摘要 折价幅度靠前 50 只 AA 城投债（主体评级）中，"20 天台债"估值价格偏离程度最大。净价跌幅靠前 50 只个券中， "20 天台债"估值价格偏离幅度最大。净价上涨幅度靠前 50 只个券中，"22 万科 02"估值价格偏离幅度最大。净价 上涨幅度靠前 50 只二永债中，"25 农行二级资本债 04B(BC)"估值价格偏离程度最大。 风险提示 统计数据偏差或遗漏，高估值个券出现信用风险 敬请参阅最后一页特别声明 1 扫码获取更多服务 固定收益动态(动态) 图表1：折价幅度靠前 50 只 AA 城投债（主体评级） | 债券名称 | 剩余期限 | 估值价格 | 估值净价 | 估值收益率 | 当日估值 | 票面利率 | 隐含 | 主体 | 成交日期 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | (年) | 偏离(%) | (元) | 偏离(bp) | 收益(%) | (%) | 评级 | 评级 | | | 20 天台债 | 2.00 | -33.42 | 39.95 | 34.99 | 1.98 | 4.80 | AA ...

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [2] - 推荐关注五大方向：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比回升**：上周（12.13-12.19）34个重点城市新房合计成交309.5万平米，环比上升26.3% [2][3] - **分城市能级看**：一二线城市成交285.1万平米，环比上升24.6%；三四线城市成交24.4万平米，环比上升50.5% [2][3] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.19）34城一手房成交同比下降30.2%，降幅较11月收窄6.2个百分点 [2][5] - **累计成交**：年初至今34城累计成交1.18亿平米，同比下降17% [5] 二手房市场 - **周度成交环比微升**：上周13个重点城市二手房合计成交119.2万平米，环比上升6.4% [2][11] - **月度成交同比降幅扩大**：12月累计成交同比下降32.9%，降幅较11月扩大15.7个百分点 [2][11] - **累计成交**：年初至今13城累计成交5717.5万平米，同比下降2.5% [11] 库存与去化 - **推盘与成交**：上周15城合计推盘128万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.83倍 [2][20] - **可售面积**：截至上周末（12/19），15城合计住宅可售面积为9035.4万平米，环比上升0.2% [2][20] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.6个月，环比下降0.3个月 [2][20] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **住建部表态**：推动房地产高质量发展，促进行业从高速增长转向高质量发展，企业从追求规模扩张转向注重产品品质和服务 [2][26] - **中央财办提出三重举措**：从供需两端稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式并改革基础制度 [2][26][27][29] - **11月行业数据**：11月单月同比，投资下降30.3%，开工下降27.6%，竣工下降25.5%，销售面积下降17.3%，销售金额下降25.1%，资金来源下降32.5% [2][26] 因城施策 - **深圳**：要求稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [2][26][29] - **山东**：发布住房“以旧换新”指导意见，提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式 [2][26][29] - **公积金政策**：深圳、福州、石家庄等地优化公积金提取和贷款政策，支持购房和租房需求 [26][30][31] - **土地市场**：保利发展以19.8亿元、溢价率17.8%摘得广州白云新城一宗宅地 [2][26][32] 物业管理政策 - **杭州**：发布《杭州市物业专项维修资金管理办法》，将于2026年1月1日起施行，规范资金全流程管理 [34][35] 重点公司动态总结 地产公司 - **融资与担保**： - 越秀地产获一家银行5000万港元定期贷款，最长贷款期18个月 [2][35][36] - 保利发展拟发行85亿元、期限6年的可转换公司债券 [2][35][36] - **股份变动**： - 新城控股控股股东富域发展将3400万股（占其持股2.