活动概述 - 公司成功举办"吾悦爱健康"吉尼斯世界纪录挑战活动 超千名参与者同时线上线下跳操 刷新"最多人同时线上线下跳操"吉尼斯世界纪录 [1] - 活动在上海 南京 天津 合肥 海口五地同步开展 千余名会员完成近6分钟"吾悦健康操"挑战 [1] - 活动通过吉尼斯世界纪录认证官现场认证 预审材料严格审核 [1] 品牌战略 - 公司去年发布吾悦商管"五边形经营理念" 包括品质空间 与人欢喜 专业匠心 绿色智能 双向奔赴五大维度 [1] - 该理念旨在为业主创造资产回报 为商家提供平台 为客户创造舒适体验 打造有人格的商业 [1] - 通过"我爱你·五月"等品牌IP及会员体系运营 强化线下商业的差异化优势 提供健康 陪伴 愉悦的情绪价值 [1] 活动内容 - "吾悦爱健康"主题活动持续近30天 各地吾悦广场结合自身特色开展多样化健康活动 [2] - 2025年活动延续"疯狂五小时" "吾悦五点半"等经典项目 新增吾悦健康跑 亲子运动会 养生市集等创新形式 [2] - 活动涵盖中医义诊 芳疗体验 健康讲堂等多元化健康主题 为消费者提供创意健康生活体验 [2]

公司活动与品牌升级 - "我爱你·五月"系列活动成功刷新"最多人同时线上线下跳操"吉尼斯世界纪录™荣誉，参与人数超千名，覆盖全国173座吾悦广场[1][2] - 活动由全民健身教练刘畊宏带领，联动上海、南京、天津、合肥、海口分会场，完成近6分钟的"吾悦健康操"挑战[2] - 公司通过活动将吾悦商管升级为"全民风尚传播大使"、"社会活动志愿企业"、"顾客情绪价值生产商"和"促进消费排头兵"四位一体的商业平台[1] 商业运营与战略 - 公司创新发布吾悦商管"五边形经营理念"：品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴[5] - 通过"我爱你·五月"品牌IP深度链接消费者与品牌商家，与OPPO、李宁、名创优品等联合举办活动，实现品牌价值和商场经营效益最大化[4] - 截至2024年末，吾悦广场开店数超170座，覆盖全国136座城市，服务超3000万会员，年销售额突破千亿，商业运营总收入超120亿元，毛利占公司整体近一半[6] 营销与消费者互动 - 抖音话题吾悦爱健康吉尼斯挑战登顶热榜，网友分享跟跳视频和运动心得，推动话题热度持续攀升[7] - 活动期间推出"疯狂五小时"、"吾悦五点半"等经典动作，并落地吾悦健康跑、亲子运动会、养生市集等多元化健康主题活动[8] - 每座吾悦广场结合自身特色打造健康活动，形成持续近30天的健康传播热潮，强化"顾客情绪价值生产商"品牌形象[7] 行业影响与社会价值 - 活动与上海青浦吾悦广场"五五购物节-健康消费周"联动，激活区域消费市场，打造多元化、沉浸式消费体验[2] - 公司通过系列活动持续打造沉浸式健康消费场景，推动商业价值突破，助力"健康中国"建设[1][8] - "我爱你·五月"已成为每年五月消费者最期待的购物盛事，见证中国商业消费升级的重要样本[4]

基金市场与ESG产品周报 - 金融地产主题基金热度延续，净值上涨1.45% [3] - 国防军工基金净值呈现小幅回调 [3] - 国内新基市场热度回升，新成立基金24只，新发行基金34只 [3] - 不同投资范围ETF资金均呈现净流出，大盘宽基ETF合计流入-128.90亿元 [3] - 红利主题基金资金净流出显著，商品ETF资金流向转为流出 [3] - 科创、TMT主题ETF资金流入占优 [3] 石油化工行业周报 - 中美暂停实施加征关税，需求预期向好驱动油价反弹 [4] - 布伦特原油报收65.33美元/桶，较上周上涨2.3% [4] - WTI原油报收61.93美元/桶，较上周上涨1.4% [4] - 持续看好"三桶油"及下属油服企业 [4] 基础化工行业周报 - 政策密集出台助力低空经济发展 [5] - 2025年我国低空经济市场规模预计达1.5万亿元 [5] - 2035年市场规模有望达3.5万亿元 [5] - 持续看好MXD6产业链 [5] 建筑建材行业周报 - 2024年12月后公募REITs新基上市首日多涨停 [6] - 上市涨幅空间主要由评估基准日与上市日期所对应的无风险收益率差值产生 [6] - 建议参考一二级可供分配收益率差值研判新基上市涨幅空间 [6] - 需将新基资产质量与同业态产品进行对标分析 [6][7] 社消零售数据 - 2025年4月社消零售总额3.72万亿元，同比增长5.1% [8] - 限额以上企业商品零售额1.38万亿元，同比增长6.6% [8] - 1-4月社消零售总额16.18万亿元，同比增长4.7% [8] - 金银珠宝类4月同比增长25.3% [8] - 国补品类延续高增，体育娱乐、家电等品类增速维持双位数 [8] 新城控股动态跟踪 - 2025年4月租金收入10.6亿元，1-4月累计42.8亿元 [9] - 出租物业总数174个，总建筑面积1604.4万平方米 [9] - 4月合同销售金额17.6亿元，同比下降52.5% [9] - 1-4月合同销售金额68.6亿元，同比下降56.2% [9]

