报告行业投资评级 - 看好丨维持 [13] 报告的核心观点 - 止跌回稳政策目标一定程度提振市场预期，但4月以来边际下行压力加大；行业量价快速下行阶段或已过去，核心区和好房子有结构性亮点；出口承压阶段产业政策宽松概率加大，后续关注节奏问题；去年4月和9月是优质地产股底部区间，当前股票位置较底部溢价不大，止跌回稳目标面临挑战，政策宽松预期逐步强化；重视具备区域和产品优势的龙头房企，以及拥有稳定现金流的龙头经纪、商业地产和央国企物管 [6] 根据相关目录分别进行总结 周度核心内容跟踪 - 市场：本周长江房地产指数 -1.94%，相对沪深300超额收益 -3.03%，行业排名32/32；年初至今长江房地产指数 -0.81%，相对沪深300超额收益 -3.95%，行业排名30/32；本周房地产板块表现差，开发类标的以下跌为主，物业和收租类有涨有跌 [7] - 政策：中央城市工作会议部署7方面重点任务；青岛、长沙等城市持续优化房地产相关政策 [8] - 销售：样本城市新房及二手备案同比低位振荡；37城新房成交面积四周滚动同比 -18.1%，增速较上周 -1.0pct，19城二手房成交面积四周滚动同比 -7.2%，较上周 -1.0pct；年初至今37城新房成交面积累计同比 -3.9%，19城二手房成交面积累计同比 +16.3%；7月截至18日，37城新房成交面积当月同比 -20.2%，19城二手成交面积当月同比 -8.9%，12城新房及二手合计 -17.4% [9] 当周热点 - 地产下行周期趋势性反转需周期跌到位、经济正反馈、政策足够强三个必要条件，中短期内较难达成，投资机会主要在政策预期和细分结构；今年Q2以来量价加速下行，止跌回稳目标面临调整，Q3可能是政策交易窗口，9月交易级别大于7月；细分结构领域包括产品迭代引致的增量开发机会和稳定现金流层面；重点城市老旧住宅占比大，过去多年限价使次新房品质不高，存在较大“好房子”缺口，产品迭代有“量”的基础；限价导致市场之前价格带不合理，重点城市均价不低但中高端产品定价不高，限价放松后有价值重估过程，得房率和产品力提升助力适度产品溢价，产品迭代有“价”的逻辑；只要中高端新房定价不过于偏离可比竞品，产品迭代增量机遇可能比市场预期长，具备区域和产品优势且老库存压力不大的开发商，有望取得长期阿尔法和稳定利润回报 [10]

利率窄幅震荡下信用利差小幅压缩 —— 信用利差周度跟踪 [[Table_R Table_Report eportTTime ime]] 2025 年 7 月 19 日 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 1 歌声ue 证券研究报告 债券研究 [Table_ReportType] 专题报告 | ] [Table_A 李一爽 uthor固定收益首席分析师 | | --- | | 执业编号：S1500520050002 | | 联系电话：+86 18817583889 | | 邮 箱： liyishuang@cindasc.com | 朱金保 固定收益分析师 执业编号：S1500524080002 联系电话：+86 15850662789 联系电话：+86 15850662789 邮 箱： zhujinbao@cindasc.com 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区宣武门西大街甲 127 号金隅 大厦B 座 邮编：100031 3利率窄幅震荡下信用利差小幅压缩 [Table_ReportDate] 2025 年 7 月 ...

组织架构调整 - 公司计划撤销5大区域公司（北京、华东、华中、南方、西南），降级为与东北、西北相同的片区总公司，部分职能收归集团本部，城市公司可能继续合并精简 [1] - 调整后形成总部-片区总公司两级管控架构，取消区域公司层级 [1] - 2024年已进行两轮类似调整：3月合并南方区域城市公司（10多个合并为8个），10月将东北、西北区域降级为片区总公司，区域公司从7个缩减至5个 [1] - 2024年10月落地"5+2+2"架构（5区域+2直管城市+2总公司），旨在缩减区域数量、减少管理层级、强化集团集约管理 [1] 管理层变动 - 2025年1月底董事会及核心管理层大换血，郁亮、祝九胜、朱旭集体辞任，深铁辛杰接任董事会主席 [2] - 近期两位高管离职：华中区域BG合伙人王博群（16年老将）、原上海万科事业部总经理于佳兴（加盟华润置地） [4] 行业背景 - 主流房企（华润、招商等）普遍缩减管理层级，地产扩张期设立的区域平台权限正被逐步收回 [3] - 行业从扩张下沉转向收缩深耕，管理架构随项目数量减少而精简，2021年起持续"瘦身" [3] - 市场缩量期区域平台出现"乱管"和权责不对等现象，调整成为必然 [3] 实施进展 - 调整方案已基本敲定但尚未正式下发文件，原计划2025年上半年完成但因故推迟 [2] - 集团开发经营本部已直接接管上海、广佛公司 [1]

