报告公司投资评级 - 投资评级为增持，维持该评级 [9] 报告的核心观点 - 公司偿债高峰期已过，资金链安全性持续提升，市场风险偏好有望逐渐修复；较充裕在手土储对销售规模形成一定保障，楼市热度边际回暖后续大幅减值压力逐渐下降；自持业务稳健增长，已贡献公司近半毛利，成为公司重要的现金流、盈利与融资来源，为公司后续估值修复与突破奠定基石 [2] 根据相关目录分别进行总结 公司经营业绩 - 2024年实现营收890.0亿元（-25.3%），归母净利润7.5亿元（+2.1%），扣非归母净利8.7亿元（+183.1%） [6] - 开发结算量缩价跌，2024年竣工面积1529万平（同比-24.2%），表内交付面积985万平（-24.2%），表内交付均价7716元/平（-6.5%），开发结算收入同比-29.2%，拖累整体营收；结算毛利率下行2.2pct至11.7%，但物业出租及管理业务扩张对冲，持有型业务贡献毛利占比达47.9%（+15.2pct），综合毛利率同比+0.8pct至19.8% [12] - 2025年竣工目标555万平（较2024实际-63.7%），已售待结项目（含合联营）均价6349元/平（-20.9%）；2024年末总预收较年化结算收入覆盖倍数为0.7X，预计本年度公司收入仍有较大压力；但高盈利商业运营总收入持续增长，持有型业务毛利贡献将继续提升，综合毛利率或延续上行势头，业绩表现将明显优于营收表现 [12] 公司销售情况 - 2024年受推货质量与市场信心等影响，销售端表现依旧承压，实现销售金额402亿元（-47.1%）、销售面积539万平（-44.4%）、销售均价0.75万元/平（-4.9%） [12] - 2025年开工目标170万平（较2024年实际值-38.5%），供货规模与质量承压或对后续销售形成持续压制，但截至2024年末公司仍有3144万平可租售土储，后续销售绝对值仍有望维持一定体量 [12] 公司自持业务 - 截至2024年末在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达173座，开业面积1601万平（+6.8%），出租率达98.0% [12] - 2024年在营吾悦广场实现销售额（不含车辆）905亿元（+19%），全年商业运营总收入128.1亿元（+13.1%），完成全年目标的102.5%；2025年商业运营收入目标140亿元（较2024年实际+9.3%），仍将对公司业绩形成有力支撑 [12] - 2024年依托优质自持物业新增经营性物业贷及其他融资约205亿元，对公司资金安全性形成重要补充；持有型业务毛利贡献持续提升为估值修复与突破奠基 [12] 公司估值与盈利预测 - 公司偿债压力下行而持有型业务盈利贡献持续提升，后续估值修复可期 [12] - 预计公司2025 - 2027年归母净利为8.1/11.3/13.1亿元，对应PE为36.3/26.1/22.4X，周期下行阶段PE估值意义相对有限 [12]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][7] 报告的核心观点 - 公司商业运营能力持续提升，商管业务规模稳步扩张，有望带动公司业绩向好并穿越周期 [7] - 公司轻重并举，聚焦高能级城市，商业运营稳健，作为优质民企，融资环境有所改善，看好公司中长期发展 [7] 根据相关目录分别进行总结 盈利预测与估值 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|119174|88999|72178|65141|59734| |同比（%）|3.22|(25.32)|(18.90)|(9.75)|(8.30)| |归母净利润（百万元）|737.10|752.39|773.90|812.60|869.40| |同比（%）|(47.12)|2.07|2.86|5.00|6.99| |EPS - 最新摊薄（元/股）|0.33|0.33|0.34|0.36|0.39| |P/E（现价&最新摊薄）|39.97|39.15|38.06|36.25|33.88|[1] 市场数据 - 收盘价 12.50 元，一年最低/最高价 7.95/16.70 元，市净率 0.46 倍，流通 A 股市值 28195.29 百万元，总市值 28195.29 百万元 [5] 基础数据 - 每股净资产 26.99 元，资产负债率 73.09%，总股本 2255.62 百万股，流通 A 股 2255.62 百万股 [6] 事件 - 公司发布 2024 年年报，2024 年实现营收 890.0 亿元，同比下降 25.3%；归母净利润 7.5 亿元，同比增长 2.1% [7] 业务情况 - 房地产开发业务结转规模下降拖累营收，物业出租及管理业务稳中有升，2024 年房地产开发销售/物业出租及管理业务分别实现营收 760.4 亿元/120.3 亿元，同比分别 - 29.25%/+13.2% [7] - 积极促进销售回款，提升货值变现能力，2024 年实现销售面积 538.8 万平方米，同比下降 44.4%；实现销售额 401.7 亿元，同比下降 47.1%，位居克而瑞房企销售榜单 TOP25 梯队；2024 年全口径销售回款 411.3 亿元，回款率超 100% [7] - 商管业务运营能力持续提升，轻重并举稳中有进，2024 年商业运营总收入 128.1 亿元，同比增长 13.1%；物业出租及管理毛利率 70.2%，同比提升 0.3pct；商业零售额（不含车辆销售）905 亿元，同比增长 19%；新开业吾悦广场 15 座，商业新开业数量全国排名第三；截至 2024 年底，吾悦商管在全国 136 个城市已布局 200 座综合体（在营 173 座），已开业吾悦广场面积达 1600 万平方米，位居克而瑞商业地产排行榜 TOP3 梯队；管理输出项目规模超 40 个，管理资产规模超行业平均水平 30%；吾悦商管出租率达 98.0% [7] 现金流与融资 - 经营性现金流持续净流入，2024 年公司经营性净现金 15.1 亿元，连续多年实现净流入 [7] - 2024 年公司新增以吾悦广场为抵押物的经营性物业贷及其他融资约 205 亿元，加权本金平均利率为 4.97%，抵押率约 50%；截至 2024 年底，公司融资总额 536.5 亿元，整体平均融资成本下降 28bp 至 5.92% [7] 三大财务预测表 |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |流动资产（百万元）|152678|129353|115042|112449| |非流动资产（百万元）|154514|154986|155382|155693| |资产总计（百万元）|307193|284340|270423|268142| |流动负债（百万元）|167745|143004|129600|128565| |非流动负债（百万元）|56775|55075|53375|50875| |负债合计（百万元）|224520|198079|182975|179440| |归属母公司股东权益（百万元）|60869|64092|64905|65774| |少数股东权益（百万元）|21804|22168|22544|22927| |所有者权益合计（百万元）|82673|86261|87449|88701| |负债和股东权益（百万元）|307193|284340|270423|268142| |营业总收入（百万元）|88999|72178|65141|59734| |营业成本(含金融类)（百万元）|71373|57814|52165|47793| |税金及附加（百万元）|2313|1877|1694|1511| |销售费用（百万元）|3965|3219|2905|2569| |管理费用（百万元）|2758|2238|2019|1852| |研发费用（百万元）|7|14|21|12| |财务费用（百万元）|3311|1602|1540|1502| |加:其他收益（百万元）|10|95|85|78| |投资净收益（百万元）|320|260|235|215| |公允价值变动（百万元）|71|0|0|0| |减值损失（百万元）|(2700)|(2406)|(1801)|(1223)| |资产处置收益（百万元）|(1)|87|78|72| |营业利润（百万元）|2972|3449|3394|3637| |营业外净收支（百万元）|(65)|0|0|0| |利润总额（百万元）|2906|3449|3394|3637| |减:所得税（百万元）|2186|2311|2206|2385| |净利润（百万元）|720|1138|1188|1253| |减:少数股东损益（百万元）|(32)|364|375|383| |归属母公司净利润（百万元）|752|774|813|869| |每股收益 - 