行业投资评级 - 投资评级：看好丨维持 [12] 报告核心观点 - 虽然房地产行业周期反转仍需时间和条件，但新房市场在价格补涨和产品迭代的双重逻辑下存在结构性机会，部分优质房企具备阿尔法 [3] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区域和优质产品具备结构性亮点 [6] - 当前优质地产股股价较去年底部区间的溢价并不大，且市场整体估值抬升提供了补涨空间 [6] - 应重视具备轻库存、好区域和产品力的龙头房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管 [6] 地产股阿尔法的四个维度 - **维度一：优质地产股见底时间早于大周期**：从海内外历史经验看，优质地产股的见底时间远早于大周期见底，美国/日本/中国香港的龙头房企曾分别于2008/1992/1998年见底，对应市场预期最悲观时刻，但趋势性上涨有赖于周期反转 [3][10] - **维度二：房价下跌空间相对可控，存货减值提供缓冲**：尽管整体房价仍有压力，但累积下跌幅度有极限，本轮周期房价跌幅与海外相比已不算小，且已消化过往超涨成分，未来进一步下跌空间相对可控；房企老库存的预亏并非完全不可测，尤其是城市能级偏高的部分房企，存货减值计提也提供较大缓冲 [3][10] - **维度三：结构性市场下新增土储去化有保障**：在结构性市场下，优质住房对存量住房的替代是一个长期过程，房企近年来新增土储的去化和盈利相对有保障，新项目具备相对可靠的价值创造能力 [3][10] - **维度四：部分优质房企业务多元化**：部分优质房企不只是开发业务，其自持/物管等稳定现金流业务具备经营韧性，甚至有更具弹性的股权投资，可部分对冲开发业务的价值波动 [3][10] 周度市场表现 - **指数表现**：本周（截至2025年10月17日）长江房地产指数下跌2.69%，相对沪深300的超额收益为-0.47%，行业排名第18位（共32个行业）；年初至今长江房地产指数上涨12.92%，相对沪深300的超额收益为-1.80%，行业排名第17位 [7][15] - **板块个股表现**：本周房地产板块表现较差，开发类、物管类及收租类标的均以下跌为主 [7] 政策动态 - **合肥延长购房补贴**：明确将2024年5月启动的购房补贴延续一年（至2026年5月14日），期间在新站区购买新建商品住房可按合同总价2%申请补贴，购买新建车位按总价3%补贴，单套最高不超过10万元 [8][17] - **海南发布安居房管理征求意见稿**：安居房销售单价按所在市县上一年度城镇居民家庭房价收入比不超过10倍确定，或不得高于上一年度市场化商品住房销售均价的60%；承购人拥有70%产权，政府拥有30%产权；5年内封闭流转，满5年可申请上市交易或取得完全产权 [8][17] 销售数据跟踪 - **新房市场**：37城新房成交面积四周滚动同比为-28.5%，较上周下降8.0个百分点；年初至今累计同比为-8.1%；10月截至17日，当月同比为-31.7% [9][18] - **二手房市场**：17城二手房成交面积四周滚动同比为-9.5%，较上周下降17.5个百分点；年初至今累计同比为+13.0%；10月截至17日，当月同比为-18.4% [9][18] - **合计市场**：12城新房及二手房合计成交面积10月当月同比为-28.7% [9]

