核心观点 - 报告认为春季行情趋势延续，但市场已进入板块轮动阶段，配置上建议紧扣2月催化主线，把握风格轮动机会 [8][16] - 报告推出了2026年2月（第2期）的十大金股组合，并首推“铁三角”：贵州茅台、华鲁恒升、帝尔激光 [8][19] 上期组合回顾 - 2026年第一期（1月1日-1月30日）十大金股组合整体上涨16.89% [8] - 其中7只A股平均上涨17.37%，跑赢上证综指13.61个百分点，跑赢沪深300指数15.72个百分点；3只港股平均上涨15.77%，跑赢恒生指数8.92个百分点 [8] - 自2017年3月28日首期发布至2026年1月30日，金股组合累计上涨486.47%，其中A股组合累计上涨361.41%，港股组合累计上涨1373.67% [8] - 上期组合中，赤峰黄金区间涨幅最高，达38.28%，领益智造表现最弱，下跌5.79% [17] 本期策略判断与配置建议 - 策略判断：春季行情趋势延续，但行业赚钱效应扩散至高位后上行阻力加大，市场进入板块轮动阶段，对底部资产的挖掘走向深化 [8][16] - 配置建议：紧扣2月催化主线，把握风格轮动机会 [8][16] - 食品饮料、房地产有望成为潜在轮动方向 [8][16] - 周期领域继续关注兼具Beta弹性与Alpha价值的优质标的 [8][16] - 前期大涨的太空光伏、AI应用板块，可依托催化信号布局，重点关注港股互联网方向 [8][16] 本期十大金股组合及推荐逻辑 - 本期十大金股为：贵州茅台、华鲁恒升、帝尔激光、华友钴业、隆盛科技、福斯特、新城控股、鼎捷数智、阿里巴巴-W（港股）、腾讯控股（港股） [8][19] - **首推“铁三角”**： - **贵州茅台**：市场化改革理顺产品、价格、渠道体系，春节动销有望超预期 [19][22] - **华鲁恒升**：受益于化工“反内卷”政策，行业格局优化，低成本优势巩固，成长路径确定 [19][22] - **帝尔激光**：光伏主业竞争力强，新技术提升价值量；先进封装/半导体等非光伏业务迎放量拐点 [19][22] - **其余七只金股**： - **华友钴业**：产业链一体化优势突出，印尼镍矿供给收紧与刚果金钴出口限制有望推升金属价格，储能需求带动锂板块 [20][22] - **隆盛科技**：从EGR系统延伸至新能源马达铁芯、机器人零部件，多元增长曲线支撑长期成长 [20][22] - **福斯特**：光伏胶膜技术领先，成本控制强；感光干膜业务量利齐升，铝塑膜业务蓄势待发 [20][22] - **新城控股**：商业地产布局早，商场贡献毛利占比提升；偿债压力减轻，公募消费REITs发行可期 [20][22] - **鼎捷数智**：推出制造业AI Agent产品，服务中小制造企业，AI渗透率与客单价提升空间大 [20][22] - **阿里巴巴-W（港股）**：推进“一体化电商”战略，即时零售带动流量；AI与淘系生态深度融合 [20][22] - **腾讯控股（港股）**：游戏业务表现亮眼；AI对广告、游戏、云业务有拉动作用；现金流健康 [20][22] 金股估值与盈利预测 - **贵州茅台**：市值17，544亿元，预计2025-2027年归母净利润分别为904.9亿元、950.6亿元、1，015.6亿元，对应市盈率（PE）分别为19.4倍、18.5倍、17.3倍 [24] - **华鲁恒升**：市值796亿元，预计2025-2027年归母净利润分别为32.0亿元、54.9亿元、46.4亿元，2026年预计增速44.9%，对应PE分别为24.9倍、17.2倍、14.5倍 [24] - **帝尔激光**：市值241亿元，预计2025-2027年归母净利润分别为6.7亿元、8.9亿元、7.4亿元，对应PE分别为36.0倍、32.8倍、27.1倍 [24] - **华友钴业**：市值1，366亿元，预计2025-2027年归母净利润分别为57.9亿元、101.1亿元、156.3亿元，2026年预计增速74.5%，对应PE分别为23.6倍、13.5倍、8.7倍 [24] - **隆盛科技**：市值118亿元，预计2025-2027年归母净利润分别为2.9亿元、3.9亿元、3.3亿元，对应PE分别为40.2倍、35.6倍、30.0倍 [24] - **福斯特**：市值444亿元，预计2025-2027年归母净利润分别为10.2亿元、18.3亿元、24.1亿元，2026年预计增速78.4%，对应PE分别为43.3倍、24.3倍、18.4倍 [24] - **新城控股**：市值399亿元，预计2025-2027年归母净利润分别为9.5亿元、11.1亿元、17.1亿元，2027年预计增速53.4%，对应PE分别为42.2倍、35.8倍、23.4倍 [24] - **鼎捷数智**：市值150亿元，预计2025-2027年归母净利润分别为2.1亿元、2.5亿元、3.1亿元，对应PE分别为71.7倍、59.4倍、48.0倍 [24] - **阿里巴巴-W（港股）**：市值28，846亿元（人民币），预计2026-2028财年归母净利润分别为958.3亿元、1，221.6亿元、1，571.0亿元，对应PE分别为30.1倍、23.6倍、18.4倍 [24] - **腾讯控股（港股）**：市值49，348亿元（人民币），预计2025-2027年归母净利润分别为2，602.0亿元、3，007.0亿元、3，373.0亿元，对应PE分别为19.0倍、16.4倍、14.6倍 [24]

行业与公司 * 行业：中国房地产行业[1] * 涉及公司：绿城中国、金茂集团、龙湖集团、万科A/H、华润置地、新城A/H、建发国际[4][5] * 其他提及公司：中海宏洋、招商蛇口、保利发展、越秀地产、金地集团[6][59] 核心观点与论据 * 近期中国房地产板块的上涨（年初至今上涨11%，跑赢MSCI中国指数7%）主要由情绪驱动，鉴于脆弱的实体市场和板块的高估值，这种表现可能不可持续[1] * 投资者对实体市场复苏过度乐观，近期面临多重阻力[3] * 预计板块可能出现回调，尤其是在业绩期，特别是绿城、金茂、龙湖和万科等公司，原因包括：1) 2025年业绩可能不及预期（绿城、龙湖和万科已发布盈利预警）；2) 鉴于可售资源减少和高基数，一季度合同销售额可能下降；3) 估值过高[4] * 继续看好基本面优质的阿尔法机会，包括华润置地和新城A/H（稳健的商场运营商，可能受益于“十五五”促消费政策和REITs的强劲政策顺风），以及建发国际（住宅市场整合者，拥有优化的土储，可支持利润率并恢复盈利正增长）[5] * 行业观点为“与大市同步”[6] 近期上涨的驱动因素 * 政策面积极消息改善了投资者情绪，但重申任何有意义的住房政策出台仍将是反应式的[9] * 近期住房销售回升，认为这是由于农历新年时间较晚的日历效应以及一月初的温和政策放松所致[9] * 板块轮动至落后板块，鉴于行业长期表现不佳[9] 近期面临的风险与阻力 * 未来几个月，随着政策影响减弱和春节假期季节性因素消退，房屋销售可能降温，房价跌幅可能重新加速[9] * 鉴于近期一线城市房屋销售量改善，政策刺激的可能性降低（尤其是在春节假期前）[9] * 由于2025年业绩可能令人失望，盈利大幅下滑/亏损，开发商即将发布盈利预警[9] * 开发商在3月的业绩简报会上可能对房产销售、开发利润率和盈利复苏给出谨慎指引[9] 其他重要内容 * 维持对一线城市房价将进一步下跌两年的谨慎判断[9] * 预计未来几周房屋销售将走弱[9] * 对资金流入的持续性持怀疑态度，考虑到中国房地产市场的看跌前景[9] * 摩根士丹利香港证券有限公司是中国海外发展、华润置地、万科企业、龙湖集团在香港交易所上市证券的流通量提供者/庄家[51] * 未来3个月内，摩根士丹利预计将获得或有意寻求为中国金茂、中国海外发展、华润置地、万科企业、龙湖集团、越秀地产提供投资银行服务的报酬[15]

