报告行业投资评级 - 房地产开发行业评级：增持 (维持) [7] - 房地产服务行业评级：增持 (维持) [7] 报告核心观点 - 核心观点：财政部与税务总局发布的个人住房增值税新政，通过统一征收标准、降低交易成本，有望激活二手房流通效率，疏通改善需求置换链条，体现中央稳定房地产市场的鲜明态度，并为有产品力的房企带来机遇，重塑市场竞争格局 [1] - 政策调整：新政将持有不满2年住房交易的增值税率从5%降至3%，税费降幅高达40%，以不含税房价100万元计算，增值税及附加从5.3万元降至3.18万元，减免2.12万元 [2] - 市场影响：新政具有重要信号意义，表明在房地产供需关系发生重大变化的背景下，中央正着力稳定房地产市场，并打开对住房短期交易的软性限制 [3] - 市场趋势：房地产存量替代增量交易的市场转型持续加速，2025年1-11月重点跟踪城市新房+二手房成交面积累计同比下降4%，但二手房成交面积累计同比增长5% [4] - 投资逻辑：交易链条的疏通为稳定市场蓄势，“优供给”政策导向有望推动企业竞争格局重塑 [5] 政策内容分析 - 税率调整：新政将原5%的征收率统一降至3% [2] - 规则统一：彻底取消一线城市政策差异，全国统一免征年限为2年，正式统一了征收标准 [2] - 针对群体：调整主要针对持有两年内的房产交易 [3] 市场影响与趋势 - 流通提速：新政有望进一步促进二手房流通效率，为置换需求释放储备势能 [4] - 三重激励：交易成本降低、房贷利率下行叠加“好房子”政策导向，形成三重激励，有望稳定未来新房市场 [4] - 市场转型：房地产存量替代增量交易的市场转型持续加速 [4] 投资建议与重点公司 - 推荐逻辑：重点推荐兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股、依靠运营能力掌握现金流生命线的房企、受益于香港市场复苏的本地房企，以及受益于稳健现金流和分红优势的物管企业 [5] - 重点推荐公司列表： - 龙湖集团 (960 HK)：目标价15.21港元，投资评级买入 [9] - 绿城中国 (3900 HK)：目标价13.69港元，投资评级买入 [9] - 中国海外发展 (688 HK)：目标价19.08港元，投资评级买入 [9] - 招商蛇口 (001979 CH)：目标价12.79元，投资评级买入 [9] - 招商积余 (001914 CH)：目标价15.68元，投资评级买入 [9] - 绿城服务 (2869 HK)：目标价6.56港元，投资评级买入 [9] - 领展房产基金 (823 HK)：目标价50.59港元，投资评级买入 [9] - 建发国际集团 (1908 HK)：目标价21.60港元，投资评级买入 [9] - 新城控股 (601155 CH)：目标价18.90元，投资评级买入 [9] - 滨江集团 (002244 CH)：目标价13.18元，投资评级买入 [9] - 华润置地 (1109 HK)：目标价36.45港元，投资评级买入 [9] - 新鸿基地产 (16 HK)：目标价111.51港元，投资评级买入 [9] - 华润万象生活 (1209 HK)：目标价46.60港元，投资评级买入 [9] - 中国金茂 (817 HK)：目标价1.81港元，投资评级增持 [9] 重点公司最新观点摘要 - 龙湖集团 (960 HK)：作为深耕商业与地产的龙头，聚焦开发、运营、服务三大板块，财务纪律严明，经营具有长期主义，公司价值存在低估，目标价15.21港元 [11] - 绿城中国 (3900 HK)：2025年上半年业绩承压，但销售表现优于行业TOP10平均，且拿地力度加大，债务结构改善，现金流充裕，目标价13.69港元 [11] - 中国海外发展 (688 HK)：2025年中报盈利短期承压，但开发业务规模与运营优势保持行业领先，土储资源充裕优质，目标价19.08港元 [11] - 招商蛇口 (001979 CH)：2025年第三季度营收同比增长43.18%，投拓有力，产品力构筑相对优势，融资优势凸显，目标价12.79元 [12] - 招商积余 (001914 CH)：2025年第三季度营收稳健增长，毛利率同比改善，市拓新签合同额恢复同比增长，目标价15.68元 [12] - 滨江集团 (002244 CH)：2025年前三季度营收同比增长61%，归母净利润同比增长47%，在杭州具备显著深耕优势，待结转资源充裕，目标价13.18元 [13] - 