沪指7月10日上涨0.48%，申万所属行业中，今日上涨的有18个，涨幅居前的行业为房地产、石油石 化，涨幅分别为3.19%、1.54%。房地产行业位居今日涨幅榜首位。跌幅居前的行业为汽车、传媒，跌 幅分别为0.62%、0.54%。 主力资金净流出的行业有21个，电子行业主力资金净流出规模居首，全天净流出资金48.99亿元，其次 是汽车行业，净流出资金为28.12亿元，净流出资金较多的还有机械设备、国防军工、计算机等行业。 房地产行业今日上涨3.19%，全天主力资金净流入22.28亿元，该行业所属的个股共102只，今日上涨的 有98只，涨停的有7只；下跌的有4只。以资金流向数据进行统计，该行业资金净流入的个股有64只，其 中，净流入资金超亿元的有9只，净流入资金居首的是万科A，今日净流入资金2.86亿元，紧随其后的是 衢州发展、保利发展，净流入资金分别为2.06亿元、1.88亿元。房地产行业资金净流出个股中，资金净 流出超千万元的有8只，净流出资金居前的有*ST南置、海南机场、外高桥，净流出资金分别为2398.77 万元、1919.44万元、1897.42万元。 资金面上看，两市主力资金全天净流出130.25亿 ...

新型城镇化政策 - 国家发改委城市和小城镇改革发展中心表示将加大新型城镇化重点领域投入 锚定2035年基本实现新型城镇化目标 [1][3][4] - 以"两重""两新"资金为抓手 支持农业转移人口市民化 潜力地区城镇化水平提升 现代化都市圈培育 城市更新和安全韧性提升等标志性重大项目 [4] - 针对不同类型农业转移人口群体的消费特征和需求 制定差异化的消费品以旧换新接续政策 纳入"两新"专项支持范围 [4] - 允许人口流入城市利用超长期特别国债 地方政府专项债等资金 加大闲置存量土地回收和存量商品房收购力度 扩大农业转移人口保障性住房供给 [4] 地产股表现 - A股地产股掀涨停潮 华夏幸福 深深房A 光大嘉宝 南山控股等多股涨停 渝开发4连板 [2][7] - 上证指数收涨0.48%报3509.68点 深证成指涨0.47% 创业板指涨0.22% A股全天成交1.52万亿元 [7] - 港股内房股领涨 远洋集团涨超27% 龙光集团涨超20% 融创中国涨超13% 龙湖集团涨超7% 万科企业涨超5% [9] - 恒生指数收涨0.57%报24028.37点 恒生国企指数涨0.83% 恒生科技指数跌0.29% [9] 行业观点 - 广发证券表示未来一年将迎来本轮地产下行期最重要的拐点窗口 预计政策目标及考核方式将更有目的性 关注开发类企业配置价值 [2] - Wind房地产II指数上涨2.43% Wind建材II指数上涨4.10% Wind钢铁II指数上涨3.60% [9]

租售同权概念板块表现 - 截至7月10日收盘，租售同权概念上涨2.45%，位居概念板块涨幅第4位 [1] - 板块内19股上涨，德必集团、滨江集团、我爱我家涨幅居前，分别上涨11.11%、5.43%、5.23% [1] - 跌幅居前的有*ST南置、天府文旅、汇通能源，分别下跌1.95%、1.26%、0.33% [1] 概念板块涨跌幅对比 - 硅能源、房屋检测、有机硅概念涨幅居前，分别上涨3.39%、2.89%、2.51% [2] - 兵装重组概念、电子身份证、无人零售跌幅居前，分别下跌3.20%、1.63%、1.34% [2] - 租售同权概念涨幅2.45%，表现优于物业管理（1.70%）和装配式建筑（1.68%） [2] 资金流向分析 - 租售同权概念板块获主力资金净流入8.61亿元 [2] - 16股获主力资金净流入，5股净流入超5000万元 [2] - 万科A、保利发展、招商蛇口主力资金净流入居前，分别净流入2.86亿元、1.88亿元、1.76亿元 [2] - 我爱我家主力资金净流入9586.64万元 [2] 个股资金流入比率 - 招商蛇口、万科A、明牌珠宝主力资金净流入比率居前，分别为17.71%、16.94%、15.48% [3] - 财信发展、滨江集团、德必集团主力资金净流入分别为5368.27万元、4312.39万元、3264.45万元 [3][4] - 汇通能源、*ST南置、天府文旅主力资金净流出居前，分别净流出719.59万元、2398.77万元、6007.30万元 [4]