公司高层人事变动 - 福耀玻璃创始人曹德旺宣布提前卸任，新任董事长由其长子曹晖担任，公司占据全球汽车玻璃市场份额达三分之一[5] - 万科公告辛杰因个人原因辞任非执行董事及董事长职务，选举黄力平为新董事长，公司强调此次变动不影响董事会正常运作和日常经营[6] - 浙商证券公告钱文海拟任董事长，在履行选举程序前由吴承根继续履行董事长职责[8] - 广发证券公告李谦因个人工作变动辞去副总经理及广发控股香港董事长职务，辞职后不在公司及控股子公司担任任何职务[9] - 海尔消费金融有限公司总经理职位空缺超一年后，监管核准周文龙担任总经理、俞文佳担任副总经理[10] - 博时基金董事长江向阳因工作安排辞任，由公司党委书记、总经理张东接任董事长并代为履行总经理职务[11] 行业动态与产品发布 - 小鹏汽车董事长何小鹏表示公司计划在明年真正量产飞行汽车，并预测其成长速度和未来市场份额将高过汽车[5] - 中国移动、中国联通、中国电信三大运营商正式获得开展eSIM手机运营服务商用试验批复，其中联通eSIM业务预约人数已超过7万人[7] - 苹果公司CEO蒂姆·库克通过直播宣布全新超薄机型iPhone Air将于10月22日在中国大陆发售，该机型仅支持eSIM技术，此为库克首次面向中国消费者的带货直播[7] 行业趋势与格局 - 消费金融行业年内人事变动频繁，已有21家持牌消金公司发生高管调整，涉及董事长、总经理等核心岗位，反映行业从粗放增长转向精细化、专业化运营[10]

行业投资评级 - 行业评级为增持（维持）[1] 核心观点 - 住建部等9部门提出推进新型城市智能化市政基础设施建设和改造，政策支持城市更新[6][13] - 本周一二手房销售同比依旧下降，但由于上周为国庆假期，本周销售环比大幅上升，去化周期小幅下降[6] - 稳健的房企仍然是投资重点，建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等[6] - 随着市场需求的回升，物业管理公司也有望迎来业绩和估值的修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等[6] 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数下跌2.35%，沪深300指数下跌2.22%，相对收益为-0.12%，板块表现弱于大盘[3][11] - 个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：合肥城建、上实发展、*ST南置、沙河股份、冠城新材，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为首开股份、山子高科、张江高科、华联控股、华侨城A[11] 行业新闻追踪 - 中央政策：10月16日，住房城乡建设部办公厅等9部门印发行动方案，提出编制并实施设施建设和改造行动计划，推进智能化市政基础[13][14] - 地方政策：10月13日，上海市政府部署城市治理现代化任务，明确实施城市更新行动，加快"两旧一村"改造[13][14] - 地方政策：10月14日，天津市人民政府发布通告，允许既有住宅加装电梯和老旧电梯更新改造提取住房公积金[13][14] 个股公告及新闻追踪 - 万科A：10月13日，董事长辛杰因个人原因辞职，选举黄力平担任董事长[15][16][17] - 中国建筑：10月13日，成功发行2025年度第七期超短期融资券，发行总额100000万元，发行利率1.48%[17][18] - 融创中国：10月14日，境外债务重组计划获得98.5%债权人赞成，债务金额支持率94.5%，香港高等法院将于11月5日举行聆讯[17][18] - 京投发展：10月15日，2025年1-9月新开工面积18.23万平方米，同比下降100.00%，1-9月累计签约销售金额23.66亿元，同比下降31.30%[18][19] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周(10.10-10.16)38个重点城市一手房合计成交27488套，同比增速-19.1%，环比增速257.2%，合计成交面积280.4万平方米，同比增速-23.3%，环比增速281.4%[4][20] - 分能级看，一线城市成交套数同比-28.6%，环比184.3%，二线城市成交套数同比14.1%，环比347.7%，三四线城市成交套数同比-42.8%，环比223.0%[20] - 本月至今(10.1-10.16)38个重点城市一手房合计成交41718套，同比增速-17%，环比增速-17%，合计成交面积373.5万平方米，同比增速-28.3%，环比增速-23.6%[23] 重点城市二手房成交分析 - 本周(10.10-10.16)16个重点城市二手房合计成交20896套，同比增速-16%，环比增速459.8%，合计成交面积196.1万平方米，同比增速-15.9%，环比增速459.7%[4][35] - 分能级看，一线城市成交套数同比-24.3%，环比581.4%，二线城市成交套数同比-13.4%，环比428.2%，三四线城市成交套数同比-8.5%，环比410.0%[35] - 本月至今(10.1-10.16)16个重点城市二手房合计成交28198套，同比增速-12.5%，环比增速-27.7%，合计成交面积266.8万平方米，同比增速-11.3%，环比增速-31.9%[38] 重点城市库存情况分析 - 本周(10.10-10.16)17个重点城市商品房库存面积18942万平方米，环比增速-0.1%，去化周期187.4周[4][49] - 分能级看，一线城市库存面积环比-0.2%，去化周期144周，二线城市库存面积环比0.1%，去化周期253.2周，三四线城市库存面积环比-0.2%，去化周期226.2周[49][58] 土地市场供给与成交分析 - 本周(10.6-10.12)土地供应面积1426.4万平方米，同比增速-70.1%，供应均价1659元/平方米，同比增速-3.9%[5][59] - 本周土地成交面积1707万平方米，同比增速19.4%，土地成交金额258.8亿元，同比增速-36.3%，土地成交楼面价1516元/平方米，溢价率1.6%[5][59] - 分能级看，一线城市溢价率7.8%，二线城市溢价率1.5%，三四线城市溢价率1%[59] 房地产行业融资分析 - 本周(10.10-10.16)房地产企业合计发行信用债54.9亿元，同比增速-35.64%，环比增速1272.5%[5][74] - 本月至今房地产企业合计发行信用债58.9亿元，同比增速-30.95%，环比增速-63.95%[74]

