报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 根据Wind数据，折价成交个券中“24产融04”债券估值价格偏离幅度较大；净价上涨成交个券中“21万科02”估值价格偏离程度靠前；净价上涨成交二永债中“24工行永续债01”估值价格偏离幅度较大；净价上涨成交商金债中“24建行TLAC非资本债01A”估值价格偏离幅度靠前；成交收益率高于5%的个券中地产债排名靠前；信用债估值收益变动主要分布在[-5,0)区间；非金信用债成交期限主要分布在2至3年，0.5年内品种折价成交占比最高；二永债成交期限主要分布在4至5年，4至5年期品种折价成交占比最高；分行业看，计算机行业的债券平均估值价格偏离最大 [3] 各部分总结 折价成交跟踪 - 大幅折价个券有“24产融04”“24产融02”等多只，不同债券剩余期限、估值价格偏离、估值净价等指标不同，涉及行业包括非银金融、交通运输、城投等 [5] 净价上涨个券成交跟踪 - 大幅正偏离个券有“21万科02”“22万科06”等，多集中在房地产和城投行业，各债券剩余期限、估值价格偏离等情况有差异 [6] 二永债成交跟踪 - 涉及“24工行永续债01”“24中行永续债01”等多只二永债，银行分类涵盖国有行、股份行、农商行、城商行，各债券估值价格偏离等指标不同 [7] 商金债成交跟踪 - 包含“24建行TLAC非资本债01A”“24交行TLAC非资本债01(BC)”等商金债，银行类型有国有行、农商行、城商行，各债券估值价格偏离等情况有别 [8] 成交收益率高于5%的个券 - 高收益成交个券有“21万科02”“22万科06”等，主要集中在房地产和非银金融行业，部分债券收益率极高 [10] 当日信用债成交估值偏离分布 - 信用债估值收益变动主要分布在[-5,0)区间 [3] 当日非金信用债成交期限分布（城投+产业） - 非金信用债成交期限主要分布在2至3年，0.5年内品种折价成交占比最高 [3] 当日二永债成交期限分布 - 二永债成交期限主要分布在4至5年，4至5年期品种折价成交占比最高 [3] 各行业非金信用债折价成交比例及成交规模 - 计算机行业的债券平均估值价格偏离最大 [3]

市场表现与资金动向 - 3月12日，万科A股价下跌0.43%，成交额为3.53亿元，换手率为0.78%，总市值为554.78亿元 [1][11] - 当日主力资金净流出4061.56万元，占成交额的0.14%，在行业内排名87/88，连续3日被主力资金减仓 [5][14] - 所属房地产行业当日主力资金净流出3.67亿元，连续2日被主力资金减仓 [5][14] - 从不同时间区间看，主力资金持续净流出：近3日净流出7547.96万元，近5日净流出1.52亿元，近10日净流出4.28亿元，近20日净流出5.55亿元 [6][15] - 主力持仓呈现轻度控盘状态，筹码分布较为分散，主力成交额为1.88亿元，占总成交额的11.73% [7][16] 公司业务运营与财务表现 - 2024年度，公司租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入37.02亿元，同比增长7% [2][11] - 2024年，泊寓品牌新拓展房源4.06万间，净新增开业1.11万间，截至2024年底，共运营管理26.24万间长租公寓，开业19.12万间，服务企业客户超5400家 [2][11] - 泊寓积极响应国家保障性租赁住房政策，有12.57万间已纳入保障性租赁住房 [2][11] - 物业服务业务由子公司万物云运营，万科物业在100个城市服务3,051个住宅项目 [3][12] - 万物云旗下“万物云城”品牌专注于城市空间服务，报告期内新增12个项目，累计在10个城市布局16个项目 [3][13] - 2025年1-9月，公司实现营业收入1613.88亿元，同比减少26.61%；归母净利润为-280.16亿元，同比减少56.14% [9][18] - 公司主营业务收入构成为：房地产开发及相关资产经营业务占80.17%，物业服务占16.23%，其他（补充）占3.61% [9][18] 技术创新与战略布局 - 2025年8月，万纬物流集成研发的“北极燕鸥”物流机器人项目取得突破，可通过AI调度算法与机器人技术自主完成地铁换乘、站点配送等操作 [4][13] - 万纬物流与深铁集团共同打造的“轨道交通+机器人配送”项目，成为全球首个实现地铁无人配送的商业化案例 [4][13] - 公司持续完善“5+2”装配式建造体系，运用新技术、新材料、新工艺突破质量瓶颈 [5][13] 公司治理与股东情况 - 截至2025年9月30日，公司股东户数为49.32万户，较上期减少5.53%；人均流通股为19,704股，较上期增加5.85% [9][18] - 公司A股上市后累计派现1030.33亿元，近三年累计派现80.63亿元 [10][19] - 截至2025年9月30日，前十大流通股东中，香港中央结算有限公司持股1.72亿股，较上期增加1708.68万股；中国证券金融股份有限公司持股1.33亿股，数量不变；多家主要指数ETF（华泰柏瑞沪深300ETF、南方中证房地产ETF、易方达沪深300ETF、华夏沪深300ETF）持股数量均有不同程度减少 [10][20]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告基于Wind数据对信用债市场进行分析，指出折价成交个券中“24产融08”估值价格偏离幅度较大，净价上涨成交个券中“H2万科04”偏离程度靠前，二永债中“25重庆三峡银行永续债01”、商金债中“25厦门国际银行债02”偏离幅度较大；成交收益率高于5%的个券中地产债排名靠前；信用债估值收益变动主要在[-5,0)区间；非金信用债成交期限主要在2至3年，3至4年期折价成交占比最高，二永债成交期限主要在4至5年，1年内折价成交占比最高；商贸零售行业债券平均估值价格偏离最大 [3] 根据相关目录分别进行总结 折价成交跟踪 - 大幅折价个券涉及非银金融、城投、煤炭、建筑装饰等多个行业，如“24产融08”剩余期限3.10年，估值价格偏离-0.90%，成交规模795万元 [5] 净价上涨个券成交跟踪 - 大幅正偏离个券涵盖房地产、商贸零售、城投等行业，如“H2万科04”剩余期限1.24年，估值价格偏离0.62%，成交规模687万元 [6] 二永债成交跟踪 - 二永债成交涉及城商行、国有行、股份行等，如“25重庆三峡银行永续债01”剩余期限4.26年，估值价格偏离0.06%，成交规模3616万元 [7] 商金债成交跟踪 - 商金债成交涉及城商行、股份行、国有行等，如“25厦门国际银行债02”剩余期限2.65年，估值价格偏离0.05%，成交规模6015万元 [8] 成交收益率高于5%的个券 - 主要集中在房地产和非银金融行业，如“H2万科04”成交收益率85.91%，成交规模687万元 [9] 当日信用债成交估值偏离分布 - 信用债估值收益变动主要分布在[-5,0)区间 [3] 当日非金信用债成交期限分布（城投+产业） - 非金信用债成交期限主要分布在2至3年，其中3至4年期品种折价成交占比最高 [3] 当日二永债成交期限分布 - 二永债成交期限主要分布在4至5年，其中1年内品种折价成交占比最高 [3] 各行业非金信用债折价成交比例及成交规模 - 商贸零售行业的债券平均估值价格偏离最大 [3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周信用债发行规模及净融资规模均上升 城投债和产业债发行量及净融量、国企和民企的信用债发行量及净融资规模均上升 各评级信用债、城投债、产业债发行量及净融资规模也均上升 [11] 根据相关目录分别进行总结 本周重要信用事件 - 泸州发展控股集团拟将部分股权无偿划转至泸州市国资委 致公司合并口径净资产减少16.37亿元 占2024年末经审计净资产的6.16% [2] - 深康佳A向参股公司提供的约1.99亿元股东借款逾期 公司已采取措施收回借款本金和利息 康佳集团存续债券4只 金额20亿元 [2] - 江苏三房巷聚材股份控股股东及一致行动人持有其全部股份因涉诉被司法冻结 合计占公司总股本81.29% [3] - 万科控股子公司前期贷款到期 经申请贷款行同意继续提供贷款 期限1年 万科A回应融资利率呈逐年下降趋势 [3][4] - 陕建股份及子公司涉及40起诉讼仲裁案件 涉案金额合计30.62亿元 1起调解结案 其余均在审理中 [4] - 吉林省信用融资担保投资集团涉及三起被执行事项 案件金额分别为0.46亿元、0.72亿元和1.24亿元 公司正积极沟通 