业绩数据 - 2025年1 - 3月商业运营总收入34.48亿元，2024年同期30.39亿元[4] - 3月合同销售金额约21.27亿元，同比降49.79%[5] - 1 - 3月累计合同销售金额约51.02亿元，同比降57.29%[5] 物业数据 - 2025年1 - 3月房地产出租物业从161个增至174个[2] - 总面积1604.3967万平方米，可供出租面积955.8692万平方米[3] - 出租率97.22%，一季度租金收入28.35178828亿元[2][3] 其他数据 - 一季度竣工面积59.3048万平方米[6] - 截至3月31日，合联营公司权益有息负债27.54亿元[8] - 2025年一季度无到期境内外公开市场债券[8]

文章核心观点 新城控股2025年3月及1 - 3月累计合同销售金额和面积同比均大幅下降 [1] 分组1 - 2025年3月公司合同销售金额约21.27亿元，同比下降49.79% [1] - 2025年3月公司合同销售面积约27.15万平方米，同比下降52.32% [1] 分组2 - 2025年1 - 3月公司累计合同销售金额约51.02亿元，同比下降57.29% [1] - 2025年1 - 3月公司累计合同销售面积约65.77万平方米，同比下降60.18% [1]

文章核心观点 截至2025年4月9日11时30分新城控股股价涨停 2024年营收下降但归母净利润微增 公司存在商管业务增长、流动性与审计风险、土储结构风险、融资与偿债平衡等核心矛盾点 [1] 股价表现 - 截至2025年4月9日11时30分新城控股股价涨停 报12.91元 涨幅9.97% 成交额3.69亿元 换手率1.34% [1] 财务业绩 - 2024年公司实现营业收入890亿元 同比下降25.3% 归母净利润同比微增2.1%至7.52亿元 [1] 商管业务情况 - 商业运营板块收入128.1亿元 同比增长13.1% 毛利率达70.2% 贡献整体毛利的48% [1] - 全年新开业15座吾悦广场 已开业项目出租率97.97% 全年客流量同比增长19% 销售额(不含车辆)达905亿元 [1] 流动性与审计风险 - 2024年末流动负债1677.5亿元 超出流动资产150.7亿元 货币资金102.9亿元(含37亿元受限)无法覆盖119.9亿元短期有息负债 [1] - 审计机构连续两年对其持续经营能力出具“重大不确定性”的非标意见 若第三年未改善或触发退市风险 [1] 土储结构风险 - 截至2024年末 公司60%土储位于三四线城市 项目去化压力较高 同期行业头部企业一二线土储占比超70% [1] 融资与偿债情况 - 2024年新增经营性物业贷等融资205亿元 加权利率4.97% 累计获银行授信849亿元 年内发行29.2亿元中票 [2] - 全年筹资现金流净流出90.9亿元 主要因债务偿还 [2]

文章核心观点 新城控股凭借“地产开发 + 商业运营”双轮驱动战略展现生长韧性，核心经营指标向好，商管业务有望提供长期业绩支撑，融资渠道顺畅，成本管控良好，偿债压力趋缓，未来将坚守经营理念持续发展 [2][8] 净利润水平 - 公司2024年实现营业收入889.99亿元，房地产开发销售营收760.41亿元，物业出租及管理营收120.29亿元；扣非归母净利润8.70亿元，同比增长183.07% [3] - 公司全年完成合同销售面积538.82万平方米，合同销售金额401.71亿元，全口径回笼资金411.29亿元，全口径资金回笼率102.38% [3] - 截至报告期末，公司总资产3071.93亿元，归属于上市公司股东的净资产608.69亿元；实现结算面积1388.85万平方米，结算金额1336.66亿元；126个子项目竣工交付，竣工面积1529.14万平方米；160个子项目在建，总建筑面积1968.46万平方米 [3] 现金流与融资 - 公司现金流安全有保障，保持“零违约”纪录 [4] - 2024年在中债信用增进公司担保下完成2笔共计29.2亿元中期票据发行，发行利率降低、期限拉长 [4] - 截至报告期末，公司在手现金余额102.96亿元，净负债率52.44%，经营性现金流净额15.12亿元且连续7年为正 [4] - 公司累计获银行集团授信总额度849亿元，已使用252亿元，整体平均融资成本5.92%，较上年末降0.28个百分点 [5] - 报告期内新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率4.97%，抵押率约50% [5] 商管品牌 - 