股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2026年4月30日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 萬科企業股份有限公司 呈交日期: 2026年5月6日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | H | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 02202 | 說明 | | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 2,206,512,938 | RMB | | 1 | RMB | | 2,206,512,938 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | | RMB | | 0 | | 本月底結存 | | | 2,206,512,938 | RMB | | 1 | RMB | | 2,206,512,938 | | 2. 股份分 ...

以下文章来源于起朱楼宴宾客 ，作者大卫翁 起朱楼宴宾客 . 金融狗记录这个大时代，播客同名 本文来自微信公众号： 起朱楼宴宾客 ，作者：大卫翁 ，原文标题：《年报季中的真实中国 2026》，头图来自：视觉中国 在刚刚过去的这个年报季，家电企业是在诸多行业中为数不多敢于细致描绘出中国企业当下面对的经 营状况的： "2025年美国对中国出口的家电产品施以大额关税，中国出口美国的高端家电需要重新配置供应链， 区域保护主义和非贸易壁垒叠加，中国企业出海面临的经营环境相比过往更加复杂；俄乌战争还在继 续，红海再叠加危机。"——海尔智家年报 "2025年的暴风雨比想象中更猛烈，关税的不断变化、产能的全球调整、AI技术浪潮前所未有的冲 击、地缘冲突的不断演变和加剧……"——美的集团年报 当然，或许家电行业敢于把这些困难公然写在年报里，是因为作为中国第一批冲出海外并扎根全球的 排头兵，它们既有底气也有实力度过难关。 事实上，美的紧接着就写道："……尽管如此，风雨中归来，美的依然实现了业绩历史新高。" 甚至它今年的年报标题就是："我们总有道路。" 其他一些行业就没这么"好运"了。 比如纺织行业的王者申洲国际，在年报中用很长的篇 ...

**行业与公司** * 行业：中国房地产行业 [1] * 主要涉及公司：中国金茂、中国海外发展、华润置地、招商蛇口、保利发展、建发房产、越秀地产、万科、碧桂园、龙湖集团等 [1][2][3][21][26] **核心观点与论据** * **行业销售趋势**：2026年4月，百强房企合约销售额同比降幅收窄至5%，但主要得益于2025年二季度政策效果消退后的低基数 [1][2] * **剔除基数效应的真实表现**：若与2018-2021年四年均值静态基准相比，2026年4月销售额下降71%，与3月的69%降幅相似，表明市场仍深度承压 [1][2] * **未来展望**：尽管近期重点城市二手房销售回暖（2026年4月同比增长超30%），预计未来几个月新房（开发商）销售仍将维持个位数百分比的同比下滑 [1] * **投资建议**：建议投资者聚焦于具有阿尔法（即实现同比正增长）的开发商 [1] * **首选标的**：近期的首选是中国海外发展和中国金茂，因其销售增长表现优异 [1] * **国企与民企分化**：2026年4月，国企开发商销售额自2025年9月以来首次同比转正，增长21%；而民营和出险开发商的同比降幅分别收窄至-12%和-11% [2] * **领先开发商表现**： * **2026年前四个月（4M26）**：在总口径下，实现同比正增长的关键上市开发商仅有中国金茂（+23%）、中国海外发展（+14%）、招商蛇口（+11%）和华润置地（+2%） [2] * **2026年4月单月**：在总口径下，华润置地以50%的同比增速领先，其次是招商蛇口（+47%）、中国金茂（+26%）和中国海外发展（+20%） [2] **其他重要数据与细节** * **2026年前四个月销售排名**：在权益口径下，销售额前三名为中国海外发展（700亿人民币，+14%）、保利发展（610亿人民币，-11%）、华润置地（490亿人民币，+4%） [3] * **历史销售数据**：提供了2017年至2026年百强房企月度合约销售额（人民币十亿计）及月度分布比例，显示行业销售规模自2021年高点后持续收缩 [8][9] * **不同类型开发商销售对比**：图表显示，相较于2018-2021年均值，国企、民企、出险房企的销售下滑程度差异巨大，出险房企跌幅最深 [11][13] * **关键开发商销售目标与完成率**：列出了部分开发商的2026年销售目标及截至4月的完成率，平均完成率为24% [21] * **估值摘要**：提供了覆盖公司的估值评级（如超配、中性、低配）、市盈率、市净率、股息率等数据 [26] * **风险提示与免责声明**：报告包含大量关于利益冲突、评级定义、监管要求的法律声明和免责条款 [29][39][50][94]