预计对经营等无重大影响 存续债券2只 合计6.28亿元 [4] - 兴业银行将于3月19日召开“21武汉碧水GN001”2026年度第一次持有人会议 因发行人2023年净利润相比原版下滑85.19% 该债券本金余额5亿元 2026年3月22日到期 [6] - 东方时尚驾驶学校“东时转债”将于4月8日到期 公司预计无法按时兑付本息 到期兑付金额为108元/张 公司处于预重整阶段 存续债发行规模4.28亿元 当前余额0.97亿元 [7] 新增违约 本周无新增违约主体和新增债券展期 [7] 评级变动 - 本周发生评级等级上调5家 评级等级下调2家 信用展望上调2家 信用展望下调3家 [7][8] - 黄山市国有资本运营控股集团有限公司评级由AA+降至AA 美团评级由A-降至BBB+ 东亚银行有限公司展望由稳定降至负面 葡萄牙共和国评级由A+降至A [7] - 中原农业保险股份有限公司评级由A-升至A 迅达科技中国有限公司评级由BB升至BB+ 长江和记实业有限公司评级由A-升至A 泰兴市润嘉控股有限公司评级由BBB升至BBB+ [7] 本周新增非标违约 2026年3月5日 天风天睿投资有限公司的睿海天泽咸宁股权投资合伙企业（有限合伙）已违约 涉及金额7312.33万元 融资方发债 涉及地区为武汉市 [10] 下周关注 - 23泉州金控MTN001等多只债券将到期 需重点关注 包括赎回、到期、回售、本金提前兑付等情况 [10] 信用债发行情况 - 本周信用债共发行1924.89亿元 环比上升169.25% 净融资规模680.70亿元 环比增加1311.30亿元 [11] - 城投债本周发行量711.75亿元 环比上升152.11% 净融资规模为117.21亿元 环比增加413.28亿元 [11] - 产业债本周发行量1213.14亿元 环比上升180.43% 净融资规模563.49亿元 环比增加898.02亿元 [11] - 国有企业本周发行量1847.69亿元 环比上升166.27% 净融资规模629.47亿元 环比增长1262.74亿元 [11] - 民营企业本周发行量77.20亿元 环比上升267.62% 净融资规模51.23亿元 环比增长48.56亿元 [11] - 各评级信用债、城投债、产业债、国企、民企发行量及净融资规模均有所上升 [14][17][20][22][24]

分组1：重大舆情 - 深圳政府收到北京对万科支援方案反馈，原200亿元（约29亿美元）配售金额方案规模扩大，修订后规模未知，方案含私人股份配售计划且获广泛支持 [2] - 深圳政府考虑引入其他地方国企支援万科 [2] - 万科12月境内债展期初步尝试失败，1月修订方案获债券持有人批准，部分本金偿付推迟一年，资金由深圳地铁集团提供 [2] - 深圳政府申请2026年600亿元（87亿美元）新增专项债额度，资金或让万科参与财政资助项目 [2] 分组2：增资扩股 - 甘肃金融控股集团有限公司获15家相关市县区财政部门增资210亿元，实收资本增至367.95亿元，公司存续债11只，金额55亿元 [2] 分组3：涉及重大诉讼 - 张家界市经济发展投资集团有限公司子公司张家界旅游集团股份有限公司及控股子公司连续十二个月内新增未披露诉讼、仲裁事项涉案金额约3790.09万元，占张旅集团最近一期经审计净资产绝对值的13.09% [2] 分组4：经营亏损 - 龙湖集团2025年预计归母净利润约10亿元，剔除公平值变动后核心权益利润亏损15 - 20亿元，因房地产市场调整致开发业务结算收入与毛利率下滑，集团经营性现金流连续三年为正，未来将向运营服务商转型 [2] 分组5：借款逾期 - 岭南股份为子公司岭南水务集团向广州银行东莞分行约44,707.98万元贷款展期提供担保，目前贷款已逾期，公司债券曾于2024年8月实质违约 [2][3] 分组6：转让子公司股权 - 遂宁市富源实业有限公司将持有的97%遂宁富程工程管理股份有限公司股权及子公司持有的3%该公司股权无偿划转至遂宁经济技术开发区国资与审计中心，2024年末资产规模15.10亿元，公司存续债7只，金额25亿元 [3] 分组7：评级变动 - 穆迪将东亚银行有限公司展望由负面调整为稳定，主体评级为A3 [3] - 惠誉国际将长江和记实业有限公司主体评级由A - 上调至A，展望由正面观察调整为稳定 [3] - 惠誉国际将迅达科技中国有限公司主体评级由BB上调至BB + ，展望由正面调整为稳定 [3]