最新股本摊薄(元)|0.33|0.34|0.36|0.39| |EBIT（百万元）|6276|5051|4934|5140| |EBITDA（百万元）|6608|5293|5248|5532| |毛利率(%)|19.80|19.90|19.92|19.99| |归母净利率(%)|0.85|1.07|1.25|1.46| |收入增长率(%)|(25.32)|(18.90)|(9.75)|(8.30)| |归母净利润增长率(%)|2.07|2.86|5.00|6.99| |经营活动现金流（百万元）|1512|1618|1768|4663| |投资活动现金流（百万元）|1350|(367)|(397)|(416)| |筹资活动现金流（百万元）|(9088)|(3308)|(3253)|(3978)| |现金净增加额（百万元）|(6226)|(2057)|(1882)|269| |折旧和摊销（百万元）|332|241|314|392| |资本开支（百万元）|(1902)|(597)|(602)|(602)| |营运资本变动（百万元）|(4999)|(3630)|(2976)|404| |每股净资产(元)|26.99|28.41|28.77|29.16| |最新发行在外股份（百万股）|2256|2256|2256|2256| |ROIC(%)|1.10|1.20|1.23|1.27| |ROE - 摊薄(%)|1.24|1.21|1.25|1.32| |资产负债率(%)|73.09|69.66|67.66|66.92| |P/E（现价&最新股本摊薄）|39.15|38.06|36.25|33.88| |P/B（现价）|0.48|0.46|0.45|0.45|[8]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [1][4] 报告的核心观点 - 2024年公司归母净利润小幅提升、毛利率提高，住宅开发业务受行业影响承压，商业运营稳定增长、轻重并举实现规模扩张且运营能力强、出租率维持高位，基于行业整体承压和公司2024年毛利率提高，预测2025 - 2027年归母净利润为7.89亿元、8.41亿元、9.12亿元，对应EPS为0.35元/股、0.37元/股、0.40元/股，对应PE为37.35X、35.05X、32.32X [3][4] 根据相关目录分别进行总结 公司业绩情况 - 2024年实现营业收入889.99亿元，同比下滑25.32%；归母净利润7.52亿元，同比增长2.07%；每股收益0.33元，与2023年持平 [3] - 收入下滑受开发业务下滑影响，归母净利润表现优于收入，2024年毛利率为19.80%，较2023年提高0.75pct，2024年资产减值损失和信用减值损失共计27亿元，较2023年60.72亿元明显收窄，2024年销售费用率和管理费用率分别为4.46%、3.10%，分别较去年同期提高0.15pct、0.25pct [3] 开发销售情况 - 2024年实现销售面积538.82万方，同比下滑44.38%；销售金额401.71亿元，同比下滑47.13%；销售均价7455.37元/平米，同比下滑7.67% [3] - 销售金额口径下，江苏销售金额最高，达131.26亿元，占总销售金额的32.68%，江苏、天津、山东三个区域销售金额占比合计达49.93% [3] - 2024年实现411.29亿元全口径资金回笼，回笼率为102.38%，共交付1388.85万方，完成保交付工作 [3] 商业运营情况 - 2024年实现商业运营总收入128.08亿元，同比增长13.10% [3] - 江苏和浙江区域2024年分别实现租金收入33.36亿元、15.07亿元，分别占租金收入的26.04%、11.77% [3] - 2024年开业15座吾悦广场，其中7座为公司持有，8座为管理输出项目，截至2024年末，在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量173座，开业面积1601.07万方 [3] - 2024年出租率达97.97%，吾悦广场客流总量17.66亿人次、总销售额905亿元，同比均增长19% [3] 融资情况 - 截至2024年末，平均融资成本5.92%，较2023年下降0.28pct [3] - 共获得各大银行给予的集团授信总额度合计为849亿元，公司及子公司已使用授信252亿元，剩余额度充足 [3] - 2024年新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资205亿元，加权本金平均利率4.97%，完成29.2亿元的中票发行，利率持续降低，发行期限有所拉长 [3] 财务指标预测 |指标|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|88998.58|83907.86|85779.01|89776.31| |收入增长率%|-25.32|-5.72|2.23|4.66| |归母净利润(百万元)|752.39|788.76|840.54|911.59| |利润增速%|2.07|4.83|6.57|8.45| |毛利率%|19.80|19.83|19.85|19.87| |摊薄EPS(元)|0.33|0.35|0.37|0.40| |PE|39.15|37.35|35.05|32.32| |PB|0.48|0.45|0.44|0.44| |PS|0.33|0.35|0.34|0.33| [5]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][7] 报告的核心观点 - 公司商业运营能力持续提升，商管业务规模稳步扩张，有望带动公司业绩向好并穿越周期 [7] - 公司轻重并举，聚焦高能级城市，商业运营稳健，作为优质民企，融资环境有所改善，看好公司中长期发展 [7] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024年公司实现营收890.0亿元，同比下降25.3%；归母净利润7.5亿元，同比增长2.1% [7] - 预计2025 - 2027年归母净利润分别为7.7亿元、8.1亿元、8.7亿元，对应EPS为0.34元、0.36元、0.39元，对应PE分别为38.1X、36.3X、33.9X [7] - 2024年公司资产减值损失同比减少62.3%至20.2亿元 [7] 业务情况 - 房地产开发业务结转规模下降拖累营收，2024年房地产开发销售业务营收760.4亿元，同比下降29.25%；物业出租及管理业务稳中有升，营收120.3亿元，同比增长13.2% [7] - 2024年公司实现销售面积538.8万平方米，同比下降44.4%；实现销售额401.7亿元，同比下降47.1%，位居克而瑞房企销售榜单TOP25梯队；全口径销售回款411.3亿元，回款率超100% [7] - 2024年公司商业运营总收入128.1亿元，同比增长13.1%；物业出租及管理毛利率70.2%，同比提升0.3pct；商业零售额（不含车辆销售）905亿元，同比增长19%；新开业吾悦广场15座，商业新开业数量全国排名第三 [7] - 截至2024年底，吾悦商管在全国136个城市已布局200座综合体（在营173座），已开业吾悦广场面积达1600万平方米，位居克而瑞商业地产排行榜TOP3梯队；管理输出项目规模超40个，管理资产规模超行业平均水平30%；吾悦商管出租率达98.0% [7] 现金流与融资 - 2024年公司经营性净现金15.1亿元，连续多年实现净流入 [7] - 2024年公司新增以吾悦广场为抵押物的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50% [7] - 截至2024年底，公司融资总额536.5亿元，整体平均融资成本下降28bp至5.92% [7]

文章核心观点 2024年新城控股在房地产行业深度调整下营收承压但利润增长 商业运营板块成业绩亮点 同时公司力保财务稳健 但仍面临行业收缩压力 [1][2][3][5] 业绩表现 - 实现营业收入889.99亿元 较2023年同期下降25.32% [1] - 归属于上市公司股东的净利润7.52亿元 较2023年同期增长2.07% [1] - 扣非归母净利润8.70亿元 同比增长183.07% [1] - 房地产开发销售营业收入760.41亿元 较2023年同比下降29.16% [2] - 合同销售金额401.71亿元 同比下降47.13% [3] - 合同销售面积538.82万平方米 同比下降44.38% [3] - 全口径资金回笼411.29亿元 全口径资金回笼率为102.38% [3] 商业运营 - 不含税物业出租及管理收入120.29亿元 占营业收入的13.52% [1] - 物业出租及管理业务毛利84.4亿元 毛利率达70.17% [1] - 新增开业15座吾悦广场 布局173个综合体项目 开业商业面积达1601.07万平方米 出租率提升至97.97% [1] - 商业运营总收入128.08亿元 同比增长13.1% 超额完成125亿元年度目标 [2] - 2020 - 