报告公司投资评级 - 下调评级至“增持” [4] 报告的核心观点 - 商业经营保持稳健，地产销售持续缩量，在手现金相对紧张 [2] 根据相关目录分别进行总结 公司经营数据 - 2025年4月公司租金收入10.6亿元，1 - 4月累计租金收入42.8亿元；截至2025年4月出租物业总数为174个，总建筑面积约1604.4万平方米 [1] - 2025年4月公司实现合同销售金额17.6亿元（同比下降52.5%），1 - 4月实现合同销售金额68.6亿元（同比下降56.2%） [1] 商业经营情况 - 截至2024年末，在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营商业数量为173座（2024年新开业15座），整体出租率约98% [2] - 2024年吾悦广场客流总量约17.7亿人次（同比增长19%），总销售额905亿元（不含车辆销售，同比增长19%） [2] - 2024年商业运营板块实现营业收入120.3亿元（同比增加13.2%），毛利率约70.2%（同比增加0.27个百分点），毛利占比提升至47.9% [2] - 公司计划2025年实现商业运营总收入140亿元 [2] 地产销售情况 - 2024年，实现全口径销售金额401.7亿元（同比下降47.1%），全口径销售面积538.8万平方米（同比下降44.4%） [3] - 2025年1 - 4月，实现合同销售金额68.6亿元（同比下降56.2%），合同销售面积88.6万平方米（同比下降59.0%） [3] - 2024年地产开发板块实现营业收入760.4亿元（同比下降29.2%），毛利率约11.7%（同比下降2.2个百分点），毛利占比下降至50.6% [3] 现金情况 - 截至2024年期末融资总额约536.5亿元（2023年期末约570.8亿元），其中短债约119.9亿元，在手非受限货币资金约65.96亿元，非受限现金短债比约0.55倍 [3] - 2024年整体平均融资成本5.92%（2023年期末约6.20%），新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿元，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50% [3] 盈利预测与估值 - 下调2025/2026年归母净利润预测为8.1/9.7亿元（原预测为10.2/17.8亿元），新增2027年归母净利润预测为14.9亿元，对应2025 - 2027年EPS分别为0.36/0.43/0.66元，当前股价对应PE分别为36、30、20倍 [4] 财务报表预测 - 营业收入、营业成本、折旧和摊销等利润表项目，经营活动现金流、投资活动现金流等现金流量表项目，总资产、总负债等资产负债表项目在2023 - 2027年有相应数据及预测 [5][11][12] 各项比率情况 - 盈利能力、偿债能力、费用率、每股指标、估值指标等在2023 - 2027年有相应数据及预测 [13][14]

房企现金储备 - 保利发展、华润置地、中海地产是2024年仅有的3家在手现金超千亿的房企，具备充足流动性和抗风险能力[1][2] - 现金储备前十房企还包括招商蛇口(856.3亿元)、建发股份(840.1亿元)、万科(840.1亿元)、绿城中国(688.6亿元)、龙湖集团(479.5亿元)、滨江集团(370.6亿元)、保利置业(345.1亿元)[1][4] - 期末现金不足百亿的房企包括北京城建(97.79亿元)、厦门国贸(80.46亿元)、融创中国(77.31亿元)，建业地产现金仅3.65亿元且面临百亿短期债务压力[6] 经营性现金流表现 - 经营性现金流前十房企为华润置地、中海地产、招商蛇口、龙湖集团、绿城中国、越秀地产、华发股份、金地集团、建发股份和旭辉集团(106.6亿元)[8][10] - 保利发展经营性现金流62.57亿元仅排第15位，与头部房企差距显著[10][12] - 世茂集团(-2.44亿元)、远洋集团(-10.33亿元)、建业地产(-22.73亿元)等房企经营性现金流为负，反映经营支出无法被营收覆盖[10][12] 现金储备与投资活动关联 - 现金储备充足房企在2024年拿地积极，TOP100房企拿地总额9280亿元，其中中海地产(688亿元)、保利发展(583亿元)、华润置地(543亿元)位列权益拿地金额前三[6] - 万科虽全年亏损494.78亿元，但通过销售回款、资产处置和银团借贷维持840.1亿元现金储备，经营性现金流保持38亿元正值[6] 行业转型趋势 - 房企普遍从"三高"模式转向注重现金流稳健，经营性现金流成为衡量"造血能力"的核心指标[1][7] - 商业运营布局为华润置地等房企带来持续现金流，行业竞争重点从规模转向质量与现金流健康度[12]