公司在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营173座，开业面积1601.07万平方米，出租率97.97% [6] - 报告期内吾悦广场客流总量17.66亿人次，同比增长19%；总销售额905亿元（不含车辆），同比增长19%，含车辆总销售额966亿元；会员体系覆盖人数4370万人，较上年末增长32% [6] - 吾悦商管以布局和商业体量居行业前三，管理输出项目规模超40个；在权威榜单中获“商业地产综合实力TOP10”第四位、“商业地产运营TOP10”第二位 [6] 商业运营与发展 - 2024年公司交付目标及吾悦广场开业100%达成，完成超10万套物业、1388.85万平方米面积交付 [7] - 行业新开业项目数量下降，进入“重品质、重运营”模式，存量改造项目占比超10% [7] - 公司将“商业管理事业部”升级为“新城吾悦商业管理集团有限公司”，发布“五边形经营理念”打造差异化竞争力 [7] - 2025年公司计划新开工16个子项目，建筑面积169.55万平方米；竣工104个子项目，建筑面积555.05万平方米 [8] - 2025年吾悦商管坚守“五边形经营理念”，加强NOI指标关注度，强调经营协同和消费体验提升 [9] - 2025年公司计划实现商业运营总收入140亿元，新开业持有吾悦广场及管理输出项目5座 [10]

文章核心观点 新城控股因关联方异常资金往来暂停交易并推迟财报发布，此前已连续两年被出具非标审计报告，若2025年无法改善将面临退市风险，公司存在现金流枯竭、商业转型可持续性存疑、资金方信心不足、人事动荡等问题，“商业反哺住宅”或难实现自我救赎 [1][2][6] 事件背景 - 4月1日新城悦服务暂停交易并推迟年度财报发布，原因是审计发现与关联方存在异常资金往来需核查 [1] - 3月28日新城控股2024年报被致同会计师事务所出具带有“持续经营重大不确定性段落”的非标审计报告，连续两年遭遇类似审计意见，若2025年无法改善将面临强制退市风险 [1] 财务困境 - 2024年营收约890亿元，同比下降25.32%，归母净利润7.52亿元，同比增长2.07%，但房地产销售收入同比下降近三成至760.41亿元，毛利率仅11.72%创历史新低 [2] - 全年合同销售额仅401.71亿元，同比暴跌47.13%，销售面积同比下降44.38% [2] - 2024年经营性现金流净额仅15亿元，三、四季度均为负值，过去三年从219.8亿元持续滑落至不足15亿元 [2] - 账面仅余103亿元现金，其中37亿元受限，同期一年内到期短债高达120亿元，应付账款高达453亿元 [2] - 截至2024年底，流动负债超出流动资产150.67亿元，有息短期债务合计119.88亿元，连续两年出现严重资金错配 [2] 商业转型问题 - 住宅开发业务败退，公司加码“商业运营+物业代建”转型，商业收入128亿元，同比增长13.1%，物业租赁毛利率超70%带动近半毛利润 [3] - 吾悦广场1214亿元资产中1025亿元被用于抵押融资，抵押率达84%，2024年新增抵押融资205亿元，可用抵押空间有限 [3] - 吾悦广场出租率接近98%、年客流近18亿人次，但盈利能力难迅速变现补充现金流，“商业造血”难缓解现金流危机 [3] 审计影响 - 2023年普华永道、2024年致同均出具非标审计，指出公司存在持续经营重大不确定性，包括连续流动性告急、高比例短债集中到期、部分资金受限、重大会计差错未更正等问题 [4] - 非标意见打击债权人、监管机构及市场信心，未来一年公司需偿还6亿美元境外债券及37亿元境内债务，若销售回款不能改善或再陷信用危机将直面违约风险 [4] 人事变动 - 2025年2月公司宣布撤销副总裁毛峰职务，市场猜测与创始人王振华重新回归管理层有关 [5] - 频繁人事震荡与权力更替会导致资源重分配与公司战略摇摆，加剧内部不稳定，削弱外部融资机构信任 [5]

文章核心观点 2024年房地产行业深度调整、市场信心待修复，新城控股在经营质量与财务安全间实现动态平衡，交出“稳中有进”答卷，公司贯彻“地产开发 + 商业运营”双轮驱动战略，核心指标稳定向好 [1] 经营业绩 - 2024年公司实现营业收入890亿元，归母净利润7.52亿元，同比增长2.07%，扣非归母净利润8.70亿元，同比大幅增长183.07%，整体毛利率为19.80%，平均融资成本为5.92%，同比下降28个bp [1] 商业运营业务 - 2024年房地产行业毛利率承压，多家头部房企毛利率下探至10%-15%，新城控股通过调整业务结构，毛利率逆势回升至19.8%，商管业务成核心驱动力 [2] - 