公司公告核心事件 - 新城控股于2025年12月16日晚间发布公告 [2] - 公司接到控股股东富域发展集团有限公司的通知 [2] - 控股股东所持有的公司部分股份被质押 [2] - 本次质押股数为34,000,000股 [2]

股权结构 - 控股股东富域发展持股13.78亿股，占总股本61.09%[2] - 富域发展及其一致行动人常州德润合计持股15.158亿股，占总股本67.20%[4] 股份质押 - 富域发展累计质押3.120555亿股，占其持股22.65%[2] - 2025年12月15日富域发展质押3400万股，用途为子公司融资担保[3] - 常州德润累计质押6000万股，占其所持股份43.54%[4] 风险应对 - 若平仓，富域发展采取措施，不会致控制权变更[5]

公司股权质押情况 - 公司控股股东富域发展于2025年12月16日质押股份3400万股 [1] - 截至公告日，富域发展累计质押公司股份约3.12亿股，占其持股比例22.65% [1] - 公司另一股东常州德润累计质押股份6000万股，占其持股比例43.54% [1] 公司经营与财务概况 - 2025年1至6月，公司营业收入构成中，房地产开发销售占比68.63%，物业出租占比29.06%，其他业务占比2.31% [1] - 截至新闻发稿时，公司总市值为317亿元 [1]

公司股权质押事件 - 新城控股控股股东富域发展质押了3400万股公司股份 [1] - 质押股份占控股股东所持股份比例为2.47% [1] - 质押股份占公司总股本比例为1.51% [1] - 质押开始日期为2025年12月15日 [1] - 质押用途是为子公司融资提供担保 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产行业投资与销售两端数据在2025年11月进一步走弱，但政府定调着力稳定房地产 [1] - 行业仍处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来，并存在两大发展机遇：一是“好房子”政策推动房企向制造业转型，迎来PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] 投资端总结 - **整体投资低位走弱**：2025年1-11月，全国房地产开发投资累计78,591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点；11月单月投资同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [3][4][19] - **住宅投资同步下滑**：1-11月住宅投资60,432亿元，同比下降15.0%，占总投资比重76.9%；11月单月住宅投资同比下降29.5% [4] - **区域表现普遍疲软**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区投资同比分别下降18.3%、14.0%、9.0%、25.9% [4] - **新开工与竣工降幅保持低位**：1-11月，新开工面积同比下降20.5%，施工面积同比下降9.6%，竣工面积同比下降18.0%；11月单月，新开工面积同比下降27.6%（降幅较10月收窄1.9个百分点），竣工面积同比下降25.5%（降幅较10月收窄2.7个百分点）[3][17][19] - **核心判断与预测**：投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，叠加供给主体过度出清及补库存困难，预计后续投资仍将偏弱，修复节奏慢于以往周期；维持2025-2026年预测：新开工面积增速-18.0%/-4.6%，竣工面积增速-17.7%/-13.1%，投资增速-14.2%/-7.5% [3][19] 销售端总结 - **销售面积与金额降幅维持低位**：2025年1-11月，商品房销售面积7.9亿平方米，同比下降7.8%；销售额7.5万亿元，同比下降11.1%；11月单月，销售面积同比下降17.3%（降幅较10月收窄1.5个百分点），销售额6,113亿元，同比下降25.1% [3][20][32] - **住宅销售同步下滑**：1-11月住宅销售面积6.6亿平方米，同比下降8.1%；11月单月住宅销售面积同比下降18.6% [21] - **销售均价持续下跌**：1-11月商品房销售均价为9,546元/平方米，同比下降3.4%；11月单月均价同比下降9.5%，环比下降6.4% [31][32] - **区域销售表现**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区销售面积累计增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1% [30] - **库存略有去化**：11月末商品房待售面积7.5亿平方米，同比增长2.8%，较10月末减少300万平方米；其中住宅待售面积减少284万平方米 [31] - **核心判断与预测**：销售端处于筑底阶段，积极政策有望推动需求修复，但供给端约束将限制销售修复幅度，预计短期销售总量仍偏弱但结构有弹性；维持2025-2026年预测：销售面积增速-7.9%/-6.0%，销售额增速-11.6%/-7.9%，房价增速-4.0%/-2.0% [3][32][36] 资金端总结 - **资金来源降幅扩大**：2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.5万亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点；11月单月到位资金同比下降32.5%，降幅较10月扩大10.6个百分点 [3][37][38] - **各项资金来源普遍走弱**： - **国内贷款**：11月单月同比下降10.4%，降幅较10月扩大3.6个百分点 [3][38] - **自筹资金**：11月单月同比下降30.7%，降幅较10月扩大13.5个百分点 [3][38] - **销售回款**：11月单月，定金及预收款同比下降41.9%（降幅扩大15.9个百分点），个人按揭贷款同比下降34.7%（降幅扩大4.1个百分点）[3][38] - **核心判断**：预计后续房地产资金来源仍略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [3][38] 投资分析意见与推荐标的 - **看好两大方向**：一是“好房子”新赛道，推动房企由金融业转向制造业；二是购物中心等优质商业地产的价值重估 [3] - **推荐五条主线及相关公司**： 1. **商业地产**：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团；关注太古地产、新城发展 [3] 2. **好房子房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [3] 3. **低估值修复房企**：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3] 5. **二手房中介**：贝壳-W [3]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [4] 报告核心观点 - 房地产行业投资和销售两端数据在2025年1-11月及11月单月均进一步走弱，行业仍处于磨底阶段 [1][4] - 核心城市止跌回稳将更早到来，行业存在两大发展机遇：一是“好房子”政策推动房企向制造业转型，迎来PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [4] - 预计行业积极政策将推动需求修复，但供给主体的过度出清及补库存困难将约束供给端，导致销售总量偏弱但结构有弹性，投资修复节奏将显著慢于以往周期 [4][21][35] - 预计后续房地产资金来源仍将略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [4][42] 根据相关目录分别总结 1. 投资端 - **整体投资低位走弱**：2025年1-11月，全国房地产开发投资累计78,591亿元，同比下降15.9%，降幅较1-10月扩大1.2个百分点；11月单月投资同比下降30.3%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [4][5][21] - **住宅投资同步下滑**：1-11月住宅投资60,432亿元，同比下降15.0%，降幅扩大1.2个百分点；11月单月住宅投资同比下降29.5%，降幅扩大6.6个百分点 [5] - **区域投资普遍疲软**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区投资同比分别下降18.3%、14.0%、9.0%、25.9%，降幅均较前值扩大 [5] - **开工竣工降幅保持低位**：1-11月，新开工面积同比下降20.5%，降幅扩大0.7个百分点；竣工面积同比下降18.0%，降幅扩大1.1个百分点；施工面积同比下降9.6%，降幅扩大0.2个百分点 [4][21] - **单月开工竣工降幅略有收窄**：11月单月，新开工面积同比下降27.6%，降幅较10月收窄1.9个百分点；竣工面积同比下降25.5%，降幅收窄2.7个百分点 [4][21] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，新开工面积增速为-18.0%/-4.6%，竣工面积增速为-17.7%/-13.1%，投资增速为-14.2%/-7.5% [4][21] 2. 销售端 - **销售面积与金额降幅维持低位**：2025年1-11月，商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，降幅较1-10月扩大1.0个百分点；销售额7.51万亿元，同比下降11.1%，降幅扩大1.5个百分点 [4][22][35] - **住宅销售同步走弱**：1-11月住宅销售面积6.58亿平方米，同比下降8.1%，降幅扩大1.1个百分点 [23] - **单月销售表现分化**：11月单月，销售面积同比下降17.3%，降幅较10月收窄1.5个百分点；但销售金额同比下降25.1%，降幅扩大0.8个百分点 [4][22][35] - **销售均价持续下跌**：1-11月商品房销售均价为9,546元/平方米，同比下降3.4%，降幅扩大0.6个百分点；11月单月均价同比下降9.5%，降幅扩大2.6个百分点 [4][34][35] - **住宅均价跌幅更深**：11月单月住宅销售均价为9,594元/平方米，同比下降11.1% [34] - **库存略有下降**：11月末商品房待售面积7.53亿平方米，较10月末减少300万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [34] - **区域销售表现**：1-11月，东部、中部、西部、东北地区销售面积累计同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1% [32] - **未来预测**：维持2025-2026年预测，销售面积增速为-7.9%/-6.0%，销售金额增速为-11.6%/-7.9%，房价增速为-4.0%/-2.0% [4][39] 3. 