公司经营业绩 - 2024年实现合同销售面积538.82万平方米，同比下降44.38%；合同销售金额401.71亿元，同比下降47.13% [1] - 全口径资金回笼411.29亿元，回笼率102.38% [1] - 营业收入889.99亿元，同比下降25.32%；归母净利润7.52亿元，同比增长3.58% [6] - 商业运营总收入128.08亿元，同比增长15.3% [2] - 总资产3071.93亿元，归母净资产608.69亿元 [6] 商业运营表现 - 新开业15座吾悦广场，累计布局200座，已开业及管理在营173座 [1] - 吾悦广场出租率97.97%，开业面积1601.07万平方米 [2] - 客流总量17.66亿人次，同比增长19%；总销售额905亿元(不含车辆)，同比增长19% [2] - 会员人数4370万人，同比增长32% [2] - 获得"全国第四代住宅项目典范"等多项行业荣誉 [1] 财务与融资 - 平均融资成本5.92%，较去年末下降0.28个百分点 [5] - 银行授信总额849亿元，已使用252亿元 [5] - 新增经营性物业贷等融资约205亿元，加权利率4.97% [5] - 完成29.2亿元中期票据发行 [4] - 2024年审计费用420万元，较上年减少180万元 [28] 行业环境 - 全国商品房销售金额9.68万亿元，同比下降17.1%；销售面积9.74亿平方米，同比下降12.9% [6] - 70城房价指数同环比跌幅连续两个月收窄 [6] - 央行年内两次降准释放2万亿元流动性，三次下调LPR [7] - 消费基础设施纳入公募REITs底层资产范围 [9] - 县域商业三年行动计划持续推进 [7] 发展战略 - 坚持"地产开发+商业运营"双轮驱动战略 [1] - 2025年计划新开工16个项目169.55万平米，竣工104个项目555.05万平米 [22] - 商业运营目标收入140亿元，新开业5座吾悦广场 [23] - 探索公募REITs、私募REITs等多层级REITs产品 [15] - 推进数字化转型，会员系统覆盖4370万用户 [18] 公司治理 - 第四届董事会由5名董事组成，含3名独董 [1] - 2024年召开8次董事会会议 [1] - 2024年支付董监高薪酬合计1252万元 [33] - 2025年拟新增担保额度509.85亿元 [34] - 2024年不进行利润分配 [30]

业绩数据 - 2024年合同销售面积538.82万平方米，同比降44.38%；合同销售金额401.71亿元，同比降47.13%[14] - 2024年全口径资金回笼411.29亿元，回笼率102.38%[14] - 2024年完成超10万套物业、1388.85万平方米面积交付[15] - 2024年吾悦广场客流总量17.66亿人次，同比增19%；总销售额905亿元（不含车辆），同比增19%，含车辆966亿元[16] - 2024年商业运营总收入128.08亿元，同比增13.10%[17] - 报告期内结算面积1388.85万平方米，结算金额1336.66亿元，营业收入889.99亿元，较上年降25.32%，归属股东净利润7.52亿元，较上年增2.07%[20] 用户数据 - 截至2024年末，吾悦广场会员人数4370万人，较2023年末增32%[16] - 全年新增吾悦会员超千万，累计超4000万，会员消费占比超30%，消费者年度满意度95分[33] 未来展望 - 2025年计划新开工16个子项目，建筑面积169.55万平方米[36][72] - 2025年计划竣工104个子项目，建筑面积555.05万平方米[36][72] - 2025年商业管理板块计划商业运营总收入140亿元[37][72] - 2025年计划新开业持有及管理输出吾悦广场项目5座[37][72] - 2025年度房地产投资总额不超200亿元[95] 新产品和新技术研发 - 2024年10月全新发布“吾悦商管”品牌及其企业人格[18] - 对原有的100多个信息系统进行系统化重构[33] 市场扩张和并购 - 2024年15座吾悦广场开业，7座持有，8座管理输出[16] - 截至2024年末，在全国136个城市布局200座吾悦广场，开业及在营173座，面积1601.07万平方米，出租率97.97%[16] 其他新策略 - 2025年地产开发坚守“化风险、守价值、调结构”策略[36] - 2025年进一步向前端延伸风险管控，建立业审联合机制[34] - 拟开展直接融资，新增规模不超200亿元，有效期18个月[104][106] - 拟向新城发展及其关联方申请借款，额度不超150亿元，截至2025年2月末已用60.91亿元[110] 财务相关 - 报告期内完成2笔29.2亿元中期票据发行[19] - 截至报告期末，授信总额849亿元，已用252亿元，平均融资成本5.92%，较去年降0.28个百分点[20] - 报告期内新增吾悦广场抵押融资约205亿元，加权平均利率4.97%，抵押率约50%[20] - 截至报告期末，总资产3071.93亿元，归属股东净资产608.69亿元[20][71] - 2024年度资产负债率73.09%，较上年76.90%下降[56] - 2024年度审计费用420万元，较上年减少180万元[67] - 2025年度预计净增加担保额度509.85亿元[82] - 截至2024年末，对相关公司财务资助余额302.66亿元，拟净增不超182.61亿元[99][100] 公司治理 - 第四届董事会任期2024年5月29日至2027年5月28日，2024年召开8次会议[12] - 董事会提名管有冬为第四届董事会董事候选人[151] 绿色发展 - 新建及在建项目绿建覆盖率100%，累计获68项认证，100座吾悦广场获省级以上绿色商场称号[19]