2024年公司商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%，超额完成125亿元年度目标 [2] - 2024年新增开业15座吾悦广场，数量位列全国第三，通过代建业务轻资产扩张，年末实现173个综合体项目布局，吾悦广场开业商业面积达1601.07万平方米，出租率提升至97.97%，商业现金流稳健充沛 [2] - 新城商业自2021年起经营性现金流已完全覆盖利息支出，2024年该比例进一步扩大至3.34倍 [2] - 2020 - 2024年公司商业运营收入、毛利占整体比重持续提升，2024年营收占比为14%、毛利占比达48%，毛利率为70.17% [3] - 2025年公司计划新开5座吾悦广场，目标商业运营收入提升至140亿元 [3] 现金流与偿债 - 截至报告期末，公司在手现金余额102.96亿元，经营性现金流净额为15.12亿元，连续7年为正，净负债率为52.44%，保持较低水平 [4] - 截至2024年末，公司期末融资余额为536.50亿元，同比压降34.29亿元，合联营权益有息负债降至32.73亿元 [4] - 2024年5月及11月，公司发行中期票据合计融资29.2亿元，在中债增担保下发行的中票总额约76亿元 [4] - 2024年底公司持有的投资性房地产余额为1214亿元，其中1025亿元已用于借款抵押，年度内新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50% [5] - 2024年公司已如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元，未来将根据债务到期时间做好资金安排，确保债务到期偿付 [6] 未来规划 - 公司将努力探索多层级REITs产品，与监管审批机构沟通，盘活存量资产，构建多层次、全链条的资本生态体系 [5] - 公司将根据市场变化和自身优势制定经营战略，把握市场窗口，挖掘结构性机会，做好营销推广、提升货值变现能力，紧抓销售和资金回笼 [6] - 公司会保持对土地市场的敏感度，综合规划开发市场及自身资金计划，调整供货结构和营销策略，提升现金回收效率，降费守价 [6]

文章核心观点 - 2024年地产行业深度调整，全国商品房销售金额和面积下降、房价指数降幅扩大、房企亏损增加，但新城控股维持稳中有升态势，其“住宅 + 商业”双轮驱动战略为行业提供穿越周期样本 [1] 行业现状 - 2024年地产行业延续深度调整态势，全国商品房销售金额首次跌破10万亿大关，同比降幅达17.1%，销售面积同步收缩12.9%至9.74亿平方米，70城新建商品住宅价格指数降幅较2023年持续扩大，房企由盈转亏、亏损大幅增加 [1] 新城控股整体业绩 - 2024年新城控股公布年报，营业收入890亿元，归属于上市公司股东的净利润7.52亿元，同比增长2.07% [1] 住宅开发业务 - 地产开发端全年实现401.71亿元销售额、538.82万平方米销售面积，102.38%的资金回笼率高于行业均值，地域深耕策略在结构性市场挖掘有效需求 [2] - 新城控股完成1388.85万平米、超10万套物业交付，确保15座吾悦广场如期开业（含8个轻资产项目），实现吾悦广场开业100%达成 [2] - 2025年新城计划新开工16个子项目，建筑面积169.55万平方米，计划竣工104个子项目，预计竣工总建筑面积555.05万平方米 [2] 财务状况 - 新城有102.96亿元现金储备，净负债率52.44%维持行业低位，经营性现金流连续7年为正，有息负债规模同比压降34.29亿元至536.50亿元，债务结构持续优化 [3] - 2024年新城控股如期偿付52.62亿元境内外债券，成功发行两笔中期票据 [3] 商业运营业务 - 新城商业以全国在营的173座吾悦广场、1601.07万平方米开业面积构筑护城河 [3] - 2024年新城控股商业运营总收入128亿元，同比增幅13.1%，连续多年增速超10% [4] - 2024年新城物业出租及管理业务贡献营收120.29亿元，占比提升至13.52%，毛利率70.17%，创造84.40亿元核心利润，占总体毛利的47.89%，较上年提升15个百分点以上 [4] - 截至2024年末，吾悦广场开业面积整体出租率提升至97.97% [4] - 2024年吾悦广场17.66亿人次年度客流总量、总销售额905亿元（不含车辆销售）均同比增长19%，会员人数4370万人比2023年末增长32% [4] - 2024年全国社会消费品零售总额48.8万亿元，比上年增长3.5%，最终消费支出对经济增长贡献率为44.5%，拉动GDP增长2.2个百分点 [5] - 2024年10月新城将商业运营体系升维重构，成立吾悦商业管理集团有限公司，形成覆盖4大产品品牌、13个区域公司的立体架构 [5] 代建业务 - 2024年新城建管累计管理项目超100个，其中商业综合体管理项目超60个，累计管理总建筑面积超1600万平方米，新增签约面积超710万平方米，基本实现全国化布局，跻身“2024中国房地产企业代建综合能力TOP10” [6]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [2][7][20] 报告的核心观点 - 2024年公司从保信用转向保价值，利润改善回升，虽行业价格和销售下行致短期结算毛利下降，但后续资产价格有修复空间 [7][20] - 公司紧抓销售和资金回笼，完成保交付任务，商业保持竞争力，融资通道通畅财务稳健 [7] - 采用PB方式估值，预测2025年EPS为0.36元，每股净资产为27.35元，合理价值区间为每股13.67 - 16.41元 [20] 根据相关目录分别进行总结 财务数据及预测 - 2023 - 2027E年，营业收入分别为119174、88999、78400、73988、76237百万元，同比变化为3.2%、 - 25.3%、 - 11.9%、 - 5.6%、3.0% [6] - 净利润分别为737、752、813、886、973百万元，同比变化为 - 47.1%、2.1%、8.0%、9.0%、9.9% [6] - 全面摊薄EPS分别为0.33、0.33、0.36、0.39、0.43元，毛利率分别为19.1%、19.8%、22.1%、24.0%、25.1%，净资产收益率分别为1.2%、1.2%、1.3%、1.4%、1.5% [6] 2024年全年业绩情况 - 营业收入889.99亿元，同比 - 25.32%；归母净利润7.52亿元，同比 + 2.07%；扣非归母净利润8.70亿元，同比 + 183.07%；毛利和净利率分别为19.80%和0.85%，同比分别提升0.75和0.23个百分点 [7][8] - 合同销售面积538.82万平方米，同比 - 44.38%；合同销售金额401.71亿元，同比 - 47.13%；全口径资金回笼411.29亿元，回笼率102.38%；完成超10万套物业、1388.85万平方米面积交付 [7][9] - 全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营173座，开业面积1601.07万平方米，出租率97.97%；客流总量17.66亿人次，同比 + 19%；总销售额905亿元（不含车辆），同比 + 19%，含车辆966亿元；会员人数4370万人，较2023年末增长32%；商业运营总收入128.08亿元，同比 + 13.10% [7][10] - 总资产3071.93亿元，净负债率52.44%，经营性现金流净额连续7年为正；获银行集团授信总额度849亿元，已使用252亿元；平均融资成本5.92%，较2023年末下降0.28个百分点；新增以吾悦广场为抵押融资约205亿元，加权本金平均利率4.97%，抵押率约50% [7][11] 可比公司估值 |代码|简称|总市值(亿元)|EPS（元）（2023、2024E、2025E）|PE（倍）（2023、2024E、2025E）|PB（倍）（2025E）| |----|----|----|----|----|----| |000002.SZ|万科A|804|1.03、 - 2.36、 - 0.67|6.90、 - 3.01、 - 10.59|0.41| |600048.SH|保利发展|986|1.01、0.97、0.77|8.16、8.52、10.75|0.52| |0960.HK|龙湖集团|620|2.07、1.58、1.00|4.75、6.22、9.83|0.39| |均值| - | - | - |6.60、3.91、3.33|0.44| |601155.SH|新城控股|279|0.33、0.33、0.36|34.58、37.05、34.31|0.45| [21] 财务报表分析和预测 - 2024 - 2027E年，毛利率分别为19.8%、22.1%、24.0%、25.1%，净利润率分别为0.8%、1.0%、1.2%、1.3%，净资产收益率分别为1.2%、1.3%、1.4%、1.5% [24] - 营业收入增长率分别为 - 25.3%、 - 11.9%、 - 5.6%、3.0%，EBIT增长率分别为15.0%、3.6%、16.1%、15.6%，净利润增长率分别为2.1%、8.0%、9.0%、9.9% [24] - 资产负债率分别为73.1%、72.5%、72.0%、72.3%，流动比率分别为0.91、0.95、1.00、1.05，速动比率分别为0.26、0.30、0.35、0.40，现金比率分别为0.06、0.10、0.15、0.19 [24]