福耀玻璃领导层变动 - 公司创始人曹德旺宣布提前卸任，其长子曹晖接任董事长职务，标志着公司进入新的管理时代 [6] - 福耀玻璃在全球汽车玻璃市场占据约三分之一份额 [6] 小鹏汽车业务展望 - 公司董事长何小鹏表示，计划在2026年实现飞行汽车的量产 [7] - 公司预计飞行汽车业务的成长速度将超越传统汽车，未来市场份额也将高于汽车 [7] 万科高层人事调整 - 公司原董事长辛杰因个人原因辞去非执行董事及董事长职务，辞任后不再担任公司任何职务 [8] - 公司董事会选举黄力平为新任董事长，并强调此次人事变动不会影响董事会正常运作及公司日常经营 [8] 电信行业与苹果公司动态 - 中国移动、中国联通、中国电信三大运营商同日获得开展eSIM手机运营服务商用试验的批复 [9] - 中国联通eSIM业务预约通道的在线预约人数已超过7万人 [9] - 苹果公司CEO蒂姆·库克通过直播宣布，仅支持eSIM技术的全新超薄机型iPhone Air将于10月22日在中国大陆发售 [9] 华为云业务管理问责 - 华为云计算CEO张平安因云业务造假与经济舞弊问题被内部处罚，职级连降三等并受到严重警告 [10] - 多名华为云业务高管因相关问题被问责 [10] 金融业高管变动 - 浙商证券公告钱文海拟任公司董事长，在履行相关程序前由吴承根继续履行董事长职责 [11] - 广发证券副总经理李谦因个人工作变动原因辞职，辞任后不再于公司及控股子公司担任任何职务 [12] - 海尔消费金融有限公司总经理职位空缺超一年后，周文龙的任职资格获监管核准，俞文佳任副总经理 [13] - 行业内人事变动频繁，年内已有21家持牌消费金融公司发生高管调整，涉及三分之二持牌机构 [13] - 博时基金原董事长江向阳因工作安排辞任，由公司党委书记、总经理张东接任董事长并代为履行总经理职务 [14] - 公司表示将致力于服务投资者、实体经济及资本市场，推动高质量发展 [15]