物业管理概念板块表现 - 截至7月10日收盘，物业管理概念板块上涨1.70%，位居概念板块涨幅第9位，板块内141只个股上涨 [1] - 涨幅居前个股包括深深房A、光大嘉宝、渝开发等涨停，德必集团、特发服务、金融街分别上涨11.11%、10.06%、8.25% [1] - 跌幅居前个股有安妮股份、玉禾田、恒银科技等，分别下跌5.36%、3.97%、2.89% [1] 资金流向 - 物业管理概念板块获主力资金净流入14.93亿元，90只个股获主力资金净流入，8只个股净流入超亿元 [2] - 万科A主力资金净流入2.86亿元居首，保利发展、招商蛇口、光大嘉宝分别净流入1.88亿元、1.76亿元、1.57亿元 [2] - 光大嘉宝、绿地控股、渝开发主力资金净流入比率居前，分别为24.48%、22.77%、19.92% [3] 个股表现 - 万科A今日上涨3.36%，换手率2.59%，主力资金净流入2.86亿元，净流入比率16.94% [3] - 保利发展上涨2.33%，换手率1.89%，主力资金净流入1.88亿元，净流入比率10.05% [3] - 招商蛇口上涨3.01%，换手率1.28%，主力资金净流入1.76亿元，净流入比率17.71% [3] - 光大嘉宝涨停，换手率13.39%，主力资金净流入1.57亿元，净流入比率24.48% [3] - 绿地控股上涨9.88%，换手率2.31%，主力资金净流入1.37亿元，净流入比率22.77% [3] 板块对比 - 硅能源概念板块涨幅3.39%居首，房屋检测、有机硅概念、租售同权等板块涨幅居前 [2] - 兵装重组概念板块跌幅3.20%居首，电子身份证、无人零售、PET铜箔等板块跌幅居前 [2]

装配式建筑概念板块表现 - 截至7月10日收盘，装配式建筑概念上涨1.68%，位居概念板块涨幅第10位，板块内84股上涨 [1] - 重庆建工、成都路桥、四方新材等涨停，硅宝科技、中设咨询、旭杰科技涨幅居前，分别上涨18.29%、13.16%、8.90% [1] - 跌幅居前的有中旗新材、*ST花王、晶雪节能等，分别下跌6.90%、4.97%、3.53% [1] 资金流动情况 - 装配式建筑概念板块获主力资金净流入6.95亿元，56股获主力资金净流入 [1] - 5股主力资金净流入超5000万元，万科A净流入2.86亿元居首，硅宝科技、成都路桥、海螺水泥分别净流入2.29亿元、8854.06万元、6649.89万元 [1] - 资金流入比率方面，四方新材、重庆建工、成都路桥流入比率居前，分别为70.30%、22.23%、18.94% [2] 个股资金流入榜单 - 万科A主力资金净流入2.86亿元，净流入比率16.94%，今日涨幅3.36% [2] - 硅宝科技主力资金净流入2.29亿元，净流入比率9.66%，今日涨幅18.29% [2] - 成都路桥主力资金净流入8854.06万元，净流入比率18.94%，今日涨幅10.04% [2] - 海螺水泥主力资金净流入6649.89万元，净流入比率9.07%，今日涨幅1.03% [2] - 重庆建工主力资金净流入6317.74万元，净流入比率22.23%，今日涨幅10.12% [2] 其他资金流入显著个股 - 金融街主力资金净流入4921.06万元，净流入比率12.18%，今日涨幅8.25% [2] - 全筑股份主力资金净流入3459.16万元，净流入比率12.33%，今日涨幅3.69% [2] - 中国中冶主力资金净流入3421.51万元，净流入比率9.58%，今日涨幅0.99% [3] - 中国建筑主力资金净流入2520.53万元，净流入比率1.38%，今日涨幅2.17% [3] - 四方新材主力资金净流入2136.39万元，净流入比率70.30%，今日涨幅10.01% [3] 资金流出显著个股 - 中旗新材主力资金净流出5047.42万元，净流出比率11.06%，今日跌幅6.90% [7] - *ST花王主力资金净流出2614.96万元，净流出比率29.44%，今日跌幅4.97% [7] - 北新建材主力资金净流出7500.61万元，净流出比率14.91%，今日跌幅2.43% [7] - 浙江交科主力资金净流出2070.63万元，净流出比率16.32%，今日涨幅0.73% [7] - 龙元建设主力资金净流出2046.16万元，净流出比率19.63%，今日涨幅1.12% [7]