资金端 - **资金来源降幅扩大**：2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%，降幅较1-10月扩大2.2个百分点；11月单月同比下降32.5%，降幅扩大10.6个百分点 [4][40][42] - **国内贷款降幅扩大**：11月单月国内贷款同比下降10.4%，降幅较10月扩大3.6个百分点 [4][42] - **自筹资金降幅显著扩大**：11月单月自筹资金同比下降30.7%，降幅较10月扩大13.5个百分点 [4][42] - **销售回款大幅走弱**：11月单月，定金及预收款同比下降41.9%，降幅较10月扩大15.9个百分点；个人按揭贷款同比下降34.7%，降幅扩大4.1个百分点 [4][42] - **利用外资单月激增**：11月单月利用外资同比增长856.9%，但基数极低 [40] 4. 投资分析意见与推荐标的 - **看好两大方向**：一是购物中心等优质商业地产的价值重估；二是“好房子”新赛道带来的房企转型机遇 [4] - **推荐五大类标的**： 1. **商业地产**：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. **好房子房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. **低估值修复房企**：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. **二手房中介**：贝壳-W [4]

新增日常关联交易审议程序 - 公司第四届董事会第五次独立董事专门会议于2025年12月15日以3票同意、0票反对、0票弃权审议通过相关议案 [3] - 公司第四届董事会第十三次会议于2025年12月15日以6票同意、0票反对、0票弃权审议通过相关议案，关联董事王晓松已回避表决 [3] 关联方上海米塔集基本情况 - 关联方为上海米塔集文化发展有限公司，成立于2025年11月17日，注册资本为人民币5,000万元 [4] - 关联关系认定原因为公司的关联自然人在上海米塔集担任董事、经理 [5] 关联交易主要内容与定价 - 交易主要内容为公司向上海米塔集及其子公司出租办公大楼、吾悦广场购物中心商铺及提供商业管理服务 [6] - 交易定价将以市场为导向，遵循公开、公平、公正原则，依据市场公允价格及相关经营成本与关联方协商确定 [6] 关联交易性质与影响 - 本次关联交易基于日常经营需要确定，符合公司业务特点与商业惯例 [2][7] - 交易定价原则被认定为合理、公允，不影响公司经营及独立性，亦不会对关联方形成依赖 [2][7]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[2] 报告核心观点 - 行业标题：高基数下销售疲软，年末市场延续以价换量趋势[1] - 核心观点：2025年四季度，房地产行业在2024年高基数背景下销售表现疲软，降幅扩大，市场观望情绪浓厚，年末房企促销导致“以价换量”趋势明显，预计12月销售在推盘力度加大下环比可能改善，但受高基数影响，单月销售或将延续低位盘整，四季度市场形势依旧严峻[5][8][33] 根据相关目录分别总结 1、 单月销售数据同比下降，不同能级城市均进入下跌通道 - 2025年1-11月，全国商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，销售额7.51万亿元，同比下降11.1%[5][14] - 2025年11月单月，全国商品房销售面积和金额同比分别下降17.3%和25.1%，销售金额降幅环比扩大，单月销售均价同比下跌9.5%，环比下跌6.4%，显示“以价换量”趋势[5][14] - 分城市能级看，2025年前50周，一线、二线和三四线城市新房成交面积同比增速分别为-10.8%、-12.9%和-15.3%，所有能级城市均进入下跌通道[5] - 2025年11月，30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-42.8%、-28.9%、-29.3%[13][19] - 分区域看，2025年1-11月，东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-10.1%、-5.1%、-5.9%、-9.1%[13][18] 2、 开竣工面积降幅扩大，预计全年数据仍将承压 - 2025年1-11月，全国房屋新开工面积5.35亿平方米，同比下降20.5%，其中住宅新开工同比下降19.9%[6][19] - 2025年1-11月，房屋竣工面积3.95亿平方米，同比下降18.0%[6][19] - 2025年11月单月，全国房屋开竣工面积同比分别下降27.6%和25.5%[6][19] - Wind 