量化模型与构建方式 1. **模型名称：条件选股模型**[48] * **模型构建思路**：基于给定的财务指标（总市值、市盈率）对A股全市场股票进行筛选，构建符合条件的投资组合，并进行历史回测[48]。 * **模型具体构建过程**： 1. 从数据库（如Wind）获取全部A股的最新数据[48]。 2. 设定筛选条件：总市值小于500亿元，市盈率（TTM）大于0且小于300倍[48]。 3. 对满足筛选条件的股票，构建等权重投资组合[48]。 4. 以筛选日（例如2026-03-06）为起点，回测该等权组合在过去10个交易日的收益率表现[48]。 2. **模型名称：形态学量化策略（黄包车夫形态）**[52] * **模型构建思路**：基于特定的K线形态（黄包车夫形态）识别交易信号，以形态出现后的第二天开盘价作为买入价，统计不同持有期后的收益情况，以验证该形态的有效性[52]。 * **模型具体构建过程**： 1. 从数据库获取目标股票（如寒武纪，688256.SH）的全部历史日K线数据[52]。 2. 定义并识别“黄包车夫”（Rickshaw Man）K线形态。该形态需满足以下条件[52]： * 实体极小：$$ \frac{|收盘价 - 开盘价|}{开盘价} < 0.58 $$ * 上下影线都较长：上影线长度 > 实体长度 × 2，且下影线长度 > 实体长度 × 2。 * 上下影线接近：$$ 0.5 \leq \frac{上影线长度}{下影线长度} \leq 2.0 $$ * 当日有足够振幅：$$ \frac{最高价 - 最低价}{最低价} > 2\% $$ 3. 每当识别到该形态，即以形态出现日的下一个交易日的开盘价作为模拟买入价[52]。 4. 分别计算买入后持有1天、3天、5天、8天、10天、20天的收益率[52]。 5. 对所有识别到的形态进行统计，计算各持有期的平均收益率、胜率、最大收益和最小收益[52]。 3. **模型名称：指数仿制策略（南华综合指数模拟）**[53] * **模型构建思路**：通过筛选A股中与大宗商品相关的股票，并按照南华综合指数的品类权重分配板块及个股权重，构建一个股票组合来模拟南华综合指数的走势[53]。 * **模型具体构建过程**： 1. **确定选股范围**：根据申万行业分类，筛选出与大宗商品相关的A股，涵盖煤炭、石油、有色金属、钢铁、化工、农产品加工等行业，共得到397只股票[53]。 2. **设定板块权重**：参照南华综合指数的构成，为不同板块分配目标权重。例如：能源30%、工业金属25%、黑色系20%、贵金属10%、化工10%、农产品5%[53]。 3. **构建组合**：在每个板块内部，按照成分股的流通市值进行加权，计算各股票在板块内的权重。再将板块权重分配到板块内各股票，得到股票在模拟组合中的最终权重[53]。 4. **回测与评估**：在回测区间（例如2025-03-06至2026-03-06）内，计算模拟组合的净值曲线，并评估其相对于基准（南华综合指数）的表现，计算各项绩效指标[53]。 模型的回测效果 1. **条件选股模型**[48] * 选股日期：2026-03-06 * 筛选结果：共筛选出3,197只符合条件的A股[48] * （注：报告未提供该等权组合在过去10个交易日的具体收益率数值）[48] 2. **形态学量化策略（黄包车夫形态）**[52] * 测试标的：寒武纪 (688256.SH) * 数据区间：2020-07-20 至 2026-03-06 (共1364个交易日) * 形态出现次数：65次 * 各持有期表现统计[52]： | 持有天数 | 平均收益率 | 胜率 | 最大收益率 | 最小收益率 | |:--------:|:----------:|:------:|:----------:|:----------:| | 1日 | +1.45% | 53.85% | +17.81% | -7.21% | | 3日 | +3.21% | 58.46% | +32.40% | -11.08% | | 5日 | +3.88% | 55.38% | +45.74% | -18.47% | | 8日 | +5.00% | 55.38% | +67.10% | -20.13% | | 10日 | +4.81% | 49.23% | +85.35% | -23.64% | | 20日 | +6.10% | 36.92% | +150.28% | -25.84% | 3. **指数仿制策略（南华综合指数模拟）**[53] * 回测区间：2025-03-06 至 2026-03-06 (共243个交易日) * 累计收益率：+61.79%[53] * 年化收益率：+64.70%[53] * 年化波动率：19.11%[53] * 夏普比率：3.281[53] * 最大回撤：-10.37%[53] * 前五大持仓：中国石油(11.59%)、中国神华(5.48%)、宝钢股份(4.47%)、中国石化(3.13%)、紫金矿业(2.71%)[53] 量化因子与构建方式 （注：本篇研报核心内容在于介绍AI工具（Skills）的安装使用和在金融场景下的应用案例，并展示了利用这些工具构建和回测量化策略的过程。报告本身并未独立提出或详细定义新的量化因子。所涉及的选股条件（如市值、市盈率）和形态识别（黄包车夫形态）是作为策略模型的组成部分进行应用的，并非报告重点阐述的独立因子构建方法。[48][52]）

核心观点 - 报告核心观点为：两会期间中央对房地产行业的定调延续“着力稳定房地产市场” [1][5]，政策重心从过去两年专注“防风险”重新增加“保民生”功能，并明确增加针对新婚和新生儿家庭的购房支持力度 [5][17] 同时，行业基本面呈现“小阳春”复苏态势，新房和二手房成交数据持续走强 [1][5] 然而，强劲的基本面尚未在资本市场形成强复苏预期，房地产板块本周表现跑输大盘 [5] 一、政策分析：两会定调延续，地方支持加码 - **中央政策定调**：2026年政府工作报告将GDP增速目标设定为4.5%-5%，预算狭义赤字规模为5.89万亿元，赤字率维持在4% [16] 地产工作定调延续“着力稳定房地产市场”，表述从过去两年主要在“防风险”部分，重新出现在“保民生”部分，且位次提前、表述强化 [5][17] 需求端明确“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求” [19] 供给端延续“防范债务违约风险”的要求，预计对重点企业信用托底工作将妥善解决 [5][20] 关于收储和城市更新，26年表述较25年有所收敛，更强调“优化”保障房供给和“高质量”推进城市更新 [21] - **两会政策提案**：两会期间代表委员关于地产的提案积极，呼声较高的方向包括：房贷利息纳入个税专项附加扣除、财政对购房贷款给予贴息支持、减免住房交易环节税费、成立中央层面的房地产稳定基金或收储专项资金等 [5][21][22] - **地方支持政策**：深圳出台政策，单身满30岁即可申购安居房并获100%产权，降低刚需置业门槛 [24][25] 杭州余杭区推出购房补贴，3月内购买新房每套补助5万元 [24][25] 佛山市出台“好房子”建设指引，通过放宽阳台限制、提升层高标准以提升居住品质 [24][25] 二、成交表现：“小阳春”热度延续，同比持续增长 - **新房网签**：第10周，监测的49城商品房成交面积301.89万方，环比上升183.2%，以春节对齐同比上升20.7%，连续两周正增长，但增幅较上周收窄4.1个百分点 [5][26][31] 3月前5天，49城新房成交面积同比下降17.8% [26][29] 分线城市看，3月前5天一线城市成交同比转正至+5.4%，而高均价二线城市同比下降44.4% [34][37] - **二手房网签**：第10周，监测的11城二手房成交面积147.25万方，环比上升188.6%，以春节对齐同比上升13.0%，增幅较上周收窄26.0个百分点 [5][38][40] 3月前5天，11城二手房成交面积同比下降2.9% [38][41] - **二手房实时认购（热度更高）**：第10周，监测的79城二手房成交套数环比上升159.1%，以春节对齐同比上升30.3% [5][50] 3月前5天，79城二手房成交套数同比大幅上升39.3% [50][55] 分线看，3月前5天一线、二线、三四线城市成交套数同比分别增长约55%、38%、38% [50][61] 三、市场景气度：供应有所恢复，库存去化承压 - **新房推盘与去化**：第10周，重点10城住宅推盘面积47.8万方，环比大幅增加556.6%，但同比仍下降35.9%，供应水平未达常态化规模 [5][96] 26年以来累计推盘面积同比-8.6% [96][100] 去化方面，第10周10城住宅售批比（MA8）为98%，同比-33个百分点；26年第9周重点城市开盘去化率（MA8）为47%，同比-12个百分点 [96][105] - **新房库存**：第10周，重点10城住宅库存面积4796万方，环比微增0.1%，去化周期为16.9个月，环比增加0.3个月 [96][108] - **二手房景气度**：第10周，140城二手房挂牌量环比小幅上涨0.2%，涨幅弱于24、25年同期；重点12城挂牌量环比上涨0.1%，供应维持底部 [5][106][109] 市场热度方面，第10周70城二手房日均来访5.4万组，环比上升77.6%，春节对齐同比上升2.8%；3月前5天来访转化率为5.7%，保持在历史高位 [5][106] 四、土地市场：供应增加但成交冷淡 - **土地成交**：第10周，300城住宅用地出让金69.5亿元，环比大幅下降73.2%，同比大幅下降72.4% [5][13] 3月前5天土地出让金48.7亿元，同比下降5.1%；年内累计土地成交金额同比下降46.1% [5][13] - **土地供应与去化**：第10周，300城宅地供应建筑面积605.4万方，环比增加195.4%，但成交建筑面积仅361万方，单周成交转化率（去化率）仅60%，环比下降16个百分点，同比下降17个百分点，小阳春土地市场开局不佳 [5][13] 五、资本市场表现：板块跑输市场，与基本面背离 - **A股开发板块**：第10周，SW房地产板块环比下跌4.1%，跑输沪深300指数3.0个百分点，在30个申万行业中排在第25位（83%分位），为一月以来表现最差的一周 [5] 16家主流房企、其他房企、违约房企本周分别下跌4.3%、4.2%、6.3% [5] 跌幅较小的为招商蛇口、万科A和华润置地，跌幅较大的为前期涨幅靠前的高弹性品种如中国金茂、中国海外宏洋集团 [5] - **港股与物业板块**：香港内房板块本周大幅下跌4.9%，跑输恒生指数1.6个百分点 [5] 物业板块整体下跌2.0%，跑赢恒生指数1.3个百分点，头部港股物管公司表现较好 [5] - **C-REITs板块**：第10周C-REITs综合收益指数下跌0.92% [5] 政策方面，证监会商业不动产REITs继续快速推进，14单申报中，有3单已受理，10单已反馈 [5] 六、重点公司估值 - 报告列出了16家重点覆盖公司的估值和财务预测，包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、万物云等A股和港股标的，均给予“买入”评级，并提供了2025E和2026E的EPS、PE及合理价值目标 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 折价幅度靠前50只AA城投债中“25腾冲01”估值价格偏离程度最大；净价跌幅靠前50只个券中“23发展01”估值价格偏离幅度最大；净价上涨幅度靠前50只个券中“23万科MTN001”估值价格偏离幅度最大；净价上涨幅度靠前50只二永债中“24交行二级资本债02B”估值价格偏离程度最大[3] 根据相关目录分别进行总结 折价幅度靠前50只AA城投债 - 包含“25腾冲01”“25佳鑫01”“24株洲云龙MTN001”等50只债券，涉及剩余期限、估值价格、估值净价等多方面信息，其中“25腾冲01”估值价格偏离程度最大，偏离-0.17% [3][5] 净价跌幅靠前50只个券 - 包含“23发展01”“23中航产融MTN001(科创票据)”“23产融09”等50只债券，“23发展01”估值价格偏离幅度最大，偏离-19.73% [3][6] 净价上涨幅度靠前50只个券 - 包含“23万科MTN001”“23万科MTN003”“H3万科01”等50只债券，“23万科MTN001”估值价格偏离幅度最大，偏离6.23% [3][11] 净价上涨幅度靠前50只二永债 - 包含“24交行二级资本债02B”“25农行二级资本债01B(BC)”“25农行二级资本债02B(BC)”等50只债券，“24交行二级资本债02B”估值价格偏离程度最大，偏离0.35% [3][14]