华润置地 (1109 HK)：2025年上半年收入同比增长19.9%，经常性业务贡献稳定增长，“大资管”业务持续落地有望提升资产周转效率，目标价36.45港元 [13] - 中国金茂 (817 HK)：2025年上半年收入同比增长14%，归母净利润同比增长8%，开发业务销售额逆势增长，新项目利润兑现度较高，目标价1.81港元 [13]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 核心观点：财政部与税务总局发布公告，将个人销售购买不足2年住房的增值税率从5%下调至3%，购买2年以上住房仍免征增值税[5][6] 该政策直接降低了二手房短期交易成本，旨在促进市场流通、稳定预期，并带动房地产市场整体止跌回稳[7][8] 政策事件与影响分析 - 政策内容：自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率由5%下调至3%[5] - 税负影响：以一套成交价500万元的二手房为例，原5%税率下增值税约23.81万元，调降至3%后增值税降至14.56万元，交易者可节省约9.25万元支出[6] - 政策背景：2025年四季度以来，一线城市二手房成交热度下降，北京、上海、深圳10-11月成交套数同比分别下降24.9%、19.4%、30.8%，市场在高基数下遇冷[7][11][14][16] 市场现状与政策信号 - 前期市场表现：2025年1-9月，北京、上海、深圳二手房成交套数累计同比分别增长11.0%、18.5%、28.7%，但四季度同比转负[7] - 政策延续性：2024年11月，上海、北京和深圳等地已相继取消普宅认定标准以降低非普宅增值税，本次税率下调是新一轮稳定市场的积极信号[7] 投资建议与推荐标的 - 总体建议：政策有利于稳定市场预期，带动房地产市场整体止跌回稳[8] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 个人销售住房增值税新政将购买不足2年住房的增值税率从5%降至3%，有助于降低卖方交易成本、修复交易链条，但对需求端和市场影响有限，因未降低买方成本 [2][4] - 房地产行业经历深度调整，修复居民资产负债表是关键，预计后续将有更多需求端支持政策出台，核心城市有望更早止跌回稳 [4] - 行业存在两大发展机遇：优质商业地产价值重估和核心城市的优质产品力企业（“好房子”新赛道） [4] 政策事件与影响分析 - 事件：2025年12月30日，两部门发布公告，个人销售购买不足2年的住房，增值税按3%征收率全额缴纳；销售购买2年及以上住房，免征增值税 [2][5] - 影响：新政将不满2年住房销售的增值税从5%下调至3%，属卖方税率，可有效降低卖方成本，有助于一定程度的修复交易链条 [4] 行业现状分析 - 2021年以来楼市深度调整，前端指标（销售、拿地、开工）累计降幅达50%-70%，后端指标（竣工、投资）累计降幅达30%-40% [4] - 2021年7月至2025年9月，二手房房价累计下跌37%，已超过42国平均跌幅的34%，近期一线城市二手房价格跌幅有所加大 [4] - 2025年9月央行居民调研显示，房价预期下降的比例持续提升，倾向消费意愿的比例持续下降 [4] 后续政策展望 - 考虑到经济工作会议要求“着力稳定房地产市场”，预计后续政策空间包括：房贷利率下降（包括房贷贴息政策）、一线限购和税费等优化、收储落地加速、房企融资政策支持、商业地产REITs放开等 [4] 投资分析意见与推荐标的 - 投资分析意见：看好购物中心价值重估以及好房子新赛道 [4] - 推荐标的分为五类： 1. 商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. 好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. 低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. 