报告核心观点 - 折价成交个券中，“20淮南建发MTN003”债券估值价格偏离幅度较大；净价上涨成交个券中，“25常德经建MTN002”估值价格偏离程度靠前；净价上涨成交二永债中，“20中信银行二级”估值价格偏离幅度较大；净价上涨成交商金债中，“22兴业银行04”估值价格偏离幅度靠前；成交收益率高于6%的个券中，地产债排名靠前 [2] - 信用债估值收益变动主要分布在(0,5]区间；非金信用债成交期限主要分布在2至3年，其中3至4年期品种折价成交占比最高；二永债成交期限主要分布在4至5年；分行业看，通信行业的债券平均估值价格偏离最大 [2] 各图表总结 图表1：折价成交跟踪 - 展示大幅折价个券成交情况，包括剩余期限、估值价格偏离、估值净价、估值收益率等信息，涉及“20淮南建发MTN003”等多只债券，成交规模从千万元到上亿元不等 [4] 图表2：净价上涨个券成交跟踪 - 呈现净价上涨个券成交情况，涵盖剩余期限、估值价格偏离、估值净价等内容，涉及“25常德经建MTN002”等众多债券，成交规模差异较大 [5] 图表3：二永债成交跟踪 - 给出二永债成交信息，包含剩余期限、估值价格偏离、银行分类等，涉及“20中信银行二级”等多只二永债，成交规模各有不同 [6] 图表4：商金债成交跟踪 - 显示商金债成交情况，有剩余期限、估值价格偏离、银行分类等信息，涉及“22兴业银行04”等商金债，成交规模存在差异 [7] 图表5：成交收益率高于6%的个券 - 列出成交收益率高于6%的个券，包括剩余期限、估值价格偏离、估值收益率等，主要为万科相关地产债及“24瑞茂02”交通运输债 [8] 图表6：当日信用债成交估值偏离分布 - 展示当日信用债成交估值偏离分布情况，分为[-10,-5)、[-5,0)、(0,5]、(5,10]区间，有债券只数和成交规模数据 [9][10] 图表7：当日非金信用债成交期限分布（城投+产业） - 呈现当日非金信用债成交期限分布，期限包括0.5年内、0.5 - 1年等，有成交规模数据 [11][12] 图表8：当日二永债成交期限分布 - 展示当日二永债成交期限分布，期限有1年内、1 - 1.5年等，有成交规模数据 [14][15] 图表9：各行业非金信用债折价成交比例及成交规模 - 显示各行业非金信用债平均估值价格偏离及成交规模，通信行业平均估值价格偏离最大 [16][17]

随后，招商蛇口在今年6月发布公告，宣布全面撤销区域公司，一次性将华东区域、华南区 域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司取消，由公司总部直接管理下属城市公司。 记者丨 吴抒颖 编辑丨张伟贤 在房企南征北战时立下汗马功劳的区域公司，正在批量地消失。 今年以来， 多家国央企对区域公司"动刀"，弱化区域公司的职能 ，改组为"两级"管控的模 式，由总部直接管理城市公司 。今年年初，金茂率先行动，将五大区域公司改为十四个地区 公司，招商蛇口则在上月取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域 公司。 华润置地也在近期对管理架构进行调整，弱化大区职能，强化总部与城市公司的直管模式。与 住宅开发相关的职能例如营销、投资、设计等收归总部，大区仅保留商业综合体开发、供应 链、人力、党建、审计法务等职能。 区域公司在房地产市场好的光景时能够帮助房企快速地打开局面。这其中， 万科的模式十分 典型 ：万科的总部是"大脑"的作用，负责战略制定和发展规模，开发业务则对区域充分授 权，区域总经理握有投资大权，能够在区域内跑马圈地，以此助推规模的增长。 随着房企不再"唯规模论"，投资拓展也更聚焦于高能级城市，投资决策权 ...

21世纪经济报道记者 吴抒颖 在房企南征北战时立下汗马功劳的区域公司，正在批量地消失。 今年以来，多家国央企对区域公司"动刀"，弱化区域公司的职能，改组为"两级"管控的模式，由总部直 接管理城市公司。今年年初，金茂率先行动，将五大区域公司改为十四个地区公司，招商蛇口则在上月 取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司。 华润置地也在近期对管理架构进行调整，弱化大区职能，强化总部与城市公司的直管模式。与住宅开发 相关的职能例如营销、投资、设计等收归总部，大区仅保留商业综合体开发、供应链、人力、党建、审 计法务等职能。 区域公司在房地产市场好的光景时能够帮助房企快速地打开局面。这其中，万科的模式十分典型：万科 的总部是"大脑"的作用，负责战略制定和发展规模，开发业务则对区域充分授权，区域总经理握有投资 大权，能够在区域内跑马圈地，以此助推规模的增长。 随着房企不再"唯规模论"，投资拓展也更聚焦于高能级城市，投资决策权也基本由总部把控。在这种背 景下，区域公司的职能就成了"累赘"，它不再是房企业绩的推进器，反而影响了效率。房企也随行就 市，及时调整组织架构，缩减管理层级。 区域缩编 今年这一轮 ...

