行业与公司 * 纪要涉及中国内地与香港的房地产行业 包括开发商 物业管理公司 房地产投资信托基金及综合企业[1][2][4] * 核心公司包括万科 华润置地 中国海外发展 龙湖集团 新世界发展 新鸿基地产 恒隆地产等主要上市房企[4][9][63][72] 核心观点与论据：中国内地市场 * 领先指标走弱 中原一线城市二手报价指数从194降至185 创2024年5月以来新低 经理人信心指数从45降至44 创2024年10月以来新低[4][6][7][8][10][11][12] * 60城新房网签量同比增长1% 环比增长27% 但环比增长主要受月底集中备案及武汉 杭州一次性销售登记影响 上周为同比下降8%[4][19][20][21][23] * 北京自8月7日政策放宽后 销售登记量初现改善 从同比下跌转为同比增长17% 但报价仅保持平稳[4] * 12城二手房销量同比增长从4%改善至6%[4][24][25][26][27][28] * 中国高收益地产指数上周微涨01% 年内回报达112% 市场因上海放宽非核心区购房限制及对美国9月降息预期升温而走强[9] * 万科二季度净亏损60亿元人民币 净负债率进一步升至90% 但预计其国有大股东深圳地铁将继续提供流动性支持 年内已提供八笔股东贷款总计240亿元人民币[9] 核心观点与论据：香港市场 * 游客人数环比增长1%至124万人次 为年初至今最高水平 仅次于劳动节 同比增长19% 对九龙仓置业有利[4][48][49][50][51] * 住宅销售率放缓 长实集团旗下Blue Coast II以每平方英尺233万港元的价格推出134个单位 周末销售率为56% 低于预期 近期销售率已从二季度的一些100%售罄项目放缓至50-90%[4][29][30][31] * 房价指数环比下跌05%[4][41][42][43][45] * 中原城市估价指数CVI升至652 上周为631 高于60表明银行正在上调估值 这有助于支持价格稳定[4][45][46] * 35大屋苑二手交易量环比增长52%至82宗 部分因前一周恶劣天气所致[4][40] * 中原网站二手挂牌量从5月底的超过35万套降至上周的318万套 下降约107% 有助于稳定房价[4][36][37][38] 市场表现与资金流向 * 板块股价上周上涨3% 与恒指持平 表现优异者为万科涨9% 华润万象生活与龙湖集团均涨7% 表现落后者为世茂集团跌14% 雅生活服务跌7%[4][53][54] * 南向资金持股变化 内地开发商平均增持006% 雅生活服务增持289% 越秀地产增持096% 香港地产及综合企业平均增持021% 新世界发展增持118% 恒隆地产增持059%[4][63] 机构观点与推荐 * 摩根大通股票首选 基本面看好华润置地 华润万象生活和中国金茂 但认为落后股中国海外发展 中国海外宏洋和龙湖集团有更多上涨空间[4] * 摩根大通股票首选 地产商中看好太古地产 恒隆地产 九龙仓置业和领展 开发商中看好恒基兆业地和信和置业[4] * 摩根大通信贷推荐超配万科2027年到期债券 因其收益率较高达136% 且还款确定性更高[9][65] 其他重要内容 * 香港银行同业拆息HIBOR反弹至2%以上 导致地产板块上涨2% 轻微跑输恒指3%的涨幅[4] * 新城控股通过发行10亿元人民币由购物中心资产支持的ABS获得了更多在岸融资[9] * 报告包含大量详细的数据图表 涵盖各线城市销售 价格指数 代理网站流量 项目销售详情 估值及信贷分析等[7][8][10][11][13][14][16][17][19][20][21][23][24][25][26][27][28][30][31][33][34][35][36][37][38][40][41][42][43][45][46][48][49][50][51][53][54][55][56][58][59][60][61][63][65][66][67][69][70][72][73]