二手房中介：贝壳-W [4] 主流AH上市房企估值数据摘要 - 覆盖14家主流AH上市房企，2024年归母净利润平均值为58.5亿元，2025年预测平均值为49.4亿元，2026年预测平均值为52.5亿元 [5] - 2024年归母净利润增速平均值为-39.2%，2025年预测增速平均值为-17.0%，2026年预测增速平均值为15.3% [5] - 2024年市盈率平均值为13.9倍，2025年预测平均值为20.3倍，2026年预测平均值为17.7倍 [5] - 2024年市净率平均值为0.6倍 [5] 主流AH上市物业管理企业估值数据摘要 - 覆盖7家主流AH上市物管企业，2024年归母净利润平均值为16.0亿元，2025年预测平均值为17.6亿元，2026年预测平均值为19.5亿元 [7] - 2024年归母净利润增速平均值为80.7%，2025年预测增速平均值为11.7%，2026年预测增速平均值为10.8% [7] - 2024年市盈率平均值为14.5倍，2025年预测平均值为12.9倍，2026年预测平均值为11.6倍 [7] - 2024年市净率平均值为2.1倍 [7]

文章核心观点 - 永辉超市在南昌新建吾悦广场的门店完成“胖东来模式”深度调改后焕新开业 标志着公司在南昌区域的品质零售转型与精细化布局进入新阶段 其核心是通过商品力重塑、体验升级与员工关怀 打造一个高质价比、强服务、重体验的社区生活空间 并计划未来坚定走此模式以更好地满足消费者需求 [1][19] 商品结构优化与升级 - 调改后整体商品结构达到胖东来模式的80% 进口商品占比达12% [3] - 对商品进行大幅梳理与更新 新增商品3400余支 商品组合更趋科学合理 [3] - 生鲜品类强化差异化选品 新增果切果汁、冷萃茶、水果捞等新品 并依托全国供应链引入智利车厘子、丹东草莓等冬季热门爆品 [7] - 在推进品质升级的同时 坚守“优质平价”的民生承诺 提供多款高性价比惠民商品 [7] 现场加工与餐饮化体验 - 店内烘焙与熟食的占比从原有的5%增长至20%左右 [9] - 现场制作档口大幅增加 新增现做包子、鲜肉饼、烤鸡、现炸水饺等即食商品 [9] - 烘焙区新增大量库存量单位 延续网红品并推出如“草莓奶油盒子蛋糕”等时令主题产品 [9] 品牌商品与本地化特色 - 门店设立胖东来自有品牌专区 引入包括DL啤酒、自由·爱白酒等30余款人气商品 [10] - 结合本地消费特点 上架江西麻姑米粉、四特东方韵酒等本土特色商品 [10] - 永辉自有品牌“品质永辉”系列强势亮相 例如品质永辉头道特级生抽和YONGHUI东北长粒香大米 [10] 购物环境与服务升级 - 硬件环境改造包括取消强制动线、增加收银台、将货架高度普遍降低至1.6米 [12] - 设立顾客休息区 配备一次性餐具、身高与血压测量仪、医疗箱、爱心轮椅、自助取冰、直饮水、微波炉等设施 并增设宠物寄存处与饮水设备 [13] - 各加工柜台提供精细化服务 如肉禽区可切丝切片、海鲜区支持剖鱼清洗、水果区按甜度编号推荐并提供清洗去皮服务 [13] - 客服区推出上门退换货、免费冰袋、易碎品打包、礼品包装、雨伞租借等多项便民举措 [13] 商品质量管理与员工发展 - 严格执行商品溯源管理 对新鲜果切执行“468原则” 即切好后超过4小时八折、6小时六折、8小时下架 部分商品进行日清折价 [15] - 员工人数从调改前的85人增加至150人 基层员工平均薪资显著提升 [15] - 员工福利改善 工作满一年可享受10天带薪年假 门店增设员工休息室、更衣室等 [15] - 通过“工匠计划”系统性提升员工专业能力 截至2025年12月已开展11期认定考核 共有258名技术员工获得国家认可的职业技能等级证书 [17]

公司商业规模与项目进展 - 公司位于常州新北区的星耀城吾悦广场于12月26日盛大开业，这是公司在常州布局的第七座吾悦广场 [1] - 截至目前，公司已在全国141个城市布局205座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达178座，开业数量位居境内外上市公司首位 [1] - 该项目是常州市新北区首个投资额超50亿元的市级重点项目，总建筑面积超55万平方米 [2] 项目定位与创新特色 - 项目定位为集“产、城、人、文、商”于一体的多元化新地标，依托高铁北站TOD枢纽及新龙湖公园资源 [1] - 项目打造了“水陆空立体乐活场”、“视觉奇观场”、“ESG低碳生活场”三大城市级体验标签，以构建差异化竞争力 [2] - “水陆空立体乐活场”包含常州首座超15000平方米空中园林及首个滨湖商业体 [3] - “视觉奇观场”配备常州首个超1000平方米裸眼3D巨幕、超7000平方米全景穹顶天幕及40米高“星空之眼”玻璃球体 [3] - “ESG低碳生活场”将绿色理念贯穿设计、品牌与顾客互动全流程 [3] 品牌组合与消费体验 - 常州星耀城吾悦广场汇聚了200余家优质品牌 [4] - 品牌矩阵包括江苏首店6家、常州首店21家、区域首店8家，通过高能级首店建立差异化形象 [4] - 引入了江苏首家室内跳伞品牌“飞行风洞家”及华东首座全尺寸美式矩阵滑梯“YUME WORLD”等标杆体验业态 [4] - 引入了黑珍珠连续上榜品牌“鮨一”等品质餐饮，覆盖从日常到高端的全场景需求 [4] - 集结了常州首家高端户外集合店“BOULDER SPORT”等高品质生活方式业态 [4] - 公司以“内容思维”重塑消费场景，旨在为项目长期运营积累高质量客群与口碑 [5] 项目经济与社会影响 - 项目落地后直接带动周边就业岗位超5000个，涵盖零售、餐饮、服务、管理等多个领域 [1] - 项目作为集吾悦广场、国际白金级酒店、5A甲级写字楼于一体的总部集聚区，有效填补了区域城市功能空白 [2]

案件核心判决与事实 - 万达集团前核心高管曲德君因非国家工作人员受贿罪，被判处有期徒刑七年，并处没收个人财产50万元，追缴赃款630万元及孳息 [7][8] - 犯罪行为集中发生在2011年至2016年，期间曲德君担任万达商业副总裁、执行总裁等职，手握全国万达广场招商布局、租金定价、合同审批等关键职权 [9][50] - 行贿方为北京某娱乐有限公司，其法定代表人李某某在2011至2016年间，分八次通过现金、代付房款、支付旅游费用、转账等方式，向曲德君输送利益共计630万元 [12][54] 具体受贿与利益输送细节 - 曲德君利用职权为行贿企业谋取多项竞争优势：优先批准其入驻北京、上海、广州等12座城市核心商圈的万达广场黄金铺位；违反定价标准给予连续五年租金下浮20%的优惠，累计减免租金超1800万元；豁免其因业绩未达标需支付的违约金320万元；大幅降低品牌联合发展协议中的跟店率要求 [10][12][51][52] - 利益输送方式多样：包括2011年春节赠送现金50万元；2012年6月代付购房款150万元；2013至2015年安排家庭高端旅游累计支付80万元；2014年中秋及2015年春节转账120万元；2016年9月支付其子海外留学房产首付款230万元 [12][54] - 曲德君于2023年2月被公安机关传唤到案，到案后如实供述，但不构成自首；其家属已代为退缴全部赃款630万元，并自愿认罪认罚，法院依法予以从轻处罚 [13][55][56] 当事人职业履历与变动 - 曲德君出生于1964年，拥有东北财经大学管理学硕士学位，财务出身，于2002年加入万达集团，任职长达十七年，是王健林看重的老臣之一 [14][41][58][60] - 其在万达历任多项商业地产核心管理职务，2015年被调离商业地产，任命为万达金融集团总裁，后于2016年10月出任独立分拆的万达网络科技集团总裁 [17][60][61] - 万达网科业务包含飞凡信息、快钱支付等，但业务模式不清晰、持续烧钱且未引入外部投资，被王健林批评战略定位偏差，最终于2017年被裁撤 [18][20][21][22][62][66][67][68] - 离开万达前，曲德君担任万达宝贝王集团董事长，角色已被边缘化；2019年，其跳槽加入新城控股，担任董事、联席总裁，年薪高达600万元，成为仅次于董事长王晓松的核心高管 [24][25][28][29][30][70][71][74][75][76] 行业背景与公司治理 - 曲德君的犯罪时期正值国内商业地产高速扩张的黄金年代，万达广场品牌强势，招商“一店难求”，为权力寻租提供了空间 [10][51] - 万达集团对内部腐败采取铁腕手段，设有由王健林亲自管理超过二十年的专业审计队伍，审计权力极大，可直接查处地方公司 [32][33][80][81][82] - 万达奉行高薪养廉政策，每年有一半员工能晋级，加薪幅度高达20% [35][82] - 行业下行、业绩滑坡会放大内部管理漏洞，即使是对追随多年的元老，公司发现历史遗留问题也会报警追责 [37][38][83]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且维持该评级 [5] 报告核心观点 - 展望后续，随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级核心城市将有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，逐步实现“止跌企稳” [4] - 