近日，友邦保险收购上海松江柚米社区引发市场对险资"买楼"的关注。在利率下行、优质资产稀缺的背 景下，险资持续加大对优质不动产的投资力度。中国保险行业协会披露的信息显示，截至7月22日，共 有4家保险公司公布了13笔不动产投资，涉及6个不动产项目，合计新增投资接近50亿元，较去年同期有 明显增长。此外，还有不少险资通过设立基金或投资公募REITs等方式布局不动产。 与此前重仓地产股不同，如今险资投资不动产更倚重持有购物中心、写字楼、长租公寓等收租型物业的 方式，以获取长期、稳定的租金收入。业内人士表示，险资加大对不动产的投资力度，是为了缓解资产 收益难以覆盖负债成本的压力。优质不动产具有长久期、低波动、现金流稳定等特性，契合险资投资需 求。不过，险资在投资不动产时，需加强相关投研能力建设，关注退出路径等问题。 ● 本报记者 陈露 加大不动产配置力度 近日，友邦保险通过其参与成立的"中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金"投资了位 于上海松江的租赁住宅柚米社区，房源共计2252套，总建筑面积超13万平方米。 这是险资加速布局不动产的一个缩影。中国保险行业协会披露的信息显示，截至7月22日，今 ...

市场表现 - 观承大家·平墅2025年入市即受热捧 老业主推荐率高达80% [1] - 70%客户青睐低密别墅环境 50%被实景现房品质吸引 40%看重投资价值 [1] - 项目持续热销 一度成为北京别墅市场Top1销冠 [21] 区域价值 - 项目位于北京黄金三角地带：东接中央别墅区 西邻未来科学城 南靠望京商务区 [3] - 区域汇聚国际学校17所 高端商业8家 科研机构及高科技企业聚集 [3][11] 生态规划 - 容积率仅1.01 配备2公里法桐大道 3万㎡东方园林 6000㎡商街 [5] - 坐拥"两河四园一湖景"生态资源 打造城市山林景观 [5] 交通网络 - 立体交通体系含3条横向高速(机场/京平/五环) 4条纵向干道(京承/京密等) [8] - 距地铁17号线未来科学城北站2.7公里 5站达望京 10站至国贸 [10] 配套资源 - 医疗：2.5公里至友谊医院 4.8公里至空港医院 [11] - 商业：8公里内覆盖山姆会员店/中粮祥云小镇等 形成15分钟车行生活圈 [11] - 休闲：6家高尔夫俱乐部 4家马术俱乐部环绕 [11] 产品特性 - 现房销售 建面144-166㎡四居 一梯两户南北通透 [13][17] - 总价220万起 配备24小时管家服务 数字化管理 [13][21] 投资价值 - 月租金可达1-1.2万元 投资回报率显著 [21] - 不限购 不占购房指标 无月供压力 [21]

今年上半年，房地产行业"保交付"任务继续推进。7月21日，中指研究院发布《2025上半年中国房地产 企业交付规模排行榜》数据显示，2025年上半年，55家房地产企业累计交付规模超50万套，交付规模较 去年同期明显下降，交付高峰已过，"保交付"压力持续减轻。 碧桂园控股有限公司亦于今年年初表示，将按"一楼一策"持续推进剩余的房屋建设，努力做好保交房任 务收官工作，同时，积极主动与各利益相关方沟通制定新的展期计划，更好地匹配当前的市场周期以及 公司资金情况，以及尽快恢复项目正常经营。 "随着前期销售高峰期的项目陆续交付，当前'保交付'进入新的阶段。一方面，交付工作仍是房企履行 主体责任的核心内容；另一方面，行业交付高峰已过，压力持续减轻，下一步谋求发展是企业经营新重 心。"上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示。 "率先冲刺'保交付'收官的企业，有望加速回归可持续经营发展轨道。这也是房企重塑信用、恢复融资 能力、提升市场份额的必经路径。"严跃进表示，在行业深度调整的背景下，房企需持续依靠自身产品 力和运营赢回信心。 从企业端看，交付量仍集中在头部房企。中指研究院数据显示，交付量排名前五的房企合计交 ...

新京报贝壳财经讯（记者袁秀丽）7月21日，中指研究院发布的《2025上半年中国房地产企业交付规模 排行榜》显示，2025年上半年，TOP1房企交付超5万套，15家企业交付套数超万套。与上年同期相比， 企业交付套数普遍下降，绿地、融创、建业等交付规模下降超50%。对此，报告指出，2025年上半年交 付规模见顶回落，行业保交付压力趋缓。 报告显示，目前，在楼市加速分化的背景下，"交付力"已成为房企核心竞争力。2025年上半年房企交付 规模普遍收缩，部分企业通过提升品质、优化服务逆势赢得市场信任。 编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆 在当前环境下，交付力能够串联从产品设计、成本、工程，到品控、服务跟进等全流程，这是房企综合 实力的衡量，亦是与购房者连接的重要窗口。从企业交付情况来看，部分企业实现了提前交付。与此同 时，购房者置业愈发理性，也更加看重房企品牌、产品力、交付力等。 上半年，房企重点围绕产品落地及优化服务两大环节，提升交付品质。其中，在施工期，通过工地开放 日、施工现场直播等方式加强与客户沟通，使客户增强对企业产品品质、施工建造能力和承诺兑现能力 的信任；在交付期，通过专业人士陪同验房、投诉反馈机制等方式提升交付 ...