项目销售情况 - 项目"高福云境"于10月18日下午开始选房，本批次共推出125套大平层房源 [1] - 面积最大的25套600平方米户型率先售罄，单套总价全部超过1.3亿元，最贵的几套超过1.6亿元 [1] - 项目均价为21万元/平方米，房源面积在270平方米至600平方米之间 [1] 项目认购门槛 - 个人购房者需事先缴纳760万元认购金，企业客户的认购金高达1900万元 [1] 高端住宅市场趋势 - 2025年上半年，上海总价3000万元及以上新房成交达1096套 [1] - 上海总价3000万元及以上新房成交已连续两年突破千套，2024年为1542套 [1]

项目开盘销售情况 - 上海黄浦区“高福云境”项目于10月18日下午开盘，25套面积600平方米、单套总价超1.3亿元的超豪华大平层率先售罄，最贵几套价格超1.6亿元，刷新上海1.3亿元以上大平层单盘销售纪录 [2] - 本批次项目共推出125套大平层，面积介于270平方米至600平方米之间，均价为21万元/平方米 [2] - 项目由万科和华洲地产合作打造，个人购房者认购金为760万元，企业客户认购金高达1900万元 [2] 上海豪宅市场趋势 - 2025年上半年上海总价3000万元及以上新房成交达1096套，已连续两年突破千套，2024年为1542套，显示顶级豪宅购买力强劲 [2] - 2025年四季度上海楼市延续稳中向好走势，改善型与豪宅类项目销售表现尤为亮眼，高净值人群对核心城市优质资产长期信心未减 [3] - 行业观点认为，随着更多优质地块入市和更高端产品推出，上海豪宅市场有望持续升温，继续引领全国高端住宅市场发展方向 [3]

项目开盘销售情况 - 高福云境项目于10月18日下午开盘，当日售出25套面积600平方米的超豪华大平层，单套总价均超过1.3亿元，最贵的超过1.6亿元，刷新了上海1.3亿元以上大平层的单盘销售纪录 [2] - 本批次共推出125套大平层，面积介于270平方米至600平方米之间，销售均价为21万元/平方米 [2] - 项目由万科和华洲地产合作打造，位于上海市黄浦区衡复风貌区 [2] 市场背景与趋势 - 2025年上半年，上海总价3000万元及以上新房成交达1096套，已连续两年突破千套，2024年为1542套，显示顶级豪宅购买力强劲 [3] - 2025年四季度上海楼市延续稳中向好走势，改善型与豪宅类项目销售表现尤为亮眼 [3] - 高净值人群对核心城市优质资产的长期信心未减，上海豪宅市场有望持续升温，继续引领全国高端住宅市场 [3] 项目认购细节 - 高福云境项目认购门槛高，个人购房者需缴纳760万元认购金，企业客户认购金高达1900万元 [3] - 项目于10月7日取得预售许可证，演员胡歌曾于10月8日到访考察 [3]

项目销售表现 - 高福云境项目于10月18日下午开盘 本批次推出125套大平层 面积介于270平方米至600平方米 均价为21万元/平方米 [2] - 选房开始后面积最大的25套600平方米户型率先售罄 单套总价全部超过1.3亿元 最贵的几套超过1.6亿元 刷新上海1.3亿以上大平层单盘销售纪录 [2] - 项目由万科和华洲地产合作打造 个人购房者认购金为760万元 企业客户认购金高达1900万元 [2] 上海豪宅市场趋势 - 2025年上半年上海总价3000万元及以上新房成交达1096套 已连续两年突破千套 2024年为1542套 显示顶级豪宅购买力强劲 [2] - 2025年四季度上海楼市延续稳中向好走势 改善型与豪宅类项目销售表现尤为亮眼 [3] - 高净值人群对核心城市优质资产长期信心未减 预计下半年上海豪宅市场有望持续升温 继续引领全国高端住宅市场 [3]