万科冰雪业务剥离交易 - 香港中旅收购万科旗下吉林松花湖国际度假区开发有限公司和北京万冰雪体育有限公司75%股权 交易已基本完成但具体金额未公布[1][2] - 交易包含重资产松花湖度假区及轻资产万冰雪管理平台两大核心资产 松花湖度假区占地220公顷 拥有50条雪道总长55公里 日接待能力1.5万人次 配套酒店及商业街区 获国家级4A景区等资质认证 万冰雪公司管理7家滑雪度假区 运营雪道115条 滑雪面积390公顷 年接待游客近200万人次[3] 万科冰雪业务发展历程 - 冰雪业务始于2011年吉林松花湖项目考察 2015年正式运营 2017年成立冰雪事业部 与商业地产等并列核心新业务 运营三大雪场项目 包括吉林松花湖度假区（自持）、北京石京龙滑雪场（自持）、北大壶滑雪度假区（轻资产管理输出）[4] - 业务发展基于北京申办2022年冬奥会及"三亿人上冰雪"政策背景 冰雪产业年增速超过30%[4] - 冰雪产业具有投入大周期长回报慢特性 采用"以地养雪"模式补贴运营 2016-2017雪季松花湖项目雪季营收1.1亿元 地产销售超3亿元 2020年冰雪业务收入仅占集团总营收1.03% 同年冰雪事业部并入酒店及度假事业部[7][8] 万科战略调整背景 - 2024年全年亏损494.8亿元 面临债务集中兑付压力[10] - 2023年4月宣布"瘦身健体"计划 保留综合住区开发、物业服务、租赁公寓三项主业 逐步退出其他业务 清理转让非主业财务投资[10] - 冰雪业务作为长周期重资产板块被列入剥离清单[10] 香港中旅战略布局 - 2025年上半年收入19.74亿港元同比下降7.6% 期间亏损7476万港元同比下降174.5%[11] - 截至2024年底投资运营约60家国内外景区度假区 含5A景区18家4A景区18家 但冰雪旅游板块相对欠缺[13] - 通过收购获得6个室外滑雪度假区1个室内滑雪场及11家滑雪学校 有力扩充冰雪旅游业务 计划扩充雪道数量更新设备做大业务规模[14][15] 行业趋势变化 - 房企集体撤离文旅板块 恒大万达融创等通过出售文旅资产回笼资金缓解流动性压力[16][17] - 万达2017年以438.44亿元出售13个文旅项目给融创 以199.06亿元出售77家酒店给富力[17] - 国有企业正成为文旅资产主要接盘者 推动行业从地产驱动向专业运营模式转变[17][18]

百强房企销售业绩 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元 同比下降13.3% 权益销售额16275.2亿元 权益销售面积8382.8万平方米 [1] - 保利发展(1812亿元)、绿城中国(1563亿元)、中海地产(1503亿元)、华润置地(1425亿元)、招商蛇口(1240.5亿元)位列前五 均为千亿级企业 [1] - 万科(911.1亿元)、建发房产(850.8亿元)、越秀地产(730亿元)、中国金茂(708.8亿元)、滨江集团(705.3亿元)占据6-10位 龙湖集团、中国铁建、绿地控股处于四百亿阵营 [1] 房企排名变化 - 头部房企排名总体稳定 中建壹品与中建东孚位次互换 中建壹品以363.3亿元销售额升至第15位 [1] - 8月百强房企销售操盘金额2070.4亿元 环比降1.9% 同比降17.6% 但同比降幅较7月收窄6.7个百分点 [4] - 33%的百强房企8月业绩环比增长 其中21家增幅超30% 包括绿城中国、中海地产、华发股份、融创中国等 [4] 区域市场表现 - 8月30个监测城市成交规模753万平方米 环比降12% 同比降17% 一线城市成交量125万平方米 环比降20% 同比降26% [4][5] - 二三线城市合计成交628万平方米 环比降11% 同比降16% 杭州、武汉、合肥、宁波同环比齐增 厦门、佛山、惠州等城市深度调整 [5] - 前8月一线城市累计成交同比仍增长4% 北京上海新政出台后政策效果待发酵 [5] 行业趋势展望 - 八月为传统销售淡季 供求同环比均下降约3成 楼市成交规模处于年内次低水平 [4] - 京沪相继推出"认房不认贷"、下调首付比例等组合政策 政策力度和时点符合市场预期 [5] - 随着"金九"旺季到来 房企推盘节奏和优化力度预计提升 市场有望实现温和复苏 热度将从二手房向新房传导 [5]