2024年商业运营收入、毛利占整体比重持续提升 2024年营收占比14%、毛利占比达48% [2] - 2025年计划实现商业运营总收入140亿元 计划新开业吾悦广场5座 [2] 财务状况 - 2024年如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元 [3] - 融资余额为536.50亿元 同比压降34.29亿元 [3] - 合联营权益有息负债降至32.73亿元 [3] - 2024年整体平均融资成本为5.92% 较2023年末下降0.28个百分点 [4] - 新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元 加权本金平均利率为4.97% 抵押率约50% [4] - 2025年3亿美元境外债到期 [5] - 在手现金余额102.96亿元 净负债率为52.44% 经营性现金流净额为15.12亿元且连续7年为正 [5] 行业压力 - 2024年总资产较2023年减少17.9%至3072亿元 [5] - 投资性房地产余额为1214亿元 其中1025亿元已用于借款抵押 [5] 公司战略与展望 - 继续贯彻“地产开发 + 商业运营”双轮驱动战略 推进业务优势互补 创新产品与业务 [3] - 2025年继续与监管密切沟通 推进融资工作 拓宽融资渠道 降低融资成本 [4] - 根据债务到期时间做好资金安排 盘活融资资源 拓展融资渠道 管控现金流确保债务偿付 [4] 机构评级 - 3月31日开源证券给予新城控股“买入”评级 理由为结转规模下降、结算毛利率提升 销售规模收缩、现金流压力犹存 出租物业表现优异、租金收入增长 [6]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 新城控股2024年结转规模下降、毛利率逆势提升、租金收入双位数增长 因结转规模缩小、开发业务占比降低、现金有压力 下调2025 - 2026年盈利预测并新增2027年预测 预计2025 - 2027年归母净利润分别为10.5、15.1、17.6亿元 看好公司业务结构调整后盈利能力回升 维持“买入”评级[5] 根据相关目录分别进行总结 公司概况 - 当前股价13.06元 一年最高最低为16.70/7.95元 总市值294.58亿元 流通市值294.58亿元 总股本22.56亿股 流通股本22.56亿股 近3个月换手率38.88% [1] 财务表现 - 2024年实现营业收入889.99亿元 同比减少25.32%；归母净利润7.52亿元 同比增长2.07%；扣非归母净利润8.70亿元 同比增长183.07%；经营性净现金流15.12亿元 同比下降85.11%；毛利率、净利率分别为19.80%、0.81% 同比分别+0.75pct、+0.34pct [6] 销售情况 - 2024年实现合同销售面积538.82万平方米 同比下降44.38%；合同销售金额401.71亿元 同比下降47.13% 全口径销售金额在克而瑞榜单排名第24 [7] 财务指标 - 截至2024年末 在手货币资金102.96亿元 资产负债率73.09% 流动比率0.91 速动比率0.26 平均融资成本5.92% 同比-0.28pct [7] 出租物业 - 2024年出租物业业务营业收入120.29亿元 同比增长13.15% 全国布局200座吾悦广场 已开业及委托管理在营173座 开业面积1601.07万平方米 出租率97.97%；吾悦广场客流总量17.66亿人次 同比增长19%；总销售额905亿元 同比增长19% [8] 盈利预测 - 预计2025 - 2027年归母净利润分别为10.5、15.1、17.6亿元（2025 - 2026年原16.7、21.6亿元） EPS分别为0.5、0.7、0.8元 当前股价对应PE分别为28.1、19.6、16.7倍 [5] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|119,174|88,999|74,206|65,564|60,938| |YOY(%)|3.2|-25.3|-16.6|-11.6|-7.1| |归母净利润(百万元)|737|752|1,047|1,505|1,760| |YOY(%)|-47.1|2.1|39.2|43.7|16.9| |毛利率(%)|19.1|19.8|21.8|23.7|25.2| |净利率(%)|0.6|0.8|1.4|2.3|2.9| |ROE(%)|0.6|0.9|1.0|1.5|1.7| |EPS(摊薄/元)|0.33|0.33|0.46|0.67|0.78| |P/E(倍)|40.0|39.2|28.1|19.6|16.7| |P/B(倍)|0.5|0.5|0.5|0.5|0.5| [9]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 