房企融资规模与趋势 - 上半年房企融资规模1844亿元 同比下降30% 其中二季度融资1004亿元 环比上升19%但同比下降25% 仍处历史低位 [1] - 下半年房企融资环境预计基本稳定 但规模难大幅增长 民营房企尤其是出险房企融资难问题依然突出 [1][13] - 上半年65家典型房企中 TOP10平均融资114.98亿元 TOP51+房企平均融资12.33亿元 同比增长17.81% 为唯一正增长梯队 [10][12] 境内外融资成本分化 - 境外债融资重启但成本高企 上半年平均利率达8.60% 绿城中国发行1.5亿美元债利率8.45% 新城发展发行3亿美元债利率11.88% [3] - 境内债融资成本持续下降 上半年平均利率2.71% 较2024年下降0.2个百分点 民营房企滨江集团发行利率从3.8%降至2.5% [4][7] - 历史数据显示 境内债券融资成本从2020年4.28%降至2022年3.50% 境外债成本从2020年7.46%波动至2022年6.61% [6] 融资结构与企业分化 - 央国企占新增融资86% 华润置地6月发行70亿元中期票据 获144.94亿港元及人民币境外贷款 [13] - 信用债占债券融资超六成 招商蛇口、中交地产、美的置业等优质民企发债优势明显 [7] - TOP11-30房企融资同比下降42.59% TOP31-50房企融资暴跌90.29% 显示资源加速向头部集中 [12] 债务压力与风险化解 - 2025年房企到期债务规模达5327亿元 高于2024年的4829亿元 第三季度为偿债高峰约1600亿元 [13] - 多家房企推进债务重组 融创中国、旭辉控股、金科股份等取得重大进展 协信远创完成司法重整 [18] - 房企通过资产出售抵债 雅居乐1.91亿元出售股权兑付债券 万科4.79亿元出售A股库存股 荣盛发展以资产抵债化解23.3亿元债务 [16] 政策支持与行业转型 - 城市房地产融资协调机制"白名单"审批贷款达6.7万亿元 地方政府专项债券安排4.4万亿元支持存量收储 [17] - 住建部数据显示前4月全国新开工改造老旧小区5679个 河北、重庆等地开工率超50% 城市更新成为新模式重要抓手 [18] - 行业需通过债务重组实现风险出清 同时把握城市更新机遇 提升住房品质以构建可持续发展模式 [18][19]