投资建议聚焦结构性阿尔法亮点，关注三条主线：1）产品美誉度高、销售排名持续提升的稳健龙头；2）存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企；3）看好物业服务长期发展空间 [4][116][117] 百城土地市场供需总结 - **整体市场**：2025年1-11月，百城土地成交建面累计同比-8.8%，供应建面累计同比-11.9% [10] - **住宅用地**：2025年1-11月，百城住宅类用地成交建面为2.21亿平，累计同比-15.1%；供应建面为3.48亿平，累计同比-16.5% [1][20] - **分能级城市成交**： - 一线城市：成交建面778万平，累计同比-28.7% [1] - 二线城市：成交建面9，273万平，累计同比+4.4% [1] - 三线城市：成交建面1.21亿平，累计同比-24.9% [1] - **分能级城市供需比**：2025年1-11月，一线、二线、三线城市住宅类用地供需比分别为1.3、1.5、1.7 [30][38][48] 百城土地市场价格总结 - **整体土地价格**：2025年1-11月，百城土地成交楼面均价为1，735元/平方米，累计同比-0.7% [55] - **住宅用地价格**：2025年1-11月，百城住宅类用地成交楼面均价为6，295元/平方米，累计同比+9.4% [1][55] - **分能级城市住宅用地均价**： - 一线城市：成交楼面均价为39，283元/平方米，累计同比+29.5% [1][66] - 二线城市：成交楼面均价为6，986元/平方米，累计同比+4.2% [1][69] - 三线城市：成交楼面均价为3，635元/平方米，累计同比+2.0% [1][76] TOP50房企拿地情况总结 - **新增土储价值**：2025年1-11月，TOP50房企新增土储价值8，618亿元，累计同比+22.1% [81] - **新增土储面积**：2025年1-11月，TOP50房企新增土储面积5，733万平，累计同比-0.6% [86] - **房企排名**： - 新增土储价值排名前三：中海地产（962亿元）、华润置地（757亿元）、招商蛇口（754亿元） [2][89] - 新增土储面积排名前三：中海地产（438万平）、保利发展（363万平）、招商蛇口（314万平） [2][89] 核心城市土地市场总结 - **核心30城月度（11月）表现**：成交宅地208宗（单月同比-19.4%），成交总建面1，529万平（单月同比-14.4%），成交总价1，144亿元（单月同比-37.7%），成交楼面均价7，482元/平（单月同比-27.2%），整体溢价率2.2%（单月同比-4.1pct） [2][94] - **核心30城累计（1-11月）表现**：成交宅地1，412宗（累计同比+3.8%），成交总建面9，815万平（累计同比-5.2%），成交总价1.06万亿元（累计同比+7.5%），成交楼面均价10，809元/平（累计同比+13.4%），整体溢价率9.6%（同比+4.7pct） [3][97] - **市场集中度**：2025年1-11月，核心30城宅地成交建面占百城比重44.4%，成交总价占百城比重76.2%；核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）成交总价占百城比重达42.5% [3][103] - **价格梯队**：1-11月，核心6城、核心30城、百城成交土地均价分别为24，527元/㎡、10，913元/㎡、6，295元/㎡ [3][103] - **溢价成交**：2025年11月，核心30城中溢价率超过20%的成交宅地共8宗；零溢价成交宅地184宗，占比88.5% [2][114] 投资建议具体标的 - **主线一（稳健龙头）**：推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、滨江集团、越秀地产、中国海外发展，建议关注中国海外宏洋 [4][117] - **主线二（存量运营）**：推荐华润置地、上海临港、新城控股 [4][117] - **主线三（物业服务）**：推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务，建议关注保利物业、中海物业、越秀服务 [4][117]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [2] - 