行业整体表现 - 2025年1-8月TOP100房企销售总额23270.5亿元，同比下降13.3%，降幅与1-7月持平 [1][18] - 权益销售额为16275.2亿元，权益销售面积8382.8万平方米 [18] - 各阵营销售额均下降：TOP10房企均值1145.0亿元（降12.1%）、TOP11-30均值287.2亿元（降15.4%）、TOP31-50均值138.3亿元（降10.9%）、TOP51-100均值66.2亿元（降15.4%）[21] 企业排名格局 - 保利发展以1812.0亿元销售额和893.4万㎡销售面积双居榜首 [2] - 绿城中国以1563.0亿元销售额位列第二，733.0万㎡销售面积排名第二 [2] - 销售额前十企业包括中海地产（1503.0亿元）、华润置地（1425.0亿元）、招商蛇口（1240.5亿元）等 [2] - 百亿以上销售额企业共53家，千亿以上阵营5家（均值1508.7亿元），较去年同期减少1家 [23] 政策与市场展望 - 8月京沪出台"认房不认贷"、下调首付比例、优化普宅标准等组合政策 [1][26] - 国务院会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [26] - 预计"金九"期间房企将提升推盘节奏与优化力度，市场或实现温和复苏 [1][26] 项目热销特征 - 高质价比项目受市场青睐，如杭州奥映鸣翠府（滨江集团+绿城）、北京招商·朝棠揽阅（招商蛇口）等 [24][26] - 热销项目具备核心区位配套优势，产品类型覆盖首置/改善/高端类 [24] - 部分项目通过户型创新（如69㎡"2+1"灵动空间）、科技赋能（12大科技体系）提升竞争力 [24][26]

行业整体表现 - 2025年8月30个重点城市新房成交规模753万平方米，环比下降12%，同比下降17%，降幅较上月扩大1个百分点[17] - 2025年1-8月30城累计成交7869万平方米，较去年同期微降3%，降幅较上月扩容2个百分点[3][17] - 百强房企8月实现销售操盘金额2070.4亿元，环比降低1.9%，同比降低17.6%[3][18][20] - 百强房企1-8月累计销售操盘金额20708.8亿元，同比降低13.1%，降幅扩大0.6个百分点[20] 企业梯队表现 - TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低4.3%至560.6亿元[22] - TOP30房企销售门槛同比降低5.9%至149.2亿元[22] - TOP50房企销售门槛同比降低9%至89.1亿元[22] - TOP100房企销售门槛大幅降低23.8%至35.1亿元[22] - TOP21-30梯队房企累计销售规模同比降幅8.7%，是唯一降幅在10%以内的梯队[24] - 33%的百强房企8月单月业绩环比增长，其中21家企业环比增幅大于30%[20] - TOP10房企中有8家销售操盘金额环比增长[20] 城市能级分化 - 一线城市8月成交量125万平方米，环比下降20%，同比下降26%[29] - 一线城市前8月累计成交仍同比增长4%[29] - 二三线城市8月合计成交628万平方米，环比下降11%，同比下降16%[30] - 北京8月成交环比微降8%，同比下降19%[29] - 上海8月新房成交同环比分别下跌45%和27%[29] - 广州和深圳8月新房成交环比均下降20%[29] - 成都、青岛、天津、西安、武汉单月成交量均超40万平方米[30] - 杭州、武汉、合肥、宁波等核心城市8月成交同环比齐增[30] - 昆明、重庆、东莞、珠海等城市环比下降但同比增长[30] 领先企业表现 - 保利发展操盘金额1667亿元排名第一，操盘面积821.7万平方米同样位居首位[2] - 绿城中国操盘金额1563亿元排名第二，操盘面积733万平方米位列第二[2] - 中海地产操盘金额1431.3亿元排名第三[2] - 万科地产操盘金额850.3亿元排名第六，但操盘面积652.5万平方米排名第三[2] - 招商蛇口操盘金额1178.1亿元排名第五，操盘面积524万平方米排名第五[2] - 华润置地操盘面积494.7万平方米排名第六[2] - 建发房产操盘金额841.5亿元排名第七，操盘面积319.4万平方米排名第十[2] 市场展望 - 9月新房成交绝对量预期低位回升[19][30] - 房企将加快推盘节奏和加大折扣力度[30] - 京沪放松限购等政策利好有望逐步修复市场信心[30] - 城市间和项目间分化将持续加剧[19][31] - 核心一二线城市市场热度将保持高位波动[31] - 部分二线城市将呈现弱复苏走势[31] - 具备核心区位、优质配套、价格实惠、产品力佳的复合优势项目才能保持高热[31]