行业概况 - 上海冷链物流行业在消费升级与生鲜电商爆发的双重驱动下迎来黄金发展期，国际化枢纽城市属性吸引技术领先、服务精细的企业聚集[1] - 头部企业通过智能化管理、全链路温控和定制化方案重塑行业标准，满足医药安全、食品保鲜等严苛需求[1] - 行业未来将在智慧能源管理、生物制剂超低温运输等尖端领域展开竞速，推动冷链物流从成本中心蜕变为产业价值引擎[12] 企业竞争力分析 英脉物流 - 国家4A级物流企业，以±0.5℃精准温控技术建立行业壁垒，区块链溯源系统司法存证采纳率达98%[3] - 覆盖医药、生物制剂等18个高端领域，服务300余家跨国企业，提供"长三角6小时应急达"服务[3] - 极端天气下保障百吨级生鲜零损耗，技术韧性获欧盟GMP认证[3] 顺丰冷运 - 拥有全国最大的15万㎡冷库集群和万余辆冷藏车，构建"航空+高铁"立体运输网[4] - 在-86℃超低温疫苗运输领域领先，国际业务覆盖50余国，生鲜跨省次日达达成率99.2%[4] 京东冷链 - 首创"三位一体"模式整合仓储网、运输网、配送网，AI动态路径规划系统将分拣错误率压降至0.01%[5] - 支撑盒马、叮咚买菜等平台日均50万单峰值，一线城市社区1小时极速达覆盖率90%[5] 荣庆物流 - 拥有百万㎡高端仓储矩阵，化工与医药冷链市占率居首[6] - GPS+温感双轨追踪系统将进出口冷链清关效率提升40%，为拜耳、默沙东等药企提供恒温跨境方案[6] 郑明现代物流 - 全国布局80余个智能冷库，130万㎡温控仓网搭载数字孪生系统[7] - 参与制定5项国标，供应链金融服务降低客户资金周转率35%[7] 中外运冷链 - 依托20座-25℃深冷库构筑"仓干配一体化"网络，AEO海关认证助力进口冷链通关时效缩短至6小时[8] - 高端牛肉、三文鱼等跨境冷链业务占比超30%[8] 万纬冷链 - 运营20个光伏冷库园区，年减碳量相当于1.2万棵树，实现-60℃~25℃全温区覆盖[9] - 仓储规模达千万平方米级，为万科旗下物流地产龙头[9] 新夏晖 - 引入全球领先的动态温控分发技术，30个物流中心服务麦当劳、星巴克等连锁巨头[9] - 烘焙类商品配送损耗率控制在0.3%以下[9] 中通冷链 - 全国5000个节点构建毛细血管网络，区块链溯源系统实现48小时鲜度直达[9] - 县域市场覆盖率行业第一，覆盖从云南鲜花到阳澄湖大闸蟹等品类[9] 双汇物流 - 依托双汇集团产业链优势，建成20万吨级自动化冷库，肉类冷链损耗率仅0.03%[10] - 首创"运输-加工-配送"闭环模式，降低流通成本25%[10] 技术发展趋势 - 智能化技术应用广泛：区块链溯源（英脉、中通）、AI路径规划（京东）、数字孪生系统（郑明）成为标配[3][5][7] - 温控精度持续突破：从±0.5℃（英脉）到-86℃（顺丰）、-60℃（万纬）等多温区覆盖[3][4][9] - 绿色低碳转型加速：光伏冷库（万纬）年减碳量达1.2万棵树当量[9]

