿元，全年偿还52.62亿元，合联营公司权益有息负债32.73亿元，同比下降37%[9] - 2024年发行三笔公开市场中期票据，融资总额29.2亿元，三年期中票票面利率3.2%，五年期中票票面利率3.4%-3.5%[9]

投资评级 - 维持"买入"评级 [9] 核心观点 - 公司商业运营管理能力凸显，管理服务收入和租金收入快速增长，2024H1商业物业管理服务收入和租金收入分别同比增长22.9%/21.9% [11] - 未来两年公司现金流出压力大幅下降，融资成本持续优化，2024H1公司银行借款、优先票据及公司债券等的加权平均利率为6.02%，较2023年压降13bp [12] - 公司轻重并举，聚焦高能级城市，商业运营稳健，作为优质民企，融资环境有所改善，看好公司中长期发展 [13] 财务预测 - 2024-2026年归母净利润预测分别为7.5、7.7、8.1亿元，EPS分别为0.33/0.34/0.36元 [13] - 2024-2026年营业总收入预测分别为90,692、80,716、72,644百万元，同比分别下降23.90%、11.00%、10.00% [9] - 2024-2026年归母净利润增长率分别为2.41%、2.25%、5.31% [9] 市场数据 - 收盘价为12.39元，一年最低/最高价为7.95/16.70元 [2] - 市净率为0.45倍，流通A股市值为27,947.17百万元，总市值为27,947.17百万元 [2] - 每股净资产为27.28元，资产负债率为75.45%，总股本为2,255.62百万股，流通A股为2,255.62百万股 [2] 现金流量 - 2024-2026年经营活动现金流预测分别为6,578、5,786、4,027百万元 [15] - 2024-2026年投资活动现金流预测分别为-1,396、-1,562、-1,671百万元 [15] - 2024-2026年筹资活动现金流预测分别为-11,275、-3,094、-3,039百万元 [15] 盈利能力 - 2024-2026年毛利率预测分别为19.25%、19.38%、19.48% [1] - 2024-2026年归母净利率预测分别为0.83%、0.96%、1.12% [1] - 2024-2026年ROE-摊薄预测分别为1.24%、1.25%、1.30% [15] 资产负债 - 2024-2026年流动资产预测分别为161,823、139,243、119,946百万元 [1] - 2024-2026年非流动资产预测分别为159,198、161,589、163,976百万元 [1] - 2024-2026年流动负债预测分别为183,795、164,203、147,833百万元 [1] 估值指标 - 2024-2026年P/E（现价&最新股本摊薄）预测分别为37.02X、36.21X、34.38X [15] - 2024-2026年P/B（现价）预测分别为0.46X、0.45X、0.45X [15] - 2024-2026年ROIC预测分别为1.18%、1.16%、1.14% [15]

人事变动 - 2024年12月23日公司董事会收到独立董事陈松蹊书面辞职报告[1] - 陈松蹊因个人原因辞职，辞职后不再担任公司任何职务[1] - 公司董事会感谢陈松蹊任职期间的贡献[2]

会议信息 - 新城控股第四届董事会第六次会议于2024年12月23日通讯召开[1] - 应参加董事5名，实际参加5名[1] 议案审议 - 会议审议通过调整第四届董事会各专门委员会组成人员议案[1] 委员会成员 - 审计、提名、薪酬与考核、战略委员会主任委员分别为陈冬华、徐建东、陈冬华、王晓松[1]

股份持有情况 - 截至披露日，常州德润持股1.378亿股，占总股本6.11%[3] - 截至披露日，富域发展及其一致行动人累计持股15.158亿股，占总股本67.20%[3] 股份质押情况 - 截至披露日，常州德润被质押股份7900万股，占其持股57.33%，占总股本3.50%[3] - 截至披露日，富域发展及其一致行动人被质押股份4.90296亿股，占其持股32.35%，占总股本21.73%[3] 质押期限延长 - 4037.7万股质押期限延长一年，占常州德润持股29.30%，占总股本1.79%[2][4]

报告公司投资评级 - 投资评级为"买入（维持）" [6] 报告的核心观点 - 新城控股年内公开债清零，商场利润占比持续提升，维持"买入"评级 [6] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2024年12月17日收盘价为12.59元 - 一年内最高/最低价为16.70元/7.95元 - 市净率为0.5 - 流通A股市值为28,398百万元 - 上证指数/深证成指为3,361.49/10,537.43 [3] 基础数据 - 2024年09月30日每股净资产为27.28元 - 资产负债率为75.45% - 总股本/流通A股为2,256/2,256百万股 - 流通B股/H股为-/- [3] 投资要点 - 前11月商场租管费同比+14%，经常性收入占比持续提升 - 11M2024实现含税租金收入116亿元，同比+14.2% - 2024年计划含税租管费125亿元，同比+10.4% - 商场营收占比17%，毛利占比57%，毛利率72.2%，较2023年进一步提升 [6] 债务情况 - 12月美元债偿还完毕，年内公开债清零 - 未来2年信用债敞口仅剩美元债72亿元 - 有息负债573亿元，同比-8.8% - 24H1末公司融资成本6.05%，较23年-15BP [6] 销售情况 - 前11月销售370亿元，同比-48% - 11月销售金额25亿元，同比-50% - 销售面积33万平，同比-52% - 销售均价7,602元/平，同比+4.6%，环比+5.7% [6] 财务数据及盈利预测 - 2024Q1-3营业总收入51,563百万元，同比-27.7% - 2024E归母净利润1,540百万元，同比增长109.0% - 2024E每股收益0.68元，毛利率18.5%，ROE2.5%，市盈率19 [7] 财务摘要 - 2024E营业总收入93,313百万元，同比-21.7% - 2024E归母净利润1,540百万元，同比增长109.0% - 2024E每股收益0.68元，毛利率18.5%，ROE2.5%，市盈率19 [10]

销售业绩 - 11月合同销售金额约25.14亿元，同比减49.74%[3] - 11月合同销售面积约33.07万平方米，同比减51.96%[3] - 1 - 11月累计合同销售金额约369.63亿元，同比减48.11%[3] - 1 - 11月累计合同销售面积约500.95万平方米，同比减44.51%[3] 区域销售 - 11月江苏销售金额75805万元，销售面积71466平方米[4] - 11月天津销售金额28309万元，销售面积24474平方米[4] 商业运营 - 11月商业运营总收入为10.60亿元[7] 房地产出租 - 11月房地产出租总建筑面积1551.7782万平方米，租金收入9.88300539亿元[5] - 当年累计租金收入108.64224498亿元[5] 担保事项 - 南京融启资产管理有限公司借款本金74000万元，公司及子公司提供担保[8] - 子公司太原新城凯拓房地产开发有限公司等为2024年度第二期中期票据提供反担保[9]

股东大会信息 - 2024年第一次临时股东大会于11月25日在上海普陀区召开[2] - 出席会议股东及代理人699人，所持表决权股份占比69.8834%[2] - 公司在任董事、监事全部出席，董秘出席，财务负责人列席[2] 议案表决情况 - 聘任2024年度审计机构议案获通过[3] - A股股东同意、反对、弃权票数占比分别为99.3612%、0.0255%、0.6133%[3] - 5%以下股东同意、反对票数占比分别为83.3571%、0.6656%[3]