A股上市公司2025年上半年整体业绩 - 5424家A股上市公司合计实现营业收入34.99万亿元 同比增长0.02% 实现归母净利润2.99万亿元 同比增长2.45% [1] - 4178家公司实现盈利 占比77% 2908家公司净利润正增长 占比54% 其中661家公司净利润增长超100% [1] 高净利润公司及金融行业表现 - 48家公司归母净利润超100亿元 9家超500亿元 净利润TOP10公司中7家来自金融行业 [3] - 四大行归母净利润均超1100亿元 合计5872亿元 工商银行日赚9.29亿元 建设银行日赚9亿元 农业银行日赚7.71亿元 中国银行日赚6.5亿元 [3] - 四大行中仅农业银行净利润增速为正(2.66%) 工商银行(-1.39%) 建设银行(-1.37%) 中国银行(-0.85%)净利润增速为负 [3][4] - 农业银行股价年内上涨37% 领跑银行股 [3] 高增长公司及行业分布 - 2908家公司净利润正增长 661家业绩翻倍 32家增长超20倍 6家增长超100倍 [6] - 万辰集团净利润增长50358.80% 为增速最高公司 新特电气增长49775.01% 位列第二 [6][7] - 净利润增幅超20倍个股中 6家来自机械设备行业 4家来自计算机行业 3家来自建筑材料行业 [6] 高营收公司及行业特征 - 56家公司营收超千亿 6家超五千亿 3家破万亿 [10] - 营收TOP10以中字头企业为主 中国石油(1.45万亿元) 中国石化(1.41万亿元) 中国建筑(1.11万亿元)位列前三 [10][11] - 比亚迪营收3712.81亿元 同比增长23.30% 为营收TOP10中唯一汽车行业公司 [10][11] 营收高增长公司及科创板表现 - 7家公司营收增长超10倍 4家超20倍 营收增速TOP3均来自科创板 [13] - 智翔金泰-U营收增长358429.65% 海创药业-U增长11899.08% 寒武纪-U增长4347.82% [13][14] - 寒武纪-U营收28.81亿元 股价超1492元 市值突破6200亿元 超越贵州茅台成为A股"股王" [13] 行业景气度分析 - 综合行业净利润增长868.45% 农林牧渔增长170.06% 钢铁增长157.17% 为增速最高行业 [16][17] - 电子行业营收增长19.10% 计算机行业增长11.40% 位列前二 [16][18] - 大消费及大科技板块表现亮眼 计算机 电子 农林牧渔等行业营收和净利增速均位居前列 [16] 亏损公司及行业压力 - 1246家公司净利润亏损 33家亏损超10亿元 18家超20亿元 [21] - 亏损TOP10公司中6家来自房地产行业 3家来自电力设备行业(均属光伏领域) [21] - 万科A亏损超110亿元 为亏损最高公司 [21]

A股2025年上半年整体业绩表现 - 5424家A股上市公司合计实现营业收入34.99万亿元 同比增长0.02% 归母净利润2.99万亿元 同比增长2.45% [1] - 4178家上市公司实现盈利 占比77% 2908家公司净利润正增长 占比54% 其中661家公司净利润增长超100% [1] 头部企业盈利格局 - 48家公司归母净利润超100亿元 9家超500亿元 [4] - 净利润TOP10公司中7家属于金融行业 四大行包揽前四且净利润均超1100亿元 合计净利润5872亿元 [4] - 工商银行日赚9.29亿元 建设银行日赚9亿元 农业银行日赚7.71亿元 中国银行日赚6.5亿元 [4] - 