核心观点 - 公司通过将科技深度应用于房地产开发、物业服务、租赁住房及物流等多个业务领域，旨在提升运营效率、服务标准化水平与产品竞争力，实现“房地产+科技”的协同效应 [1][2] 科技在物业服务领域的应用 - 万物云自主研发的不动产AI管理大脑“灵石”系统已在深圳福田产业园区和城市街区实现全域落地，从试点转为常态化运营，并获得广东、上海物业管理行业协会的认可和推广 [1] - 万物云自建企业级AI平台，2025年AI智能管家累计使用量突破200万次，自动生成AI工单超20万件，提升了一线响应效率与服务标准化水平 [2] 科技在租赁住房领域的应用 - 泊寓科技平台于2025年一季度获得“国家高新技术企业”认定，该资质由科技部、财政部、税务总局联合评审，代表对其核心知识产权与技术研发能力的认可 [1] - 泊寓研发的管理系统“小泊RMP”覆盖签约、入住、换房、报修、退房等全流程，租户需求可通过手机完成，通过数字化实现全流程租务管理 [1] - 数字化管理显著提升运营效率，在保证服务质量的前提下，目前1名泊寓管家可管理160间房源 [1] 科技在智能建造领域的应用 - 2025年，公司首创的图纸大模型及相关产品已成为行业级应用，为近百家行业伙伴提供线上审图服务 [2] - 公司图纸大模型与国家档案馆启动“建筑图纸大语言模型”相关合作 [2] 科技在物流领域的应用 - 2025年，公司与地铁合作推出“全球首例自主搭乘地铁送货机器人”，已启动批量生产与交付 [2] - 该机器人已为深圳地铁多条线路的关键站点开展配送试运行 [2] 行业影响与未来展望 - 业内人士指出，科技正在助力各行各业，房地产行业也不例外 [2] - 公司积极投入技术创新，在智能建造、智慧工地、智慧社区等居住全流程中实现科技赋能，未来有望进一步助力其提升产品服务竞争力 [2]

新房成交环比改善， "稳市场"推进新政落地 ——20260501 房地产行业周报 房地产 证券研究报告/行业定期报告 2026 年 05 月 02 日 | 重点公司基本状况 | 评级： 增持（维持） | | | | | | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 股价 | | 简称 | | | | EPS | | | | | PE | | | 评级 | | （元） | 分析师：由子沛 | | | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | | 保利发展 | 执业证书编号：S0740523020005 | | 6.14 | 1.01 | 0.42 | 0.46 | 0.51 | 0.54 | 6.1 | 14.6 | 13.3 | 12.0 | 11.4 | 买入 | | 招商蛇口 | Email：youzp@zts ...

5月4日，内房股集体上涨，截至发稿，万科企业(02202.HK)涨9.36%，报3.27港元；融信中国 (03301.HK)涨5.94%，报0.107港元；富力地产(02777.HK)涨4.17%，报0.375港元；中国海外发展 (00688.HK)涨3.31%，报13.72港元。 （文章来源：每日经济新闻） K图 02202_0 ...

市场表现 - 内房股集体上涨 万科企业涨9.36%至3.27港元 融信中国涨5.94%至0.107港元 富力地产涨4.17%至0.375港元 中国海外发展涨3.31%至13.72港元 [1] 政策背景 - 4月28日中央政治局会议指出要努力稳定房地产市场 扎实推进城市更新 [1] - 自政治局会议后 包括深圳、广州、天津、武汉、苏州在内的多地密集出台稳楼市新政 [1] - 苏州于5月2日出台进一步促进房地产市场平稳健康发展十一项措施 [1] - 重点城市新政旨在精准支持刚性改善性需求并着力打通置换链条 [1] 市场数据与行业观点 - 本周周度一手房销售同比下降 环比上升 [1] - 本周周度二手房销售同比上升 环比下降 [1] - 房地产去化周期下降 [1] - 中泰证券指出 稳健的房企仍然是投资重点 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企 [1]

摘要 折价幅度靠前 50 只 AA 城投债（主体评级）中，"21 金东 02"估值价格偏离程度最大。净价跌幅靠前 50 只个券中， "21 金东 02"估值价格偏离幅度最大。净价上涨幅度靠前 50 只个券中，"H1 万科 06"估值价格偏离幅度最大。净价 上涨幅度靠前 50 只二永债中，"26 民生银行二级资本债 01"估值价格偏离程度最大。 风险提示 统计数据偏差或遗漏，高估值个券出现信用风险 敬请参阅最后一页特别声明 1 扫码获取更多服务 固定收益动态 图表1：折价幅度靠前 50 只 AA 城投债（主体评级） | 债券名称 | 剩余期限 | 估值价格 | 估值净价 | 估值收益率 | 当日估值 | 票面利率 | 隐含评 | 主体 | 成交日期 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | (年) | 偏离(%) | (元) | 偏离(bp) | 收益(%) | (%) | 级 | 评级 | | | 21 金东 02 | 0.00 | -33.25 | 40.05 | 18.90 | 1.79 | 4.28 | AA+ ...