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保 [2][35][37] - 滨江集团完成大宗交易，成交2525.1万股，金额2.3亿元 [2][35][37] - **其他**：万科20亿元中期票据（22万科MTN004）展期的三项议案均未获持有人会议通过 [2][35][37] 物管公司 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月12日至18日期间，共耗资约1499万美元回购约271万股股份 [38][39] - 绿城服务在12月15日至19日期间，共耗资约849万港币回购约189万股股份 [38][39] 板块行情回顾总结 地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数下跌0.41%，沪深300指数下跌0.28%，相对收益为-0.13%，在31个板块中排名第24位 [2][40] - **个股表现**：涨幅前五位为华联控股、*ST中迪、大连友谊、中国武夷、世联行；跌幅后五位为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科 [2][40][43] - **板块估值**：当前主流A/H房企2025/2026年PE均值分别为20.9倍和18.3倍 [2][44] 物管板块 - **板块表现略弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.29%，相对收益为-0.01% [2][45] - **个股表现**：涨幅前五位为佳源服务、新大正、荣万家、宝龙商业、弘阳服务；跌幅后五位为恒大物业、宋都服务、卓越商企服务、祈福生活服务、中奥到家 [45][46][50] - **板块估值**：板块平均2025、2026年PE分别为13.2倍和11.9倍；华润万象生活估值较高，2025/2026年PE分别为22.1/19.8倍；中海物业估值较低，分别为8.5/7.8倍 [2][49][52]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] - 推荐关注五大投资主线：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [3] 行业数据总结 - **新房成交量**：上周（12.13-12.19）34个重点城市新房合计成交309.5万平米，环比上升26.3%，其中一二线城市环比上升24.6%，三四线城市环比上升50.5% [3][4] - **新房成交月同比**：12月（12.1-12.19）34城一手房成交同比下降30.2%，降幅较11月收窄6.2个百分点，其中一二线同比下降29.4%，三四线同比下降38.8% [3][6] - **二手房成交量**：上周13个重点城市二手房合计成交119.2万平米，环比上升6.4%；12月累计成交同比下降32.9%，降幅较11月扩大15.7个百分点 [3][12] - **新房库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘128万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.83倍；截至上周末，15城合计住宅可售面积为9035.4万平米，环比上升0.2%；3个月移动平均去化月数为22.6个月，环比下降0.3个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪总结 - **宏观政策**：住建部部长提出推动房地产高质量发展，促进行业从高速增长转向高质量发展，推动企业从规模扩张转向提升产品品质和服务 [3][29] - **宏观政策**：中央财办提出2026年稳定房地产市场的三重举措，包括供需两端发力稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式并改革基础制度 [29][30][32] - **行业数据**：统计局公布11月单月行业数据同比，投资下降30.3%，开工下降27.6%，竣工下降25.5%，销售面积下降17.3%，销售金额下降25.1%，资金来源下降32.5% [3][29] - **地方政策**：深圳要求稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [3][32] - **地方政策**：山东发布住房“以旧换新”指导意见，提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式 [29][32] - **公积金政策**：深圳公积金新规允许职工在未全额支付首付款前提取公积金，并支持“既提又贷” [33] - **土地市场**：保利发展以19.8亿元、溢价率17.8%摘得广州白云新城一宗宅地 [3][35] 重点公司动态总结 - **融资担保**：越秀地产获一家银行5000万港元定期贷款，最长贷款期18个月 [3][38][39] - **融资担保**：保利发展拟发行85亿元、期限6年的可转换公司债券 [3][38][39] - **股份变动**：新城控股控股股东富域发展将3400万股非限售股（占新城控股总股本的1.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保 [3][38][40] - **股份变动**：滨江集团完成大宗交易，成交2525.1万股，成交额2.3亿元 [3][38][40] - **其他**：万科20亿元中期票据（22万科MTN004）的展期三项议案均未获持有人会议通过 [3][38][40] - **股份回购**：贝壳-W在12月12日至18日期间共耗资约1499万美元回购股份约271万股 [41][42] - **股份回购**：绿城服务在12月15日至19日期间共耗资约849万港币回购股份约189万股 [41][42] 板块行情回顾总结 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数下跌0.41%，沪深300指数下跌0.28%，相对收益为-0.13%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第24位 [3][43] - **地产个股表现**：涨幅前5位的个股为华联控股、*ST中迪、大连友谊、中国武夷、世联行；跌幅后5位的个股为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科 [3][47] - **地产板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为20.9倍和18.3倍 [3][48] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌0.29%，相对收益为-0.01%，板块表现弱于大市 [3][49] - **物管个股表现**：涨幅前5位的个股为佳源服务、新大正、荣万家、宝龙商业、弘阳服务；跌幅后5位的个股为恒大物业、宋都服务、卓越商企服务、祈福生活服务、中奥到家 [49][50][54] - **物管板块估值**：板块平均2025/2026年预测市盈率（PE）分别为13.2倍和11.9倍 [3][56]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周资金宽松带动中短端利率显著回落，信用债收益率多数跟随利率下行但表现滞后，信用利差多数走阔，建议对长久期弱资质城投债谨慎，对地产债维持观望，关注3 - 5Y期二永债投资价值 [2][3][4] 根据相关目录分别进行总结 资金宽松带动利率回落，信用表现滞后利差走扩 - 本周资金宽松使中短端利率显著回落，1Y、3Y、5Y、7Y和10Y期国开债收益率较上周分别下行4BP、5BP、3BP、1BP和2BP [2][10] - 除5Y期中低等级外，信用债收益率多数跟随下行但滞后，信用利差多数走阔，1Y期各等级信用债收益率下行1 - 2BP，3Y期多数下行3BP，5Y期AAA级下行1BP其余等级上行2 - 3BP，7Y期各等级下行1BP，10Y期AAA级上行1BP其余等级下行1BP [2][10] - 从信用利差看，1Y期各等级上行2 - 3BP，3Y期各等级上行3 - 5BP，5Y期AAA等级上行2BP其余等级上行5 - 6BP，7Y期各等级持平，10Y期AAA等级上行3BP其余等级上行1BP [2][10] 城投债利差多数上行3 - 4BP，中低等级利差上行幅度略高 - 城投债利差多数上行3 - 4BP，中低等级平台利差上行幅度略高，外部评级AAA级平台信用利差总体上行3BP，AA和AA + 级平台利差均上行4BP [3][14] - 分行政级别，省级和地市级平台信用利差总体上行3BP，区县级上行4BP [18] 产业债利差总体上行，万科利差收敛但民企地产债利差仍在走扩 - 央国企地产债利差上行4 - 5BP，混合所有制地产债利差下行82BP，民企地产债利差上行87BP [3][23] - 各等级煤炭债利差上行2 - 3BP，AAA等级钢铁债利差上行2BP，AA + 上行6BP，AAA等级化工债利差上行3BP，AA + 上行2BP [3][23] 二永债收益率多数下行但利差抬升，短端表现弱于普信债 - 本周二永债收益率多数下行但利差全线抬升，3Y期表现相对较强，短端弱于普信债 [4][28] - 1Y期各等级二永债收益率持平或上行1BP，利差抬升4 - 5BP；3Y期各等级二级资本债收益率下行3 - 4BP，利差上行1 - 2BP，各等级永续债收益率下行1 - 2BP，利差上行3 - 4BP；5Y期AA + 以上等级二级资本债收益率下行1 - 3BP，AA级收益率持平，利差整体持平或上行2 - 3BP，各等级永续债收益率下行1 - 2BP，但利差上行1 - 2BP [4][28] 产业永续债超额利差变动有限，城投永续债超额利差下行 - 产业AAA级3Y永续债超额利差较上周小幅下行0.01BP至15.36BP，5Y永续债超额利差持平于11.90BP；城投AAA级3Y永续债超额利差下行1.28BP至3.91BP，5Y永续债超额利差下行1.16BP至10.87BP [31] 建议对长久期弱资质城投债谨慎，继续对地产债维持观望 - 受化债政策预期变化影响，对长久期弱资质城投债分歧加大，3 - 5Y期弱资质城投债利差上行幅度更大，建议保持谨慎 [4][33] - 万科展期事件对地产行业冲击持续但幅度减弱，建议短期观望，关注后续地产政策和销售基本面变化 [4][33] - 本周市场利率下行，3 - 5Y期二永债表现强于短久期二永债及同期普信债，高等级二级资本债收益率曲线在4Y期左右较凸，建议关注投资价值 [4][33] 信用利差数据库编制说明 - 市场整体信用利差等基于中债中短票和中债永续债数据求得，城投和产业债相关信用利差由华福证券研究所整理与统计，历史分位数自2015年初以来 [36] - 产业和城投个券信用利差计算方法及行业或地区城投信用利差计算方法，银行二级资本债/永续债超额利差及产业/城投类永续债超额利差计算方法 [36] - 样本筛选标准：产业和城投债选样本并剔除担保债和永续债，剔除剩余期限在0.5年之下或5年之上的个券，产业和城投债为外部主体评级，商业银行采用中债隐含债项评级 [36]

万科作为中国房企的代表一直备受关注，近期关于万科债务的信息冲上热搜！ 3642亿元有息债务压顶，一年内到期债务高达1513亿元，而账面货币资金仅剩656.8亿元。这一财务数据背后，是万科这个昔日房地产龙头企业面临的严 峻生存挑战。 2025年前三季度，万科营业收入1613.9亿元，同比下降26.61%；净亏损超280亿元，仅第三季度就亏损160.7亿元。 --01-- 债务危机与市场困境 截至2025年第三季度末，万科的有息负债总额已达到3629.3亿元，较上年同期继续增长。其中，一年内到期的有息负债高达1513.9亿元，而企业货币资金 仅剩656.8亿元。 这意味着，万科的现金缺口超过850亿元，现金短债比降至危险的0.43水平。也就是说，每1元即将到期的债务，对应可动用的现金不足0.5元。 | | | 万科即将到期公开债明细 | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | 债券简称 债券余额(亿元) | | 票面利率 | 到期日 | 备注 | | 20万科08 | 16 | 4. 11% | 2025/11/13 | | | 22万科MTN004 | 20 | 3.00% ...

一张张提前标注日期的交付通知书背后，是购房者收楼的喜悦，也是一家房企工程管控体系高效运转的精准刻度。 最近，万科云桂在年末上演了一场"提前交付"的多城联动：大理拾叁月提前24天交付，南宁瑧湾悦提前9天、昆明京江隐翠提前7天、昆明万科城提前7 天……随着交付日期的陆续抵达，业主们提前收到了新家的钥匙。 当万科云桂多个项目同时实现提前交付，一个疑问也随之浮现：在当下市场，万科为何能在多地、多项目上同步实现"提前交付"？ 万科城实拍图 其中，南宁翡翠中央5#楼提前2天；昆明500里提前3天、昆明万科城提前6天；大理拾叁月前24天；柳州万科城更是提前65天交付……这些数字共同指向一个 事实：提前交付在这里并非偶然事件。 从云桂到全国的提前交付，是一场有计划的品质履约 视线从云桂区域移开，放眼万科在全国的版图，你会发现这场"提前交付"其实是经过精密策划的系统性行动。 今年，万科全国已完成84167套房源的交付，覆盖197个项目。其中，38个项目、约1.2万套实现了提前交付。 