报告行业投资评级 - 报告维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，叠加供给侧深度出清、行业格局优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，估值具备吸引力 [2] - 投资分析意见看好四类方向：1）优质房企；2）商业地产；3）二手房中介；4）物业管理 [2] 行业数据总结 新房市场 - **成交量周环比**：上周(2.28-3.6)34城新房合计成交181.3万平米，环比上升69% [2][3] - 其中，一二线城市成交169.4万平米，环比上升78.2% [2][3] - 三四线城市成交11.9万平米，环比下降3% [2][3] - **成交量月同比**：3月(3.1-3.6)34城新房成交120.3万平米，同比下降32.1%，降幅较2月扩大8.6个百分点 [2][4] - 其中，一二线城市同比下降29.7%，降幅较2月扩大7.1个百分点 [2][4] - 三四线城市同比下降55.9%，降幅较2月扩大24.1个百分点 [2][4] - **年初累计成交**：34城年初至今累计成交0.19亿平米，同比下降13.3% [4] - 一二线城市累计成交1707.5万平米，同比下降8.4% [4] - 三四线城市累计成交175.3万平米，同比下降43% [6] - **库存与去化**：上周(2.28-3.6)15城合计推盘34万平米，成交74万平米，成交推盘比为2.14倍 [2][20] - 截至上周末(3/6)，15城合计住宅可售面积8805.5万平米，环比下降0.44% [2][20] - 15城住宅3个月移动平均去化月数为27.9个月，环比上升0.2个月 [2][20] 二手房市场 - **成交量周环比**：上周(2.28-3.6)13城二手房合计成交101.8万平米，环比上升98.7% [2][10] - **成交量月同比**：3月截至上周累计成交85.1万平米，同比下降29.3%，降幅较2月扩大2.6个百分点 [2][10] - **年初累计成交**：13城年初至今累计成交849.3万平米，同比下降7.6% [10] 行业政策和新闻总结 宏观与行业政策 - **两会政府工作报告**：提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，支持多子女家庭改善性住房需求 [2][26] - **居民收入与货币政策**：提出增加居民财产性收入；中国人民银行行长表示将灵活高效运用降准降息等多种货币政策工具 [2][26] - **REITs发展**：上交所总经理建议将REITs从产品发展为资本市场中的成熟市场 [2][26] - **地方政策**：深圳发布城市更新新规，明确未完成规划审批的项目可合理核定土地移交率；佛山明确外籍人士公积金贷款申请细则 [2][26] 公司动态 - **商业不动产REITs**：新城控股以两处吾悦广场项目为底层资产申报的REITs已获证监会及上交所受理 [2][34][35] - **房企销售业绩（2月单月）**： - 中国海外发展：84.6亿元，同比下降35.9% [2][34][35] - 绿城中国：47亿元，同比下降34% [2][34][35] - 旭辉控股集团：5.3亿元，同比下降67.1% [2][34][35] - 龙湖集团：20亿元，同比下降55% [2][34][35] - 越秀地产：29.1亿元，同比下降53.3% [2][34][35] - **股份回购**：贝壳-W于2026年3月2日至4日共耗资约1500万美元回购约244万股 [36][37] 板块行情回顾 房地产板块 - **板块表现**：上周SW房地产指数下跌4.09%，沪深300指数下跌1.07%，相对收益为-3.03%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [2][37] - **个股表现**：涨幅前五位为西藏城投、ST数源、京投发展、绿发电力、和展能源；跌幅后五位为海泰发展、ST中迪、黑牡丹、皇庭国际、首开股份 [2][37][41] - **板块估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.1倍和18.5倍 [2][42] 