公司核心危机 - 公司面临的不仅是债务危机，更是其赖以生存的外部国资信用背书和内部精英治理模式的同时坍塌 [3][6] - 第一大股东深圳地铁派出的新任董事长辛杰在任职仅九个月后神秘失联，严重动摇了市场对公司国资背景稳定性的信心 [10][12] - 原总裁祝九胜被采取强制措施，其涉及在建设银行期间可能存在的利益输送及通过影子公司操控百亿资金的传闻，彻底破坏了公司三十年积累的稳健透明形象 [18][20][22] 财务状况与偿债压力 - 公司总负债高达8,729亿元，其中有息负债为3,642亿元，一年内需偿还的债务在1,553亿元至1,578亿元之间，而账面现金不足700亿元 [26][27] - 衡量短期偿债能力的现金短债比仅为0.55，现金不足以覆盖一半的短期债务，今年12月还有一笔58.71亿元的债券需要兑付 [27][29] - 2024年上半年公司净亏损116亿元，相当于每日亏损近2亿元，销售额同比暴跌45.7%，经营性现金流为负30亿元，核心业务持续失血 [29] 资产出售与未来前景 - 为应对流动性危机，公司上半年通过出售商场和仓库回笼资金40.9亿元，并有64个总货值达785亿元的项目待售 [31] - 出售的资产不仅包括普通地产项目，更涉及曾被寄予厚望的第二增长曲线，如万纬物流、泊寓长租公寓和印力商业，此举被视为饮鸩止渴 [31][33] - 尽管短期内因国资背景可能避免硬着陆，且2027年前无境外债到期压力，但公司已失去行业标杆地位，未来将面临国资管控与市场化效率平衡等长期挑战 [35][37][39] 内部管理动荡 - 公司近期进行组织架构调整，将七大区域公司改为十六个地区公司直接向总部汇报，此举被视为高管出事后被动应急、堵塞管理漏洞的措施 [24] - 接替辛杰的新董事长黄力平自愿放弃董事酬金，其核心任务被解读为利用国资背景稳住金融机构，为资产出售争取时间，而非改善公司经营 [33][35]

行业周期与公司命运 - 公司价值与行业价值紧密相关，行业处于增量市场时龙头公司风光，进入存量市场后则可能归于平庸 [2][3] - 房地产行业已从增量市场进入存量市场，万科作为行业龙头可能重复长虹、康佳在电视机行业进入存量市场后的历史轨迹 [2][3] - 腾讯所处行业目前仍处于风口，但若行业风口消失，公司也将面临同样结果 [3] - 英特尔与英伟达的地位发生天翻地覆的变化，显示行业格局可能因技术变革而重塑 [4] 万科基本面分析 - 万科利润从2020年415亿元持续下滑至2023年121亿元，并在2024年出现亏损494亿元，显示公司盈利能力严重恶化 [7] - 根据半年报数据，公司市值754亿元，总负债8730亿元，货币资金740亿元，清盘需支付8744亿元 [18] - 公司在建项目2116.6万平米，规划项目1926.5万平米，旧城改造356.8万平米，总计4400万平米 [19] - 清盘回本需房屋售价达到19872元/平米，但上半年实际销售均价仅为12824元/平米，显示资产价值与债务存在巨大缺口 [20] - 公司已无法从银行再融资，每笔到期债务均需深圳地铁协调，资产状况堪忧 [20] 价值投资与价值陷阱 - 价值投资需基于对行业前景和公司前景的清晰认知，仅看低市盈率可能陷入价值陷阱 [12] - 茅台利润从2020年466亿元持续增长至2024年862亿元，股价下跌反而提供更高买入性价比，与万科形成鲜明对比 [8][9][10][16] - 万科基本面已严重恶化，资不抵债且连年亏损，当前持有其股票更接近赌博而非价值投资 [15][16] - 个股价值投资存在争议，部分观点认为宽基指数市盈率与国债收益率之比是更可靠的价值锚 [13] 房地产行业前景与万科命运 - 万科是中国房地产标志性企业，其生死存亡取决于深圳市政府的意志 [20] - 观点认为万科无法救活，除非无限制无限输血，仅靠深圳地铁力量不足 [20] - 只有万科破产重整，整个房地产行业才可能平稳落地，实现涅槃重生 [20]