推荐关注五大方向：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比回升**：上周（12.13-12.19）34个重点城市新房合计成交309.5万平米，环比上升26.3% [2][3] - **分城市能级看**：一二线城市成交285.1万平米，环比上升24.6%；三四线城市成交24.4万平米，环比上升50.5% [2][3] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.19）34城一手房成交同比下降30.2%，降幅较11月收窄6.2个百分点 [2][5] - **累计成交**：年初至今34城累计成交1.18亿平米，同比下降17% [5] 二手房市场 - **周度成交环比微升**：上周13个重点城市二手房合计成交119.2万平米，环比上升6.4% [2][11] - **月度成交同比降幅扩大**：12月累计成交同比下降32.9%，降幅较11月扩大15.7个百分点 [2][11] - **累计成交**：年初至今13城累计成交5717.5万平米，同比下降2.5% [11] 库存与去化 - **推盘与成交**：上周15城合计推盘128万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.83倍 [2][20] - **可售面积**：截至上周末（12/19），15城合计住宅可售面积为9035.4万平米，环比上升0.2% [2][20] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.6个月，环比下降0.3个月 [2][20] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **住建部表态**：推动房地产高质量发展，促进行业从高速增长转向高质量发展，企业从追求规模扩张转向注重产品品质和服务 [2][26] - **中央财办提出三重举措**：从供需两端稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式并改革基础制度 [2][26][27][29] - **11月行业数据**：11月单月同比，投资下降30.3%，开工下降27.6%，竣工下降25.5%，销售面积下降17.3%，销售金额下降25.1%，资金来源下降32.5% [2][26] 因城施策 - **深圳**：要求稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [2][26][29] - **山东**：发布住房“以旧换新”指导意见，提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式 [2][26][29] - **公积金政策**：深圳、福州、石家庄等地优化公积金提取和贷款政策，支持购房和租房需求 [26][30][31] - **土地市场**：保利发展以19.8亿元、溢价率17.8%摘得广州白云新城一宗宅地 [2][26][32] 物业管理政策 - **杭州**：发布《杭州市物业专项维修资金管理办法》，将于2026年1月1日起施行，规范资金全流程管理 [34][35] 重点公司动态总结 地产公司 - **融资与担保**： - 越秀地产获一家银行5000万港元定期贷款，最长贷款期18个月 [2][35][36] - 保利发展拟发行85亿元、期限6年的可转换公司债券 [2][35][36] - **股份变动**： - 新城控股控股股东富域发展将3400万股（占其持股2.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保 [2][35][37] - 滨江集团完成大宗交易，成交2525.1万股，金额2.3亿元 [2][35][37] - **其他**：万科20亿元中期票据（22万科MTN004）展期的三项议案均未获持有人会议通过 [2][35][37] 物管公司 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月12日至18日期间，共耗资约1499万美元回购约271万股股份 [38][39] - 绿城服务在12月15日至19日期间，共耗资约849万港币回购约189万股股份 [38][39] 板块行情回顾总结 