物业管理板块 - **板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌1.59%，相对沪深300指数收益为-0.53%，表现弱于大市 [2][43] - **个股表现**：涨幅前五位为烨星集团、鑫苑服务、保利物业、远洋服务、中海物业；跌幅后五位为浦江中国、首程控股、特发服务、招商积余、卓越商企服务 [43][48] - **板块估值**：物业管理板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为13.7倍和12.3倍 [2][51]

GPT-5.4的技术突破与性能表现 - OpenAI发布GPT-5.4，具备100万token的上下文长度、原生Computer Use能力以及“编程+智能体”的巨大飞跃，这些特性将彻底改变AI智能体的格局 [2] - 1M上下文意味着整个代码库能一次性放入模型，无需进行分块、复杂检索或频繁压缩上下文，从而获得连贯可靠的结果，这可能彻底改变AI Agent的工作方式 [13][14] - 在投资银行基准测试中，搭载GPT-5.4的ChatGPT插件表现从43.7%大幅提升至87.3% [4] - 在让物理模型“现原形”的CritPt基准测试中，GPT-5.4 Pro (xhigh)以30.0%的正确率位居第一，远超2025年仅为个位数正确率的其他顶尖模型 [23][24] - 在APEX-Agents测试中，GPT-5.4是首个平均分超过50%的模型，其进步曲线依然陡峭，任务越来越真实 [7][11] - AI模型在一年内从无法编辑电子表格（得分不到5%）发展到能超越顶级咨询公司，进步速度远超绝大多数公司更新策略方案的速度 [8][13] - 将“推理+编码”结合在一个模型中，可以减少大约80%的开发工具间上下文切换，成为真正的生产力倍增器 [12] - GPT-5.4在构建编译器、解决Minecraft难题、对NES ROM进行逆向工程等硬核测试中展现出卓越的理解力和解题速度，被评价为“完美” [16][18][22] AI对白领工作的颠覆性影响 - GPT-5.4能够胜任几乎所有浏览器工作，并且又准又便宜，几乎所有的白领工作都可能被其替代，一场类似编程智能体的白领革命即将发生 [2] - 搭载GPT-5.4的ChatGPT插件可直接在Excel中使用，用户通过自然语言即可完成构建财务模型、修正生成复杂公式、进行数据分析等复杂操作，使Excel转变为对话式数据分析平台 [3][4][5] - 当智能体的工作效率达到50%时，这些系统就不再只是演示，而是开始成为真正的运营者 [10] - ChatGPT将很快超越最好的咨询公司、投资银行和律师事务所 [11] - AI已经不是未来可能替代白领，而是正在替代白领 [40] 科技行业就业的结构性转变 - 美国科技行业上月就业人数净减1.2万，过去一年累计蒸发5.7万个岗位 [26] - 当前科技就业的萎缩程度几乎追平2024年科技衰退最惨烈的时刻，且比2008年和2020年的危机更严重，其下坠曲线从2023年开始，在规模和持续时间上可与2001年互联网泡沫破裂时期相比 [26][28] - 此次就业萎缩与互联网泡沫破裂本质不同：当前头部科技公司利润丰厚，岗位消失并非因为公司倒闭，而是因为AI使得公司不再需要那么多人 [28] - 科技行业总就业暴跌的同时，AI岗位需求却在飙升，表明公司正在进行“换人”，即用AI替代人力，5个人的工作可能由1个人加一个AI完成 [31] - 有观点指出，任何公司里最完美的人类员工数量是零，AI是第一个能靠谱地将人工彻底踢出局的技术 [35][36] AI发展引发的社会经济担忧 - 诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨指出，若不对AI加以管理，其势必会带来更加严重的不平等问题 [33] - AI让企业能够甩掉人工，使利润集中到金字塔尖，而转型的风险则全部转移给工人和普通人 [37] - 最积极推动AI的科技领袖们，同时也在呼吁削减本可用于缓冲AI冲击的公共机构，形成讽刺局面 [38] - 核心问题已从AI是否能做某项工作，转变为当AI完成工作后，多出来的利润归属以及被替代劳动力的去向，这是一个正在迅速关闭窗口的选择问题 [41]