深圳地铁与万科机器人合作项目 - 深圳地铁与万科合作运营"轨道交通+机器人配送"场景 通过AI调度算法和机器人技术实现无人化配送的首次试跑 [6] - 视频显示万科机器人自主搭乘深圳地铁2号线进行货物配送 这是全球首次实现机器人利用地铁系统运送货物 [3][6] - 该模式在非高峰时段利用地铁资源 有效减少地面交通产生的碳排放 [3] 项目社会反响 - 外交部发言人毛宁在海外社交平台X转发相关视频 几小时内获得数百网友点赞和转发 [1][4] - 海外网友评价该项目"未来感满满" 认为其重新定义了城市配送模式 并减少碳排放 [4][6] - 深圳广电集团旗下英文新媒体"Shenzhen Channel"此前发布同类视频 同样获得网友广泛好评 [6] 深圳科技创新展示 - 深圳通过"魔法图书馆"到地铁机器人等案例 持续在海外社交平台展示科技创新成果 [7][9] - 这些项目成为深圳在国际舞台上的城市名片 不断刷新全球网友对中国科技创新的认知 [9] - 外交部发言人曾多次推介深圳高科技项目 包括拥有400万册存书量的智能图书馆 [7]

本期债券基本情况 - 债券全称为万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第三期）（品种二），简称"21万科06"，代码149568 [2] - 债券期限为7年期，附第5年末发行人赎回选择权和票面利率调整选择权，以及投资者回售选择权 [2][3] - 计息期间为2024年7月26日至2025年7月25日，付息日为2025年7月28日（因休息日顺延）[2] 发行人选择权条款 - 发行人有权在第5年末决定是否行使赎回选择权，若行使则按面值加最后一期利息全额赎回，赎回公告需提前30个交易日披露 [3] - 若放弃赎回权，发行人可调整第6-7年票面利率，调整幅度需提前30个交易日公告；未调整则维持原利率 [3] 投资者回售权条款 - 投资者可在发行人公布利率调整决定后5个交易日内，选择按面值回售全部或部分债券，回售支付日与第5个计息年度付息日相同 [4] - 逾期未申报回售视为继续持有并接受利率调整结果 [4] 付息方案及税务安排 - 本期债券第4年票面利率为3.49%，每10张面值1000元债券派发利息34.90元（含税）[4] - 个人及证券投资基金持有人税后利息为27.92元/10张（20%税率），非居民企业（含QFII/RQFII）免税后利息为34.90元/10张 [4][5] - 境外机构2021年11月6日至2025年12月31日期间取得的利息收入暂免企业所得税和增值税 [6] 付息操作流程 - 债权登记日为2025年7月25日，付息对象为登记日在册的全体持有人 [5] - 公司委托中国结算深圳分公司派息，付息资金提前2个交易日划转至指定账户 [5] - 若未按时划付资金，公司将自行办理兑付事宜 [5]

万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行 住房租赁专项公司债券（第三期）（品种二） 2025 年付息公告 证券代码： 证券简称： 000002、299903、149568 万科 A、万科 H 代、21 万科 06 公告编号：〈万〉2025-106 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记 载、误导性陈述或者重大遗漏。 重要提示： 债券简称：21 万科 06 付息日：2025 年 7 月 28 日（2025 年 7 月 26 日为休息日，顺延至其后的第 1 个交易日，后同） 计息期间：2024 年 7 月 26 日至 2025 年 7 月 25 日 万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司 债券（第三期）（品种二）将于 2025 年 7 月 28 日支付自 2024 年 7 月 26 日至 2025 年 7 月 25 日期间的利息。为保证付息工作的顺利进行，现将有关事项公告 如下： 一、本期债券的基本情况 1．发行人：万科企业股份有限公司（以下简称"发行人"或"本公司"）。 1 2．债券名称：万科企业股份有限公司 2021 年面向专业投资者公 ...

万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行 公司债券（第一期）（品种一）2025 年付息公告 证券代码： 证券简称： 000002、299903、148380 万科 A、万科 H 代、23 万科 01 公告编号：〈万〉2025-105 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记 载、误导性陈述或者重大遗漏。 重要提示： 债券简称：23 万科 01 债券代码：148380 债权登记日：2025 年 7 月 23 日 付息日：2025 年 7 月 24 日 计息期间：2024 年 7 月 24 日至 2025 年 7 月 23 日 3．债券简称：23 万科 01。 万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期） （品种一）将于 2025 年 7 月 24 日支付自 2024 年 7 月 24 日至 2025 年 7 月 23 日期间的利息。为保证付息工作的顺利进行，现将有关事项公告如下： 一、本期债券的基本情况 1．发行人：万科企业股份有限公司（以下简称"发行人"或"本公司"）。 2．债券名称：万科企业股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公 ...