报告行业投资评级 - 维持“增持”评级 [6][21] 报告核心观点 - 2026年4月楼市“银四”延续，百强房企销售同比降幅继续收窄，期待销售红五月 [1][3] - 2026年属于“十五五”开局之年，监管高质量发展要求引领市场，当前8万亿平新房市场销售下具备一定承接能力，关注财政发力节奏及蓝筹竞争格局显现时点 [6][21] 2026年4月百强房企销售同比降幅继续收窄 - **整体销售情况**：2026年4月，TOP100房企操盘口径销售金额为2592.0亿元，环比下降3.9%，同比下降8.9%；权益销售金额为2047.6亿元，环比微降0.8%，同比下降9.5% [5][8] - **累计销售情况**：2026年1-4月，TOP100房企操盘口径销售金额累计8178.0亿元，较2025年同期下降19.7%，降幅较2026年3月收窄4.2个百分点；权益金额累计6308.7亿元，较2025年同期下降21.4%，降幅较2026年3月收窄4.7个百分点，权益比为77% [6][8] - **前50强销售情况**：2026年1-4月，前50强房企操盘口径销售金额累计7188.90亿元，较2025年同期下降18.5%，降幅较2026年3月收窄4.78个百分点；权益金额累计5479.3亿元，较2025年同期下降19.4%，降幅较2026年3月收窄5.3个百分点，权益比为76% [6][8] - **梯队表现分化**：从2026年4月单月操盘口径销售金额同比看，TOP1-10房企降幅相对较低，为-12.5%；TOP31-50房企降幅相对较高，为-34.4% [10][13] - **销售门槛变化**：对比2025年和2026年4月操盘口径销售门槛，TOP51-100房企的门槛从18亿元降至12亿元，同比降幅最大，为-35.8%；TOP11-20门槛从113亿元降至100亿元，同比降幅最小，为-10.9% [6][14] 2026年4月近4成百强房企单月销售正增长 - **单月销售领先企业**：2026年4月单月操盘销售金额最高为华润置地（246亿元），其次为保利发展（239亿元），绿城中国、招商蛇口和中国海外发展当月销售在163-231亿元之间 [6][15] - **单月增速表现**：前50强房企中有19家实现4月单月操盘金额同比正增长，占比近四成；同比增速最高的为中建东孚（168.9%），其次为邦泰集团（107.7%） [6][17] - **累计增速表现**：2026年1-4月累计操盘金额相比2025年同期，前50强房企中有12家实现正增长 [6][17] - **部分企业表现不佳**：在跌幅榜中，万科A、卓越集团等4月单月跌幅超过-50%；美的置业等1-4月累计同比负增长超过-50% [6][17] 投资建议 - **推荐标的**： - **开发类**：A股推荐万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团；H股推荐中国海外发展、建发国际集团 [6][21] - **商住类**：推荐华润置地、龙湖集团 [6][21] - **物业类**：推荐万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [6][21] - **文旅类**：推荐华侨城A [6][21]

核心观点 - 公司计划以32.7亿元底价出售其养猪业务平台环山集团99.413%的股权 此举核心目的是在主营业务萎缩和债务压力下 通过处置非主业资产换取即时现金流以维持生存和应对债务 属于“断臂求生”式的流动性保卫行动 [1] 公司财务与运营状况 - 2026年第一季度公司营收289.3亿元 同比下降23.9% 归母净亏损59.5亿元 [1] - 公司手持货币资金604.9亿元 但有息负债高达3560.5亿元 面临巨大的债务压力 [1][3] - 经营活动现金流流出同比收窄62.65% 毛利率提升3个百分点 显示“止血”措施已初见成效 [1] 资产出售交易分析 - 拟出售的标的环山集团2025年净利润达4.5亿元 是盈利的优质资产 [1][2] - 此次出售底价为32.7亿元 但公司整体计算可能面临约9亿至10亿元的亏损 [1][3] - 公司出售该资产的核心诉求是换取一笔能立即到账的32亿元现金 以应对迫在眉睫的债务偿还需求 [1][3] 战略动机解读 - 出售养猪业务并非战略转移或“跑路” 而是为了“甩掉一个跟盖房子无关的副业”以聚焦主业 [1][2][4] - 养猪业务虽盈利 但与公司“建房子、搞物业”的主业关联度低 且属于需要持续投入资金的业务 [2] - 此举是在主业萎缩和债务压顶的双重困境下 通过变卖尚有价值的非主业资产来换取宝贵的流动性 旨在“以时间换空间” 为核心房地产业务的持续运营争取喘息时间 [1][4][5]