地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数下跌0.41%，沪深300指数下跌0.28%，相对收益为-0.13%，在31个板块中排名第24位 [2][40] - **个股表现**：涨幅前五位为华联控股、*ST中迪、大连友谊、中国武夷、世联行；跌幅后五位为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科 [2][40][43] - **板块估值**：当前主流A/H房企2025/2026年PE均值分别为20.9倍和18.3倍 [2][44] 物管板块 - **板块表现略弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.29%，相对收益为-0.01% [2][45] - **个股表现**：涨幅前五位为佳源服务、新大正、荣万家、宝龙商业、弘阳服务；跌幅后五位为恒大物业、宋都服务、卓越商企服务、祈福生活服务、中奥到家 [45][46][50] - **板块估值**：板块平均2025、2026年PE分别为13.2倍和11.9倍；华润万象生活估值较高，2025/2026年PE分别为22.1/19.8倍；中海物业估值较低，分别为8.5/7.8倍 [2][49][52]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] - 推荐关注五大投资主线：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [3] 行业数据总结 - **新房成交量**：上周（12.13-12.19）34个重点城市新房合计成交309.5万平米，环比上升26.3%，其中一二线城市环比上升24.6%，三四线城市环比上升50.5% [3][4] - **新房成交月同比**：12月（12.1-12.19）34城一手房成交同比下降30.2%，降幅较11月收窄6.2个百分点，其中一二线同比下降29.4%，三四线同比下降38.8% [3][6] - **二手房成交量**：上周13个重点城市二手房合计成交119.2万平米，环比上升6.4%；12月累计成交同比下降32.9%，降幅较11月扩大15.7个百分点 [3][12] - **新房库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘128万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.83倍；截至上周末，15城合计住宅可售面积为9035.4万平米，环比上升0.2%；3个月移动平均去化月数为22.6个月，环比下降0.3个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪总结 - **宏观政策**：住建部部长提出推动房地产高质量发展，促进行业从高速增长转向高质量发展，推动企业从规模扩张转向提升产品品质和服务 [3][29] - **宏观政策**：中央财办提出2026年稳定房地产市场的三重举措，包括供需两端发力稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式并改革基础制度 [29][30][32] - **行业数据**：统计局公布11月单月行业数据同比，投资下降30.3%，开工下降27.6%，竣工下降25.5%，销售面积下降17.3%，销售金额下降25.1%，资金来源下降32.5% [3][29] - **地方政策**：深圳要求稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [3][32] - **地方政策**：山东发布住房“以旧换新”指导意见，提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式 [29][32] - **公积金政策**：深圳公积金新规允许职工在未全额支付首付款前提取公积金，并支持“既提又贷” [33] - **土地市场**：保利发展以19.8亿元、溢价率17.8%摘得广州白云新城一宗宅地 [3][35] 重点公司动态总结 - **融资担保**：越秀地产获一家银行5000万港元定期贷款，最长贷款期18个月 [3][38][39] - **融资担保**：保利发展拟发行85亿元、期限6年的可转换公司债券 [3][38][39] - **股份变动**：新城控股控股股东富域发展将3400万股非限售股（占新城控股总股本的1.