电话会议纪要关键要点总结 1 纪要涉及的行业与公司 * **行业**: 中国房地产行业、物业管理行业、房地产中介服务行业 * **提及公司**: * **房地产开发/运营**: 保利、蛇口（招商蛇口）、华润（华润置地）、中国海外（中海地产）、绿城、滨江新城（滨江集团）、新城控股、建发、越秀、中国经贸[3][10] * **物业管理**: 华润（华润万象生活）、保利物业、万物云、碧桂园服务[3][11] * **房地产中介/交易平台**: 贝壳、我爱我家[12] 2 核心观点与论据 2.1 政策环境与行业定性 * **政策驱动**: 当前市场主要驱动力是政策预期的明确和更强烈的改变，特别是《求是》杂志对房地产“三性”（金融属性、居民财富属性、宏观经济重要性）的探讨，以及“房地产高质量发展”写入“十五五”规划[2][4] * **行业新定位**: “十五五”期间，房地产行业将围绕“高质量发展”展开，要求国有企业避免大面积亏损和高负债[1][6] * **投资增速目标**: 房地产投资增速需与GDP增速保持一致，预计“十五五”期间GDP增速至少在4.5%以上，以避免拖累宏观经济[1][6][7] 2.2 不动产REITs的影响 * **核心作用**: 证监会不动产REITs将显著改变房地产行业，带来确定性因素[5] * **具体影响**: * **补充流动资金**: 资金可用于补充流动资金，帮助企业降杠杆[1][5] * **降低融资成本**: 预期融资成本为3.6%[1][5] * **资产价值重估**: 底层资产以土地相关资产为核心，有助于重估企业价值[1][5] * **加速发行**: 由于证监会对A股上市企业熟悉，预计发行规模和进展速度将比想象中更快，保利等公司已积极推进[1][5] * **改善融资**: 对国资企业及民营公司的融资便利性具有重要意义[1][5] 2.3 市场表现与未来展望 * **当前表现**: 房地产板块股价启动顺序先于成交量，成交量先于房价，房价最后体现业绩[3] * **涨幅对比**: 当前蓝筹公司涨幅仅约10%，远低于“9.24”行情时50%以上的涨幅[4] * **持续性判断**: 考虑到宏观环境更好、业绩预期较为充分，板块行情不会结束，而是基于政策兑现度逐步选择表现更好的公司[1][4] * **时间节点**: 二级市场预计在三四月份迎来关注基本面的重要时点[1][8] * **市场走势**: 若2026年上半年成交规模仍悲观需提示风险，但在政策推动下，下半年大概率在技术基数到来后逐步走稳，龙头公司及核心城市将率先触底反弹[1][8] * **估值与空间**: 风险业绩已充分披露，估值端开始修复，市场对板块普遍悲观预期反而为股价向上打开了弹性空间[1][9] 2.4 投资关注方向 * **两类核心资产**: 1. **受益于供给侧改革和高质量发展的公司**: 在本轮竞争中守住了信用，如蛇口、华润、保利、中国海外、绿城、滨江新城等[3][10] 2. **受益于REITs政策的公司**: 之前融资困难或负债率较高，通过REITs可实现资产出表改善财务状况，如新城控股[3][10] * **物业板块**: 2026年物业板块的分红和特别分红率仍然不差，若CPI从0.9%（2025年12月数据）逐步上升到1.5%左右，物业公司的价格稳定性和服务贸易提升将带来明显弹性，重点标的包括华润、保利物业、万物云、碧桂园服务[3][11] * **交易与产业链弹性**: * 在三四月低基数期到来后，若政策预期落实，交易链公司（如贝壳、我爱我家）的弹性将更明显[12] * 