四大行中仅农业银行净利润实现正增长2.66% 工商银行、建设银行、中国银行净利润增速分别为-1.39%、-1.37%、-0.85% [4] 高增长企业特征 - 32家公司净利润增长超20倍 6家超100倍 [6] - 万辰集团净利润增长50358.80% 为增速最高企业 但净利润仅4.72亿元 [6][8] - 净利润增幅超20倍个股主要集中在机械设备(6家)、计算机(4家)、建筑材料(3家)行业 [6] 营收规模与增长 - 56家公司营收超千亿元 6家超五千亿元 3家破万亿元 [11] - 营收TOP10以中字头企业为主 中国石油、中国石化营收均超1.4万亿元 中国建筑营收1.11万亿元 [11][12] - 比亚迪营收3712.81亿元 同比增长23.30% 成为营收TOP10中唯一汽车行业公司 [11][12] - 7家公司营收增长超10倍 4家超20倍 [13] - 智翔金泰-U营收增长358429.65% 海创药业-U增长11899.08% 寒武纪-U增长4347.82% [13][15] 行业景气度分析 - 综合行业净利润增长868.45% 农林牧渔增长170.06% 钢铁增长157.17% [18][19] - 电子行业营收增长19.10% 计算机行业营收增长11.40% [18][19] - 银行行业净利润11001.41亿元 同比增长0.77% [19][20] - 房地产行业净利润-378.38亿元 同比下降246.87% 石油石化行业净利润下降14.57% [20] 亏损企业分布 - 1246家公司出现亏损 33家亏损超10亿元 18家超20亿元 [22] - 亏损TOP10企业中房地产行业占6家 电力设备行业占3家 [22] - 万科A亏损119.47亿元 为亏损最高企业 [22][23] - 光伏领域企业通威股份、TCL中环、天合光能均出现大幅亏损 [22][23]

整体业绩表现 - 5424家A股上市公司2025年上半年合计实现营业收入34.99万亿元同比增长0.02% 归母净利润2.99万亿元同比增长2.45% [1] - 4178家上市公司实现盈利占比77% 2908家公司净利润正增长占比54% 其中661家公司净利润增长超100% [2] 行业表现 - 大消费和大科技板块表现亮眼 农林牧渔 计算机 电子等行业营收和净利增速位居前列 [3][4] - 净利润增速最高行业为综合行业超8倍增长 农林牧渔和钢铁行业净利增速分别为170.06%和157.17% 建筑材料 计算机 有色金属 传媒 电子等行业增速均超28% [4] - 电子行业营收增速19.10%位列第一 计算机行业营收增速11.40%位列第二 农林牧渔 家用电器 非银金融等行业营收增速位居前列 [5] - 房地产和电力设备行业业绩承压 净利润亏损公司1246家 其中33家亏损超10亿元 18家亏损超20亿元 个股亏损TOP10中6家来自房地产行业3家来自电力设备行业 [16][17] 个股营收表现 - 56家公司营收过千亿 6家公司营收超五千亿 3家公司营收破万亿 [6] - 中国石油和中国石化营收均超1.4万亿元 中国建筑营收突破1万亿元 [7] - 比亚迪营收超3700亿元同比增长23.30% 进入个股营收TOP10且为汽车行业唯一代表 [8] - 7家公司营收增长超10倍 4家公司营收增长超20倍 营收增速TOP3均来自科创板 [9][10] - 智翔金泰-U营收增速超3500倍 海创药业-U营收增速近120倍 两家公司营收均小于5千万元且处于亏损状态 寒武纪-U营收增速4347.82%营收28.81亿元 [10] 个股净利润表现 - 48家公司归母净利润超100亿元 9家公司超500亿元 [12] - 四大行净利润均超1100亿元 工商银行日赚9.29亿元 建设银行日赚9亿元 农业银行日赚7.71亿元 中国银行日赚6.5亿元 [12] - 农业银行净利润增速为正且股价涨幅37%领跑银行股 工商银行 建设银行和中国银行净利润增速为负 [12] - 32家公司净利润增长超20倍 6家公司增长超100倍 [14] - 净利润增幅超20倍个股中6家来自机械设备行业4家来自计算机行业3家来自建筑材料行业 国防军工 环保 家用电器 汽车 医药生物行业各有2家 [14] - 万辰集团净利润增长超500倍但净利润不足5亿元 新特电气净利润增速排名第二但净利润仅533万元 [14][15] 特别关注 - 智翔金泰-U和海创药业-U创新药获批上市但处于商业化初期 寒武纪-U股价超1492元市值突破6200亿元超越贵州茅台成为A股"股王" [10] - 万科A亏损超110亿元主因包括房地产开发项目结算规模下降 毛利率低位及计提资产减值 [17]