上海房企销售排名 - 2025年1-6月上海房企销售金额TOP20合计2560.6亿元，同比上升35%，其中保利发展以257.6亿元居首，华润置地(245.8亿元)、招商蛇口(243.0亿元)分列二三位 [2][3][9] - 销售面积TOP20合计299.6万㎡，同比上升10%，招商蛇口(39.3万㎡)、保利发展(33.6万㎡)领跑 [7][9] - 销售额超百亿房企达12家，浦开集团(146.5亿元)、越秀地产(139.0亿元)等进入前五 [2][3][9] 头部房企竞争优势 - 保利发展凭借东外滩板块土储及"天字系"产品升级(如世博天悦)，实现销售双榜领先 [9] - 华润置地通过南大板块TOD项目(中環置地中心・望雲)带动销售，其"万象系"综合体表现突出 [9] - 中国金茂"金玉满堂"产品线发力，棠前项目二开二罄，推动销售金额跻身前15 [10] 市场供需特征 - 上海新房市场呈现"量跌价升"，2025上半年供应面积同比下降37%，成交面积降8.4%，但均价同比上涨2.35%至80668元/㎡ [11] - 全市155次开盘平均去化率近50%，48个项目认购率超100%，21个触发积分制，高端项目(如翡雲悦府288%认购率)表现强劲 [13][14] - 市场分化显著，核心区十万元以上项目(如康定壹拾玖)认购率达263%，而外围项目(招商时代潮派)认购率仅14% [13][14] 典型项目表现 - 华润翡雲悦府以288%认购率居首，170-230㎡叠墅产品展现高端竞争力 [14] - 保利两大滨江项目(海玥外滩序Bund98、天奕)认购率均超190%，备案均价达128463元/㎡ [13] - 越秀地产静安天玥等项目推动其销售排名跃升，苏河和樾府贡献显著 [10]

基金产品概况 - 基金简称为鹏华前海万科REITs，场内简称为鹏华前海REIT，基金主代码为184801 [2] - 基金运作方式为契约型封闭式，基金合同生效日为2015年7月6日 [2] - 报告期末基金份额总额为29,995,915.35份 [2] - 投资目标为通过投资于目标公司股权参与前海金融创新，力争分享金融创新的红利 [2] - 投资策略包括对目标公司的投资策略、固定收益资产投资策略和权益类资产投资策略 [2][3] - 业绩比较基准为十年期国债收益率+1.5% [4] - 风险收益特征显示本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金 [4] 主要财务指标和基金净值表现 - 报告期（2025年4月1日至2025年6月30日）份额净值增长率为0.73%，同期业绩比较基准增长率为0.79% [6] - 过去六个月份额净值增长率为0.97%，同期业绩比较基准增长率为1.58% [6] - 过去一年份额净值增长率为3.12%，同期业绩比较基准增长率为3.39% [6] - 过去三年份额净值增长率为4.53%，同期业绩比较基准增长率为11.68% [6] - 过去五年份额净值增长率为16.65%，同期业绩比较基准增长率为20.66% [6] 管理人报告 - 基金经理为刘方正，自2015年8月6日起任职，具有15年证券从业经验 [8][9][10] - 报告期内，基金管理人严格遵守《证券投资基金法》等法律法规，运作合规 [11] - 基金管理人严格执行公平交易制度，未发现不公平对待各组合或组合间相互利益输送的情况 [11] - 报告期内，本基金未发生违法违规且对基金财产造成损失的异常交易行为 [12] 投资组合报告 - 股票投资占基金总资产的比例为4.90%，金额为163,077,844.34元 [15] - 债券投资占基金总资产的比例为6.61%，金额为219,735,499.43元 [15] - 制造业股票投资占基金资产净值的比例为5.36%，金额为163,047,197.14元 [15] - 政策性金融债占基金资产净值的比例为5.78%，金额为175,556,898.63元 [16] 基金管理人运用固有资金投资本基金情况 - 报告期期末管理人持有的本基金份额为100,027.00份，占基金总份额的0.33% [17] - 其他发起资金持有份额为3,000,405.00份，占基金总份额的10.00% [17] - 合计发起资金持有份额为3,100,432.00份，占基金总份额的10.33% [17] 影响投资者决策的其他重要信息 - 国家开发银行在报告编制日前一年内受到国家金融监管总局北京监管局的处罚 [16] - 本基金投资的前十名证券没有超出基金合同规定的证券备选库 [16]