地产板块表现 - 7月10日10时4分，中证800地产指数上涨逾1%，成份股中绿地控股涨停，新城控股涨超4%，万科A、招商蛇口、保利发展等涨逾1% [1] - 地产ETF（159707）场内价格上涨1.5%，成交额超1400万元，10:10报价0.606元，涨幅1.68%，成交量1512万份 [2] 公司动态 - 绿地控股持有香港SFC颁发的4号及9号牌照，并升级支持虚拟资产业务牌照 [2] 行业政策动向 - 住建部调研组赴广东、浙江调研，要求多措并举稳定房地产市场预期，激活需求并优化供给，推动市场止跌回稳 [3] - 中银证券预计7月政治局会议将释放积极信号，政策博弈行情或在中旬启动，地方政府可能加码旧改房票安置、城市更新金融支持及专项债收储等政策 [3] 投资策略建议 - 中银证券推荐两类标的：流动性安全且布局高能级城市的优质房企（具备α属性），以及受益于政策纾困和销售改善的困境反转标的（估值修复弹性大） [3] - 地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，覆盖13家头部房企，前十大成份股权重超90%，央国企占比高，龙头企业在行业出清阶段更具弹性 [3]

物业企业主动退出项目现象加剧 - 中海物业因鄂州双创之星小区入住率低、欠费户数比例高（截至2025年1月欠费59.59万元）宣布2025年8月退出 [1] - 金科服务因物业费下调及开发商遗留问题亏损，退出重庆恒春凤凰城小区 [1] - 龙湖物业因历史遗留问题退出上海苏堤春晓小区 [1] - 2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，年均约2万个小区更换物业公司 [2][7] - 2025年滨江服务、保利物业等品牌物企因物业费下调或收缴率低退出杭州、徐州等地项目 [4] 物业企业战略调整与项目优化 - 万物云2024年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元 [5] - 世茂服务退出在管面积6090万平方米，同比上升7.2% [6] - 中海物业核心都市圈新签合约额占比提升17个百分点至66% [5] - 招商积余聚焦医院、交通等业态，新签合同额同比提升95%、46% [5] - 融创服务核心城市签约额占比提升6个百分点至98% [5] 业主与业委会推动物业更换 - 北京业委会/物管会组建率从12%升至97%，南宁从16%升至76% [11] - 浙江桐乡提出2025年底业委会组建率80%以上，专业物业服务覆盖率95% [11] - 上海中远两湾城更换万科物业后环境改善，2024年二手房成交进入上海前十 [12][13] - 上海康城通过多次更换物业（如招商积余）提升居住满意度 [14] 行业趋势与挑战 - 物业费下调与收缴率低导致企业退出（如重庆龙兴未来城市小区物业费从3.2元/㎡降至1.9元/㎡） [4] - 开发商遗留问题（如空置房物业费未支付）加剧经营风险 [4] - 行业转向"质价适配"原则，强调服务成本与品质平衡 [15] - 政策推动行业标准化（如《济宁市物业管理条例》设立物管会制度） [11]