万科组织架构变革 - 公司全面取消所有区域公司，将三级管控体系转变为"集团-片区"两级架构，涉及北京、华东、华中、南方、西南五大区域及直管公司 [5][6] - 核心权限如采购权收归集团，开发经营本部从上海迁回深圳，表外资产逐步并表管理 [6][17][18] - 调整始于2024年3月，经历南方区域12变8、上海区域15变8、北京区域重组为7个地区公司等递进式优化 [19][20][21] 深铁对万科的深度介入 - 深铁通过663亿元受让29.38%股权成为第一大股东，2025年董事会改组后深铁系高管全面接管战略决策权 [9][11] - 深铁董事长辛杰兼任万科董事会主席，十余名深圳国资背景干部进驻法务、财务等关键岗位 [6][11] - 深铁推行"强总部"战略，将管理逻辑系统性植入万科，与招商、保利等央企模式同步 [12] 行业背景与业绩表现 - 公司销售额从2020年超7000亿元峰值跌至2023年约3700亿元，2025年上半年仅691.1亿元 [12] - 行业进入缩量期，虹桥"开发商一条街"盛况不再，多家房企撤销双总部，区域合并成常态 [13] - 开发业务收缩至十几个核心城市，区域公司存在价值被质疑，组织瘦身成为必然 [12][13] 权力重构与人事变动 - 开发经营本部由张海负责，商业事业部由孙嘉执掌，广佛公司总经理曹江巍调任北京区域 [25] - 华中区域合伙人王博群、上海万科总经理于佳兴等区域高管批量离职 [25] - 新组建办公事业部聚焦办公类资产经营，商业事业部深化三大产品线（购物中心、社区商业、历史文化街区） [25] 战略转型方向 - 管理模式从"放权搞活"转向"集权提效"，片区公司仅保留直接业务职能 [15][16] - 公司从"市场化标杆"重塑为"国资样本"，反映行业从高杠杆扩张向高质量发展的范式转换 [26] - 此次变革被视为国资深度介入房企治理的标志性事件，体现房地产行业历史性转折 [7][26]

| 债券代码 | | 债券简称 | | --- | --- | --- | | 149297.SZ | 万科 20 | 08 | | 149358.SZ | 21 万科 | 02 | | 149478.SZ | 21 万科 | 04 | | 149568.SZ | 万科 21 | 06 | | 149815.SZ | 22 万科 | 02 | | 149931.SZ | 22 万科 | 04 | | 149976.SZ | 22 万科 | 06 | | 148099.SZ | 22 万科 | 07 | | 148380.SZ | 23 万科 | 01 | 中信证券股份有限公司 关于万科企业股份有限公司公司债券 临时受托管理事务报告 受托管理人 广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座 签署日期：2025 年 7 月 17 日 声明 本报告依据《公司债券发行与交易管理办法》《公司债券受托管理人执业行 为准则》，以及《万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债 券受托管理协议》《万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行住房 租赁专项公司债券受托管理协议》《万科 ...

报告行业投资评级 - 行业评级为强于大市（维持评级） [3] 报告的核心观点 - 截至7月18日，A股76家房企披露2025年中期业绩预告，合计预亏350.5 - 478.4亿元，29家盈利、47家亏损，行业盈利分化延续 [1][9] - 7月新房成交同比改善但增速下滑，二手房同比增速转弱，土地市场成交建面和总额同比上升，溢价率提高 [2] - 政策表态促进房地产止跌企稳，基本面拐点将近，建议关注不同类型房企及物管、中介企业 [3][14] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 多数房企25上半年业绩下滑，少数爬坡，个别逆势提升，不同类型房企业绩表现及原因各异 [1][9] 投资建议 - 政策推动下建议关注非国央企困境反转、龙头房企韧性、区域型企业市占率提升及二手中介机会，给出具体标的 [3][14] 成交概览 新房市场 - 7月12 - 18日，60城新房成交171万平，月度同比-13.17%，不同能级城市成交及同比增速有差异 [17] 二手房市场 - 7月12 - 18日，17城二手房成交171万平，月度同比-7.00%，不同能级城市成交及同比增速有变化 [25] 土地市场 - 7月7 - 13日，全国土地成交建面1373万平，金额201亿元，溢价率6.99%，不同能级城市表现不同 [35] 本周融资动态 - 7月13 - 19日，房企发行6只境内债，7月境内外债券净融资额均为负 [44] 行业与个股情况 A股市场 - 本周申万房地产指数-2.17%，跑输沪深300，给出涨幅和跌幅前五个股 [51][57] H股市场 - 本周Wind香港房地产指数-0.31%，克而瑞内房股领先指数-2.05%，跑输恒生指数，给出涨幅和跌幅前五个股 [58][64] 重要公告概览 - 多家房企发布业绩预告、地块收购、人事变动、增资等公告 [66]