文章核心观点 - 进入商业地产13年后，吾悦广场对新城控股毛利贡献率接近半数，商业板块利润贡献显现，公司实现“住宅 + 商业”双驱动发展 [1] 公司业绩表现 - 去年公司实现营业收入约890亿元，归母净利润7.52亿元，同比增长2.07%，扣非后归母净利润8.7亿元，同比增长183.07%，整体毛利率为19.8% [1] - 商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%，超额完成125亿元年度目标，物业出租及管理业务毛利84.4亿元，在总毛利占比提升至47.89% [1] - 合同销售金额约401.71亿元，合同销售面积约538.82万平方米，结转收入金额1336.66亿元，房地产开发销售年度营收额为760.41亿元 [6] - 回款金额达到411亿元，回款率达到102%，连续第7年保持正向经营性现金流，去年为15.12亿元，年末在手现金余额为102.96亿 [6] - 去年净负债率为52.44%，期末融资余额为536.50亿元，同比压降34.29亿元，合联营权益有息负债降至32.73亿元 [7] 商管业务情况 - 物业出租及管理营收120.29亿元，同比增长13.15%，毛利率达70.17%，较上年增加0.27个百分点 [3] - 全国布局200家吾悦广场，开业173家，其中148座自持，25座管理输出，商业体量超1600万平方米，行业位居第三 [3] - 去年新开15家吾悦广场，7家自持，8家管理输出，预计明年新开5座，商业运营收入目标瞄准140亿元 [3][4] - 吾悦商管与超3.2万家品牌合作，整体出租率达97.97%，吉林等11个成熟商业出租率达100% [4] - 去年末会员人数达4370万人，较上年末增加32% [5] 住宅开发业务情况 - 去年完成10万套房屋交付，交付面积1388.85万平方米，完成保交付任务 [6] 行业情况 - 全国新开商业项目下滑，去年降至363个，商业地产运营方从“跑马圈地”转向“重品质、重运营” [4] - 2024年低线城市新开业餐饮、文化娱乐、生活休闲商户数同比增长47%、27%和58%，消费需求增长红利凸显 [4] 公司未来展望 - 管理层认为房地产政策宽松基调或将延续，公司将保持稳健经营，加强政策跟踪与市场分析，提升管理运营效率和化解风险能力 [7]

文章核心观点 2024年新城控股在公司治理、社会、环境等方面取得显著成果，并明确2025年绿建目标 [1][2] 公司治理 - 2024年完善13项内部管理制度，提升公司治理效率与透明度 [1] - 董事会、管理层及全体员工廉洁培训覆盖率达100% [1] - 举办88场廉政宣传与培训活动，覆盖开发部8个区域及商管部13个区域 [1] - 参与廉洁培训员工19,935人，覆盖率100%，人均受训时长2.1小时 [1] - 员工《廉洁自律承诺》签署率为100% [1] - 完善以“专业 + 管理”为基础的双通道晋升路径，覆盖全体员工 [2] - 每年启动两次双晋流程，2024年双晋人员达2,133人 [2] 社会 - 2024年ISO9001：2015质量管理体系认证与实际运行覆盖率均达100% [1] - 开展200场供应商质量管控培训，供应商覆盖率100% [1] - 应届生招聘“新睿计划”吸纳40名高校优秀毕业生 [1] - 管理者中女性比例提升12.4% [1] - 全年安全培训覆盖率达100% [1] - 绿色建材供应商占比达70.3%，较去年提升16.2% [1] - 乡村振兴专项资金投入达200万元 [1] - 2024年员工培训覆盖率100%，总投入400余万元，人均培训时长54.56小时 [2] 环境 - 2024年新建项目100%达到国家绿色建筑星级标准 [2] - 新增绿色建筑认证项目2个 [2] - 新增15座吾悦广场通过绿色商场认证 [2] - 率先落地全国首例超10万㎡超低能耗大型商业综合体 [2] - 截至2024年末，累计获国家绿色建筑运行标识项目45个、国家智慧建筑4个、超低能耗建筑2个、LEED认证13个、WELL认证4个 [2] - 2025年100%新项目取得绿色建筑认证，新建住宅和商业建筑100%满足中国绿色建筑基本要求 [2] - 2025 - 2026年累计获取不少于3个高星级绿色建筑认证与标识，提高新建筑通过高星级绿色建筑认证占比 [2]