业绩总结 - 2025年4月房地产租金收入1059253744元，当年累计4275052611元[3][4] - 2025年4月商业运营总收入11.35亿元[5] - 2025年4月合同销售金额约17.61亿元，同比减52.46%[6] - 2025年1 - 4月累计合同销售金额约68.63亿元，同比降56.15%[6] 销售数据 - 2025年4月销售面积约22.83万平方米，同比减55.19%[6] - 2025年1 - 4月累计合同销售面积约88.60万平方米，同比降59.01%[6] - 2025年4月江苏销售金额45138万元，面积39622平方米[7] - 2025年4月天津销售金额18648万元，面积15382平方米[7] - 2025年4月山东销售金额18006万元，面积29539平方米[7] - 2025年4月重庆销售金额11463万元，面积12615平方米[7] 物业数据 - 2025年4月公司房地产出租物业174个，总面积16043967平方米[3][4]

商业运营收入 - 2025年4月公司商业运营总收入为11.35亿元[6] 房地产出租物业 - 2025年4月公司房地产出租物业共174个，总面积16043967平方米，月租金1059253744元，当年累计租金4275052611元[5] 合同销售情况 - 4月公司合同销售金额约17.61亿元，同比减52.46%[7] - 4月公司销售面积约22.83万平方米，同比减55.19%[7] - 1 - 4月累计合同销售金额约68.63亿元，同比降56.15%[7] - 1 - 4月累计合同销售面积约88.60万平方米，同比降59.01%[7] 部分地区物业情况 - 4月江苏物业43个，总面积3997787平方米，月租金286795001元，当年累计租金1164216752元[3] - 4月浙江物业18个，总面积1618168平方米，月租金128112252元，当年累计租金525330082元[3] - 4月安徽物业14个，总面积1258300平方米，月租金74898051元，当年累计租金309759380元[3] - 4月陕西物业7个，总面积659454平方米，月租金57059453元，当年累计租金226336646元[3]

行业现状分析 - 房地产行业供求关系发生重大变化 当前商品房供过于求 库存去化周期拉长 [1][2] - 2024年以来房地产政策宽松力度已非常大 货币政策宽松力度与前两轮周期相当 财政政策支持力度更大 [2] - 本轮周期销售量价数据连续下降月份超30个月 高于前两轮宽松周期 整体规模收缩明显 [2] 政策导向 - 中央政治局会议提出"适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势" 正式进入去库存周期 [2] - 全国住房和城乡建设工作会议提出增加改善性住房特别是好房子供给 [2] - 政府工作报告提出完善标准规范 推动建设安全舒适绿色智慧的"好房子" [2] - 住房城乡建设部发布强制执行国家标准《住宅项目规范》 在层高隔声通讯供暖电梯配套等多方面加强住宅建设要求 [2] 市场需求变化 - 我国居民户均住房间数3.18间 人均住房建筑面积37.76平米 人均住房间数1.07间 [3] - 住房房龄集中在1990-2014年 其中2000-2009年占比30.34% 2010-2014年占比21.46% 1990-1999年占比20.55% [3] - 房龄老龄化将带来持续的置换和更新需求 [3] 投资机会 - 推荐布局城市基本面较好 善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国 招商蛇口 中国海外发展 建发股份 滨江集团 建发国际集团 [1][4] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动 同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地 新城控股 龙湖集团 [1][4] - 推荐受益于二手房交易规模和渗透率持续提升的房地产后服务市场企业：贝壳-W 我爱我家 [1][4]