资本市场政策动向 - 国务院研究要素市场化配置综合改革试点工作[1] - 证监会召开专题座谈会研讨资本市场"十五五"规划 重点包括健全多层次市场体系 深化制度改革 提升上市公司质量 培育长期资本 完善法律监管体系 扩大制度型开放[3] - 上交所修订上市公司公告格式指南 备查文件数量减少50%以上[5] A股半年报业绩表现 - 截至8月29日5299家公司披露2025年半年报 4085家实现盈利 占比77.09% 643家公司净利润增速超100%[6] - 营业总收入超1000亿元公司49家 超500亿元101家 超100亿元448家[6] - 营收前十企业：中国石油1.45万亿元 中国石化1.41万亿元 中国建筑1.11万亿元 中国移动0.54万亿元 中国中铁0.51万亿元 中国平安0.50万亿元 中国铁建0.49万亿元 工商银行0.43万亿元 建设银行0.39万亿元 农业银行0.37万亿元[6] - 净利润超百亿元企业包括中国移动 贵州茅台454.03亿元 宁德时代 中国电信 工业富联等[7] - 金融板块净利润近1.4万亿元 信息技术板块净利润增速达25%[13] - 四大行半年度净利润均超1000亿元：工商银行1621亿元 建设银行1395亿元 农业银行1176亿元 中国银行842亿元[16] - 万科A亏损119亿元 *ST金科亏损75亿元 长草幸福亏损68亿元[16] 市场结构与资金动向 - 全部A股净利润增速分布：增长超100%占比12% 下降个股占比46%[11][12] - 沪深300业绩走稳 科创50盈利波动较大[7] - 融资余额突破2.1万亿元创历史新高[17] - A股总市值突破100万亿元[17] - 外资投行看好中国股市：高盛汇丰调高目标位 摩根大通预计沪深300指数2026年底上涨24% MSCI中国指数上涨35%[18] - 宏利基金指出A股总市值与居民储蓄存款比值处于历史低位 外资回补和存款迁移构成增量资金[19] 行业景气度分析 - 净利润增速靠前行业：农林牧渔 钢铁 计算机 电子 有色金属[6] - 高景气行业：汽车 生物医药 基础化工 AI算力相关高科技企业[6] - 房地产行业中报出现大额亏损[15]

战略合作框架 - 深铁集团 万科集团与通力电梯签署三方战略合作协议 基于多年合作基础推进深度协同[1] - 三方曾于7月2日共建通力电梯大湾区智慧物流中心 配套装配中心与展示中心 计划9月1日试运营[1] - 合作模式以技术主权构建与场景生态协同为核心 形成研发-制造-运维-再生全产业链闭环[4] 智慧物流体系构建 - 共同打造国际一流电扶梯装配中心 智慧物流中心与产品解决方案展示中心[2] - 万科通过智能化物流系统与区域配送网络提供定制化仓储运营服务[2] - 深铁依托轨道交通网络优势支撑物资高效流转 合力重塑供应链效能[2] 业务协同深化 - 通力与万科强化住宅及商业领域新梯业务合作 扩大数字化维保与更新改造业务协同[3] - 通力依托原厂优势为万科提供定制化全生命周期解决方案 提升交付效率与客户满意度[3] - 三方整合万科海外项目资源与通力全球服务网络 共同开拓一带一路沿线海外市场[3] 科技研发与产业升级 - 通力与深铁联合推进新型电梯研发 构建绿色电梯产业链[3] - 合作开发轨道交通数字化更新改造方案 覆盖新梯供应 维保及老旧设备改造全生命周期[3] - 响应国家新基建与双碳战略 推动高端服务业与数字化制造业融合[4] 行业价值定位 - 合作旨在定义未来城市基础设施价值坐标系 为智慧城市建设提供可推广经验[4] - 通过深圳样板实践推动大湾区高端制造与数字化服务深度融合[4]