贝壳明确提到其装修业务有望在2026年体现业绩增长[12] * **城市更新新方向**: 未来政策可能更加注重房屋内部装修（而非仅外立面更新），以改善居民居住体验，从而推动相关产业链发展，可关注贝壳在二手房装修业务拓展带来的机会[13][14] 3 其他重要内容 * **宏观背景**: 大盘指数趋势向上，未来3月份的两会和4月份的政治局会议可能带来更多政策利好[1][9] * **历史数据**: 十四五期间，房地产投资增速占GDP比重已降至4%左右[6] * **地方国资弹性**: 除全国性龙头外，可关注建发、越秀或中国经贸等地方国资公司[10]

| 代码 | 名称 | 收盘价 | 涨跌幅 | 成交量(手) | 成交额(元) | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 000573 | 粤宏远 A | 4.44 | -8.45% | 159.72万 | 7.19亿 | | 002208 | 合肥城建 | 13.97 | -5.10% | 62.29万 | 8.86亿 | | 000631 | 顺发恒能 | 4.09 | -4.66% | 71.88万 | 3.02亿 | | 600791 | 京能置业 | 6.22 | -4.45% | 22.71万 | 1.43亿 | | 000609 | ST中迪 | 7.28 | -3.45% | 15.33万 | 1.13亿 | | 600736 | 苏州高新 | 7.09 | -3.14% | 54.21万 | 3.89亿 | | 600246 | 万通发展 | 12.67 | -2.91% | 71.18万 | 9.18亿 | | 000042 | 中洲控股 | 8.21 | -2.73% | 18.90万 | 1.57亿 | | 600185 | 珠免集团 | 6. ...

房地产ETF市场表现 - 截至2026年1月29日14:54，房地产ETF(512200)盘中涨近4%，最终上涨3.09% [1] - 该ETF盘中换手率达16.92%，成交额达9.94亿元人民币，市场交投活跃 [1] - 其跟踪的中证全指房地产指数成分股表现强势，珠江股份上涨10.07%，特发服务上涨10.06%，大悦城上涨10.03%，三湘印象、深深房A等个股跟涨 [1] 行业政策与监管环境 - 房地产行业监管优化落地，“三条红线”月度上报要求取消，标志着监管从普适性去杠杆转向差异化、精细化管控 [1] - 监管调整仅针对出险房企保留核心财务指标监测，为财务稳健房企释放了自主经营空间，并让金融机构能更灵活响应优质房企合理融资需求 [1] - 行业迎来多重政策利好共振，融资“白名单”展期5年，为房企提供资金周转缓冲期，精准缓解流动性压力 [2] - 商业不动产REITs试点启动，有助于激活房企存量资产，降低行业融资依赖度 [2] - 权威层面明确了行业的基础地位与存量提质发展方向，政策端形成了“短期纾困 + 长期转型”的完整支撑体系 [2] - 政策组合拳聚焦“稳需求、去库存”，具体措施包括：财政部等三部门将换房个税退税优惠延至2027年底；央行将商业用房首付比例从50%降至30% [2] 行业发展逻辑与趋势 - 当前行业核心投资逻辑围绕监管优化、政策红利释放及向高质量发展转型展开，板块迎来估值修复与格局重构的双重机遇 [1] - 在前期政策推动下，房企整体负债水平已回归健康区间，为行业轻装上阵奠定基础 [1] - 政策红利正驱动行业彻底告别高杠杆、高扩张的旧模式，向存量优化、产品提质、运营高效的高质量发展新阶段迈进 [2] - 行业风险逐步出清、格局持续优化，优质主体的竞争优势进一步凸显，板块整体具备修复基础 [2] - 房地产市场“小阳春”行情提前显现，政策密集发力与核心城市需求释放形成共振，上周板块指数逆势上涨 [2] - 