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保 [3][38][40] - **股份变动**：滨江集团完成大宗交易，成交2525.1万股，成交额2.3亿元 [3][38][40] - **其他**：万科20亿元中期票据（22万科MTN004）的展期三项议案均未获持有人会议通过 [3][38][40] - **股份回购**：贝壳-W在12月12日至18日期间共耗资约1499万美元回购股份约271万股 [41][42] - **股份回购**：绿城服务在12月15日至19日期间共耗资约849万港币回购股份约189万股 [41][42] 板块行情回顾总结 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数下跌0.41%，沪深300指数下跌0.28%，相对收益为-0.13%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第24位 [3][43] - **地产个股表现**：涨幅前5位的个股为华联控股、*ST中迪、大连友谊、中国武夷、世联行；跌幅后5位的个股为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科 [3][47] - **地产板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为20.9倍和18.3倍 [3][48] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌0.29%，相对收益为-0.01%，板块表现弱于大市 [3][49] - **物管个股表现**：涨幅前5位的个股为佳源服务、新大正、荣万家、宝龙商业、弘阳服务；跌幅后5位的个股为恒大物业、宋都服务、卓越商企服务、祈福生活服务、中奥到家 [49][50][54] - **物管板块估值**：板块平均2025/2026年预测市盈率（PE）分别为13.2倍和11.9倍 [3][56]

哈尔滨冰雪大世界开园与华侨城A经营数据 - 第二十七届哈尔滨冰雪大世界于2025年12月17日开园 规模为历届之最 2025年12月17日至23日标准成人票特价298元/张 12月24日起恢复原价328元/张 [1] - 华侨城A 2025年11月合同销售面积8.6万平方米 同比减少61% 环比减少5% 合同销售金额12.0亿元 同比减少65% 环比减少8% [1] - 华侨城A 2025年1-11月累计合同销售面积107.1万平方米 同比减少31% 累计合同销售金额157.5亿元 同比减少33% [1] - 华侨城A旗下文旅企业2025年11月合计接待游客697万人次 同比增长8% 2025年1-11月合计接待游客7398万人次 同比上年下降1% [1] 文旅项目投资与产品线发布 - 北京海昌海洋公园项目已全面进入工程建设阶段 总建筑面积约16万平方米 预计于2027年建设完成投入运营 项目由海昌海洋公园与北京通州城市建设运行集团合作开发 海昌海洋公园负责品牌输出、规划设计、生物投入及建成后的全面运营管理 [2] - 华北地区首座万象天地正式落户太原市小店区 项目位于长风街太原广场 建筑面积约44.5万平方米 将采用“街区+盒子MALL”融合模式 由华润万象生活整体运营 [2] - 新城控股正式战略发布“新悦汇”与“印巷”两大创新商业产品线 “新悦汇”定位为“城市活力生活聚合体” “印巷”定位于“慢生活街区” [2] 地方文旅政策与发展方向 - 广东省印发《关于促进农文旅融合高质量发展的若干措施》 部署27条具体措施 推动农文旅融合 [3] - 措施明确推动农文旅全域全业态融合发展 拓展农业农村休闲功能 发展田园观光、农事体验、休闲渔业、茶文化体验等业态 [3] - 措施提出发展生态康养度假 推进滨海、温泉、山地、湖泊旅游度假区以及中医药健康旅游、森林康养基地等建设 并拓展低空、水上、天文等观光业态 开发高品质银发旅游产品 [3] 北京文旅消费市场表现 - 北京市2025年1—10月接待游客总量超过3亿人次 旅游花费超过6000亿元 同比分别增长5.4%和7.2% [4][5] - 文旅消费已成为推动北京国际消费中心城市建设的重要增长极 [4][5]