新城控股2024年结转规模下降、毛利率逆势提升、租金收入双位数增长 因结转规模缩小、开发业务占比降低、现金有压力 下调2025 - 2026年盈利预测并新增2027年盈利预测 预计2025 - 2027年归母净利润分别为10.5、15.1、17.6亿元 看好公司业务结构调整后盈利能力回升 维持“买入”评级[5] 根据相关目录分别进行总结 公司整体财务表现 - 2024年实现营业收入889.99亿元 同比减少25.32%；归母净利润7.52亿元 同比增长2.07%；扣非归母净利润8.70亿元 同比增长183.07%；经营性净现金流15.12亿元 同比下降85.11%；毛利率、净利率分别为19.80%、0.81% 同比分别+0.75pct、+0.34pct [6] 销售情况 - 2024年实现合同销售面积538.82万平方米 同比下降44.38%；合同销售金额401.71亿元 同比下降47.13% 全口径销售金额在克而瑞榜单排名第24 [7] 财务状况 - 截至2024年末 在手货币资金102.96亿元 资产负债率73.09% 流动比率0.91 速动比率0.26 平均融资成本5.92% 同比-0.28pct [7] 出租物业业务 - 2024年全年实现营业收入120.29亿元 同比增长13.15% 截至年末在全国布局200座吾悦广场 已开业及委托管理在营数量达173座 开业面积达1601.07万平方米 出租率达97.97%；吾悦广场客流总量达17.66亿人次 同比增长19%；总销售额905亿元 同比增长19% [8] 财务预测 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|119,174|88,999|74,206|65,564|60,938| |YOY(%)|3.2|-25.3|-16.6|-11.6|-7.1| |归母净利润(百万元)|737|752|1,047|1,505|1,760| |YOY(%)|-47.1|2.1|39.2|43.7|16.9| |毛利率(%)|19.1|19.8|21.8|23.7|25.2| |净利率(%)|0.6|0.8|1.4|2.3|2.9| |ROE(%)|0.6|0.9|1.0|1.5|1.7| |EPS(摊薄/元)|0.33|0.33|0.46|0.67|0.78| |P/E(倍)|40.0|39.2|28.1|19.6|16.7| |P/B(倍)|0.5|0.5|0.5|0.5|0.5|[9]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级，预期未来 6 个月内超越基准指数 10%－20% [2][15] 报告的核心观点 - 商管利润占比渐提升，开发持续承压，2024 年公司实现营业收入 889.99 亿元，同比下降 25.32%，归母净利润 7.52 亿元，同比上升 2.07% [2] - 商管业务逐渐成为公司利润贡献主力，待结转面积明显下滑，预计 2025 年营收面临一定压力 [8] - 2024 年销售金额同比下降 47%，暂无新增拿地投资，预计后续销售规模可能继续缩量 [8] - 2024 年商业运营总收入同比增长 13%，吾悦广场为公司融资重要抓手 [8] - 前期吾悦广场全国化布局基本完成，公司在下沉市场招商运营能力突出，保障商管业务收入稳定增长，随着住宅开发业务逐渐调整，未来有望真正实现“住宅 + 商业”双轮驱动模式 [8] - 考虑到公司 2024 年末待结转面积明显下滑，叠加近年来销售规模缩量，适当下调盈利预测，预计 2025 - 2027 年公司 eps 分别为 0.25、0.32、0.36 元（25、26 年预测前值分别为 0.4、0.4 元），基于剩余收益模型测算公司价值，得出 2025 年目标价 17 元，对应 2025 年 0.6 倍 PB [8] 根据相关目录分别进行总结 主要财务指标 - 2024 - 2027 年营业总收入分别为 889.99 亿、639.48 亿、573.87 亿、541.39 亿元，同比增速分别为 -25.3%、-28.1%、-10.3%、-5.7% [4] - 