二手房市场率先回暖，核心城市成交韧性凸显，预计春节后挂牌量变化将成为观察供需关系的关键窗口 [2] 房地产ETF产品信息 - 房地产ETF(512200)紧密跟踪中证全指房地产指数，该指数旨在反映中证全指指数样本中房地产行业证券的整体表现 [3] - 中证全指房地产指数按中证行业分类编制，覆盖多个行业层级 [3] - 该指数前十大权重股包括：保利发展、张江高科、万科A、招商蛇口、海南机场、衢州发展、万通发展、新城控股、滨江集团、先导基电 [3] - 该ETF设有场外联接基金，A类份额代码为004642，C类份额代码为004643 [4]

市场表现 - 2025年1月29日，A股及港股房地产板块股价普遍大幅上涨 [1] - A股市场中，珠江股份、大悦城、三湘印象、深深房A等公司股价涨幅超过10%，特发服务、新城控股等涨幅超过5% [1] - 港股市场中，当代置业股价上涨61.54%，中国奥园上涨34.25%，龙光集团、融创中国、佳兆业集团等涨幅超过25% [2] 政策动态 - 据媒体报道，有房企被告知其公司已不被监管部门要求每月上报“三道红线”指标，部分出险房企仅需向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标 [2] - 有房企财务人士指出，“三道红线”自2020年年中实施至2023年年中之后，就不再上报 [2] - “三道红线”政策于2020年8月推出，核心指标包括剔除预收款后的资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1倍，并根据触线情况将房企分为四档以限制有息负债增速 [3] 政策退出的原因分析 - 专家指出，“三道红线”在当前市场环境下已不合时宜 [3] - 一方面，全国房企到位资金已连续四年负增长，年均降幅达17.5%，超过了新建商品房销售额四年间15.7%的年均跌幅，房企融资出现过度收缩 [3] - 融资收缩受市场下行银行“雨天收伞”及行业出险企业增加导致金融机构贷款投放过度谨慎影响，同时房企自身信贷需求也有所回落 [3] - 房企贷款规模缩减引发地产金融加速器效应逆转，行业通缩问题加剧 [4] - 另一方面，当前销售靠前的房企多为国央企和优质民企，已转向重经营、低杠杆的精细化资产管理模式，高杠杆扩张模式已消退 [4] - 即便放开“三道红线”，开发贷与预售资金已实现专款专用、封闭流转，风险降低很多 [4] 行业现状与融资环境 - 行业开发模式已完成转型，整顿步入末期，留存企业聚焦保交楼，并通过打造高品质房源、布局代建与城市更新等项目满足需求 [5] - 各地涌现出一批经营稳健、产品服务优质的中小型房企，行业已具备优质投资标的基础 [5] - 行业融资支持与市场现状未适配，新房销售及占比超70%的核心资金来源——销售回款均不稳定，若无融资支持易形成恶性循环 [5] - 部分符合白名单条件的房企，因区域过往暴雷或银行策略调整，被大型金融机构退出民企融资渠道，面临融资难问题 [5] - 尽管“三道红线”不再实施，但受市场深度调整影响，金融机构避险情绪浓厚，短期内房地产行业融资环境很难发生明显变化 [5] 新模式与未来展望 - 房地产新融资模式正在形成，重要变化是“推行主办银行制”，即一个项目确定一家主办银行，资金存入该行并由其保证合理融资需求 [6] - “主办银行制”将是未来房企融资的最主要模式，是房地产发展新模式下的一项基础性制度，对于满足房企合理融资、保障项目顺利建设及交付等具有重要意义 [6] - 截至2025年12月，已有21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约1.2万亿元 [6] - 出险房企债务重组及重整获批，将加速整体房地产风险出清进程，预计2026年将成为企业风险出清的关键年 [6]