万科云桂品质交付季，多盘实现提前交付 2025年进入尾声，但对于万科云桂的许多业主来说，"收房季"却比预期来得更早。今年12月，云桂区域七盘迎来品 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 折价成交个券中“24国苑01”债券估值价格偏离幅度较大，净价上涨成交个券中“22万科02”估值价格偏离程度靠前，净价上涨成交二永债中“25农行二级资本债01A(BC)”估值价格偏离幅度较大，净价上涨成交商金债中“25光大银行债02”估值价格偏离幅度靠前 [2] - 成交收益率高于5%的个券中地产债排名靠前，信用债估值收益变动主要分布在[-5,0)区间 [2] - 非金信用债成交期限主要分布在2至3年，其中1至1.5年期品种折价成交占比最高；二永债成交期限主要分布在4至5年，其中1年内品种折价成交占比最高 [2] - 分行业看房地产行业的债券平均估值价格偏离最大 [2] 根据相关目录分别进行总结 折价成交跟踪 - 涉及“24国苑01”“建管VY02”等多个个券，涵盖城投、交通运输、建筑装饰等行业，剩余期限从0.30年到9.51年不等，估值价格偏离幅度在-0.30%到-0.06%之间，成交规模从437万元到36658万元不等 [4] 净价上涨个券成交跟踪 - 包含“22万科02”“22万科04”等多个个券，涉及房地产、非银金融、城投等行业，剩余期限从0.42年到18.30年不等，估值价格偏离幅度在0.15%到5.24%之间，成交规模从10万元到174349万元不等 [5] 二永债成交跟踪 - 涉及“25农行二级资本债01A(BC)”“25工行二级资本债03BC”等多个二永债，银行分类有国有行、股份行、城商行、农商行，剩余期限从3.33年到9.93年不等，估值价格偏离幅度在0.10%到0.15%之间，成交规模从3954万元到379049万元不等 [6] 商金债成交跟踪 - 涵盖“25光大银行债02”“24建行债01B”等多个商金债，银行分类有股份行、国有行、城商行、农商行，剩余期限从1.54年到4.96年不等，估值价格偏离幅度在0.02%到0.06%之间，成交规模从1001万元到184986万元不等 [7] 成交收益率高于5%的个券 - 包括“22万科02”“22万科04”等地产债及“24产融06”“24产融04”等非银金融债和“PR钟山投”城投债，剩余期限从0.42年到3.24年不等，估值价格偏离幅度在0.01%到5.24%之间，成交规模从6万元到411万元不等 [8] 当日信用债成交估值偏离分布 - 信用债估值收益变动主要分布在[-5,0)区间 [2] 当日非金信用债成交期限分布（城投+产业） - 非金信用债成交期限主要分布在2至3年，其中1至1.5年期品种折价成交占比最高 [2] 当日二永债成交期限分布 - 二永债成交期限主要分布在4至5年，其中1年内品种折价成交占比最高 [2] 各行业非金信用债折价成交比例及成交规模 - 分行业看房地产行业的债券平均估值价格偏离最大 [2]

37亿债券六项议案"梯度设计"，从松到严层层加码 "22万科MTN005"债券，余额是37亿元，本金兑付日是2025年12月28日，将在12月22日召开持有人会议 审议展期事项。 具体分析六项展期议案，呈现明显的"梯度设计"，从基础宽松方案逐步过渡到严格保障。 展期，成为这个月万科流动性保卫战的核心关键词。 继首笔20亿元债券展期议案未获通过、紧急转入谈判阶段后，万科第二笔37亿元债券展期议案正式披 露，即将迎来债权人投票的关键考验。 相较于此前"22万科MTN004"的三项展期议案，此次"22万科MTN005"推出了更丰富的解决方案，涵盖 本息兑付调整、增信强化、交叉违约追加、宽限期延长等六大议案，针对性与灵活性显著提升。 资本市场正紧盯这场关乎房企巨头命运的债务协商，而万科给出的解决方案，较此前明显升级。从万科 化解此次危机的走向来看，既有机会，更有挑战。 议案一为最简方案，核心内容是本金与利息全部延期12个月，且展期前已产生的利息，将自原付息日起 同步延期12个月支付，未附加任何额外条件。 议案二至议案五均叠加了增信措施，保障力度逐步升级。 议案二，本息兑付时间展期12个月外，展期前已经产生的利息1.1 ...

12月份以来，深圳多个区域的"泊寓"租客陆续接到清退通知，涉及龙华观澜锦鲤公社、龙岗五和大发埔 公社等10余家门店。泊寓内部相关负责人表示，此次清退主要针对部分低效或风险较高的存量项目，属 于万科聚焦核心优质资产、提升运营效率的战略调整，并非长租公寓业务的整体收缩。（界面） ...

万科海外(01036)发布公告，自2025年12月19日起，公司执行董事孙嘉先生将辞任公司提名委员会成 员，而公司执行董事叶凯雯女士将获委任为提名委员会成员。 ...