2024 - 2027 年归母净利润分别为 7.52 亿、5.7 亿、7.22 亿、8.16 亿元，同比增速分别为 2.1%、-24.3%、26.8%、13.0% [4] - 2024 - 2027 年每股盈利分别为 0.33、0.25、0.32、0.36 元，市盈率分别为 39、52、41、36 倍，市净率均为 0.5 倍 [4] 公司基本数据 - 总股本 225562.29 万股，已上市流通股 225562.29 万股，总市值 294.58 亿元，流通市值 294.58 亿元 [5] - 资产负债率 73.09%，每股净资产 26.99 元，12 个月内最高/最低价 16.47/8.05 元 [5] 业务情况 - 2024 年住宅开发营收 760 亿，占总营收的 85%，商管营收 120 亿，占比约 14%；住宅开发、商业管理毛利润分别为 89 亿、84 亿，毛利率分别为 12%、70% [8] - 2024 年公司计提资产减值损失约 20 亿元，较 2023 年减少约 33 亿 [8] - 截至 2024 年底公司待结转面积 1251 万方，较 2023 年末下降 42% [8] - 2024 年公司合同销售金额约 402 亿元，同比下降约 47%，合同销售面积约 539 万方，同比下降约 44% [8] - 2024 年公司实现商业运营总收入约 128 亿元，同比增长 13% [8] - 截至 2024 年底，公司在全国 136 个城市布局 200 座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达 173 座（自持 148 座、轻资产运营 25 座），开业面积达 1601 万方，出租率 97.97%，较 2023 年提升 1.49pcts [8] - 公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约 205 亿元，加权本金平均利率为 4.97%，抵押率约 50% [8] 财务预测表 - 资产负债表、利润表、现金流量表等多方面对 2024 - 2027 年进行预测，如 2024 - 2027 年货币资金分别为 102.96 亿、143.6 亿、122.88 亿、89.71 亿元等 [9] - 主要财务比率方面，2024 - 2027 年营业收入增长率分别为 -25.3%、-28.1%、-10.3%、-5.7%，归母净利润增长率分别为 2.1%、-24.3%、26.8%、13.0%等 [9]

文章核心观点 新城控股集团西宁城北吾悦广场举办“春纷新聚场”活动，通过深度运营搭建共融共生平台，融合多种业态形成全方位消费体验平台，实现商户与顾客双赢 [1][12] 活动内容 艺术展示 - 《呼吸花境》美陈装置营造春意盎然艺术氛围 [3] 环保活动 - 举办地球一小时绿色公益活动、不插电音乐节、保护地球公益画展，呼吁环保 [6] 消费福利 - 餐饮美食 49.9 元团 100 元，时尚运动满 499 立减 80 元，还有满额赠礼活动 [7] 运营理念 - 坚持深度运营，以顾客为中心，精细化管理，关心支持商户与顾客 [8] 公司概况 - 1993 年创立于江苏常州，现总部设于上海，是跨足住宅与商业地产的综合性房地产集团 [14] - 截至 2025 年 1 月 25 日，全国开业及在建吾悦广场达 200 座，已开业 173 座，遍布 136 个大中城市 [14] - 坚持“住宅 + 商业”双轮驱动战略，以“深度运营”为模式，“用户思维”为根本 [14] - 秉承“让幸福变得简单”使命，未来坚持高质量转型升级、生态化可持续发展 [14]

报告公司投资评级 - 行业为房地产/房地产开发，6个月评级为增持（维持评级） [6] 报告的核心观点 - 在商管业务助力下报告研究的具体公司2024年利润逆势提升，核心经营指标向好，同时融资渠道顺畅、成本压降，偿债压力逐步趋缓，看好公司受益于行业“困境反转”逻辑 [5] 根据相关目录分别进行总结 核心经营指标 - 2024年实现营业收入889.99亿元，同比-25.32%，归母净利润7.52亿元，同比+2.07%；Q4单季度营收374.36亿元，同比-21.84%，归母净亏损7.02亿元，同比减亏59.67% [1] - 2024年开发业务收入同比-29.16%，占比营收85.4%，物业出租及管理收入同比+13.15%；物业出租及管理毛利贡献占比48% [1] - 