322城2025年前11月宅地成交面积同比下降13.7%，拿地减少或将持续影响后续新开工数据[6][19] 3、 开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 - 2025年1-11月，房地产开发投资额7.86万亿元，同比下降15.9%，其中住宅开发投资额同比下降15.0%[7][23] - 2025年11月单月，住宅开发投资额同比降幅达30.3%[23] - 开竣工数据下滑、三季度以来销售回暖不及预期影响了投资意愿[7][23] 4、 企业到位资金降幅扩大，房企销售回款资金降幅超15% - 2025年1-11月，房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9%[7][25] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降2.5%、11.9%、15.2%、15.1%，各类资金同比降幅均较1-10月扩大[7][25] - 在销售走弱情况下，房企销售回款资金（定金及预收款、个人按揭贷款）降幅超过15%，年末现金流压力犹存[7][25] - 报告测算，2025年11月居民购房近似首付比例约66%[13][32] 5、 投资建议 - 报告预计12月新房推盘力度有望加大，单月成交环比数据有望改善，但在高基数下，单月销售或将延续低位盘整[8][33] - 跟踪的重点城市12月前两周商品房成交面积同比下降44.4%，显示四季度市场形势依旧严峻[8][33] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33][35] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][35] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][35]

市场扩张和并购 - 公司2025年12月15日签订米塔集股权转让协议，收购100%股权代价150万元[2][7][34][35] - 卖方米塔集文化由王先生间接拥有约50%，其拥有上海米塔集100%股权[3][13][37] - 上海米塔集收购属全面豁免关连交易，最高适用百分比率低于5%，应付总代价少于300万港元[3][13] 业务合作 - 2025年12月15日新城控股终止旧租赁协议，同日上海米塔集与其订立新租赁协议[4][14][17][35] - 新租赁服务框架协议期限至2027年12月31日，有年度上限[4][14] - 2025 - 2027年租赁服务年度上限分别为100万、2500万、2500万元[24] - 2025 - 2027年物业管理服务年度上限分别为50万、1500万、1500万元[24] - 截至2025年12月14日，新城发展过往服务交易金额约469,517元[25] 业务相关规定 - 租赁服务框架协议拟进行交易年度上限最高适用百分比率超5%，须遵守相关规定[5][31] - 公司实施内部控制程序监督持续关连交易[28] - 公司将向股东寄发包含协议及年度上限详情的通函及代表委任表格[33] 公司业务范围 - 公司主要在新加坡从事建筑服务及物业投资业务[12][30] - 买方主要持有潮流玩具投资，上海米塔集从事潮流玩具设计等投资控股业务[12][30] - 新城控股及新城发展主要在中国进行物业开发及投资[30] 费用相关 - 估值师认为上海米塔集2025年11月30日股东股权总值为150万元[9] - 租赁处租金按固定或浮动租金较高金额收取，经公平磋商厘定[19] - 物业管理服务费经公平协商厘定[22] - 服务协议服务费按协定周期支付[20]

公司案例与成果 - 新城控股集团凭借“从孤岛到生态：AI + BI 驱动的购物中心运营管理新范式”案例，成功入围2025飞书AI效率先锋全国大赛总决赛 [1] - 公司旗下吾悦广场开业数量位居行业前列，经营着超过170座购物中心 [3] - 为解决业务复杂度高、数据系统割裂、人员能力参差不齐的管理挑战，公司业务人员依托飞书平台自主构建了一套AI + BI运营管理系统 [4] - 该系统通过“Connect（连接）、Collect（收集）、Convert（转化）”三步走策略，打通了招商、风控、巡检等业务系统，实现了数据的全链路流转 [4] - 该方案已从内部工具升级为行业标杆，为零售、连锁服务等行业提供了极具参考价值的数字化转型范本 [7] 技术应用与实施 - 利用飞书多维表格的千人协同能力，仅需一人两天即可完成174个商场、近万条数据的精准收集 [4] - 基于飞书Aily搭建的员工助手，让一线人员通过简单对话就能唤起审批流程或获取业务知识，使新员工上岗周期从一个月锐减至一周 [5] - AI能够自动识别异常数据并推送给责任人，并能自动生成经营诊断报告以辅助科学决策 [5] - 该系统的核心是打破数据孤岛与知识壁垒，构建数智融合的购物中心运营生态，实现从“人找数据”到“数据找人”的转变 [1] 运营成效与价值 - 系统带来效率飞跃，月均节省340+人天，月均可量化的降本增效金额高达88万元 [6] - 通过精准的数据洞察，月均挖掘销售潜力640万+，累计销售挖潜超7000万元 [6] - 系统促使员工行为发生转变，从“被动执行”转向“主动分析”，实现了“意识自由”与“时间自由” [6] - 公司的目标是打破数据与经验的断层，让每一位员工都能成为撬动业务增长的支点 [7]