报告行业投资评级 - 维持房地产“看好”评级 [4][5] 报告的核心观点 - 24年9月以来“稳楼市、稳股市”是中央明确要求，4月以来中美贸易摩擦存不确定性，稳住楼市股市对提振社会预期、畅通内需循环意义重大 [5] - 今年中央高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [5] 各目录总结 板块行情 - 本周上证指数上升1.4%、深证成指上升1.3%、创业板指上升1.5%、沪深300上升1.5%、房地产（申万）上升0.3% [5][8] - 个股涨跌幅前五为*ST南置(+14.6%)、南山控股(+11.0%)、珠江股份(+6.5%)、皇庭国际(+6.1%)、财信发展(+5.8%)，后五为ST数源(-6.9%)、深振业A(-6.1%)、*ST荣控(-5.1%)、衢州发展(-5.0%)、合肥城建(-4.7%) [5][8] 数据跟踪 新房成交 - 本周（6.28 - 7.4），42个重点城市新房合计成交308万平米，环比下降2.5%，同比下降0.4%；一线城市成交82.4万平米，环比上升19.5%；二线城市成交182.6万平米，环比下降5.8%；三四线城市成交43.0万平米，环比下降18.8% [14] - 7月截至本周（7.1 - 7.4），42个重点城市新房合计成交107万平米，环比上升33.3%，同比下降17.1%，年初至今累计成交同比下降2.7%；一线城市成交23万平米，环比上升42.8%，同比下降23.1%，年初至今累计成交同比上升8.3%；二线城市成交62万平米，环比上升23.7%，同比下降18.4%，年初至今累计成交同比下降4.2%；三四线城市成交22万平米，环比上升55.7%，同比下降5.4%，年初至今累计成交同比下降9.3% [18] 二手房成交 - 本周（6.28 - 7.4），21个重点城市二手房合计成交196万平米，环比下降9.1%，同比下降9.2%；一线城市成交85.1万平米，环比下降1.6%；二线城市成交97.4万平米，环比下降14.7%；三四线城市成交13.6万平米，环比下降9.7% [30] - 7月截至本周（7.1 - 7.4），21个重点城市二手房合计成交121万平米，环比上升51.2%，同比下降13.3%，年初至今累计成交同比上升20.5%；一线城市成交41万平米，环比上升42.3%，同比下降13.5%，年初至今累计成交同比上升24.2%；二线城市成交70万平米，环比上升53.1%，同比下降15.3%，年初至今累计成交同比上升19.9%；三四线城市成交11万平米，环比上升77.1%，同比上升2.4%，年初至今累计成交同比上升6.8% [34] 行业新闻 - 宏观层面，住建部部长赴广东、浙江调研，强调用好调控政策自主权，促进市场平稳健康高质量发展，要求建设“好房子”推动市场止跌回稳 [47] - 因城施策方面，湖北出台国企土地盘活新政，荆门拟实行商品房现房销售 [47] - 公积金方面，南京放宽异地贷款至全省，广州、海南试点“商转公”贷款，合肥调整缴存基数和比例 [47] - 购房补贴措施中，武汉延长新建商品房预售许可和购房契税补助政策至2025年底 [47] 公司公告 - 6月单月销售额：越秀地产108.0亿元（yoy - 29%），保利发展290.1亿元（yoy - 31%），中国海外发展297.1亿元（yoy - 36.3%） [5][50] - 融资方面，越秀地产申请发行不超过96亿元公司债，万科A向大股东深铁集团借款62.49亿元 [5][50] - 人事方面，城建发展储昭武不再担任董事长，邹哲代为履职 [5][50] - 拿地方面，保利发展1 - 6月累计收购土地用地面积16.5万平方米，需支付价款86.1亿元 [50]

市场行情 - A股低开尾盘小幅翻红，上证指数涨0.02%报3473.13点，深证成指跌0.7%，创业板指跌1.21%[1] - 港股低开盘中小幅回升，恒生指数收盘跌0.64%报23916.06点，恒生科技指数跌0.33%，恒生中国企业指数跌0.45%，大盘成交额缩至1937.904亿港元[1] - 欧洲三大股指收盘涨跌不一，美国三大股指全线收跌，道指跌0.94%，标普500指数跌0.79%，纳指跌0.92%[1] 政策动态 - 特朗普将新关税生效日从7月9日延后至8月1日，对日、韩商品关税税率定在25%，对泰国、柬埔寨税率为36%[8] - 中国考虑拓宽债券“南向通”试点至非银金融机构，新增年度额度至多5000亿元[8] 企业动态 - 首钢朗泽重新招股，计划全球发售2015.98万股，入场费3814.08元，预计2025年全年收入下跌约6.2%，毛利率下降约0.9个百分点，净亏损扩大约7.2%[10] - 腾讯控股斥资约5.01亿元回购100.2万股，每股回购价介乎494.4元至502元[14] - 基石药业与意药厂就舒格利单抗在西欧和英国达成独家战略合作，意药厂须向基石支付最高1.925亿美元[14] 行业分析 - 野村称中国几家头部互联网公司二季度补贴耗资或达40亿美元，美团更有优势但海外扩张或放缓[12] - 中国央行6月外汇储备为33130亿美元，PPI同比-3.3%，CPI同比-0.1%，货币供应M2同比7.9%，M1同比2.3%[17]