2024年毛利率19.8%，较2023年同期+0.75pct；开发、物业毛利率分别为11.72%、70.17%，分别较2023年同期-2.19、+0.27pct [1] - 2024年净利率0.81%，较2023年同期+0.34pct；销管费率较2023年上升0.41pct至7.56% [1] 销售回款 - 2024年签约销售面积533.6万平，同比-44.3%，销售金额401.2亿元，同比-47.1%，权益金额比例69.4%，较2023年同期下降1.5pct，2024年克而瑞权益销售金额排名第23位，较2023年下滑5位 [2] - 2024年实现销售回款金额411.29亿元，回款率达102.38% [2] - 2024年实现结转收入金额1336.66亿元（包含合联营项目），结转面积1388.85万平，截止2024年末，待结转面积1251.07万平；公司共160个子项目在建，总建面1968.46万平（含合联营项目） [2] - 2025年计划新开工16个子项目，新开工建面169.55万平，竣工104个子项目，预计竣工总建面555.05万平 [2] 经营物业 - 2024年实现商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%，持续提升对公司的业绩贡献 [3] - 截止2024年末，在全国136城布局200座吾悦广场，已开业及委管数量达173座，开业面积达1,601.07万平方米，出租率达97.97%；2024年新开业吾悦广场15座，新开数量排名全国第3 [3] - 2024年吾悦广场客流总量达17.66亿人次，同比+19%；总销售额905亿元（不含车辆销售），同比增+19%；截至2024年末会员人数4370万人，较2023年末增长32% [3] - 2025年商业运营收入目标140亿元，商管业务有望为公司提供长期坚实业绩支撑 [3] 偿债压力 - 截至2024年末，有息负债规模536.5亿元，同比-6.01%；其中1年内到期有息负债119.9亿元，包含37亿元公司债、21.5亿元美元债、45.8亿元银行贷款；净负债率为52.44% [4] - 截止2024年末，在手现金余额102.96亿元，同比-45.7%；经营性现金流净额为15.12亿元，较2023年同期下滑85.11%，主要因签约销售金额下滑 [4] - 2024年，如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元，完成2笔共计29.2亿元中期票据的发行；新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50% [4] - 2024年整体平均融资成本为5.92%，较2023年下降0.28pct，融资渠道顺畅、成本管控良好、偿债压力趋缓 [4] 投资建议 - 预计公司2025 - 2026年归母净利润为8.71、10.59亿元，新增2027年归母净利预测11.66亿元，维持“增持”评级 [5] 财务数据和估值 | 指标 | 2023 | 2024 | 2025E | 2026E | 2027E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入(百万元) | 119,174.28 | 88,998.58 | 68,261.91 | 54,316.00 | 43,724.38 | | 增长率(%) | 3.22 | -25.32 | -23.30 | -20.43 | -19.50 | | EBITDA(百万元) | 18,588.93 | 11,177.29 | 8,877.14 | 6,317.10 | 6,105.13 | | 归属母公司净利润(百万元) | 737.10 | 752.39 | 871.38 | 1,058.52 | 1,165.97 | | 增长率(%) | -47.12 | 2.07 | 15.82 | 21.48 | 10.15 | | EPS(元/股) | 0.33 | 0.33 | 0.39 | 0.47 | 0.52 | | 市盈率(P/E) | 39.97 | 39.15 | 33.81 | 27.83 | 25.27 | | 市净率(P/B) | 0.49 | 0.48 | 0.48 | 0.47 | 0.46 | | 市销率(P/S) | 0.25 | 0.33 | 0.43 | 0.54 | 0.67 | | EV/EBITDA | -2.02 | -3.25 | -3.87 | -5.52 | -6.25 | [5]