地产股市场表现 - 1月29日A股和港股地产板块集体爆发 A股房地产ETF一度大涨近3% 港股内房股板块涨幅超6% [1][5] - 港股内房股表现尤为强劲 融创中国涨超20% 中国奥园涨超27% 弘阳地产大涨超22% 碧桂园涨超18% [1][5][6] - A股房地产板块亦大幅拉升 珠江股份、大悦城、三湘印象、新城控股、深深房A等涨停 [6] 市场轮动与结构变化 - 市场轮动至地产和白酒等过去几年跌幅较大、涨幅落后且估值较低的补涨资产 筹码出清比较干净 [1][9] - 当板块轮动到地产和白酒时 市场的结构性波动可能会加大 [1][9] - 港股内房股表现明显强于A股 且港股三大指数近期亦有此特征 可能意味着各路资金正在增配港股 [9] 宏观环境与资产价格联动 - 大宗商品近期持续飙升 现货黄金一度涨至5600美元 LME伦铜涨超4%至13616.16美元/吨 沪铜主力合约涨5%至107530元/吨 [2][9] - 大宗商品轮番上涨拉高了整个市场的通胀预期 这可能成为正处于高潮阶段的人工智能和算力领域的最大变数 [2][9] - 近期30年期国债期货表现亦非常强势 与经典经济学理论中通胀上行国债下跌的逻辑相悖 显示市场逻辑演绎复杂 轮动并非简单“非此即彼” [3][9] 政策与行业背景 - 有媒体报道称 多家房企相关人士表示 其所在公司已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标 但部分出险房企仍需向专班组定期汇报财务指标 [7] - 自2025年12月以来 政策面整体较温和 包括二手房增值税率下调、商业用房贷款最低首付下调以及北京再次放宽限购 [7] - 2025年四季度公募基金房地产持仓延续低配 在宽松政策预期下 房地产市场被看好筑底企稳 板块配置价值凸显 [7]

公司股价与交易表现 - 1月29日，新城控股股价上涨5.11%，报收17.06元/股 [1] - 当日成交额为1.18亿元，换手率为0.31% [1] - 公司总市值为384.81亿元 [1] 公司基本信息与业务构成 - 新城控股集团股份有限公司成立于1996年6月30日，于2015年12月4日上市 [1] - 公司主营业务为房地产开发与销售 [1] - 主营业务收入构成：房地产开发销售占68.63%，物业出租及管理占29.06%，其他(补充)占2.31% [1] 基金持仓与变动情况 - 国海富兰克林基金旗下国富中小盘股票A（450009）在四季度减持新城控股246.18万股 [2] - 截至四季度末，该基金持有新城控股566.69万股，占基金净值比例为3.46%，为第九大重仓股 [2] - 基于1月29日股价上涨测算，该基金持仓单日浮盈约470.35万元 [2] 相关基金产品信息 - 国富中小盘股票A（450009）成立于2010年11月23日，最新规模为21.88亿元 [2] - 该基金今年以来收益率为5.71%，近一年收益率为18.19%，成立以来收益率为412.56% [2] - 该基金经理为赵晓东，累计任职时间16年153天，现任基金资产总规模为150.89亿元 [2]

房地产板块市场表现 - 1月29日房地产板块震荡反弹 多只股票出现上涨 其中大悦城和三湘印象涨停 新城控股、滨江集团、京投发展、华夏幸福等公司股价跟涨 [1] 行业监管政策动态 - 多家房企相关人士表示 其所在公司目前不再被监管部门要求每月上报“三条红线”指标 [1] - 部分出险房企仍被要求向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标 [1]

房地产板块市场表现 - 房地产板块出现震荡反弹行情 [1] - 大悦城和三湘印象两只股票涨停 [1] - 新城控股、滨江集团、京投发展、华夏幸福等公司股价跟涨 [1]